Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 3. März

IMRRS 2025, 0274

BGH, Beschluss vom 25.02.2025 - VIII ZR 143/24

Zur Frage, ob dem Verbraucher beim Abschluss eines Fernabsatzvertrags in einer von der Musterwiderrufsbelehrung in Teilen abweichenden Widerrufsbelehrung zusätzlich eine (hier auf der Internet-Seite des Unternehmers zugängliche) Telefonnummer des Unternehmers mitgeteilt werden muss, wenn in der Widerrufsbelehrung als Kommunikationsmittel beispielhaft dessen Postanschrift und E-Mail-Adresse genannt werden.*)

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IMRRS 2025, 0272

OLG Koblenz, Beschluss vom 07.02.2024 - 12 U 713/21

1. Die Erhebung einer Klage hemmt die Verjährung nur für Ansprüche in der Gestalt und in dem Umfang, wie sie mit der Klage geltend gemacht werden. Der Umfang der Hemmung wird somit grundsätzlich durch den Streitgegenstand bestimmt.

2. Der Streitgegenstand wird wiederum bestimmt durch den Klageantrag, in dem sich die von dem Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert und den Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund) aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet.

3. Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen verhält es sich so, dass die wegen einer Pflichtverletzung erhobene Klage nicht die Verjährung hemmt wegen einer anderen Pflichtverletzung. Bei Schadensersatzansprüchen erstreckt sich die Hemmung zudem nicht auf andere, nicht eingeklagte Schadensfolgen.

4. Ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung und ein Anspruch auf Kündigungsvergütung nach § 649 BGB werden - beruhend auf dem gleichen Werkvertrag - verjährungsrechtlich als selbstständig behandelt.

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IMRRS 2025, 0234

VG München, Urteil vom 26.08.2024 - M 8 K 22.6303

1. Einzelne Sondereigentümer können gem. § 13 Abs. 1 Halbs. 2 WEG baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung ihres Sondereigentums im Raum steht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot das Sondereigentum betrifft (wie VGH Bayern, ZWE 2013, 382 Rz. 5 f.).

2. Der einzelne Sondereigentümer kann baurechtliche Nachbarrechte nur insoweit geltend machen kann, als sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird. Das ist nicht der Fall, wenn lediglich Rechte betroffen sind, die gem. § 9a Abs. 2 WEG einheitlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, weil sie im Gemeinschaftseigentum wurzeln oder eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Dies umfasst die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum (wie OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.10.2023 - 10 S 25.23, IMRRS 2023, 1366).

3. Auf den Gebietserhaltungsanspruch kann sich ein Sondereigentümer nicht berufen. Eine Verletzung dieses Anspruchs betrifft das einzelne Sondereigentum nicht stärker als das übrige Sonder- oder das Gemeinschaftseigentum. Der Gebietserhaltungsanspruch und der dadurch vermittelte Nachbarschutz beruhen auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses zwischen den Grundstückseigentümern in einem durch Bebauungsplan überplanten Gebiet oder einem faktischen Plangebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB. Jeder Planbetroffene soll das Eindringen gebietsfremder Nutzungen und damit auch die schleichende Umwandlung des Gebiets verhindern können, auch ohne dass eine konkrete Beeinträchtigung besteht. Dieses nachbarliche Austauschverhältnis ist allein bezogen auf das konkrete Grundstück und löst daher eine Betroffenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher aus, nicht aber eine Betroffenheit der einzelnen Sondereigentümer (wie VGH Bayern, ZWE 2013, 382 Rz. 7 f.).

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Online seit 28. Februar

IMRRS 2025, 0108

OLG Hamburg, Urteil vom 14.01.2025 - 1 U 121/23

1. Ist in einem notariellen Kaufvertrag eine Bauverpflichtung mit einer Anlage zum Kaufvertrag definiert, bezieht sich die Bezugnahme aber nicht auf die Angebotssumme, ist damit keine Kostendeckelung der Bauleistung verbunden.

2. Vertragsänderungen nach erklärter Auflassung unterliegen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht mehr der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB und können formfrei getroffen werden, es sei denn, es handelt sich um die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten.

3. Bei Rückkehr zu einer Leistungsverpflichtung entspricht es mangels ausdrücklich anderweitig abweichender Regelungen den Parteiinteressen, wieder insgesamt zum ursprünglich vereinbarten Regelungsgehalt des Notarvertrags zurückzukehren.

