Immobilien- und Mietrecht.
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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit 15. August
IMRRS 2024, 1049![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Freiburg, Beschluss vom 23.07.2024 - 3 S 77/23
Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen einer gesundheitlichen Beeinträchtigung nach einem Wasserschaden setzt entweder ein Verschulden des Vermieters oder einen Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung voraus.
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IMRRS 2024, 1063
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Bielefeld, Urteil vom 28.11.2023 - 17 O 21/22
1. Gestiegene Umsätze aus dem Onlinehandel stellen keine Kompensation für Umsatz-Verluste des Ladenlokals dar.
2. Der Mieter hat keine Obliegenheit, vor Ausbruch einer Pandemie für etwaige Krisenzeiten vorzusorgen und Rücklagen zu bilden.
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Online seit 13. August
IMRRS 2024, 0967![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2023 - 318 S 73/19
1. Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.
2. Wird ein negativ formulierter Antrag positiv beschieden, bindet das die Wohnungseigentümer und die Gemeinschaft, dass auch zukünftig eine Änderung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht in Bezug auf den Beschlussgegenstand nicht eintreten soll bzw. wird.
3. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, sich gegen eine Verfolgung von Ansprüchen zu entscheiden, wenn solche erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.
4. Die Beschlussersetzungsklage ist begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
5. An den Wortlaut eines konkreten Klageantrags ist das Gericht nicht gebunden und abweichend von diesem ermächtigt, diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die nach billigem Ermessen notwendig sind, um dem Rechtsschutzziel des klagenden Eigentümers zu entsprechen.
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Online seit 12. August
IMRRS 2024, 0971![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2024 - 33 C 377/23
1. Die bloße Maßnahmewert-Überschreitung für Legionellen (100 KBE/100 ml) ist noch keine Tauglichkeitsbeeinträchtigung.
2. Ohne das Damoklesschwert einschränkender behördlicher Maßnahmen, wie z. B. Duschverbote o. Ä., kommt eine Mietminderung nicht in Betracht.
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IMRRS 2024, 0962
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG München, Urteil vom 29.02.2024 - 1293 C 18026/23 WEG
1. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (sog. Kopfprinzip), wurde durch das WEMoG weder neu eingeführt noch geändert, sondern bestand mit demselben Wortlaut auch schon vor dem 01.12.2020.
2. Dementsprechend bleibt die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach sich die Stimmkraft nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach der Größe des Miteigentumsanteils (sog. Wertprinzip) richtet, auch nach dem 01.12.2020 bestehen, da § 47 WEG nicht einschlägig ist.
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IMRRS 2024, 1042
![Rechtsanwälte Rechtsanwälte](/include/css/imr-online/zielgrp7/7gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 03.07.2024 - XII ZB 538/23
Reicht ein Rechtsanwalt über sein besonderes elektronisches Anwaltspostfach einen Schriftsatz, den ein anderer Rechtsanwalt verfasst, aber nicht qualifiziert elektronisch signiert hat, bei Gericht ein, ist dies nicht wirksam (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28.02.2024 - IX ZB 30/23, IBRRS 2024, 0907 = NJW 2024, 1660).*)
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Online seit 9. August
IMRRS 2024, 1017![Architekten und Ingenieure Architekten und Ingenieure](/include/css/imr-online/zielgrp6/6gr.jpg)
OLG Köln, Beschluss vom 10.08.2023 - 9 U 241/22
1. Der Architekt verletzt seine beruflichen Kardinalpflichten, wenn er bei der Planung der kompletten Instandsetzung eines Gebäudes, das älter als 40 Jahre ist, die Funktionstauglichkeit der vorhandenen Abdichtung nicht prüft und die sich aus der DIN 18195 ergebenden Abdichtungsanforderungen missachtet.
