Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit 7. März

IMRRS 2025, 0294

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2024 - I-10 W 100/24

Eine Gesellschaft, deren zum Beurkundungszeitpunkt konkret entfaltete Geschäftstätigkeit auf den Erwerb und die Veräußerung von Wohnimmobilien gerichtet ist, ist auch dann schwerpunktmäßig operativ und nicht vermögensverwaltend i.S.v. § 54 Satz 3 GNotKG tätig, wenn sie während der Haltephase Mieteinkünfte erzielt und in dieser Zeit mit der Verwaltung der Wohnungen befasst ist.*)

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Online seit 5. März

IMRRS 2025, 0167

OLG Celle, Beschluss vom 09.09.2024 - 20 W 50/24

1. Der Antrag des Finanzamtes auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist ein Ersuchen i.S. des § 38 GBO. Damit ist der Inhalt des eigentlichen Steuerbescheids als Vollstreckungstitel der Nachprüfung durch das Grundbuchamt entzogen und das Ersuchen ersetzt aus Sicht des Grundbuchamtes den Titel. Hieraus folgt, dass die im Ersuchen als zu besichernd bezeichneten Forderungen - d.h. die Einkommenssteuerforderungen ebenso wie die Zinsen und Säumniszuschläge - beim Vollzug der Eintragung als tituliert zu behandeln sind.*)

2. Im "titelersetzenden" Ersuchen bereits kapitalisierte Zinsen und Säumniszuschläge sind als Hauptforderung einzutragen bzw. dieser hinzuzurechnen.*)

3. § 197 Abs. 2 BGB greift von vornherein nur insoweit, als die titulierten Ansprüche auf Leistungen gerichtet sind, die nach Unanfechtbarkeit der Anspruchsfeststellung bzw. nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung fällig werden.

4. Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften i.S.v. § 53 Abs. 1 GBO kann auch dann vorliegen, wenn die Gesetzesauslegung des Grundbuchamts rechtlich vertretbar erscheint, z.B. weil - wie hier - andere Obergerichte von derselben Auffassung ausgehen. Maßgeblich ist allein die objektive Rechtslage.

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Online seit 4. März

IMRRS 2025, 0270

KG, Beschluss vom 30.01.2025 - 1 W 21/24

Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht.*)

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Online seit 3. März

IMRRS 2025, 0261

OLG Hamm, Urteil vom 20.01.2025 - 22 U 25/24

1. Arglistig handelt ein Verkäufer bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn er den Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

2. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungsbedürftiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Verkäufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

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IMRRS 2025, 0275

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2025 - 7 U 3/25

1. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung trifft im rein deliktischen Bereich - anders im vertraglichen Bereich - allein den Geschädigten (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20, Rn. 15 ff. m. w. N., IBRRS 2022, 3506 = IMRRS 2022, 1545; OLG Hamm, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 57/23, BeckRS 2023, 48985; OLG Hamm, Beschluss vom 19.01.2023 - 7 U 119/22, BeckRS 2023, 9515).*)

2. Die Zumutbarkeit von Sicherungsvorkehrungen bestimmt sich unter Abwägung der Wahrscheinlichkeit der Gefahrverwirklichung, der Gewichtigkeit möglicher Schadensfolgen und der Höhe des Kostenaufwands, der mit etwaigen Sicherungsvorkehrungen einhergeht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.07.2018 - VII ZR 251/17, Rn. 18, IBRRS 2018, 2629).*)

3. Insoweit ist anerkannt, dass Verkehrsflächen nicht permanent auf drohende Gefahren überprüft werden müssen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20, Rn. 13 f., IBRRS 2022, 3506 = IMRRS 2022, 1545; BGH, Beschluss vom 11.08.2009 - VI ZR 163/08, IBRRS 2009, 3160 = IMRRS 2009, 1739; BGH, Urteil vom 05.10.2004 - VI ZR 294/03, IBRRS 2004, 4861; BGH, Urteil vom 04.10.1983 - VI ZR 98/82, IBRRS 1983, 0428), so dass auch Absperrpfosten auf öffentlich zugänglichen Wegen grundsätzlich - wie hier - nicht ständig auf ordnungsgemäße Arretierung / fehlerhaften Verschluss / Beschädigungen überprüft werden müssen (in Fortschreibung zu OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2022 - 7 U 20/22, NJW-RR 2022, 1615).*)

4. Eine vollständige Überbürdung des Schadens auf den Geschädigten unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens ist nur ausnahmsweise in Betracht zu ziehen, wenn - wie hier nicht - das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.04.2015 - VI ZR 206/14, IBRRS 2015, 1111 = IMRRS 2015, 0655; BGH, Urteil vom 20.06.2013 - III ZR 326/12, Rn. 27, IBRRS 2013, 2842; OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2025 - 7 U 114/23, Ls. 2, IBRRS 2025, 0589).*)

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Online seit 28. Februar

IMRRS 2025, 0108

OLG Hamburg, Urteil vom 14.01.2025 - 1 U 121/23

1. Ist in einem notariellen Kaufvertrag eine Bauverpflichtung mit einer Anlage zum Kaufvertrag definiert, bezieht sich die Bezugnahme aber nicht auf die Angebotssumme, ist damit keine Kostendeckelung der Bauleistung verbunden.