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IMRRS 2025, 0248

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.10.2024 - 20 W 186/24

Der Verein ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, ist mit dem Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt grundbuchfähig.*)

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IMRRS 2025, 0258

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 17.02.2025 - 11 A 827/22

1. Der öffentlich-rechtliche Abwehr- und Folgenbeseitigungsanspruch erfasst auch die Folgen schlicht hoheitlichen Handelns, wie sie von in Grundstücke der Straßenanlieger hineinwachsenden Wurzeln von Straßenbäumen ausgehen können.*)

2. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 1 StrWG-NW ergebende Pflicht zur Duldung der Einwirkungen der auf öffentlichem Straßengrund erfolgten Pflanzungen mit der Folge eines auf Beseitigung gerichteten Folgenbeseitigungsanspruchs endet erst in besonderen Ausnahmesituationen (Fortführung der Rechtsprechung des Senats: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.01.2017 - 11 A 1701/16 -, BeckRS 2017, 100914).*)

3. Solche Ausnahmesituationen liegen dann vor, wenn die Bepflanzung im Laufe der Zeit aufgrund natürlichen Wuchses einen Umfang erreicht hat, der entweder zu ernsthaften, nicht anderweitig behebbaren Schäden an privaten Nachbargrundstücken führt oder die Nutzung dieser Grundstücke in einem unter keinem vernünftigen Gesichtspunkt mehr zumutbaren Maße beeinträchtigt wird (hier: verneint).*)

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IMRRS 2025, 0273

BFH, Urteil vom 14.01.2025 - IX R 19/24

Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.*)

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IMRRS 2025, 0251

BayObLG, Beschluss vom 20.02.2025 - 101 AR 156/24

Einer Bestimmung des Gerichts, das für den Rechtsstreit aufgrund Klageerweiterung gegen einen weiteren Streitgenossen zuständig ist, steht der Verfahrensstand nicht bereits dann entgegen, wenn das angerufene Gericht bereits im Prozessrechtsverhältnis zum bisher einzigen beklagten Streitgenossen den zu den Zivilgerichten beschrittenen Rechtsweg rechtskräftig für zulässig erklärt hat.*)

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Online seit 27. Februar

IMRRS 2025, 0254

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.02.2025 - 7 C 5099/24

Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale.*)

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IMRRS 2025, 0255

AG Hamburg, Urteil vom 11.02.2025 - 21 C 344/24

1. In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahme ab 22 Uhr erhöht, zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23).

2. Einem Mieter ist die sozial adäquate Nutzung seiner Wohnung auch zur Ruhe- bzw. Nachtzeit in Form von kurzem nächtlichen Duschen oder dem Toilettengang und damit einhergehender Geräuschentwicklung unbenommen.

3. Das Duschen bzw. Baden mit entsprechendem Wasserlauf und Wasserschlägen auf die Wasseroberfläche nahezu täglich, jedenfalls in regelmäßigen Abständen bis zu 60 Minuten, teilweise über zwei bis drei Stunden mit wiederkehrenden lauten Unterhaltungen und Geschrei nach 22 Uhr, regelmäßig aber vor allem in der besonders schutzwürdigen Nachtzeit zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr überschreitet das im Rahmen wechselseitiger Duldungen anzusetzende Maß bei Weitem.

4. Gleiches gilt für den wiederkehrenden Einsatz einer Waschmaschine und Geräuschentwicklungen durch Staubsauger und Möbelrücken nach 22 Uhr bis 6 Uhr.

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IMRRS 2025, 0250

OLG Zweibrücken, Urteil vom 15.01.2025 - 1 U 20/24

Werden dem Ehemann Zugangsdaten für den eigenen E-Mail-Account zugänglich gemacht und wird dieser Zugang von ihm über längere Zeit hinweg und in Kenntnis seiner Ehefrau unter deren Namen rechtsgeschäftlich genutzt, kann eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht anzunehmen sein, demnach der Ehefrau das Handeln ihres Ehemannes zuzurechnen ist.*)

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IMRRS 2025, 0244

OVG Bremen, Beschluss vom 15.10.2024 - 1 B 250/24

1. § 62 KrWG gibt kein intendiertes Ermessen vor. Die Norm räumt der Behörde vielmehr ein umfassendes Erschließungs- und Auswahlermessen ein. Das gilt auch, wenn der Adressat einer Anordnung seine Überlassungspflichten aus § 17 KrWG verletzt hat.*)

