Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit 22. November

IMRRS 2024, 1449

VGH Bayern, Beschluss vom 28.10.2024 - 6 ZB 24.1040

1. Erschlossen ist ein Grundstück, wenn ihm die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlicher Weise, d.h. in einer auf die bauliche oder vergleichbare Nutzbarkeit der Grundstücke gerichtete Funktion die Zugänglichkeit vermittelt.

2. Die Frage des Erschlossenseins eines Grundstücks hängt in erster Linie davon ab, welche Anforderungen an die Form der Erreichbarkeit zu stellen sind. Dies wird wesentlich vom Bebauungsrecht bestimmt. Fehlen besondere planerische Festsetzungen richten sich die bebauungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen für Grundstücke in beplanten wie unbeplanten Gebieten im Grundsatz nach dem jeweiligen (festgesetzten oder faktischen) Gebietscharakter.

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Online seit 21. November

IMRRS 2024, 1440

OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023 - 12 U 84/23

Durch die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Mieterliste kann eine konkludente Vereinbarung insofern liegen, als die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten als Beschaffenheit vereinbart ist.*)

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Online seit 19. November

IMRRS 2024, 1437

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2024 - 19 U 67/23

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn (Laubrente) hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen.

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Online seit 18. November

IMRRS 2024, 1391

OLG München, Beschluss vom 08.10.2024 - 34 Wx 234/24

1. Auch im Falle der Löschung eines zugunsten einer GbR eingetragenen Rechts bedarf es gem. § 47 Abs. 2 GBO i.V.m. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB der Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister und der anschließenden Eintragung der eGbR im Grundbuch.*)

2. Eine teleologische Reduktion der Eintragungsvorschriften ist in diesem Fall wegen des abschließenden Charakters der in Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB enthaltenen Ausnahmeregelungen nicht vorzunehmen.*)

3. Aufgrund der Aufhebung des § 899a BGB und der Neufassung des § 47 Abs. 2 GBO zum 01.01.2024 kann der Nachweis der Bewilligungsbefugnis nur noch aufgrund der Eintragung im Gesellschaftsregister erbracht werden.*)

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Online seit 14. November

IMRRS 2024, 1404

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.10.2024 - 19 U 134/23

Die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz durch den Auftraggeber für den Fall der Aufgabe seiner Verkaufsabsicht in AGB des Maklers ist unwirksam, soweit dadurch nicht nur eine Ersatzpflicht für die konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags verursachten Kosten begründet wird, sondern auch die Verpflichtung zur Zahlung von Gemeinkosten (hier: anteiliger Bürokosten).*)

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IMRRS 2024, 1389

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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Online seit 11. November

IMRRS 2024, 1365

OLG Naumburg, Beschluss vom 15.07.2024 - 12 Wx 37/24

Zinsen oder Säumniszuschläge, die in dem Vollstreckungstitel als Nebenforderungen ausgewiesen sind, können - bei noch bestehender Hauptforderung - nicht in kapitalisierter Form der Hauptforderung hinzugerechnet und als Betrag der Hypothek in das Grundbuch eingetragen werden.*)

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Online seit 7. November

IMRRS 2024, 1362

OLG Köln, Urteil vom 27.06.2024 - 24 U 132/23

1. Anders als § 656c BGB kommt § 656d BGB zur Anwendung, wenn lediglich eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen hat. § 656d BGB kommt zur Anwendung, wenn es um die Überwälzung einer bestehenden Provisionspflicht von einer Partei des Hauptvertrags auf die andere geht.

2. Die Norm erfasst alle Vereinbarungen der Parteien eines Kaufvertrags untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (z. B. Vertrag zu Gunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), aber auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist.

3. Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt nicht zu einer Gesamtnichtigkeit der getroffenen Abwälzungsvereinbarung. Vielmehr ist die Vereinbarung nur insoweit nichtig, als sie tatsächlich gegen das gesetzliche Verbot verstößt, mithin nur hinsichtlich des den hälftigen Betrag überschießenden Teils.

