Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 28. Juni

IMRRS 2024, 0656

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 12989/22 WEG

1. Für die Beurteilung der Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind nur solche tatsächlichen Umstände und Ereignisse relevant, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest objektiv bereits vorlagen.

2. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger, gegen die Bestellung eines Verwalters sprechender Grund vorliegt, sind strengere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters.

3. Vor einer Beschlussfassung über größere Sanierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich mehrere Kostenangebote erholt werden, um den Wohnungseigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu geben.

4. Dient eine Wohnungseigentumseinheit nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.

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IMRRS 2024, 0824

OLG Hamburg, Urteil vom 13.10.2023 - 9 U 189/14

1. Der Nachbar hat keinen Anspruch darauf den Überbau durch eine 10 cm dicke Perimeterdämmung auszuweiten. § 74 HBauO ist weder direkt noch analog anwendbar; er rechtfertigt nur das Betreten des Nachbargrundstücks, um an diesem Arbeiten durchzuführen.*)

2. Die Duldungspflicht erlischt nicht durch zwischenzeitlichen - sanierungsbedingten - Abriss und anschließende Errichtung einer neuen Kellertreppe, die wesentlicher Bestandteil des Überbaus/Gebäudes ist, an selber Stelle.*)

3. Auch der Grundstückserwerber hat den Überbau zu dulden. Auf ein Verschulden am Überbau kommt es nicht an, sofern zum damaligen Zeitpunkt beide Grundstücke demselben Eigentümer gehörten (Eigengrenzüberbau).*)

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IMRRS 2024, 0840

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2024 - 8 U 775/24

1. Dem Versicherungsnehmer obliegt der Nachweis des Eintritts eines Versicherungsfalls.

2. Beruft sich der Versicherungsnehmer auf Schäden durch einen Sturm, muss er darlegen und beweisen, dass zum Zeitpunkt der Beschädigung tatsächlich ein Sturm mit der entsprechenden Windstärke geherrscht hat.

3. Kommen andere Schadensursachen in Betracht, muss der Versicherungsnehmer den vollen Beweis führen. Er muss einen Lebenssachverhalt darlegen, aus dem sich ergibt, dass die Naturgewalt einzige oder letzte Ursache für den eingetretenen Schaden gewesen ist, also eine andere Schadensursache ausscheidet. Beweiserleichterungen stehen dem Versicherungsnehmer nicht zur Verfügung.

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IMRRS 2024, 0620

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2024 - 2 BvR 26/24

1. Trotz der Formulierung in einem Attest, dass bei einer Räumung eine Suizidgefahr "nicht ausgeschlossen werden könne", muss das Vollstreckungsgericht vor dem Hintergrund des Lebensschutzgebots in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG eine weitere Sachaufklärung betreiben.

2. Dies gilt auch dann, wenn in Bezug auf den Krankheitsverlauf des Räumungsschuldners keine Änderung der Sachlage eintritt.

3. Der Staat ist verpflichtet, negative Auswirkungen auf das Lebensschutzgebot durch eine Räumung bestmöglich auszuschließen; dieses Gebot darf nicht durch das Anlegen von im Verfassungsauftrag "kleinlich" erscheinenden Maßstäben konterkariert werden.

4. Der Räumungsgläubiger hat es vor dem Hintergrund des Lebensschutzes hinzunehmen, dass sich ggf. der Räumungstermin zeitlich nach hinten verschiebt.

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IMRRS 2024, 0839

BGH, Beschluss vom 03.06.2024 - VI ZB 44/22

1. Zu den Anforderungen an den Inhalt einer Berufungsbegründung.*)

2. Das Verfahrensgrundrecht auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes verbietet es, einer Partei den Zugang zu einer in der Verfahrensordnung eingeräumten Instanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise zu erschweren.

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Online seit 27. Juni

IMRRS 2024, 0831

LG Berlin II, Urteil vom 11.06.2024 - 67 S 100/24

1. Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u. a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragen Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtungen Mängelbeseitigungsprüche des Mieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.*)

2. Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert.*)

3. In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.*)

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IMRRS 2024, 0832

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2024 - 915 C 2171/23

Beschlüsse über die Genehmigung von sog. Balkonkraftwerken und Split-Klimaanlagen müssen die näheren Umständen des jeweils konkreten Einbaus des Gerätes enthalten. Insbesondere muss den Wohnungseigentümern klar sein, welche Auswirkungen das konkrete Gerät auf das optische Erscheinungsbild und auf die Immissionen hat.*)

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IMRRS 2024, 0828

AG München, Beschluss vom 25.01.2023 - 472 C 22260/20

Die Verpflichtung zum Bemühen um Ersatzwohnungen besteht ab Zugang der Kündigung, spätestens aber ab der erstinstanzlichen Entscheidung.