2. Das Haftpflichturteil entfaltet im nachfolgenden Deckungsprozess Bindungswirkung jedenfalls insoweit, als es um den Haftungstatbestand geht. Es ist im Deckungsprozess nicht mehr möglich, eine andere schadenverursachende Pflichtverletzung des Versicherungsnehmers zu Grunde zu legen als dies im Haftpflichtprozess geschehen ist (BGH, IBR 2004, 547).
3. Eine wissentliche Pflichtverletzung, die zum Ausschluss des Versicherungsschutzes führt, begeht nur der Versicherungsnehmer, der die verletzten Pflichten positiv kennt. Bedingter Vorsatz, bei dem er die in Rede stehende Verpflichtung nur für möglich hält, reicht dafür ebenso wenig aus wie fahrlässige Unkenntnis. Es muss vielmehr feststehen, dass der Versicherungsnehmer die Pflichten zutreffend gesehen hat und das Bewusstsein hatte, pflichtwidrig zu handeln.
4. Darlegungs- und beweispflichtig für die Verwirklichung der subjektiven Tatbestandsmerkmale des Risikoausschlusses ist der Versicherer. Er muss darlegen, der Versicherungsnehmer habe gewusst, wie er sich hätte verhalten müssen. Dies bedeutet, dass zunächst der Versicherer einen Sachverhalt vorzutragen hat, der auf eine Wissentlichkeit der Pflichtverletzung des Versicherungsnehmers zumindest hindeutet.
5. Der Vortrag weiterer zusätzlicher Indizien ist nach ständiger Rechtsprechung dann entbehrlich, wenn es sich um die Verletzung elementarer beruflicher Pflichten handelt, deren Kenntnis nach der Lebenserfahrung bei jedem Berufsangehörigen vorausgesetzt werden kann (hier bejaht). Diese Grundsätze gelten auch für den Direktanspruch gegen die Versicherung gem. § 115 VVG.
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IMRRS 2024, 1035
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Beschluss vom 30.06.2024 - 67 S 144/24
Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.*)
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Online seit 8. August
IMRRS 2024, 1034![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23
Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.*)
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IMRRS 2024, 1033
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23
Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23, Rz. 14, IMR 2024, 62 = NZM 2024, 42).*)
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IMRRS 2024, 0993
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Essen, Urteil vom 25.06.2024 - 2 O 51/23
1. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses kann auch dann vorliegen, wenn und soweit der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten i.S.d. § 601 Abs. 1 BGB trägt.
2. Jedoch handelt es sich dann um ein Mietverhältnis, sofern die Parteien den entsprechenden Betrag ernstlich als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen.
3. Jedenfalls eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist als Mietzahlung anzusehen.
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IMRRS 2024, 0826
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG München, Urteil vom 11.04.2024 - 1293 C 18170/23 WEG
1. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen.
2. Ein Negativbeschluss widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, das diesbezügliche Ermessen der Wohnungseigentümer also auf null reduziert wäre.
3. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt.
4. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern ein Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums wie z. B. Dachterrassen selbstständig erhalten muss. Insoweit spricht man von der Übertragung der Erhaltungslast.
5. Die Übertragung der Erhaltungslast muss klar und eindeutig sein, im Zweifel liegt ein bloßer Umlageschlüssel vor.
6. Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, so umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten.
7. Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann ihn (nur) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Durchführung der erforderlichen Maßnahmen verklagen.
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Online seit 7. August
IMRRS 2024, 0992![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 11.07.2024 - 49 C 410/23
1. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.
2. Der Vermieter hat die Belegeinsicht zu ermöglichen und damit an einer Terminsfindung mitzuwirken.
3. Der Mieter einer Wohnung in Hamburg ist nicht gehalten, die Belege am Hauptsitz der Verwaltung in Dresden einzusehen. Die Verwaltung muss vielmehr die Unterlagen in ihr Hamburger Büro verbringen.
4. Wird eine Aufrechnung erst im Prozess erklärt, obwohl sie bereits vorgerichtlich möglich gewesen wäre, können dem Aufrechnenden bei übereinstimmender Erledigungserkärung der Parteien die Prozesskosten auferlegt werden.
