Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit 17. April

IMRRS 2025, 0363

AG Würzburg, Urteil vom 17.10.2024 - 30 C 771/24 WEG

1. Verfügungen über Grundstücksteile (also Kauf oder Verkauf durch den Verband) werden als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung dann in Betracht gezogen, wenn sie der gemeinschaftlichen Nutzung dienen.

2. Sofern die Eigentümer eine Maßnahme wünschen, die die Gebrauchsmöglichkeit der gemeinschaftlichen Immobilie bzw. des Sondereigentums verbessert (z.B. Einrichtung eines Fahrradabstell- oder Müllstandplatzes), dienst sie der gemeinschaftlichen Nutzung und begründet somit die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Beschließt die Gemeinschaft, eine Gewerbeeinheit mit einem feuchten Kellergewölbe, dessen Trockenlegung mit einen Kostenaufwand von ca. 300.000 Euro verbunden wäre, zu einen symbolischen Preis von 1 Euro zu erwerben, damit der Gemeinschaft die Entscheidung über die Trockenlegung des Kellers selbst obliegt und somit die Kosten für die Sanierung des Kellers nicht aufgebracht werden müssen (der feuchte Keller ist für die Gebäudesubstanz hier ohne Bedeutung), zielt dieser Beschluss auf die Verbesserung der Position der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und entspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Dies gilt erst recht, wenn die zu erwerbende Teileigentumseinheit den einzigen Zugang zum Hinterhof hat, in dem sich auch die Garagengebäude und der Heizraum befinden.

5. Ein für die Zulässigkeit der Klage auf Protokollberichtigung erforderliches Rechtsschutzbedürfnis ist nur dann gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.

 Volltext

Online seit 16. April

IMRRS 2025, 0308

AG München, Urteil vom 30.10.2024 - 1292 C 13811/24 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" einer privilegierten Maßnahme (hier: Einbau einer Ladesäule) besitzt der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung.

2. Hinsichtlich des "Wie" dieser privilegierten baulichen Veränderung hat der Verband jedoch nach wie vor einen Ermessensspielraum.

3. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verband sich die Option offenhalten will, eine gemeinschaftliche Ladeeinrichtung einzubauen mit Anschluss aller Mitglieder an diese gemeinschaftliche Ladeeinrichtung.

4. Dementsprechend kann der Verband den Einbau einer Ladesäule verweigern, wenn der betreffende Eigentümer nicht bereit ist, sich auch im Fall einer (späteren) Einrichtung einer gemeinschaftlichen Ladeeinrichtung dieser anzuschließen.

 Volltext

Online seit 15. April

IMRRS 2025, 0508

BGH, Urteil vom 11.04.2025 - V ZR 96/24

1. Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen.*)

2. Der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Vorauszusetzen ist, dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0352

LG Gera, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 S 129/24

1. Teilt einer der Miteigentümer seinen Anteil und veräußert einen der sodann neu entstehenden Miteigentumsanteile, so führt dies regelmäßig nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

2. Die übrigen Wohnungseigentümer sind insbesondere schutzbedürftig, wenn die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung nicht angelegt und damit nicht vorhersehbar ist.

3. Von einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer, die deren Schutzbedürftigkeit entfallen lässt, ist dann auszugehen, wenn diese derart bei der weiteren (Unter-)Teilung mitgewirkt haben, dass sie ihre Zustimmung im Sinne einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer dahingehend erklärt haben, dass sie nicht nur keine Einwände gegen die Veräußerung erheben, sondern zudem auch der Vermehrung der Stimmrechte zustimmen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0374

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.09.2024 - 5 S 4/23

1. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung ist in den Fällen möglich, in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse entsteht.

2. Stehen aber verschiedene, gleichwertige Auslegungsalternativen zur Auswahl, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht.

3. Der Ausbauberechtigte hat die Kosten der gestatteten baulichen Veränderung zu tragen. Kosten in diesem Sinne sind alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, d.h. sowohl die Erst-Errichtungskosten als auch alle Folgekosten. Bei gebotener weiter Auslegung werden alle Kosten erfasst, die kausal auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind, also auch alle Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Verkehrssicherung und späterer Erhaltungsmaßnahmen, ebenso notwendige "Vorbereitungskosten"; dies gilt selbst dann, wenn die Ausbaumaßnahme unvermeidbar auch anderen Wohnungseigentümern zugutekommt

4. Auszugrenzen sind - in Anlehnung an die Rechtsfigur der "Sowieso-Kosten" - die Kosten, die auch ohne die bauliche Veränderung in gleicher Form entstanden wären.

5. Sind die Kosten für die Ertüchtigung des Brandschutzes durch den Ausbau der Dachgeschosseinheiten und die daraus resultierende Einstufung der Gebäude in eine andere Gebäudeklasse ausgelöst worden, hat sie demnach der Ausbauberechtigte zu tragen.