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IMRRS 2024, 0838

BGH, Beschluss vom 24.04.2024 - VII ZR 136/23

1. Das Berufungsgericht hat im Hinblick auf den Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs einen im ersten Rechtszug vernommenen Zeugen erneut zu vernehmen, wenn das erstinstanzliche Gericht die Aussage nur zum Teil oder gar nicht gewürdigt hat, diese aber nach ihrem protokollierten Inhalt mehrdeutig ist (Festhaltung BGH, Beschluss vom 10.10.2013 - VII ZR 269/12, IBRRS 2013, 4506 = IMRRS 2013, 2106).*)

2. Das Berufungsgericht ist zudem zur erneuten Vernehmung erstinstanzlich vernommener Zeugen verpflichtet, wenn es deren protokollierte Aussagen abweichend von der Vorinstanz verstehen oder würdigen will. Stützt sich das Rechtsmittelgericht lediglich auf Umstände, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit der Aussage betreffen, so kann eine nochmalige Vernehmung unterbleiben (Festhaltung BGH, IBR 2017, 597; IBR 2013, 656).*)

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2024, 0814

AG Hamburg, Urteil vom 23.02.2024 - 49 C 34/23

1. Beschädigt ein Umzugsunternehmen des Mieters das Eigentum des Vermieters, so muss sich der Vermieter nicht an das Umzugsunternehmen halten.

2. Bei der Rückgabe eines Briefkastenschlüssels handelt es sich um eine Tätigkeit, die sich erst durch die entsprechende Fristsetzung in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln vermag.

3. Eine Nebenkostenabrechnung ist im Hinblick auf die Position Heizkosten formell teilunwirksam, wenn sich aus ihr für diese Position nicht der Umlageschlüssel ergibt.

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IMRRS 2024, 0570

LG Dortmund, Urteil vom 26.03.2024 - 1 S 98/23

1. Liegt infolge einer Erdabsenkung eine Vertiefung vor der Wohnungseingangstür vor, die eine Stolperkante darstellt und es darüber hinaus bei Regen zu einer ständigen Pfützenbildung kommt und im Winter die Gefahr der Bildung einer Eisfläche besteht, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung.

2. Das ermessen der Gemeinschaft ist diesbezüglich auch auf Null reduziert, da es allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dass die Gemeinschaft dem Eigentümer eine verkehrssichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt.

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IMRRS 2024, 0830

OLG Dresden, Beschluss vom 18.04.2024 - 4 U 67/24

1. Eine vorsätzliche Obliegenheitsverletzung wegen der Falschbeantwortung einer Antragsfrage (hier: zur Abgabe einer Vermögensauskunft) liegt auch dann vor, wenn der Versicherungsnehmer diese falsch beantwortet, weil er den erfragten Umstand für unerheblich hält.*)

2. Die Berufung auf Treu und Glauben trotz einer arglistigen Täuschung durch den Versicherungsnehmer kommt nur dann in Betracht, wenn die Täuschung nur einen geringen Teil des versicherten Schadens betrifft und weitere Billigkeitsmomente zu Gunsten des Versicherungsnehmers zu berücksichtigen sind.*)

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IMRRS 2024, 0623

BGH, Beschluss vom 06.02.2024 - VIII ZB 6/24

1. Das Rechtsbeschwerdegericht kann im Wege der einstweiligen Anordnung die Vollziehung einer Entscheidung der Vorinstanz aussetzen, wenn hierdurch dem Rechtsbeschwerdeführer (hier: Mieter) größere Nachteile drohen als dem Gegner, die Rechtsbeschwerde zulässig erscheint und die Rechtsbeschwerde nicht von vornherein ohne Erfolgsaussichten sind.

