Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 5. Dezember

IMRRS 2024, 1491

LG Berlin, Urteil vom 12.05.2023 - 65 S 132/21

Führt bei einem chronisch depressiven Mieter die gravierende, therapeutisch nur bedingt beeinflussbare psychische Problematik mit den durch einen Wohnungswechsel notwendigerweise verbundenen Veränderungen der Lebensgewohnheiten "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit" zu zusätzlicher Verunsicherung und Destabilisierung mit einer Verschärfung der ohnehin vorhandenen depressiven Problematik und sind die therapeutischen Optionen ausgeschöpft, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.

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IMRRS 2024, 1507

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.04.2024 - 10 W 106/23

1. Kostenschuldner ist grundsätzlich derjenige, der den Auftrag bzw. den Antrag an den Notar richtet.

2. Ob im Einzelfall eine Auftragserteilung vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls im Wege der Auslegung zu ermitteln. Dabei ist entscheidend, ob das Verhalten des Beteiligten für den Notar nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss zulässt, es werde ihm ein Auftrag mit der gesetzlichen Kostenfolge erteilt; eine Belehrung über die Kostenpflicht ist dabei nicht erforderlich.

3. Eine Auftragserteilung kann auch dann anzunehmen sein, wenn bereits durch einen anderen Kostenschuldner ein Beurkundungsauftrag erteilt wurde. So kann die Amtstätigkeit des Notars etwa dadurch veranlasst werden, dass ein weiterer Beteiligter dem Notar um Änderungen an dem Entwurf des zu beurkundenden Vertrages bittet.

4. In Fällen, in denen ein Makler eingeschaltet ist, ist in der Regel davon auszugehen, dass er nicht im eigenen Namen handelt, sondern für seinen Auftraggeber. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt jedoch dann in Betracht, wenn der Makler im eigenen Interesse handelt und dem Notar Änderungswünsche vorgibt (hier bejaht).

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IMRRS 2024, 1502

FG Niedersachsen, Urteil vom 30.10.2024 - 3 K 145/23

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, dann ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.*)

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IMRRS 2024, 1384

LG München I, Beschluss vom 29.11.2023 - 14 T 14551/23

1. Ob sich der Sicherungszweck erledigt hat oder ob der Sicherungsfall eingetreten ist bzw. noch eintreten kann, ist erst mit Beendigung des Schwebezustands feststellbar, dessen Überbrückung jede Sicherheit dient. Dies erfordert immer eine Einzelfallbetrachtung.

2. Die Sicherheit des Schuldners soll zum einen einen Schaden wegen verzögerter Zwangsvollstreckung, einen sog. Verzögerungsschaden abdecken, zum anderen einen Erfüllungsschaden in Gestalt eines vollständigen oder teilweisen Ausfalls mit der vollstreckbaren Forderung und schließlich einen Kostenschaden in Gestalt eines vollständigen oder teilweisen Ausfalls mit Kostenerstattungsansprüchen, ohne dass es eines Kostenfestsetzungsbeschlusses bedarf.

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IMRRS 2024, 1511

BVerwG, Beschluss vom 15.11.2024 - 11 VR 9.24

Zur Glaubhaftmachung nach § 55d Satz 4 Halbs. 1 VwGO bedarf es einer aus sich heraus verständlichen, geschlossenen Schilderung der tatsächlichen Abläufe oder Umstände. Hieran fehlt es, wenn die glaubhaft gemachten Tatsachen auch den Schluss zulassen, dass die Unmöglichkeit der Übermittlung eines elektronischen Dokuments nicht auf technischen, sondern auf in der Person des Einreichers liegenden Gründen beruht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 17.01.2024 - XII ZB 88/23 -, Rz. 8, IBRRS 2024, 0706, und vom 14.03.2024 - V ZB 2/23 -, Rz. 18, IBRRS 2024, 1362, zu § 130d Satz 3 ZPO).*)

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Online seit 4. Dezember

IMRRS 2024, 1492

LG Berlin II, Urteil vom 30.04.2024 - 65 S 14/22

1. Der Mieter kann - trotz wirksamer Kündigung - die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn ein erzwungener Auszug aus der Wohnung für den Mieter auf Dauer unzumutbar ist.

2. Dies ist zu bejahen, wenn der erzwungene Auszug das überwiegend wahrscheinliche Risiko eines Suizids des Mieters begründet und sämtliche therapeutischen Optionen ausgeschöpft sind.

3. Der maßgebliche Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters vorzunehmende Prüfung des Vorliegens einer Härte sowie die Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.