2. Während sich beim intendierten Ermessen die Rechtsfolge auf alle im Gesetz vorgesehenen Fälle bezieht, tritt die Ermessensreduktion nur im konkreten Einzelfall ein. Gründe für eine Ermessensreduzierung auf Null können in der Selbstbindung der Verwaltung oder in einer hohen Intensität der Gefährdung der öffentlichen Sicherheit, etwa bei Beeinträchtigung hochrangiger Rechtsgüter wie Leben und Gesundheit liegen.*)

3. Auch bei Erlass einer abfallrechtlichen Anordnung kommt grundsätzlich eine Ermessensreduzierung auf Null in Betracht. Bei einer auf die Zukunft gerichtete Unterlassungsverfügung kann sie sich aus einer besonderen Gefahreninsität künftiger Abfallablagerung ergeben.*)

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IMRRS 2025, 0249

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.02.2025 - 14 W 95/24

Zwar ist eine Gegenvorstellung neben einer Gehörsrüge grundsätzlich nicht zulässig, wenn die Gehörsrüge als gesetzlich vorgesehener Rechtsbehelf zur Verfügung steht. Eine Gegenvorstellung kann indes in Ausnahmefällen - auch neben einer Gehörsrüge, da diese ausschließlich auf Gehörsverletzungen beschränkt ist - zulässig sein, etwa bei grobem prozessualem Unrecht oder offensichtlichen Fehlern, die nicht durch andere Rechtsbehelfe korrigiert werden können.

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2025, 0256

AG Hamburg, Urteil vom 14.02.2025 - 49 C 86/24

1. Gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen tatsächlich benötigt. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein.

2. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches gehen zu Lasten des Vermieters.

3. Eine Eigenbedarfskündigung setzt zudem voraus, dass die Eigenbedarfspersonen den bestehenden Zustand der Wohnung besichtigt und sich zudem über die künftige Raumnutzung und Miethöhe abgestimmt haben.

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IMRRS 2025, 0253

OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 U 95/24

1. Stellt der Vermieter von Büroräumlichkeiten in einem laufenden Räumungsprozess die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen in der Regel im Wege der einstweiligen Verfügung auf Grundlage von nachvertraglichen Pflichten aus Treu und Glauben gem. § 242 BGB vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leistet.*)

2. Gibt der Mieter in diesem Verfügungsprozess den Besitz aufgrund angedrohter Zwangsvollstreckung jedenfalls vorübergehend auf, kann er den Rechtsstreit teilweise nur für die Zukunft für erledigt erklären und die Zulässigkeit sowie Begründetheit seines Verfügungsantrags bis zur Besitzaufgabe feststellen lassen, wenn eine bereits erlassene einstweilige Verfügung für die Vergangenheit Gültigkeit behalten soll, etwa weil aus ihr bereits vollstreckt worden ist oder noch vollstreckt werden soll.*)

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IMRRS 2025, 0252

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.01.2025 - 12 U 30/24

1. Eine „Überflutung von Grund und Boden“ im Rahmen einer Elementarversicherung ist anzunehmen, wenn sich erhebliche Wassermengen auf der Geländeoberfläche ansammeln.

2. Sammelt sich Niederschlagswasser in einem Lichtschacht vor einem Kellerfenster oder auf dem gefliesten Absatz einer Kellertreppe des Hauses oder fließt Wasser über eine schräge Abfahrt in die im Keller gelegene Garage, fehlt es an einer „Überflutung von Grund und Boden“.

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IMRRS 2025, 0208

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.12.2024 - 6 O 136/21

1. Ein selbständiges Beweisverfahren ist beendet, wenn die Beweissicherung sachlich erledigt ist, wie es typischerweise bei unterlassener Stellungnahme innerhalb der vom Gericht gesetzten Fristen der Fall ist.*)

2. Da die Parteien nicht auf sachliche Einwendungen gegen ein Gutachten beschränkt sind, ist auch ein Antrag nach Erstellung des Gutachtens, den Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit abzulehnen, als Einwendung gegen das Gutachten zu werten, über die das Gericht zur Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu entscheiden hat.*)

3. Leitet die WEG ein Beweisverfahren ein, ohne dass die Geltendmachung der Mängelrechte der Eigentümer auf sie übergeleitet wurden, fehlt ihr die Prozessführungsbefugnis von Anfang an und führt nicht zur Hemmung der Verjährung. Ein späterer Beschluss, durch den die Prozessführung genehmigt wird, hat keine Rückwirkung.*)

4. Beauftragt jedoch die WEG durch Beschluss den Verwalter mit der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums oder zur Erhebung der Klage, so liegt hierin gleichzeitig die Entscheidung, die Ausübung der Mängelrechte an sich zu ziehen, auch wenn dies im Beschluss nicht ausdrücklich niedergelegt wird.*)

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Online seit 25. Februar

IMRRS 2025, 0238

LG Rostock, Urteil vom 01.03.2024 - 2 O 475/22

1. Für ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln ist eine einheitliche Geltendmachung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geboten, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zahlung der Kaufpreise nicht zuständig ist.