2. Im Rahmen der Abwägung von drohenden Nachteile für die jeweiligen Parteien ist insbesondere der Schutz minderjähriger Kinder zu berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 0827

BGH, Urteil vom 16.05.2024 - IX ZR 143/23

Widerspricht in einem Eigenverwaltungsverfahren ausschließlich der Sachwalter der Feststellung einer titulierten Forderung zur Tabelle, ist er und nicht der eigenverwaltende Schuldner befugt, den Widerspruch durch Aufnahme des anhängigen Rechtsstreits weiterzuverfolgen.*)

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IMRRS 2024, 0829

OLG Bremen, Beschluss vom 22.03.2024 - 1 U 32/23

Abweichend von § 101 Abs. 1 ZPO hat der Kläger nach den Grundsätzen von Treu und Glauben dann nicht auch die Kosten der Nebenintervention zu tragen, wenn der Beitritt erst nach fruchtlosem Ablauf der dem Kläger gesetzten Frist zur Stellungnahme auf einen Hinweis zur Absicht des Berufungsgerichts zur Zurückweisung der Berufung des Klägers als unbegründet ergangen ist.

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Online seit 25. Juni

IMRRS 2024, 0813

AG Köpenick, Urteil vom 05.03.2024 - 3 C 243/23

1. Eine mit Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter nicht zugegangen, wenn sie nach dem Einwurf einer Benachrichtigung nicht abgeholt wird.

2. Für eine unterlassene Rückzahlung der Kaution kann der Mieter eine Verzugspauschale von 40 Euro und für zwei Mahnschreiben pauschalierte Mahnkosten von 10 Euro geltend machen.

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IMRRS 2024, 0788

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 29.05.2024 - 412 Ds 25/23

1. Unterlässt es der Vermieter, den Mieter über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat er sich wegen Betrugs durch Unterlassen strafbar gemacht.

2. Es besteht eine strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.

3. Die Garantenpflicht des Vermieters besteht bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung.

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IMRRS 2024, 0809

BFH, Beschluss vom 27.05.2024 - II B 79/23 (AdV)

Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG i.d.F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) sind bei der im Aussetzungsverfahren gem. § 69 Abs. 3 FGO gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann. Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist.*)

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IMRRS 2024, 0816

BGH, Urteil vom 15.05.2024 - VIII ZR 293/23

1. Die in § 17a Abs. 5 GVG vorgesehene Beschränkung der Befugnis des Rechtsmittelgerichts, die Zulässigkeit des Rechtswegs zu überprüfen, gilt nicht, wenn die Zulässigkeit des Rechtswegs schon in erster Instanz gerügt worden ist und das Erstgericht nicht - wie gem. § 17a Abs. 3 Satz 2 GVG geboten - einen beschwerdefähigen Beschluss über die Zulässigkeit des Rechtswegs gefasst hat. In diesem Fall ist die Prüfung des Rechtswegs im Rechtsmittelverfahren nachzuholen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25.02.1993 - III ZR 9/92, BGHZ 121, 367, 370 f.; vom 30.06.1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 163 f.; vom 18.11.1998 - VIII ZR 269/97, NJW 1999, 651 unter I 2; vom 21.09.2017 - I ZR 58/16, GRUR 2017, 1236 Rn. 19).*)

2. Ist eine solche Nachholung der Prüfung des Rechtswegs durch das zweitinstanzliche Gericht unterblieben, weil dieses zu Unrecht eine Bindung an den beschrittenen Rechtsweg angenommen hat, ist ausnahmsweise das Revisionsgericht befugt, im Revisionsverfahren über den Rechtsweg zu befinden (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25.02.1993 - III ZR 9/92, a.a.O., S. 370 ff.; vom 30.06.1995 - V ZR 118/94, a.a.O.; vom 18.11.1998 - VIII ZR 269/97, a.a.O.; vom 21.09.2017 - I ZR 58/16, a.a.O, Rn. 21).*)

3. In einem solchen Fall hat das Revisionsgericht jedenfalls dann die Kompetenz auch zur Verweisung des Rechtsstreits an das Gericht des zulässigen Rechtswegs, wenn die Verweisung die rechtlich einzig mögliche Entscheidung ist, die nach einer Zurückverweisung das Berufungsgericht ebenfalls zu treffen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2005 - III ZR 278/04, NJW-RR 2005, 721 unter 2 c; BSG, NVwZ-RR 2000, 648; NZS 2021, 688 Rn. 15).*)

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Online seit 24. Juni

IMRRS 2024, 0807

BGH, Urteil vom 12.03.2024 - VI ZR 1370/20

1. Die Frage, ob die auf einer unzulässigen Videoüberwachung beruhenden Erkenntnisse einer Partei bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung verwertet werden dürfen, ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung zu beurteilen.*)

