Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 0048

LG Braunschweig, Urteil vom 29.10.2024 - 6 S 40/24

1. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch des Mieters, der berechtigterweise wegen einer Pflichtverletzung des Vermieters gekündigt hat, auf Erstattung der Differenz zwischen der höheren Miete für vergleichbaren Wohnraum und dem bisher gezahlten Mietzins.

2. Der Mieter muss allerdings nachweisen, dass die beiden Wohnungen vergleichbar sind.

3. Gesetzlicher Maßstab für die Vergleichbarkeit von Wohnraum sind im Rahmen der Mieterhöhung diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt werden. Diese Kriterien sind auch bei der Bewertung eines Mietdifferenzschadens für die Beantwortung der Frage der Vergleichbarkeit zu berücksichtigen.

4. Ist eine Raumtemperatur von durchgängig 21 Grad Celsius nötig, um Schimmelbildung zu vermeiden, so ist ein solches Heiz- und Lüftungsverhalten einem Mieter nicht zumutbar.

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IMRRS 2025, 0057

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 2-13 S 40/23

Ist mit einer begehrten Baumaßnahme kein unmittelbarer Nutzungsvorteil für Menschen mit Behinderungen verbunden (hier nicht ebenerdige Terrassentür), ist diese Maßnahme nicht nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG privilegiert.*)

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IMRRS 2025, 0053

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.10.2024 - 19 U 102/23

Lässt ein Grundstückseigentümer ein Gebäude abreißen, an dem ein Abspannhaken für die Oberleitung der Straßenbahn befestigt ist, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten für die Absicherung seiner Baugrube, wenn für die Dauer der Bauarbeiten ein Hilfsmast auf öffentlichem Straßenland in der Nähe seiner Baugrube aufgestellt wird und ihm hierdurch Mehrkosten entstehen.*)

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IMRRS 2025, 0050

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.12.2024 - 19 W 11/24 (Wx)

Ein Beurkundungsauftrag an einen Notar gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG kann vorliegen, wenn während einer Beurkundung auf Nachfrage des Notars Interesse an der weiteren Beurkundung geäußert und der Ankündigung des Notars, einen darauf bezogenen Entwurf zu fertigen, nicht entgegen getreten wird.*)

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IMRRS 2025, 0033

OLG Dresden, Beschluss vom 04.11.2024 - 4 U 1094/23

Das Rechtsschutzinteresse für einen Tatbestandsberichtigungsantrag entfällt mit Eintritt der formellen Rechtskraft, auch wenn diese erst nach Antragstellung eintritt.*)

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IMRRS 2025, 0045

OLG Celle, Urteil vom 15.11.2024 - 5 U 198/22

1. Auch wenn die Veranstaltung einer Messe als Anlass einer Hotelbuchung aus einem Hotelbeherbergungsvertrag ersichtlich ist, hat dies regelmäßig nicht zur Folge, dass die Durchführung der Messe derart Vertragsinhalt wird, dass der Hotelbetreiber seine vertraglichen Pflichten nur unter der Voraussetzung einer tatsächlichen Durchführung der Messe erfüllen kann.*)

2. Ob dem Hotelbetreiber die Beherbergungsleistung aus rechtlichen Gründen unmöglich wird, weil nach den im vereinbarten Beherbergungszeitraum geltenden Bestimmungen der Nds. Corona-VO Übernachtungsdienstleistungen zu touristischen Zwecken untersagt und nur zu notwendigen Zwecken gestattet waren, ist an dem ursprünglich vereinbarten Zweck der Buchung zu orientieren, nicht hingegen daran, welchem - anderen - Zweck die Übernachtung nach Absage der Messe tatsächlich hätte dienen können.*)

3. Vereinbaren die Parteien eines Beherbergungsvertrags nach pandemiebedingter Absage einer Messe einen neuen Buchungszeitraum für den verlegten Messetermin, so trägt in der Regel der Mieter das Risiko einer erneuten Absage der Messe.*)

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IMRRS 2024, 1538

LG München I, Urteil vom 09.10.2024 - 1 S 2535/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung, die der durch Vereinbarung geregelten Zweckbestimmung widerspricht, ist jedenfalls auf Anfechtung für ungültig zu erklären.

