Immobilien- und Mietrecht.
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit 4. Oktober
IMRRS 2024, 1228LG Karlsruhe, Beschluss vom 16.05.2024 - 6 OH 15/16
Einem Antrag eines Streithelfers nach § 494a ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn zu der von ihm unterstützen Partei das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und die Gegenpartei dadurch zu einem wirtschaftlich sinnwidrigen Hauptsachprozess gezwungen wird.*)
VolltextOnline seit 30. September
IMRRS 2024, 1219BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23
Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu Grunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.*)
VolltextOnline seit 27. September
IMRRS 2024, 0410AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.03.2024 - 980b C 27/23 WEG
1. Steht den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das jeweilige "gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im Gemeinschaftseigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zu", bedeutet dies, dass diese allein - also ohne Beteiligung der anderen Untergemeinschaften und der (Gesamt-)Gemeinschaft - darüber befinden dürfen, wie sie diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums verwalten.
2. Diese Entscheidungsbefugnis bezieht sich auch auf die Frage, ob die jeweilige Untergemeinschaft ein Konzept durch einen Fachplaner einholen will, dass die Ausstattung der Hausdächer mit Photovoltaik-Anlagen betrifft.
3. Will ein Eigentümer eine Photovoltaik-Anlage auf sein Dach bauen, muss auch er sich an seine Untergemeinschaft wenden.
4. Die (betroffene Unter-)Gemeinschaft hat nicht nur über das "Ob" der Maßnahme, sondern - im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens - auch über das "Wie" zu beschließen; selbst wenn es sich um eine privilegierte bauliche Veränderung handelt.
5. Die Beschlussersetzungsklage kann mit einer Anfechtungsklage verbunden werden - sie muss es aber nicht.
VolltextIMRRS 2024, 0400
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.01.2024 - 980b C 15/23 WEG
1. Sieht ein Sondernutzungsrecht vor, dass sämtliche Rechte (und Pflichten) auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden, also quasi wie Sondereigentum zu behandeln ist, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz in Bezug auf die Erhaltung der Sondernutzungsrechtsflächen verloren; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.
2. Die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses aufgrund eines Verstoßes gegen zwingende Vorschriften bzw. mangels einer Beschlusskompetenz entfällt nicht dadurch, dass ein "begünstigter" Wohnungseigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigter für diesen stimmt oder mit dessen Durchführung einverstanden ist.
VolltextOnline seit 26. September
IMRRS 2024, 1209BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 235/23
1. Eine im Wohnungseigentumsgesetz oder in einer Vereinbarung vorgesehene Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch erneute Beschlussfassungen über die bereits geregelte Angelegenheit; infolgedessen betrifft die Frage, ob die Wohnungseigentümer einmal oder mehrfach über dieselbe Angelegenheit entscheiden dürfen, nicht die Beschlusskompetenz, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung.*)
2. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen; die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG.*)
3. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz der Wohnungseigentümer für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 147/11, IMR 2012, 242 = NJW 2012, 2796).*)
4. Ein Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans wird regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.*)
IMRRS 2024, 1167
AG Karlsruhe, Urteil vom 22.07.2024 - 7 C 2109/23
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann nicht ohne Weiteres auf Mietrückstände gestützt werden, die bereits seit mehreren Jahren bestehen.
VolltextOnline seit 25. September
IMRRS 2024, 1197AG Bautzen, Urteil vom 29.05.2024 - 23 C 5/23 WEG
1. Fehler in der Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses nur dann begründen, wenn sie sich auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirken.
2. Wenn ein Wohnungseigentümer einen Nachschuss-Beschluss angreift mit dem Ziel, in die Zahlungsflüsse einzugreifen, muss er immer sämtliche Nachschüsse angreifen, d. h. den Beschluss in Bezug auf alle Wohnungseigentümer.
3. Versorgungsleitungen sind, soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, rechtlich als einheitliche Anlage anzusehen; zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören danach die Leitungen nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.
