Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 6. September

IMRRS 2024, 1058

OLG Hamm, Beschluss vom 04.04.2022 - 22 U 191/21

1. Der Verpächter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthalten die zuletzt vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB verlangen.*)

2. Eine Anpassung der seitens des Pächters nach § 584b Satz 1 BGB zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls dann von vorneherein nicht in Betracht, wenn sich die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände erst nach der Beendigung des Pachtvertrags schwer wiegend verändert haben.*)

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IMRRS 2024, 1135

BGH, Urteil vom 23.07.2024 - VI ZR 427/23

1. Zur teilweisen (einseitigen) Erledigungserklärung der Revision.*)

2. Lässt ein Berufungsgericht die Revision zu, müssen sich aus dem Berufungsurteil die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung, der Sach- und Streitstand und die von den Parteien im Berufungsverfahren gestellten Anträge erschließen. Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, hat das Revisionsgericht das Urteil von Amts wegen aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.*)

3. Eine Anschlussrevision kann bei beschränkter Zulassung der Revision auch dann eingelegt werden, wenn die Anschlussrevision nicht den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht. Unzulässig ist sie nur dann, wenn sie einen Lebenssachverhalt betrifft, der mit dem von der Revision erfassten Streitgegenstand nicht in einem unmittelbaren rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang steht.*)

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IMRRS 2024, 1136

BGH, Beschluss vom 02.07.2024 - VI ZR 240/23

1. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen. Das Gebot des rechtlichen Gehörs soll sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in unterlassener Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben.

2. Der Tatrichter darf, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde auszuweisen vermag. Zudem muss der Tatrichter, wenn er bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis erteilen.

3. Zur Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs in einem Arzthaftungsprozess.*)

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Online seit 5. September

IMRRS 2024, 1130

OLG Naumburg, Urteil vom 29.01.2024 - 12 U 75/23

1. Bebauungsvorschriften, die nachbarschützenden Charakter besitzen, stellen gleichzeitig Schutzgesetze im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB dar.*)

2. Die Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 2 BauO-SA zur Standsicherheit hat nachbarschützende Wirkung.*)

3. Sie gilt nicht nur für die Errichtung, sondern auch für den Abriss einer baulichen Anlage.*)

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IMRRS 2024, 1048

VG Bremen, Beschluss vom 23.01.2024 - 1 V 2730/23

1. Ist der Mietvertrag einer Monteurs-Unterkunft nicht mit den Monteuren selbst geschlossen, sondern deren Arbeitgeber, spricht dies gegen eine Wohnnutzung.*)

2. Verfügen die Monteure zudem nicht über einen Außentürschlüssel für die Monteurs-Unterkunft, spricht dies ebenfalls gegen eine Wohnnutzung.*)

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IMRRS 2024, 1119

BGH, Urteil vom 11.07.2024 - III ZR 176/22

1. Zur Feststellung der subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen der Beihilfe zu einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung; hier: Tragfähigkeit von Indizien.*)

2. Zur Tatsachenfeststellung in der Berufungsinstanz.*)

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IMRRS 2024, 1122

OVG Sachsen, Beschluss vom 11.06.2024 - 1 E 73/23

Für eine auf § 40 DVOSächsBO i.V.m. § 66 Abs. 3 SächsBO gestützte Klage eines anerkannten Prüfingenieurs gegen den Bauherrn auf Vergütung für die bauaufsichtliche Prüfung ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet (Abgrenzung zu BGH, IBR 2016, 350, zur Hessischen Bauordnung 2002).*)

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Online seit 4. September

IMRRS 2024, 1132

BGH, Urteil vom 25.07.2024 - VII ZR 84/21

Die durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) veranlasste ergänzende Vertragsauslegung im Verhältnis des leistenden Bauunternehmers zum Leistungsempfänger (Bauträger) wird nicht dadurch beeinflusst, dass es - etwa wegen eingetretener Festsetzungsverjährung - nicht mehr zu einer Steuerfestsetzung kommen wird und der Bauunternehmer daher keine Umsatzsteuer mehr an den Fiskus abführen muss.*)

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IMRRS 2024, 1024

LG Lübeck, Beschluss vom 26.06.2024 - 14 S 38/24

1. Die Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Zweck des Begründungserfordernisses ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

2. Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. Vielmehr muss auch geklärt werden, ob es den Parteien möglich und zumutbar gewesen wäre, den Mieter vorübergehend in einer alternativen Unterkunft unterzubringen.

