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Hervorzuhebende Urteile zum Wohnungseigentum

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 5. März

IMRRS 2025, 0221

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 12/24

1. Wird eine Anfechtungsklage rechtskräftig abgewiesen, liegt darin auch die Feststellung, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht nichtig sind.

2. Die Einhaltung der Klagefrist nach § 45 WEG ist eine Frage der Begründetheit der Anfechtungsklage.

3. Die Forderung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht einseitig durch Beschluss ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers (= Schuldner) gestundet werden.

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Online seit 4. März

IMRRS 2024, 1376

LG Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

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IMRRS 2025, 0270

KG, Beschluss vom 30.01.2025 - 1 W 21/24

Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht.*)

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Online seit 3. März

IMRRS 2025, 0268

AG Siegburg, Urteil vom 22.07.2024 - 152 C 7/23

1. Ein Absenkungsbeschluss ist - auch als Geschäftsordnungsbeschluss verstanden - isoliert anfechtbar. Die Beschlussfassung, im Wege des Umlaufbeschlusses zu entscheiden, muss angekündigt werden (vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 8. Aufl., Rz. 150). Anfechtbar ist nicht erst der Folgebeschluss (a.A. AG Köln, ZMR 2022, 1013).

2. Ein Absenkungsbeschluss muss mit den Stimmen aller Eigentümer gefasst werden.

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IMRRS 2025, 0234

VG München, Urteil vom 26.08.2024 - M 8 K 22.6303

1. Einzelne Sondereigentümer können gem. § 13 Abs. 1 Halbs. 2 WEG baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung ihres Sondereigentums im Raum steht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot das Sondereigentum betrifft (wie VGH Bayern, ZWE 2013, 382 Rz. 5 f.).

2. Der einzelne Sondereigentümer kann baurechtliche Nachbarrechte nur insoweit geltend machen kann, als sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird. Das ist nicht der Fall, wenn lediglich Rechte betroffen sind, die gem. § 9a Abs. 2 WEG einheitlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, weil sie im Gemeinschaftseigentum wurzeln oder eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Dies umfasst die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum (wie OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.10.2023 - 10 S 25.23, IMRRS 2023, 1366).

3. Auf den Gebietserhaltungsanspruch kann sich ein Sondereigentümer nicht berufen. Eine Verletzung dieses Anspruchs betrifft das einzelne Sondereigentum nicht stärker als das übrige Sonder- oder das Gemeinschaftseigentum. Der Gebietserhaltungsanspruch und der dadurch vermittelte Nachbarschutz beruhen auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses zwischen den Grundstückseigentümern in einem durch Bebauungsplan überplanten Gebiet oder einem faktischen Plangebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB. Jeder Planbetroffene soll das Eindringen gebietsfremder Nutzungen und damit auch die schleichende Umwandlung des Gebiets verhindern können, auch ohne dass eine konkrete Beeinträchtigung besteht. Dieses nachbarliche Austauschverhältnis ist allein bezogen auf das konkrete Grundstück und löst daher eine Betroffenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher aus, nicht aber eine Betroffenheit der einzelnen Sondereigentümer (wie VGH Bayern, ZWE 2013, 382 Rz. 7 f.).

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Online seit 28. Februar

IMRRS 2025, 0273

BFH, Urteil vom 14.01.2025 - IX R 19/24

Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.*)

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Online seit 24. Februar

IMRRS 2025, 0240

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 24/24

Eine Altvereinbarung, die individuelle Regelungen – hier zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats – enthält, bleibt weiterhin gültig (§ 47 WEG), auch wenn sie dem dispositiven neuen Recht nicht entspricht.*)

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Online seit 21. Februar

IMRRS 2025, 0237

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 71/24

Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht alleine deshalb nichtig.*)

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2025, 0225

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 619/23

Das den Eigentümern bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) zustehende weite Ermessen ist überschritten, wenn Kosten, die aufgrund besonderer Anforderungen von Teileigentumseinheiten anfallen (hier Brandmeldeanlage für ein Hotel), gleichmäßig auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.*)

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IMRRS 2025, 0215

AG Rosenheim, Urteil vom 17.05.2024 - 13 C 1645/23

1. Die Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann nicht - trotz weitgehenden Änderungsvorbehalts zu Gunsten eines Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung (GO) - im Innenverhältnis einseitig abbedungen werden, sondern nur durch eine Vereinbarung.

2. Ergibt die Auslegung der GO, dass in der Mehrhausanlage Teilversammlungen jeder Untergemeinschaft (UG) zulässig sind, so müssen nicht alle Teilnahmeberechtigten zur Versammlung einer UG geladen werden, sondern nur die Mitglieder der jeweiligen UG.

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IMRRS 2025, 0214

LG München I, Beschluss vom 06.05.2024 - 36 T 3448/24

1. Maßgeblich für den Streitwert ist der Beschlussgegenstand, nicht die Art der Beschlussmängel.

2. Das Gesamtinteresse muss sich am wirtschaftlichen und/oder ideellen Interesse an der baulichen Veränderung (hier: Entnahme von zwei älteren Ahornbäumen) bemessen. Das Interesse ist nicht auf die Kosten der Fällung beschränkt. Das Erhaltungsinteresse ist gegebenenfalls zu schätzen.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2025, 0224

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht.*)

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IMRRS 2025, 0222

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23

1. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen.*)

2. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründet keine darüber hinausgehenden Anforderungen.*)

3. Ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert (hier: unterdimensionierte Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten), geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2011 - V ZR 3/11, Rz. 10, IMRRS 2011, 2965 = NJW-RR 2011, 1646).*)

IMRRS 2025, 0213

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2025 - 2-13 S 109/24

Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht.*)

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Online seit 10. Februar

IMRRS 2025, 0163

AG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2024 - 290a C 55/23

1. Bei der Wiederwahl des amtierenden Verwalters ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwaltungen in der Regel nicht erforderlich.

2. Eine Erhöhung der Verwaltervergütung im Rahmen eines Wiederbestellungsbeschlusses nach 5 Jahren um 20% (von 25 € netto auf 30 € netto) vor dem Hintergrund der allgemein bekannten Kostensteigerungen rechtfertigt nicht die Annahme, dass andere Verwaltungen ihre Leistungen spürbar kostengünstiger anbieten.

3. Im Rahmen ihres Ermessens sind die Wohnungseigentümer nicht gehalten, bei der Wiederwahl den kostengünstigsten Bewerber zu bestellen.

4. Ein Anspruch auf Abberufung begründet eine fehlende Zertifizierung nach Ablauf der Fiktion allein nicht.

5. Die bauliche Veränderung muss eine so starke Auswirkungen haben, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge oder Gesicht gibt.

6. Eine grundlegende Umgestaltung ist bei erheblichen Änderungen im Außenbereich auch nur anzunehmen, wenn dessen Gepräge grundlegend umgestaltet wird, etwa wenn eine prägende Parkanlage zu einem Garagenpark umgebaut wird.

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