2. Mit der Bezeichnung als Kellerraum in der Teilungserklärung ist, ebenso wie für Dachboden bzw. Speicher, stillschweigend auch eine Zweckbestimmung der Räumlichkeiten verbunden. Diese Räume dürfen daher nur in dem Maß und Umfang genutzt werden, mit dem keine stärkere Störung als mit der Nutzung als Lager- oder Abstellraum verbunden ist.

3. Eine Nutzung als Wohn- oder Geschäftsraum ist damit unzulässig, ebenso eine Nutzung als gewerbliches Lager.

4. Ein Verstoß gegen § 19 Abs. 1 WEG ist auch bei der Prüfung eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG zu berücksichtigen.

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IMRRS 2025, 0046

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 23.12.2024 - 19 W 80/24

Verlangt ein Besteller von einem Bauunternehmer die Beseitigung von Mängeln, richtet sich der Gebührenstreitwert nach den objektiven - vom Besteller aufzuwendenden - Beseitigungskosten. Der Unternehmer kann nicht geltend machen, dass ihm bei eigener Mängelbeseitigung geringere Kosten entstehen würden (sog. Angreiferinteresseprinzip).*)

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IMRRS 2025, 0032

OLG Dresden, Beschluss vom 11.11.2024 - 4 U 620/24

1. Dem Urteilstatbestand kommt keine negative Beweiskraft zu. Die Aufnahme des Vortrags einer Partei, der für die Begründung der Entscheidung nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich war, kann daher nicht über einen Tatbestandsberichtigungsantrag erzwungen werden.*)

2. Gleiches gilt für die Würdigung des Parteivortrags in den Entscheidungsgründen.*)

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2024, 1568

AG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2024 - 49 C 154/24

1. Soweit eine Eigenbedarfskündigung damit begründet wird, die Bedarfsperson (hier Tochter) plane nach Abschluss ihrer Ausbildung, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland nach Hamburg zu verlegen, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung.

2. Wird in der Kündigung angegeben, die Tochter habe sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben und möchte in Hamburg ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt begründen, ergibt sich bereits aus der Kündigung, dass völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist.

2. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. Gleiches gilt für den Nichteinzug bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung.

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IMRRS 2025, 0042

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 159/23

Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag der Anspruch des Veräußerers auf Rückübertragung des Grundstücks als "höchstpersönlich" bezeichnet, hindert dies regelmäßig nicht die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs.*)

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IMRRS 2025, 0043

BGH, Urteil vom 19.11.2024 - XI ZR 139/23

Ein Bankkunde kann sich auch dann noch auf die Unwirksamkeit einer Zustimmungsfiktionsklausel nach Maßgabe des Senatsurteils vom 27.04.2021 (XI ZR 26/20, IBRRS 2021, 1769 = BGHZ 229, 344) berufen und rechtsgrundlos gezahlte Kontoführungsentgelte gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückverlangen, wenn er die von der Bank rechtsgrundlos vereinnahmten Entgelte länger als drei Jahre widerspruchslos gezahlt hat. Die im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung von Energielieferverträgen geltende sog. Dreijahreslösung (BGH, IBR 2012, 1128 - nur online; vom 01.07.2022 - VIII ZR 287/20, Rz. 42, IBRRS 2022, 2136 = IMRRS 2022, 1249 = BGHZ 233, 339, und vom 25.09.2024 - VIII ZR 176/21, Rz. 44, IBRRS 2024, 3147 = IMRRS 2024, 1323) findet im Zusammenhang mit der Rückforderung rechtsgrundlos erhobener Kontoführungsentgelte keine Anwendung.*)

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IMRRS 2025, 0038

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.05.2023 - 22 U 162/22

1. Das Empfangsbekenntnis beweist das angegebene Zustellungsdatum. Dadurch ist der Beweis, dass das zuzustellende Schriftstück den Adressaten tatsächlich zu einem anderen Zeitpunkt erreicht hat, allerdings nicht ausgeschlossen.

2. Nicht ausreichend ist eine bloße Erschütterung der Richtigkeit der Angaben im Empfangsbekenntnis. Vielmehr muss die Beweiswirkung vollständig entkräftet, mit anderen Worten jede Möglichkeit der Richtigkeit der Empfangsbestätigung ausgeschlossen werden, wobei allerdings an den Gegenbeweis keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen.

