Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit heute

IMRRS 2024, 1431

LG Neuruppin, Urteil vom 30.10.2024 - 4 S 30/24

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel (so auch AG Charlottenburg, IMR 2024, 98, und AG Hamburg, IMR 2023, 182).

2. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsabschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. BGH, IMR 2024, 185).

3. Zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache ist der Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen.

4. Selbst übermäßiges Rauchen kann als vertragsgemäß angesehen werden, jedoch nur solange sich die Spuren durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

5. Das Rauchen in einer Mietwohnung geht jedoch über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

6. Dies ist zu bejahen, wenn der Putz an den Wänden teilweise erneuert werden muss.

7. Der Mieter schuldet Ersatz des Mietausfalls bis zum zügigen Abschluss der Renovierung.

 Volltext


IMRRS 2024, 1449

VGH Bayern, Beschluss vom 28.10.2024 - 6 ZB 24.1040

1. Erschlossen ist ein Grundstück, wenn ihm die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlicher Weise, d.h. in einer auf die bauliche oder vergleichbare Nutzbarkeit der Grundstücke gerichtete Funktion die Zugänglichkeit vermittelt.

2. Die Frage des Erschlossenseins eines Grundstücks hängt in erster Linie davon ab, welche Anforderungen an die Form der Erreichbarkeit zu stellen sind. Dies wird wesentlich vom Bebauungsrecht bestimmt. Fehlen besondere planerische Festsetzungen richten sich die bebauungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen für Grundstücke in beplanten wie unbeplanten Gebieten im Grundsatz nach dem jeweiligen (festgesetzten oder faktischen) Gebietscharakter.

 Volltext


IMRRS 2024, 1446

OLG Schleswig, Beschluss vom 10.10.2024 - 7 U 64/24

1. Ein Rechtsanwalt darf die Berechnung und Notierung von Fristen einer gut ausgebildeten, als zuverlässig erprobten und sorgfältig überwachten Bürokraft übertragen. Macht er von dieser Möglichkeit Gebrauch, hat er durch geeignete organisatorische Vorkehrungen dafür Sorge zu tragen, dass Fristversäumnisse möglichst vermieden werden.

2. Hierzu gehört die allgemeine Anordnung, bei Prozesshandlungen, deren Vornahme ihrer Art nach mehr als nur einen geringen Aufwand an Zeit und Mühe erfordert, wie dies regelmäßig bei Rechtsmittelbegründungen der Fall ist, außer dem Datum des Fristablaufs noch eine grundsätzlich etwa einwöchige Vorfrist zu notieren.

 Volltext


IMRRS 2024, 1450

BGH, Beschluss vom 23.10.2024 - XII ZB 411/23

1. Ein von einem Rechtsanwalt mit einfacher Signatur versehener und über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) eingereichter Antrag auf Verlängerung der Beschwerdebegründungsfrist erfüllt auch dann die nach § 130d Satz 1 ZPO erforderliche elektronische Form, wenn er beim unzuständigen Ausgangsgericht eingegangen ist. Für die fristwahrende Wirkung kommt es hingegen darauf an, wann das Dokument beim zuständigen Gericht eingegangen ist.*)

2. Die postalische Weiterleitung eines beim unzuständigen Gericht ordnungsgemäß in elektronischer Form eingereichten Fristverlängerungsantrags führt nicht zur Formunwirksamkeit des Antrags.*)

 Volltext

Online seit gestern

IMRRS 2024, 1390

LG Berlin II, Urteil vom 22.10.2024 - 65 S 139/24

1. Ist ein Mieter zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichtet, heißt das nicht, dass er die Wohnung auf bloßes Verlangen des Vermieters während der Bauarbeiten räumen muss. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um einen alten, gebrechlichen Mieter handelt.

2. Die Rücksichtnahmepflicht des Vermieters auf die besonderen Bedürfnisse des Mieters besteht unabhängig davon, ob der Mieter fristgerecht einen Härteeinwand geltend gemacht hat.

