Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 0141

AG Essen-Borbeck, Urteil vom 29.11.2024 - 5 C 355/24

1. "Aushandeln" setzt mehr als ein "Verhandeln" voraus. Der Verwender muss den in seinen AGB enthaltenen Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Verhandlungspartner muss zumindest die reale Möglichkeit erhalten, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können.

2. Ein "Besprechen" stellt kein "Aushandeln" dar.

3. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter verpflichtet wird, eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen, ist überraschend i.S.d. § 305c BGB. Dies gilt jedenfalls dann, wenn laut Mietvertrag die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

4. Das Aufstellen eines Pools im mitvermieteten Garten stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, vielmehr hält sich dies im Rahmen des verkehrsüblichen Maßes.

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IMRRS 2025, 0137

AG Bottrop, Urteil vom 15.08.2024 - 10 C 25/24

1. Bei einem beendeten Mietverhältnis gelten für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war, dieselben Grundsätze wie für das fortdauernde Mietverhältnis: Der Mieter kann bei fehlender Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurückfordern, er hätte vielmehr während der Laufzeit des Vertrags Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten müssen (vgl. BGH, IMR 2021, 349).

2. Fehlen in der Betriebskostenabrechnung die geleisteten Vorauszahlungen, so ist sie nicht formell unwirksam, vielmehr entspricht dies der materiell fehlerhaften Angabe, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden ( vgl. IMR 2012, 176).

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IMRRS 2025, 0144

LG Köln, Beschluss vom 18.01.2025 - 7 OH 6/23

1. Für den Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens ist der „richtige“ Hauptsachewert, bezogen auf den Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung und das Interesse des Antragstellers festzusetzen; der vom Antragsteller bei Verfahrenseinleitung geschätzte Wert ist dabei weder bindend noch maßgeblich.

2. Der Gegenstandswert für ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Baumängeln ist nach dem für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwand zu bemessen, der auf der Grundlage der Sachdarstellung des Antragstellers nach objektiven Gesichtspunkten zu bemessen ist.

3. Wenn und soweit das Gutachten die Mängel bestätigt, richtet sich der Streitwert in der Regel nach den Kosten, die der Sachverständige in seinem Gutachten für die Mängelbeseitigung schätzt.

4. Soweit im Beweisverfahren nicht alle behaupteten Mängel bestätigt werden, sind für die Streitwertfestsetzung diejenigen Kosten zu schätzen, die sich ergeben hätten, wenn jene Mängel festgestellt worden wären.

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IMRRS 2025, 0091

OLG München, Beschluss vom 18.12.2024 - 33 Wx 251/24

Grundsätzlich hindert ein Wechsel in der Besetzung des Gerichts die Verwertung eines zuvor gewonnenen Beweisergebnisses im Wege des Urkundenbeweises durch den neu hinzutretenden Richter nicht. Voraussetzung ist aber, dass der persönliche Eindruck des vernehmenden Richters von der Beweisperson durch Niederlegung aktenkundig ist und die Beteiligten Gelegenheit hatten, dazu Stellung zu nehmen.*)

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IMRRS 2025, 0138

LG Essen, Urteil vom 24.10.2024 - 10 S 93/24

1. Sofern der Vermieter verstorben ist, kann der Mieter die Miete hinterlegen, wenn der neue Vermieter nicht bekannt ist.

2. Der Erbe ist nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen, sondern er hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen.

3. Wenn der Erbe (neuer Vermieter) ein eröffnetes öffentliches Testament vorlegt, ist dies in der Regel als ausreichender Nachweis für die Rechtsnachfolge anzusehen. Eine Hinterlegung der Miete seitens des Mieters wirkt dann nicht mehr schuldbefreiend.

4. Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands kann treuwidrig sein, wenn dieser geringfügig oder inzwischen ausgeglichen ist.

5. Die Kündigung ist treuwidrig, wenn der Mieter zwar wegen des vorgelegten Testaments nicht mehr hätte hinterlegen dürfen, er aber stets deutlich machte, dass das Geld zur Begleichung der Mieten verwendet werden und dem Berechtigten, dem neuen Vermieter ausgezahlt werden soll, und er zudem den Verzicht auf die Rücknahme erklärte.

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IMRRS 2025, 0142

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.11.2024 - 6 C 73/23

1. Der einfache Berliner Mietspiegel stellt auch eine taugliche Schätzgrundlage für die in der Inklusivmiete enthaltene Nettokaltmiete dar. Ein eigener Teilmarkt für möblierten Wohnraum existiert derzeit nicht.