2. Das Sachmängelrecht des Kaufrechts gilt bei Bauträgerverträgen nur, soweit der Mangel am Grundstück keinen Einfluss auf die geschuldete Bauleistung hat (hier verneint).

3. Der Befall des Grundstücks mit Japan-Knöterich stellt einen Sachmangel dar, weil es sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit hat, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann.

4. Unter den Begriff des Bauwerks fallen Bauleistungen unter Verwendung von Arbeit und Material, die nicht nur vorübergehend mit dem Erdboden verbunden sind. Der Begriff umfasst Hoch- wie Tiefbau (Straßen, Brücken, Tunnel) und ist weiter als der des Gebäudes.

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IMRRS 2025, 0241

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2024 - 124 C 215/22

Die Auslegung, dass die Ankündigungsfrist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungs­ankündigung keine Rolle spielen soll, findet im Gesetz keine Stütze.

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IMRRS 2025, 0195

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.11.2024 - 2 U 101/23

1. Formularmäßige Beschränkung der Minderung (mit § 812er Vorbehalt) ist wirksam.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis nach § 256 ZPO entfällt bei Leistungswiderklage.

3. Zur richterlichen Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO.

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IMRRS 2025, 0216

LG Paderborn, Beschluss vom 08.07.2024 - 1 S 27/24

1. Eine aus sich heraus verständliche, geschlossene Schilderung der tatsächlichen Abläufe der für die Wiedereinsetzung wesentlichen Tatsachen ist nötig, und zwar bezogen auf die konkreten Umstände auf denen die Fristversäumung beruht.

2. Verbleibt die Möglichkeit, dass die Einhaltung der Frist durch ein Verschulden des Prozessbevollmächtigten der Partei versäumt worden ist, ist der Antrag auf Wiedereinsetzung unbegründet.

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IMRRS 2025, 0243

OLG München, Beschluss vom 28.11.2024 - 19 U 3139/20

Reagiert ein Richter in einer sog. Diesel-Sache auf die Äußerung des Klägervertreters: "Was die Beklagtenvertreter und Wirtschaftsflüchtlinge gemeinsam haben? Man kann ihnen absolut nichts vorwerfen, denn sie nutzen lediglich ein marodes System aus." mit der Bemerkung, er (der Klägervertreter) "solle seine AfD-Polemik aus diesem Gerichtssaal herauslassen", liegt kein Grund vor, der geeignet wäre, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit des Richters zu rechtfertigen.

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IMRRS 2025, 0239

VGH Bayern, Beschluss vom 13.02.2025 - 9 ZB 24.541

1. Das erstinstanzlichen Gericht hat einen fehlerhaft adressierten Schriftsatz im Rahmen des üblichen Geschäftsgangs an das zuständige Gericht weiterzuleiten.

2. Ist ein fristgebundener Schriftsatz so zeitig eingereicht worden, dass die fristgerechte Weiterleitung an das Rechtsmittelgericht im ordentlichen Geschäftsgang ohne weiteres erwartet werden kann, ist der Partei Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn der Schriftsatz nicht rechtzeitig an das Rechtsmittelgericht gelangt.

3. Ein am Vorabend des Fristablaufs bei einem unzuständigen Gericht (hier: VG München), das nicht vorinstanzliches Ausgangsgericht (hier: VG Ansbach) war, eingereichter Schriftsatz ist nicht "so zeitig" eingereicht, dass seine Übermittlung an das zuständige Gericht (hier: VGH Bayern) binnen eines Arbeitstages erwartet werden kann.

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Online seit 24. Februar

IMRRS 2025, 0231

AG Bad Segeberg, Urteil vom 23.05.2024 - 17b C 66/23

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden. Demnach kann eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch sämtliche Partner, die Mietvertragspartei sind, gemeinschaftlich erfolgen.

2. Der in der Wohnung verbleibende Mieter verhält sich aber treuwidrig, wenn er die vom ausgezogenen Mitmieter begehrte Zustimmung zur Kündigung nicht erteilt und zeitgleich weiterhin in der Wohnung verbleibt und durch den Austausch der Schlösser diesem auch jeglichen Zugang zur Wohnung verwehrt.