3. Die Umgestaltung einer Wohnung kann dem Wegfall einer Wohnung nur dann gleichgestellt werden mit der Folge, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht zu ziehen ist, wenn die Wohnung durch die Umgestaltung in ihrem grundlegenden Charakter wesentlich verändert wird. Dies bedarf einer grundsätzlichen Veränderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität, die über eine reine Modernisierung hinausgeht. Nicht ausreichend dürften daher - auch in der Gesamtschau - geringfügige Grundrissänderungen und Änderungen von (Balkon-)Türen, Erneuerungen von Bädern bzw. Küche oder die Förderung der Barrierefreiheit sein.

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IMRRS 2024, 1028

LG Köln, Urteil vom 18.07.2024 - 6 S 99/23

1. Ein Dauerkleingarten kann nie nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gekündigt werden, denn aufgrund der Festsetzung im Bebauungsplan als Nutzung für Kleingarten ist eine andere Nutzung gerade planungsrechtlich nicht zulässig.

2. Fiktive Dauerkleingärten werden wie Verträge über Dauerkleingärten behandelt. Dementsprechend muss für diese auch die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausgeschlossen sein.

3. Vor Inkrafttreten des BKleingG geschlossene Pachtverträge über Kleingärten, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Dauerkleingärten sind, sind wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke ist.

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IMRRS 2024, 1131

OLG Zweibrücken, Urteil vom 20.08.2024 - 8 U 47/24

Der Entschädigungsanspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB umfasst bei lediglich fiktiver Abrechnung keine Umsatzsteuer, da keine Gründe dafür ersichtlich sind, in Fällen der Kompensation nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung über die insoweit für Schadensersatzansprüche geltenden Regeln hinaus eine (noch) gar nicht eingetretene Vermögenseinbuße in Gestalt der erst bei tatsächlicher Beseitigung der Beeinträchtigung anfallenden Umsatzsteuer auszugleichen.*)

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IMRRS 2024, 1120

OLG Karlsruhe, Urteil vom 25.06.2024 - 8 U 107/23

1. Der Erlass eines Grundurteils setzt voraus, dass Grund und Höhe des mit der Klage geltend gemachten Anspruchs streitig sind. Weitere Voraussetzung ist, dass der Rechtsstreit hinsichtlich des Grundes zur Entscheidung reif ist, nicht aber hinsichtlich des Betrags.

2. Bevor ein Grundurteil ergehen kann, müssen alle anspruchsbegründenden Tatsachen festgestellt und alle vom Beklagten dagegen vorgetragenen Einwendungen und Einreden ausgeschlossen werden. Die Klärung einzelner zum Grund des Anspruchs gehörender Fragen wie des Mitverschuldenseinwands kann zwar im Grundverfahren offengelassen und dem Betragsverfahren vorbehalten werden, wenn bereits feststeht, dass ein Mitverschulden nicht zu einer Beseitigung des Anspruchs führt.

3. Der Erlass eines Grundurteils ist aber stets unzulässig, wenn dies nicht zu einer echten Vorabentscheidung des Prozesses, sondern zu einer ungerechtfertigten Verzögerung und Verteuerung des Prozesses führt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Tatsachen für Grund und Höhe des Anspruchs annähernd dieselben sind oder in einem so engen Zusammenhang stehen, dass die Herausnahme einer Grundentscheidung unzweckmäßig wäre.

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IMRRS 2024, 1067

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.04.2024 - 2-13 T 11/24

Setzt das Gericht ein Verfahren gem. § 148 Abs. 3 ZPO in der seit dem 13.10.2023 geltenden Fassung aus, ist, solange die Entscheidung nicht willkürlich ist, im Beschwerdeverfahren nicht zu prüfen, ob die Beweiserhebung für den Ausgang des Verfahrens erforderlich ist.*)

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Online seit 3. September

IMRRS 2024, 1066

OLG Dresden, Urteil vom 16.07.2024 - 4 U 1582/23

1. Die Auseinandersetzung einer faktisch beendeten Miteigentümergemeinschaft (hier: an einem mit einem Mehrfamilienmietshaus bebauten Grundstück) nach Bruchteilen hat mittels einer Auseinandersetzungsklage zu erfolgen, bei der die einzelnen Ansprüche, die von beiden Parteien gegeneinander erhoben werden als unselbständige Rechnungsposten einer Schlussrechnung aufgeführt werden.*)

2. Einzelne Forderungen aus dieser Schlussrechnung unterliegen hingegen einer Durchsetzungssperre; eine hierauf gerichtete Klage ist als derzeit unbegründet abzuweisen.*)