2. Legt der Mieter einen unbefristeten Arbeitsvertrag vor, nach dem Ort der Miete und Arbeit identisch sind, so lässt dies den Rückschluss zu, dass der Mieter dort einen neuen Lebensmittelpunkt begründet und die Mietsache nicht nur "vorübergehend" gebraucht i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

3. Kommt ein Wohnraummietvertrag über eine Vermittlungsplattform zu Stande, so ist deren Kenntnis zum Gebrauchswillen des Mieters (hier: der unbefristete Arbeitsvertrag) dem Vermieter zurechenbar.

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IMRRS 2025, 0146

BGH, Urteil vom 14.01.2025 - XI ZR 35/24

Das bei einer Darlehensablösung von dem bisherigen Kreditinstitut in einer Vielzahl von Fällen von dem neuen Kreditinstitut geforderte Entgelt für den mit der Ablösung des Kredits verbundenen Aufwand ist als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Sie unterliegt nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der richterlichen Inhaltskontrolle und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Fortführung Senatsurteil vom 10. September 2019 - XI ZR 7/19, BGHZ 223, 130).*)

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IMRRS 2025, 0134

BGH, Beschluss vom 17.12.2024 - VIII ZR 307/23

Die Bestimmung der Beschwer steht in freiem Ermessen des Gerichts. Übereinstimmenden Angaben der Parteien zur Höhe des Streitwerts kann hierbei zwar ein erhebliches Gewicht zukommen. Allerdings ist das Gericht an solche übereinstimmenden Angaben nicht gebunden. Dies gilt insbesondere, wenn ein Bezug zwischen der Angabe zur Höhe des Streitwerts und dem zur Klagebegründung gehaltenen Sachvortrag fehlt.

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IMRRS 2025, 0122

OLG München, Beschluss vom 27.01.2025 - 11 W 1371/24

1. Die Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens durch den Beklagten im Architektenhonorarprozess, den der Kläger schon mit einem vorgerichtlichen Privatgutachten begründet hat, sind grundsätzlich erstattungsfähig. Es ist dann nicht Voraussetzung, dass zuvor ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt worden war.

2. Ein Privatgutachten muss nicht den Verlauf des Rechtsstreits beeinflusst haben, damit dessen Kosten erstattungsfähig sind.

3. Der Beklagte kann die Kosten des von ihm beauftragten Privatgutachten auch dann in der Kostenausgleichung geltend machen, wenn die Parteien sich verglichen haben, er sich aber im Vergleich nicht ausdrücklich ihre Geltendmachung vorbehalten hatte.

4. Ein Stundensatz eines Honorarsachverständigen von 190,00 Euro netto ist nicht unverhältnismäßig, zumal bei erheblicher Klagesumme.

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Online seit 3. Februar

IMRRS 2025, 0139

LG Essen, Urteil vom 12.12.2024 - 10 S 147/23

1. Ist die Wohnung bei Überlassung an den Mieter nicht renoviert, ist dieser nicht etwa durch eine Endrenovierungsklausel zur Renovierung bei Auszug verpflichtet.

2. Der Erklärungsgehalt des Rückgabeprotokolls sagt aus, dass das, was im Protokoll als ordnungsgemäß oder - wenn dieses die Mietsache insgesamt umfasst - nicht aufgeführt ist, vertragsgemäß zurückgegeben wurde.

3. Beanstandungen, die sich in einem von beiden Parteien bei der Endabnahme unterzeichneten Protokoll befinden, sind verbindlich festgestellt, mit Ansprüchen aus nicht aufgeführten oder der Abwehr von aufgeführten Zuständen sind die Parteien hingegen ausgeschlossen, da sie dies wirksam untereinander vereinbart haben.

4. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so dürfte in dieser Beschränkung der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen sein.

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IMRRS 2025, 0133

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 41/23

1. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell), müssen die Löschungsunterlagen dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden; da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen herbeizuführen, diese aber gleichwohl unterbleibt.*)

2. Muss der Verkäufer eines Grundstücks die Lastenfreistellung sicherstellen, hat er es nicht zu vertreten, wenn die Löschungsunterlagen (hier: Grundschuldbrief) infolge eines Verschuldens des zur Löschung verpflichteten Grundpfandgläubigers nicht vorgelegt werden können. Der Grundpfandgläubiger ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.*)

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IMRRS 2025, 0135

BGH, Beschluss vom 10.12.2024 - VI ZR 323/23

1. Zur Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Übergehen von Vortrag zu einem übereinstimmenden Verständnis eines Vorbehalts in einer Abfindungsvereinbarung.*)

2. Haben die Parteien eines Vertrages eine Willenserklärung übereinstimmend in einem bestimmten Sinne verstanden, ist für den Inhalt der Erklärung der übereinstimmende Parteiwille maßgebend. Dieser geht nicht nur dem Wortlaut, sondern jeder anderweitigen Interpretation vor.

3. Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung bewiesen oder sogar zugestanden und hat der andere Teil sie ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne dass es auf weiteres ankommt.

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IMRRS 2025, 0136

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.01.2025 - 3 M 196/24

Von einem Rechtsanwalt ist nicht zu verlangen, dass er die Eintragung und die Richtigkeit der Eintragung im Fristenkalender überprüft.*)

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IMRRS 2025, 0132

BGH, Beschluss vom 16.01.2025 - III ZR 63/24

1. Eine Beschränkung der Revisionszulassung kann sich nicht nur aus der Entscheidungsformel, sondern auch aus den Urteilsgründen des Berufungsurteils ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

2. Zwar kann die Revision nicht auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente beschränkt werden. Die gebotene Auslegung der Urteilsgründe kann aber eine Beschränkung der Zulassung der Revision auf einzelne Prozessparteien ergeben, sofern Grund der Zulassung eine bestimmte Rechtsfrage war, die das Berufungsgericht zum Nachteil nur einer Prozesspartei entschieden hat. Die Zulassung wirkt in diesem Fall nicht zugunsten der gegnerischen Partei, die das Urteil aus einem anderen Grund angreift.

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IMRRS 2025, 0111

LG Köln, Beschluss vom 11.01.2025 - 7 OH 6/23

1. Der Gegenstandswert für ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Baumängeln ist nach dem für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwand zu bemessen, der auf der Grundlage der Sachdarstellung des Antragstellers nach objektiven Gesichtspunkten zu bemessen ist.

2. Wenn und soweit das Gutachten die Mängel bestätigt, richtet sich der Streitwert in der Regel nach den Kosten, die der Sachverständige in seinem Gutachten für die Mängelbeseitigung schätzt. Soweit im Beweisverfahren nicht alle behaupteten Mängel bestätigt werden, sind für die Streitwertfestsetzung diejenigen Kosten zu schätzen, die sich ergeben hätten, wenn jene Mängel festgestellt worden wären.

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Online seit 31. Januar

IMRRS 2025, 0124

LG Flensburg, Beschluss vom 13.09.2024 - 1 S 26/24

1. Die Kündigung aus wichtigem Grund ist erst nach erfolglosem Ablauf einer zu Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig.

2. Das Kündigungsrecht des Mieters entsteht frühestens mit Ablauf der Frist zur Abhilfe.

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IMRRS 2025, 0116

LG Berlin II, Urteil vom 06.12.2024 - 39 O 41/24

1. Haben die Parteien über den Beginn der Pachtzeit keine Regelung getroffen und lässt sich auch aus den Umständen kein Zeitpunkt entnehmen, so wird der Überlassungsanspruch sofort fällig.

2. Aus dem Wesen der außerordentlichen fristlosen Kündigung folgt ihre grundsätzlich Unabdingbarkeit. Generell ist es also nicht zulässig, das Recht zur fristlosen Kündigung durch Vertrag auszuschließen.

3. Die Fristsetzung muss nach allgemeiner Meinung nicht die Androhung enthalten, das Vertragsverhältnis zu kündigen (qualifizierte Fristsetzung), falls die Frist fruchtlos verstreicht.

4. Allenfalls dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, wie etwa die Minderung oder die Klage auf Mängelbeseitigung, angedroht wird, kann die Kündigung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Frist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist.

5. § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB nicht anwendbar.

6. Das längere Zuwarten mit dem Kündigungsausspruch kann zum Kündigungsausschluss führen, wenn die Kündigungserklärung in treuwidriger Weise hinausgezögert wird. Dies kann regelmäßig nach Ablauf von sechs Monaten angenommen werden, wenn der Kündigungsberechtigte innerhalb dieser Zeit nicht mehr auf den Kündigungsgrund reagiert.

7. Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten AGB berufen.