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IMRRS 2025, 0037

LG Ellwangen, Beschluss vom 02.12.2024 - 1 S 60/24

1. Persönliche Beziehungen des Richters zum Prozessbevollmächtigten einer Partei sind zwar grundsätzlich geeignet, die Besorgnis der Befangenheit zu begründen. An ihre Intensität und Qualität sind jedoch höhere Anforderungen zu stellen als bei persönlichen Beziehungen zur Partei selbst.

2. Eine Besorgnis der Befangenheit ist allenfalls bei Ehegatten, Verwandten ersten Grades oder besonders engen Freunden zu bejahen.

3. Eine vier Jahre zurückliegende Tätigkeit des Richters als Rechtsanwalt in der Kanzlei des Prozessbevollmächtigten einer Partei genügt für eine Besorgnis der Befangenheit nicht. Gleiches gilt für bloßes Duzen als Zeichen zwischenmenschlichen Umgangs aufgrund früherer gemeinsamer Tätigkeit, sofern keine enge Freundschaft besteht.

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Online seit 10. Januar

IMRRS 2025, 0041

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 155/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

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IMRRS 2025, 0040

BGH, Urteil vom 15.11.2024 - V ZR 239/23

1. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21, Rz. 11, IMRRS 2023, 1139 = ZWE 2023, 416).*)

2. Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG unterliegen - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, Rz. 13 ff., IMRRS 2014, 1718 = BGHZ 202, 346; Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18,Rz. 7 f., 26, IMRRS 2019, 0549 = BGHZ 221, 373.*)

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IMRRS 2025, 0034

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 159/23

1. Bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist es auch für die elektronische Form zur Wahrung der Form nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss dem Erklärungsgegner vielmehr auch in der entsprechenden Form zugehen. Für den Zugang einer in einem qualifiziert elektronisch signierten elektronischen Dokument enthaltenen Willenserklärung ist es daher erforderlich, dass dieses Dokument so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden und damit die Echtheit des Dokuments prüfen kann.*)

2. Diese Voraussetzungen sind in dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 130e ZPO am 17.07.2024 erfüllt, wenn in einem Zivilprozess ein elektronischer Schriftsatz mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur, der eine empfangsbedürftige Willenserklärung enthält, vom Gericht unter Aufrechterhaltung der elektronischen Signatur elektronisch an den Empfänger der Willenserklärung weitergeleitet wird.*)

3. In dem Zeitraum vor dem Inkrafttreten des § 130e ZPO bewirkt die Übermittlung eines Ausdrucks eines mit einer gültigen qualifizierten elektronischen Signatur versehenen, bei Gericht im Rahmen eines Zivilprozesses eingegangenen elektronischen Dokuments unter Beifügung eines Transfervermerks im Sinne des § 298 Abs. 3 ZPO keinen wirksamen Zugang der in dem Dokument enthaltenen empfangsbedürftigen Willenserklärung beim Erklärungsgegner.*)

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IMRRS 2025, 0012

LG Wiesbaden, Urteil vom 04.09.2024 - 3 S 13/24

Zu den Voraussetzungen der Verwirkung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses.*)

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IMRRS 2025, 0009

AG München, Urteil vom 14.08.2023 - 1291 C 10214/22 WEG

Wenn formelle Beschlussmängel nicht geltend gemacht werden, ist die Anfechtung eines Negativbeschlusses nur begründet, wenn die Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zwingend hätten zustimmen müssen, die Beschlussfassung also alternativlos war und das Entscheidungsermessen sich hinsichtlich dieses Beschlussinhalts auf null reduziert hatte.

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IMRRS 2025, 0039

BGH, Urteil vom 03.12.2024 - XI ZR 75/23

Zur Ordnungsgemäßheit der Angabe über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag.*)

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IMRRS 2025, 0029

BAG, Beschluss vom 05.12.2024 - 8 AZR 21/24

1. Ein Ablehnungsgesuch kann bis zum vollständigen Abschluss der Instanz angebracht werden und damit gegebenenfalls auch noch nach Verkündung des Urteils. Es kann sich dann aber nur auf noch zu treffende Entscheidungen beziehen.

2. Ein bereits verkündete Urteil kann außerhalb eines statthaften Abhilfeverfahrens nicht mehr abgeändert werden.

3. Wurde das Urteil bereits verkündet, ist in auf den Erlass eines neuen Urteils gerichtetes Ablehnungsgesuch mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Dies gilt auch, wenn das Urteil bereits verkündet, die Entscheidungsgründe jedoch noch nicht schriftlich niedergelegt sind.