3. Die Durchsetzungssperre erfasst auch Ansprüche auf Feststellung von in die Schlussrechnung aufzunehmenden Einzelposten.*)

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IMRRS 2024, 1022

VG Köln, Beschluss vom 13.06.2024 - 16 L 665/24

1. Eine Zwangsmittelandrohung erledigt sich noch nicht mit der Erfüllung des Grundverwaltungsaktes, sondern erst, wenn die Behörde erklärt oder jedenfalls zu erkennen gibt, dass sie die erfolgte Androhung des Zwangsmittels nicht mehr als Grundlage der weiteren Vollstreckung ansieht.*)

2. Die Ermächtigung des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW erlaubt den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung auch nach Ablauf der Höchstgeltungsdauer einer zuvor erlassenen Satzung. Entscheidend ist, dass der zum Satzungserlass berechtigende Wohnraummangel nach Ablauf der Geltungsdauer trotz der gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW ergriffenen Maßnahmen fortbesteht.*)

3. Wohnzweck i.S.d. § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke sämtliche Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen, ohne dass es darauf ankäme, ob der Mieter zeitweise die Räumlichkeiten zu seinem Lebensmittelpunkt bestimmt. Maßgeblich ist das Nutzungskonzept des Vermieters im Zeitpunkt des Erlasses des Wohnnutzungsgebots.*)

4. Zur Abgrenzung einer Wohnnutzung von anderen Nutzungszwecken können auch die zivilrechtlichen Kriterien zur Abgrenzung von Mietverhältnissen über Wohnraum und Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB herangezogen werden.*)

5. Die Regelfrist für die Wiederzuführung von 2 Monaten gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW beginnt erst mit Bekanntgabe des Wohnnutzungsgebots.*)

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IMRRS 2024, 1126

BGH, Beschluss vom 23.07.2024 - VI ZR 41/22

Zur Verletzung rechtlichen Gehörs durch Verzicht auf die Ergänzung oder Einholung eines Sachverständigengutachtens bei der Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage unter Anmaßung eigener Sachkunde.*)

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IMRRS 2024, 1121

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.06.2024 - 15 U 230/22

1. Nur eine zulässige Streitverkündung führt zum Eintritt der Verjährungshemmung.

2. Eine Streitverkündungsschrift ist ein bestimmender Schriftsatz, so dass der Schriftsatz ein Rubrum enthalten soll.

3. Zur Annahme der Wirksamkeit einer Streitverkündung ist zumindest erforderlich, dass identifizierbar ist, wer Partei des Prozesses ist, dem beigetreten werden soll und wer die streitverkündende Partei ist.

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Online seit 2. September

IMRRS 2024, 1091

OLG Braunschweig, Urteil vom 05.07.2024 - 1 U 13/21

1. Eine vorvertraglich erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung kann eine geeignete Grundlage für die Schätzung eines entgangenen Gewinns gem. § 287 ZPO sein.*)

2. Im Rahmen der Schadensschätzung kann der Richter im Unterschied zu den Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO von einer weiteren Beweisaufnahme absehen, wenn ihm bereits hinreichende Grundlagen für ein Wahrscheinlichkeitsurteil zur Verfügung stehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.01.2020 - KZR 24/17, IBRRS 2020, 0714).*)

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IMRRS 2024, 1118

OLG Bremen, Beschluss vom 15.08.2024 - 1 U 14/24

1. Es findet kein Abzug Neu für Alt beim Schadensersatz für die Beschädigung eines Anpralldämpfers an einer Bundesautobahn statt, wenn es sich bei dem Anpralldämpfer nicht um ein eigenständiges Bauwerk handelt, sondern er regelmäßig mit einer Erneuerung der Gesamtanlage ausgetauscht wird.*)

2. Behauptet der Schädiger lediglich pauschal den Eintritt eines Vermögensvorteils für den Geschädigten, so genügt dies nicht für die Geltendmachung eines Abzugs Neu für Alt.*)

