Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 7. März

IMRRS 2025, 0292

BGH, Urteil vom 15.01.2025 - XII ZR 29/24

1. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20, IMR 2021, 66).*)

2. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07, IMRRS 2009, 0507 = NJW-RR 2009, 593).*)

3. Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zu Grunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.*)

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Online seit 6. März

IMRRS 2025, 0179

OLG München, Beschluss vom 03.12.2024 - 33 W 1034/24

1. Das notarielle Nachlassverzeichnis ist eine Tatsachenbescheinigung des Notars übe seine Ermittlungen und Wahrnehmungen. Sie wird durch Errichtung einer öffentlichen Zeugnisurkunde über die vom Notar festgestellten Tatsachen errichtet; eine Verlesung findet nicht statt. Der Pflichtteilsberechtigte hat an einer Anwesenheit bei diesem Vorgang grundsätzlich kein Interesse.*)

2. Das Zuziehungsrecht des Pflichtteilsberechtigten bei der Aufnahme des amtlichen Verzeichnisses durch einen Notar besteht nicht bei einzelnen notariellen Ermittlungshandlungen.*)

3. Der Pflichtteilsberechtigte hat grundsätzlich keinen Anspruch, die vom Notar im Rahmen der Erstellung des notariellen Nachlassverzeichnisses auszuwertenden Unterlagen einzusehen.*)

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Online seit 5. März

IMRRS 2025, 0276

AG Bottrop, Urteil vom 09.01.2025 - 8 C 284/23

1. Wird der Herausgabeanspruch des Vermieters im Wege der Zwangsräumung durchgesetzt, bedeutet dies keine Erfüllung des Räumungsschuldners i.S.v. § 362 BGB.

2. Eine vorübergehende Nutzungsuntersagung stellt keinen Kündigungsgrund für den Vermieter dar.

3. Tritt in einer Wohnung ein Abwasserschaden auf, der zu unzumutbaren Fäkalgerüchen führt, ist die Miete zu 100% gemindert.

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IMRRS 2025, 0221

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 12/24

1. Wird eine Anfechtungsklage rechtskräftig abgewiesen, liegt darin auch die Feststellung, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht nichtig sind.

2. Die Einhaltung der Klagefrist nach § 45 WEG ist eine Frage der Begründetheit der Anfechtungsklage.

3. Die Forderung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht einseitig durch Beschluss ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers (= Schuldner) gestundet werden.

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IMRRS 2025, 0167

OLG Celle, Beschluss vom 09.09.2024 - 20 W 50/24

1. Der Antrag des Finanzamtes auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist ein Ersuchen i.S. des § 38 GBO. Damit ist der Inhalt des eigentlichen Steuerbescheids als Vollstreckungstitel der Nachprüfung durch das Grundbuchamt entzogen und das Ersuchen ersetzt aus Sicht des Grundbuchamtes den Titel. Hieraus folgt, dass die im Ersuchen als zu besichernd bezeichneten Forderungen - d.h. die Einkommenssteuerforderungen ebenso wie die Zinsen und Säumniszuschläge - beim Vollzug der Eintragung als tituliert zu behandeln sind.*)

2. Im "titelersetzenden" Ersuchen bereits kapitalisierte Zinsen und Säumniszuschläge sind als Hauptforderung einzutragen bzw. dieser hinzuzurechnen.*)

3. § 197 Abs. 2 BGB greift von vornherein nur insoweit, als die titulierten Ansprüche auf Leistungen gerichtet sind, die nach Unanfechtbarkeit der Anspruchsfeststellung bzw. nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung fällig werden.

4. Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften i.S.v. § 53 Abs. 1 GBO kann auch dann vorliegen, wenn die Gesetzesauslegung des Grundbuchamts rechtlich vertretbar erscheint, z.B. weil - wie hier - andere Obergerichte von derselben Auffassung ausgehen. Maßgeblich ist allein die objektive Rechtslage.