4. Sitzungspolizeiliche Maßnahmen können nur in eng begrenzten Ausnahmefällen geeignet sein, die Besorgnis der Befangenheit zu begründen.

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IMRRS 2025, 0030

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.04.2024 - 7 W 20/24

1. Während eines zwischen den Parteien anhängigen Hauptsacheverfahren kann eine Beweiserhebung im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens nur erfolgen, wenn der Antragsgegner dem Antrag auf Beweiserhebung zugestimmt hat oder wenn zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird.

2. Bei einer Wohnimmobilie, die nicht nur bei einem potenziellen Verkauf, sondern auch bei einer Renovierung/Sanierung entscheidenden Veränderungen unterliegen kann, kann die Besorgnis der Beweiserschwernis bestehen. Anders ist es bei einem unbebauten Grundstück.

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2025, 0019

LG München I, Beschluss vom 17.07.2023 - 14 S 4563/23

Allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, kann noch keine Vorenthaltung gesehen werden.

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IMRRS 2025, 0018

LG Darmstadt, Urteil vom 16.12.2024 - 18 O 6/23

1. Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde.*)

2. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB enthalten für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung.*)

3. § 548 BGB kann auch dann anwendbar sein, wenn der Vermieter anstelle des Mieters das Mietobjekt räumt.*)

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IMRRS 2025, 0036

EuGH, Urteil vom 19.12.2024 - Rs. C-392/23

Art. 65, 67 und 69 der Verordnung (EU) Nr. 1303/2013 (...) sind dahin auszulegen, dass eine Sachleistung, die ein Begünstigter in Form der Bereitstellung von Grundstücken und auf diesen belegenen Bauwerken für ein Projekt zur Modernisierung einer Aquakulturanlage beiträgt, das nur im Erwerb von spezieller Ausrüstung, spezieller technischer Maschinen und speziellen Materials für eine vorhandene Fischzuchtanlage besteht, nicht unter den Begriff "förderfähige Ausgabe" im Sinne dieser Bestimmungen fällt.*)

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IMRRS 2025, 0035

BGH, Beschluss vom 11.07.2024 - V ZR 164/23

1. Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind im Berufungsverfahren zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. Voraussetzung ist, dass die Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Partei beeinflusst hat und daher, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit-)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert hat.

2. Die Rechtsansicht des Gerichts hat den erstinstanzlichen Sachvortrag beeinflusst, wenn das Gericht die Partei durch seine Prozessleitung oder seine erkennbare rechtliche Beurteilung des Streitverhältnisses davon abgehalten hat, zu bestimmten Gesichtspunkten vorzutragen.

3. Das erstinstanzliche Gericht kann auch durch das Unterlassen von Hinweisen den Eindruck erwecken, der bisherige Parteivortrag sei ausreichend.

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IMRRS 2025, 0027

OLG Braunschweig, Beschluss vom 21.11.2024 - 8 U 116/17

Schließen die Parteien ohne Beteiligung des Nebenintervenienten einen Vergleich, führt der Grundsatz der Kostenparallelität dazu, dass der Kostenerstattungsanspruch des Nebenintervenienten inhaltlich dem Kostenerstattungsanspruch entspricht, den die von ihm unterstützte Hauptpartei gegen den Gegner hat. Die Regelung in § 101 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 98 Abs. 1 ZPO ist zwingend.*)

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2025, 0023

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 36/23

Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 9/22, Rz. 54, IMRRS 2022, 0902 = WuM 2022). *)

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IMRRS 2025, 0026

BGH, Urteil vom 18.12.2024 - VIII ZR 16/23

Die Verordnung des Landes Berlin vom 19.05.2020 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung) ist rechtmäßig und beruht insbesondere auf einer verfassungsgemäßen Ermächtigungsgrundlage.