4. Liegt die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Miete, so kann eine Mietanhebung bis zur ortsüblichen Miete angemessen sein. Bei der Festsetzung der Miethöhe durch das Gericht müssen weder die Kappungsgrenzen noch die Fristen und die Formalien des § 558a BGB beachtet werden.

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IMRRS 2024, 1454

AG Essen, Urteil vom 12.09.2024 - 196 C 171/23

1. Ein Wohnungseigentümer ist prozessführungsbefugt, wenn seine Klage auf eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums gestützt wird, und zwar auch dann, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.

2. Eine 2 m hohe und 1 m breite Glastrennwand als Sichtschutzwand stellt eine bauliche Veränderung dar, die das Einverständnis zumindest der direkt beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Eine fehlerhafte Verkündung des Beschlussergebnisses kann nur durch eine die Ausschlussfristen nach § 45 Satz 1 WEG wahrende Beschussmängelklage beseitigt werden.

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IMRRS 2024, 1500

BGH, Beschluss vom 13.11.2024 - IV ZR 212/23

1. Leistungsbegrenzungen bleiben zunächst grundsätzlich der freien unternehmerischen Entscheidung des Versicherers überlassen, soweit er nicht mit der Beschreibung der Hauptleistung beim Versicherungsnehmer falsche Vorstellungen weckt. Eine Gefährdung des Vertragszwecks liegt erst dann vor, wenn die Einschränkung den Vertrag seinem Gegenstand nach aushöhlt und in Bezug auf das zu versichernde Risiko zwecklos macht.

2. Der Tatrichter kann, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde auszuweisen vermag.

3. Im Rahmen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann es im Falle ihrer Verwendung für verschiedene Arten von Geschäften oder gegenüber verschiedenen Verkehrskreisen, deren Interessen, Verhältnisse und Schutzbedürfnisse generell unterschiedlich gelagert sind, geboten sein, die Abwägung in den durch die am Sachgegenstand orientierte typische Interessenlage gebildeten Vertrags- oder Fallgruppen vorzunehmen, was zu gruppentypisch unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Voraussetzung für die Unterteilung der Klauselgegner in unterschiedliche Fallgruppen ist aber eine hinreichend deutliche, aussagekräftige Abgrenzbarkeit der Unterschiede.

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IMRRS 2024, 1501

BAG, Urteil vom 16.10.2024 - 4 AZR 254/23

1. Ein Wiedereinsetzungsantrag muss die Angabe und Glaubhaftmachung der die Wiedereinsetzung begründenden Tatsachen enthalten. Hierzu gehört eine aus sich heraus verständliche, geschlossene Schilderung der tatsächlichen Abläufe, aus der sich ergibt, auf welchen konkreten Umständen die Fristversäumung beruht. Lediglich erkennbar unklare oder ergänzungsbedürftige Angaben dürfen noch nach Fristablauf erläutert oder vervollständigt werden.

2. Besteht nach den von der Partei glaubhaft gemachten Tatsachen zumindest die Möglichkeit, dass die Fristversäumung von der Partei oder ihrem Prozessbevollmächtigten verschuldet war, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nicht in Betracht.

3. Der Rechtsirrtum eines Prozessbevollmächtigten ist regelmäßig nicht unverschuldet. Ein Rechtsanwalt muss die Gesetze kennen, die in einer Anwaltspraxis gewöhnlich anzuwenden sind. Eine irrige Auslegung des Verfahrensrechts kann als Entschuldigungsgrund nur dann in Betracht kommen, wenn der Prozessbevollmächtigte die volle, von einem Rechtsanwalt zu fordernde Sorgfalt aufgewendet hat, um zu einer richtigen Rechtsauffassung zu gelangen. Ist die Rechtslage zweifelhaft, muss der bevollmächtigte Rechtsanwalt den sicheren Weg wählen.

4. Die Sorgfaltspflichten, die vor Inkrafttreten der Pflicht zur elektronischen Übermittlung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestanden, gelten auch bei der elektronischen Übersendung mittels beA.

5. Stellt der Versender fest, dass eine Übermittlung über das beA aus technischen Gründen vorübergehend unmöglich ist, und ist ihm eine Ersatzeinreichung möglich und zumutbar, kann er sich nicht darauf beschränken, bis zum Fristablauf weitere Übermittlungsversuche zu unternehmen. Er hat vielmehr sicherzustellen, dass der Schriftsatz fristgerecht nach den allgemeinen Vorschriften beim Gericht eingeht.