 Volltext


IMRRS 2024, 1440

OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023 - 12 U 84/23

Durch die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Mieterliste kann eine konkludente Vereinbarung insofern liegen, als die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten als Beschaffenheit vereinbart ist.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1448

OLG München, Urteil vom 11.11.2024 - 19 U 200/24

1. Textnachrichten oder Attachments in Gestalt von Textverarbeitungs- oder PDF-Dateien oder ausreichend guter Fotos per WhatsApp wahren bei rechtsgeschäftlich vereinbarter Schriftform die Voraussetzungen des § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies gilt nicht bei WhatsApp-Sprachnachrichten oder Video- oder Audio-Attachments.*)

2. Eine Willenserklärung kann auch mittels Zeichen kundgetan werden, d.h. auch durch digitale Piktogramme - wie Emojis. Ob der Verwender von Emojis einen Rechtsbindungswillen zum Ausdruck bringen oder lediglich seine Stimmungs- oder Gefühlslage mitteilen möchte, ist eine Frage der Auslegung.*)

3. Faktoren wie Nationalität und Muttersprache, kultureller Hintergrund sowie Alter, Geschlecht oder Persönlichkeitsstruktur können sowohl die Nutzung als auch das Verständnis von Emojis beeinflussen.*)

4. Emojis bergen die Gefahr von Missverständnissen und Fehlschlüssen, weil die konkret verwendeten Symbole möglicherweise auf einem spezifischen "Emoji-Soziolekt" beruhen, der bloß innerhalb einer bestimmten Gruppe existiert.*)

5. Zu Bestimmung des Bedeutungsgehalts von Emojis kann der Rechtsanwender gegebenenfalls Emoji-Lexika zurate ziehen. Hinweise auf das Verständnis eines Emojis können auch aus dem Begleittext folgen.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1441

BGH, Beschluss vom 04.09.2024 - IV ZB 31/23

1. Bei Einreichung einer Berufung in Schriftform hat der Rechtsanwalt zur vorübergehenden Unmöglichkeit der Einreichung mittels beA vorzutragen und diese glaubhaft zu machen.

2. Die Übersendung einer Berufungsschrift mit lediglich einer einfachen Signatur des Prozessbevollmächtigen über das beA eines anderen Rechtsanwalts stellt keine wirksame Einlegung des Rechtsmittels dar.

3. Der Rechtsirrtum eines Rechtsanwalts über gesetzliche Erfordernisse ist regelmäßig nicht unverschuldet. Ein Rechtsanwalt muss die Gesetze kennen, die in einer Anwaltspraxis gewöhnlich zur Anwendung kommen. Eine irrige Auslegung des Verfahrensrechts kann als Entschuldigungsgrund nur dann in Betracht kommen, wenn der Verfahrensbevollmächtigte die volle von einem Rechtsanwalt zu fordernde Sorgfalt aufgewendet hat, um zu einer richtigen Rechtsauffassung zu gelangen.

4. Selbst wenn die Rechtslage zweifelhaft ist, muss der bevollmächtigte Anwalt den sicheren Weg wählen. Von einem Rechtsanwalt ist zu verlangen, dass er sich anhand einschlägiger Fachliteratur über den aktuellen Stand der Rechtsprechung informiert. Dazu besteht umso mehr Veranlassung, wenn es sich um eine vor kurzem geänderte Gesetzeslage handelt, die ein erhöhtes Maß an Aufmerksamkeit verlangt. Ein Rechtsirrtum ist nur ausnahmsweise als entschuldigt anzusehen, wenn er auch unter Anwendung der erforderlichen Sorgfaltsanforderungen nicht vermeidbar war.

 Volltext


IMRRS 2024, 1443

OLG Brandenburg, Beschluss vom 26.09.2024 - 1 W 49/24

1. Wie für jedes Rechtsmittel bedarf es auch für die Beschwerde gegen eine zu niedrige Streitwertfestsetzung des Vorliegens einer Beschwer.

2. Eine zu geringe Streitwertfestsetzung führt lediglich dazu, dass der Kläger einen geringeren Gerichtskostenvorschuss zu entrichten hat. Darin liegt keine Beschwer.