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IMRRS 2024, 1124

OVG Hamburg, Beschluss vom 05.02.2024 - 3 Bs 160/23

Ein mit der sofortigen Vollziehung eines auf § 7 Abs 2 Nr. 2 PVO-HH gestützten Widerrufs einer Anerkennung als Prüfsachverständiger einhergehendes vorläufiges Berufsverbot vor rechtskräftiger Entscheidung der Hauptsache zur Abwehr konkreter Gefahren für die Rechtsgüter Leben und körperliche Unversehrtheit ist regelmäßig schon dann erforderlich, wenn in tatsächlicher Hinsicht hinreichende konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein anerkannter Prüfsachverständiger bei der Ausübung seines Berufs in Bezug auf dem Schutz dieser Rechtsgüter dienende Anlagen (wie Brandmelde- und Alarmierungsanlagen) bescheinigt, dass diese Anlagen betriebssicher und wirksam seien bzw. dass gegen die Wirksamkeit und Betriebssicherheit der geprüften Anlagen keine Bedenken bestünden, obgleich er die Anlagen nicht in einer Weise ordnungsgemäß oder den geltenden Prüfgrundsätzen entsprechend auf ihre Wirksamkeit und Betriebssicherheit einschließlich des bestimmungsgemäßen Zusammenwirkens von Anlagen (Wirk-Prinzip-Prüfung) geprüft hat, und anzunehmen ist, dass dies in Zukunft – noch vor rechtskräftiger Entscheidung der Hauptsache – wieder geschieht.*)

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IMRRS 2024, 1117

OLG Schleswig, Urteil vom 28.08.2024 - 12 U 15/24

1. Bruchteilseigentümer können zu Zwecken der Errichtung eines Bauvorhabens mit anschließender Ferienwohnungsvermietung eine GbR errichten. Diese ist als Außen-GbR auch partei- und prozessfähig hinsichtlich der Geltendmachung von Ansprüchen gegen den von ihr mit der Planung und Bauüberwachung beauftragten Architekten.

2. Für die ordnungsgemäße Klagerhebung genügt die Bezeichnung des Namens der GbR, wenn eine ausreichende Identifizierung möglich ist. Die Bezeichnung der gesetzlichen Vertreter gehört nicht zum zwingenden Inhalt der Klageschrift.

3. Veräußern die Bruchteilseigentümer das Grundstück nebst Bauvorhaben, führt dies nicht zur Beendigung oder Auflösung der GbR, wenn der Zweck der Gesellschaft noch nicht erreicht ist. So, wenn von der GbR noch Gewährleitungsrechte verfolgt werden.

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IMRRS 2024, 1125

LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 27.02.2024 - L 15 AS 259/23

Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, Schriftvergleiche anzustellen, um zu prüfen, ob die Unterschrift auf der Prozessvollmacht auch wirklich vom Mandanten stammt.

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Online seit 30. August

IMRRS 2024, 0996

LG Lübeck, Urteil vom 25.04.2024 - 5 O 197/23

1. Ein Heimvertrag kann bei Zahlungsverzug fristlos gekündigt werden.

2. Eine Räumungsfrist ist nicht zu gewähren, wenn der Bewohner den Heimvertrag abgeschlossen hat, ohne zuvor die Zahlung des vertraglich vereinbarten Entgelts abgesichert zu haben, und die Zahlung des Leistungsentgelts auch für den Zeitraum einer Räumungsfrist nicht gesichert wäre.

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IMRRS 2024, 1116

LG Koblenz, Urteil vom 09.02.2024 - 8 O 40/23

1. Der Empfänger darf einer Erklärung nicht einfach den für ihn günstigsten Sinn beilegen. Er ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbarer Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat.

2. Wird für die Erklärung ein Formular des Empfängers benutzt, ist darauf abzustellen, wie der Erklärende das Formular verstehen durfte.

3. Unklarheiten gehen im Zweifel zu Lasten des Verwenders einer formularmäßigen Erklärung. Das gilt entsprechend, wenn ein Vertragstext von einem sozial Überlegenen selbst entworfen wird.

4. Derjenige, der einen Vertragstext selbst formuliert, um ihn dem anderen Teil nur zur Unterschrift vorzulegen, muss im Zweifelsfalle alle Unklarheiten gegen sich gelten lassen.

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IMRRS 2024, 1095

BVerfG, Beschluss vom 22.05.2024 - 2 BvR 51/24

Zur Verletzung von Art. 2 Abs. 2 GG durch unzureichende gerichtliche Sachaufklärung der mit einer Räumungsvollstreckung möglicherweise verbundenen gesundheitlichen Folgen für die Vollstreckungsschuldner.

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IMRRS 2024, 1115

OLG Brandenburg, Beschluss vom 25.07.2024 - 6 W 69/22

1. Für das Entstehen einer Einigungsgebühr muss kein wechselseitiges Nachgeben, wohl aber unterschiedliche Auffassungen zum Zeitpunkt der Vereinbarung vorliegen.

