Immobilien- und Mietrecht.
Hervorzuhebende Urteile zum Wohnbau
Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 18.07.2024 im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit 23. September
IMRRS 2024, 1173OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.12.2023 - 21 U 90/23
1. Bei Umwandlung eines Altbaus in Eigentumswohnungen und anschließender Veräußerung dieser Wohnungen können "neu errichtete Objekte" vorliegen, wenn den Unternehmer eine Herstellungspflicht trifft, die nach Umfang und Bedeutung mit der Neuherstellung vergleichbar ist.
2. Ein Vorbehalt bei der Abnahme wegen Mängeln ändert nichts daran, dass die Abnahme erklärt ist und die Erfüllungswirkungen grundsätzlich eintreten.
3. Die "vollständige Fertigstellung" ist weder mit der Abnahme noch der Abnahmereife gleichzusetzen. Verwenden die Parteien einen von der Abnahme verschiedenen Begriff, kann die Auslegung ergeben, dass sie damit von der gesetzlichen Regelung abweichen wollten.
4. Die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs setzt auch eine Abnahme des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums in seiner Gesamtheit (hier: hinsichtlich Alt- und Neubau) voraus.
5. Soweit nicht der Besteller selbst, sondern Dritte das Werk abnehmen, wirkt dies nur dann zu Lasten des Bestellers, wenn diesem die Abnahme durch den Dritten zuzurechnen ist. Dies bestimmt sich in entsprechender Anwendung der Regeln über die Stellvertretung.
6. Abnahmereife liegt erst vor, wenn das Werk vollständig und ohne wesentliche Mänge hergestellt ist. Ein Mangel ist unwesentlich, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäße Erfüllung zu akzeptieren und sich mit den Mängelrechten zu begnügen. Hierbei ist die Unwesentlichkeit grundsätzlich eng auszulegen.
7. Als ungeschriebene Anspruchsvoraussetzung der Abnahmereife muss der Unternehmer den Besteller zur Abnahme auffordern. Der Besteller muss ein Werk nicht abnehmen, das der Unternehmer ihm nicht angeboten hat. Bereits begriffsnotwendig scheidet eine unberechtigte Abnahmeverweigerung aus, wenn es zuvor kein entsprechendes Abnahmeverlangen gegeben hat.
VolltextOnline seit 20. September
IMRRS 2024, 1181KG, Urteil vom 16.07.2024 - 21 U 131/23
1. Stellt ein Bauträger eine in Eigentumswohnungen aufgeteilte Wohnanlage nicht fertig, können ihn die Erwerber der Wohnungen auf Herbeiführung dieses Erfolgs in Natur in Anspruch nehmen.*)
2. Für die Zulässigkeit und Bestimmtheit eines solchen Klageantrags genügt es, wenn das vom Bauträger geforderte Endergebnis durch Bezugnahme auf die Vertragsbestandteile, insbesondere die Baubeschreibung und die Teilungserklärung, definiert wird. Der aktuelle Bautenstand des Vorhabens muss jedenfalls im Erkenntnisverfahren nicht vorgetragen werden.*)
3. Eine Klage auf Fertigstellung in Natur muss nicht zwingend sämtliche noch fehlende Bauleistungen umfassen. Die Erwerber können auch eine Teilklage gegen den Bauträger erheben, die sich auf einzelne abtrennbare Leistungen beschränkt.*)
VolltextOnline seit 4. September
IMRRS 2024, 1132BGH, Urteil vom 25.07.2024 - VII ZR 84/21
Die durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) veranlasste ergänzende Vertragsauslegung im Verhältnis des leistenden Bauunternehmers zum Leistungsempfänger (Bauträger) wird nicht dadurch beeinflusst, dass es - etwa wegen eingetretener Festsetzungsverjährung - nicht mehr zu einer Steuerfestsetzung kommen wird und der Bauunternehmer daher keine Umsatzsteuer mehr an den Fiskus abführen muss.*)
VolltextOnline seit 23. August
IMRRS 2024, 1083OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2022 - 29 U 62/21
1. Die Klausel in einem vom Bauträger vorformulierten Bauträgervertrag, wonach der Erwerber dem Bauträger bei Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins eine angemessene Nachfrist von zumindest zwei Monaten schriftlich zu setzen hat, ist intransparent und benachteiligt den Erwerber angesichts des kalendarisch bestimmten Leistungszeitpunkts unangemessen.
2. Um einen Annahmeverzug des Erwerbers mit einer fertig gestellten Leistung darzulegen, muss der Bauträger vortragen, wann welcher Leistungsstand erreicht wurde. Der Vortrag, die Leistung sei abnahmereif, reicht jedenfalls dann nicht aus, wenn der Erwerber durch Privatgutachten zahlreiche Mängel der Bauleistung dokumentiert hat.
3. Im Bauträgervertrag trägt der Bauträger das Baugrundrisiko. Wird das Bauvorhaben nicht termingerecht fertig gestellt, entlastet das Vorhandensein von felsigem Baugrund den Bauträger deshalb nicht.
VolltextOnline seit 29. Juli
IMRRS 2024, 0958OLG Frankfurt, Urteil vom 09.01.2023 - 29 U 176/20
1. Ein Bauträger verstößt gegen § 3 Abs. 1 MaBV, wenn er vor Entgegennahme der Zahlungen der Käufer für eine nach Genehmigungserteilung umgeplante tragende Wand keine Nachtragsgenehmigung bzw. eine Erklärung des zuständigen Bauamts eingeholt hat, dass unter Ermessensgesichtspunkten von der Durchführung eines Genehmigungsverfahrens abgesehen werden soll.
2. Besteht ein Bauvorhaben aus einem genehmigungspflichtigen Teil (hier: Einfamilienhaus) und einem für sich genommen genehmigungsfreien Teil (hier: Umplanung einer tragenden Wand), ist das Vorhaben insgesamt genehmigungspflichtig, wenn beide Teile im Zusammenhang stehen.
3. Die MaBV gebietet nicht die Einholung einer Baugenehmigung oder der Bestätigung, sondern verbietet lediglich die Entgegennahme von Vermögenswerten ohne Vorliegen der in § 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV geregelten Voraussetzungen.
4. Hätte den Käufer derselbe Finanzierungsaufwand getroffen, wenn der Bauträger seiner Verpflichtung, vor Entgegennahme der Kaufpreisraten eine Bestätigung des Bauamts einzuholen, nachgekommen wäre, fehlt es an einem kausalen Schaden.
VolltextOnline seit 23. Juli
IMRRS 2024, 0630OLG Köln, Beschluss vom 02.11.2021 - 7 U 173/20
1. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Der Besteller ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die Bauleistung fertig gestellt ist und allenfalls unwesentliche Mängel aufweist.
2. Ob ein Mangel wesentlich ist und deshalb zur Verweigerung der Abnahme berechtigt, hängt von Art und Umfang des Mangels und seinen Auswirkungen ab. Das lässt sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilen. Auch bloß optische Beeinträchtigungen können das Maß des Zumutbaren überschreiten.
3. Die Gestaltung einer mittig gelegenen, 280 qm umfassenden Innenhoffläche mit einer wassergebundenen Decke anstelle einer Rasenfläche stellt einen wesentlichen Mangel dar.
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