Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 1. April

IMRRS 2025, 0405

KG, Urteil vom 14.03.2025 - 21 U 202/24

1. Der Eigentümer eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks kann weiterhin über sein Grundstück in der ihm richtig erscheinenden Weise verfügen, solange dadurch nicht die Grunddienstbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt wird.*)

2. Das Anbringen von Straßenschwellen auf einer Privatstraße kann verhältnismäßig sein, um der generell-abstrakten Gefahr eines Fahrens mit überhöhter Geschwindigkeit vorsorglich entgegen zu wirken.*)

3. Fußgänger, Radfahrer und Fahrzeugführer haben die mit der Überwindung von maßvollen Bodenschwellen verbundenen Beeinträchtigungen im Grundsatz hinzunehmen. Verkehrsteilnehmer mit besonderen Anforderungen können allenfalls verlangen, dass ihren Anliegen durch gesonderte Maßnahmen Rechnung getragen wird.*)

4. Ein Anspruch auf Entfernung von Überwachungskameras besteht nicht, wenn die Sorge eines Nachbarn, vermeintlich überwacht zu werden, allein auf einem Nachbarschaftsstreit beruht, ohne dass objektive Anhaltspunkte diesen Verdacht belegen.*)

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Online seit 31. März

IMRRS 2025, 0424

OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025 - 11 U 69/24

1. Beim Abschluss eines reinen Verkäufermaklervertrags richtet sich dessen Formbedürftigkeit gem. § 656a BGB ausschließlich danach, ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.*)

2. Abgrenzung gegenüber BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24, IBRRS 2025, 0705 = IMRRS 2025, 0333.*)

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Online seit 28. März

IMRRS 2025, 0406

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründen Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

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Online seit 27. März

IMRRS 2025, 0383

LG Gießen, Urteil vom 14.06.2024 - 2 O 135/23

1. Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.

2. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

3. Meldet sich ein Kunde auf das Inserat eines Makler bei diesem und antwortet dann ein anderer Makler, benutzt hierbei aber die Daten des inserierenden Maklers, darf der Kunde davon ausgehen, dass der inserierende Makler sein Vertragspartner wird und der andere nur ein (freier) Mitarbeiter oder Subunternehmer des inserierenden Maklers ist.

4. Das Textformerfordernis i.S.d. § 656a BGB hat nichts an der Möglichkeit geändert, konkludente Maklerverträge zu schließen.

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Online seit 26. März

IMRRS 2025, 0402

EuGH, Urteil vom 27.02.2025 - Rs. C-674/23

Art. 15 Abs. 3 Richtlinie 2006/123/EG ist im Licht der Art. 16 und 38 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die hinsichtlich des Kaufs oder der Miete eines Einfamilienhauses, einer Wohnung oder einer Wohneinheit durch eine natürliche Person eine Deckelung der Provision für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung vorsieht, und zwar

- beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie mit einem Vertragswert von mindestens 10.000 Euro auf 4% des vertraglich vereinbarten Preises und

- bei einer Miete bzw. Vermietung auf 4% des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, mit einer Obergrenze jedoch in Höhe des Betrags einer Monatsmiete,

nicht entgegensteht, sofern diese Regelung nicht über das hinausgeht, was zur Erreichung der mit ihr verfolgten Ziele erforderlich ist, und es keine anderen, weniger einschneidenden Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen.*)

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Online seit 20. März

IMRRS 2025, 0377

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 153/23

1. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann.*)

2. Verwendungen sind alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung i.S.v. § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 26.02.1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).*)

3. Für die Nützlichkeit einer Verwendung i.S.v. § 996 BGB ist allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.*)

4. Ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer ist ausgeschlossen.*)

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Online seit 18. März

IMRRS 2025, 0335

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

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Online seit 13. März

IMRRS 2025, 0324

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 130/24

1. Grundsätzlich kann ein Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung einer ohne dingliche Berechtigung in seinem Grundstück verlaufenden fremden Abwasserleitung verlangen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Duldungspflicht, insbesondere aufgrund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, besteht.*)

IMRRS 2025, 0334

BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 138/24

1. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB erfasst nicht nur Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander, sondern jegliche Art vertraglicher Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.*)

2. Haben sich die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, bleibt die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht i.S.d. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.*)

3. Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt.*)

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IMRRS 2025, 0333

BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24

1. Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.*)

2. Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden sind.*)

3. Die Vorschrift des § 656c BGB, die lediglich den Fall des Abschlusses von Maklerverträgen zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regelt, ist entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt.*)

Online seit 12. März

IMRRS 2025, 0325

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 15/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.*)

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Online seit 11. März

IMRRS 2025, 0317

BFH, Urteil vom 05.12.2024 - V R 16/22

1. Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.*)

2. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i.S.d. § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.*)

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