Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit 6. September

IMRRS 2024, 1058

OLG Hamm, Beschluss vom 04.04.2022 - 22 U 191/21

1. Der Verpächter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthalten die zuletzt vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB verlangen.*)

2. Eine Anpassung der seitens des Pächters nach § 584b Satz 1 BGB zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls dann von vorneherein nicht in Betracht, wenn sich die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände erst nach der Beendigung des Pachtvertrags schwer wiegend verändert haben.*)

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Online seit 4. September

IMRRS 2024, 1024

LG Lübeck, Beschluss vom 26.06.2024 - 14 S 38/24

1. Die Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Zweck des Begründungserfordernisses ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

2. Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. Vielmehr muss auch geklärt werden, ob es den Parteien möglich und zumutbar gewesen wäre, den Mieter vorübergehend in einer alternativen Unterkunft unterzubringen.

3. Die Umgestaltung einer Wohnung kann dem Wegfall einer Wohnung nur dann gleichgestellt werden mit der Folge, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht zu ziehen ist, wenn die Wohnung durch die Umgestaltung in ihrem grundlegenden Charakter wesentlich verändert wird. Dies bedarf einer grundsätzlichen Veränderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität, die über eine reine Modernisierung hinausgeht. Nicht ausreichend dürften daher - auch in der Gesamtschau - geringfügige Grundrissänderungen und Änderungen von (Balkon-)Türen, Erneuerungen von Bädern bzw. Küche oder die Förderung der Barrierefreiheit sein.

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IMRRS 2024, 1028

LG Köln, Urteil vom 18.07.2024 - 6 S 99/23

1. Ein Dauerkleingarten kann nie nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gekündigt werden, denn aufgrund der Festsetzung im Bebauungsplan als Nutzung für Kleingarten ist eine andere Nutzung gerade planungsrechtlich nicht zulässig.

2. Fiktive Dauerkleingärten werden wie Verträge über Dauerkleingärten behandelt. Dementsprechend muss für diese auch die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausgeschlossen sein.

3. Vor Inkrafttreten des BKleingG geschlossene Pachtverträge über Kleingärten, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Dauerkleingärten sind, sind wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke ist.

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Online seit 3. September

IMRRS 2024, 1022

VG Köln, Beschluss vom 13.06.2024 - 16 L 665/24

1. Eine Zwangsmittelandrohung erledigt sich noch nicht mit der Erfüllung des Grundverwaltungsaktes, sondern erst, wenn die Behörde erklärt oder jedenfalls zu erkennen gibt, dass sie die erfolgte Androhung des Zwangsmittels nicht mehr als Grundlage der weiteren Vollstreckung ansieht.*)

2. Die Ermächtigung des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW erlaubt den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung auch nach Ablauf der Höchstgeltungsdauer einer zuvor erlassenen Satzung. Entscheidend ist, dass der zum Satzungserlass berechtigende Wohnraummangel nach Ablauf der Geltungsdauer trotz der gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW ergriffenen Maßnahmen fortbesteht.*)

3. Wohnzweck i.S.d. § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke sämtliche Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen, ohne dass es darauf ankäme, ob der Mieter zeitweise die Räumlichkeiten zu seinem Lebensmittelpunkt bestimmt. Maßgeblich ist das Nutzungskonzept des Vermieters im Zeitpunkt des Erlasses des Wohnnutzungsgebots.*)

4. Zur Abgrenzung einer Wohnnutzung von anderen Nutzungszwecken können auch die zivilrechtlichen Kriterien zur Abgrenzung von Mietverhältnissen über Wohnraum und Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB herangezogen werden.*)

5. Die Regelfrist für die Wiederzuführung von 2 Monaten gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW beginnt erst mit Bekanntgabe des Wohnnutzungsgebots.*)

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Online seit 2. September

IMRRS 2024, 1091

OLG Braunschweig, Urteil vom 05.07.2024 - 1 U 13/21

1. Eine vorvertraglich erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung kann eine geeignete Grundlage für die Schätzung eines entgangenen Gewinns gem. § 287 ZPO sein.*)

2. Im Rahmen der Schadensschätzung kann der Richter im Unterschied zu den Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO von einer weiteren Beweisaufnahme absehen, wenn ihm bereits hinreichende Grundlagen für ein Wahrscheinlichkeitsurteil zur Verfügung stehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.01.2020 - KZR 24/17, IBRRS 2020, 0714).*)

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Online seit 30. August

IMRRS 2024, 0996

LG Lübeck, Urteil vom 25.04.2024 - 5 O 197/23

1. Ein Heimvertrag kann bei Zahlungsverzug fristlos gekündigt werden.

2. Eine Räumungsfrist ist nicht zu gewähren, wenn der Bewohner den Heimvertrag abgeschlossen hat, ohne zuvor die Zahlung des vertraglich vereinbarten Entgelts abgesichert zu haben, und die Zahlung des Leistungsentgelts auch für den Zeitraum einer Räumungsfrist nicht gesichert wäre.

