Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile zum Wohnungseigentum

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 9. Juli

IMRRS 2024, 0872

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.06.2024 - 4 U 183/22

1. Der Wert des Beschwerdegegenstands bemisst sich im Fall der Einlegung der Berufung gegen die Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des titulierten Anspruchs erfordert, nicht aber nach dem Wert des Auskunftsanspruchs.

2. Fehlen - in atypischer Weise - in einem Vertrag über Wärmecontracting nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts, müssen solche Angaben in der Abrechnung gemacht werden, da der Wärmecontractor andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. In diesem Fall muss der Wärmecontractor in der Abrechnung auch nähere Angaben zum Vorwegabzug machen.

3. Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenVO stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann.

4. Weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe (6,68 m gegenüber 3,5 m sonst) auf, betragen die Flächen mit großer Raumhöhe aber weniger als 3% der Gesamtfläche, wird die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig.

5. Das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot der Heizkostenabrechnung findet beim Wärmecontracting einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung.

 Volltext

Online seit 8. Juli

IMRRS 2024, 0889

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2024 - 2-13 S 6/24

Wird in dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug genommen, ist es weiterhin nicht erforderlich, dass den Eigentümern vor oder bei der Beschlussfassung sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorgelegt werden.*)

 Volltext

Online seit 5. Juli

IMRRS 2024, 0871

AG Langen, Urteil vom 22.05.2024 - 58 C 174/20

1. Unterlässt ein Verwalter die Anmeldung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung eines Sondereigentums, so haftet er der Gemeinschaft für den dadurch entstandenen Schaden.

2. Dieser Schaden beläuft sich auf bis zu 5% des Verkehrswerts, wenn die Wohnung mit Grundschulden zu Lasten Dritter belastet ist.

3. Die Verpflichtung des Verwalters zum Ersatz des Schadens besteht Zug um Zug gegen Abtretung der titulierten Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Sondereigentümer

 Volltext

Online seit 2. Juli

IMRRS 2024, 0833

AG München, Urteil vom 18.03.2024 - 132 C 17221/22

Wenn sich eine Duplexgarage auch ohne deren absichtliche Betätigung gleichsam "von selbst" aufgrund der Synchronisierung mit anderen Parkplätzen bewegt, ist eine besondere Warnungen der Nutzer erforderlich.

 Volltext


IMRRS 2024, 0846

LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 29.02.2024 - 2 Sa 205/23

Eine vom Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. Ein Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht in diesem Fall nicht.*)

 Volltext

Online seit 1. Juli

IMRRS 2024, 0849

AG Eutin, Urteil vom 17.10.2023 - 29 C 22/22

Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer zu Beiratsmitgliedern gewählt werden, ohne dass sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder anderen Vorschriften ergäbe, dass die wählbaren Wohnungseigentümer auf natürliche Personen beschränkt wären. Die bisher vertretene Auffassung, wonach statt der juristischen Person deren Vertretungsorgan zum Beirat bestellt werden soll, widerspricht dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG, ohne dass hierfür ein Erfordernis besteht.

 Volltext


IMRRS 2024, 0590

AG München, Urteil vom 31.08.2023 - 1293 C 11654/22 WEG

1. Die Prüfung von Abrechnungen durch den Beirat gem. § 29 Abs. 3 WEG bedeutet, dass es (lediglich) um die rechnerische Richtigkeit geht, dass nämlich z. B. die Zahlen in der Abrechnung selbst und in zu Grunde liegenden Belegen übereinstimmen. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen.

2. Gegenstand der Beschlüsse über die Jahresabrechnungen sind nur die Abrechnungsspitzen aus den Einzelabrechnungen; die Jahresabrechnung selbst ist als Rechenwerk nicht mehr Gegenstand des Beschlusses.

3. Da nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung über Vorschüsse oder Nachschüsse sind, erfordert die Darlegung eines Beschlussmangels, dass der Anfechtungskläger innerhalb der Begründungsfrist die fehlerhafte Ermittlung der ihn treffenden Zahlungspflichten darlegen muss.