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IMRRS 2025, 0130

BGH, Urteil vom 23.01.2025 - IX ZR 229/22

Ein vorläufig vollstreckbarer Titel über eine streitige Forderung ist bei der Beurteilung der Zahlungsunfähigkeit durch den Schuldner in Höhe des Nennwerts der titulierten Forderung zu berücksichtigen, wenn die Voraussetzungen für eine Vollstreckung aus dem Titel vorliegen und der Titelgläubiger die Vollstreckung eingeleitet hat.*)

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IMRRS 2025, 0083

LG Osnabrück, Beschluss vom 07.01.2025 - 3 OH 90/23

Teilt der Sachverständige dem Gericht mit, ihm sei es "aus beruflichen Gründen" unmöglich, den Gutachtenauftrag auszuführen, kann gegen ihn ohne Weiteres Ordnungsgeld wegen unberechtigter Weigerung zur Erstattung des Gutachtens festgesetzt werden, wenn er diese beruflichen Gründe nicht spezifiziert hat sowie zwischen der Auftragsübermittlung an ihn und dem Eingang dieser Erklärung mehr als acht Monate verstrichen sind, binnen der er gegenüber dem Gericht Tätigkeiten in der Sache entfaltet hat.

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IMRRS 2025, 0129

BGH, Beschluss vom 19.12.2024 - IX ZB 16/23

1. Beantragt ein Prozessbevollmächtigter in der Berufungsschrift allenfalls konkludent eine Verlängerung der Frist für die Berufungsbegründung und führt er hierfür keine Umstände an, muss er mit einer Ablehnung des Fristverlängerungsantrags rechnen (Fortführung von BGH, IBR 2022, 102).*)

2. In einem solchen Fall ist es Sache des Prozessbevollmächtigten, von sich aus bei Gericht rechtzeitig nachzufragen, ob die Frist möglicherweise dennoch verlängert worden ist, so dass er andernfalls noch vor Fristablauf die Berufungsbegründung oder einen begründeten Verlängerungsantrag einreichen kann (Fortführung von BGH, Beschluss vom 18.07.2007 - IV ZR 132/06, Rz. 8, IBRRS 2007, 4242 = VersR 2007, 1583; vom 14.11.2023 - XI ZB 10/23, Rz. 15, IBRRS 2023, 3483).*)

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IMRRS 2025, 0127

LG Karlsruhe, Urteil vom 09.08.2024 - 6 O 202/23

Darauf, ob die Versäumung der Berufungsfrist auf einen schuldhaften Anwaltsfehler zurückzuführen ist, kommt es nicht an, wenn das rechtzeitig eingelegte Rechtsmittel (...) keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte.*)

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IMRRS 2025, 0093

OLG Dresden, Beschluss vom 12.12.2024 - 12 W 658/24

Eine Beschwerde gegen einen Kostenfestsetzungsbeschluss ist auch ohne eine Begründung zulässig und führt zu einer in rechtlicher und tatsächlicher Sicht vollständigen Überprüfung der angefochtenen Entscheidung.*)

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Online seit 30. Januar

IMRRS 2025, 0128

VG Schleswig, Urteil vom 06.11.2024 - 8 A 183/21

1. Wird eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme ohne Genehmigung vorgenommen, kann die Bauaufsichtsbehörde verfügen, dass Bauvorlagen einzureichen sind.

2. Bei mehreren Miteigentümern einer Immobilie kann die Bauaufsichtsbehörde die Verfügung allein gegen denjenigen richten, der die Baumaßnahme rechtswidrig vorgenommen hat.

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IMRRS 2025, 0120

AG Hamburg, Urteil vom 27.09.2024 - 49 C 153/24

1. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung beansprucht das Gesetz nicht.

2. Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehendes konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume voraus. Die Bedarfsperson muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

3. An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es, wenn die in Australien lebende und verheiratete Bedarfsperson lediglich erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen.

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IMRRS 2025, 0119

AG München, Urteil vom 03.09.2024 - 1293 C 13809/24

Hat eine Gemeinschaft in der Zeit nach Inkrafttreten der WEG-Reform, aber vor Inkrafttreten des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, begründet dies keinen Abberufungsanspruch eines Eigentümers ab dem Geltungszeitraum des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

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IMRRS 2025, 0125

LAG Hamm, Urteil vom 15.11.2024 - 1 SLa 733/24

Mit einem Vergleich i.S.d. § 779 BGB wollen die Parteien Ungewissheiten beilegen, nicht angenommenen Gewissheiten eine neue Rechtsqualität geben. Gehen die Parteien wie selbstverständlich vom Bestand einer Anspruchsgrundlage aus und wollen sie lediglich eine Verständigung über die Höhe des geschuldeten Betrags herbeiführen, führt die Unwirksamkeit der den vermeintlichen Anspruch begründenden Klausel zur Unwirksamkeit des Vergleichs, weil ein als feststehend angenommener Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden wäre.*)