2. Auch eine Zwischeneinigung der Parteien kann eine Einigungsgebühr. Es ist dabei nicht erforderlich, dass sich die Parteien über den gesamten Streitstoff einigen. Entscheidend ist nur, ob durch die Vereinbarung eine endgültige oder praktisch dauerhafte Regelung über zumindest einen abgrenzbaren Teil des Verfahrensgegenstands getroffen wird.

3. Als Verfahrenswert für eine Zwischeneinigung ist nur der Gegenstand maßgebend, über den die Beteiligten eine Teileinigung getroffen haben.

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IMRRS 2024, 1114

OLG Brandenburg, Beschluss vom 14.03.2024 - 13 WF 32/24

1. Eine Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit findet statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen. Es kommt nicht darauf an, ob das Misstrauen des Ablehnenden tatsächlich gerechtfertigt ist; es genügt der "böse Schein", also der mögliche Eindruck mangelnder Objektivität.

2. Die Richterablehnung kann grundsätzlich nicht auf die Verfahrensweise oder die Rechtsauffassung eines Richters gestützt werden. Ob eine richterliche Entscheidung inhaltlich "falsch" war, ist für das Ablehnungsverfahren vom Grundsatz her ohne Belang.

3. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist dann geboten, wenn die Gestaltung des Verfahrens oder die Entscheidungen des Richters sich so weit von den anerkannten rechtlichen - insbesondere verfassungsrechtlichen - Grundsätzen entfernen, dass sie aus der Sicht der Partei nicht mehr verständlich und offensichtlich unhaltbar erscheinen und dadurch den Eindruck einer willkürlichen oder doch jedenfalls sachfremden Einstellung des Richters erwecken.

4. Ein Ablehnungsgrund kann sich auch aus einer Gesamtschau des Verhaltens des abgelehnten Richters aus der Perspektive des ablehnenden Beteiligten ergeben, insbesondere, wenn der Eindruck entstanden ist, das Gericht nehme wesentliche Erklärungen des Beteiligten nicht oder nicht ausreichend zur Kenntnis.

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Online seit 29. August

IMRRS 2024, 0763

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.05.2024 - 3 U 52/23

1. Sofern im erstinstanzlichen Verfahren unter Verletzung des Öffentlichkeitsgrundsatzes verhandelt worden sein sollte, hat dies nur zur Folge, dass das Verfahren fehlerfrei (also unter Beachtung des Öffentlichkeitsgrundsatzes) vor dem Berufungsgericht zu wiederholen ist.

2. Auch im Mietrecht steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Vertrag noch nicht in Vollzug gesetzt und die Mietsache noch nicht überlassen wurde.

3. Die Rücktrittserklärung bedarf keiner Form und kann auch konkludent oder im Wege einer Umdeutung erfolgen, die Angabe des Rücktrittsgrunds ist nicht erforderlich.

4. Eine Leistung ist rechtlich unmöglich, wenn ein geschuldeter Erfolg aus Rechtsgründen nicht herbeigeführt werden kann oder herbeigeführt werden darf.

5. ...

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IMRRS 2024, 1094

AG Gelnhausen, Urteil vom 04.03.2024 - 52 C 76/24

Der Grundstückseigentümer kann von dem Nachbarn bereits die Unterlassung der Überwachung seines Grundstücks verlangen, wenn es möglich ist, dass diese das Grundstück erfassen oder auf dieses geschwenkt werden kann.*)

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IMRRS 2024, 1112

OVG Bremen, Urteil vom 29.05.2024 - 2 LB 306/23

Die Angemessenheit von Fremdleistungsentgelten, die bei der Gebührenberechnung in Ansatz gebracht werden, lässt sich nicht ausnahmsweise durch eine Selbstkostenrechnung des Anbieters belegen, wenn dessen in Anspruch genommene Leistung marktgängig ist und kein Versuch zur Ermittlung eines Marktpreises gemacht wurde.*)

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IMRRS 2024, 1111

BGH, Urteil vom 16.07.2024 - II ZR 100/23

Bei der Partnerschaftsgesellschaft führt die Einberufung durch einen Unbefugten zur Unwirksamkeit der Einladung und zur Nichtigkeit der auf der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse.*)

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IMRRS 2024, 1109

OLG Koblenz, Beschluss vom 09.02.2022 - 2 U 619/21

1. Die Verjährung wird u. a. durch die Erhebung der Klage auf Feststellung des Anspruchs gehemmt. Gegenstand der Klage muss das Bestehen eines Anspruchs und nicht lediglich die Feststellung eines diesem zu Grunde liegenden Rechtsverhältnisses sein.