4. Nichts anderes gilt für Entsorgungs-/Abwasserleitungen, selbst wenn es nicht für jede Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit gibt.
VolltextIMRRS 2024, 1196
OLG Hamm, Beschluss vom 29.02.2024 - 7 U 72/22
1. Es besteht im Ruhrgebiet weiterhin (trotz oder gerade wegen des Klimawandels) keine dahingehende allgemeine Verkehrssicherungspflicht, Schneefanggitter auf Dächern von Gebäuden anzubringen (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)
2. Auch für das Aufstellen von Warnschildern vor Schneeabgängen besteht kein Anlass, wenn die Gefahrumstände für jedermann wie für den Geschädigte aufgrund der wahrnehmbaren Ausnahmesituation ohne Weiteres ersichtlich sind (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22, BeckRS 2023, 45655; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm, Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)
VolltextIMRRS 2024, 1203
VGH Bayern, Beschluss vom 13.05.2024 - 12 ZB 22.1790
1. Die Förderung von Nutzungsentgelten setzt ein krankenhausplanerisches Interesse und die Zustimmung der zuständigen Behörde vor Abschluss der Nutzungsvereinbarung voraus.
2. Eine vorzeitiger Maßnahmenbeginn ist förderschädlich, sofern die zuständige Behörde diesem nicht zustimmt.
3. Der Maßnahmenbeginn kann auch in einem konkludenten Abschluss einer Nutzungsvereinbarung durch tatsächliche Nutzungsaufnahme mit Einverständnis des Eigentümers liegen.
4. Eine den Anspruch auf Gewähr rechtlichen Gehörs verletzende Überraschungsentscheidung liegt vor, wenn ein Gericht einen bis dahin weder im Verwaltungs- noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erörterten rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zur Grundlage seiner Entscheidung macht und damit dem Rechtsstreit eine Wendung gibt, mit der auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf nicht zu rechnen brauchte, und er dadurch an entsprechendem Vortrag gehindert wird.
VolltextOnline seit 24. September
IMRRS 2024, 1195AG Wiesbaden, Urteil vom 12.01.2024 - 922 C 1990/23
Werden durch eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels alle Wohnungseigentümer belastet, stellt die Änderung keine unangemessene Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers dar.*)
VolltextIMRRS 2024, 1085
VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2024 - 2 S 1338/23
Bei eigengenutzten Zweitwohnungen ist die Zweitwohnungsteuer anhand der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete zu berechnen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist dieser eine geeignete Festsetzungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer.
VolltextIMRRS 2024, 1198
BGH, Urteil vom 12.09.2024 - IX ZR 65/23
1. Eine formularmäßig getroffene anwaltliche Zeithonorarabrede ist auch im Rechtsverkehr mit Verbrauchern nicht allein deshalb unwirksam, weil der Rechtsanwalt weder dem Mandanten vor Vertragsschluss zur Abschätzung der Größenordnung der Gesamtvergütung geeignete Informationen erteilt noch sich dazu verpflichtet hat, ihm während des laufenden Mandats in angemessenen Zeitabständen Zwischenrechnungen zu erteilen oder Aufstellungen zu übermitteln, welche die bis dahin aufgewandte Bearbeitungszeit ausweisen.*)
2. Ist eine formularmäßig getroffene anwaltliche Vergütungsvereinbarung aus AGB-rechtlichen Gründen insgesamt unwirksam, richten sich die Honoraransprüche des Rechtsanwalts nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes.*)
VolltextOnline seit 23. September
IMRRS 2024, 1173OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.12.2023 - 21 U 90/23
1. Bei Umwandlung eines Altbaus in Eigentumswohnungen und anschließender Veräußerung dieser Wohnungen können "neu errichtete Objekte" vorliegen, wenn den Unternehmer eine Herstellungspflicht trifft, die nach Umfang und Bedeutung mit der Neuherstellung vergleichbar ist.
