Gesamtsuche

Bauträger

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2022 - 29 U 62/21

1. Die Klausel in einem vom Bauträger vorformulierten Bauträgervertrag, wonach der Erwerber dem Bauträger bei Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins eine angemessene Nachfrist von zumindest zwei Monaten schriftlich zu setzen hat, ist intransparent und benachteiligt den Erwerber angesichts des kalendarisch bestimmten Leistungszeitpunkts unangemessen.

2. Um einen Annahmeverzug des Erwerbers mit einer fertig gestellten Leistung darzulegen, muss der Bauträger vortragen, wann welcher Leistungsstand erreicht wurde. Der Vortrag, die Leistung sei abnahmereif, reicht jedenfalls dann nicht aus, wenn der Erwerber durch Privatgutachten zahlreiche Mängel der Bauleistung dokumentiert hat.

3. Im Bauträgervertrag trägt der Bauträger das Baugrundrisiko. Wird das Bauvorhaben nicht termingerecht fertig gestellt, entlastet das Vorhandensein von felsigem Baugrund den Bauträger deshalb nicht.

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Bauträger

LG Hamburg, Urteil vom 24.10.2022 - 317 O 63/21

1. Ein Gewerbe liegt nach der Gewerbeordnung vor, bei einer nicht sozial unwertige (generell nicht verbotene), auf Gewinnerzielungsabsicht gerichtete und auf Dauer angelegte selbstständige Tätigkeit, die nicht zur Urproduktion, zu den freien Berufen oder zur bloßen Verwaltung eigenen Vermögens zu rechnen ist.

2. Die Verwaltung des eigenen Vermögens fällt nicht unter den Begriff der Gewerbetreibenden. Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb wird allerdings überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt.

3. Leistet der Erwerber Zahlungen, obwohl die Freistellung des Vertragsobjekts noch nicht gesichert ist, ist auch der Geschäftsführer des Bauträgers zur Rückzahlung der noch nicht fälligen Raten verpflichtet, die er vorsätzlich entgegen den vertraglichen Bestimmungen angefordert bzw. entgegen genommen hat.

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Bauträger

OLG Hamm, Beschluss vom 19.05.2020 - 24 U 203/19

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss u. a. an BGH, IBR 2018, 372).

2. An dieser Annahme ändert sich nicht deswegen etwas, weil die Vertragsparteien eine Festpreisabrede getroffen haben. Denn auch dann stellt sich die Frage, wer von ihnen Umsatzsteuerschuldner ist bzw. die Umsatzsteuer abführen muss.

3. Der Anspruch des Bauunternehmers verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Bauunternehmer Kenntnis von den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

4. Da die Entscheidung des BFH vom 22.08.2013 erst im Jahr 2014 im Bundessteuerblatt II veröffentlicht wurde, ist der Anspruch des Bauunternehmers (frühestens) im Jahr 2014 entstanden.

5. Ein Umstand, den die Parteien bei Schlussrechnungslegung nicht gekannt haben, wird nicht von der Ausschlusswirkung des § 16 Abs. 3 Satz 2 VOB/B erfasst.

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Bauträger

KG, Urteil vom 20.08.2019 - 21 W 17/19

1. Die Bestimmung in den von einem Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits vor vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstands auf das Anderkonto eines Notars zu zahlen ist, verstößt gegen § 309 Nr. 2 a BGB und ist unwirksam.*)

2. Auch im Beschwerdeverfahren über die Ablehnung eines Antrags auf einstweilige Verfügung kann das Beschwerdegericht gem. § 922 Abs. 1 Satz 1, § 936 ZPO einen Verhandlungstermin anberaumen und anschließend durch Urteil entscheiden.*)

3. Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig erkennbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat (Senat, IBR 2017, 681, und IBR 2018, 147).*)

4. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Denn der Verfügungsgrund resultiert nicht aus der beabsichtigten Eigennutzung des Erwerbers, sondern aus der finanziellen Belastung, die ein Bauträgervertrag und eine eventuelle Ersatzbeschaffung für den Erwerber mit sich bringen.*)

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Bauträger

KG, Urteil vom 04.10.2017 - 21 U 79/17

1. Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.*)

2. Ein Verfügungsgrund besteht auch dann, wenn der Erwerber von dem bei Bezugsfertigkeit vertraglich geschuldeten Zahlungsstand Abzüge vorgenommen hat, solange sich die Berechtigung dieser Abzüge im einstweiligen Rechtsschutz zuverlässig klären lässt.*)

3. Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, ist berechtigt, wenn der Erwerber von seinen Zug um Zug geschuldeten Zahlungen Abzüge vornimmt, die nicht nur geringfügig überhöht sind (§ 320 Abs. 2 BGB).*)

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Bauvertrag

OLG Hamm, Urteil vom 31.05.2007 - 24 U 150/04

1. Eine Fristsetzung zur Fertigstellung der geschuldeten Leistung soll dem Schuldner, der sich bereits in Verzug befindet, nur noch eine letzte Gelegenheit gewähren, seine weitgehend fertig gestellte und im Wesentlichen abgeschlossene Leistung nunmehr endlich voll zu erbringen und damit den Vertrag zu erfüllen.

