Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit heute

IMRRS 2024, 1346

VGH Bayern, Beschluss vom 30.08.2024 - 12 CS 24.1190

1. Eine Zweckentfremdung liegt nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS) nicht vor, wenn Wohnraum nicht länger als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.*)

2. Dies gilt - in den Grenzen der Leerstandsregelung des Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS) - nicht nur für Privateigentümer, sondern auch für gewerbliche Eigentümer und Vermieter, die - ohne die Wohnung selbst zu bewohnen - diese übergangsweise bis zum endgültigen Bezug bis zu acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung anbieten.*)

3. Zwischen beiden Personengruppen bestehen keine Unterschiede von solcher Art und Gewicht, dass eine unterschiedliche Behandlung gerechtfertigt wäre. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsrechts, Wohnraum zu erhalten, wird in beiden Fällen durch die zeitlich untergeordnete Vermietung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung nicht gefährdet.*)

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Online seit 31. Oktober

IMRRS 2024, 1334

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 21/24

Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.*)

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IMRRS 2024, 1329

LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024 - 3 O 300/23

1. Will ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden, benötigt er die Einwilligung der Bewohner (Mieter) des Hauses.

2. Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.

3. Lässt der Bewohner den Makler aber an einem abgesprochenen Termin herein, damit dieser Fotos machen kann, willigt der Bewohner stillschweigend in die Anfertigung und in die Verwendung der Bilder ein.

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Online seit 29. Oktober

IMRRS 2024, 1323

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 176/21

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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Online seit 24. Oktober

IMRRS 2024, 1296

OLG Hamm, Beschluss vom 05.07.2024 - 22 U 53/24

Vereinbaren die Parteien in einem notariellen Kaufvertrag über ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück, dass bei Nichtzahlung innerhalb einer festgelegten Frist ohne Mahnung Verzug eintritt, kann der Käufer dem Zinsanspruch des Verkäufers nach § 288 Abs. 1 BGB nicht mindernd entgegenhalten, dass dem Verkäufer nach dem Inhalt des Vertrags die Mieterträge bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises zustehen.*)

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Online seit 23. Oktober

IMRRS 2024, 1292

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024 - 7 U 243/22

Ein "Einfamilienhaus" i.S.v. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzung (hier: 1/5 der Gesamtnutzfläche als Bürofläche) ist unschädlich.

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Online seit 22. Oktober

IMRRS 2024, 1291

BGH, Beschluss vom 26.09.2024 - V ZB 8/24

Die Teilungsversteigerung findet nur statt in Bezug auf Grundstücke im Rechtssinn, die im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer eingetragen sind; die Teilungsversteigerung eines einzelnen Flurstücks als Teil eines aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstücks (sog. zusammengesetztes Grundstück) ist ausgeschlossen.*)

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Online seit 21. Oktober

IMRRS 2024, 1286

EuGH, Urteil vom 17.10.2024 - Rs. C-76/22

1. Art. 25 Abs. 1 Richtlinie 2014/17/EU ist dahin auszulegen, dass ein nationales Gericht in Ermangelung von Informationen des Kreditgebers, anhand deren es prüfen kann, ob eine beim Abschluss eines Hypothekenkreditvertrags erhobene Provision in die Kategorie der Kosten fällt, die von der Laufzeit dieses Vertrags unabhängig sind, davon ausgehen muss, dass eine solche Provision unter das in dieser Bestimmung genannte Recht auf Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits fällt.*)

2. Art. 25 Abs. 1 Richtlinie 2014/17/EU ist dahin auszulegen, dass sich aus dieser Vorschrift keine spezifische Berechnungsmethode ergibt, mit der sich der Betrag der Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits im Sinne dieser Vorschrift bestimmen lässt.*)

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Online seit 17. Oktober

IMRRS 2024, 1273

BFH, Urteil vom 11.07.2024 - III R 41/22

Die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes für ein Grundstücksunternehmen ist zu versagen, wenn es sich bei diesem Unternehmen um eine Organgesellschaft handelt, die sämtliche Grundstücke an eine andere Organgesellschaft derselben Organschaft verpachtet (Anschluss an Urteile des Bundesfinanzhofs vom 18.05.2011 - X R 4/10, BFHE 233, 539, BStBl II 2011, 887, und vom 30.10.2014 - IV R 9/11, BFH/NV 2015, 227). Dies gilt auch, wenn die pachtende Organgesellschaft diesen Grundbesitz an außerhalb des Organkreises stehende Dritte weitervermietet oder weiterverpachtet.*)

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Online seit 16. Oktober

IMRRS 2024, 1269

OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.2024 - 7 U 23/24

1. Besteht für einen Grundstückseigentümer keine tatsächliche Möglichkeit, das Übergreifen eines Brandes vom Nachbargrundstück zu verhindern, kommt grundsätzlich ein Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 97/21, Rz. 23, IBRRS 2023, 1290 = IMRRS 2023, 0579 = NJW-RR 2023, 1252; BGH, IMR 2021, 163; IMR 2018, 163).*)

2. Richtiger Anspruchsgegner als Störer i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB ist dabei aber - wie hier - nicht immer der Eigentümer des Nachbargrundstücks, sondern unter Umständen auch ausschließlich der Grundstücksmieter (im Anschluss an BGH, IMR 2021, 163; IMR 2018, 163).*)

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IMRRS 2024, 1267

BFH, Urteil vom 13.08.2024 - IX R 31/23

Der Abschluss einer energetischen Maßnahme i.S.d. § 35c des Einkommensteuergesetzes liegt nicht bereits mit deren Fertigstellung, sondern erst mit der vollständigen Zahlung des Rechnungsbetrags auf das Konto des Erbringers der Leistung vor.*)

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Online seit 14. Oktober

IMRRS 2024, 1255

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2024 - 3 U 233/22

1. Ein im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossener Maklervertrag kommt nur zu Stande, wenn der Makler die Schaltfläche für die Abgabe der Bestätigung des Maklerkunden, das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages anzunehmen, gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hat.*)

2. Bei Vorliegen eines Vertragsschlusshindernisses gem. § 312j Abs. 4 BGB ist der Maklervertrag zunächst schwebend unwirksam und kann durch ein späteres Verhalten des Maklerkunden wirksam bestätigt werden.*)

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2024, 1249

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.04.2024 - 3 K 3022/22

Bei der Bewertung Berliner Grundstücke im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG sind nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten steuerlichen Liegenschaftszinssätze, sondern die vom Gutachterausschuss veröffentlichten allgemeinen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.*)

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2024, 1241

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 - Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 - Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09.11.2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und Glauben beinhalten, also insbesondere §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 - Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 - Rs. C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IMRRS 2024, 1229

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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