Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2024, 1282

BVerwG, Beschluss vom 23.09.2024 - 4 B 13.24

Verwaltung und Gerichte werden den grundlegenden Anforderungen des Rechtsstaatsprinzips nur dann gerecht, wenn ihre Entscheidungen mit den gesetzlichen Vorgaben in Einklang stehen und auch, wenn einschlägig, - im Sinne eines "redlichen Verhaltens" - den ungeschriebenen Grundsätzen fairer Verfahrensgestaltung und den Prinzipien von Treu und Glauben.

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IMRRS 2024, 1272

LG Berlin II, Urteil vom 08.08.2024 - 65 S 35/24

1. Die Richtlinie 2011/83/EU hat keine Wirkung auf nationale Rechtsvorschriften, die beispielsweise den Abschluss oder die Gültigkeit von Verträgen betreffen. Die Auslegung von Willenserklärungen - hier die Bestätigung und Wiederholung einer Abtretung - gehört zweifelsfrei dazu.

2. Ein Vermieter, der sich Rückzahlungsansprüchen eines Inkassounternehmens wegen zu viel gezahlter Mieten aufgrund der Abtretung dieser Ansprüche seitens des Mieters gegenübersieht, kann sich nicht auf einen etwaigen Mangel im Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter/Verbraucher/Zedenten und dem Inkassounternehmen/Zessionar erfolgreich berufen.

3. Die Regelung in § 312j Abs. 4 BGB soll ausschließlich den Verbraucher schützen.

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IMRRS 2024, 1281

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.09.2024 - 2-13 S 612/23

1. Aus einer Abmahnung, die einem Entziehungsbeschluss gem. § 17 WEG vorauszugehen hat, muss hinreichend deutlich werden, dass die Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens zum Eigentumsverlust führt, die Androhung von Zahlungsklagen genügt nicht.*)

2. Die Abmahnung fällt nach der WEG-Reform in die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass diese im Regelfall von dem Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) zu erteilen ist. Einzelne Eigentümer können mangels Vertretungsbefugnis auch in einer verwalterlosen Gemeinschaft eine Abmahnung nicht wirksam erklären.*)

3. Eine Beschlusskompetenz, durch Beschluss einzelne Wohnungseigentümer zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ermächtigen, besteht nicht.*)

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IMRRS 2024, 1280

OLG Hamm, Beschluss vom 07.10.2024 - 12 W 21/24

1. Eine Präklusionswirkung kann der Ablauf einer richterlichen Frist zum Vorbringen von Einwendungen gegen ein Gutachten im selbständigen Beweisverfahren und der die Begutachtung betreffenden Anträge nur dann auslösen, wenn bei den Parteien keine Fehlvorstellungen über diese Wirkung aufkommen können.

2. Gibt das Gericht den Parteien in einer Verfügung lediglich Gelegenheit zur Stellungnahme zum gleichzeitg übersandten Gutachten, ist ein nach Fristablauf eingehendes Vorbringen nicht präkludiert.

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IMRRS 2024, 1274

LG Berlin II, Beschluss vom 30.07.2024 - 67 S 190/24

Zur Wirksamkeit einer ohne vorherige Abmahnung ausgesprochenen fristlosen Kündigung gegenüber einem gewalttätigen Wohnraummieter mit untherapierter Alkoholabhängigkeit und behaupteter Geschäftsunfähigkeit.*)

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IMRRS 2024, 1279

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 33/23

Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. Fehlen derartige Regelungen, hat der Einberufende - im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - über die Durchführung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.*)

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IMRRS 2024, 1270

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - IV ZR 350/22

Eine Klausel in Allgemeinen Versicherungsbedingungen der Wohngebäudeversicherung, die dem Versicherungsnehmer vor Eintritt des Versicherungsfalls die Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften aufgibt, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und benachteiligt den Versicherungsnehmer nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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IMRRS 2024, 1273