2. Der Unionsgesetzgeber hat den Mitgliedstaaten in Art. 6 Abs. 2 und 3 DSGVO hinsichtlich der Verarbeitung personenbezogener Daten durch die öffentliche Hand (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchst. e DSGVO) die Möglichkeit eröffnet, nationale Bestimmungen beizubehalten oder einzuführen, mit denen sie die Anwendung der Vorschriften der DSGVO genauer festlegen und konkretisieren. Die Absätze 2 und 3 enthalten damit Öffnungsklauseln zugunsten der Mitgliedstaaten.*)

3. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung im deutschen Zivilprozess sind die im Lichte des Grundgesetzes auszulegenden Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Berücksichtigung von Parteivorbringen und Beweisangeboten, insbesondere die § 286 Abs. 1, §§ 355 ff. ZPO.*)

4. Bei der Geldentschädigung wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts handelt es sich um ein besonderes Rechtsinstitut, das auf den Schutzauftrag aus Art. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG zurückgeht. Sie ist vom Schmerzensgeld im Sinne des § 253 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung eines der dort genannten Rechtsgüter zu unterscheiden. Führt die Handlung, die eine Persönlichkeitsrechtsverletzung zur Folge hatte, auch zu einer Verletzung der Gesundheit, so muss die darin liegende Beeinträchtigung zum Gegenstand eines Schmerzensgeldanspruchs gemacht werden und kann nicht stattdessen zur Begründung einer schwerwiegenden Persönlichkeitsrechtsverletzung herangezogen werden.*)

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IMRRS 2024, 0811

LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 - 14 O 89/23

Keine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukraine-Krieges.*)

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IMRRS 2024, 0808

BFH, Beschluss vom 27.05.2024 - II B 78/23 (AdV)

Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes i.d.F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) sind bei der im Aussetzungsverfahren gemäß § 69 Abs. 3 der Finanzgerichtsordnung gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann. Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist.*)

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IMRRS 2024, 0805

BayObLG, Beschluss vom 18.06.2024 - 101 AR 80/24

Für Rechtsstreitigkeiten wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, die die beklagte Partei in ihrer Eigenschaft als Vermieterin von Wohnraum treffen, sind die Amtsgerichte sachlich zuständig; diese Zuständigkeit ist ausschließlich.*)

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Online seit 21. Juni

IMRRS 2024, 0569

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.08.2023 - 33 C 1898/23

1. Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine - teure - Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen.

2. Der Vermieter muss auch nicht zuvor den Mieter selbst beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen.

3. Es bedarf auch keiner vorherigen Vergleichsangebote, da der Vermieter unverzüglich tätig werden muss, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

4. Ob die vom Vermieter beauftragte Fachfirma für Tatortreinigung möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind, bedarf keiner Überprüfung, da ein Schädiger auch solche Kosten vollumfänglich zu ersetzen hat, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

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IMRRS 2024, 0562

AG München, Urteil vom 19.07.2023 - 1295 C 396/23 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen unzureichender Bestimmtheit nur nichtig, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet.

2. Wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung von einem Fachmann beraten, liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.

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IMRRS 2024, 0804

BGH, Urteil vom 22.05.2024 - IV ZR 124/23

Der für die Bejahung des nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresses ausreichenden Erwartung, der Beklagte werde bereits auf ein Feststellungsurteil hin leisten, steht es nicht entgegen, dass eine erneute gerichtliche Inanspruchnahme des Beklagten zur Durchsetzung der aus dem Feststellungsurteil resultierenden Forderungen nicht ausgeschlossen werden kann (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 13.04.2022 - IV ZR 60/20, IBRRS 2022, 1345 = IMRRS 2022, 1422).*)

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Online seit 20. Juni

IMRRS 2024, 0780

AG Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024 - 105 C 226/23

Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

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IMRRS 2024, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.01.2024 - 29 C 8/23 WEG

Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen für die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG nicht.*)

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IMRRS 2024, 0799

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.10.2023 - 4 U 107/23

1. Die Beweislast für den Eintritt eines unvorhergesehenen Sachschadens trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Versicherungsnehmer (im Anschluss an OLG Saarbrücken, Urteil vom 20.05.2022 - 5 U 60/21, RuS 2022, 627).