6. Der eingeräumte Ausbau ist auch nicht als Ersterrichtung zu bewerten - zumindest dann nicht, wenn lediglich ein Ausbaurecht und keine -pflicht besteht.

 Volltext

Online seit 11. April

IMRRS 2025, 0485

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.04.2025 - 22 C 5003/25 EVWEG

1. Begriff der Verwaltungsunterlagen ist denkbar weit. Maßgeblich ist allein, ob sich Vorgänge auf die Verwaltung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen.

2. Der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen unterfallen insbesondere alle Verträge und Korrespondenz mit Versorgungsunternehmen und Handwerkern und deren Rechnungen, Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, Kontoauszüge und Zahlungsbelege, Schriftverkehr mit Versicherungen und Versicherungspolicen, Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern - unabhängig davon, ob diese auf Papier, im formalen Vorgang oder im E-Mail-Postfach der Verwaltung abgelegt sind. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung der Gemeinschaft betrifft, ist hiervon begrifflich erfasst.

3. Ausgenommen sind interne Vorgänge der Verwaltung, Grenzen werden auch durch den Datenschutz gezogen.

 Volltext

Online seit 10. April

IMRRS 2025, 0471

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 04.04.2025 - 980b C 22/24 WEG

1. Die Erhebung einer Beschlussklage kann (rechts-)missbräuchlich sein, wenn der Beschlusskläger mit seinem Rechtsbehelf seine eigene Leistungspflicht (aufgrund Liquiditätsproblemen) in grob eigennütziger Weise unbillig unterlaufen und seine Stellung als Mehrheitseigentümer majorisierend ordnungswidrig ausnutzen will.

2. Einem TOP "Aussprache und Beschlussfassung über eine weitere Sonderumlage für die laufenden Bewirtschaftungskosten" lässt sich nicht entnehmen, dass die Eigentümer auch über eine Haftungsfreistellung der Verwaltung in Bezug auf einen möglichen Anfechtungsprozess betreffend den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage diskutieren und beschließen sollten.

 Volltext

Online seit 9. April

IMRRS 2025, 0470

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 04.04.2025 - 980b C 26/24 WEG

1. Zum Beschließen von Reparaturarbeiten an der Heizung mit Kosten in Höhe von 19.000 Euro bedarf es mehrere Vergleichsangebote.

2. Dies gilt regelmäßig auch im Hinblick auf die angespannten Lage auf dem Handwerkermarkt.

3. Sofern die Verwaltung allerdings mit zumutbarem Aufwand - und rechtzeitig vor der Versammlung - alles Erforderliche getan hat, also eine ausreichende Anzahl von Fachunternehmen kontaktiert und um Abgabe von Angeboten gebeten hat, treffen sie keine weiteren rechtlichen Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die Kosten etwa 20% des Wirtschaftsplans ausmachen (hier: Kosten 19.000 Euro und Wirtschaftsplan 89.500 Euro) und die Verwaltung lediglich bei 4 Firmen angefragt hat, und dies auch noch nur im näheren Umkreis der Verwaltung und nicht im näheren Umkreis der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 Volltext

Online seit 7. April

IMRRS 2025, 0436

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.03.2025 - 980b C 35/24 WEG

1. Ein Angebot kann nicht beauftragt werden, wenn anhand des Angebots nicht nachvollziehbar bzw. prüfbar ist, welches Rechtssubjekt - mangels Angaben dazu - Auftragnehmer sein soll, wer "Gesellschafter" einer (offenbar) bestehenden "Ingenieursgesellschaft" ist und welchen Sitz die "Gesellschaft" hat.

2. Aufgrund offensichtlicher Interessenkonflikte kann auch ein Angebot nicht beauftragt werden, wenn ein Miteigentümer und Vorsitzender des Verwaltungsrats mit der zu beauftragenden Firma verbunden ist.

 Volltext

Online seit 3. April

IMRRS 2025, 0415

AG München, Urteil vom 03.06.2024 - 1291 C 17860/23 WEG

Die aus der Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungen erzielten Einnahmen stehen grundsätzlich allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 16 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG anteilig zu. § 16 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG räumt dem einzelnen Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Anspruch auf Auskehr des ihm gebührenden Anteils an den Mieteinnahmen ein.

 Volltext

Online seit 2. April

IMRRS 2025, 0442

AG München, Urteil vom 07.08.2024 - 171 C 22496/23

1. Die Weitergabe einer Nachricht an Personen, für die diese Nachricht nicht bestimmt war, kann unter gewissen Voraussetzungen einen Eingriff in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht einer Person darstellen.

2. Sendet ein Eigentümer eine beleidigende Mail an die Hausverwaltung und gelangt diese Mail zum Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, so kann dieser die Mail an alle Eigentümer weiterleiten, ohne dass ein Eingriff in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des versendenden Eigentümers vorliegt.

3. Der Eigentümer kann auch keine Richtigstellung verlangen, da hierdurch keine objektiv falschen Tatsachenbehauptungen aufgestellt werden.