6. Ein Rechtsanwalt, der eine Frist bis zum letzten Tag ausschöpft, hat wegen des damit erfahrungsgemäß verbundenen Risikos erhöhte Sorgfalt aufzuwenden, um die Einhaltung der Frist sicherzustellen (hier Zumutbarkeit bejaht für Einwurf in den Nachtbriefkasten eines nur drei Kilometer vom Kanzleisitz entfernten Landesarbeitsgerichts).

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Online seit 3. Dezember

IMRRS 2024, 1493

LG Berlin II, Urteil vom 18.04.2024 - 65 S 172/23

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, die Person anzugeben, für die die Wohnung (im Sinne des Kündigungstatbestands) benötigt wird, und es reicht die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

2. Wird die Bedarfsperson namentlich benannt und zudem als Nutzungs- bzw. Erlangungsinteresse angegeben, dass die Wohnung mit dem Lebensgefährten bewohnt werden soll, genügt die Eigenbedarfskündigung den formellen Anforderungen. Der Name des Lebensgefährten muss nicht genannt werden.

3. Eine (teil-)rechtsfähige Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

4. In bestimmten Fällen, etwa dann, wenn der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zulässt oder im Fall eines (erzwungenen) Wohnungswechsels die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, Familien- oder Haushaltsangehörigen besteht, kann allein dies bereits ein Härtegrund sein.

5. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen.

6. Der Mieter muss sich intensiv um Ersatzwohnraum zumindest ab dem Zeitpunkt bemühen, zu dem er durch Einholen von Rechtsrat von der Möglichkeit einer berechtigten Kündigung ausgehen muss.

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IMRRS 2024, 1483

AG München, Urteil vom 08.07.2024 - 1291 C 15828/23

1. Wird eine alte Aufzugsanlage durch eine neue ersetzt, handelt es sich regelmäßig nur um eine Instandsetzungsmaßnahme, auch wenn dabei technische Neuerungen umgesetzt werden. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich bei den Neuerungen um untergeordnete Maßnahmen handelt.

2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot soll die Wohnungseigentümer nur vor sinnlosen Maßnahmen schützen, für die keinerlei Bedarf besteht, oder vor völlig überteuerten Maßnahmen. Wird ein Sanierungsbedarf festgestellt, haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessenspielraum, ob sie Reparaturen durchführen oder eine Erneuerung vornehmen.

3. 22 Jahre alte Aufzüge haben ihre betriebsgewöhnliche Nutzungszeit erreicht. Daher können die Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst bestimmen, ob sie den tatsächlichen Verschleiß einzelner Bauteile abwarten und diese nach und nach reparieren oder austauschen oder ob sie die Bauteile bereits zum jetzigen Zeitpunkt erneuern lassen.

4. Grundsätzlich ist vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer dadurch vorzubereiten, dass bei Maßnahmen größeren Umfangs durch die Einholung von Vergleichsangeboten die Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung geschaffen wird.

5. Auch bei der Beauftragung von Planungsleistungen durch einen Sachverständigen bedarf es der Einholung von Vergleichsangeboten, selbst wenn die Honorierung nach der HOAI erfolgt.

6. Soll der Austausch mehrere Aufzüge nach Substanzschäden und nach Ausfallhäufigkeit im letzten Betriebsjahr erfolgen, ist der Beschluss hinreichend bestimmbar.

7. Mit der Übersendung des Preisspiegels der Angebote zusammen mit dem Einladungsschreiben werden sämtliche Wohnungseigentümer über die Eckpunkte der Angebote informiert. Jeder interessierte Wohnungseigentümer hat dadurch die Gelegenheit, sich im Vorfeld der Versammlung durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Kenntnis von den vollständigen Angeboten zu verschaffen.

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IMRRS 2024, 1499

EuGH, Urteil vom 25.01.2024 - Rs. C-810/21

1. Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG (...) über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen sind (...) dahin auszulegen, dass sie einer gerichtlichen Auslegung des nationalen Rechts entgegenstehen, wonach im Anschluss an die Nichtigerklärung einer missbräuchlichen Vertragsklausel, mit der dem Verbraucher die Kosten des Abschlusses eines Hypothekendarlehensvertrags auferlegt werden, der Anspruch auf Erstattung solcher Kosten einer Verjährungsfrist von zehn Jahren unterliegt, die ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem sich die Wirkungen dieser Klausel erschöpft haben, weil die letzte Zahlung der Kosten geleistet wurde, ohne dass es insoweit als relevant angesehen würde, dass der Verbraucher von der rechtlichen Würdigung dieses Sachverhalts Kenntnis hat. Ob die Anwendungsmodalitäten einer Verjährungsfrist mit den oben genannten Bestimmungen vereinbar sind, ist unter Berücksichtigung dieser Modalitäten in ihrer Gesamtheit zu beurteilen.*)