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IMRRS 2025, 0278

AG Hanau, Beschluss vom 03.03.2025 - 32 C 226/24

Die automatisierte Rückmeldung an den Absender einer E-Mail, die Adresse werde nicht mehr verwendet und die eingegangene E-Mail nicht weitergeleitet, steht dem Zugang der E-Mail nicht entgegen. Der Absender kann jedoch nebenvertraglich zur Verwendung eines anderen Kommunikationswegs verpflichtet sein.*)

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IMRRS 2024, 1422

BGH, Urteil vom 08.08.2024 - III ZR 287/23

Worüber gem. § 17 Abs. 1 BeurkG i.R.d. Bestellung einer Grundschuld oder - über § 24 Abs. 1 BNotO - wie bei einer Beurkundung zu belehren ist, ist eine Rechtsfrage, die vom Tatrichter ohne weiteren Sachvortrag des Klägers zum Inhalt der Belehrung zu beantworten ist.

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Online seit 4. März

IMRRS 2024, 1376

LG Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

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IMRRS 2025, 0270

KG, Beschluss vom 30.01.2025 - 1 W 21/24

Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht.*)

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IMRRS 2025, 0168

LG Memmingen, Urteil vom 16.07.2024 - 36 O 1607/23

1. § 50 Abs. 2 Nr. 2 ZVG erfasst den Fall eines Wegfalls des Rechts nach Wirksamwerden des Zuschlags.

2. Die Zuzahlungspflicht des Erstehers besteht auch bei vorheriger Befriedigung des Eigentümers des versteigerten Grundstücks.

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Online seit 3. März

IMRRS 2025, 0262

OLG München, Beschluss vom 09.08.2022 - 20 U 3568/21 Bau

1. Die Ausübung eines Kündigungs- oder Rücktrittsrechts kann treuwidrig und damit unwirksam sein, wenn sich der Erklärende widersprüchlich verhält (hier bejaht).

2. Ein Rücktritt des Unternehmers vom Vertrag wegen Verzugs des Bestellers mit der Zahlung einer Kaufpreisrate scheidet aus, wenn sich der Unternehmer seinerseits in Gläubigerverzug befindet, weil er die von ihm geschuldete und verlangte Gegenleistung (hier: Besitzübergabe) nicht anbietet.

3. Ein mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers besteht auch in den Fällen, in denen die Abschlagsforderung gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden. Dabei trifft den Unternehmer die Beweislast für die Vertragsgemäßheit seiner Leistung.

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IMRRS 2025, 0268

AG Siegburg, Urteil vom 22.07.2024 - 152 C 7/23

1. Ein Absenkungsbeschluss ist - auch als Geschäftsordnungsbeschluss verstanden - isoliert anfechtbar. Die Beschlussfassung, im Wege des Umlaufbeschlusses zu entscheiden, muss angekündigt werden (vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 8. Aufl., Rz. 150). Anfechtbar ist nicht erst der Folgebeschluss (a.A. AG Köln, ZMR 2022, 1013).

2. Ein Absenkungsbeschluss muss mit den Stimmen aller Eigentümer gefasst werden.

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IMRRS 2025, 0261

OLG Hamm, Urteil vom 20.01.2025 - 22 U 25/24

1. Arglistig handelt ein Verkäufer bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn er den Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

2. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungsbedürftiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Verkäufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

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IMRRS 2025, 0234

VG München, Urteil vom 26.08.2024 - M 8 K 22.6303

1. Einzelne Sondereigentümer können gem. § 13 Abs. 1 Halbs. 2 WEG baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung ihres Sondereigentums im Raum steht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot das Sondereigentum betrifft (wie VGH Bayern, ZWE 2013, 382 Rz. 5 f.).

2. Der einzelne Sondereigentümer kann baurechtliche Nachbarrechte nur insoweit geltend machen kann, als sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird. Das ist nicht der Fall, wenn lediglich Rechte betroffen sind, die gem. § 9a Abs. 2 WEG einheitlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, weil sie im Gemeinschaftseigentum wurzeln oder eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Dies umfasst die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum (wie OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.10.2023 - 10 S 25.23, IMRRS 2023, 1366).