 Volltext

Online seit 20. November

IMRRS 2024, 1386

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.02.2024 - 122 C 9/23

Für eine ordentliche Kündigung reicht bereits ein geringerer Rückstand, als er für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderlich ist. Es genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

 Volltext


IMRRS 2024, 1388

KG, Urteil vom 01.02.2024 - 12 U 113/22

1. Die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses setzt voraus, dass die Nutzungsüberlassungspflicht des Vermieters sich (auch) auf Räumlichkeiten bezieht, die die Anforderungen an "Wohnraum" erfüllen, mithin ein von Boden, Wänden und Dach umschlossenes Bauwerk oder ein entsprechender Teil davon.

2. Daran fehlt es, wenn sich die Nutzungsüberlassungspflicht des Verpächters nicht auf eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage (hier in Gestalt einer Wohnlaube), sondern nur auf das Grundstück selbst bezieht.

3. Zur Frage, ob Mieterschutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse (entsprechende) Anwendung finden, wenn der Pächter eines Grundstücks darauf ein Gebäude errichtet und bewohnt, das als Scheinbestandteil des Grundstücks in seinem Eigentum steht.

4. Der Umstand, dass der Pächter das Grundstück seit über 50 Jahren bewohnt und dass dieses sich in einer mit Einfamilienhäusern bebauten Wohnsiedlung befindet, lassen keinen Rückschluss darauf zu, dass nach dem bei Vertragsschluss übereinstimmendem Willen der Parteien die Frage der Beendigungsmöglichkeiten der Gebrauchsüberlassung anderen als den im schriftlichen Pachtvertrag niedergelegten Regelungen unterliegen sollte.

 Volltext


IMRRS 2024, 1420

OLG München, Beschluss vom 02.02.2024 - 27 U 3563/23 Bau

1. "Freistellung" bedeutet eine Handlung, durch die der Anspruchsgegner eine Schuld des Anspruchstellers zum Erlöschen bringt.

2. Die Feststellung der Verpflichtung zur Freistellung kann auch bei noch offenen Schäden und erst drohender Inanspruchnahme begehrt werden.

3. Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen.

4. In der Berufungsinstanz neu sind alle Verteidigungsmittel, die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der ersten Instanz nicht vorgebracht worden sind. Neues Vorbringen liegt auch vor, wenn es im ersten Rechtszug nur angedeutet worden war und erst im Berufungsrechtszug substantiiert wurde.

5. Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird, was nicht nur für schlüssiges Vorbringen der darlegungs- und beweisbelasteten Partei, sondern ebenso für erhebliches Vorbringen des Gegners gilt.

 Volltext

Online seit 19. November

IMRRS 2024, 1434

OLG Schleswig, Urteil vom 25.09.2024 - 12 U 74/23

1. Nutzt der Mieter Außengastronomieflächen außerhalb der vereinbarten Fläche und außerhalb der durch die Baugenehmigung genehmigten Flächen, so kann der Vermieter nach entsprechender Abmahnung kündigen.

2. Baut der Miete eine nicht ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage ein, kann der Vermieter ebenfalls nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.

3. Auch eine fehlende, aber erforderliche Haftpflichtversicherung berechtigt den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

 Volltext


IMRRS 2024, 1437

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2024 - 19 U 67/23

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn (Laubrente) hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen.

 Volltext


IMRRS 2024, 1435

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.05.2024 - 5 U 133/22

1. Werden Urkunden entgegen § 593 Abs. 2 Satz 2 ZPO nicht rechtzeitig mitgeteilt, ist auf Rüge des Prozessgegners zu vertagen und nicht die Klage als in der gewählten Prozessart unstatthaft abzuweisen.*)

2. Ein Vertrag zur Implementierung eines auf Standardsoftware basierenden Enterprise-Resource-Planning-Systems ist regelmäßig ein gemischter Vertrag, der werk- und dienstvertragliche Elemente aufweist.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1414

OLG Schleswig, Beschluss vom 04.10.2024 - 7 W 15/24

1. Beschlüsse des erstinstanzlichen Gerichts während des laufenden Verfahrens über eine Rubrumsberichtigung sind mit der sofortigen Beschwerde nicht anfechtbar.*)

2. Eine Rubrumsberichtigung vor Urteilserlass in Beschlussform ist im Gesetz nicht vorgesehenen. Insoweit handelt es sich nur um eine prozessleitende Verfügung, die jederzeit abgeändert werden kann.*)