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IMRRS 2024, 0982
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LG Karlsruhe, Urteil vom 16.05.2024 - 11 S 122/23
1. Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt eine benachteiligende bauliche Veränderung dar.
2. Die Installation eines Klima-Splitgeräts geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.
3. Nur weil die Gemeinschaft Monoblock-Geräte inklusive Kernbohrungen durch die Außenfassade genehmigt hat, muss sie nicht auch Splitt-Geräte genehmigen.
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IMRRS 2024, 1014
![Allgemeines Zivilrecht Allgemeines Zivilrecht](/include/css/imr-online/zielgrp0/0gr.jpg)
BAG, Urteil vom 20.06.2024 - 2 AZR 213/23
Es besteht ein Beweis des ersten Anscheins, dass Bedienstete der Deutschen Post AG Briefe zu den postüblichen Zeiten zustellen.*)
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Online seit 6. August
IMRRS 2024, 0997![Bauhaftung Bauhaftung](/include/css/imr-online/zielgrp6/6gr.jpg)
KG, Urteil vom 30.06.2023 - 7 U 94/21
1. Die Versicherung kann beim versicherten Auftragnehmer Regress nehmen, wenn der Versicherungsvertrag Ausnahmen von einem vereinbarten Regressverzicht vorsieht und ein solcher Ausnahmetatbestand erfüllt ist (hier bejaht für grobe Fahrlässigkeit).
2. Für das Eingreifen eines Ausnahmetatbestandes zum Regressverzicht trägt der regressierende Versicherer nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast. Allerdings trifft den versicherten Auftragnehmer eine sekundäre Darlegungslast, detailliert und bauablaufgetreu zu der als grob fahrlässig in Streit stehenden Art der Ausführung vorzutragen.
3. Treten Rissbildungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit Bauarbeiten auf, die generell geeignet sind, Bodenerschütterungen auszulösen, streitet der Beweis des ersten Anscheins für die Ursächlichkeit.
4. Eine zufällige Schadensverlagerung als Voraussetzung für eine Drittschadensliquidation liegt vor, wenn die vertragswidrige Bauausführung des Auftragnehmers zu einem Vermögensschaden in Form von nachbarrechtlichen Ersatzansprüchen nicht beim Auftraggeber, sondern beim (personenverschiedenen) Bauherrn führt.
5. Enthält eine Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen, bleiben diese wirksam, auch wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen, wenn nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (blue-pencil-Test).
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IMRRS 2024, 0986
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024 - 58 C 111/22
Für den Einwand, die Treppenhausreinigung sei nicht sachgerecht erfolgt, weil das Treppenhaus nur oberflächlich durch Fegen und Wischen ohne Aufnahme der Fußmatten erfolgt sei, darüber hinaus die Reinigung auch deshalb unzureichend gewesen sei, weil Fensterbänke und Fenster sowie der Handlauf der Treppe nicht gereinigt worden seien, ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.
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IMRRS 2024, 1009
![Immobilien Immobilien](/include/css/imr-online/zielgrp4/4gr.jpg)
BGH, Urteil vom 21.06.2024 - V ZR 79/23
Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.*)
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Online seit 5. August
IMRRS 2024, 1007![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24
Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.*)
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IMRRS 2024, 1000
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23
1. Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre.*)
2. Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmittelbarer Anspruch des Neumieters gegen den Altmieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an den Neumieter.*)
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IMRRS 2024, 0965
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 16.01.2024 - 85 S 11/23 WEG
1. Hat ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme, kann die Gemeinschaft nicht deren Beseitigung verlangen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Maßnahme bereits vollumfänglich abgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMRRS 2023, 0513).
2. Sind die Sonnenkollektoren aufgrund einer davor liegenden Bepflanzung nicht zu sehen, liegt keine Benachteiligung der anderen Eigentümer vor.
3. Wird die Bepflanzung nachträglich durch die Gemeinschaft entfernt, bleibt die bauliche Maßnahme dennoch rechtmäßig. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme.