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IMRRS 2025, 0112

OLG Nürnberg, Beschluss vom 20.06.2024 - 13 U 205/24

1. Als Vertreter einer Partei ist auch ein Rechtsanwalt anzusehen, der als Angestellter oder freier Mitarbeiter des Prozessbevollmächtigten von diesem mit der selbständigen Bearbeitung eines Rechtsstreits betraut worden ist und der nicht als bloßer Hilfsarbeiter in untergeordneter Funktion tätig geworden ist. Dies wird nicht durch eine mangelnde Bevollmächtigung dieses Rechtsanwalts gehindert; vielmehr bestellt der bevollmächtigte Rechtsanwalt mit der Übertragung eines nicht unwichtigen Teils seines anwaltlichen Pflichtenkreises den anderen Rechtsanwalt zum Unterbevollmächtigten.

2. Zur Wahrung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten in Fristsachen ist auch bei Übermittlung via beA ein ausreichender Sicherheitszuschlag einzuplanen, da nicht mit einer jederzeit reibungslosen Übermittlung gerechnet werden kann.

3. Ein auf einen vorübergehenden "Computer-Defekt" oder "Computer-Absturz" gestützter Wiedereinsetzungsantrag bedarf näherer Darlegungen zur Art des Defekts und seiner Behebung.

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IMRRS 2025, 0115

OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.08.2024 - 13 U 690/24 Bau

Die Berufung ist unzulässig, wenn innerhalb der (verlängerten) Berufungsbegründungsfrist keine Berufungsbegründung eingeht.

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Online seit 29. Januar

IMRRS 2025, 0113

LG Berlin II, Urteil vom 24.09.2024 - 67 S 57/24

1. Maßgeblich für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: fehlende Spüle und fehlender Keller) sind die Verhältnisse bei Beginn des Mietverhältnisses. Das gilt auch bei Übernahme der Wohnung durch den bisherigen Untermieter vom Vormieter.

2. Das wohnwertmindernde Merkmal "fehlender Balkon" trifft nicht zu, wenn nach Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde der Anbau eines Balkons nicht genehmigungsfähig ist.

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IMRRS 2025, 0114

AG München, Urteil vom 28.08.2024 - 1292 C 15423/22 WEG

1. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Nutzung des Wohnungseigentums „ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt“ ist, liegt ein Verstoß hiergegen vor, wenn tatsächlich eine Unterbringung wöchentlich wechselnder Monteure in Zwei- bis Vierbettzimmern unter gemeinschaftlicher Nutzung einer Kochnische sowie der Sanitärräume stattfindet.

2. Eine Unterbringung ist keine Wohnnutzung, sondern heimartig, wenn eine Vielzahl von Personen in fortlaufend wechselndem Bestand auf jeweils engsten Raum untergebracht wird.

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IMRRS 2025, 0123

LG Münster, Beschluss vom 05.09.2024 - 115 O 23/24

Werden während der urlaubsbedingten Abwesenheiten Gegenstände von erheblichem Wert, insbesondere Schmuckstücke sowie eine Geldkassette, in einem einfach abgeschlossenen Schrank gelagert und wird gleichwohl die Wohnung für einen erheblichen Zeitraum (hier: drei Monate) an eine dem Versicherungsnehmer bis dahin allenfalls oberflächlich bekannte Person untervermietet, so ist die Leistung aufgrund einer grob fahrlässigen Gefahrerhöhung zu 100% zu kürzen.

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IMRRS 2025, 0121

BGH, Urteil vom 09.01.2025 - IX ZR 41/23

Erbringt der Schuldner eine inkongruente Deckung im zweiten oder dritten Monat vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, ist auch die in inkongruenter Weise befriedigte Forderung bei der Prüfung zu berücksichtigen, ob der Schuldner im Zeitpunkt der angefochtenen Rechtshandlung objektiv zahlungsunfähig war.*)

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IMRRS 2025, 0101

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.01.2025 - 9 U 75/24

1. § 130d Satz 2 ZPO enthält keine unmittelbare Verpflichtung zur Ersatzeinreichung; kann eine Frist im Wege der Ersatzeinreichung aber noch gewahrt werden, scheidet eine Wiedereinsetzung aus.*)