BFH, Urteil vom 11.07.2024 - III R 41/22

Die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes für ein Grundstücksunternehmen ist zu versagen, wenn es sich bei diesem Unternehmen um eine Organgesellschaft handelt, die sämtliche Grundstücke an eine andere Organgesellschaft derselben Organschaft verpachtet (Anschluss an Urteile des Bundesfinanzhofs vom 18.05.2011 - X R 4/10, BFHE 233, 539, BStBl II 2011, 887, und vom 30.10.2014 - IV R 9/11, BFH/NV 2015, 227). Dies gilt auch, wenn die pachtende Organgesellschaft diesen Grundbesitz an außerhalb des Organkreises stehende Dritte weitervermietet oder weiterverpachtet.*)

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IMRRS 2024, 1277

BGH, Beschluss vom 14.08.2024 - XII ZB 478/22

Das Entstehen einer Einigungsgebühr nach VV-RVG Nr. 1000 setzt voraus, dass bereits ein Rechtsverhältnis zwischen den Parteien besteht oder dies zumindest von einer Partei behauptet wird. Deshalb kann auch beim einvernehmlichen Abschluss von streitigen Vertragsverhandlungen keine Einigungsgebühr anfallen, wenn sich keine Partei bei den Verhandlungen einer auf Vertragsschluss gerichteten Rechtsposition berühmt hat und durch den Vertrag zwischen den Parteien erstmals ein Rechtsverhältnis begründet wird.*)

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IMRRS 2024, 1278

OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.04.2024 - 2 W 12/24

1. Gegen die Entscheidung, durch die die Aussetzung des Verfahrens angeordnet oder abgelehnt wird, findet die sofortige Beschwerde statt. Eine sofortige Beschwerde ist allerdings nicht statthaft, soweit das Gericht das Verfahren in Verbindung mit einer Vorlageentscheidung an ein höheres Gericht ausgesetzt hat.

2. Die Instanzgerichte dürfen und müssen ihre Sachentscheidung ohne Steuerung und Einflussnahme von außen treffen. Ob das auch gelten muss, wenn die Aussetzung nicht mit einer eigenen Vorlage verbunden wurde, sondern mit Blick auf eine Vorlage durch ein anderes Gericht erfolgte, ist streitig (in diesem Sinne u. a. OLG Celle, Beschluss vom 10.10.2008 – 9 W 78/08 –, IBRRS 2008, 5396 = IMRRS 2008, 2646).

3. Auch wenn man von einer Anfechtungsmöglichkeit ausgeht, verengt sich der Prüfungsmaßstab des Beschwerdegerichts auf der Tatbestandsseite. Es hat allein zu prüfen, ob eine „Parallelsache“ in dem Sinne vorliegt, dass die Vorlage durch das andere Gericht überhaupt eine Aussetzung in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO zulässt. Die Prüfung einer materiellen Entscheidungserheblichkeit der in dem fremden Vorlageverfahren gestellten Auslegungsfragen für den ausgesetzten Rechtsstreit ist dem Beschwerdegericht grundsätzlich verwehrt.

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IMRRS 2024, 1251

LG Berlin II, Beschluss vom 25.06.2024 - 67 S 103/24

Die Gerichte sind befugt, den Vermieter als Partei auch ohne Beweisnot über den von ihm behaupteten - und von dem Wohnraumieter bestrittenen - Eigenbedarf anzuhören sowie von der Vernehmung weiterer beweislich benannter Zeugen abzusehen, sofern sie vom Vorliegen des Eigenbedarfs schon aufgrund der Parteianhörung des Vermieters überzeugt sind.*)

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Online seit 16. Oktober

IMRRS 2024, 0715

AG Leipzig, Urteil vom 30.03.2023 - 152 C 2732/22

1. Nimmt eine verwalterlose Gemeinschaft per Beschluss ein Angebot zum Abschluss eines Verwaltervertrags an, so ist dieser Beschluss weiter dahin auszulegen, dass mit diesem Beschluss auch der Verwalter bestellt werden soll.