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IMRRS 2025, 0020

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 243/23

1. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Bei einem sog. steckengebliebenen Bau werden wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche dieser Art allerdings erst begründet, wenn mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers erlangt hat.*)

2. § 22 WEG ist auf den Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums nicht analog anwendbar.*)

3. Begrenzt wird der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums auch im Fall des sog. steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entfällt der Anspruch, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.*)

4. In einem von einem bauwilligen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angestrengten Beschlussersetzungsverfahren ist es Sache des Tatgerichts, unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtabwägung über die Unzumutbarkeit der erstmaligen Errichtung zu entscheiden.*)

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IMRRS 2024, 1560

VG Potsdam, Beschluss vom 04.03.2024 - 1 L 908/23

1. Anspruch auf Einrichtung eines beBPo haben Behörden und Körperschaften des öffentlichen Rechts.

2. Zum Behördenbegriff gehören sowohl die unmittelbare wie auch mittelbare Landesverwaltung. Auf den Grad der Eingliederung und Einflussrechte auf die jeweilige Behörde kommt es nicht an.

3. Beliehene, wie z. B. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, haben als Teil der mittelbaren Landesverwaltung Anspruch auf Zugang zum beBPo.

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IMRRS 2025, 0028

LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 07.11.2024 - L 10 KO 2896/24 B

1. Eine dem (...) Sachverständigen zustehende Vergütung überschreitet den (...) eingezahlten Vorschuss erheblich, wenn sie mindestens 20% des Vorschusses beträgt. Für die Erheblichkeit der Überschreitung kommt es darauf an, was dem (...) Sachverständigen als Vergütung objektiv zustehen würde, nicht darauf, was er als Vergütung geltend gemacht hat.*)

2. Stellt der Sachverständige im Laufe der Vorbereitung oder der Gutachtenerstellung fest, dass der Vorschuss nicht ausreichen wird, darf er dann nicht weiterarbeiten, sondern muss sofort das Gericht informieren und dessen Antwort abwarten.*)

3. § 8a Abs. 4 JVEG ist nicht dahin einschränkend auszulegen, dass die Kürzung der Vergütung des Sachverständigen unterbleibt, wenn davon auszugehen ist, dass es auch bei pflichtgemäßer Anzeige gem. § 407a Abs. 4 Satz 2 Var. 2 ZPO zu einer Fortsetzung seiner Tätigkeit gekommen wäre.*)

4. Bei einer erheblichen Überschreitung des Vorschusses ist die Vergütung des Sachverständigen auf den Betrag des Vorschusses zu kappen ohne einen Aufschlag bis zur Erheblichkeitsgrenze.*)

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IMRRS 2025, 0025

BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 278/23

Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Staffelmiete i.S.v. § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.05.2024 - VIII ZR 52/23, Rz. 46 f. m.w.N., IMRRS 2024, 0973 = NZM 2024, 755).*)

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IMRRS 2025, 0022

BGH, Beschluss vom 30.10.2024 - XII ZB 173/24

Die Beschwer eines zur Herausgabe von Urkunden verpflichteten Rechtsmittelführers bemisst sich, sofern nicht der Besitz der Urkunden unmittelbar den Wert eines Rechts verkörpert, an dessen Interesse, eine Zwangsvollstreckung nach § 883 ZPO zu verhindern und entspricht daher betragsmäßig den mit einer solchen Vollstreckung verbundenen Kosten (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 27.03.2019 - XII ZB 564/18, FamRZ 2019, 1078 = IBRRS 2019, 1578, und von BGH, Beschlüsse vom 29.06.2023 - III ZR 30/23, FamRZ 2023, 1567 = IBRRS 2023, 2019, und vom 14.07.1999 - VIII ZR 29/99, NJW 1999, 3049 = IBRRS 1999, 0533).*)

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IMRRS 2025, 0021

OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.12.2024 - 6 UH 4/24

1. Eine Verweisung ist nicht deswegen als willkürlich anzusehen, weil sich das verweisende Gericht mit einer seine Zuständigkeit möglicherweise begründenden Norm nicht befasst hat, wenn sich keine Prozesspartei zuvor auf diese Norm berufen hat und zudem bislang weder in Literatur noch veröffentlichter Rechtsprechung die Auffassung vertreten wurde, in der vorliegenden Konstellation könne sich die gerichtliche Zuständigkeit aus dieser Norm ergeben.*)

2. Rückabwicklungsansprüche nach Widerruf eines Kaufvertrags aus § 357 BGB sind am (Wohn-)Sitz des jeweiligen Rückgewährschuldners zu erfüllen. Daneben begründet der Wohnsitz des Verbrauchers keinen Leistungsort für die vom Verkäufer zu erfüllende Geldschuld, weswegen ein Gerichtsstand nach § 29 ZPO für diese Schuld am Wohnsitz des Verbrauchers nicht besteht.*)

3. Ein Verstoß gegen die Belehrungspflichten zum Widerruf dürfte wohl keine Verletzung eines Schutzgesetzes i.S.d. § 823 Abs. 2 BGB darstellen; jedenfalls setzt aber die Annahme eines Gerichtsstandes nach § 32 ZPO voraus, dass der Kläger Tatsachen schlüssig behauptet, aus denen sich ein Anspruch einer unerlaubten Handlung ergeben kann.*)

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2024, 1561

AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2024 - 14 C 336/23

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden.