2. Für die Vorhersehbarkeit ausreichend ist das Erkennen des Schadens in seinen wesentlichen Komponenten.

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IMRRS 2024, 0802

BGH, Beschluss vom 14.05.2024 - VIII ZR 15/24

Zur Gehörsverletzung im Falle eines fehlerhaften "Protokollurteils" (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 23.02.2021 - VIII ZR 213/20, IBRRS 2021, 1069 = IMRRS 2021, 0406).*)

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IMRRS 2024, 0803

BGH, Urteil vom 16.05.2024 - III ZR 196/22

1. Die Berufungsbegründung muss die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Rechtsmittelführers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Er muss die Umstände darlegen, die das Urteil aus seiner Sicht in Frage stellen.

2. Besondere formale Anforderungen werden an die Berufungsbegründung nicht gestellt. Für die Zulässigkeit der Berufung ist es insbesondere ohne Bedeutung, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar sind.

3. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung jede tragende Erwägung angreifen. Andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig.

4. Gerichtliche Hinweispflichten dienen der Vermeidung von Überraschungsentscheidungen. Ein Gericht darf ohne vorherigen Hinweis nicht auf einen rechtlichen Gesichtspunkt abstellen, mit dem auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf nicht zu rechnen brauchte.

5. Will das Gericht in seiner Entscheidung auf einen "neuen" Gesichtspunkt abstellen, hat es auf seine Rechtsauffassung hinzuweisen und dem Prozessbeteiligten eine Möglichkeit zur Stellungnahme zu eröffnen.

6. Es genügt nicht, dass das Gericht allgemeine und pauschale Hinweise erteilt. Es muss die Parteien auf den für entscheidungserheblich erachteten Aspekt unmissverständlich hinweisen und ihnen Gelegenheit zur Abhilfe geben.

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Online seit 19. Juni

IMRRS 2024, 0800

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 603/23

1. Ob eine beschlossen Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen.*)

2. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.*)

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IMRRS 2024, 0626

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.05.2024 - 980a C 31/23 WEG

1. Um das (Nicht-)Vorliegen eines "wichtigen Grunds" für die Ablehnung einer Umnutzung zu prüfen und die Beschlussfassung auf eine ausreichende Tatsachengrundlage zu stellen (als Voraussetzung für eine ermessensfehlerfreie Entscheidung), bedarf es der umfassenden Information der Wohnungseigentümer über das Vorhaben und seine Auswirkungen auf die übrigen Eigentümer sowie das gemeinschaftliche Eigentum.

2. Hängt die konkrete Nutzung der Einheit im Wesentlichen auch von den baulichen Gegebenheiten ab, muss der Eigentümer den übrigen Eigentümern - rechtzeitig - ein zustimmungsfähiges Substrat vorlegen, aus dem hervorgeht, wie genau und in welchem Ausmaß die Räume in seiner drei Etagen umfassenden Einheit umgebaut und anschließend genutzt werden sollen, einschließlich der Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums (wie Treppenhäuser und Aufzug).

3. Entsprechendes kann naturgemäß nur nach Maßgabe bereits erteilten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erfolgen, weswegen der Eigentümer auch diese - geschlossen - den übrigen Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen muss.

4. Es reicht indes nicht aus, lediglich im Rechtsstreit zu versichern, bereits über entsprechende Genehmigungen zu verfügen, in diese bei Bedarf Einsicht zu geben, im Widerrufsfall (oder bei einer Versagung noch nicht beantragter Genehmigungen) Rückbaumaßnahmen zu veranlassen und die beabsichtigte Nutzung als "Privatklinik" zu unterlassen.

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IMRRS 2024, 0798

LG Duisburg, Urteil vom 05.01.2023 - 22 O 2/22

1. Die Rechtsfolgen einer widerspruchsfreien Entgegennahme eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens treten nur ein, wenn das Schreiben in seinem Wortlaut mit hinreichender Deutlichkeit auf ernsthafte Vertragsverhandlungen Bezug nimmt, die zumindest aus Sicht des Absenders zu einem gültigen Vertragsschluss geführt haben, und in welchem der Absender seine Auffassung für das Zustandekommen und den Inhalt eines mündlichen, fernmündlichen oder telegrafisch geschlossenen Vertrags mitteilt.

2. Die Bezugnahme kann sich auch aus den Gesamtumständen ergeben. Das kaufmännische Bestätigungsschreiben muss zwar nicht als solches bezeichnet, aber eindeutig gefasst und erkennbar dazu bestimmt sein, einen Vertragsschluss und den Inhalt der getroffenen Vereinbarungen ihrem wesentlichen Inhalt nach wiederzugeben sowie verbindlich festzulegen. Unklarheiten gehen zu Lasten des Absenders.

3. Ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben muss zeitnah im Anschluss an die Verhandlungen beim Empfänger eingehen. Ein Zeitabstand von drei Wochen ist dabei als nicht mehr ausreichend anzusehen.

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IMRRS 2024, 0801

AG Reinbek, Beschluss vom 31.05.2024 - 7 M 355/23

Macht ein Gläubiger gegenüber dem Gerichtsvollzieher, etwa weil er ein Feld im Vollstreckungsauftrag versehentlich ankreuzt, widersprüchliche Anträge zur Reihenfolge von Vollstreckungsmaßnahmen, muss der Gerichtsvollzieher nicht beim Gläubiger nachfragen; er darf auslegen, was wohl gemeint ist, auch wenn Meinungsverschiedenheiten über die Gebührenhöhe vorprogrammiert sind.

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IMRRS 2024, 0796

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.05.2024 - 6 U 212/23

Die Mitwirkung eines Richters bei einer nicht abschließenden Entscheidung in erster Instanz (hier: Versäumnisurteil) führt in der Berufungsinstanz weder zu einem Ausschluss nach § 41 Nr. 6 ZPO noch begründet sie die Besorgnis der Befangenheit nach § 42 ZPO.*)

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IMRRS 2024, 0797

OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 15.05.2024 - 3 K 310/20

1. Die Antragsbefugnis eines Planaußenliegers für die Durchführung eines bauplanungsrechtlichen Normenkontrollverfahrens kann sich aus dem Gebietserhaltungsanspruch ergeben.*)

2. Die Annahme der Antragsbefugnis setzt aber voraus, dass dessen Gebietserhaltungsanspruch durch den Bebauungsplan berührt wird. Dies ist nicht der Fall, wenn der Kreis der zulässigen Arten der baulichen Nutzung durch den Bebauungsplan lediglich eingeschränkt wird.*)

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Online seit 18. Juni

IMRRS 2024, 0792

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29.05.2024 - 10 B 368/24

Die Frage, ob Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung als Nebenanlagen i.S.v. § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets nicht widersprechen, beurteilt sich nach der örtlichen Situation im jeweiligen Einzelfall (hier: Haltung eines Hahns im allgemeinen Wohngebiet).*)

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IMRRS 2024, 0795

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 48/23

1. Ein Beschluss über eine Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die auf konkreten Tatsachen beruhende Gefahr besteht, dass Eigentümer hierdurch ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.*)

2. Wird einem Eigentümer der Einbau eines technischen Geräts gestattet (hier Klimaanlage), sind insoweit nicht nur die Nachteile durch den unmittelbaren Einbau zu berücksichtigen, sondern auch die Nachteile, die bei einem bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erwarten sind. Die Gemeinschaft hat ggf. durch Auflagen sicherzustellen, dass der Gebrauch nicht zu Beeinträchtigungen i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG führt.*)

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IMRRS 2024, 0793

AG Wolfratshausen, Urteil vom 24.10.2022 - 5 C 274/20

1. Die Einhaltung oder Überschreitung der Grenz- oder Richtwerte der TA-Lärm indiziert die Unwesentlichkeit bzw. die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung.

2. In einem landwirtschaftlich geprägten Ort können Kuhglocken sozialadäquat sein.

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IMRRS 2024, 0794

BGH, Urteil vom 18.01.2024 - IX ZR 6/22

1. Gewährt der Schuldner dem Anfechtungsgegner im Zustand der drohenden Zahlungsunfähigkeit eine inkongruente Deckung und hat die Inkongruenz ein erhebliches Gewicht, obliegt dem Anfechtungsgegner der Gegenbeweis, dass die angefochtene Rechtshandlung Bestandteil eines ernsthaften, wenn auch letztlich fehlgeschlagenen Sanierungsversuchs war (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 03.03.2022 - IX ZR 78/20, Rz. 74, IBRRS 2022, 0828). *)

2. Ist der Anfechtungsgegner im Zeitpunkt der Vornahme der angefochtenen Rechtshandlung nur zu einer kürzeren als der von ihm nach dem Sanierungsgutachten geforderten Prolongation der gewährten Darlehen bereit, kann dies Zweifel am Vertrauen auf einen ernsthaften und erfolgversprechenden Sanierungsversuch begründen.*)

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IMRRS 2024, 0791

OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 29.05.2024 - 1 LZ 102/21

1. Die Begründung für eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand muss geeignet sein, ein Organisationsverschulden als Ursache der Fristversäumung mit der erforderlichen Wahrscheinlichkeit auszuschließen.*)