2. Beschlüsse zur Wiederbestellung des Verwalters verstoßen nur gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es aus Sicht eines vernünftigen Wohnungseigentümers in die Zukunft blickend unter Abwägung aller Umstände unvertretbar erscheint, eine bestimmte Person mit dem Amt des Verwalters zu betrauen.

3. Ein solcher wichtiger Grund und damit eine fehlerhafte Ausübung der Ermessensentscheidung liegt regelmäßig dann vor, wenn die Mehrheit der Eigentümer mit der Bestellung des Verwalters gewissermaßen gegen ihre eigenen Interessen stimmen.

4. Im Fall der Wiederbestellung eines Verwalters bedarfs es keiner Vergleichsangebote.

5. Werden verschiedene Gesamt- und Einzelabrechnungen erstellt und in Umlauf gebracht, so muss der Beschluss zur Bestätigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen klar erkennen lassen, welche dieser Fassungen bestätigt werden soll.

6. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Bestätigung des Wirtschaftsplans.

7. Der Beschluss zur Ermächtigung der Verwaltung, Unterlagen zu digitalisieren, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil vermietende Eigentümer Gefahr laufen, ihren Mietern zustehende Rechte auf Belegeinsicht nicht vollständig erfüllen zu können, da diese Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege haben.

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IMRRS 2024, 1269

OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.2024 - 7 U 23/24

1. Besteht für einen Grundstückseigentümer keine tatsächliche Möglichkeit, das Übergreifen eines Brandes vom Nachbargrundstück zu verhindern, kommt grundsätzlich ein Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 97/21, Rz. 23, IBRRS 2023, 1290 = IMRRS 2023, 0579 = NJW-RR 2023, 1252; BGH, IMR 2021, 163; BGH, IMR 2018, 163).*)

2. Richtiger Anspruchsgegner als Störer i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB ist dabei aber - wie hier - nicht immer der Eigentümer des Nachbargrundstücks, sondern unter Umstände auch ausschließlich der Grundstücksmieter (im Anschluss an BGH, IMR 2021, 163; BGH, IMR 2018, 163).*)

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IMRRS 2024, 1267

BFH, Urteil vom 13.08.2024 - IX R 31/23

Der Abschluss einer energetischen Maßnahme i.S.d. § 35c des Einkommensteuergesetzes liegt nicht bereits mit deren Fertigstellung, sondern erst mit der vollständigen Zahlung des Rechnungsbetrags auf das Konto des Erbringers der Leistung vor.*)

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IMRRS 2024, 1266

BVerwG, Beschluss vom 16.09.2024 - 6 B 6.24

Die Unterzeichnung eines Schriftsatzes als prozessrechtlich allein dem Prozessbevollmächtigten vorbehaltene Handlung bietet Anlass zur Kontrolle eines vom Kanzleipersonal hergestellten Dokuments und löst für den Rechtsanwalt eine entsprechende Verpflichtung aus: Was man unterschreibt, sollte man vorher gelesen haben.*)

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IMRRS 2024, 1268

OLG München, Beschluss vom 17.09.2024 - 31 W 1309/24

Es begründet einen Mehrwert des Vergleichs für die von einem Anspruch betroffenen Parteien bzw. Streithelfer, wenn in einem Vergleich ein nicht rechtshängiger Anspruch zwischen zwei Parteien des Rechtsstreits oder einer Partei und einem Streithelfer mit geregelt wird. Das kann grundsätzlich auch für den Fall gelten, dass Ausgleichsansprüche auf Seiten des Beklagten mit verglichen werden. Allerdings kommt es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

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Online seit 15. Oktober

IMRRS 2024, 1265

LG Berlin II, Beschluss vom 08.08.2024 - 67 S 180/24

Zum Zusammentreffen einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf vollständigen temporären Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung.*)

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IMRRS 2024, 1258

LG Berlin II, Urteil vom 15.07.2024 - 66 S 24/24

1. Verweigert der Vermieter einem behinderten Mieter widerrechtlich den Bau einer Rollstuhlrampe, so wird der Mieter diskriminiert und erhält eine Entschädigung nach dem AGG.