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IMRRS 2025, 0240

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 24/24

Eine Altvereinbarung, die individuelle Regelungen – hier zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats – enthält, bleibt weiterhin gültig (§ 47 WEG), auch wenn sie dem dispositiven neuen Recht nicht entspricht.*)

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IMRRS 2025, 0226

OLG Bremen, Urteil vom 14.02.2025 - 3 U 13/24

1. Den Versicherungsnehmer trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die für den Versicherungsfall maßgeblichen Tatsachen in die Versicherungszeit fallen. Daraus folgt auch, dass der Versicherungsnehmer beweisen muss, dass überhaupt ein Versicherungsvertrag im Zeitpunkt des Versicherungsfalls bestand. Bei der Nichtbeendigung des Versicherungsvertrags handelt es sich hingegen um eine negative Tatsache, für die der Versicherer sekundär darlegungsbelastet ist.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für einen etwaigen Folgeschaden trägt der Kläger. Es handelt sich bei der Klausel nicht um einen Risikoausschluss, sondern noch um einen Teil der primären Risikobeschreibung, weil sie insgesamt einen Teil des eigentlich ausgeschlossenen Erfüllungsschadens doch in den Versicherungsschutz einbezieht.

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IMRRS 2025, 0223

OLG München, Beschluss vom 30.12.2024 - 9 U 3574/22

Bei der Befreiung des Klägers von der Vorschussleistung nach § 2 Abs. 1 GKG hat es auch in Bezug auf die besondere Entschädigung des Sachverständigen nach § 13 JVEG sein Bewenden.*)

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IMRRS 2025, 0228

OLG Celle, Beschluss vom 31.01.2025 - 20 U 8/24

1. Das von einem Rechtsanwalt elektronisch abgegebene Empfangsbekenntnis erbringt gegenüber dem Gericht den vollen Beweis nicht nur für die Entgegennahme des Dokuments als zugestellt, sondern auch für den angegebenen Zeitpunkt der Entgegennahme und damit der Zustellung (Anschluss an: BGH, IBR 2024, 270; IBR 2022, 106; IBR 2023, 376).*)

2. Für den Gegenbeweis, dass das zuzustellende Schriftstück den Adressaten tatsächlich zu einem anderen Zeitpunkt erreicht hat, muss die Beweiswirkung vollständig entkräftet sein, also jede Möglichkeit der Richtigkeit der Empfangsbestätigung ausgeschlossen werden (Anschluss an: BGH, IBR 2023, 376, und IBR 2022, 106; Urteil vom 07.06.1990 - III ZR 216/89, IBRRS 1990, 0304).*)

3. Ein ungewöhnlich langer Zeitraum zwischen dem dokumentierten Zeitpunkt der elektronischen Übersendung des Dokuments und dem im Empfangsbekenntnis angegebenen Zustelldatum (hier: sechs Wochen) erbringt den Beweis der Unrichtigkeit der Datumsangabe für sich genommen noch nicht (Anschluss an: BGH, IBR 2022, 106, und vom 19.04.2012 - IX ZB 303/11, IBRRS 2012, 2104). Es dürfen jedoch auch keine überspannten Anforderungen gestellt werden (Anschluss an: BGH, Beschlüsse vom 14.10.2008 - VI ZB 23/08, IBRRS 2008, 3251, und vom 08.05.2007 - VI ZB 80/06, IBRRS 2007, 3240).*)

4. In einem solchen Fall kann die Partei deshalb nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast verpflichtet sein, sich substantiiert zu den Umständen zu erklären, die die Richtigkeit des Empfangsbekenntnisses zweifelhaft erscheinen lassen, und zu dem tatsächlichen Zeitpunkt der subjektiv empfangsbereiten Kenntnisnahme vorzutragen. Außerdem kann das Gericht nach §§ 142, 144 ZPO die Vorlage des beA-Nachrichtenjournals des Rechtsanwalts der Partei anordnen.*)

5. Hieraus und aus den Erklärungen der Partei können sich jedenfalls Anhaltspunkte für den Zeitpunkt der empfangsbereiten Entgegennahme des zuzustellenden Schriftstücks durch den Rechtsanwalt und damit ein von dem Empfangsbekenntnis abweichendes Zustelldatum ergeben. Erklärt sich die Partei nicht und legt auch das beA-Nachrichtenjournal ihres Rechtsanwalts nicht vor, kann - in entsprechender Anwendung von § 427 ZPO - der Beweis der Unrichtigkeit des in dem Empfangsbekenntnis angegebenen Zustelldatums geführt sein.*)