2. Das Ausweichen auf eine andere als die gewählte Übermittlungsart kann geboten sein, wenn der Zusatzaufwand geringfügig und zumutbar ist und diese von dem Prozessbevollmächtigten in der Vergangenheit bereits aktiv zum Versand von Schriftsätzen genutzt wurde, er also mit seiner Nutzung vertraut ist.*)

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IMRRS 2025, 0118

OLG München, Beschluss vom 12.01.2023 - 27 U 5299/22 Bau

1. Die Berufungsbegründung muss die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt.

2. Die Berufungsbegründung muss auf den zur Entscheidung stehenden Fall zugeschnitten sein und muss sich mit den rechtlichen und tatsächlichen Argumenten des angefochtenen Urteils befassen, wenn es diese bekämpfen will.

3. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbstständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung in dieser Weise jede tragende Erwägung angreifen. Andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig.

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IMRRS 2025, 0094

OLG München, Beschluss vom 20.01.2025 - 36 W 67/24

Mit der Versetzung des Einzelrichters an die Staatsanwaltschaft verliert dieser die Eigenschaft als gesetzlicher Richter für das Verfahren und ist an der Entscheidung über den Tatbestandsberichtigungsantrag verhindert.

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Online seit 28. Januar

IMRRS 2025, 0096

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 21/24 WEG

1. Ein Eigentümer kann gegen einen anderen vermietenden Eigentümer vorgehen, dass dieser auf seinen störenden Mieter einwirkt.

2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss nicht zwingend seinem Mieter kündigen, wenn er auf andere Art und Weise erfolgreich auf diesen einwirken kann, um zukünftige Beanstandungen zu verhindern.

3. Lautes Herumschreien im Treppenhaus, aggressives und lautes Klopfen an die Haustür sowie Tätlichkeiten sind nachteilige Beeinträchtigungen. Ein Wohnungseigentümer muss nicht hinnehmen, in dieser Art und Weise durch die Handlungen eines Mieters beeinträchtigt zu werden.

4. Bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners als zugestanden gilt.

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IMRRS 2025, 0095

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 16/24 WEG

1. Eine Teilanfechtung von Beschlüssen über die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen ist nicht möglich.

2. Ein sog. Korrekturvorbehalt führt zur Unbestimmtheit eines Abrechnungsbeschlusses, weil einem solchen Beschluss nicht mit hinreichender Sicherheit und Genauigkeit zu entnehmen ist, in welcher konkreten Höhe die Kosten im Zeitpunkt der Beschlussfassung auf die jeweiligen Eigentümer verteilt worden sind.

3. Werden Kosten der Fassadenarbeiten nach Einheiten verteilt, statt wie in der Teilungserklärung vorgesehen nach Miteigentumsanteilen, so ist die Jahresabrechnung unwirksam, wenn dies zu einer Mehrbelastung eines Eigentümers führt.

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IMRRS 2025, 0107

LG Berlin II, Beschluss vom 29.10.2024 - 67 T 89/24

Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 887 ZPO sind mit Ausnahme des Erfüllungseinwandes sämtliche sonstigen materiellen Einwendungen des zur Mangelbeseitigung verurteilten Vermieters - wie die der Unmöglichkeit der Erfüllung, des mieterseitigen Verzuges der Annahme der Mängelbeseitigung, der treuwidrigen Vereitelung der Mangelbeseitigung durch den Mieter oder des Überschreitens der "Opfergrenze" - unbeachtlich. Sie können vom Vermieter nicht im Vollstreckungsverfahren nach § 887 ZPO, sondern allein in einem neuerlichen Erkenntnisverfahren mit der Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2025, 0103

LSG Hessen, Beschluss vom 17.01.2025 - L 2 SF 45/24 K

1. Kosten für die Anwendung von Software zur Nutzung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten sind übliche Gemeinkosten im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 JVEG.*)

2. Kosten für die Anwendung von Software zur Nutzung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten sind keine besonderen Kosten im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 JVEG.*)

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IMRRS 2025, 0110

BGH, Beschluss vom 19.12.2024 - IX ZB 41/23

1. Hat ein Prozessbevollmächtigter wegen vorübergehender technischer Unmöglichkeit der Einreichung eines elektronischen Dokuments die Ersatzeinreichung nach den allgemeinen Vorschriften veranlasst, ist er nicht gehalten, sich bis zur tatsächlichen Vornahme der Ersatzeinreichung weiter um eine elektronische Übermittlung des Dokuments zu bemühen.*)