2. Dieses Verhalten des Vermieters begründet eine hohe Entschädigung, weil es für den Mieter gravierende Folgen hat, da es dem Mieter ohne Hilfe Dritter nicht möglich ist, die vorhandenen Treppenstufen zu überwinden, und er deshalb das Haus nicht spontan verlassen oder betreten kann.

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IMRRS 2024, 1262

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.09.2024 - 6 U 34/24

1. Unternehmer- und nicht Verbraucherhandeln vor, wenn das fragliche Geschäft nach seiner objektiven Zweckrichtung zur Aufnahme einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit (sog. Existenzgründung) geschlossen wird.

2. Ein Vertrag ist als Verbrauchervertrag zu qualifizieren, wenn er darauf gerichtet ist, dem Kunden erst die für die Entscheidung zur Existenzgründung erforderliche Sachkunde zu verschaffen.

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IMRRS 2024, 1261

BGH, Beschluss vom 30.07.2024 - VI ZR 122/23

Dem Geschädigten wird durch § 287 ZPO nicht nur die Beweisführung, sondern bereits die Darlegung erleichtert. Er muss zur substanziierten Darlegung des mit der Klage geltend gemachten Schadens weder ein Privatgutachten vorlegen, noch ein vorgelegtes Privatgutachten dem Ergebnis der Beweisaufnahme oder der gerichtlichen Überzeugungsbildung entsprechend ergänzen. Der Geschädigte kann durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen aufklären lassen, in welcher geringeren als von ihm ursprünglich geltend gemachten Höhe Reparaturkosten anfallen.*)

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IMRRS 2024, 1260

OVG Saarland, Beschluss vom 03.09.2024 - 2 E 32/24

Aus Gründen der Gleichbehandlung und Rechtssicherheit ist das Gericht zu einer sachlich begründeten, gleichförmigen Auslegung des § 52 Abs. 1 GKG entsprechend seiner bisherigen oder einer allgemeinen Praxis der Verwaltungsgerichte verpflichtet.*)

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Online seit 14. Oktober

IMRRS 2024, 1264

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 226/23

1. Die Wohnungseigentümer können seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22, Rz. 14, IBRRS 2024, 0570 = IMRRS 2024, 0240 = NJW 2024, 1030).*)

2. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.*)

3. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.*)

IMRRS 2024, 1240

AG Paderborn, Urteil vom 07.11.2023 - 55 C 26/23

Ist die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung für die Dauer von drei Jahren ab Abschluss des Mietvertrags ausgeschlossen, ist eine vor Ablauf dieser Frist erklärte ordentliche Kündigung unzulässig und damit unwirksam ist.

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IMRRS 2024, 1255

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2024 - 3 U 233/22

1. Ein im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossener Maklervertrag kommt nur zu Stande, wenn der Makler die Schaltfläche für die Abgabe der Bestätigung des Maklerkunden, das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages anzunehmen, gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hat.*)

2. Bei Vorliegen eines Vertragsschlusshindernisses gem. § 312j Abs. 4 BGB ist der Maklervertrag zunächst schwebend unwirksam und kann durch ein späteres Verhalten des Maklerkunden wirksam bestätigt werden.*)

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IMRRS 2024, 1254

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.05.2024 - 2 U 70/23

Wer als wesentliche Tätigkeit das Installateur- und Heizungsbauerhandwerk ausübt, ohne mit dem Installateur- und Heizungsbauhandwerk in der Handwerksrolle eingetragen zu sein, darf nicht mit den Begriffen Klempnernotdienst, Sanitärnotdienst, Rohrbruchnotdienst, Heizungsnotdienst und/oder Wasserschadenssanierung werben.