2. Die Richtlinie 93/13 ist dahin auszulegen, dass sie einer gerichtlichen Auslegung des nationalen Rechts entgegensteht, wonach zur Bestimmung des Beginns der Verjährungsfrist für den Anspruch des Verbrauchers auf Erstattung von aufgrund einer missbräuchlichen Vertragsklausel rechtsgrundlos gezahlten Beträgen das Bestehen einer gefestigten nationalen Rechtsprechung zur Nichtigkeit derartiger Klauseln als Nachweis dafür angesehen werden kann, dass die Voraussetzung der Kenntnis des betroffenen Verbrauchers von der Missbräuchlichkeit dieser Klausel und den sich daraus ergebenden Rechtsfolgen erfüllt ist.*)

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IMRRS 2024, 1498

BFH, Beschluss vom 12.11.2024 - IX B 59/24

1. Für die schlüssige Rüge einer Divergenz (…) sind die angebliche Divergenzentscheidung genau - mit Datum und Aktenzeichen oder Fundstelle - zu bezeichnen sowie tragende, abstrakte Rechtssätze aus dem angefochtenen Urteil des Finanzgerichts einerseits und aus der behaupteten Divergenzentscheidung andererseits gegenüberzustellen, um die Abweichung deutlich zu machen.*)

2. Den Beteiligten muss regelmäßig nicht das Recht eingeräumt werden, sich durch Schriftsatz zum Ergebnis der Beweisaufnahme zu äußern.*)

3. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet es nur dann, im Anschluss an die Beweisaufnahme eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Beweisergebnis zu gewähren, wenn von einem Prozessbeteiligten eine umfassende sofortige Stellungnahme nicht erwartet werden kann, weil er Zeit braucht, um - in Kenntnis der Sitzungsniederschrift - angemessen vorzutragen.

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Online seit 2. Dezember

IMRRS 2024, 1479

LG Berlin II, Urteil vom 13.08.2024 - 67 S 116/24

1. Das Gericht ist nicht befugt, bei substanziierten Einwendungen den Mietspiegel als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

2. Werden Besonderheiten einer modern gestalteten großen Dachgeschosswohnung mit hochwertiger Ausstattung übergangen, ist das rechtliche Gehör verletzt.

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IMRRS 2024, 1489

OLG Oldenburg, Urteil vom 25.11.2024 - 9 U 40/23

1. Der Vermieter einer Ferienwohnung haftet grundsätzlich ohne jedes eigene Verschulden. Allerdings nur für Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorlagen.

2. Der Mieter muss beweisen, dass der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag.

3. Ein umfassender Haftungsausschluss durch AGB ist unwirksam.

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IMRRS 2024, 1478

AG Köln, Urteil vom 28.08.2024 - 213 C 61/24

1. Der Eigenbedarf muss sich auf die Nutzung zu (privaten) Wohnungszwecken beziehen. Will der Vermieter bzw. eine Person aus dem privilegierten Personenkreis die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend oder sogar vollständig für gewerbliche Zwecke nutzen, kann eine Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden.

2. Sollen vier Zimmer der 6,5-Zimmer-Wohnung durch die Bedarfsperson, die von Beruf Künstler ist, für gewerbliche Zwecke eingeplant werden, bleiben erhebliche Zweifel, dass der Wohnungszweck überwiegt.

3. Insbesondere in angespannten Wohnlagen ist Personen mit Sammlereigenschaften zuzumuten, nicht ihren gesamten Lagerbestand unmittelbar in der Wohnung selbst zur Verfügung stehen zu haben. Soweit zeitlich zumutbar entfernte Stauraumkapazitäten, die keinen Wohnraum darstellen, zur Verfügung stehen, ist "Sammlern" ein Ausweichen von Teilen ihrer Sammelgegenstände in diese zumutbar.

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IMRRS 2024, 1495

AGH Berlin, Urteil vom 18.09.2024 - II AGH 14/23

1. § 32d Satz 2 StPO ist gem. § 116 Absatz 1 Satz 2 BRAO für das anwaltsgerichtliche Verfahren sinngemäß anzuwenden (entgegen AGH Hamm, Urteil vom 21.04.2023 - 2 AGH 10/22).*)

2. Tritt ein Rechtsanwalt als Betroffener eines anwaltsgerichtlichen Verfahrens in eigener Angelegenheit auf, hat er die für Rechtsanwälte geltenden zwingenden Formvorschriften einzuhalten.*)