2. Zur Glaubhaftmachung einer vorübergehenden Unmöglichkeit der Einreichung eines Schriftsatzes als elektronisches Dokument bedarf es der anwaltlichen Versicherung des Scheiterns einer oder mehrerer solcher Übermittlungen nicht, wenn sich aus einer Meldung auf den Internetseiten der Bundesrechtsanwaltskammer, des elektronischen Gerichts- und Verwaltungspostfachs oder aus einer anderen zuverlässigen Quelle ergibt, dass der betreffende Empfangsserver nicht zu erreichen ist, und nicht angegeben ist, bis wann die Störung behoben sein wird.*)

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IMRRS 2025, 0092

OLG Dresden, Beschluss vom 11.10.2024 - 5 W 647/24

Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt werden, sind grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses an einem Urteil zulässig. Nur wenn das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise aus besonderen Gründen fehlt, ist eine solche Klage als unzulässig abzuweisen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Kläger bereits einen vollstreckbaren Titel über die Klageforderung besitzt und daraus unschwer die Zwangsvollstreckung betreiben kann (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2006, XI ZR 113/06, Rz. 10, IBRRS 2007, 3056; Urteil vom 21.04.2016, I ZR 100/15, Rz. 13, IBRRS 2016, 2624).*)

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Online seit 27. Januar

IMRRS 2025, 0076

LG Landshut, Urteil vom 08.01.2025 - 15 S 339/23

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist.

2. Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat, also hierfür die Ursache gesetzt hat.

3. Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden.

4. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist.

5. Es ist grundsätzlich üblich, zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches.

6. Mussten bisher aufgrund alter, undichter Fenster nur Feuchtespitzen durch Lüften abgeführt werden, genügt - nach Austausch der Fenster - der Hinweis des Vermieters, dass nun vermehrt und richtig gelüftet werden muss.

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IMRRS 2024, 1509

AG Köln, Urteil vom 04.09.2024 - 206 C 17/23

1. Aufgrund der besonderen Gefahren von Schimmelpilz für die Rechtsgüter des Mieters und der weiteren Bewohner der Wohnung, insbesondere für ihre Gesundheit und ihr Eigentum, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei Auftreten von Schimmel ohne Weiteres nicht unerheblich beeinträchtigt.

2. Der Vermieterseite obliegt der Beweis, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist, dass also aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf Mängel in der Bausubstanz zurückzuführen ist und dass die Wohnung durch zumutbares Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Nutzungsverhalten entstanden ist.

3. Kann die Wohnung bei zumutbarem Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden, liegt kein Mangel vor.

4. Allein die psychische Gewissheit, dass es wieder zum Auftreten von Schimmel kommen werde, führt nicht zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

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IMRRS 2025, 0099

LSG Thüringen, Beschluss vom 28.10.2024 - L 1 JVEG 195/24

1. § 8a Abs. 3 JVEG i. V. m. § 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO findet in gerichtskostenfreien Verfahren nach § 183 SGG keine Anwendung.*)

2. Für die Erstellung des Gutachtens ist nicht die individuelle Arbeitsweise des Sachverständigen und damit die tatsächlich aufgewandte Zeit maßgeblich, sondern gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 JVEG die für die Erstattung des Gutachtens erforderliche Zeit (vgl. BVerfG, IBR 2008, 186).*)

3. Welche Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 JVEG auf die Vergütung entfällt und gesondert zu ersetzen ist, bestimmt sich allein nach dem UStG. Ob die Vergütung für ein in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten mit dem 19%-igen Umsatzsteuersatz oder mit dem ab dem 01.07.2020 herabgesetzten Satz von 16% zu versteuern ist, hängt daher davon ab, wann es bei Gericht eingegangen ist.*)

4. Umsatzsteuer ist auch für Fremdleistungen zu erstatten ist, für die - wie bei Portokosten - selbst keine Umsatzsteuer zu zahlen ist.*)

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IMRRS 2025, 0105

BGH, Urteil vom 11.11.2024 - AnwZ (Brfg) 17/23

Wer als Syn­di­kus­rechts­an­walt für einen Ar­beit­ge­ber zu­ge­las­sen wurde, muss hin­neh­men, dass er mit des­sen Namen im bun­des­ein­heit­li­chen An­walts­ver­zeich­nis ge­nannt wird.