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IMRRS 2024, 1253

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.09.2024 - 6 U 1/21 (Kart)

1. Der Umstand, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger als Privatgutachter für beklagte Kartellbeteiligte oder klagende Kartellgeschädigte in einem anderen Kartellschadenersatzverfahren tätig gewesen ist, begründet keine Besorgnis der Befangenheit (hier gerichtlich bestellter Sachverständiger im Schienenkartell, vorhergehende Privatgutachter-Tätigkeit im LKW-Kartell und Aufzugskartell).*)

2. Die Bekanntschaft oder rein kollegiale Zusammenarbeit begründet noch keine Zweifel an der Unparteilichkeit eines Sachverständigen (hier: Bezeichnung als "Team" in einem LinkedIn-Post).*)

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IMRRS 2024, 1257

OLG Köln, Beschluss vom 04.03.2024 - 28 Wx 1/24

Sind durch die Justizverwaltung für ein Gericht zwei EGVP-Postfächer eingerichtet worden und ergibt sich aus der Namensgebung nicht eindeutig, dass ein Postfach nur für justizinterne Verwaltungsangelegenheiten genutzt werden soll, so kann dieser Umstand dem Absender einer Rechtsbeschwerde nicht zum Nachteil gereichen und auch dieses Postfach ist eine zum Empfang von elektronischen Dokumenten bestimmte Einrichtung des Gerichts.*)

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IMRRS 2024, 1259

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 30.08.2024 - 6 O 21/24

1. Die Beweiskraft einer Postzustellungsurkunde erstreckt sich nur auf die in der Urkunde festgestellten Tatsachen, die von der beurkundenden Person selbst verwirklicht wurden oder die diese aufgrund eigener Wahrnehmung zutreffend festgestellt hat.*)

2. Zur Klärung der Frage, welches Schriftstück die Behörde der Post zwecks Zustellung in einem verschlossenen Umschlag übergeben hat, ist im Wege der freien Beweiswürdigung auf etwaige Angaben in der Zustellungsurkunde sowie auf die sonstigen Umstände des Einzelfalls einschließlich der entsprechenden Verfügungen der Behörde abzustellen.*)

3. Hat die Widerspruchsbehörde eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der versäumten Widerspruchsfrist abgelehnt, ist es dem Verwaltungsgericht nach Klageerhebung als die mit der Hauptfrage befasste Instanz aus Gründen der Prozessökonomie nicht verwehrt, hierüber erneut zu entscheiden.*)

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2024, 1092

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.07.2024 - 3 U 51/24

1. Die Unterlassung einer ausdrücklich untersagten künftigen Kontaktaufnahme oder Näherung kann unabhängig von der Art und dem Anlass des Kontakts beansprucht werden.

2. Der in einer untersagten persönlichen Kontaktaufnahme liegende Eingriff in das Persönlichkeitsrecht ist auch dann widerrechtlich, wenn ein berechtigtes Interesse des Kontaktsuchenden besteht, das aber auch schriftlich befriedigt werden kann.

3. Der Mieter hat nur dann keinen Anspruch auf Zurücknahme eines gegen Besucher der Mietwohnung ausgesprochenen Hausverbots, wenn ihr Besuch zu einer schweren Störung des Hausfriedens führt.

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IMRRS 2024, 1244

OLG Hamm, Beschluss vom 21.11.2023 - 10 W 133/22

1. Die Regelung des § 595 BGB berührt die verfassungsrechtlichen Gewährleistungen des Eigentums und der Privatautonomie und kann deshalb unter Berücksichtigung dieser nachhaltig zu schützenden Positionen nur in eng umrissenen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen.*)

2. Nur bei einem eindeutigen Überwiegen der Interessen des Pächters an der Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses kann eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Pächter vorliegen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der wechselseitigen Interessen ist derjenige der vertragsgemäßen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Ablauf der Pachtzeit.*)

3. Selbst wenn ein eindeutig vorrangiges Verpächterinteresse nicht besteht, muss der Pächter besondere Umstände geltend machen, die eine Abweichung von dem Grundsatz der Vertragsbeendigung - also einen Fortsetzungsanspruch - begründen.*)

4. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine realistische Perspektive besteht, dass der Pächter in einem überschaubaren Zeitraum geeignete Ersatzflächen oder einen Ersatzbetrieb zu Bewirtschaftung erhalten wird und lediglich dieser Übergangszeitraum zu überbrücken ist. Auch wenn der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter steht, kann unter Umständen eine Aufgabe des Grundstücks dann eine Härte darstellen, wenn sich die Anpachtung eines anderen Grundstücks nur bei anschließender mehrjähriger Nutzung desselben lohnt. Auch die Möglichkeit, eine andere Beschäftigung zu finden oder ein anderes Grundstück in der näheren Umgebung anzupachten, sowie der Grad der nachbarschaftlichen Verwurzelung des Pächters in der Umgebung spielen bei der Frage nach der Härte eine Rolle.*)

5. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einzustellen. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten.*)

6. Für die Frage, was die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters i.S.d. § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausmacht bzw. sie beeinflusst, kann es im Einzelfall geboten sein, nicht isoliert auf den konkreten Pachtgegenstand abzustellen, sondern vielmehr auf dessen tragende Bedeutung innerhalb des Gesamtbetriebs des Pächters. Dazu kann es erforderlich sein, den Gesamtbetrieb des Pächters mit Hilfe eines Sachverständigen zu analysieren.*)

7. Im Rahmen der gebotenen Abwägung nach § 595 Abs. 1 BGB ist zunächst zu berücksichtigen, dass das wirtschaftliche Interessen des Verpächters an einer möglichst gewinnbringenden Weiterverpachtung bereits durch die Möglichkeit, die Pacht zu erhöhen, angemessen gewürdigt wird.*)

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IMRRS 2024, 1252

OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.10.2024 - 13 W 20/24

Eine Besorgnis der Befangenheit liegt vor, wenn der abgelehnte Richter in einer dienstlichen Stellungnahme auf ein nicht ganz abwegiges Ablehnungsgesuch hin mit unsachlicher Kritik reagiert.*)

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IMRRS 2024, 1256

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 01.08.2024 - 1 MN 75/24

1. Zu den Anforderungen an die Antragsbefugnis eines ohne Baugenehmigung im Außenbereich wohnenden Plannachbarn.*)

2. Der Wirksamkeit einer Lärmemissionskontingentierung nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BauNVO steht nicht entgegen, dass die Fläche, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts faktisch unkontingentiert bleiben muss, bereits genutzt wird.*)

3. Dass die unkontingentierte Fläche aufgrund umliegender schutzbedürftiger Nutzungen in ihrer Lärmentfaltung eingeschränkt ist, stellt nicht die Deckung durch § 1 Abs. 4 BauNVO als Rechtsgrundlage, sondern - wenn überhaupt - die Abwägungsgerechtigkeit der Planung in Frage.*)

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2023, 1631

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

1. Wiederholte nächtliche Ruhestörung durch laute Musik rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Lässt ein Mieter seine Katzen im Treppenhaus frei herumlaufen und urinieren diese dann ins Treppenhaus, so rechtfertigt auch dies eine fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung.

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IMRRS 2024, 1247

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 162/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IMRRS 2024, 1249

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.04.2024 - 3 K 3022/22

Bei der Bewertung Berliner Grundstücke im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG sind nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten steuerlichen Liegenschaftszinssätze, sondern die vom Gutachterausschuss veröffentlichten allgemeinen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.*)

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IMRRS 2024, 1245

LG Rostock, Urteil vom 25.07.2023 - 6 HK O 12/23

Die Dringlichkeitsvermutung wird durch selbstwidersprüchliches Verhalten widerlegt, wenn der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung erst nach vier Monaten gestellt wird.

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2024, 1241

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 - Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 - Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09.11.2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und Glauben beinhalten, also insbesondere §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 - Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 - Rs. C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IMRRS 2024, 1229

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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IMRRS 2024, 1237

VG Köln, Urteil vom 13.09.2024 - 9 K 6668/22

1. Die verwaltungsinternen Erlasse, welche die Gerichte verpflichten, ihre Entscheidungen, an denen ein öffentliches Interesse besteht, in die Rechtsprechungsdatenbank NRWE einzustellen, dienen nur den Interessen der Allgemeinheit und nicht zumindest auch den subjektiven Interessen eines bestimmten und von der Allgemeinheit abgrenzbaren Kreises Einzelner.