3. Auf den Gebietserhaltungsanspruch kann sich ein Sondereigentümer nicht berufen. Eine Verletzung dieses Anspruchs betrifft das einzelne Sondereigentum nicht stärker als das übrige Sonder- oder das Gemeinschaftseigentum. Der Gebietserhaltungsanspruch und der dadurch vermittelte Nachbarschutz beruhen auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses zwischen den Grundstückseigentümern in einem durch Bebauungsplan überplanten Gebiet oder einem faktischen Plangebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB. Jeder Planbetroffene soll das Eindringen gebietsfremder Nutzungen und damit auch die schleichende Umwandlung des Gebiets verhindern können, auch ohne dass eine konkrete Beeinträchtigung besteht. Dieses nachbarliche Austauschverhältnis ist allein bezogen auf das konkrete Grundstück und löst daher eine Betroffenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher aus, nicht aber eine Betroffenheit der einzelnen Sondereigentümer (wie VGH Bayern, ZWE 2013, 382 Rz. 7 f.).

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Online seit 28. Februar

IMRRS 2025, 0108

OLG Hamburg, Urteil vom 14.01.2025 - 1 U 121/23

1. Ist in einem notariellen Kaufvertrag eine Bauverpflichtung mit einer Anlage zum Kaufvertrag definiert, bezieht sich die Bezugnahme aber nicht auf die Angebotssumme, ist damit keine Kostendeckelung der Bauleistung verbunden.

2. Vertragsänderungen nach erklärter Auflassung unterliegen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht mehr der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB und können formfrei getroffen werden, es sei denn, es handelt sich um die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten.

3. Bei Rückkehr zu einer Leistungsverpflichtung entspricht es mangels ausdrücklich anderweitig abweichender Regelungen den Parteiinteressen, wieder insgesamt zum ursprünglich vereinbarten Regelungsgehalt des Notarvertrags zurückzukehren.

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IMRRS 2025, 0273

BFH, Urteil vom 14.01.2025 - IX R 19/24

Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.*)

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Online seit 27. Februar

IMRRS 2025, 0255

AG Hamburg, Urteil vom 11.02.2025 - 21 C 344/24

1. In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahme ab 22 Uhr erhöht, zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23).

2. Einem Mieter ist die sozial adäquate Nutzung seiner Wohnung auch zur Ruhe- bzw. Nachtzeit in Form von kurzem nächtlichen Duschen oder dem Toilettengang und damit einhergehender Geräuschentwicklung unbenommen.

3. Das Duschen bzw. Baden mit entsprechendem Wasserlauf und Wasserschlägen auf die Wasseroberfläche nahezu täglich, jedenfalls in regelmäßigen Abständen bis zu 60 Minuten, teilweise über zwei bis drei Stunden mit wiederkehrenden lauten Unterhaltungen und Geschrei nach 22 Uhr, regelmäßig aber vor allem in der besonders schutzwürdigen Nachtzeit zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr überschreitet das im Rahmen wechselseitiger Duldungen anzusetzende Maß bei Weitem.

4. Gleiches gilt für den wiederkehrenden Einsatz einer Waschmaschine und Geräuschentwicklungen durch Staubsauger und Möbelrücken nach 22 Uhr bis 6 Uhr.

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2025, 0256

AG Hamburg, Urteil vom 14.02.2025 - 49 C 86/24

1. Gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen tatsächlich benötigt. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein.

2. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches gehen zu Lasten des Vermieters.

3. Eine Eigenbedarfskündigung setzt zudem voraus, dass die Eigenbedarfspersonen den bestehenden Zustand der Wohnung besichtigt und sich zudem über die künftige Raumnutzung und Miethöhe abgestimmt haben.