3. Wer Partei eines Zivilrechtsstreits ist, ergibt sich aus der in der Klageschrift gewählten Parteibezeichnung, die grundsätzlich auslegungsfähig ist.*)

4. Die Zuordnung zur richtigen Prozesspartei (hier der gegnerischen Haftpflichtversicherung) kann schon aufgrund einer Schadennummer zweifelsfrei gegeben sein. Bei einer Schadenaußenstelle handelt es sich nicht um eine eigenständige juristische Person.*)

5. Die Rüge der fehlenden Passivlegitimation durch einen Versicherungskonzern kann treuwidrig sein. Eine Versicherung, die ihre einzelnen Sparten als selbständige juristische Personen organisiert, nach außen hin aber einheitlich auftritt, ruft entsprechende Verwechslungsgefahren hervor, die sich hier verwirklicht hat. Die jedes Versicherungsrechtsverhältnis beherrschenden Grundsätze von Treu und Glauben gebieten es, die bei dem Kunden eintretenden Nachteile möglichst gering zu halten.*)

 Volltext

Online seit 18. November

IMRRS 2024, 1402

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 65 S 163/22

1. Eine Eigenbedarfskündigung, um lediglich einen Raum der gekündigten Wohnung in die eigene als Arbeitszimmer zu integrieren, ist unwirksam. Für einen Teilbedarf sieht das Gesetz eine Kündigungsmöglichkeit nicht vor, der Bedarf muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen.

2. Eine Auswechselung des - zwingend - schriftlich zu fixierenden Kündigungsgrunds ist dem Vermieter versagt. Lediglich den Kündigungsgrund ausfüllende, ergänzende oder beweisende Tatsachen können als sog. Ergänzungstatsachen auch im Prozess auf Verlangen des Mieters noch nachgeschoben werden.

3. Ein Kläger, der sein Räumungsbegehren zusätzlich auf eine weitere Kündigung stützt, führt einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein, nämlich ein Räumungsbegehren, das auf die weitere Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt wird. Die auf diese Weise herbeigeführte Klagehäufung ist wie eine Klageänderung nach den Regeln der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln.

4. Nach § 533 ZPO muss der Gegner in die Klageänderung einwilligen oder das Gericht diese für sachdienlich halten und diese (kumulativ) auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hat.

 Volltext


IMRRS 2024, 1430

AG Brandenburg, Urteil vom 04.11.2024 - 30 C 90/23

Feuchtigkeit in einem Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses ist in der Regel kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1391

OLG München, Beschluss vom 08.10.2024 - 34 Wx 234/24

1. Auch im Falle der Löschung eines zugunsten einer GbR eingetragenen Rechts bedarf es gem. § 47 Abs. 2 GBO i.V.m. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB der Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister und der anschließenden Eintragung der eGbR im Grundbuch.*)

2. Eine teleologische Reduktion der Eintragungsvorschriften ist in diesem Fall wegen des abschließenden Charakters der in Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB enthaltenen Ausnahmeregelungen nicht vorzunehmen.*)

3. Aufgrund der Aufhebung des § 899a BGB und der Neufassung des § 47 Abs. 2 GBO zum 01.01.2024 kann der Nachweis der Bewilligungsbefugnis nur noch aufgrund der Eintragung im Gesellschaftsregister erbracht werden.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1436

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.07.2024 - 10 W 58/24

1. Der Sachverständige erhält die Vergütung nur in Höhe des Auslagenvorschusses, wenn die Vergütung den angeforderten Auslagenvorschuss erheblich übersteigt und er nicht rechtzeitig auf diesen Umstand hingewiesen hat.

2. Die Vorschrift des § 8a Abs. 4 JVEG hat auch ein pönales Element. Es ist aber nicht gerechtfertigt, den Sachverständigen durch Begrenzung seiner Vergütung dafür zu bestrafen, dass das Gericht trotz seiner der Höhe nach zutreffenden vorläufigen Kostenschätzung einen zu geringen Kostenvorschuss angefordert hat.