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Online seit 2. August
IMRRS 2024, 0968![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 21.12.2023 - 36 S 659/22 WEG
Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.
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IMRRS 2024, 0984
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 19.06.2024 - 539 C 2/24
1. Bei Beschlussfassungen über den Abschluss von Verträgen muss der wesentliche Vertragsinhalt den Wohnungseigentümern bekannt gemacht sein.
2. Bei der Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt ein Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (aktuelle) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.
3. Wird eine Sonderumlage beschlossen, muss deren Zweck ausdrücklich oder konkludent bestimmt sein.
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Online seit 1. August
IMRRS 2024, 0990![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 24.07.2024 - 711 C 17/24
1. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen.*)
2. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und gegebenenfalls ergreifen.*)
3. Kommunale Wohnungsunternehmen können zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer Ersatzwohnung verpflichtet sein, um eine nachhaltige Hausfriedensstörung zu beseitigen.*)
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IMRRS 2024, 0920
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Charlottenburg, Urteil vom 26.06.2024 - 211 C 33/23
1. Wird dem Prozessbevollmächtigten des Mieters die Schriftsatzkündigung direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, ist die Einhaltung der Schriftform gewahrt.
2. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich des Beklagten bzw. seines Bevollmächtigten handelt.
3. Das Bedürfnis des Bruders des Vermieters, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Vermieter selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund.
4. Der Vermieter muss dem Mieter keine nur angemietete und vom Vermieter selbst als Atelier genutzte Wohnung als Alternativwohnung anbieten.
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Online seit 31. Juli
IMRRS 2024, 0929![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024 - 33052 C 64/24
1. Formell wirksam erteilte Betriebskostenabrechnungen können bei einer Rückstandshöhe, die zwei Monatsmieten übersteigt, zur Kündigung Anlass geben.
2. Die Kündigung wegen dieses Rückstands ist kein "einfach gelagerter" RVG-Fall!
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IMRRS 2024, 0987
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp7/7gr.jpg)
OLG Stuttgart, Beschluss vom 08.05.2024 - 10 W 22/24
Die Ablehnung eines Antrags auf ergänzende oder erläuternde schriftliche Begutachtung ist nicht beschwerdefähig, weil der entsprechenden Entscheidung des Gerichts kein Gesuch i.S.v. § 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zugrunde liegt (Aufgabe der Rechtsprechung des Senats, Beschluss vom 02.01.2014 - 10 W 34/13, IBRRS 2014, 1130 = IMRRS 2014, 0566).*)
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Online seit 30. Juli
IMRRS 2024, 0985![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Leverkusen, Urteil vom 17.05.2024 - 22 C 157/23
Wer sein elektrisches Auto an einer Gemeinschaftssteckdose auflädt, liefert damit nicht unbedingt einen fristlosen Kündigungsgrund.
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Online seit 29. Juli
IMRRS 2024, 0958![Bauträger Bauträger](/include/css/imr-online/zielgrp3/3gr.jpg)
OLG Frankfurt, Urteil vom 09.01.2023 - 29 U 176/20
1. Ein Bauträger verstößt gegen § 3 Abs. 1 MaBV, wenn er vor Entgegennahme der Zahlungen der Käufer für eine nach Genehmigungserteilung umgeplante tragende Wand keine Nachtragsgenehmigung bzw. eine Erklärung des zuständigen Bauamts eingeholt hat, dass unter Ermessensgesichtspunkten von der Durchführung eines Genehmigungsverfahrens abgesehen werden soll.
2. Besteht ein Bauvorhaben aus einem genehmigungspflichtigen Teil (hier: Einfamilienhaus) und einem für sich genommen genehmigungsfreien Teil (hier: Umplanung einer tragenden Wand), ist das Vorhaben insgesamt genehmigungspflichtig, wenn beide Teile im Zusammenhang stehen.