2. Ein Vorbehalt bei der Abnahme wegen Mängeln ändert nichts daran, dass die Abnahme erklärt ist und die Erfüllungswirkungen grundsätzlich eintreten.
3. Die "vollständige Fertigstellung" ist weder mit der Abnahme noch der Abnahmereife gleichzusetzen. Verwenden die Parteien einen von der Abnahme verschiedenen Begriff, kann die Auslegung ergeben, dass sie damit von der gesetzlichen Regelung abweichen wollten.
4. Die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs setzt auch eine Abnahme des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums in seiner Gesamtheit (hier: hinsichtlich Alt- und Neubau) voraus.
5. Soweit nicht der Besteller selbst, sondern Dritte das Werk abnehmen, wirkt dies nur dann zu Lasten des Bestellers, wenn diesem die Abnahme durch den Dritten zuzurechnen ist. Dies bestimmt sich in entsprechender Anwendung der Regeln über die Stellvertretung.
6. Abnahmereife liegt erst vor, wenn das Werk vollständig und ohne wesentliche Mänge hergestellt ist. Ein Mangel ist unwesentlich, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäße Erfüllung zu akzeptieren und sich mit den Mängelrechten zu begnügen. Hierbei ist die Unwesentlichkeit grundsätzlich eng auszulegen.
7. Als ungeschriebene Anspruchsvoraussetzung der Abnahmereife muss der Unternehmer den Besteller zur Abnahme auffordern. Der Besteller muss ein Werk nicht abnehmen, das der Unternehmer ihm nicht angeboten hat. Bereits begriffsnotwendig scheidet eine unberechtigte Abnahmeverweigerung aus, wenn es zuvor kein entsprechendes Abnahmeverlangen gegeben hat.
VolltextIMRRS 2024, 1104
AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 8530/22 WEG
1. Die Änderung oder teilweise Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss möglich.
2. Eine Sondernutzungsfläche ohne Zweckbestimmung kann vom Sondernutzungsberechtigten auf jegliche gesetzlich zulässige Weise und damit ohne Beschränkung, etwa auf eine Nutzung als Dachterrasse oder zur extensiven Dachbegrünung, genutzt werden.
3. Würde der Bau einer Spindeltreppe als 2. Fluchtweg fast die Hälfte oder sogar dreiviertel des Bereichs einer Sondernutzungsfläche umfassen, würde dies einen faktischen teilweisen Entzug des Sondernutzungsrechts in räumlicher Hinsicht darstellen, der nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung erfolgen kann, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG bedarf.
VolltextOnline seit 20. September
IMRRS 2024, 1181KG, Urteil vom 16.07.2024 - 21 U 131/23
1. Stellt ein Bauträger eine in Eigentumswohnungen aufgeteilte Wohnanlage nicht fertig, können ihn die Erwerber der Wohnungen auf Herbeiführung dieses Erfolgs in Natur in Anspruch nehmen.*)
2. Für die Zulässigkeit und Bestimmtheit eines solchen Klageantrags genügt es, wenn das vom Bauträger geforderte Endergebnis durch Bezugnahme auf die Vertragsbestandteile, insbesondere die Baubeschreibung und die Teilungserklärung, definiert wird. Der aktuelle Bautenstand des Vorhabens muss jedenfalls im Erkenntnisverfahren nicht vorgetragen werden.*)
3. Eine Klage auf Fertigstellung in Natur muss nicht zwingend sämtliche noch fehlende Bauleistungen umfassen. Die Erwerber können auch eine Teilklage gegen den Bauträger erheben, die sich auf einzelne abtrennbare Leistungen beschränkt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1155
AG Schöneberg, Urteil vom 11.07.2024 - 105 C 21/24
Die Vorfälligkeitsklausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an." ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt (vgl. BGH, IMR 2017, 46).
