Immobilien- und Mietrecht.
Hervorzuhebende Urteile zum Miet- und Pachtrecht
In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit 12. August
IMRRS 2024, 0971AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2024 - 33 C 377/23
1. Die bloße Maßnahmewert-Überschreitung für Legionellen (100 KBE/100 ml) ist noch keine Tauglichkeitsbeeinträchtigung.
2. Ohne das Damoklesschwert einschränkender behördlicher Maßnahmen, wie z. B. Duschverbote o. Ä., kommt eine Mietminderung nicht in Betracht.
VolltextOnline seit 9. August
IMRRS 2024, 1035LG Berlin II, Beschluss vom 30.06.2024 - 67 S 144/24
Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.*)
VolltextOnline seit 8. August
IMRRS 2024, 1034BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23
Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.*)
VolltextIMRRS 2024, 0993
LG Essen, Urteil vom 25.06.2024 - 2 O 51/23
1. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses kann auch dann vorliegen, wenn und soweit der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten i.S.d. § 601 Abs. 1 BGB trägt.
2. Jedoch handelt es sich dann um ein Mietverhältnis, sofern die Parteien den entsprechenden Betrag ernstlich als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen.
3. Jedenfalls eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist als Mietzahlung anzusehen.
VolltextOnline seit 7. August
IMRRS 2024, 0992AG Hamburg, Urteil vom 11.07.2024 - 49 C 410/23
1. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.
2. Der Vermieter hat die Belegeinsicht zu ermöglichen und damit an einer Terminsfindung mitzuwirken.
3. Der Mieter einer Wohnung in Hamburg ist nicht gehalten, die Belege am Hauptsitz der Verwaltung in Dresden einzusehen. Die Verwaltung muss vielmehr die Unterlagen in ihr Hamburger Büro verbringen.
4. Wird eine Aufrechnung erst im Prozess erklärt, obwohl sie bereits vorgerichtlich möglich gewesen wäre, können dem Aufrechnenden bei übereinstimmender Erledigungserkärung der Parteien die Prozesskosten auferlegt werden.
VolltextOnline seit 6. August
IMRRS 2024, 0986AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024 - 58 C 111/22
Für den Einwand, die Treppenhausreinigung sei nicht sachgerecht erfolgt, weil das Treppenhaus nur oberflächlich durch Fegen und Wischen ohne Aufnahme der Fußmatten erfolgt sei, darüber hinaus die Reinigung auch deshalb unzureichend gewesen sei, weil Fensterbänke und Fenster sowie der Handlauf der Treppe nicht gereinigt worden seien, ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.
VolltextOnline seit 5. August
IMRRS 2024, 1000OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23
1. Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre.*)
2. Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmittelbarer Anspruch des Neumieters gegen den Altmieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an den Neumieter.*)
VolltextOnline seit 1. August
IMRRS 2024, 0990AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 24.07.2024 - 711 C 17/24
1. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen.*)
2. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und gegebenenfalls ergreifen.*)
3. Kommunale Wohnungsunternehmen können zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer Ersatzwohnung verpflichtet sein, um eine nachhaltige Hausfriedensstörung zu beseitigen.*)
VolltextIMRRS 2024, 0920
AG Charlottenburg, Urteil vom 26.06.2024 - 211 C 33/23
1. Wird dem Prozessbevollmächtigten des Mieters die Schriftsatzkündigung direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, ist die Einhaltung der Schriftform gewahrt.
2. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich des Beklagten bzw. seines Bevollmächtigten handelt.
3. Das Bedürfnis des Bruders des Vermieters, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Vermieter selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund.
4. Der Vermieter muss dem Mieter keine nur angemietete und vom Vermieter selbst als Atelier genutzte Wohnung als Alternativwohnung anbieten.
VolltextOnline seit 31. Juli
IMRRS 2024, 0929AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024 - 33052 C 64/24
1. Formell wirksam erteilte Betriebskostenabrechnungen können bei einer Rückstandshöhe, die zwei Monatsmieten übersteigt, zur Kündigung Anlass geben.