2. Voraussetzung ist zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entsteht, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststeht.

3. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet. Denn ein Studium kann sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken. Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es sprechen, wenn die Anmietung etwa nur semesterweise erfolgen würde.

4. Der Mieter hat auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetzt.

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IMRRS 2025, 0007

OLG Schleswig, Beschluss vom 28.05.2024 - 12 U 14/24

1. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel eines Gewerbemietvertrags, in der die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf 12 Monate verlängert und somit verdoppelt wird, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB).*)

2. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist danach zu beurteilen, ob die gesetzliche Regelung auf Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt. Wenn Ersteres ist hier der Fall, so dass auch die formularmäßige Verlängerung nur dann zu billigen ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt.*)

3. Eine sachliche Rechtfertigung der Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters hat der BGH jedenfalls im Wohnraummietrecht nicht gesehen. Der Vermieter wird mit Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, inwieweit ihm Ansprüche wegen Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache zustehen. Es ist nicht ersichtlich, dass dies innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist nicht vorgenommen werden könnte. Darüber hinaus betrifft die Regelung in § 548 BGB auch die berechtigten Interessen des Mieters, da dieser nach Rückgabe der Sache keinen Einfluss mehr auf die Mietsache hat und keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Auch der Regelungszweck einer zeitnahen Rechtssicherheit und Rechtsklarheit spricht gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist, so dass nach alledem die Verjährungsverlängerung unzulässig ist (so für eine entsprechende Vereinbarung beim Wohnraummietverhältnis BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17, BGHZ 217, 1-13, Rn. 27 ff.).*)

4. Auch wenn man dies wegen der höher einzuschätzenden Privatautonomie der Parteien, der größeren Professionalität der Mietvertragsparteien und der möglicherweise komplexeren Beweissicherung in größeren Mieträumlichkeiten für das Gewerbemietrecht grundsätzlich anders sehen könnte, gilt dies jedenfalls nicht für eine wie hier vorgenommene asymmetrische Verlängerung, bei der lediglich für den Vermieter die Verjährungsfrist verlängert wird, nicht hingegen für mögliche Gegenansprüche des Mieters. In einem solchen Fall liegt jedenfalls auch im Bereich der Gewerbemiete eine unangemessene Benachteiligung vor, weil einseitig zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Es könnte sich die Situation ergeben, dass der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter zu einem Zeitpunkt geltend machen könnte, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt wären. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Verlängerung der Verjährungsfrist jedenfalls im vorliegenden Fall als unangemessen benachteiligend für den Mieter und deshalb unwirksam dar.*)

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IMRRS 2025, 0014

BGH, Beschluss vom 19.11.2024 - VI ZR 35/23

Art. 103 Abs. 1 GG ist dann verletzt, wenn der Tatrichter Angriffs- oder Verteidigungsmittel einer Partei in offenkundig fehlerhafter Anwendung einer Präklusionsvorschrift zu Unrecht für ausgeschlossen erachtet.*)

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Online seit 6. Januar

IMRRS 2025, 0017

BGH, Beschluss vom 20.11.2024 - XII ZB 499/23

1. Dem Rechtsanwalt obliegt bei Versendung eines elektronischen Dokuments die Überprüfung des Versandvorgangs. Dazu gehört insbesondere die Kontrolle, ob die Bestätigung des Eingangs des elektronischen Dokuments bei Gericht erteilt worden ist. Bleibt eine solche aus, muss dies den Rechtsanwalt zur Überprüfung und gegebenenfalls erneuten Übermittlung veranlassen.

2. Zwar kann der Rechtsanwalt die Überprüfung der erfolgreichen Versendung auf Angestellte delegieren. Dabei muss indessen sichergestellt werden, dass die Frist erst nach erfolgreicher und bestätigter Übermittlung gestrichen wird. Im Fall des Ausbleibens einer Übermittlungsbestätigung muss der Rechtsanwalt davon benachrichtigt werden, um gegebenenfalls die Versendung auf anderem Weg zu veranlassen.