 Volltext


IMRRS 2024, 1398

VG Karlsruhe, Urteil vom 11.09.2024 - A 3 K 4398/23

1. Ist bei fristgebundenen Schriftsätzen die nach § 55d Satz 1 VwGO vorgeschriebene Übermittlung als elektronisches Dokument aus technischen Gründen vorübergehend nicht möglich, gebietet es die anwaltliche Sorgfalt, rechtzeitig von der durch § 55d Satz 3 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch zu machen.*)

2. Von einem Rechtsanwalt ist zu erwarten, dass er bzw. sie die Möglichkeit des § 55d Satz 3 VwGO kennt und zur Fristwahrung nutzt.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1407

OLG Jena, Beschluss vom 26.07.2024 - 4 W 296/23

Gegen Entscheidungen, durch die die Aussetzung des Verfahrens angeordnet oder abgelehnt wird, findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt indes nicht, soweit das Gericht das Verfahren in Verbindung mit einer - jedenfalls eigenen - Vorlage an den Gerichtshof der Europäischen Union zur Vorabentscheidung ausgesetzt hat. Nichts anderes kann für den Fall gelten, dass eine bereits erfolgte Aussetzung zwecks Vorlageersuchen aufgehoben oder der Antrag auf eine solche Aussetzung abgelehnt wird.

 Volltext

Online seit 15. November

IMRRS 2024, 1429

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - VIII ZR 106/23

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 49 ff., IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 13 ff., IMR 2023, 149 = NZM 2023, 28, Rz. 13 ff.; jeweils m.w.N.).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 16 ff, IMR 2023, 49 = NZM 2023, 28).*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1383

LG München I, Beschluss vom 17.07.2024 - 14 S 3692/24

1. Eine "offenen Küche" liegt nicht bereits dann vor, wenn bei einer baulich nach allen Seiten abgegrenzten "normalen" Küche lediglich die Küchentür ausgehängt wird.

2. Das Tatgericht ist in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm zukommenden weiten Beurteilungsspielraums grundsätzlich befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

3. Eine "ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete" im vorstehenden Sinne kann grundsätzlich nicht bereits mit einem Anstieg des Verbraucherpreisindex begründet werden, zumal dieser Index die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen, misst.

4. Die Einführung einer "Stichtagspraxis" würde zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen und könnte die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade in angespannten Mietmärkten gefährden.

 Volltext


IMRRS 2024, 1409

AG Schöneberg, Urteil vom 15.10.2024 - 17 C 33/24

1. Der Vermieter kann wegen Verletzung der (vertraglich wirksam) überbürdeten Schönheitsreparaturpflicht nur dann Schadensersatz in Geld verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.

2. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern.

3. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist in dieser Beschränkung in der Regel der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen.

....

IMRRS 2024, 1408

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.10.2024 - 3 W 28/24

Eine im Rahmen des § 769 ZPO getroffene Entscheidung, die Zwangsvollstreckung nicht vorläufig einzustellen, ist nicht mit der sofortigen Beschwerde angreifbar.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1397

OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.10.2023 - 12 U 47/23

Einem Rechtsanwalt, der sich darauf eingerichtet hat, einen Schriftsatz per beA zu übermitteln, kann im Rahmen der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nicht vorgehalten werden, er hätte sicherstellen müssen, im Störungsfall einen zweiten Versandweg zur Verfügung zu haben (Fax) oder auf einen neuen Versandweg ausweichen müssen, den er vorher noch nicht genutzt hatte (Computerfax).*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1418

EuGH, Urteil vom 17.10.2024 - Rs. C-408/23

Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie 2000/78/EG (...) ist (...) dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die für die erstmalige Bestellung zum Anwaltsnotar eine Höchstaltersgrenze von 60 Jahren vorsieht, nicht entgegensteht, sofern mit dieser Regelung ein legitimes Ziel der Beschäftigungs- und Arbeitsmarktpolitik verfolgt wird und die Regelung in dem legislativen Kontext, in den sie sich einfügt, und in Anbetracht aller Sachverhalte, auf die sie anwendbar ist, zur Erreichung dieses Ziels angemessen und erforderlich ist.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1428