2. Der Versicherer kann vor seiner Leistung nicht auf Feststellung seines (künftigen) Anspruchs klagen, sondern nur auf Feststellung der Ersatzpflicht des Schädigers gegenüber dem Versicherungsnehmer. Denn der Anspruchsübergang nach § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG findet nur statt, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt.

3. Das festzustellende Rechtsverhältnis muss nicht unmittelbar zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehen, vielmehr ist jedes zwischen einer Partei und einem Dritten bestehende Rechtsverhältnis einer Feststellung zugänglich, wenn und soweit die Klagepartei gerade gegenüber dem Beklagten ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung nachzuweisen vermag.

4. Mit der Klage auf Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses zwischen dem Schädiger und dem Versicherungsnehmer (hier: Schadensersatzanspruch) werden nicht nur sämtliche Schadensersatzansprüche des Versicherungsnehmers, sondern auch die zu einem späteren Zeitpunkt auf den Versicherer übergegangenen Ansprüche gehemmt.

5. Das Feststellungsinteresse des Versicherers kann in der Hemmung der Verjährung begründet liegen.

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IMRRS 2024, 1113

FG Köln, Urteil vom 11.06.2024 - 12 K 1868/23

Für die Einhaltung von Formalien sind zwar grundsätzlich die Parteien und nicht die Gerichte zuständig. Bei einem offenkundigen Fehler wie einem fehlenden Namen unter der Klageschrift, der noch vor Fristablauf auffällt, muss das Gericht die Partei gleichwohl umgehend darauf hinweisen.

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Online seit 28. August

IMRRS 2024, 1026

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.07.2024 - 33052 C 89/24

1. Ein defektes und daher offen stehendes Ausfahrtstor der Tiefgarage stellt einen Mangel dar, der eine Minderung zu 50% rechtfertigt, da ein funktionierendes Tor ein Mehr an Sicherheit für die abgestellten Fahrzeuge gewährleistet.

2. Dies gilt ungeachtet dessen, dass es sich um eine Tiefgarage für eine Vielzahl von Fahrzeugen mit einer Vielzahl von Nutzern handelt. Denn bei abgeschlossenem Tor kann eben nicht jeder sich ungehindert Zugang verschaffen.

3. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob es in dem Zeitraum, in dem die Tiefgarage offen stand, tatsächlich zu Eigentumsdelikten gekommen ist oder nicht. Denn bereits die erhöhte Gefahr hierfür stellt einen Mangel dar.

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IMRRS 2024, 1087

AG München, Urteil vom 17.05.2024 - 1295 C 19815/23 WEG

1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussersetzungsklage besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen.

2. Die "Beseitigung" des Negativbeschlusses ist keine Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage.

3. Eine Ermessensentscheidung gem. § 44 WEG darf das Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit beschränken, wie dies aufgrund der zu regelnden Angelegenheit und zur Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes unbedingt nötig ist. Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern - unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers - ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen.

4. Sofern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Eigentümer ohne einen Beschluss der Gemeinschaft erfolgt ist, hat jeder Miteigentümer unabhängig von einer Beeinträchtigung einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft sich mit der Situation befasst und im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ihr Ermessen sachgerecht ausübt.

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IMRRS 2024, 1110

BGH, Urteil vom 14.06.2024 - V ZR 8/23

1. Die wegen des Formmangels einer Vorauszahlungsabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags führende Vermutung des § 139 BGB ist bereits dann widerlegt, wenn der Käufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag (Bestätigung von Senat, Urteil vom 17.03.2000 - V ZR 362/98, IBRRS 2000, 1569).*)

2. Die Widerlegung der Vermutung kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer die Zahlung quittiert hat; entscheidend ist, dass der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben.*)

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IMRRS 2024, 1108

BVerfG, Beschluss vom 19.07.2024 - 2 BvR 808/24

1. Rät das Gericht in einem schriftlichen Hinweis dem Beklagten zu einem vollständigen Anerkenntnis, darf der Kläger davon ausgehen, dass seine Klage vollumfänglich Erfolg haben wird.

2. Erteilt das Gericht einen rechtlichen Hinweis zu einer entscheidungserheblichen Frage und entscheidet es im Urteil entgegengesetzt, ohne die Verfahrensbeteiligten auf die Änderung der rechtlichen Beurteilung hingewiesen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben, verletzt es den Anspruch auf ein faires Verfahren und das Recht auf rechtliches Gehör.