3. Die anwaltlichen Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit der Übermittlung von fristgebundenen Schriftsätzen im Wege des elektronischen Rechtsverkehrs über das beA entsprechen denen bei Übersendung von Schriftsätzen per Telefax.

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IMRRS 2025, 0013

BGH, Urteil vom 10.10.2024 - VII ZR 98/22

Ein Urteil, dessen Tenor in sich selbst unauflösbar widersprüchlich ist, ist insgesamt aufzuheben und zwar auch insoweit, als es zugunsten der Partei ergangen ist, die Revision eingelegt hat (Bestätigung von BGH, Urteil vom 22.02.2001 - IX ZR 293/99, IBRRS 2001, 0052; Urteil vom 06.03.1952 - IV ZR 80/51, BGHZ 5, 240).*)

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Online seit 3. Januar

IMRRS 2024, 1559

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2024 - 980a C 38/23 WEG

1. Wird einem Eigentümer die Einsicht in die Verwalterunterlagen vor der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresrechnung verweigert, wird hierdurch lediglich ein formeller Beschlussfehler begründet.

2. Formelle Beschlussfehler müssen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben, damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung anzunehmen ist. Eine Ungültigerklärung scheidet daher aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch ohne den Mangel ebenso gefasst worden wäre, wobei die Kausalität des Mangels zu Gunsten des Anfechtungsklägers - widerleglich - vermutet wird.

3. Dies ist bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Verwalterunterlagen zu verneinen, da sie nachgeholt werden kann.

4. Die Versagung einer begehrten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen im Vorfeld einer Eigentümerversammlung begründet auch dann lediglich einen formellen Beschlussfehler, wenn es sich um solche Beschlüsse handelt, mit denen die Vornahme baulicher Veränderung ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung durch den antragenden Eigentümer, dessen Anspruch auf Einsichtnahme nicht erfüllt worden ist, nachträglich legalisiert werden soll.

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IMRRS 2025, 0002

BFH, Beschluss vom 05.11.2024 - XI R 10/22

1. Ein elektronisches Dokument, das aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach (beA) versandt wird und nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist, ist nur dann wirksam auf einem sicheren Übermittlungsweg bei Gericht eingereicht, wenn die das Dokument signierende (und damit verantwortende) Person mit dem tatsächlichen Versender übereinstimmt.*)

2. Der Inhaber eines beA darf sein Recht, nicht qualifiziert elektronisch signierte Dokumente auf einem sicheren Übermittlungsweg zu versenden, nicht auf andere Personen (zum Beispiel Angestellte der Kanzlei) übertragen (Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts, des Bundesgerichtshofs, des Bundessozialgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts).*)

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IMRRS 2025, 0004

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2024 - 3 SA 1/24

1. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO findet auf das selbständige Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO Anwendung.*)

2. Erfüllungsort für Wartungsdienstleistungen aus einem Werkvertrag ist beim Fehlen einer entgegenstehender Vereinbarung aufgrund der Umstände gem. § 269 Abs. 2 BGB der Ort der Niederlassung des Werkunternehmers.*)

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2024, 1569

AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024 - 33 C 33/24

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann, jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.*)

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IMRRS 2024, 1564

OLG Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 - 12 U 34/23

1. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dient eine Mietsicherheit nicht zur Absicherung der Finanzierung zur Errichtung der Immobilie durch den Vermieter.*)

2. Bei Verzug mit der Leistung einer Bürgschaft als Mietsicherheit sind nur solche Schäden als Verzugsschaden ersatzfähig, welche in den Bereich des vertraglich übernommenen Risikos fallen oder vom gesetzlichen Schutzzweck der Norm erfasst werden.*)

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IMRRS 2025, 0003

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.09.2024 - 5 W 3/24

1. Der Messstellenbetreiberrahmenvertrag (MSB-RV) kann nach § 14 Abs. 2 MSB-RV nur dann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn gegen wesentliche Bestimmungen des Vertrags wiederholt trotz Abmahnung schwer wiegend verstoßen wird. An einen solchen Verstoß sind keine zu geringen Anforderungen zu stellen, da die grundzuständigen Messstellenbetreiber ansonsten den vom Gesetzgeber gewünschten Wettbewerb unterlaufen könnten.*)

