Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2024, 0620

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2024 - 2 BvR 26/24

1. Trotz der Formulierung in einem Attest, dass bei einer Räumung eine Suizidgefahr "nicht ausgeschlossen werden könne", muss das Vollstreckungsgericht vor dem Hintergrund des Lebensschutzgebots in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG eine weitere Sachaufklärung betreiben.

2. Dies gilt auch dann, wenn in Bezug auf den Krankheitsverlauf des Räumungsschuldners keine Änderung der Sachlage eintritt.

3. Der Staat ist verpflichtet, negative Auswirkungen auf das Lebensschutzgebot durch eine Räumung bestmöglich auszuschließen; dieses Gebot darf nicht durch das Anlegen von im Verfassungsauftrag "kleinlich" erscheinenden Maßstäben konterkariert werden.

4. Der Räumungsgläubiger hat es vor dem Hintergrund des Lebensschutzes hinzunehmen, dass sich ggf. der Räumungstermin zeitlich nach hinten verschiebt.

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Online seit 24. Juni

IMRRS 2024, 0807

BGH, Urteil vom 12.03.2024 - VI ZR 1370/20

1. Die Frage, ob die auf einer unzulässigen Videoüberwachung beruhenden Erkenntnisse einer Partei bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung verwertet werden dürfen, ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung zu beurteilen.*)

2. Der Unionsgesetzgeber hat den Mitgliedstaaten in Art. 6 Abs. 2 und 3 DSGVO hinsichtlich der Verarbeitung personenbezogener Daten durch die öffentliche Hand (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchst. e DSGVO) die Möglichkeit eröffnet, nationale Bestimmungen beizubehalten oder einzuführen, mit denen sie die Anwendung der Vorschriften der DSGVO genauer festlegen und konkretisieren. Die Absätze 2 und 3 enthalten damit Öffnungsklauseln zugunsten der Mitgliedstaaten.*)

3. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung im deutschen Zivilprozess sind die im Lichte des Grundgesetzes auszulegenden Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Berücksichtigung von Parteivorbringen und Beweisangeboten, insbesondere die § 286 Abs. 1, §§ 355 ff. ZPO.*)

4. Bei der Geldentschädigung wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts handelt es sich um ein besonderes Rechtsinstitut, das auf den Schutzauftrag aus Art. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG zurückgeht. Sie ist vom Schmerzensgeld im Sinne des § 253 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung eines der dort genannten Rechtsgüter zu unterscheiden. Führt die Handlung, die eine Persönlichkeitsrechtsverletzung zur Folge hatte, auch zu einer Verletzung der Gesundheit, so muss die darin liegende Beeinträchtigung zum Gegenstand eines Schmerzensgeldanspruchs gemacht werden und kann nicht stattdessen zur Begründung einer schwerwiegenden Persönlichkeitsrechtsverletzung herangezogen werden.*)

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IMRRS 2024, 0811

LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 - 14 O 89/23

Keine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukraine-Krieges.*)

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Online seit 21. Juni

IMRRS 2024, 0569

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.08.2023 - 33 C 1898/23

1. Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine - teure - Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen.

2. Der Vermieter muss auch nicht zuvor den Mieter selbst beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen.

3. Es bedarf auch keiner vorherigen Vergleichsangebote, da der Vermieter unverzüglich tätig werden muss, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

4. Ob die vom Vermieter beauftragte Fachfirma für Tatortreinigung möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind, bedarf keiner Überprüfung, da ein Schädiger auch solche Kosten vollumfänglich zu ersetzen hat, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

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Online seit 20. Juni

IMRRS 2024, 0780

AG Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024 - 105 C 226/23

Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

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Online seit 14. Juni

IMRRS 2024, 0781

AG Langen, Urteil vom 27.03.2024 - 55 C 72/23

1. Die Feststellung eines Legionellenbefalls in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der eigenen Wohnung dar.

2. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 Kbe pro 100 ml auszugehen.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2024, 0700

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 186/23

1. Die Rückzahlung der Kaution steht mehreren Mietern als Mitgläubigern zu. Ist der Anspruch eines Mieters verjährt, tangiert dies dementsprechend nicht den Anspruch der anderen Mitmieter.

2. Zwar können auch vorformulierte Klauseln im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, insbesondere wenn sie im Einzelnen ausgehandelt sind. Jedoch liegt ein solches Aushandeln nur vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären.

3. Allein die Vornahme einer den Mietern günstigen Änderung und Überarbeitung der vorgesehenen Vertragsbestimmungen ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der Schönheitsreparaturklauseln, deren gesetzesfremder Kern durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel nicht nach obiger Maßgabe ernsthaft zur Disposition unter Einräumen eigener effektiven vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten der Mieter hinsichtlich des Umfangs der ihnen überbürdeten Schönheitsreparaturen sowie der Quotenklausel gestellt und ausgehandelt wird.

4. Eine AGB-Klausel, wonach Wände und Decken "in dem ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)" bei Rückgabe der Mietsache zu streichen sind, ist unwirksam.