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IMRRS 2025, 0253

OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 U 95/24

1. Stellt der Vermieter von Büroräumlichkeiten in einem laufenden Räumungsprozess die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen in der Regel im Wege der einstweiligen Verfügung auf Grundlage von nachvertraglichen Pflichten aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet.*)

2. Gibt der Mieter in diesem Verfügungsprozess den Besitz aufgrund angedrohter Zwangsvollstreckung jedenfalls vorübergehend auf, kann er den Rechtsstreit teilweise nur für die Zukunft für erledigt erklären und die Zulässigkeit sowie Begründetheit seines Verfügungsantrags bis zur Besitzaufgabe feststellen lassen, wenn eine bereits erlassene einstweilige Verfügung für die Vergangenheit Gültigkeit behalten soll, etwa weil aus ihr bereits vollstreckt worden ist oder noch vollstreckt werden soll.*)

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IMRRS 2025, 0252

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.01.2025 - 12 U 30/24

1. Eine „Überflutung von Grund und Boden“ im Rahmen einer Elementarversicherung ist anzunehmen, wenn sich erhebliche Wassermengen auf der Geländeoberfläche ansammeln.

2. Sammelt sich Niederschlagswasser in einem Lichtschacht vor einem Kellerfenster oder auf dem gefliesten Absatz einer Kellertreppe des Hauses oder fließt Wasser über eine schräge Abfahrt in die im Keller gelegene Garage, fehlt es an einer „Überflutung von Grund und Boden“.

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Online seit 25. Februar

IMRRS 2025, 0238

LG Rostock, Urteil vom 01.03.2024 - 2 O 475/22

1. Für ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln ist eine einheitliche Geltendmachung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geboten, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zahlung der Kaufpreise nicht zuständig ist.

2. Das Sachmängelrecht des Kaufrechts gilt bei Bauträgerverträgen nur, soweit der Mangel am Grundstück keinen Einfluss auf die geschuldete Bauleistung hat (hier verneint).

3. Der Befall des Grundstücks mit Japan-Knöterich stellt einen Sachmangel dar, weil es sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit hat, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann.

4. Unter den Begriff des Bauwerks fallen Bauleistungen unter Verwendung von Arbeit und Material, die nicht nur vorübergehend mit dem Erdboden verbunden sind. Der Begriff umfasst Hoch- wie Tiefbau (Straßen, Brücken, Tunnel) und ist weiter als der des Gebäudes.

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IMRRS 2025, 0241

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2024 - 124 C 215/22

Die Auslegung, dass die Ankündigungsfrist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungs­ankündigung keine Rolle spielen soll, findet im Gesetz keine Stütze.

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IMRRS 2025, 0195

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.11.2024 - 2 U 101/23

1. Formularmäßige Beschränkung der Minderung (mit § 812er Vorbehalt) ist wirksam.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis nach § 256 ZPO entfällt bei Leistungswiderklage.

3. Zur richterlichen Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO.

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Online seit 24. Februar

IMRRS 2025, 0231

AG Bad Segeberg, Urteil vom 23.05.2024 - 17b C 66/23

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Demnach kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch sämtliche Partner, die Mietvertragspartei sind, gemeinschaftlich erfolgen.

2. Der in der Wohnung verbleibende Mieter verhält sich aber treuwidrig, wenn er die vom ausgezogenen Mitmieter begehrte Zustimmung zur Kündigung nicht erteilt und zeitgleich weiterhin in der Wohnung verbleibt und durch den Austausch der Schlösser diesem auch jeglichen Zugang zur Wohnung verwehrt.

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IMRRS 2025, 0240

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 24/24

Eine Altvereinbarung, die individuelle Regelungen – hier zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats – enthält, bleibt weiterhin gültig (§ 47 WEG), auch wenn sie dem dispositiven neuen Recht nicht entspricht.*)

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IMRRS 2025, 0226

OLG Bremen, Urteil vom 14.02.2025 - 3 U 13/24

1. Den Versicherungsnehmer trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die für den Versicherungsfall maßgeblichen Tatsachen in die Versicherungszeit fallen. Daraus folgt auch, dass der Versicherungsnehmer beweisen muss, dass überhaupt ein Versicherungsvertrag im Zeitpunkt des Versicherungsfalls bestand. Bei der Nichtbeendigung des Versicherungsvertrags handelt es sich hingegen um eine negative Tatsache, für die der Versicherer sekundär darlegungsbelastet ist.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für einen etwaigen Folgeschaden trägt der Kläger. Es handelt sich bei der Klausel nicht um einen Risikoausschluss, sondern noch um einen Teil der primären Risikobeschreibung, weil sie insgesamt einen Teil des eigentlich ausgeschlossenen Erfüllungsschadens doch in den Versicherungsschutz einbezieht.