2. Nach allgemeinen Regeln trägt der Kündigende auch im Rahmen des MSB-RV die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich der wichtige Grund ergibt, auf den er sein Kündigungsrecht stützt.*)

3. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines wichtigen Grunds i.S.v. § 14 Abs. 2 MSB-RV, § 314 Abs. 2 BGB, ist derjenige der Kündigung.*)

4. Leidet die auf Grundlage der Abmahnung bewirkte Leistung an einem anderen Defizit als demjenigen, für das der Gläubiger die Abmahnung ausgesprochen hatte und das daraufhin beseitigt wurde, ist eine neue Abmahnung auszusprechen.*)

5. Die Kündigung bedarf keiner Begründung, so dass ein Nachschieben von Umständen, die im Zeitpunkt der Ausübung des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund bereits bestanden, auch im Rechtsstreit noch möglich ist.*)

6. Voraussetzung dafür, dass der Kündigende sich auf solche nachgeschobenen Gründe berufen kann, ist, dass die Kündigungsgründe nicht ausgeschlossen sind und objektiv zur Zeit der Kündigung diese rechtfertigen. Durch das Nachschieben der Gründe werden nicht die weiteren Voraussetzungen von § 14 Abs. 2 MSB-RV, § 314 Abs. 2 BGB entbehrlich, so dass der nachgeschobene Grund die Kündigung nur dann rechtfertigen kann, wenn dieser entweder bereits Gegenstand einer Abmahnung war oder aber eine solche ausnahmsweise entbehrlich war.*)

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IMRRS 2024, 0490

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2024 - 10 W 100/23

Die Dokumentenpauschale des Gerichtsvollziehers für die Fertigung von Abschriften eines zuzustellenden Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses fällt auch dann an, wenn der Antrag auf Erlass des Beschlusses an das Vollstreckungsgericht auf elektronischem Übermittlungswege gestellt wurde und die Vermittlung der Zustellung an Drittschuldner und Schuldner beantragt wurde.

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IMRRS 2025, 0005

BGH, Beschluss vom 12.11.2024 - VI ZR 361/23

1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht unter anderem dazu, den wesentlichen Kern des Vorbringens der Partei zu erfassen und - soweit er eine zentrale Frage des jeweiligen Verfahrens betrifft - in den Gründen zu bescheiden. Von einer Verletzung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn die Begründung der Entscheidung des Gerichts nur den Schluss zulässt, dass sie auf einer allenfalls den äußeren Wortlaut, aber nicht den Sinn des Vortrags der Partei erfassenden Wahrnehmung beruht.*)

2. Art. 103 Abs. 1 GG ist verletzt, wenn der Tatrichter Angriffs- oder Verteidigungsmittel einer Partei in offenkundig fehlerhafter Anwendung einer Präklusionsvorschrift zu Unrecht für ausgeschlossen erachtet.*)

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IMRRS 2025, 0001

KG, Urteil vom 20.11.2024 - 7 U 53/24

1. Ein Anerkenntnisurteil ist auch nach Anerkenntnis eines Rechtsmittelantrags zulässig.*)

2. Auch die in der Berufungsinstanz erstmals von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnungen sind im Vorbehalt zu berücksichtigen. Denn die entsprechenden Gegenforderungen sind nicht erst im Nachverfahren zur Aufrechnung gestellt worden, sondern noch im Laufe des Vorbehaltsverfahrens und zwar dort in der Berufungsinstanz.*)

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Online seit 30. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1570

BGH, Beschluss vom 23.10.2024 - XII ZB 255/24

1. Den Nachweis über den Zeitpunkt der Zustellung der angefochtenen Entscheidung erbringt der Rechtsmittelführer durch die Übermittlung des vom Ausgangsgericht mit der Zustellung als strukturierter Datensatz zur Verfügung gestellten bzw. angeforderten elektronischen Empfangsbekenntnisses.*)

2. Ist die Gerichtsakte bei Eingang des Empfangsbekenntnisses bereits für die Durchführung eines Rechtsmittelverfahrens an das Gericht des höheren Rechtszuges abgegeben, liegt es in der Organisationsverantwortung der Gerichte, für eine Zuordnung des elektronischen Empfangsbekenntnisses zu dem zugestellten Dokument zu sorgen.*)

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