2. Im Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 1 GG kann ausnahmsweise dann ein subjektives Recht auf eine neue Entscheidung bestehen, wenn das begehrte Handeln unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr vertretbar oder in sonstiger Weise willkürlich abgelehnt worden ist (hier verneint).

3. Aus dem Rechtsstaatsgebot einschließlich der Justizgewährungspflicht, dem Demokratiegebot und dem Grundsatz der Gewaltenteilung folgt grundsätzlich eine Rechtspflicht der Gerichtsverwaltung zur Publikation veröffentlichungswürdiger Gerichtsentscheidungen.

4. Die Veröffentlichungspflicht erstreckt sich nicht nur auf rechtskräftige Entscheidungen, sondern kann bereits vor Rechtskraft greifen.

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IMRRS 2024, 1238

BGH, Urteil vom 19.09.2024 - IX ZR 130/23

Nach dem für Verjährungsfragen maßgeblichen "Gebot des sichersten Weges" hat der Rechtsanwalt bei einer unklaren Rechtslage, ob ein triftiger Grund vorliegt, das Verfahren nicht zu betreiben, im Hinblick auf eine etwaige ungünstigere Beurteilung der Rechtslage durch das mit der Sache befasste Gericht den Weg aufzuzeigen, der eine Verjährung des Anspruchs des Mandanten sicher verhindert (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.09.2004 - IX ZR 137/03, NJW-RR 2005, 494, 495 = IBRRS 2004, 4860 = IMRRS 2004, 2359).*)

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IMRRS 2024, 1239

LSG Bayern, Beschluss vom 25.09.2024 - L 16 SF 210/24 AB

Eine gerichtliche Anhörung zu einer geplanten, im Verfahrensgesetz vorgesehenen Verfahrensweise, ist regelmäßig nicht geeignet, eine Befangenheit des Gerichts zu vermuten.*)

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2024, 1236

LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 80/24

1. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels wird erhöht, wenn die Parteien des Rechtstreits ihm - trotz etwaiger Erstellungsmängel - übereinstimmend die Tauglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zusprechen.*)

2. Das Positivmerkmal des Berliner Mietspiegels (2021) "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)" ist auch erfüllt, wenn die Überlassung nur entgeltlich erfolgt (Festhaltung Kammer, Urt. v. 16. Oktober 2018 - 67 S 150/18, ZMR 2019, 25).*)

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IMRRS 2024, 1234

AG Wedding, Urteil vom 19.08.2024 - 21 C 59/24

1. Nicht genehmigte Aufnahmen von gegen die Hausordnung verstoßender Dritter stellen eine unzulässige Datenerhebung dar und unterliegen einem Beweis- sowie Sachvortragsverwertungsverbot.

2. Dies gilt auch dann, wenn die abgelichteten Personen verpixelt werden, da dies nicht das Erheben von Daten, sondern allenfalls deren Verwendung und Verbreitung betrifft.

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IMRRS 2024, 1231

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.01.2024 - 2-31 O 6/23

1. Macht der Auftraggeber widerklagend eine Überzahlung geltend, führt das Anerkenntnis dieses Anspruchs durch den Auftragnehmer nicht schon deshalb zu einer Abweisung der Restverkütungsklage des Auftragnehmers, weil die Überzahlung denklogisch ausschließe, dass der Auftragnehmer weitere Zahlungen an sich verlangen könne.

2. Ein prozessuales Anerkenntnis gegenüber einer (verspäteten) Widerklage mit dem Ziel, die Präklusion der Klageerwiderung zu bewirken, ist möglich. Eine Partei, die bewusst in die Widerklage "flieht", um die Präklusion zu umgehen, ist nicht schutzwürdig.