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IMRRS 2025, 0227

OLG Köln, Beschluss vom 13.02.2025 - 5 U 71/24

Nimmt der Berufungsführer auf einen Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO nicht Stellung, ist er nach Zurückweisung der Berufung durch Beschluss wegen des allgemeinen Grundsatzes der Subsidiarität daran gehindert, von ihm gerügte Gehörsverletzungen - wenn eine Nichtzulassungsbeschwerde nicht statthaft ist - mit der Anhörungsrüge nach § 321a ZPO geltend zu machen.*)

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IMRRS 2025, 0232

OLG Koblenz, Beschluss vom 17.02.2025 - 3 W 53/25

Für die Bemessung des Streitwerts einer Klage auf Auflassung einer Eigentumswohnung ist in den Fällen, in denen nur noch eine im Verhältnis zum Kaufpreis geringe Restforderung streitig ist nicht gem. § 6 ZPO auf den Wert der Wohnung oder deren Kaufpreis abzustellen, sondern gemäß § 3 ZPO auf den Wert der streitigen Forderung (ebenso OLG Celle, IBR 2023, 386; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.07.2017 - 6 W 56/17, IBRRS 2017, 4474 = IMRRS 2017, 1786; OLG Karlsruhe, IBR 2022, 224; OLG Stuttgart, Beschluss vom 25.01.2019 - 3 W 5/19, IBRRS 2019, 3875 = IMRRS 2019, 1405; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.05.2014 - 22 U 139/13, IBRRS 2015, 0049 = IMRRS 2015, 0029; OLG Hamm, IMR 2013, 259; a.A. MüKoZPO/Wöstmann, 7. Aufl., § 3 Rz. 37 m.w.N.; OLG Köln, IBR 2005, 1109 - nur online; OLG Hamm, Beschluss vom 02.09.2004 - 22 W 49/04, IBRRS 2004, 5177 = IMRRS 2004, 2360; OLG München, Beschluss vom 10.03.1997 - 28 W 2542/96, IBRRS 1997, 0755 = IMRRS 1997, 0005; vgl. zum Meinungsstand insgesamt Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 3 Rz. 16.22 "Auflassung").*)

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Online seit 21. Februar

IMRRS 2025, 0237

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 71/24

Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht alleine deshalb nichtig.*)

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IMRRS 2025, 0230

LG Wiesbaden, Urteil vom 27.02.2024 - 9 O 98/23

Rechtsfolge bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB ist die Nichtigkeit der jeweiligen Maklerverträge.

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IMRRS 2025, 0217

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 23.02.2024 - 2 UF 203/23

1. Der Rechtsanwalt selbst hat bei Übernahme eines neuen Mandats die Handakten und bei der ersten Vorlage der Gerichtsakten an ihn diese auf laufende (Rechtsmittel-)Fristen eigenverantwortlich zu prüfen. Er muss den ermittelten Zustellungszeitpunkt festhalten und die rechtzeitige Wiedervorlage sicherstellen; insbesondere muss er prüfen, ob diese Frist gegebenenfalls vom Büropersonal im Kalender vorgemerkt wurde.*)

2. Ferner hat ein Rechtsanwalt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Ablauf von Rechtsmittelbegründungsfristen immer dann eigenverantwortlich zu prüfen, wenn ihm die Akten im Zusammenhang mit einer fristgebundenen Verfahrenshandlung, insbesondere zu deren Bearbeitung, vorgelegt werden. In diesem Fall muss der Rechtsanwalt stets auch alle weiteren unerledigten Fristen einschließlich ihrer Notierung in den Handakten prüfen (Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 01.03.2023 - XII ZB 483/21 -, Rz. 11, IBRRS 2023, 0982 Rn. 11; vom 29.06.2022 - XII ZB 9/22 - Rz. 10, IBRRS 2022, 2513; vom 19.02.2020 - XII ZB 458/19 - Rz. 13, IBRRS 2020, 0985, und vom 09.07.2014 - XII ZB 709/13 - Rz. 12, IBRRS 2014, 2153).*)

3. Gerade bei einem krankheitsbedingten Personalausfall und damit einhergehend einem erhöhten Arbeitsanfall wird von einem Rechtsanwalt eine erhöhte Sorgfalt gefordert, denn in einer Stresssituation kann auch einer ansonsten zuverlässigen Fachkraft ein Fehler unterlaufen. Ein Rechtsanwalt muss in Krankheitsfällen die fristenüberwachende Tätigkeit gegebenenfalls persönlich übernehmen.*)