 Volltext

Online seit 1. April

IMRRS 2025, 0373

LG Berlin II, Beschluss vom 04.07.2024 - 56 S 19/23 WEG

1. Wurde die Berufung gemeinschaftlich und damit wirksam durch Einreichung der Berufungsschrift beim Berufungsgericht eingelegt, bedarf es für die Berufungsrücknahme wiederum erneut einer gemeinschaftlichen Erklärung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Partei des Prozesses ist.

2. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Ein beschädigtes Dach bedarf der sofortigen und vorrangigen Sanierung.

4. Kann ein Miteigentümer aufgrund der verzögerten Sanierung des Daches seine Wohnung nicht vermieten, hat die Gemeinschaft dem vermietungswilligen Eigentümer den hieraus entstandenen Schaden zu ersetzen.

 Volltext

Online seit 31. März

IMRRS 2025, 0372

LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024 - 56 S 24/24 WEG

1. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit.

2. Endet diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden.

3. Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

4. Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung

 Volltext

Online seit 28. März

IMRRS 2025, 0375

LG Berlin II, Beschluss vom 25.02.2025 - 85 S 42/24 WEG

1. Erklären die Parteien den Rechtsstreit im Berufungsverfahren übereinstimmend für erledigt, ist der mutmaßliche Ausgang des Berufungsverfahrens und dessen Auswirkung auf die Kostenentscheidung der Vorinstanz festzustellen.

2. Die Eigentümer haben einen Anspruch auf Einsicht in die beim Verwalter vorhandenen Unterlagen.

3. Die Erfüllung des Einsichtsrechts kommt in Betracht, wenn dem Informationsbedürfnis des Eigentümers vollständig entsprochen wurde.

 Volltext

Online seit 26. März

IMRRS 2025, 0409

BGH, Urteil vom 21.03.2025 - V ZR 1/24

1. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer vom Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist, oder wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.*)

2. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht (Fortführung von Senat, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMR 2023, 234 = NJW-RR 2023, 791).*)

3. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.*)

4. Bedarf der widerklagend geltend gemachte Gestattungsanspruch näherer Aufklärung, hat in der Regel ein Teilurteil über den entscheidungsreifen Beseitigungsanspruch zu unterbleiben; dagegen kann über eine Unterlassungsklage, mit der (lediglich) der Beginn oder die Fortsetzung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung unterbunden werden soll, regelmäßig vorab durch Teilurteil entschieden werden.*)

5. Erhebt der auf Beseitigung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer Klage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses zum Amtsgericht, nachdem er erstinstanzlich zur Beseitigung verurteilt worden ist, kommt eine Aussetzung des auf den Beseitigungsanspruch bezogenen Berufungsverfahrens nicht in Betracht.*)

IMRRS 2025, 0344

AG Köln, Urteil vom 19.08.2024 - 202 C 38/24

1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war.

2. Für einen Beschluss zum Einbau einer Wärmepumpe muss der betreffende Eigentümer die Einhaltung von Immissionsvorschriften und fachgerechter Leitungsverlegungen nachweisen sowie den Gerätetyp angeben.

 Volltext

Online seit 25. März

IMRRS 2025, 0350

LG München I, Urteil vom 15.01.2025 - 1 S 6774/24 WEG

1. Bei Mehrhausanlagen können bei entsprechender Vereinbarung getrennte Versammlungen von Wohnungseigentümern einzelner Häuser oder Gebäudeteile innerhalb der Gesamtanlage durchgeführt werden, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die ausschließlich die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft einer geregelten Mehrhausanlage betreffen. Es sind dann die betroffenen Wohnungseigentümer zu laden und auch nur diese haben das Stimmrecht.

2. Die Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften kann durch Vereinbarung eingeräumt werden.

3. Die gänzliche Abbedingung der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist möglich. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht dann nur noch ein Anspruch auf Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach § 10 Abs. 2 WEG zu. Gegen Sondernachfolger wirken solche Vereinbarungen, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

4. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass Kostenverteilungsschlüssel nur durch einstimmige Vereinbarung abgeändert werden kann, ist ein Beschluss, einen Verteilungsschlüssel zu ändern, nichtig.

 Volltext

Online seit 24. März

IMRRS 2025, 0345

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2024 - 101 AR 144/24

1. Klagen gegen Fremdnutzer von Sondereigentum fallen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG.*)

2. Bei subjektiver Klagenhäufung und Zuständigkeit des Landgerichts für den Nichtwohnungseigentümer spricht für die Wahl des Amtsgerichts maßgeblich, dass für den Sondereigentümer dort eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit besteht. Die Bestimmung des für einen Streitgenossen ausschließlich zuständigen Gerichts auch für das Verfahren gegen den anderen Streitgenossen ist meist sachgerecht, weil damit dem Gesichtspunkt der Spezialisierung gerade dieses Gerichts Rechnung getragen wird.*)

 Volltext