2. Die Kündigung wegen dieses Rückstands ist kein "einfach gelagerter" RVG-Fall!
VolltextOnline seit 30. Juli
IMRRS 2024, 0985AG Leverkusen, Urteil vom 17.05.2024 - 22 C 157/23
Wer sein elektrisches Auto an einer Gemeinschaftssteckdose auflädt, liefert damit nicht unbedingt einen fristlosen Kündigungsgrund.
VolltextOnline seit 29. Juli
IMRRS 2024, 0963AG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2023 - 233 C 243/23
1. Damit eine Kündigung wegen Schonfristzahlung unwirksam wird, ist erforderlich, dass die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete/Nutzungsentschädigung bzw. Kaution bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt wird.
2. Die über mehrere Monate andauernde Zahlungsunpünktlichkeit ist eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.
VolltextOnline seit 26. Juli
IMRRS 2024, 0972AG Hildburghausen, Urteil vom 22.05.2024 - 21 C 133/23
Wird eine Wohnungseingangstür im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes beschädigt, hat grundsätzlich der Vermieter der Wohnung für eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Tür zu sorgen.
VolltextOnline seit 24. Juli
IMRRS 2024, 0898AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2024 - 33 C 3020/23
1. Ein materiell-rechtlicher Fehler kann vorliegen, wenn durch die gewerbliche Nutzung "erhebliche Mehrkosten" entstehen.
2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Ausnahmefall des Vorliegens einer erheblichen Mehrbelastung durch die gemeinsame Erfassung trifft den Mieter.
3. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben lediglich Kopien oder eingescannte Belege statt der Originalbelege vorlegen.
4. Dies ist bei einer papierlosen Büroverwaltung, die auch von den Dienstleistern nur Belege in digitaler Form erhält, der Fall.
Online seit 23. Juli
IMRRS 2024, 0953BGH, Urteil vom 05.06.2024 - VIII ZR 150/23
Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über.*)
VolltextIMRRS 2024, 0952
LG Berlin II, Urteil vom 17.05.2024 - 63 S 193/23
1. Ein wiederholter Parkverstoß (Behinderung der Garagenzufahrt) durch den Mieter ist eine Eigentumsstörung und nicht eine Verletzung des Mietvertrags oder eine Störung des Hausfriedens, und damit kein Kündigungsgrund.
2. Das Gleiche gilt für behauptete Straftaten des Mieters ohne Bezug zum Mietverhältnis, wenn nicht ein besonderer Ausnahmefall wie bei einem Schwerstverbrechen vorliegt.
VolltextOnline seit 18. Juli
IMRRS 2024, 0934OLG Dresden, Urteil vom 08.05.2024 - 5 U 1856/23
1. An die konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag sind wegen des erheblichen Eingriffs in die Rechtsposition des Mieters strenge Anforderungen zu stellen, welche erfordern, dass ein tatsächliches Verhalten der Mietvertragsparteien vorliegen muss, das einen zweifelsfreien Schluss auf einen auf die Begründung einer Betriebspflicht gerichteten Rechtsbindungswillen zulässt.*)
2. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete genügt für die Annahme der konkludenten Vereinbarung einer Betriebspflicht nicht.*)
3. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter im Falle der Vereinbarung einer Umsatzmiete vom Mieter die Zahlung fiktiver Umsatzmiete verlangen kann, wenn der Mieter keinen Umsatz erzielt hat, ist durch Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB zu bestimmen.*)
VolltextOnline seit 17. Juli
IMRRS 2024, 0847AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 25.06.2024 - 926 C 70/24
1. Der Mieter hat gegen die Hausverwaltung keinen Anspruch auf Herausgabe des Namens und der Anschrift des Vermieters.
2. Der Mieter kann dies vielmehr durch Einsichtnahme ins Grundbuch selbst herausfinden.
3. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter eine Privatperson ist.
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