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IMRRS 2025, 0232

OLG Koblenz, Beschluss vom 17.02.2025 - 3 W 53/25

Für die Bemessung des Streitwerts einer Klage auf Auflassung einer Eigentumswohnung ist in den Fällen, in denen nur noch eine im Verhältnis zum Kaufpreis geringe Restforderung streitig ist nicht gem. § 6 ZPO auf den Wert der Wohnung oder deren Kaufpreis abzustellen, sondern gemäß § 3 ZPO auf den Wert der streitigen Forderung (ebenso OLG Celle, IBR 2023, 386; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.07.2017 - 6 W 56/17, IBRRS 2017, 4474 = IMRRS 2017, 1786; OLG Karlsruhe, IBR 2022, 224; OLG Stuttgart, Beschluss vom 25.01.2019 - 3 W 5/19, IBRRS 2019, 3875 = IMRRS 2019, 1405; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.05.2014 - 22 U 139/13, IBRRS 2015, 0049 = IMRRS 2015, 0029; OLG Hamm, IMR 2013, 259; a.A. MüKoZPO/Wöstmann, 7. Aufl., § 3 Rz. 37 m.w.N.; OLG Köln, IBR 2005, 1109 - nur online; OLG Hamm, Beschluss vom 02.09.2004 - 22 W 49/04, IBRRS 2004, 5177 = IMRRS 2004, 2360; OLG München, Beschluss vom 10.03.1997 - 28 W 2542/96, IBRRS 1997, 0755 = IMRRS 1997, 0005; vgl. zum Meinungsstand insgesamt Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 3 Rz. 16.22 "Auflassung").*)

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Online seit 21. Februar

IMRRS 2025, 0237

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 71/24

Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht alleine deshalb nichtig.*)

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IMRRS 2025, 0230

LG Wiesbaden, Urteil vom 27.02.2024 - 9 O 98/23

Rechtsfolge bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB ist die Nichtigkeit der jeweiligen Maklerverträge.

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2025, 0225

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 619/23

Das den Eigentümern bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) zustehende weite Ermessen ist überschritten, wenn Kosten, die aufgrund besonderer Anforderungen von Teileigentumseinheiten anfallen (hier Brandmeldeanlage für ein Hotel), gleichmäßig auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.*)

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IMRRS 2025, 0215

AG Rosenheim, Urteil vom 17.05.2024 - 13 C 1645/23

1. Die Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann nicht - trotz weitgehenden Änderungsvorbehalts zu Gunsten eines Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung (GO) - im Innenverhältnis einseitig abbedungen werden, sondern nur durch eine Vereinbarung.

2. Ergibt die Auslegung der GO, dass in der Mehrhausanlage Teilversammlungen jeder Untergemeinschaft (UG) zulässig sind, so müssen nicht alle Teilnahmeberechtigten zur Versammlung einer UG geladen werden, sondern nur die Mitglieder der jeweiligen UG.

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IMRRS 2025, 0220

BGH, Beschluss vom 18.12.2024 - XII ZR 38/24

1. Bei der Auslegung einer mietvertraglichen Individualvereinbarung bildet zwar der Wortlaut im Mietvertrag den Ausgangspunkt. Jedoch geht der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. BGH, Beschluss vom 27.09.2017 - XII ZR 54/16, IBRRS 2017, 3711).