VolltextOnline seit 19. September
IMRRS 2024, 1134LG Bochum, Urteil vom 13.06.2024 - 8 O 269/23
1. Die Mieter haften gegenüber dem Vermieter bezüglich der Mietzahlungen und der Mietnebenkosten grundsätzlich als Gesamtschuldner, wenn sie den Mietvertrag für die Wohnung gemeinsam abgeschlossen haben.
2. Im Innenverhältnis kann ein Mieter allein dafür haften, wenn die Mieter durch ihr Zusammenleben und die faktische Regelung ihrer finanziellen Angelegenheiten konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass die Miete und sonstigen Nebenkosten von einem Mieter zu tragen sind und der andere Mieter sich hieran nur, soweit es ihm möglich ist, beteiligen muss.
VolltextIMRRS 2024, 1168
LG Karlsruhe, Urteil vom 26.07.2024 - 11 S 82/23
1. Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer Sonderumlage angesammelt werden.
2. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage - selbst wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird - muss nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten vorbereitet werden. Ebenso wenig bedarf es der Einholung eines Sachverständigengutachtens.
3. Nur die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
4. Bei der Bestimmung der Höhe der Erhaltungsrücklage, des jährlichen Beitrags zur Erhaltungsrücklage und des Zeitraums, in dem sie aufgebracht werden soll, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Dieses Ermessen kann sich in concreto reduzieren und eine sofortige Aufstockung der Rückstellung erforderlich machen. Nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
5. Die Gesamthöhe der Erhaltungsrücklage wird maßgeblich vom Zustand einer Wohnungseigentumsanlage geprägt.
VolltextIMRRS 2024, 1178
OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2024 - 22 U 26/24
1. Es kann nach den stets zu prüfenden Umständen des Einzelfalls keinen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB darstellen, wenn asbesthaltige Dachschindeln auf dem Mansardendach eines Bestandsgebäudes verbaut sind und weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch Beschaffenheitserwartung eine Asbestfreiheit begründen (Anschluss an BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08, IBRRS 2009, 1319 = IMR 2009, 216).*)
2. Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat.*)
3. Die Versicherung des Verkäufers in einem notariellen Vertrag, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie dar. Sie verändert bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss auch nicht die Darlegungs- und Beweislast für eine Arglist des Verkäufers (§ 444 BGB), die der Käufer trägt.*)
VolltextOnline seit 18. September
IMRRS 2024, 1154LG München I, Urteil vom 14.03.2024 - 1 S 8212/23 WEG
1. Für Schäden, die aufgrund der Verweigerung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft eingetreten sind, haften nur diejenigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Abstimmung über die Durchführung einer erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt haben, sich enthalten haben oder an der Eigentümerversammlung gar nicht teilgenommen haben.
2. Allerdings haben die Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich auch nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind.
3. Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ihm obliegt eine Kontrollpflicht hinsichtlich des Zustands des Gemeinschaftseigentums und eine Pflicht zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie zur Herbeiführung einer sachgerechten Beschlussfassung.
4. Die Frage der Vorbefassung ist als Zulässigkeitsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage von Amts wegen zu prüfen.
5. Eine Beschlussersetzungsklage ist nur dann begründet, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.
6. Dies ist dann der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich des "Ob" der Maßnahme kein Ermessen mehr besitzt.
7. Tritt ein Eigentümer an die Gemeinschaft mit einem Schadensersatzanspruch heran, so kann sich diese zumindest dahingehend entscheiden, ob sie diesen durch Leistung in Geld oder durch Naturalrestitution erfüllen möchte. Sie kann zudem auch, jedenfalls in den Fällen, in denen der Anspruch nicht unbestreitbar und offensichtlich ist, eine gerichtliche Klärung über die Frage des Vorliegens des Anspruches herbeiführen wollen.
VolltextIMRRS 2024, 1147
LG Stuttgart, Urteil vom 01.08.2024 - 53 O 80/24
Kann die Existenz eines Geh- und Fahrrechts nachgewiesen werden und ist dieses durch eine behördliche Nutzungsuntersagung eingeschränkt, begründet dies einen Beseitigungsanspruch.