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Online seit 27. August

IMRRS 2024, 1025

AG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 49 C 635/23

1. Sehen die AGB des Mieters vor, dass die Abrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein muss, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerungen nicht zu vertreten, sind sie zunächst wirksam. Sehen die AGB aber weiter vor, dass der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, sind sie unwirksam.

2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, handelt es sich um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17.

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IMRRS 2024, 1015

OLG München, Beschluss vom 23.07.2024 - 34 Wx 167/24

1. Eine Berichtigung des Bestands der nach § 47 Abs. 2 GBO a.F. im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter findet gem. Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 EGBGB nicht mehr statt.*)

2. Da ein in diesem Sinne gestellter Antrag bei richtiger Würdigung der Sach- und Rechtslage nicht zu der beantragten Eintragung führen kann, ist für eine Zwischenverfügung in diesem Fall kein Raum.*)

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IMRRS 2024, 1107

BGH, Beschluss vom 26.06.2024 - VII ZR 195/22

1. Das Gericht ist zur Gewährung des Anspruchs auf rechtliches Gehör u. a. verpflichtet, den wesentlichen Kern des Vorbringens der Partei zu erfassen - und soweit er eine zentrale Frage des Verfahrens betrifft - zu bescheiden.

2. Von einer Verletzung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn die Begründung des Gerichts nur den Schluss zulässt, das sie auf einer allenfalls den Wortlaut, aber nicht den Sinn des Vortrags der Partei erfassenden Wahrnehmung beruht.

3. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG liegt auch dann vor, wenn das Gericht die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den Sachvortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (hier bejaht).

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Online seit 26. August

IMRRS 2024, 0516

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980b C 23/22 WEG

1. Den Wohnungseigentümern fehlt im Geltungsbereich von § 28 Abs. 2 WEG die Kompetenz, eine Einzel- als auch die Gesamtabrechnung zu genehmigen.

2. Ein Beschluss, wonach der Verwalter bis zum 31.12.2024 wiedergewählt wird, der aber gleichzeitig die Formulierung "den Vertrag vorzeitig um (zunächst) 2 Jahre bis zum 30.06.2025, aber mindestens um 1 Jahr bis zum 30.06.2024 zu verlängern" ist widersprüchlich und damit unbestimmt.

3. Ist zu besorgen, dass sich die Verwaltung bei der Ausübung ihrer Tätigkeit zukünftig nur von dem Willen der Mehrheit bzw. dem Vorsitzenden des Beirates leiten lässt, aber die Interessen der Minderheitseigentümer nicht angemessen berücksichtigen wird, so widerspricht deren erneute Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Beschlüsse mit lediglich deklaratorischer Natur sind nur dann unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen.

5. Die Genehmigung des Einbaus eines Gaskaminofens muss für jeden klar regeln, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen errichtet, verändert, eingebaut wird.

6. Gleiches gilt für den Abriss und Neubau einer Garage.

7. Wird wegen angeblich mangelnder Alternativen nur ein Angebot vorgelegt, muss die Verwaltung darlegen, was sie für weitere Alternativangebote unternommen hatte.

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IMRRS 2024, 1099

BGH, Beschluss vom 08.07.2024 - NotSt(Brfg) 3/23

Soweit die Richtlinien der Notarkammer für die Amtspflichten und sonstigen Pflichten ihrer Mitglieder vorsehen, dass eine systematische Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern in der Regel unzulässig ist, kann dies nicht als ein über die gesetzliche Regelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG hinausgehendes Verbot verstanden werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens, soweit der Schutzzweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG, die Verbesserung des Verbraucherschutzes durch die notarielle Verfahrensgestaltung, betroffen ist. Insoweit verbleibt es bei dem bereits in der gesetzlichen Regelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG angelegten grundsätzlichen Verbot, Verbraucher durch einen vollmachtlosen Vertreter, der keine Vertrauensperson ist, vertreten zu lassen.*)

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IMRRS 2024, 1082

BAG, Beschluss vom 30.07.2024 - 8 AZB 2/24

1. Haben die Parteien die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, kann die auf § 91a Abs. 1 ZPO beruhende Kostengrundentscheidung ausnahmsweise isoliert angegriffen werden.

2. Handelt es sich um eine gemischte Kostengrundentscheidung, die durch Urteil ausgesprochen worden ist, kann auch die hierin enthaltene Teilkostengrundentscheidung isoliert angegriffen werden.