5. Auch eine Klausel, wonach die Rückgabe in "gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)" zu erfolgen hat, ist unwirksam, da ihr die Transparenz bezüglich des tatsächlich geschuldeten Übergabezustands fehlt und der Mieter bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schuldet, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgehen.

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2024, 0675

AG Nürtingen, Urteil vom 15.02.2024 - 47 C 2084/23

1. Die wesentlichen Gründe des Einspruchs gegen ein Versäumnisurteil sind in der Regel in der Einspruchsfrist mitzuteilen.

2. Hat der Vermieter selbst in erheblichem Maße gegen seine Pflichten als Vermieter verstoßen (hier insbesondere wiederholter Heizungsausfall in den Wintermonaten), so verstößt es gegen Treu und Glauben, sich auf geringfügig verspätete Mietzahlungen zu berufen und die Gesamtabwägung ergibt insoweit, dass eine außerordentliche Kündigung wegen geringfügiger Vertragsverletzungen der Mieterseite nicht zulässig ist.

3. Es verstößt auch gegen Treu und Glauben, einerseits gravierend gegen grundlegende Vermieterpflichten zu verstoßen und andererseits wegen geringfügig zu spät gezahlter Miete ordentlich zu kündigen.

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Online seit 10. Juni

IMRRS 2024, 0651

AG Schöneberg, Urteil vom 18.04.2024 - 107 C 159/22

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt weiter nutzen darf und hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlt, so bleibt es für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen nach § 548 Abs. 2 BGB beim eigentlichen Mietende.

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IMRRS 2024, 0759

VG Berlin, Beschluss vom 28.05.2024 - 6 L 125.24

An der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen zur Beendigung von Leerstand fehlt es, wenn der Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.*)

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Online seit 6. Juni

IMRRS 2024, 0607

AG Wedding, Urteil vom 12.03.2024 - 16 C 298/23

Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren oder eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.

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Online seit 5. Juni

IMRRS 2024, 0736

LG Berlin II, Beschluss vom 01.02.2024 - 66 S 103/23

1. Bei der Überprüfung der Anforderungen für eine beigefügte Vollmachtsurkunde sind strenge Maßstäbe geboten, weil § 174 BGB dem Interesse des Erklärungsempfängers dient, auf der Grundlage der ihm vorliegenden Originalurkunden zweifelsfrei beurteilen zu können, ob bei dem fraglichen Rechtsgeschäft ein wirksames Vertreterhandeln vorliegt oder nicht.

2. Eine geeignete Vollmachtsurkunde muss den Bevollmächtigten, die Erteilung der Vollmacht und deren Umfang deutlich niederlegen.

3. Eine Vollmacht kann zurückgewiesen werden, wenn sie auf einem Anwaltsformular erstellt ist, ein konkretes Streitverhältnis nicht angegeben ist oder auch nur ein vage für den Empfänger ersichtlicher Hinweis darauf fehlt, dass der Rechtsanwalt in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis gegenüber dem Mieter tätig werden soll.

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IMRRS 2024, 0720

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 316 O 4/22

1. Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht.

2. Von einem Aushandeln der einzelnen Klauseln kann nur dann gesprochen werden, wenn sich der Verwender deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen.

3. Nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes können grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde.

4. (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der AGB-Kontrolle.

5. Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle jedoch nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

6. Eine Preisanpassungsklausel, die nur eine Richtung kennt - nämlich zu Gunsten des Verwenders nach oben -, ist unwirksam.

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Online seit 3. Juni

IMRRS 2024, 0730

EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - Rs. C-400/22

1. Art. 8 Abs. 2 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass im Fall von über Webseiten geschlossenen Fernabsatzverträgen die dem Unternehmer obliegende Pflicht, dafür zu sorgen, dass der Verbraucher bei der Bestellung ausdrücklich mit einer Zahlungsverpflichtung einverstanden ist, auch dann Anwendung findet, wenn der Verbraucher erst nach der Erfüllung einer weiteren Bedingung verpflichtet ist, dem Unternehmer die entgeltliche Gegenleistung zu zahlen.*)

2. Wenn der Unternehmer seine Informationspflicht nicht beachtet hat, ist der Verbraucher an die Bestellung nicht gebunden. Den Verbraucher hindert allerdings nichts daran, seine Bestellung zu bestätigen.

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IMRRS 2023, 1617

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 26.10.2023 - Vf. 6-VII-22

1. Zur aufgrund der Autonomie des Parlaments eingeschränkten verfassungsrechtlichen Überprüfung des einem Gesetzesbeschluss vorausgehenden parlamentarischen Beratungsverfahrens.*)

2. Die Regelung zum Einsatz und Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO ist mit der Bayerischen Verfassung vereinbar. Sie verletzt insbesondere weder das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 BV) noch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 106 Abs. 3 BV) und verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz (Art. 118 Abs. 1 BV).*)

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Online seit 31. Mai

IMRRS 2024, 0719

OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2023 - 4 U 10/22

1. Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen de Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.*)

2. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter.*)

3. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zu Gunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona-Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen "Lockdowns" in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. "zweiten Lockdowns" und der sog. "Bundesnotbremse" in deutlich milderem Licht als zu "normalen" Zeiten vor und nach der Pandemie.*)

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