VolltextIMRRS 2024, 1165
LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 37/23
Die freie Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO erlaubt es dem Gericht, auch allein aufgrund des Parteivortrags ohne Beweiserhebung festzustellen, was es für wahr oder unwahr erachtet.
VolltextOnline seit 17. September
IMRRS 2024, 1170LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 581/23
Einen Anspruch im Beschlussersetzungsverfahren einen Beschluss bezüglich konkreter Baumaßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls als Maßnahme der Barrierereduzierung zu fassen, hat ein Eigentümer nur dann, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Baumaßnahme geklärt ist. Fehlt es hieran, kann das Gericht aber einen Grundlagenbeschluss fassen und Schritte zur Einholung der Genehmigung und Bildung einer Rücklage vorgeben.*)
VolltextIMRRS 2024, 1163
VGH Bayern, Beschluss vom 13.09.2023 - 12 ZB 22.1814
1. Unbelasteter Bodenaushub unterfällt nicht dem subjektivem Abfallbegriff, wenn ein neuer Verwendungszweck unmittelbar an die Stelle eines früheren tritt (hier: Herstellung eines Lärmschutzwalls).
2. Auch eine mehrjährige Verzögerung der Realisierung des neuen Zwecks lässt die neue Zweckbestimmung nicht ohne Weiteres entfallen.
VolltextOnline seit 16. September
IMRRS 2024, 1023OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 - 30 U 99/22
1. Führt der Vermieter nicht selbst die Vertragsverhandlungen, sondern lässt wissentlich und willentlich einen Dritten diese führen und auch den Vertrag unterschreiben, so handelt dieser Dritte mit Duldungsvollmacht des Vermieters.
2. Nach § 311b Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu.
3. Eine Partei kann sich nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen.
4. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.
5. Nicht erforderlich für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genügt es, wenn der potenzielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er gegebenenfalls eintritt.
6. Ein Mietvertrag entspricht der Schriftform, wenn er die Quadratmetermiete enthält und regelt, dass zunächst 190 qm als Mietfläche angenommen werden, diese später aber noch genau ermittelt wird.
7. Solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, sind ausnahmsweise nicht formbedürftig. Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind.
8. Eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, unterliegt dem Schriftformgebot, wenn sie lediglich (unselbstständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gem. § 550 Satz 1 BGB ist.
9. Mit der erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags zu Stande. Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht.
10. Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrags verlangt.
11. Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind. Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.
IMRRS 2024, 1160
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 23/24
1. Die Eigentümer können nicht durch Beschluss "wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt" auf das Erfordernis von Vergleichsangeboten verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.*)
2. Zum - hier verneinten - Erfordernis von Alternativangeboten, wenn das Auftragsvolumen unter 5% der Wirtschaftsplansumme liegt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1162
OLG Dresden, Beschluss vom 12.08.2024 - 4 U 862/24
1. Bei Erstellung eines fristgebundenen Schriftsatzes hat der Rechtsanwalt auch dann die durch seine Kanzleikraft zuvor vorgenommene Fristberechnung zu überprüfen, wenn er im Home-Office tätig ist und ihm die papiergebundene Handakte dort nicht vorliegt.*)
2. Unterlässt er eine solche Prüfung, kommt eine Wiedereinsetzung in die versäumte Frist nicht in Betracht.*)