Wenn bis zum vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt eines Bauvorhabens noch nicht einmal ⅔ der Bauleistung erbracht worden sind, ist diese noch nicht weitgehend fertig gestellt und im Wesentlichen abgeschlossen, so dass eine Fristsetzung entbehrlich sein kann, was aber eine Würdigung aller Umstände erfordert.*)

2. Eine zu knapp bemessene Nachfrist setzt grundsätzlich eine angemessene Frist in Lauf.

Das gilt nicht, wenn festgestellt werden kann, dass der Gläubiger die Frist nur zum Schein gesetzt hat und dem Schuldner keine realistische Chance einräumen wollte, seine Leistung noch zu erbringen oder dann, wenn der Gläubiger zu erkennen gegeben hat, dass er die Leistung keinesfalls annehmen werde, selbst wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist erbracht werden sollte, so dass für den Schuldner keine Veranlassung mehr bestand, sich um eine Erfüllung seiner Leistungspflicht zu bemühen.

Für diese Ausnahmetatbestände ist der Schuldner darlegungs- und beweispflichtig.*)

3. Angemessen ist die Frist, in der die Fertigstellung der geschuldeten Leistung unter größten Anstrengungen des Unternehmers erfolgen kann. Das kann eine erhebliche Erhöhung der Zahl der Arbeitskräfte und der täglichen Arbeitsstunden bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit erfordern.*)

4. Die Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung setzt voraus, dass dem Erwerber zugemutet werden kann, die Wohnung zu beziehen; sie muss von diesen zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden können. Solange das Bauvorhaben insgesamt noch eine Großbaustelle darstellt, ist die Bezugsfertigkeit einer einzelnen Wohnung zu verneinen.*)

5. Ein Gericht darf dem Sachverständigen nicht die Entscheidung übertragen, was unter „größten Anstrengungen“ und „Bezugsfertigkeit“ zu verstehen ist.*)

6. Die Koordinierung größter Anstrengungen zur Fertigstellung eines Bauvorhabens innerhalb der angemessenen Frist setzt einen detaillierten Bauzeitenplan des Auftragnehmers sowie dessen unverzügliche und erkennbar effiziente Umsetzung voraus.

Ergibt sich aus dem Bauzeitenplan für den Auftragnehmer, dass die ihm gesetzte Frist zu kurz ist, muss er aufgrund der sich aus dem Bauvertrag ergebenden Kooperations- und Kommunikationspflicht den Auftraggeber unverzüglich (binnen einer Woche) über die angemessene Dauer der Frist informieren, indem er ihm den Bauzeitenplan mit einer nachvollziehbaren substantiierten Erläuterung vorlegt.

Versäumt er das, so kann er sich später gegenüber einem nicht fachkundigen Bauherren nicht darauf berufen, dass die Frist zu kurz gewesen sei und dieser sich deshalb treuwidrig vom Vertrag losgesagt habe.

Der Auftraggeber muss seinerseits aufgrund seiner Kooperationspflicht unverzüglich, spätestens binnen 2 – 3 Wochen, erklären, ob er mit der aus dem Bauzeitenplan ersichtlichen Frist einverstanden ist. Wenn er seine entsprechende Mitteilungspflicht verletzt, kann sich der Unternehmer nachträglich darauf berufen, dass er die Fortsetzung seiner bereits erkennbaren größten Anstrengungen, die zwangläufig kostenaufwändig sind, als nutzlos ansehen durfte.*)

 Volltext 3 Nachrichten

Dienstleistungsrichtlinie 06/123/EG (RICHTLINIE 2006/123/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt)

  Einleitung

Verordnung (EG) Nr. 805/2004 (VERORDNUNG (EG) Nr. 805/2004 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 21. April 2004 zur Einführung eines europäischen Vollstreckungstitels für unbestrittene Forderungen)

  Art. 14

VwZG

  § 5

ZPO (Zivilprozeßordnung)

  § 180