2. Vertragsänderungen nach erklärter Auflassung unterliegen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht mehr der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB und können formfrei getroffen werden, es sei denn, es handelt sich um die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten.

3. Bei Rückkehr zu einer Leistungsverpflichtung entspricht es mangels ausdrücklich anderweitig abweichender Regelungen den Parteiinteressen, wieder insgesamt zum ursprünglich vereinbarten Regelungsgehalt des Notarvertrags zurückzukehren.

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IMRRS 2025, 0248

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.10.2024 - 20 W 186/24

Der Verein ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, ist mit dem Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt grundbuchfähig.*)

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IMRRS 2025, 0258

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 17.02.2025 - 11 A 827/22

1. Der öffentlich-rechtliche Abwehr- und Folgenbeseitigungsanspruch erfasst auch die Folgen schlicht hoheitlichen Handelns, wie sie von in Grundstücke der Straßenanlieger hineinwachsenden Wurzeln von Straßenbäumen ausgehen können.*)

2. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 1 StrWG-NW ergebende Pflicht zur Duldung der Einwirkungen der auf öffentlichem Straßengrund erfolgten Pflanzungen mit der Folge eines auf Beseitigung gerichteten Folgenbeseitigungsanspruchs endet erst in besonderen Ausnahmesituationen (Fortführung der Rechtsprechung des Senats: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.01.2017 - 11 A 1701/16 -, BeckRS 2017, 100914).*)

3. Solche Ausnahmesituationen liegen dann vor, wenn die Bepflanzung im Laufe der Zeit aufgrund natürlichen Wuchses einen Umfang erreicht hat, der entweder zu ernsthaften, nicht anderweitig behebbaren Schäden an privaten Nachbargrundstücken führt oder die Nutzung dieser Grundstücke in einem unter keinem vernünftigen Gesichtspunkt mehr zumutbaren Maße beeinträchtigt wird (hier: verneint).*)

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Online seit 21. Februar

IMRRS 2025, 0230

LG Wiesbaden, Urteil vom 27.02.2024 - 9 O 98/23

Rechtsfolge bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB ist die Nichtigkeit der jeweiligen Maklerverträge.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2025, 0211

BGH, Urteil vom 24.01.2025 - V ZR 51/24

Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht.*)

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Online seit 17. Februar

IMRRS 2025, 0202

OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024 - 13 U 64/23

Ein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks den Kaufinteressenten darüber aufzuklären, dass er Kenntnis hat, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird.

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Online seit 14. Februar

IMRRS 2025, 0181

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2024 - 4 U 140/23

Ein Gutglaubenserwerb ist nicht gem. § 935 BGB ausgeschlossen, wenn der Besitzverlust im Wege hoheitlicher Eingriffe (hier: Zwangsvollstreckung auf Rückgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche) erfolgt, weil dies kein Fall des Abhandenkommens nach § 935 BGB ist.

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2025, 0193

BGH, Beschluss vom 23.01.2025 - V ZB 10/24

Ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zu Gunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) umgewandelt werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann, wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des (bislang) herrschenden Grundstücks ist.*)

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2025, 0177

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.07.2024 - 5 U 97/23

1. Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.*)

2. Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.*)

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Online seit 11. Februar

IMRRS 2025, 0164

EuGH, Urteil vom 05.09.2024 - Rs. C-109/23

Art. 5n Abs. 2 b der VO (EU) Nr. 833/2014 des Rates vom 31.07.2014 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, in der durch die VO (EU) 2022/1904 des Rates vom 06.10.2022 geänderten Fassung ist dahin auszulegen, dass weder die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine im Hoheitsgebiet eines Mitgliedstaats belegene Immobilie, die einer in Russland niedergelassenen juristischen Person gehört, durch einen Notar dieses Mitgliedstaats, noch die Handlungen dieses Notars zum Vollzug eines solchen beurkundeten Vertrags, um die auf dieser Immobilie ruhenden Belastungen zu löschen, den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen und im Grundbuch das Eigentum umzuschreiben, noch die von einem Dolmetscher bei einer solchen Beurkundung erbrachten Übersetzungsleistungen zur Unterstützung des Vertreters dieser juristischen Person, der die im Beurkundungsverfahren verwendete Sprache nicht beherrscht, unter das in dieser Bestimmung vorgesehene Verbot, einer solchen juristischen Person Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung zu erbringen, fallen.*)

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IMRRS 2025, 0166

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.08.2024 - 14 W 32/24 (Wx)

1. Ein Grundstück, das angesichts seiner konkreten Lage keine (Teil-)Überschneidung mit einem hinsichtlich einer Grunddienstbarkeit ursprünglich herrschenden Grundstück aufweist, kann nicht infolge von Grundstücksveränderungen zum herrschenden Grundstück werden.*)

2. Ein "Wandern" des Ausübungsbereiches einer Grunddienstbarkeit auf Flächen, für die die Grunddienstbarkeit bei ihrer Bestellung nicht als Vorteil gedacht war, ist aus materiell-rechtlichen Gründen ausgeschlossen.*)

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