3. Die MaBV gebietet nicht die Einholung einer Baugenehmigung oder der Bestätigung, sondern verbietet lediglich die Entgegennahme von Vermögenswerten ohne Vorliegen der in § 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV geregelten Voraussetzungen.
4. Hätte den Käufer derselbe Finanzierungsaufwand getroffen, wenn der Bauträger seiner Verpflichtung, vor Entgegennahme der Kaufpreisraten eine Bestätigung des Bauamts einzuholen, nachgekommen wäre, fehlt es an einem kausalen Schaden.
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IMRRS 2024, 0963
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2023 - 233 C 243/23
1. Damit eine Kündigung wegen Schonfristzahlung unwirksam wird, ist erforderlich, dass die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete/Nutzungsentschädigung bzw. Kaution bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt wird.
2. Die über mehrere Monate andauernde Zahlungsunpünktlichkeit ist eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.
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IMRRS 2024, 0978
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.05.2024 - 22 C 50/23 WEG
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird; eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende elektronische Kommunikationssystem oder die Anforderungen an Hard- und Software.
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IMRRS 2024, 0977
![Allgemeines Zivilrecht Allgemeines Zivilrecht](/include/css/imr-online/zielgrp0/0gr.jpg)
LG Würzburg, Urteil vom 10.06.2024 - 73 O 2247/23
1. Eine Anspruch auf Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage setzt zunächst eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage nach Vertragsschluss voraus. Die Corona-Pandemie stellt eine schwerwiegende Änderung der Geschäftsgrundlage dar.
2. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Weitere Voraussetzung ist, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
3. Wird der Vertrag im Anschluss an ein Vergabeverfahren geschlossen, sind die Parteien aufgrund der Regelungen und Restriktionen des Vergaberechts wesentlich weniger frei in ihrer Vertragsgestaltung als ohne ein derartiges Verfahren. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der Vertrag entweder mit demselben Inhalt oder gar nicht geschlossen worden wäre.
4. Im Rahmen der Corona-Pandemie und im Rahmen der allgemeinen Risiken ist ein entgangener Gewinn von 26 % innerhalb eines Zwei-Jahres-Zeitraumes zumutbar.
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Online seit 26. Juli
IMRRS 2024, 0972![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp4/4gr.jpg)
AG Hildburghausen, Urteil vom 22.05.2024 - 21 C 133/23
Wird eine Wohnungseingangstür im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes beschädigt, hat grundsätzlich der Vermieter der Wohnung für eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Tür zu sorgen.
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IMRRS 2024, 0970
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG Kaufbeuren, Urteil vom 27.06.2024 - 5 C 1012/23 WEG
1. Macht sich ein Wohnungseigentümer einer schweren Pflichtverletzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder anderen Wohnungseigentümern schuldig, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar. Für eine Entziehung des Wohnungseigentums ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit den störenden Wohnungseigentümern höher zu bewerten ist als das Interesse der störenden Wohnungseigentümer am Erhalt ihres Wohnungseigentums.
2. Wird trotz Abmahnung ein Schrebergarten jahrelang nicht gepflegt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Wohnungseigentümer das Eigentum daran entziehen.
3. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilseigentum zu, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem störenden Bruchteilseigentümer seinen Anteil am Wohnungseigentum isoliert entziehen. Eine Entziehung des kompletten Wohnungseigentums und damit auch der Bruchteile der nicht störenden Bruchteilseigentümer, ist nicht erforderlich.
IMRRS 2024, 0973
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp7/7gr.jpg)
BGH, Urteil vom 15.05.2024 - VIII ZR 52/23
1. Zur Frage der Wirksamkeit der Einlegung eines Rechtsmittels durch Einreichung einer mit einer einbettenden Signatur ("enveloping signature") versehenen Rechtsmittelschrift.*)
2. Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 279/21, Rz. 47, IBRRS 2022, 1734 = IMRRS 2022, 0716 = WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10.10.2023 - VIII ZR 45/22, Rz. 35, IBRRS 2023, 3602 = IMRRS 2023, 1663).*)
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Online seit 25. Juli
IMRRS 2024, 0964![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LG Bamberg, Urteil vom 22.12.2023 - 41 S 21/23 WEG
Die Wohnungseigentümer müssen sich bei der Beschlussfassung darüber bewusst sein, dass sie einen von dem bislang geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Regelung treffen. Ansonsten ist der Beschluss unwirksam.