2. Legt das Gericht bei einem streitigen Vertragsinhalt nur den Wortlaut des Mietvertrags aus, obwohl eine ergänzende mündliche Absprache vorgetragen wird, verletzt es den Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

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IMRRS 2025, 0214

LG München I, Beschluss vom 06.05.2024 - 36 T 3448/24

1. Maßgeblich für den Streitwert ist der Beschlussgegenstand, nicht die Art der Beschlussmängel.

2. Das Gesamtinteresse muss sich am wirtschaftlichen und/oder ideellen Interesse an der baulichen Veränderung (hier: Entnahme von zwei älteren Ahornbäumen) bemessen. Das Interesse ist nicht auf die Kosten der Fällung beschränkt. Das Erhaltungsinteresse ist gegebenenfalls zu schätzen.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2025, 0224

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht.*)

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IMRRS 2025, 0222

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23

1. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen.*)

2. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründet keine darüber hinausgehenden Anforderungen.*)

3. Ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert (hier: unterdimensionierte Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten), geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2011 - V ZR 3/11, Rz. 10, IMRRS 2011, 2965 = NJW-RR 2011, 1646).*)

IMRRS 2025, 0213

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2025 - 2-13 S 109/24

Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht.*)

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IMRRS 2025, 0211

BGH, Urteil vom 24.01.2025 - V ZR 51/24

Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht.*)

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Online seit 18. Februar

IMRRS 2025, 0024

OLG München, Beschluss vom 06.11.2024 - 28 U 4178/23 Bau

Muss ein Bauteil regelmäßig gewartet werden, um nach Abnahme das zeitnahe Entstehen eines Mangels auszuschließen, muss der Bauträger die Erwerber auf die Wartungsbedürftigkeit hinweisen. Unterlässt er dies, liegt ein Mangel vor.

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IMRRS 2025, 0206

LG München I, Urteil vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23

1. Wird die Kündigung nicht durch eine Personengesellschaft als Ersterwerberin vor Begründung von Wohnungseigentum ausgesprochen, sondern erst durch die Zweiterwerber als natürliche Personen nach Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum, so ist § 577a Abs. 1 BGB einschlägig. Die Frist beginnt mit dem Zweiterwerb.

2. Der Erwerber des Eigentums muss, um § 577a Abs. 2a BGB zu genügen, selbst Gesellschafter der Personengesellschaft (gewesen) sein, die ursprünglich den vermieteten Wohnraum erwarb.

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IMRRS 2025, 0203

AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24

1. Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der gestörte Mieter entweder gar nicht verhindern kann, dass Rauch oder sonstige Gerüche aus der anderen Wohnung in die eigene Wohnung dringt oder wenn es ihm nahezu unmöglich ist, diesen Rauch oder diese Gerüche durch Lüften wieder aus der Wohnung herauszubekommen.

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Online seit 17. Februar

IMRRS 2025, 0202

OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024 - 13 U 64/23

Ein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks den Kaufinteressenten darüber aufzuklären, dass er Kenntnis hat, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird.

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IMRRS 2024, 0665

AG Heilbronn, Urteil vom 18.03.2024 - 3 K 55/22

Das Vollstreckungsgericht ist unter sachverständiger Unterstützung zur Festsetzung des Verkehrswerts nach § 74a ZVG berufen. Dabei kann das Vollstreckungsgericht von der Einholung eines (weiteren) Gutachtens absehen, wenn aus eigener Erkenntnis eine (Neu)Einschätzung über den Wert des Grundstücks vorgenommen werden kann.

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Online seit 14. Februar

IMRRS 2025, 0181

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2024 - 4 U 140/23

Ein Gutglaubenserwerb ist nicht gem. § 935 BGB ausgeschlossen, wenn der Besitzverlust im Wege hoheitlicher Eingriffe (hier: Zwangsvollstreckung auf Rückgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche) erfolgt, weil dies kein Fall des Abhandenkommens nach § 935 BGB ist.