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IMRRS 2024, 1490

BGH, Beschluss vom 07.08.2024 - XII ZB 121/24

1. Der Wert des Beschwerdegegenstands (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) richtet sich nicht nach den Vorschriften des allein für die Bemessung der Gerichtsgebühren maßgeblichen Gerichtskostengesetzes, sondern nach denjenigen der Zivilprozessordnung, im Falle einer Räumungsklage namentlich nach §§ 8 f. ZPO (im Anschluss an BGH Beschluss vom 26.11.2015 - III ZB 84/15, IBRRS 2015, 3586 = IMRRS 2015).*)

2. Ist bei einem Räumungsrechtsstreit der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ungewiss oder lässt sich die streitige Zeit nicht ermitteln, ist. § 9 ZPO für die Bemessung der Beschwer entsprechend anwendbar und der dreieinhalbfache Wert des einjährigen Entgelts anzusetzen (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 23.01.2019 - XII ZR 95/17, IMR 2019, 168).*)

3. Das Fehlen des mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 313a ZPO erforderlichen Tatbestands (§ 313 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) stellt für sich gesehen keinen Umstand dar, aus dem sich eine Erheblichkeit der Rechtsverletzung für die angefochtene Entscheidung i.S.v. § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO ergeben kann.*)

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IMRRS 2024, 1474

OLG Schleswig, Beschluss vom 22.10.2024 - 7 U 40/24

Die Übernahme der Protokollführung durch den Sachverständigen selbst ist in der ZPO nicht vorgesehen und könnte deshalb verfahrensfehlerhaft sein. Der Einwand einer unzulässigen Protokollierung im zweiten Rechtszug ist aber rechtsmissbräuchlich, wenn alle Beteiligten im erstinstanzlichen Termin damit einverstanden waren.*)

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Online seit 29. November

IMRRS 2024, 1485

AG Kreuzberg, Urteil vom 22.10.2024 - 6 C 246/24

1. Wird in dem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs zwar die Bedarfsperson und deren Anschrift genannt, jedoch nicht in nachvollziehbarer und plausibler Weise mitgeteilt, woraus sich das Nutzungsinteresse ergeben soll, ist die Kündigung unwirksam.

2. Lebt die Bedarfsperson, die eine duale Ausbildung macht, zur Zeit in einem modernen Appartement in einem Studentenwohnheim, das auch näher am Arbeitsplatz der Bedarfsperson liegt, bedarf es einer Erklärung, dass und warum sie in die gekündigte Wohnung ziehen will.

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IMRRS 2024, 1484

LG Kleve, Urteil vom 29.08.2024 - 6 O 204/23

Gewöhnliche Trompetenbäume (Catalpa bignonioides) sind keine "stark wachsenden Bäume" i.S.v. § 41 Abs. 1 Nr. 1 a) NachbG-NW.*)

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IMRRS 2024, 1423

BGH, Beschluss vom 23.07.2024 - VIII ZB 39/24

1. Trotz Räumungsvergleichs und Verzichts auf Vollstreckungsschutz kann der Schuldner - soweit zulässig - gem. § 794a ZPO die Verlängerung der Räumungsfrist beantragen.

2. Gegen eine in diesem Zusammenhang ablehnende Entscheidung kann der Schuldner Rechtsbeschwerde einlegen und den Erlass einer einstweiligen Anordnung zur Aussetzung der Räumung beantragen.

3. Im Rahmen der Entscheidung über die Verlängerung der Räumungsfrist sind die Interessen des Gläubigers und des Schuldners gegenüberzustellen, wobei auch die Interessen der in der Wohnung lebenden Kinder des Schuldners zu berücksichtigen sind.

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IMRRS 2024, 1473

BAG, Beschluss vom 24.10.2024 - 2 ABR 38/23

Ein Schriftsatz ist grundsätzlich auf einem sicheren Übermittlungsweg nach § 46c Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 ArbGG bei Gericht eingereicht worden, wenn feststeht, dass die Übermittlung durch einen zugangsberechtigten Beschäftigten des Postfachinhabers erfolgt ist.*)

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IMRRS 2024, 1469

BFH, Urteil vom 25.06.2024 - X R 13/23

1. Eine wirksame Ersatzzustellung durch Einlegen in einen Briefkasten (§ 180 ZPO) setzt voraus, dass zuvor ein erfolgloser Versuch der Ersatzzustellung in der Wohnung oder den Geschäftsräumen des Adressaten (§ 178 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO) unternommen wurde (Anschluss an Senatsurteil vom 19.10.2022 - X R 14/21, IBRRS 2023, 0126 = IMRRS 2023, 0068).*)