2. Zu den Aufgaben eines Prozessbevollmächtigten gehört insbesondere die Einrichtung einer wirksamen Ausgangskontrolle.*)

3. Auf ein Organisationsverschulden kommt es dann nicht an, wenn auf andere Weise glaubhaft gemacht wird, dass der Schriftsatz tatsächlich bei der Post aufgegeben wurde.*)

4. Das Abweichen von einer üblichen Vorgehensweise (hier: Aufgabe zur Post statt der Übermittlung per beA) bedarf der Glaubhaftmachung der diese Abweichung rechtfertigenden Gründe.*)

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IMRRS 2024, 0790

OLG Hamburg, Beschluss vom 12.02.2024 - 4 W 65/23

1. Die Vorlage eines Privatgutachtens kann im Kostenfestsetzungsverfahren erforderlich sein, wenn nur auf diese Weise glaubhaft gemacht werden kann, dass der Partei die dafür erstattet verlangten Kosten tatsächlich entstanden sind (Anschluss an BGH, IBR 2013, 319).*)

2. Kosten für privat in Auftrag gegebene Gutachten sind grundsätzlich nicht zu erstatten. Etwas anderes gilt ausnahmsweise, wenn das Privatgutachten aus der Sicht ex ante prozessbezogen und notwendig war.*)

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Online seit 17. Juni

IMRRS 2024, 0787

LG Berlin II, Beschluss vom 23.05.2024 - 67 T 30/24

Die mit einem Zahlungsverzug begründete Pflichtverletzung des Mieters ist nicht allein deshalb "erheblich" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Zahlungsrückstand summenmäßig über eine Monatsmiete hinausgeht (hier: Zahlungsrückstand i.H.v. 812,23 Euro). Für die Erheblichkeitsprüfung ist vielmehr auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen.*)

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IMRRS 2024, 0650

AG Bad Salzungen, Urteil vom 22.06.2023 - 1 C 119/22

1. Weicht die zum Vergleichszwecke angegebene Wohnung um 33% von der Wohnfläche der Mietwohnung ab, liegt insoweit eine Flächenabweichung von einem solchen Ausmaß vor, die eine Vergleichbarkeit der Wohnungen ausschließt.

2. Verfügt die Vergleichswohnung über neueste Elektrik nach dem Stand der Technik, während in der Mietwohnung noch alte Alu-Leitungen verlegt sind, und sind im Gegensatz zur Mietwohnung in der Vergleichswohnung zusätzlich die Fußböden und das Bad saniert und die Türen erneuert, weist die Vergleichswohnung einen Qualitätsstandard auf, der derart vom Qualitätsstandard der Mietwohnung abweicht, dass kein Vergleich gerechtfertigt ist.

3. Eine Haushälfte ist kein Vergleichsobjekt für eine Mietwohnung.

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IMRRS 2024, 0786

OLG Schleswig, Beschluss vom 23.04.2024 - 7 U 150/23

1. Bei einem < 4m hohen Hallenvordach auf einem Betriebsgelände liegt keine Verletzung der Verkehrssicherungspflichten vor, wenn die geringe Höhe des Vordachs für jedermann unschwer erkennbar war und durch orangefarbene Ballons auf die damit verbundenen Gefahren hingewiesen wurde. Weitere Hinweise (z.B. Markierungen auf der Straße; Poller etc.) waren nicht erforderlich.*)

2. Bei einem mit Dachpappe gedecktem Flachdach ist im Wege der Vorteilsanrechnung ein entsprechender Abzug neu für alt gerechtfertigt. Ein solches Dach weist - im Vergleich zu einem Ziegel oder Blechdach - eine geringere Lebensnutzungsdauer auf. Es ist üblicherweise anfällig für Undichtigkeiten und muss regelmäßig gewartet und erneuert werden. Die Nutzungsdauer solcher Bitumendächer kann auf 25 Jahre geschätzt werden.*)

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IMRRS 2024, 0785

BGH, Beschluss vom 17.04.2024 - AnwZ (Brfg) 8/24

Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Widerrufs einer Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ist allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des behördlichen Widerrufsverfahrens, also auf den Erlass des Widerspruchsbescheids oder - wenn das Vorverfahren entbehrlich ist - auf den Ausspruch der Widerrufsverfügung abzustellen. Die Beurteilung danach eingetretener Entwicklungen ist einem Wiederzulassungsverfahren vorbehalten.