4. Eine gerichtliche Hinweispflicht besteht bei Wiedereinsetzungsgesuchen nur bezogen auf erkennbar unklare oder ergänzungsbedürftige Angaben, denn nur solche Angaben dürfen auch noch nach Ablauf der Antragsfrist des § 234 Abs. 1 ZPO erläutert oder vervollständigt werden.*)

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IMRRS 2025, 0218

BGH, Beschluss vom 09.01.2025 - I ZB 40/24

Ein Richter, der in der Vorinstanz an einem ersten Versäumnisurteil gegen den Beklagten mitgewirkt hat, das in dem die Instanz abschließenden und nunmehr angefochtenen streitigen Urteil ohne Mitwirkung des Richters aufrechterhalten worden ist, ist nicht von der Ausübung des Richteramts ausgeschlossen.

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2025, 0225

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 619/23

Das den Eigentümern bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) zustehende weite Ermessen ist überschritten, wenn Kosten, die aufgrund besonderer Anforderungen von Teileigentumseinheiten anfallen (hier Brandmeldeanlage für ein Hotel), gleichmäßig auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.*)

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IMRRS 2025, 0215

AG Rosenheim, Urteil vom 17.05.2024 - 13 C 1645/23

1. Die Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann nicht - trotz weitgehenden Änderungsvorbehalts zu Gunsten eines Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung (GO) - im Innenverhältnis einseitig abbedungen werden, sondern nur durch eine Vereinbarung.

2. Ergibt die Auslegung der GO, dass in der Mehrhausanlage Teilversammlungen jeder Untergemeinschaft (UG) zulässig sind, so müssen nicht alle Teilnahmeberechtigten zur Versammlung einer UG geladen werden, sondern nur die Mitglieder der jeweiligen UG.

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IMRRS 2025, 0219

OLG Nürnberg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 U 1458/23

1. Zur Frage der Passivlegitimation bei einem Anspruch aus enteignendem Eingriff, wenn eine Große Kreisstadt als untere Sicherheitsbehörde wegen des Fundes einer Weltkriegsbombe auf einem Krankenhausgrundstück mittels einer Allgemeinverfügung eine Evakuierung eines Krankenhauses anordnet und wenn die Entschärfung der Bombe durch einen vom Freistaat Bayern vorgehaltenen Kampfmittelbeseitigungsdienst vorgenommen wird.*)

2. Der öffentlich-rechtliche Zustandsstörer muss im Hinblick auf seine Verantwortlichkeit seine polizeiliche Inanspruchnahme ohne eine Entschädigung hinnehmen. Ein Zustandsstörer erleidet ungeachtet dessen, ob er sicherheitsrechtlich für die Störungsbeseitigung in Anspruch genommen wurde, kein Sonderopfer, das entschädigungsrechtlich im Rahmen polizeilicher Entschädigungsregeln des Freistaats Bayern oder auf der Grundlage des allgemeinen Aufopferungsrechts ausgeglichen werden müsste.*)

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IMRRS 2025, 0173

OLG Dresden, Beschluss vom 09.01.2025 - 4 W 766/24

Allein aus der Einreichung von Unterlagen über das besondere elektronische Anwaltspostfach kann nicht auf einen Verzicht auf die Geheimhaltung dieser Unterlagen geschlossen werden, der einem Geheimhaltungsbeschluss durch das Gericht entgegenstünde.*)

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IMRRS 2025, 0220

BGH, Beschluss vom 18.12.2024 - XII ZR 38/24

1. Bei der Auslegung einer mietvertraglichen Individualvereinbarung bildet zwar der Wortlaut im Mietvertrag den Ausgangspunkt. Jedoch geht der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. BGH, Beschluss vom 27.09.2017 - XII ZR 54/16, IBRRS 2017, 3711).

2. Legt das Gericht bei einem streitigen Vertragsinhalt nur den Wortlaut des Mietvertrags aus, obwohl eine ergänzende mündliche Absprache vorgetragen wird, verletzt es den Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

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IMRRS 2025, 0214

LG München I, Beschluss vom 06.05.2024 - 36 T 3448/24

1. Maßgeblich für den Streitwert ist der Beschlussgegenstand, nicht die Art der Beschlussmängel.

2. Das Gesamtinteresse muss sich am wirtschaftlichen und/oder ideellen Interesse an der baulichen Veränderung (hier: Entnahme von zwei älteren Ahornbäumen) bemessen. Das Interesse ist nicht auf die Kosten der Fällung beschränkt. Das Erhaltungsinteresse ist gegebenenfalls zu schätzen.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2025, 0224

