Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit gestern

IMRRS 2025, 0240

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 24/24

Eine Altvereinbarung, die individuelle Regelungen – hier zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats – enthält, bleibt weiterhin gültig (§ 47 WEG), auch wenn sie dem dispositiven neuen Recht nicht entspricht.*)

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Online seit 21. Februar

IMRRS 2025, 0237

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2025 - 2-13 S 71/24

Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die auf dieser Versammlung gefasste Beschlüsse nicht alleine deshalb nichtig.*)

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2025, 0225

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2005 - 2-13 S 619/23

Das den Eigentümern bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) zustehende weite Ermessen ist überschritten, wenn Kosten, die aufgrund besonderer Anforderungen von Teileigentumseinheiten anfallen (hier Brandmeldeanlage für ein Hotel), gleichmäßig auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.*)

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IMRRS 2025, 0215

AG Rosenheim, Urteil vom 17.05.2024 - 13 C 1645/23

1. Die Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann nicht - trotz weitgehenden Änderungsvorbehalts zu Gunsten eines Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung (GO) - im Innenverhältnis einseitig abbedungen werden, sondern nur durch eine Vereinbarung.

2. Ergibt die Auslegung der GO, dass in der Mehrhausanlage Teilversammlungen jeder Untergemeinschaft (UG) zulässig sind, so müssen nicht alle Teilnahmeberechtigten zur Versammlung einer UG geladen werden, sondern nur die Mitglieder der jeweiligen UG.

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IMRRS 2025, 0214

LG München I, Beschluss vom 06.05.2024 - 36 T 3448/24

1. Maßgeblich für den Streitwert ist der Beschlussgegenstand, nicht die Art der Beschlussmängel.

2. Das Gesamtinteresse muss sich am wirtschaftlichen und/oder ideellen Interesse an der baulichen Veränderung (hier: Entnahme von zwei älteren Ahornbäumen) bemessen. Das Interesse ist nicht auf die Kosten der Fällung beschränkt. Das Erhaltungsinteresse ist gegebenenfalls zu schätzen.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2025, 0224

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht.*)

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IMRRS 2025, 0222

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23

1. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen.*)

2. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründet keine darüber hinausgehenden Anforderungen.*)

3. Ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert (hier: unterdimensionierte Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten), geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2011 - V ZR 3/11, Rz. 10, IMRRS 2011, 2965 = NJW-RR 2011, 1646).*)

IMRRS 2025, 0213

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2025 - 2-13 S 109/24

Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht.*)

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Online seit 10. Februar

IMRRS 2025, 0163

AG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2024 - 290a C 55/23

1. Bei der Wiederwahl des amtierenden Verwalters ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwaltungen in der Regel nicht erforderlich.

2. Eine Erhöhung der Verwaltervergütung im Rahmen eines Wiederbestellungsbeschlusses nach 5 Jahren um 20% (von 25 € netto auf 30 € netto) vor dem Hintergrund der allgemein bekannten Kostensteigerungen rechtfertigt nicht die Annahme, dass andere Verwaltungen ihre Leistungen spürbar kostengünstiger anbieten.

3. Im Rahmen ihres Ermessens sind die Wohnungseigentümer nicht gehalten, bei der Wiederwahl den kostengünstigsten Bewerber zu bestellen.

4. Ein Anspruch auf Abberufung begründet eine fehlende Zertifizierung nach Ablauf der Fiktion allein nicht.

5. Die bauliche Veränderung muss eine so starke Auswirkungen haben, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge oder Gesicht gibt.

6. Eine grundlegende Umgestaltung ist bei erheblichen Änderungen im Außenbereich auch nur anzunehmen, wenn dessen Gepräge grundlegend umgestaltet wird, etwa wenn eine prägende Parkanlage zu einem Garagenpark umgebaut wird.

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Online seit 7. Februar

IMRRS 2025, 0157

LG Itzehoe, Urteil vom 15.11.2024 - 11 S 32/23

1. Eine Beschlussfeststellung ist stets veranlasst, wenn der Versammlungsleiter ein Beschlussergebnis nicht oder fehlerhaft verkündet.

2. Das Gericht hat bei einer Beschlussfeststellungsklage auch einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen.

3. Fasst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch nach Maßgabe des § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich einen Beschluss über die Gestattung baulicher Veränderungen, die ein Wohnungseigentümer verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber den anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.

4. Nichts Anderes kann für bauliche Veränderungen gelten, deren Gestattung von einem Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt wird.