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IMRRS 2024, 0784

OLG Bremen, Beschluss vom 13.03.2024 - 2 W 44/23

1. Aufwendungen der Parteien zählen auch dann, wenn sie zwecks Vor- und Nachbereitung von Ortsterminen mit einem gerichtlich bestellten Sachverständigen getätigt werden, nicht zu den Gerichtskosten im Sinne einer Kostenvereinbarung der Parteien (Anschluss an BGH, IBR 2021, 276).*)

2. Auslegung von Kostenregelungen in einem Vergleich (hier: eigene Aufwendungen einer Partei zur Vor- und Nachbereitung eines Ortstermins mit Bauteilöffnung sind keine Gerichtskosten).*)

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Online seit 14. Juni

IMRRS 2024, 0781

AG Langen, Urteil vom 27.03.2024 - 55 C 72/23

1. Die Feststellung eines Legionellenbefalls in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der eigenen Wohnung dar.

2. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 Kbe pro 100 ml auszugehen.

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IMRRS 2024, 0519

VGH Bayern, Urteil vom 09.03.2023 - 13a B 22.1688

1. Die Entscheidung über einen Antrag auf Auskunft über personenbezogene Daten aus dem Liegenschaftskataster nach Art. 11 Abs. 1 Satz 3 Hs. 1 VermKatG stellt einen Verwaltungsakt (Art. 35 Satz 1 BayVwVfG) dar.*)

2. Für auf Art. 11 Abs. 1 Satz 3 Hs. 1 VermKatG gestützte Auskunftsklagen ist auf die Rechtslage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen.*)

3. Berechtigtes Interesse i. S. des Art. 11 Abs. 1 Satz 3 Hs. 1 VermKatG ist jedes verständige, sachlich gerechtfertigte Interesse des Antragstellers, nicht hingegen die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloße Neugier. Nicht erforderlich ist ein rechtliches Interesse, vielmehr genügt ein bloß tatsächliches, insbesondere auch wirtschaftliches Interesse. Öffentliche Interessen sind zu berücksichtigen und können ein berechtigtes Interesse begründen. Das Interesse des Eigentümers am Schutz seiner personenbezogenen Daten ist gegen das Interesse an der Erteilung der Auskunft bzw. Gewährung der Einsicht abzuwägen. Darlegen des berechtigten Interesses erfordert einen nachvollziehbaren und glaubwürdigen Sachvortrag des Antragstellers, aus dem sich die Verfolgung eines berechtigten Interesses hinreichend erschließt.*)

4. Ein Unternehmen, das mit der Planung und Errichtung von Solarkraftwerken befasst ist, kann ein berechtigtes Interesse i. S. des Art. 11 Abs. 1 Satz 3 Hs. 1 VermKatG an der Auskunft aus dem Liegenschaftskataster über Name und Anschrift des Eigentümers bestimmter Grundstücke in der Regel wie folgt hinreichend darlegen: Es muss nachvollziehbar und glaubwürdig vortragen, (1.) es sei als Unternehmen mit der Planung und Errichtung von Solarkraftwerken befasst, (2.) die Grundstücke seien aus seiner unternehmerischen und fachlichen Sicht als Standort für Solarkraftwerke geeignet und (3.) es benötige Name und Anschrift des Grundstückeigentümers, um in einem frühen Planungsstadium in Verhandlung über eine Überlassung des Grundstücks für die Errichtung eines Solarkraftwerks zu treten. (4.) Es muss die fachliche Eignung der Grundstücke für Solarkraftwerke erläutern, beispielsweise durch Vorlage eine „Potentialflächenanalyse“.*)

5. Hingegen ist es zur Darlegung des berechtigten Interesses i. S. des Art. 11 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 1 VermKatG nicht erforderlich, dass ein solches Unternehmen eine Stellungnahme der Gemeinde hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Realisierbarkeit des Solarkraftwerks beibringt.*)

6. Will ein Antragsteller durch die Auskunft aus dem Liegenschaftskataster erst herausfinden, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, kann von ihm für die Auskunft über Eigentümerdaten regelmäßig nicht verlangt werden, dass er bereits Verhandlungen mit dem (ihm unbekannten) Eigentümer geführt hat.*)

7. Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des Auskunftsanspruchs nach Art. 11 Abs. 1 VermKatG erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Auskunft. Ein Antragsteller muss sich deshalb auch nicht auf ein Adressmittlungsverfahren verweisen lassen.*)

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