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IMRRS 2025, 0104

OLG Koblenz, Beschluss vom 02.09.2024 - 3 W 322/24

§ 380 ZPO ist dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass die Verhängung eines Ordnungsgelds gegen einen ordnungsgemäß geladenen und im Termin nicht erschienenen Zeugen dann nicht in Betracht kommt, wenn das Ausbleiben des Zeugen sowohl für die Parteien als auch das Gericht keine nachteilige Wirkung hatte und sich die Vernehmung des Zeugen erübrigt (hier: durch den Abschluss eines Vergleichs).*)

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Online seit 24. Januar

IMRRS 2025, 0102

BGH, Urteil vom 19.12.2024 - VII ZR 130/22

1. Der nach einer freien Kündigung des Bestellers bestehende Anspruch des Unternehmers gem. § 649 Satz 2 BGB a.F. (§ 648 Satz 2 BGB) ist ein einheitlicher Anspruch, der auf die Zahlung der vereinbarten Vergütung gerichtet ist.

2. Hat der Unternehmer vor der freien Kündigung bereits Leistungen erbracht und Voraus- oder Abschlagszahlungen erhalten, ist der Vergütungsanspruch mit der Schlussrechnung in der Weise zu ermitteln, dass von der Gesamtvergütung, die sich aus den Rechnungsposten für erbrachte und gegebenenfalls nicht erbrachte Leistungen ergibt, die Voraus- und Abschlagszahlungen abzuziehen sind.

3. Ein Vergütungsanspruch kann nur zuerkannt werden, wenn ein positiver Saldo zu Gunsten des Unternehmers verbleibt. Bei den dem Vergütungsanspruch zu Grunde liegenden Rechnungsposten für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen handelt es sich nicht um selbstständige Forderungen oder Forderungsteile, sondern nur um unselbstständige Aktivposten einer saldierten Abrechnung.

4. Eine Teilklage auf Vergütung gem. § 649 Satz 2 BGB a.F. ist unzulässig, wenn mit ihr nicht ein abgrenzbarer Teilbetrag aus dem Schlussrechnungssaldo, sondern lediglich einzelne unselbstständige Rechnungsposten geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2025, 0098

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980b C 24/24 WEG

1. Auch nach Wegfall des sog. Neben- oder Betriebskostenprivilegs können die Wohnungseigentümer beschließen, für alle Eigentümer einen Sammelvertrag mit einem Kabel-Anbieter zu schließen, auch wenn vermietende Eigentümer diese Kosten nicht mehr auf ihre Mieter umlegen können und auch selbst davon nicht profitieren.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Kostenbelastung sehr gering ist (hier: ca. 27 Euro/Jahr).

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IMRRS 2025, 0097

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980b C 20/24 WEG

1. Jeder Beschluss muss inhaltlich bestimmt und klar sein und durchführungsfähigen Inhalt haben, damit er nach - positiver - Abstimmung auch in die Praxis umgesetzt werden kann; es dürfen keine Zweifelsfragen offen bleiben.

2. Diese Grundsätze gelten auch für einen sog. Grundbeschluss.

3. Die Fragen, ob die baulichen Veränderungen von der Gemeinschaft (Vornahme) oder von einzelnen Eigentümern (Gestattung) vorgenommen werden dürfen und welche Maßnahmen im Einzelnen in Betracht kommen, können zwar schon in dem Grundbeschluss geregelt werden; ihr Fehlen führt aber nicht zur Unbestimmtheit, sondern diese können im Rahmen des Ausführungsbeschlusses nachgeholt werden.

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IMRRS 2025, 0085

OLG München, Beschluss vom 06.12.2024 - 11 W 1793/24

1. Auch wenn der Rechtspfleger grundsätzlich an die Kostengrundentscheidung gebunden ist, ist er gehalten, bei darin enthaltenen Unklarheiten eine Auslegung vorzunehmen.

2. Das Kostenfestsetzungsverfahren hat nur den Zweck, die Kostengrundentscheidung der Höhe nach zu beziffern und ist deshalb auf eine formale Prüfung der Kostentatbestände ausgelegt, nicht aber auf die Klärung komplizierter materiell-rechtlicher Fragen (hier: Abgeltung der Sachverständigenkosten durch einen Prozessvergleich).

3. Ergibt die Auslegung kein klares Ergebnis, geht das zulasten desjenigen, der die Glaubhaftmachungslast trägt.

4. Sachverständigenkosten sind mangels Prozessbezogenheit keine Kosten des Rechtsstreits, wenn die Heranziehung des Sachverständigen auf Streitvermeidung gerichtet war.

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