3. Es ist nicht Zweck einer Entscheidung nach § 91a ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu klären.

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Online seit 23. August

IMRRS 2024, 1083

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2022 - 29 U 62/21

1. Die Klausel in einem vom Bauträger vorformulierten Bauträgervertrag, wonach der Erwerber dem Bauträger bei Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins eine angemessene Nachfrist von zumindest zwei Monaten schriftlich zu setzen hat, ist intransparent und benachteiligt den Erwerber angesichts des kalendarisch bestimmten Leistungszeitpunkts unangemessen.

2. Um einen Annahmeverzug des Erwerbers mit einer fertig gestellten Leistung darzulegen, muss der Bauträger vortragen, wann welcher Leistungsstand erreicht wurde. Der Vortrag, die Leistung sei abnahmereif, reicht jedenfalls dann nicht aus, wenn der Erwerber durch Privatgutachten zahlreiche Mängel der Bauleistung dokumentiert hat.

3. Im Bauträgervertrag trägt der Bauträger das Baugrundrisiko. Wird das Bauvorhaben nicht termingerecht fertig gestellt, entlastet das Vorhandensein von felsigem Baugrund den Bauträger deshalb nicht.

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IMRRS 2024, 1057

LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 - 64 S 198/22

1. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht.

2. Eine Mietvertragsergänzung dahin, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, ist kein Vertrag zu Lasten Dritter (hier Erwerber). Denn die Mietvertragsergänzungsvereinbarung begründet lediglich vertragliche Pflichten der Mietvertragsparteien. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung.

4. Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden.

5. Eine Wohnungsbesichtigung setzt stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht.

6. Eigenbedarf berechtigt nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigenden, sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen.

7. Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustands des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter nur dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter darstellt.

8. Ein Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie ein großer Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche sind kein atypisches Nutzungsverhalten des Mieters.

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IMRRS 2024, 1065

AG Berlin-Pankow, Urteil vom 14.02.2024 - 7 C 323/22

Wird der Verwalter-Vertrag rechtskräftig aus wichtigem Grund gekündigt, endet der Vertrag auch zum Kündigungszeitpunkt. Der Verwalter erhält danach keine Vergütung mehr, § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht anwendbar.

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IMRRS 2024, 1081

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 13.06.2024 - 4 UH 9/24

Gerichtsstandsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nach bindender Verweisung hinsichtlich eines Streitgenossen.*)

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Online seit 22. August

IMRRS 2024, 1088

LG Krefeld, Urteil vom 06.06.2024 - 5 O 324/22

Die fehlende Bebaubarkeit eines Grundstücks nach öffentlichem Recht kann ein Sachmangel sein. Voraussetzung hierfür ist, dass die Parteien im Grundstückskaufvertrag die Bebaubarkeit vorausgesetzt haben oder der Verkäufer die Bebaubarkeit zugesichert hat (BGH, IBR 1992, 252).

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IMRRS 2024, 1054

LG Berlin II, Urteil vom 10.01.2024 - 4 O 81/23

1. Kann nach den Versicherungsbedingungen ausschließlich die Eigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin Rechte aus dem Vertrag ausüben, ist sie allein prozessführungsbefugt. Der Versicherte ist selbst dann nicht zur Geltendmachung von Ansprüchen legitimiert, wenn er den Versicherungsschein besitzt oder wenn der Versicherungsnehmer zugestimmt hat, § 44 Abs. 2 VVG ist nicht anwendbar.

2. Eine solche Klausel ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil der Versicherer regelmäßig berechtigte Interessen daran hat, es nur mit dem Versicherungsnehmer zu tun zu haben.

3. Weigert sich die Gemeinschaft, die Ansprüche durchzusetzen, ist der Wohnungseigentümer gehalten, Ansprüche (z. B. auf Schadensersatz oder Tätigwerden) gegen die Gemeinschaft selbst zu erheben.

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IMRRS 2024, 1080

BGH, Beschluss vom 06.06.2024 - V ZB 67/23

1. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens werden von der Kostenentscheidung eines anschließenden Klageverfahrens nur mit umfasst, wenn die Parteien der beiden Verfahren identisch sind.

2. An der erforderlichen Parteiidentität fehlt es insbesondere dann, wenn ein Antragsgegner des selbständigen Beweisverfahrens im anschließenden Hauptsacheverfahren lediglich als Streithelfer einer Partei beteiligt ist.

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