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Online seit 6. November

IMRRS 2024, 1358

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 20/22

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IMRRS 2024, 1355

OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2024 - 24 U 32/24

1. Für die Entscheidung der Frage, ob das zum Verkauf angebotene Objekt als Ein- oder Zweifamilienhaus anzusehen ist, ist entweder der Erwerbszweck oder aber eine „objektive Betrachtungsweise ex ante“ maßgebend.

2. Das Vorhandensein einer Einliegerwohnung steht der rechtlichen Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.

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IMRRS 2024, 1352

OLG Köln, Urteil vom 27.08.2024 - 4 U 54/23

1. Verpflichtet sich eine Partei wirksam zur Klagerücknahme, kommt sie aber der Verpflichtung nicht nach, kann ihr dies vom Prozessgegner mit der Folge entgegengehalten werden, dass die Fortsetzung des Prozesses unzulässig wird.

2. Ein Dritter (hier: Vertragsgegner) kann sich auf die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht dann nicht berufen, wenn der Vertreter bewusst zum Nachteil des Vertretenen gehandelt hat und dies dem Dritten schuldhafterweise nicht bekannt geworden ist.

3. Eine Quittung erbringt einen vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltene Erklärung von dem Unterzeichner abgegeben worden ist, nicht aber für den Inhalt der Erklärung, also die Erfüllung der Verbindlichkeit; insoweit unterliegt sie der freien richterlichen Beweiswürdigung. Sie enthält ein außergerichtliches Geständnis hinsichtlich des Leistungsempfangs, ein Zeugnis des Gläubigers "gegen sich selbst", und dementsprechend in der Regel auch ein Indiz für die Leistung (Erfüllung) des Schuldners.

4. Dieser eingeschränkte "Beweiswert" einer Quittung kann jedoch dadurch entkräftet werden, dass die Überzeugung des Gerichts vom Empfang der Leistung erschüttert wird; ein voller "Gegenbeweis" im Sinne des Nachweises der inhaltlichen Unwahrheit der Quittung ist nicht nötig, wobei es tragfähiger Anhaltspunkte bedarf, die den Verdacht der inhaltlichen Unrichtigkeit der Quittung ernstlich nahelegen.

5. Die Nichterteilung einer den Anforderungen des § 14 Abs. 1 UStG entsprechenden Rechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, das lediglich ex nunc wirkt und die Verzugswirkungen nicht rückwirkend entfallen lässt. Vielmehr kann dieses einen Verzugseintritt nur verhindern, wenn es vor oder bei Fälligkeit der Forderung ausgeübt wird.

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Online seit 5. November

IMRRS 2024, 1346

VGH Bayern, Beschluss vom 30.08.2024 - 12 CS 24.1190

1. Eine Zweckentfremdung liegt nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS) nicht vor, wenn Wohnraum nicht länger als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.*)

2. Dies gilt - in den Grenzen der Leerstandsregelung des Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS) - nicht nur für Privateigentümer, sondern auch für gewerbliche Eigentümer und Vermieter, die - ohne die Wohnung selbst zu bewohnen - diese übergangsweise bis zum endgültigen Bezug bis zu acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung anbieten.*)

3. Zwischen beiden Personengruppen bestehen keine Unterschiede von solcher Art und Gewicht, dass eine unterschiedliche Behandlung gerechtfertigt wäre. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsrechts, Wohnraum zu erhalten, wird in beiden Fällen durch die zeitlich untergeordnete Vermietung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung nicht gefährdet.*)

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Online seit 31. Oktober

IMRRS 2024, 1334

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 21/24

Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.*)

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IMRRS 2024, 1329

LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024 - 3 O 300/23

1. Will ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden, benötigt er die Einwilligung der Bewohner (Mieter) des Hauses.

2. Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.

3. Lässt der Bewohner den Makler aber an einem abgesprochenen Termin herein, damit dieser Fotos machen kann, willigt der Bewohner stillschweigend in die Anfertigung und in die Verwendung der Bilder ein.

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Online seit 29. Oktober

IMRRS 2024, 1323

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 176/21

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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