BGH, Urteil vom 11.10.2024 - V ZR 261/23

1. Das Fehlen der nach § 130a Abs. 3 ZPO erforderlichen einfachen Signatur einer auf einem sicheren Übermittlungsweg als elektronisches Dokument eingereichten Klageschrift kann nur dann ausnahmsweise unschädlich sein, wenn sich aus anderen, eine Beweisaufnahme nicht erfordernden Umständen eine der einfachen Signatur vergleichbare zweifelsfreie Gewähr dafür ergibt, dass der Rechtsanwalt die Verantwortung für den Inhalt der Klageschrift übernommen und diese willentlich in den Rechtsverkehr gebracht hat. *)

2. Eine unwirksame Prozesshandlung wird erst von ihrer Heilung an wirksam; eine nach Fristablauf erfolgte Behebung des Mangels ist nicht mehr fristwahrend. Das gilt auch für die materiell-rechtliche Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 WEG.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1406

LAG Hamm, Beschluss vom 28.10.2024 - 9 Ta 319/24

1. Gemäß §§ 133, 157 BGB ist zwar bei der Auslegung einer individualvertraglichen Willenserklärung der wirkliche Wille der Parteien zu erforschen, wobei es aber gerade nicht lediglich auf den inneren Willen eines der beiden Erklärenden ankommt, sondern auf den durch normative Auslegung zu ermittelnden objektiven Erklärungswert.*)

2. Auch im selbständigen Beweisverfahren muss das Beweisthema jedenfalls soweit substantiiert sein, dass der Verfahrensgegenstand zweifelsfrei abgrenzbar ist. Ist dies nicht der Fall, würde im Rahmen der Zeugenvernehmung eine typische Ausforschung betrieben, anhand derer die anspruchsbegründenden Tatsachen erst in Erfahrung gebracht würden.*)

 Volltext

Online seit 14. November

IMRRS 2024, 0615

LG Berlin II, Urteil vom 16.04.2024 - 67 S 39/24

Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1404

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.10.2024 - 19 U 134/23

Die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz durch den Auftraggeber für den Fall der Aufgabe seiner Verkaufsabsicht in AGB des Maklers ist unwirksam, soweit dadurch nicht nur eine Ersatzpflicht für die konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags verursachten Kosten begründet wird, sondern auch die Verpflichtung zur Zahlung von Gemeinkosten (hier: anteiliger Bürokosten).*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1389

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1394

LG Verden, Beschluss vom 19.04.2022 - 6 T 31/22

1. Wurde gem. § 75 ZVG eine Zahlung mit Ermächtigung des Schuldners durch einen Dritten vorgenommen, ist sie wie eine Leistung des Schuldners selbst zu werten; auf die Frage, ob dieser "berechtigter Dritter" i.S.d. § 75 ZVG ist, kommt es dann nicht an.

2. Anknüpfungspunkt des § 75 ZVG ist der jeweils aktuell betroffene Versteigerungstermin und damit die in diesem Termin gegenständliche Grundschuld, aus der die Zwangsvollstreckung betrieben wird. Zur Einstellung des Verfahrens ist nur der zur Ablösung der konkret betroffenen Grundschuld "erforderliche" Betrag zu zahlen, auf nachfolgende oder zukünftige Zwangsvollstreckungen hinsichtlich weiterer Grundschulden kommt es nicht an.

 Volltext


IMRRS 2024, 1413

BGH, Beschluss vom 23.10.2024 - IV ZB 20/24

An die Darlegung eines erheblichen Grunds für die Notwendigkeit der Fristverlängerung dürfen bei einem ersten Antrag auf Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist keine hohen Anforderungen gestellt werden. Daher reicht der bloße Hinweis auf eine Arbeitsüberlastung zur Feststellung eines erheblichen Grunds aus, ohne dass es einer weiteren Substantiierung oder Glaubhaftmachung bedarf.

 Volltext


IMRRS 2024, 1392

OLG Hamm, Urteil vom 21.08.2024 - 12 U 13/23

Der Besteller genügt im Werkvertragsrecht den Anforderungen an die schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess bereits dann, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sog. Symptomtheorie, st. Rspr., vgl. nur BGH, IBR 2021, 52).

 Volltext


IMRRS 2024, 1393

AG Witten, Urteil vom 13.03.2024 - 25 C 11/23

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird mangels Verwalter gem. § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch sämtliche Wohnungseigentümer vertreten, mit Ausnahme des Klägers, der für den Rechtsstreit von der Vertretung der Beklagten ausgeschlossen ist.