2. Auch bei einer Zustellung in Geschäftsräumen an Samstagen muss zunächst versucht werden, die Zustellung durch persönliche Übergabe zu bewirken. Es kommt nicht darauf an, ob in dem Geschäftsraum tatsächlich eine Person anwesend war, die das Schriftstück persönlich hätte entgegennehmen können. Entscheidend ist vielmehr, dass die Zustellperson einen Sachverhalt (vorheriger Versuch einer persönlichen Übergabe) beurkundet hat, der nicht dem tatsächlichen Geschehensablauf entspricht.*)

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Online seit 28. November

IMRRS 2024, 1481

AG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2024 - 30 C 194/24

Ein Vermieter einer Wohngemeinschaft kann gegenüber einem Mieter dieser Wohngemeinschaft grundsätzlich kein „Hausverbot“ aussprechen und hierdurch eigenmächtig diesen Mieter am Zutritt zu den angemieteten Wohnräumen hindern (§§ 535, 546, 854, 859, 861, 862, 903, 985, 986, 1004 BGB).*)

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IMRRS 2024, 1480

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 48/23

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

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IMRRS 2024, 1472

BAG, Urteil vom 24.10.2024 - 2 AZR 260/23

Die Verkündung eines Urteils - gerade in einem gesonderten Verkündungstermin - kann nach § 160 Abs. 3 Nr. 7, § 165 ZPO nur durch ein Protokoll bewiesen werden.*)

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IMRRS 2024, 1445

LG Berlin II, Beschluss vom 24.10.2024 - 67 S 86/23

1. Die Richterablehnung kann grundsätzlich nicht auf die Verfahrensweise oder die Rechtsauffassung eines Richters gestützt werden. Eine Ausnahme ist dann geboten, wenn die Gestaltung des Verfahrens oder die Entscheidungen des Richters sich so weit von den anerkannten rechtlichen Grundsätzen entfernen, dass sie aus der Sicht der Partei nicht mehr verständlich und offensichtlich unhaltbar erscheinen und dadurch den Eindruck einer willkürlichen oder doch jedenfalls sachfremden Einstellung des Richters erwecken.

2. Ein Ablehnungsgrund kann sich auch aus einer Gesamtschau des Verhaltens des abgelehnten Richters aus der Perspektive des ablehnenden Beteiligten ergeben, insbesondere, wenn der Eindruck entstanden ist, das Gericht nehme wesentliche Einwendungen des Beteiligten nicht oder nicht ausreichend zur Kenntnis.

3. Für die Besorgnis der Befangenheit ist nicht die Feststellung eines einzelnen Verfahrensverstoßes entscheidend. Vielmehr können sich bei vernünftiger Betrachtungsweise schon aus einer Gesamtschau verschiedener Umstände des Verfahrens aus der Perspektive des Antragstellers Zweifel an der Unbefangenheit des Richters ergeben. Diese können sich auch aus der Verfahrensführung oder einem Urteil im Vorprozess ergeben.

4. Ein Richter ist befangen, wenn er die Revisionszulassung mit Beschluss nach § 522 ZPO ablehnt, ohne dass er sich mit den diesbezüglichen Ausführungen des Klägers erkennbar auseinandergesetzt hätte und auch ohne dass dies aus der Entscheidung heraus erklärlich wäre. Dies gilt erst recht, wenn die nicht erklärliche Nicht-Zulassung der Revision zum wiederholten Male erfolgte, nachdem eine vom abgelehnten Richter gefällte Endentscheidung ohne Revisionszulassung vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben und zurückverwiesen wurde.

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Online seit 27. November

IMRRS 2024, 1462

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.03.2023 - 5 U 39/21

1. Ein Gebäude oder eine Wohnung ist dann als bezugsfertig anzusehen, wenn der Bau so weit fortgeschritten ist, dass den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude oder die Wohnung zu beziehen. Dies ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen.

2. Üblicherweise muss für die Bezugsfertigkeit beim schlüsselfertigen Bau eines Hauses - mit Ausnahme der Außenanlage - das gesamte Gebäude fertig gestellt sein und zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch auch genutzt werden können. Die Zumutbarkeit der Nutzung setzt insbesondere voraus, dass eine funktionsfähige Heizungsanlage vorhanden, die Kalt- und Warmwasserversorgung sichergestellt ist und sämtliche Sanitäreinrichtungen vorhanden sind. Etwaige Mängel stehen der Bezugsfertigkeit des Objekts nicht entgegen, wenn sie die Sicherheit und die Gesundheit der Nutzer nicht beeinträchtigen.