 Volltext

Online seit 28. Juni

IMRRS 2024, 0656

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 12989/22 WEG

1. Für die Beurteilung der Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind nur solche tatsächlichen Umstände und Ereignisse relevant, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest objektiv bereits vorlagen.

2. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger, gegen die Bestellung eines Verwalters sprechender Grund vorliegt, sind strengere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters.

3. Vor einer Beschlussfassung über größere Sanierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich mehrere Kostenangebote erholt werden, um den Wohnungseigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu geben.

4. Dient eine Wohnungseigentumseinheit nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.

 Volltext

Online seit 27. Juni

IMRRS 2024, 0832

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2024 - 915 C 2171/23

Beschlüsse über die Genehmigung von sog. Balkonkraftwerken und Split-Klimaanlagen müssen die näheren Umständen des jeweils konkreten Einbaus des Gerätes enthalten. Insbesondere muss den Wohnungseigentümern klar sein, welche Auswirkungen das konkrete Gerät auf das optische Erscheinungsbild und auf die Immissionen hat.*)

 Volltext

Online seit 21. Juni

IMRRS 2024, 0562

AG München, Urteil vom 19.07.2023 - 1295 C 396/23 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen unzureichender Bestimmtheit nur nichtig, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet.

2. Wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung von einem Fachmann beraten, liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.

 Volltext

Online seit 20. Juni

IMRRS 2024, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.01.2024 - 29 C 8/23 WEG

Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen für die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG nicht.*)

 Volltext

Online seit 19. Juni

IMRRS 2024, 0800

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 603/23

1. Ob eine beschlossen Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen.*)

2. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.*)

 Volltext


IMRRS 2024, 0626

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.05.2024 - 980a C 31/23 WEG

1. Um das (Nicht-)Vorliegen eines "wichtigen Grunds" für die Ablehnung einer Umnutzung zu prüfen und die Beschlussfassung auf eine ausreichende Tatsachengrundlage zu stellen (als Voraussetzung für eine ermessensfehlerfreie Entscheidung), bedarf es der umfassenden Information der Wohnungseigentümer über das Vorhaben und seine Auswirkungen auf die übrigen Eigentümer sowie das gemeinschaftliche Eigentum.

2. Hängt die konkrete Nutzung der Einheit im Wesentlichen auch von den baulichen Gegebenheiten ab, muss der Eigentümer den übrigen Eigentümern - rechtzeitig - ein zustimmungsfähiges Substrat vorlegen, aus dem hervorgeht, wie genau und in welchem Ausmaß die Räume in seiner drei Etagen umfassenden Einheit umgebaut und anschließend genutzt werden sollen, einschließlich der Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums (wie Treppenhäuser und Aufzug).

3. Entsprechendes kann naturgemäß nur nach Maßgabe bereits erteilten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erfolgen, weswegen der Eigentümer auch diese - geschlossen - den übrigen Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen muss.

4. Es reicht indes nicht aus, lediglich im Rechtsstreit zu versichern, bereits über entsprechende Genehmigungen zu verfügen, in diese bei Bedarf Einsicht zu geben, im Widerrufsfall (oder bei einer Versagung noch nicht beantragter Genehmigungen) Rückbaumaßnahmen zu veranlassen und die beabsichtigte Nutzung als "Privatklinik" zu unterlassen.

 Volltext

Online seit 18. Juni

IMRRS 2024, 0795

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 48/23

1. Ein Beschluss über eine Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die auf konkreten Tatsachen beruhende Gefahr besteht, dass Eigentümer hierdurch ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.*)

2. Wird einem Eigentümer der Einbau eines technischen Geräts gestattet (hier Klimaanlage), sind insoweit nicht nur die Nachteile durch den unmittelbaren Einbau zu berücksichtigen, sondern auch die Nachteile, die bei einem bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erwarten sind. Die Gemeinschaft hat ggf. durch Auflagen sicherzustellen, dass der Gebrauch nicht zu Beeinträchtigungen i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG führt.*)

 Volltext