 Volltext

Online seit 13. November

IMRRS 2024, 1387

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2024 - 4 C 98/23

1. Ein Stellplatz wird vom Vermieter generell nicht im Rechtssinne "zur Verfügung gestellt", wenn das entsprechende Angebot nicht kostenlos, sondern abhängig vom Abschluss eines gesonderten entgeltlichen Vertrages ist.

2. Erfolgt die Ausstattung der Küche mit Dunstabzug und Kühlschrank nicht aufgrund des bestehenden Wohnraummietverhältnisses, sondern aufgrund einer Zusatzvereinbarung, kann diese Ausstattung keine Berücksichtigung finden.

 Volltext


IMRRS 2024, 1396

LG Stuttgart, Beschluss vom 04.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

 Volltext


IMRRS 2024, 1368

LG Freiburg, Beschluss vom 20.09.2024 - 4 T 105/24

1. Im Verfahren nach § 74a Abs 5 ZVG ist - ebenso wie im Verfahren der Neufestsetzung des Verkehrswertes auf Grund geänderter Umstände - regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens geboten.*)

2. Sieht das Vollstreckungsgericht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens ab, hat es in der Entscheidung über die Wertfestsetzung - den Grundsätzen der freien richterlichen Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO folgend - seine eigene Sachkunde darzulegen und zu begründen und dies vorab den Parteien mitzuteilen.*)

3. Die Sachkunde ist noch nicht allein mit der Tätigkeit als Vollstreckungsrechtspfleger belegt, gleich, wie lange diese bereits andauern mag.*)

4. Wird diesen Grundsätzen nicht genügt, liegen im Falle einer sofortigen Beschwerde eines Beteiligten regelmäßig die Voraussetzungen für die Aufhebung des Wertfestsetzungsbeschlusses und die Zurückverweisung des Verfahrens an das Vollstreckungsgericht vor, um die Einholung des Sachverständigengutachtens nachzuholen.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1361

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.08.2024 - 2 Ws 112/23

Die Schlussrechnung des gerichtlichen Sachverständigen muss prüfbar sein, andernfalls kann ihre Berechtigung nicht festgestellt werden kann. Fehlt die Prüfbarkeit, entfällt schon deshalb der endgültige Bezahlanspruch.

 Volltext


IMRRS 2024, 1401

BGH, Beschluss vom 17.10.2024 - IX ZB 10/23

Ein Rechtsanwalt, der für mehrere Schuldverschreibungsgläubiger, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Anleiheschuldners einen gemeinsamen Vertreter bestellt haben, in derselben Angelegenheit tätig wird, erhält in der Regel keine erhöhte Verfahrensgebühr.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1369

OLG Braunschweig, Beschluss vom 21.10.2024 - 9 U 75/23

1. Ein verfahrensbeendender Prozessvergleich kann nicht durch gerichtliche Entscheidung ergänzt werden.*)

2. Ist der Vergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO zutreffend festgestellt, ist eine Ergänzung auch nicht im Wege der Berichtigung möglich.*)

3. Sind durch einen Prozessvergleich nach dessen Regelung "alle gegenseitigen Ansprüche aus dem zugrundeliegenden Rechtsstreit abgegolten" und hat der Kläger mit der Klage nur eigene Leistungsansprüche sowie einen Feststellunganspruch für zukünftige Ansprüche mit der üblichen Einschränkung "soweit nicht auf Sozialversicherungsträger oder sonstige Dritte übergegangen sind oder übergehen werden" geltend gemacht, so bedarf es in dem Vergleich ohnehin nicht noch zusätzlich einer ausdrücklichen Regelung, wonach auf Sozialversicherungsträger oder sonstige Dritte (z. B. eine private Krankenversicherung) von Gesetzes wegen übergegangene oder zukünftig übergehende Ansprüchen nicht Gegenstand des Vergleichs sind.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1382

OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21.10.2024 - 8 E 10492/24

1. Der Streitwert i. S. des § 52 Abs. 1 GKG ist darauf bezogen, welchen wirtschaftlichen Wert der Streitgegenstand für den Kläger hat; daher kommt es für den Streitwert einer auf die Zurückweisung des Nachbarwiderspruchs gegen eine Baugenehmigung und damit auf deren Bestandskraft abzielenden Klage nicht darauf an, dass der Prüfungsumfang auf die engere Frage beschränkt ist, ob die erteilte Baugenehmigung subjektive Rechte der Nachbarn verletzt.*)

2. Für die Bemessung der Höhe des Streitwerts einer Bauherrenklage mit dem Ziel der Zurückweisung eines Nachbarwiderspruchs gegen eine Baugenehmigung für eine sonstige Anlage ist in der Regel auf einen Bruchteil von ¼ des in Ziffer 9.1.2.6 des Streitwertkatalogs 2013 empfohlenen Wertes für die Verpflichtungsklage auf (grundlegende) Erteilung einer solchen Baugenehmigung abzustellen (hier: ¼ von 10% der geschätzten Rohbaukosten).*)

 Volltext

Online seit 12. November

IMRRS 2024, 1385

LG München I, Urteil vom 07.02.2004 - 14 S 10625/23

1. Ließe man stets singuläre Mitteilungen, namentlich von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten als Grundlage für ein Besichtigungsrecht eines Vermieters ausreichen, wäre dies namentlich mit den Prinzipien des grundrechtlich geschützten Mietbesitzes (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht in Einklang zu bringen. Überdies wären Missbrauchsmöglichkeiten und vermieterseitiger sowie nachbarlicher Schikane Tür und Tor geöffnet.*)

2. Eine Kündigung kann – zwingend ist dies nicht – im Einzelfall durchaus unverhältnismäßig sein, wenn dem Vermieter zuzumuten ist, erst das mildere Mittel einer Duldungsklage und etwaiger (erfolgloser) Vollstreckungsversuche hieraus auszuschöpfen.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1371

AG Dortmund, Urteil vom 18.01.2024 - 514 C 98/23

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also der von ihnen zu leistenden Nachschüssen oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Werden nicht alle Kosten verteilt, ist die Anfechtung nicht rechtsmissbräuchlich, da eine unvollständige Kostenverteilung die Abrechnung unstimmig macht, der Jahresetat nicht ausgeglichen und der Wohnungseigentümer dem Risiko einer Inanspruchnahme Dritter ausgesetzt wird.

 Volltext


IMRRS 2024, 1426

LG Lübeck, Beschluss vom 07.10.2024 - 7 T 481/24

Die Streitwertfestsetzung nach § 54 Abs. 1 S. 2, 3 GKG orientiert sich am noch bis zum 31.12.2024 anwendbaren Einheitswert und (noch) nicht am Grundsteuerwert.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1363

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 22.07.2024 - 5 W 28/24

Zur Anwendbarkeit des Vollstreckungsverbotes des § 89 InsO im Verfahren auf Eintragung der Pfändung einer (angeblichen) Eigentümergrundschuld, deren schulrechtlicher Anspruch auf Rückgewähr schon zuvor an die Gläubigerin zur Sicherheit abgetreten worden war.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1374

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.04.2024 - 3 W 18/24

Die sofortige Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung unterliegt gem. § 78 Abs. 1 Satz 1 ZPO dem Anwaltszwang.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 1378

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 25.10.2024 - 6 LB 15/24

1. Ein Richter ist kraft Gesetzes von der Ausübung des Richteramts ausgeschlossen in Sachen, in denen er u. a. als Prozessbevollmächtigter einer Partei bestellt ist oder gewesen ist.

2. Die einer aus Rechtsanwälten bestehenden Partnerschaft uneingeschränkt erteilten Prozessvollmacht führt dazu, dass sämtliche in der Kanzlei der Partnerschaft tätigen Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen als Prozessbevollmächtigte der Kläger bestellt werden.

3. Bereits der Tatbestand der Bestellung und die damit einhergehende Befugnis, für den Vollmachtgeber aufzutreten, genügt, um einen gesetzlichen Ausschluss eines Richters anzunehmen, ohne dass es noch darauf ankommt, ob dieser in der Vertretereigenschaft tatsächlich tätig geworden ist.

 Volltext