5. „Grundlegend“ ist die Umgestaltung, wenn sie der Wohnungseigentumsanlage als Ganzes unter Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls ein neues „Gepräge“ gibt.

6. Das Kriterium „als Ganzes“ wird insbesondere bei Umbauten, die nur Teilbereiche der Anlage betreffen, im Regelfall nicht erfüllt sein.

7. Allein die Installation von jeweils einem Schornstein an jeder Wohneinheit verleiht der Gesamtanlage noch kein gänzlich neues Gepräge.

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Online seit 6. Februar

IMRRS 2025, 0152

AG Eckernförde, Urteil vom 18.07.2024 - 6 C 7/21

1. Der Gesellschafter einer Außen-GbR als Sondereigentümerin sind nicht Anspruchsinhaber, d.h. auch nicht anfechtungsberechtigt.*)

2. Die Beschlussfassung über die Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben.*)

3. Ein Beschluss über die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein Ersatzanspruch gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats auch nur möglich erscheint. Beschlüsse, mit denen ohne Gegenleistung über das Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

4. Die pauschalen Sitzungsgelder für den Beirat können gegebenenfalls als nicht zweckgebundene Beträge eine Vergütung des Verwaltungsbeirats darstellen.*)

5. Die Wohnungseigentümerversammlung hat keine Beschlusskompetenz für eine Verbreiterung der mit Sondernutzungsrechten versehenen Parkplätze, denn dies führt dazu, dass Parkplatzflächen, die vorher der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung standen, nunmehr von den Sondernutzungsrechten erfasst wären.*)

6. Eine Änderung des Beschlussgegenstandes ist vergleichbar mit dem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer erst in der Eigentümerversammlung den Antrag stellt, einen Beschlussantrag auf die Tagesordnung zu setzen.*)

7. Eine Abmahnung gem. § 17 WEG setzt nicht zwingend eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer voraus.*)

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Online seit 30. Januar

IMRRS 2025, 0119

AG München, Urteil vom 03.09.2024 - 1293 C 13809/24

Hat eine Gemeinschaft in der Zeit nach Inkrafttreten der WEG-Reform, aber vor Inkrafttreten des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, begründet dies keinen Abberufungsanspruch eines Eigentümers ab dem Geltungszeitraum des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

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Online seit 29. Januar

IMRRS 2025, 0114

AG München, Urteil vom 28.08.2024 - 1292 C 15423/22 WEG

1. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Nutzung des Wohnungseigentums „ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt“ ist, liegt ein Verstoß hiergegen vor, wenn tatsächlich eine Unterbringung wöchentlich wechselnder Monteure in Zwei- bis Vierbettzimmern unter gemeinschaftlicher Nutzung einer Kochnische sowie der Sanitärräume stattfindet.

2. Eine Unterbringung ist keine Wohnnutzung, sondern heimartig, wenn eine Vielzahl von Personen in fortlaufend wechselndem Bestand auf jeweils engsten Raum untergebracht wird.

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Online seit 28. Januar

IMRRS 2025, 0096

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 21/24 WEG

1. Ein Eigentümer kann gegen einen anderen vermietenden Eigentümer vorgehen, dass dieser auf seinen störenden Mieter einwirkt.

2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss nicht zwingend seinem Mieter kündigen, wenn er auf andere Art und Weise erfolgreich auf diesen einwirken kann, um zukünftige Beanstandungen zu verhindern.

3. Lautes Herumschreien im Treppenhaus, aggressives und lautes Klopfen an die Haustür sowie Tätlichkeiten sind nachteilige Beeinträchtigungen. Ein Wohnungseigentümer muss nicht hinnehmen, in dieser Art und Weise durch die Handlungen eines Mieters beeinträchtigt zu werden.

4. Bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners als zugestanden gilt.

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IMRRS 2025, 0095

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 16/24 WEG

1. Eine Teilanfechtung von Beschlüssen über die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen ist nicht möglich.

2. Ein sog. Korrekturvorbehalt führt zur Unbestimmtheit eines Abrechnungsbeschlusses, weil einem solchen Beschluss nicht mit hinreichender Sicherheit und Genauigkeit zu entnehmen ist, in welcher konkreten Höhe die Kosten im Zeitpunkt der Beschlussfassung auf die jeweiligen Eigentümer verteilt worden sind.

3. Werden Kosten der Fassadenarbeiten nach Einheiten verteilt, statt wie in der Teilungserklärung vorgesehen nach Miteigentumsanteilen, so ist die Jahresabrechnung unwirksam, wenn dies zu einer Mehrbelastung eines Eigentümers führt.

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