VolltextIMRRS 2024, 1161
BFH, Beschluss vom 27.08.2024 - VIII B 74/23
1. Wird ein Terminaufhebungs- oder -verlegungsantrag schriftlich oder per E-Mail gestellt, ist er nicht formunwirksam, wenn er nicht über das besondere elektronische Steuerberaterpostfach beim Gericht eingereicht wird (Bestätigung Beschluss des BFH vom 23.04.2024 - VIII B 31/23, IBRRS 2024, 1719 = IMRRS 2024, 0726).*)
2. Auch bei wiederholten Anträgen auf Terminverlegung aus gesundheitlichen Gründen kann die Ankündigung des Gerichts, bei weiteren Anträgen im Rahmen der Glaubhaftmachung nur noch eine amtsärztliche Begutachtung zu akzeptieren, unverhältnismäßig sein, wenn der weitere Terminverlegungsantrag auf eine neue unvorhersehbare Erkrankung (hier: Verletzungen aufgrund eines Sturzes) gestützt wird.*)
VolltextOnline seit 13. September
IMRRS 2024, 1151LG Düsseldorf, Urteil vom 08.12.2023 - 19 S 35/23
Der Inhalt eines Beschlusses muss - insbsesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, aber auch zum Schutz des aktuellen Bestands der Wohnungseigentümer - klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein, also durchführbare Regelungen enthalten und darf auch keine inneren Widersprüche aufweisen, was allein wiederum durch objektive Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen zu ermitteln ist. Der Inhalt muss also dem Beschluss selbst zu entnehmen sein. Wird in einem Beschluss - was zulässig ist - inhaltlich Bezug genommen auf bestimmte Ereignisse, Tatsachen, oder auch Schriftstücke, so muss der in Bezug genommene äußere Umstand selbst wiederum zweifelsfrei bestimmbar sein.
VolltextIMRRS 2024, 1152
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.05.2023 - 22 U 161/22
1. Ein anwaltliches Empfangsbekenntnis beweist das angegebene Zustellungsdatum. Dadurch ist der Beweis, dass das zuzustellende Schriftstück den Adressaten tatsächlich zu einem anderen Zeitpunkt erreicht hat, allerdings nicht ausgeschlossen.
2. Nicht ausreichend ist aber eine bloße Erschütterung der Richtigkeit der Angaben im Empfangsbekenntnis. Vielmehr muss die Beweiswirkung vollständig entkräftet, mit anderen Worten jede Möglichkeit der Richtigkeit der Empfangsbestätigung ausgeschlossen werden (BGH, Beschluss vom 07.10.2021 - IX ZB 41/20, IBRRS 2021, 3389), wobei allerdings an den Gegenbeweis keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen (BGH, Beschluss vom 14.10.2008 - VI ZB 23/08, IBRRS 2008, 3251).
VolltextOnline seit 12. September
IMRRS 2024, 1133AG Köpenick, Urteil vom 29.08.2024 - 14 C 284/23
1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er wider besseres Wissen einen Mangel behauptet oder nicht hinreichend prüft, ob der Mangel aus seiner Verantwortungssphäre stammt.
2. Zu dem Pflichtenprogramm des Mieters gehört es gerade nicht, sich nur dann an den Vermieter zu wenden, wenn er positiv weiß, dass die Wohnung einen Mangel aufweist.
3. Meldet der Mieter einen Schmorgeruch aus dem Sicherungskasten und kann ein deshalb gerufener Techniker keinen Mangel feststellen, handelte der Mieter nicht pflichtwidrig.
4. Allein der Umstand, dass eine Untersuchung durch Fachkräfte keinen Fehler in der Anlage ergeben hat, führt auch nicht dazu, dass der Mieter einen Schmorgeruch vorgetäuscht hätte.
5. Eine Kleinreparatur ist gegeben, wenn der Reparaturaufwand 100 Euro brutto im Einzelfall nicht übersteigt.
VolltextIMRRS 2024, 0433
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.03.2024 - 980b C 22/23 WEG
1. Im Rahmen ihres (weiten) Ermessens haben die Wohnungseigentümer darüber zu beschließen, ob sie punktuelle Schadensereignisse - bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum - durch eine Bestandsaufnahme untersuchen lassen mit dem Ziel, etwaige Schäden und deren Ursache zu beseitigen.