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IMRRS 2025, 0198

KG, Beschluss vom 24.01.2025 - 7 U 17/24

1. Allein der Umstand, dass der Rechtsanwalt eine Rücksendung des ihm zu Zwecken der Beurkundung des Zustellungsempfangs übermittelten Empfangsbekenntnisses unterlässt, hindert eine Heilung des Zustellungsmangels nicht, wenn neben dem tatsächlichen Zugang des zuzustellenden Schriftstücks die weiter erforderliche Empfangsbereitschaft anderweit festgestellt werden kann.

2. Es kann dahinstehen, ob der Rechtsanwalt entgegen gerichtlicher Anordnung das beA-Nachrichtenjournal trotz Besitzes desselben nicht vorgelegt hat oder ob die Nichtvorlage des Nachrichtenjournals auf mangelnder Archivierung beruht, denn beides wäre gleichermaßen nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung zu würdigen.

3. Auch bei fehlender Rücksendung eines unterschriebenen Empfangsbekenntnisses kann nicht von einer Empfangsverweigerung ausgegangen werden, wenn die Gesamtumstände gleichwohl in die gegenteilige Richtung weisen und hinreichend zuverlässig auf die Empfangsbereitschaft des Adressaten schließen lassen.

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IMRRS 2025, 0199

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.02.2025 - 9 W 15/24

1. Rechnet die Beklagte gegen Vergütungsansprüche der Klägerin aus Ingenieursleistungen primär mit Schadensersatzansprüchen einer weiteren am Bauvorhaben beteiligten Firma auf und werden diese Ansprüche mit einem angeblich von der Klägerin verursachten Baustillstand begründet, hat die beteiligte Firma ein rechtliches Interesse i.S.v. § 66 Abs. 1 ZPO daran, dass die Beklagte in dem Rechtsstreit mit der Klägerin obsiegt und kann dieser beitreten.*)

2. Zum Streitwert der Beschwerde der Klägerin gegen die Zulassung einer solchen Nebenintervention durch Zwischenurteil.*)

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2025, 0194

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 02.05.2024 - 318a C 115/24

1. Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien.*)

2. Auf die örtliche Nähe der Garage und der Wohnung ist nicht zurückzugreifen, wenn sich im konkreten Fall aus der Regelung im Stellplatzmietvertrag und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig ergibt, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten.*)

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IMRRS 2025, 0158

BVerfG, Beschluss vom 09.10.2024 - 2 BvR 536/24

1. Bereits unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG folgt die Pflicht, bei Eingriffen in dieses Grundrecht einen effektiven Rechtsschutz zu gewähren. Dies schließt den Anspruch auf eine faire Verfahrensführung ein.

2. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt die Rechtsposition, die im Zwangsversteigerungsverfahren bereits mit der Erteilung des Zuschlags und damit unabhängig von der Rechtshängigkeit der Zuschlagsbeschwerde und dem Eintritt der Rechtskraft der Zuschlagserteilung erlangt wird.

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2025, 0178

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2024 - 218 C 243/23

1. Der Mieter kann weiterhin einen mit Zustimmung des bisherigen Vermieters angeschafften Hund halten, wenn kein wichtiger Grund für den Widerruf der Erlaubnis besteht. Dies gilt auch, wenn es sich um einen sog. Kampfhund handeln sollte.*)

2. Nur wenn der Vermieter beweist, dass der Hund als „Waffe" gegenüber Mitmietern vom gekündigten Mieter eingesetzt wurde, kommt ein Widerruf in Betracht.*)

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IMRRS 2025, 0177

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.07.2024 - 5 U 97/23

1. Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.*)

2. Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.*)

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IMRRS 2025, 0176

OLG München, Urteil vom 08.01.2025 - 7 U 1776/23

1. Voraussetzung für einen Vertragsschluss nach den Grundsätzen über das kaufmännische Bestätigungsschreiben sind u.a. Verhandlungen, die auch per WhatsApp geführt werden können.

2. Eine Rechnung, in der vorangegangene Verhandlungen und Abreden per WhatsApp zusammengefasst werden, kann ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben darstellen.

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen des Verkäufers werden durch die Inbezugnahme in einem kaufmännischen Bestätigungsschreiben Vertragsbestandteil.

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