3. Das Fehlen eines eigenständigen Anschlusses eines Townhouses an das Fernwärmenetz und das öffentliche Kanalnetz stehen der Bezugsfertigkeit des Objekts nicht entgegen.

4. Bei einer gemeinsamen Fernwärmeversorgungsanlage und einem gemeinsamen Entwässerungssystem ist von einer Bruchteilsgemeinschaft in Bezug auf die Nutzung der jeweiligen Ver- und Entsorgungsanlagen auszugehen.

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IMRRS 2024, 1412

LG Berlin II, Beschluss vom 07.05.2024 - 66 S 33/24

1. Für die höchstzulässige Miete stellt das Gesetz nicht auf den Abschluss des Vertrags ab (also auf das Datum der entsprechenden Unterschriften oder der sonstigen Abgabe der maßgeblichen Willenserklärungen), sondern auf den Beginn des Rechtsverhältnisses, das durch die Willenserklärungen geschaffen werden soll.

2. Wenn in einem geschlossenen Vertrag jegliche "Wirkung" auf den Zeitpunkt eines ausdrücklich für später vorgesehenen Vertragsbeginn hinausgeschoben ist, so ist die Regelung bis dahin zwar bereits geschlossen und für die Parteien bindend, weitergehend "wirksam" ist sie aber gerade nicht, solange sie eben nach ihrem eigenen Inhalt "Wirkungen" (noch) nicht entfalten soll.

3. Eine für das Vormietverhältnis (§ 556e Abs. 1 BGB) in einem Nachtrag vom Juni vereinbarte Miethöhe ist nicht gem. § 557 Abs. 1 BGB zulässig, wenn nach dem zuvor unterschriebenen Vertrag das Mietverhältnis erst im August beginnen sollte. Allein der Abschluss eines bindenden Vertrags sorgt (noch) nicht für ein "laufendes Mietverhältnis"; ob eine solche Vormiete im Rahmen der Mietpreisbremse geschützt ist, hängt also davon ab, ob sie ihrerseits gegen §§ 556d ff. BGB verstieß.

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IMRRS 2024, 1470

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.11.2024 - 2-13 S 624/23

Ist ein Eigentümer rechtskräftig zur Zahlung eine Sonderumlage verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, dass der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.*)

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IMRRS 2024, 1471

BGH, Urteil vom 25.10.2024 - V ZR 17/24

In wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren trifft den Kläger die Obliegenheit, bei Verzögerungen der Klagezustellung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Monatsfrist zur Erhebung der Anfechtungsklage bei Gericht den Sachstand zu erfragen, selbst wenn er alle für eine ordnungsgemäße Klagezustellung von ihm geforderten Mitwirkungshandlungen erbracht, insbesondere den Gerichtskostenvorschuss ordnungsgemäß gezahlt hat. Erfüllt der Kläger diese Obliegenheit nicht, beginnt der ihm im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO ("demnächst") zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung.*)

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IMRRS 2024, 1463

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - IV ZR 205/22

1. Eine Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen. Eine Verweis auf den gesamten erstinstanzlichen Sach- und Rechtsvortrag genügt den Anforderungen an den Inhalt einer Berufungsbegründung daher nicht.

2. Eine allgemeine Bezugnahme, durch die es dem Berufungsgericht überlassen bleibt, die gesamten erstinstanzlichen Ausführungen auf ihre Relevanz für das Berufungsverfahren zu überprüfen, liegt nicht vor, wenn der Berufungskläger ausdrücklich auf einen bestimmten Schriftsatz aus der ersten Instanz verweist.

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Online seit 26. November

IMRRS 2024, 1466

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 123/23

1. Unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von "2G" durfte eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der "2G"-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der "2G"-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein.*)

2. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.*)

3. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.*)

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IMRRS 2024, 1465

BGH, Urteil vom 11.10.2024 - V ZR 22/24

Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.*)

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IMRRS 2024, 1459

BGH, Urteil vom 07.11.2024 - IX ZR 179/23

Steht dem Besteller aufgrund von Voraus- oder Abschlagszahlungen aus einem Werkvertrag eine Insolvenzforderung zu, kann er die den Unternehmer treffende nebenvertragliche Pflicht, seine Leistungen in einer Schlussrechnung abzurechnen, nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Unternehmers im Insolvenzverfahren nur nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren verfolgen. In diesem Fall hat der Gläubiger seine Forderung auf Rückzahlung eines etwaigen Überschusses im Wege der Schätzung zur Tabelle anzumelden.*)

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IMRRS 2024, 1456

LG Darmstadt, Urteil vom 28.05.2024 - 8 S 7/23

1. Eine Mieterhöhung genügt den formellen Anforderungen, wenn der Mieter - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen - den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel, bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel, der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden.

3. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden.

4. Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter (z. B. zu Grunde gelegte Flächen in Quadratmetern) anzugeben.

5. Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden. Allerdings können bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen für die jeweils abgeschlossene(n) Maßnahme(n) Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden.

6. Die Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben machen diese nicht zu einer einheitlichen Maßnahme.

7. Zwar sieht das BGB für Erklärungen in Textform eine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen nicht vor. Allerdings liegt es in der Natur der Sache, dass der Zweck der Textform, nämlich dem Adressaten eine verkörperte Möglichkeit zu verschaffen, den Inhalt bei Bedarf zur Kenntnis zu nehmen, nur erreicht werden kann, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar ist.

8. Ist das Mieterhöhungsverlangen (teilweise) in einer Schriftgröße unterhalb der Größe 6 abgefasst und sind einzelne Zahlen selbst mit - nicht geschuldeter - besonderer Anstrengung nicht mehr lesbar, entspricht es nicht den formellen Anforderungen.

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IMRRS 2024, 1455

AG Köln, Urteil vom 19.03.2024 - 204 C 100/23

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann mit der Anfechtung der Jahresabrechnungen nur noch die Falschberechnung der Vor- und Nachschüsse beanstandet werden.

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IMRRS 2024, 1460

BGH, Beschluss vom 07.11.2024 - V ZB 6/24

Die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Grundbuchberichtigungsantrags, der auf die ursprüngliche Unrichtigkeit einer unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs stehenden Eintragung gestützt wird, ist gem. § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO unzulässig.*)

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IMRRS 2024, 1461

BGH, Beschluss vom 23.10.2024 - V ZB 50/23

Wer sich ein Taxi für die Fahrt zum Zahnarzt rufen kann, der kann - und muss - auch bei Gericht absagen.

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IMRRS 2024, 1452

OLG München, Beschluss vom 19.11.2024 - 32 W 1742/24 WEG

Der Streitwert einer Klage, mit der ein Beschluss angefochten wird, in dem ein Wohnungseigentümer zu einer Leistung aufgefordert wird und ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Anspruchs der Gemeinschaft beauftragt wird, ist mit den Kosten des Rechtsstreits zu bemessen, mit dem die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich verfolgt.*)

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Online seit 25. November

IMRRS 2024, 1458

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - VIII ZR 177/23

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 49 ff., IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 13 ff., IMR 2023, 149 = NZM 2023, 28, Rz. 13 ff.; jeweils m.w.N.).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 16 ff, IMR 2023, 49 = NZM 2023, 28).*)

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IMRRS 2024, 1453

LG Mönchengladbach, Urteil vom 22.10.2024 - 4 S 95/23

Die Verwendung einer verbotswidrigen Preisanpassungsklausel betrifft selbst bei rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung nur zukünftig fällig werdende Beträge und hat auf bereits fällige und rechtshängige Mietforderungen keine Auswirkungen. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Regelung zu § 8 PreisklG und der Gesetzesmaterialien ist für eine einschränkende Auslegung der Norm kein Raum.*)

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IMRRS 2024, 1438

AG Bottrop, Urteil vom 23.09.2024 - 12 C 44/24

1. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens liegt insbesondere dann vor, wenn eine Vertragspartei Straftaten begeht; hierunter fällt insbesondere der Straftatbestand der Bedrohung.

2. Hierbei muss die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis haben; der Bezug zum Mietverhältnis besteht nicht nur, wenn sich die Straftat gegen den Vertragspartner als Opfer richtet, sondern auch, wenn von ihr Dritte, dem Vertragspartner persönlich nahestehende Personen oder solche Personen betroffen sind, die Berührung mit der Vertragsdurchführung haben.

3. Droht der Mieter der Tochter des Vermieters, diese zu erschießen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

4. Die fristlose Kündigung wäre auch gerechtfertigt, wenn es sich nicht um die Tochter des Vermieters, sondern "lediglich" um eine Mitmieterin handeln würde.

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IMRRS 2024, 1447

OLG München, Beschluss vom 30.10.2024 - 11 W 1520/24

Wird eine ursprünglich ergangene Kostengrundentscheidung abgeändert, nach deren Vorgabe bereits ein Kostenfestsetzungsbeschluss ergangen ist, so ist bei Erlass des nunmehr gebotenen Festsetzungsbeschlusses in geeigneter Weise klarzustellen, ob und gegebenenfalls inwieweit der erste Kostenfestsetzungsbeschluss noch Gültigkeit hat bzw. vollstreckbar ist.*)

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