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2024, 1232

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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IMRRS 2024, 0614

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2024 - 24 U 233/22

1. Eine noch vor Fälligkeit der Leistung erfolgte ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann als Verletzung der Leistungstreuepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB gem. § 282 BGB oder gem. § 281 Abs. 1, 2 analog BGB zum Schadensersatz statt der Leistung verpflichten; die Anforderungen sind indes ebenso strikt wie im Rahmen des § 281 Abs. 2 BGB für eine entsprechende Leistungsverweigerung nach Fälligkeit der Leistung.*)

2. Zu den Kriterien für die Bestimmung der Frist für die Abrechnung einer gewerblichen Miet- bzw. Pachtkaution.*)

3. Vereinbaren die Parteien eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags, dass die mit einem als Kaution hinterlegten Betrag erwirtschafteten Zinsen dem Pächter zustehen, ergibt sich daraus regelmäßig eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verpächters zur Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto.*)

4. Im Rahmen gewerblicher Mietverträge können die Parteien die Höhe der Kaution - bis zur Grenze des § 138 BGB - sowie die Verzinsungspflicht frei vereinbaren.

5. An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Es darf für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB darf nur noch als leere Formalität erscheinen.

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IMRRS 2024, 1230

OLG Braunschweig, Beschluss vom 03.05.2024 - 9 U 79/24

1. Es stellt keine wirksame fristwahrende Einreichung eines einfach signierten Schriftsatzes dar, den ein Rechtsanwalt nicht über sein eigenes, sondern über das besondere elektronische Anwaltsfach (beA) eines anderen Rechtsanwalts dem Gericht übermittelt.*)

2. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt die Übermittlung über das eigene beA technisch gestört ist; das Senden über ein fremdes besonderes elektronisches Anwaltsfach ist kein vom Gesetz eröffneter Weg der Ersatzeinereichung.*)

3. Die Wirksamkeit der Einreichung eines bestimmenden Schriftsatzes kann im Einzelfall zwar dadurch erreicht werden, dass der Schriftsatz eine Übernahme der inhaltlichen (Mit-)Verantwortung (auch) durch den übersendenden Rechtsanwalt erkennen lässt. Allein die Versendung eines fremden Schriftsatzes über das eigene beA als solche enthält nach dem objektiven Empfängerhorizont jedoch nicht die - konkludente - Erklärung des übermittelnden Rechtsanwalts, den Schriftsatz inhaltlich mitverantworten zu wollen.*)

4. Mangels unverzüglicher Glaubhaftmachung einer vorübergehenden technischen Unmöglichkeit im Sinne von § 130d Satz 1 ZPO ist schon allein deshalb selbst eine nach § 130d Satz 2 ZPO statthafte Ersatzeinreichung unwirksam.*)

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Online seit 4. Oktober

IMRRS 2024, 1224

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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IMRRS 2024, 1228

LG Karlsruhe, Beschluss vom 16.05.2024 - 6 OH 15/16

Einem Antrag eines Streithelfers nach § 494a ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn zu der von ihm unterstützen Partei das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und die Gegenpartei dadurch zu einem wirtschaftlich sinnwidrigen Hauptsachprozess gezwungen wird.*)

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IMRRS 2024, 1158

VerfGH Sachsen, Beschluss vom 20.06.2024 - Vf. 73-IV-23

1. Eine Verfassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn der Beschwerdeführer substanziiert die Möglichkeit einer Verletzung eigener, durch die Verfassung des Freistaates Sachsen verbürgter Grundrechte darlegt.

2. Hierzu muss er den Lebenssachverhalt, aus dem er die Grundrechtsverletzung ableitet, aus sich heraus verständlich wiedergeben und im Einzelnen aufzeigen, welchen verfassungsrechtlichen Anforderungen die angegriffene Maßnahme nicht gerecht werden soll.

3. Dies setzt voraus, dass die angegriffene Entscheidung sowie alle zu ihrem Verständnis notwendigen Unterlagen mit der Verfassungsbeschwerde vorgelegt oder zumindest in ihrem wesentlichen Inhalt mitgeteilt werden.

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