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IMRRS 2024, 1095

BVerfG, Beschluss vom 22.05.2024 - 2 BvR 51/24

Zur Verletzung von Art. 2 Abs. 2 GG durch unzureichende gerichtliche Sachaufklärung der mit einer Räumungsvollstreckung möglicherweise verbundenen gesundheitlichen Folgen für die Vollstreckungsschuldner.

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Online seit 29. August

IMRRS 2024, 0763

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.05.2024 - 3 U 52/23

1. Sofern im erstinstanzlichen Verfahren unter Verletzung des Öffentlichkeitsgrundsatzes verhandelt worden sein sollte, hat dies nur zur Folge, dass das Verfahren fehlerfrei (also unter Beachtung des Öffentlichkeitsgrundsatzes) vor dem Berufungsgericht zu wiederholen ist.

2. Auch im Mietrecht steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Vertrag noch nicht in Vollzug gesetzt und die Mietsache noch nicht überlassen wurde.

3. Die Rücktrittserklärung bedarf keiner Form und kann auch konkludent oder im Wege einer Umdeutung erfolgen, die Angabe des Rücktrittsgrunds ist nicht erforderlich.

4. Eine Leistung ist rechtlich unmöglich, wenn ein geschuldeter Erfolg aus Rechtsgründen nicht herbeigeführt werden kann oder herbeigeführt werden darf.

5. ...

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Online seit 28. August

IMRRS 2024, 1026

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.07.2024 - 33052 C 89/24

1. Ein defektes und daher offen stehendes Ausfahrtstor der Tiefgarage stellt einen Mangel dar, der eine Minderung zu 50% rechtfertigt, da ein funktionierendes Tor ein Mehr an Sicherheit für die abgestellten Fahrzeuge gewährleistet.

2. Dies gilt ungeachtet dessen, dass es sich um eine Tiefgarage für eine Vielzahl von Fahrzeugen mit einer Vielzahl von Nutzern handelt. Denn bei abgeschlossenem Tor kann eben nicht jeder sich ungehindert Zugang verschaffen.

3. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob es in dem Zeitraum, in dem die Tiefgarage offen stand, tatsächlich zu Eigentumsdelikten gekommen ist oder nicht. Denn bereits die erhöhte Gefahr hierfür stellt einen Mangel dar.

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Online seit 27. August

IMRRS 2024, 1025

AG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 49 C 635/23

1. Sehen die AGB des Mieters vor, dass die Abrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein muss, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerungen nicht zu vertreten, sind sie zunächst wirksam. Sehen die AGB aber weiter vor, dass der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, sind sie unwirksam.

2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, handelt es sich um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17.

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Online seit 23. August

IMRRS 2024, 1057

LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 - 64 S 198/22

1. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht.

2. Eine Mietvertragsergänzung dahin, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, ist kein Vertrag zu Lasten Dritter (hier Erwerber). Denn die Mietvertragsergänzungsvereinbarung begründet lediglich vertragliche Pflichten der Mietvertragsparteien. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung.

4. Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden.

5. Eine Wohnungsbesichtigung setzt stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht.

6. Eigenbedarf berechtigt nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigenden, sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen.

7. Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustands des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter nur dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter darstellt.

8. Ein Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie ein großer Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche sind kein atypisches Nutzungsverhalten des Mieters.

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Online seit 21. August

IMRRS 2024, 1089

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 276/23

Als Familienangehörige i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gem. § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19, Rz. 19 f., IMR 2020, 447 = NJW 2021, 620; vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09, Rz. 22, IMR 2010, 124 = BGHZ 184, 138).*)

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IMRRS 2024, 1068

AG Bremen, Urteil vom 17.05.2024 - 17 C 332/22

Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

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IMRRS 2024, 1062

AG Neubrandenburg, Urteil vom 13.09.2023 - 103 C 292/23

1. Ist eine Einbauküche mit vermietet, ist der Vermieter auch für einen funktionstüchtigen Kühlschrank verantwortlich.

2. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Mieter einen Kühlschrank bestellen und die Kosten vom Vermieter verlangen.

3. Dabei ist unerheblich, ob die Bestellung bereits vor Verzug des Vermieters erfolgte, relevant ist einzig, wann der Kühlschrank geliefert und eingebaut wurde.

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Online seit 20. August

IMRRS 2024, 1047

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.01.2024 - 3 U 30/22

Den Eigentümer und Vermieter einer Wohnanlage, die in offener Bauweise errichtet ist und über allgemein zugängliche Gemeinschaftsgärten und einen Teich verfügt, trifft die Pflicht, die hiervon ausgehenden Gefahren zu beseitigen bzw. einzudämmen.

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Online seit 19. August

IMRRS 2024, 1061

AG Spandau, Urteil vom 18.10.2023 - 4 C 1/22

1. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und begründen für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache.

2. Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung wiederum stellt sich ohne Weiteres als sozialadäquat dar.