2. Im Rahmen bloßer Gefahrenerforschung kann sich dieses Ermessen auf null reduzieren - mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung beanspruchen kann -, wenn zureichende tatsächliche Anhaltspunkte dafür bestehen, dass vom gemeinschaftlichen Eigentum schadensstiftende Einwirkungen auf ein Sondereigentum ausgehen, die unterbunden werden müssen.
VolltextIMRRS 2024, 0621
BVerfG, Beschluss vom 26.02.2024 - 2 BvR 51/24
Die Aussetzung der Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel gegen mehrere Vollstreckungsschuldner kommt durch einstweilige Anordnung in Betracht, wenn für einen dieser Schuldner bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde eine Verschlechterung seiner Demenzerkrankung droht und sein alleiniger Verbleib in der Wohnung ohne Hilfe der übrigen Vollstreckungsschuldner nicht möglich ist.
VolltextOnline seit 11. September
IMRRS 2024, 1145LG Berlin II, Urteil vom 30.05.2024 - 65 S 189/23
1. Auf Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag tatsächlich länger als 30 Jahre läuft, ist § 544 BGB (unmittelbar) nicht anwendbar. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann deshalb auch nach mehr als 30 Jahren nicht gem. § 544 BGB gekündigt werden.*)
2. In der Instanzenrechtsprechung und der Literatur wird allgemein angenommen, dass bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung nach Ablauf von 30 Jahren in (entsprechender) Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden.*)
3. Bei der Kündigung nach § 544 Satz 1 BGB handelt es sich - dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nach - um eine Kündigung i.S.d. § 573d BGB.*)
VolltextIMRRS 2024, 1103
AG Dortmund, Urteil vom 02.04.2024 - 514 C 112/23
1. Beeinträchtigungen des Sondereigentums kann jeder Eigentümer selbst abwehren. Diese Ansprüche können auch nicht vergemeinschaftet werden.
2. Wird ein Strandkorb auf dem Gemeinschaftseigentum abgestellt oder eine Wäschespinne dort aufgestellt und sind beide Objekte vom Sondereigentum Dritter aus sichtbar, stellt dies eine Beeinträchtigung dar.
IMRRS 2024, 0868
LG Magdeburg, Urteil vom 24.05.2024 - 2 O 157/24
Die Schenkung und Übertragung des Miteigentumsanteils an einem Grundstück aus dem Schuldnervermögen ist eine anfechtbare Rechtshandlung gem. § 1Abs. 1AnfG, wenn dadurch die Befriedigungshandlung beeinträchtigt und der Gläubiger objektiv benachteiligt ist.
VolltextIMRRS 2024, 1140
OLG Hamm, Beschluss vom 06.06.2024 - 18 W 32/23
Wird im Laufe eines Verfahrens der Rechtsstreit teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt, ist der auf den erledigten Teil der Hauptsache entfallende Kostenwert nach der sog. Mehrkostenmethode zu ermitteln. Es ist eine auf den Zeitpunkt der Teilerledigung bezogene Differenzrechnung anzustellen.
VolltextOnline seit 10. September
IMRRS 2024, 1100AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.04.2024 - 33067 C 42/23
1. Ist vertraglich geregelt, dass die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen ist und die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, bedarf es keiner Mahnung, um Zahlungsverzug herbeizuführen.
2. Ist im Mietvertrag eine Einzugsermächtigung für die Miete vereinbart, aber weiter geregelt, dass die Kaution direkt auf ein Kautionskonto zu zahlen ist, kommt der Mieter bei Nichtzahlung in Verzug. Er kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter hätte die Kaution selbst einziehen müssen.