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IMRRS 2024, 0806
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 17425/23 WEG
1. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle.
2. Ein Beschluss, den Waschplatz nebst Ölabscheider in der Tiefgarage stillzulegen, stellt eine den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums konkretisierende Gebrauchsregelung i.S.d. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar und keinen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG abändernden Gebrauchsentzug.
3. Grundsätzlich ist der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich, es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält andere Regelungen mit Vereinbarungscharakter.
4. Bezeichnungen in der Teilungserklärung stellen im Zweifel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.
5. Beim Beschluss über die Vergabe größerer Aufträge zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder über die Bestellung eines neuen Verwalters oder sonstiger Maßnahmen ist den Wohnungseigentümern zwar ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen, jedoch verstößt ein entsprechender Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere, i.d.R. mindestens drei, Konkurrenzangebote eingeholt worden sind.
6. Die Betragsgrenze, ab der zwingend Vergleichsangebote einzuholen sind, ist nicht starr festzusetzen, sondern es sind in jedem Einzelfall die konkreten Umstände, wie etwa die Größe der Gemeinschaft, ihre finanzielle Lage, die Belastung des Einzelnen und der Schutz des Einzelnen und der Mehrheit vor Fremdbestimmung durch die Verwaltung gegeneinander abzuwägen.
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Online seit 24. Juli
IMRRS 2024, 0961![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 139/23
1. Seit dem 01.12.2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren.*)
2. Solange eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage den geltenden Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden.*)
3. Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können. Will ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage erreichen, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag zu stellen.*)
IMRRS 2024, 0948
![Bauvertrag Bauvertrag](/include/css/imr-online/zielgrp6/6gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2023 - 5 U 155/22
1. Als Schaden ersatzfähig sind alle notwendigen Aufwendungen, also alle Kosten, die der Auftraggeber als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr im Zeitpunkt der Beauftragung des Dritten für angemessen halten durfte, wobei es sich um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln muss. Hat der Geschädigte sich sachkundig beraten lassen, kann er regelmäßig die Fremdnachbesserungskosten verlangen, die ihm aufgrund dieser Beratung entstanden sind.
2. Das mit der sachkundig begleiteten Beurteilung einhergehende Risiko einer Fehleinschätzung trägt der Auftragnehmer. Der Auftragnehmer hat die Kosten selbst dann zu erstatten, wenn sich die zur Mängelbeseitigung ergriffenen Maßnahmen im Nachhinein als nicht erforderlich erweisen.
3. Der Erstattungsanspruch des Auftraggebers ist erst dann gemindert, wenn die Grenzen des von ihm für erforderlich haltbaren Aufwandes überschritten sind und er bei der Auswahl des Drittunternehmers die erforderliche Sorgfalt nicht beachtet hat.
4. Der zwischen dem Geschädigten - respektive seiner Versicherung - und einem Gutachter geschlossene Gutachtervertrag zur Ermittlung der Anspruchshöhe entfaltet Schutzwirkung zu Gunsten der regulierungspflichtigen Haftpflichtversicherung.
5. Für die Einbeziehung in den Schutzbereich genügt es, wenn für den Gutachter erkennbar war, dass seine Ausarbeitung einer letztlich zahlungsverpflichteten Versicherung vorgelegt werden wird, denn damit ist die Schutzpflicht hinreichend überschaubar und klar abgegrenzt.
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IMRRS 2024, 0898
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2024 - 33 C 3020/23
1. Ein materiell-rechtlicher Fehler kann vorliegen, wenn durch die gewerbliche Nutzung "erhebliche Mehrkosten" entstehen.