3. Dass die Tiere einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist nicht ungewöhnlich, sondern unvermeidbar und hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspricht der normalen Nutzung der Wohnung.

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Online seit 16. August

IMRRS 2024, 0779

LG Kiel, Urteil vom 28.05.2024 - 1 S 119/23

1. Die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten in Folge eines Eigentumsübergangs nach § 566 Abs. 1 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, ist grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs zu beantworten. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem Grundstückseigentümer zu.

2. Dieses Fälligkeitsprinzip gilt jedoch nicht ausnahmslos. Es muss vielmehr unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters, des (nur eingeschränkt geltenden) Verbotes der Schlechterstellung des Mieters durch den Vertragsübergang und der Eigentumsinteressen von Veräußerer und Erwerber geprüft werden. Das ist insbesondere bei gestreckten Tatbeständen notwendig, also solchen, die sich über die Zäsur des Eigentumsübergangs hinweg entwickeln.

3. Die Mietzahlungen als wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses stellen periodische Leistungen für jeweilige nach dem Kalender bestimmte Gebrauchsüberlassungszeiträume dar. Insoweit vermag es aus Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen, diese Leistung einem Erwerber zukommen zu lassen, den für die entsprechenden Zahlungsperioden gerade noch keine Gebrauchsüberlassungspflicht traf.

4. ...

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Online seit 15. August

IMRRS 2024, 1049

LG Freiburg, Beschluss vom 23.07.2024 - 3 S 77/23

Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen einer gesundheitlichen Beeinträchtigung nach einem Wasserschaden setzt entweder ein Verschulden des Vermieters oder einen Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung voraus.

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IMRRS 2024, 1063

LG Bielefeld, Urteil vom 28.11.2023 - 17 O 21/22

1. Gestiegene Umsätze aus dem Onlinehandel des Gesamtunternehmens stellen keine Kompensation für Umsatz-Verluste des einzelnen Ladenlokals dar.

2. Der Mieter hat keine Obliegenheit, vor Ausbruch einer Pandemie für etwaige Krisenzeiten vorzusorgen und Rücklagen zu bilden.

3. Er muss auch keine entsprechende Versicherung abschließen, wenn es eine solche für das spezifische Pandemierisiko gar nicht gibt.

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IMRRS 2024, 0564

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.04.2024 - 2 A 143/22

Nach der Zwangsräumung einer Immobilie zur Umsetzung einer Nutzungsuntersagung können dem Eigentümer nicht nur die Kosten der Türöffnungen und Verschließungen, sondern auch die Kosten der Bewachung des Objekts, um das erneute Eindringen Unbefugter zu verhindern, auferlegt werden, wenn der Eigentümer zur Sicherung selbst nicht in der Lage oder gewillt ist.

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Online seit 14. August

IMRRS 2024, 1037

LG Berlin II, Beschluss vom 20.06.2024 - 67 S 83/24

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam.*)

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IMRRS 2024, 1021

LG Trier, Beschluss vom 15.05.2024 - 4 T 20/23

1. Es ist grundsätzlich ein einheitlicher Streitwert für das gesamte Verfahren festzusetzen. Eine zeitlich gestaffelte Festsetzung für die Gerichtsgebühren wegen einer teilweisen Reduzierung des Streitwerts ist nicht vorzunehmen.

2. Weder eine teilweise Klagerücknahme noch eine teilweise übereinstimmende Erledigungserklärung können dann eine Auswirkung auf den für die Gerichtsgebühren festzusetzenden Streitwert haben.

3. Im Falle einer Klageänderung oder Erledigungserklärung nach § 39 Abs. 1 GKG sind die Werte wirtschaftlich nicht identischer Streitgegenstände zur Bestimmung des Gebührenstreitwerts auch dann zusammenzurechnen, wenn sie lediglich nacheinander und nicht gleichzeitig nebeneinander geltend gemacht werden.

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Online seit 13. August

IMRRS 2024, 1019

LG Berlin II, Urteil vom 26.04.2024 - 65 S 37/23

1. Vereinbarungen, die die Mieterhöhung für den Vermieter erschweren, sind wirksam.

2. So kann vereinbart werden, dass sich der Vermieter bei Mieterhöhungen ausschließlich auf einen Mietspiegel berufen darf.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist als einfacher Mietspiegel wirksam.

4. Einem einfachen Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

5. Die Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels wird im Gesetz an keine Anforderungen geknüpft. Es besteht auch keine Anpassungspflicht.

6. Ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel beruhen in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde.

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Online seit 12. August

IMRRS 2024, 0971

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2024 - 33 C 377/23

1. Die bloße Maßnahmewert-Überschreitung für Legionellen (100 KBE/100 ml) ist noch keine Tauglichkeitsbeeinträchtigung.

2. Ohne das Damoklesschwert einschränkender behördlicher Maßnahmen, wie z. B. Duschverbote o. Ä., kommt eine Mietminderung nicht in Betracht.

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