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht.*)

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IMRRS 2025, 0222

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23

1. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen.*)

2. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründet keine darüber hinausgehenden Anforderungen.*)

3. Ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert (hier: unterdimensionierte Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten), geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2011 - V ZR 3/11, Rz. 10, IMRRS 2011, 2965 = NJW-RR 2011, 1646).*)

IMRRS 2025, 0213

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2025 - 2-13 S 109/24

Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht.*)

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IMRRS 2025, 0211

BGH, Urteil vom 24.01.2025 - V ZR 51/24

Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht.*)

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IMRRS 2025, 0212

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.08.2024 - 2 W 59/22

Ein Rechtsanwalt, der in eigener Sache als Rechtsanwalt ein Berufungsverfahren in einem WEG-Verfahren durchführt, und - nach Zurückweisung seiner Berufung durch das Landgericht nach § 522 Abs. 2 ZPO - in einem Beschwerdeverfahren gegen die Festsetzung des Gebührenstreitwerts erneut in eigener Sache als Rechtsanwalt auftritt, ist zur elektronischen Übermittlung von Schriftsätzen an das Gericht verpflichtet.*)

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IMRRS 2025, 0174

KG, Beschluss vom 29.10.2024 - 5 W 147/24

Ein Gericht, welches mit einem (nicht nur unzulässigen, sondern) unstatthaften Rechtsmittel angegangen wird, hat selbst dieses Rechtsmittel zu verwerfen. Es hat das Rechtsmittel nicht einem - vom Gesetz gerade nicht vorgesehenen - Rechtsmittelgericht vorzulegen.*)

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Online seit 18. Februar

IMRRS 2025, 0024

OLG München, Beschluss vom 06.11.2024 - 28 U 4178/23 Bau

Muss ein Bauteil regelmäßig gewartet werden, um nach Abnahme das zeitnahe Entstehen eines Mangels auszuschließen, muss der Bauträger die Erwerber auf die Wartungsbedürftigkeit hinweisen. Unterlässt er dies, liegt ein Mangel vor.

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IMRRS 2025, 0206

LG München I, Urteil vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23

1. Wird die Kündigung nicht durch eine Personengesellschaft als Ersterwerberin vor Begründung von Wohnungseigentum ausgesprochen, sondern erst durch die Zweiterwerber als natürliche Personen nach Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum, so ist § 577a Abs. 1 BGB einschlägig. Die Frist beginnt mit dem Zweiterwerb.

2. Der Erwerber des Eigentums muss, um § 577a Abs. 2a BGB zu genügen, selbst Gesellschafter der Personengesellschaft (gewesen) sein, die ursprünglich den vermieteten Wohnraum erwarb.

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IMRRS 2025, 0203

AG Remscheid, Urteil vom 02.05.2024 - 7 C 5/24

1. Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das gilt auch, wenn der Mitmieter (Wohnungsnachbar) auf seinem Balkon raucht.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der gestörte Mieter entweder gar nicht verhindern kann, dass Rauch oder sonstige Gerüche aus der anderen Wohnung in die eigene Wohnung dringt oder wenn es ihm nahezu unmöglich ist, diesen Rauch oder diese Gerüche durch Lüften wieder aus der Wohnung herauszubekommen.

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IMRRS 2025, 0207

BGH, Urteil vom 06.02.2025 - IX ZR 181/23

1. Können nach den einem Anspruchsteller bekannten Umständen Aussonderungsansprüche oder Ersatzaussonderungsansprüche hinsichtlich bestimmter Forderungen bestehen, kann dieser vom Insolvenzverwalter Auskunft verlangen, wenn die weitere Frage, ob Ansprüche wirklich bestehen und gegebenenfalls in welchem Umfang, von Umständen abhängt, über die nur der Insolvenzverwalter Kenntnis hat und zu denen er die Auskunft unschwer, das heißt ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag, während der Anspruchsteller über diese Umstände in entschuldbarer Weise im Ungewissen ist und er sich die notwendigen Kenntnisse nicht in zumutbarer Weise selbst beschaffen kann.

2. Arbeits- und Zeitaufwand des Auskunftspflichtigen und schutzwürdiges Interesse des Auskunftsberechtigten müssen in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen. Die Voraussetzungen für eine Einschränkung der Auskunftspflicht muss der Verwalter jedoch im Einzelnen und bezogen auf die jeweiligen Tatsachen darlegen, deren Mitteilung der Auskunftsberechtigte verlangt.

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