2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Ausnahmefall des Vorliegens einer erheblichen Mehrbelastung durch die gemeinsame Erfassung trifft den Mieter.
3. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben lediglich Kopien oder eingescannte Belege statt der Originalbelege vorlegen.
4. Dies ist bei einer papierlosen Büroverwaltung, die auch von den Dienstleistern nur Belege in digitaler Form erhält, der Fall.
Online seit 23. Juli
IMRRS 2024, 0630![Bauträger Bauträger](/include/css/imr-online/zielgrp3/3gr.jpg)
OLG Köln, Beschluss vom 02.11.2021 - 7 U 173/20
1. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Der Besteller ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die Bauleistung fertig gestellt ist und allenfalls unwesentliche Mängel aufweist.
2. Ob ein Mangel wesentlich ist und deshalb zur Verweigerung der Abnahme berechtigt, hängt von Art und Umfang des Mangels und seinen Auswirkungen ab. Das lässt sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilen. Auch bloß optische Beeinträchtigungen können das Maß des Zumutbaren überschreiten.
3. Die Gestaltung einer mittig gelegenen, 280 qm umfassenden Innenhoffläche mit einer wassergebundenen Decke anstelle einer Rasenfläche stellt einen wesentlichen Mangel dar.
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IMRRS 2024, 0953
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 05.06.2024 - VIII ZR 150/23
Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über.*)
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IMRRS 2024, 0952
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 17.05.2024 - 63 S 193/23
1. Ein wiederholter Parkverstoß (Behinderung der Garagenzufahrt) durch den Mieter ist eine Eigentumsstörung und nicht eine Verletzung des Mietvertrags oder eine Störung des Hausfriedens, und damit kein Kündigungsgrund.
2. Das Gleiche gilt für behauptete Straftaten des Mieters ohne Bezug zum Mietverhältnis, wenn nicht ein besonderer Ausnahmefall wie bei einem Schwerstverbrechen vorliegt.
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IMRRS 2024, 0956
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp7/7gr.jpg)
LG Darmstadt, Urteil vom 08.07.2024 - 18 O 54/23
Erstmaliges Bestreiten entscheidungserheblichen Vortrags rund eine Woche vor einem Termin kann verspätet i.S.v. § 296 Abs. 1 ZPO sein.*)
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Online seit 22. Juli
IMRRS 2024, 0943![Allgemeines Zivilrecht Allgemeines Zivilrecht](/include/css/imr-online/zielgrp0/0gr.jpg)
EuGH, Urteil vom 11.07.2024 - Rs. C-279/23
Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16.02.2011 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr ist dahin auszulegen, dass er einer Praxis der nationalen Gerichte entgegensteht, die darin besteht, Klagen auf Zahlung des in dieser Bestimmung vorgesehenen Mindestpauschalbetrags als Entschädigung für Beitreibungskosten mit der Begründung abzuweisen, dass der Zahlungsverzug des Schuldners nicht erheblich sei oder dass der Betrag, mit dem der Schuldner in Verzug geraten sei, gering sei.*)
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IMRRS 2024, 0944
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.07.2024 - 2-13 S 15/24
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht eine Kostenverteilung nach dem Objektprinzip auch dann, wenn die abzurechnenden Kosten unabhängig von der Wohnungsgröße und dem Wert der Wohnung anfallen.*)
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IMRRS 2024, 0947
![Wohnungseigentum Wohnungseigentum](/include/css/imr-online/zielgrp2/2gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.07.2024 - 980b C 3/24 WEG
Steht in der Einladung "Entlastung der Verwaltung R", in der Überschrift des Beschlusses aber "Entlastung der Verwaltung A" und im Beschluss selbst dann "Die anwesenden Eigentümer stimmen für die Entlastung der Hausverwaltung R", ist er wegen Perplexität als nichtig anzusehen, weil es an einer vollziehbaren Regelung überhaupt fehlt.
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