VolltextIMRRS 2024, 1102
VG Freiburg, Urteil vom 11.07.2024 - 4 K 1957/23
1. Sieht eine städtische Abfallwirtschaftssatzung die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Abfallgebührenschuldner - hier u. a. Mieter als Wohnungsnutzer und Vermieter als Wohnungseigentümer - sowie die vorrangige Heranziehung eines Gesamtschuldners - hier des tatsächlichen Wohnungsnutzers - vor, erfordert dies nicht das Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen gegen den vorrangig heranzuziehenden Gebührenschuldner.*)
2. Gebührengläubiger haben bei einer Gesamtschuldnerschaft für Kommunalabgaben grundsätzlich alle Möglichkeiten zur Durchsetzung des Abgabenanspruches zu nutzen und dürfen von der Inanspruchnahme eines - weiteren - Gesamtschuldners nicht allein schon deswegen absehen, weil für diesen Gesamtschuldner Schwierigkeiten bei der Realisierung seines Ausgleichsanspruchs im Innenverhältnis zu befürchten stehen.*)
3. Bittet ein Gesamtschuldner um die eigene vorrangige Heranziehung, um die Gebühren sodann im Innenverhältnis selbst zeitnah mit anderen Gesamtschuldnern abzurechnen - zum Beispiel in einem Mietverhältnis über die Nebenkostenabrechnung -, muss die Gebührenschuldnerin in ordnungsgemäßer Ermessensausübung regelmäßig eben diese Person vorrangig heranziehen.*)
4. Alle Gebührenschuldner haben aus dem allgemeinen Rechtssatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Zusammenhang mit dem öffentlich-rechtlichen Gebührenschuldverhältnis einen Auskunftsanspruch über das Bestehen und die Höhe der Gebührenschuld.*)
VolltextOnline seit 9. September
IMRRS 2024, 1039AG Norden, Urteil vom 10.01.2024 - 5 C 2018/23
1. Ein Beschluss über den Rückbau einer vermeintlich nicht genehmigten baulichen Veränderung genügt möglicherweise dem Bestimmtheitsgebot nicht.
2. Dieses Risiko besteht insbesondere dann, wenn nicht jedem objektiven Dritten unmissverständlich einleuchtet, welche konkreten Maßnahmen vom einzelnen Eigentümer erwartet werden.
VolltextIMRRS 2024, 1137
OLG Celle, Urteil vom 31.07.2024 - 14 U 104/23
1. Nach dem Zweck des § 531 Abs. 2 ZPO soll der entscheidungsrelevante Sach- und Streitstoff bereits in erster Instanz vollständig unterbreitet werden. Mit dieser Zweckbestimmung wäre es grundsätzlich nicht vereinbar, das Bestreiten einer in erster Instanz noch unstreitig gestellten Tatsache in der Berufungsinstanz zuzulassen, nachdem die gegnerische Partei ihrerseits das neue Vorbringen bestritten hat (§ 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).*)
2. Für die Erstreckung der Interventionswirkung in subjektiver Hinsicht auf Rechtsnachfolger der im Vorprozess Beteiligten gilt § 325 ZPO entsprechend. Nach § 325 Abs. 1 ZPO wirkt das rechtskräftige Urteil u. a. für und gegen die Personen, die nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit Rechtsnachfolger der Parteien geworden sind. Hierunter fällt auch der Übergang des materiellen Rechts kraft Gesetzes, wie im vorliegenden Fall nach § 86 VVG.*)
3. Für die Eigenschaft einer mit Wischarbeiten in einem Hotel beschäftigten Reinigungskraft als Erfüllungsgehilfe im Rahmen eines Dienstvertrags (§ 278 Satz 1 Alt. 2, § 611 BGB) des mit der Säuberung der Hotelräumlichkeiten beauftragten Reinigungsunternehmens kommt es nicht entscheidend auf das Bestehen etwaiger (arbeits-)vertraglicher Beziehungen zwischen ihnen beiden an. Denn die Art der zwischen dem Schuldner und dem Erfüllungsgehilfen bestehenden rechtlichen Beziehung ist gleichgültig.*)
4. Maßgeblich ist allein, dass der Erfüllungsgehilfe als Hilfsperson nach den tatsächlichen Verhältnissen objektiv für den Schuldner tätig geworden ist, dass also der Schuldner sich im eigenen Interesse eines Dritten zur Erfüllung seiner eigenen Pflichten bedient hat.*)
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