Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 30. Januar

IMRRS 2025, 0128

VG Schleswig, Urteil vom 06.11.2024 - 8 A 183/21

1. Wird eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme ohne Genehmigung vorgenommen, kann die Bauaufsichtsbehörde verfügen, dass Bauvorlagen einzureichen sind.

2. Bei mehreren Miteigentümern einer Immobilie kann die Bauaufsichtsbehörde die Verfügung allein gegen denjenigen richten, der die Baumaßnahme rechtswidrig vorgenommen hat.

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IMRRS 2025, 0120

AG Hamburg, Urteil vom 27.09.2024 - 49 C 153/24

1. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung beansprucht das Gesetz nicht.

2. Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehendes konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume voraus. Die Bedarfsperson muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

3. An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es, wenn die in Australien lebende und verheiratete Bedarfsperson lediglich erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen.

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IMRRS 2025, 0119

AG München, Urteil vom 03.09.2024 - 1293 C 13809/24

Hat eine Gemeinschaft in der Zeit nach Inkrafttreten der WEG-Reform, aber vor Inkrafttreten des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, begründet dies keinen Abberufungsanspruch eines Eigentümers ab dem Geltungszeitraum des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

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IMRRS 2025, 0125

LAG Hamm, Urteil vom 15.11.2024 - 1 SLa 733/24

Mit einem Vergleich i.S.d. § 779 BGB wollen die Parteien Ungewissheiten beilegen, nicht angenommenen Gewissheiten eine neue Rechtsqualität geben. Gehen die Parteien wie selbstverständlich vom Bestand einer Anspruchsgrundlage aus und wollen sie lediglich eine Verständigung über die Höhe des geschuldeten Betrags herbeiführen, führt die Unwirksamkeit der den vermeintlichen Anspruch begründenden Klausel zur Unwirksamkeit des Vergleichs, weil ein als feststehend angenommener Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden wäre.*)

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IMRRS 2025, 0112

OLG Nürnberg, Beschluss vom 20.06.2024 - 13 U 205/24

1. Als Vertreter einer Partei ist auch ein Rechtsanwalt anzusehen, der als Angestellter oder freier Mitarbeiter des Prozessbevollmächtigten von diesem mit der selbständigen Bearbeitung eines Rechtsstreits betraut worden ist und der nicht als bloßer Hilfsarbeiter in untergeordneter Funktion tätig geworden ist. Dies wird nicht durch eine mangelnde Bevollmächtigung dieses Rechtsanwalts gehindert; vielmehr bestellt der bevollmächtigte Rechtsanwalt mit der Übertragung eines nicht unwichtigen Teils seines anwaltlichen Pflichtenkreises den anderen Rechtsanwalt zum Unterbevollmächtigten.

2. Zur Wahrung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten in Fristsachen ist auch bei Übermittlung via beA ein ausreichender Sicherheitszuschlag einzuplanen, da nicht mit einer jederzeit reibungslosen Übermittlung gerechnet werden kann.

3. Ein auf einen vorübergehenden "Computer-Defekt" oder "Computer-Absturz" gestützter Wiedereinsetzungsantrag bedarf näherer Darlegungen zur Art des Defekts und seiner Behebung.

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IMRRS 2025, 0115

OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.08.2024 - 13 U 690/24 Bau

Die Berufung ist unzulässig, wenn innerhalb der (verlängerten) Berufungsbegründungsfrist keine Berufungsbegründung eingeht.

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Online seit 29. Januar

IMRRS 2025, 0113

LG Berlin II, Urteil vom 24.09.2024 - 67 S 57/24

1. Maßgeblich für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: fehlende Spüle und fehlender Keller) sind die Verhältnisse bei Beginn des Mietverhältnisses. Das gilt auch bei Übernahme der Wohnung durch den bisherigen Untermieter vom Vormieter.

2. Das wohnwertmindernde Merkmal "fehlender Balkon" trifft nicht zu, wenn nach Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde der Anbau eines Balkons nicht genehmigungsfähig ist.

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IMRRS 2025, 0114

AG München, Urteil vom 28.08.2024 - 1292 C 15423/22 WEG

1. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Nutzung des Wohnungseigentums „ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt“ ist, liegt ein Verstoß hiergegen vor, wenn tatsächlich eine Unterbringung wöchentlich wechselnder Monteure in Zwei- bis Vierbettzimmern unter gemeinschaftlicher Nutzung einer Kochnische sowie der Sanitärräume stattfindet.

2. Eine Unterbringung ist keine Wohnnutzung, sondern heimartig, wenn eine Vielzahl von Personen in fortlaufend wechselndem Bestand auf jeweils engsten Raum untergebracht wird.

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IMRRS 2025, 0123

LG Münster, Beschluss vom 05.09.2024 - 115 O 23/24

Werden während der urlaubsbedingten Abwesenheiten Gegenstände von erheblichem Wert, insbesondere Schmuckstücke sowie eine Geldkassette, in einem einfach abgeschlossenen Schrank gelagert und wird gleichwohl die Wohnung für einen erheblichen Zeitraum (hier: drei Monate) an eine dem Versicherungsnehmer bis dahin allenfalls oberflächlich bekannte Person untervermietet, so ist die Leistung aufgrund einer grob fahrlässigen Gefahrerhöhung zu 100% zu kürzen.

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IMRRS 2025, 0121

BGH, Urteil vom 09.01.2025 - IX ZR 41/23

Erbringt der Schuldner eine inkongruente Deckung im zweiten oder dritten Monat vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, ist auch die in inkongruenter Weise befriedigte Forderung bei der Prüfung zu berücksichtigen, ob der Schuldner im Zeitpunkt der angefochtenen Rechtshandlung objektiv zahlungsunfähig war.*)

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IMRRS 2025, 0101

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.01.2025 - 9 U 75/24

1. § 130d Satz 2 ZPO enthält keine unmittelbare Verpflichtung zur Ersatzeinreichung; kann eine Frist im Wege der Ersatzeinreichung aber noch gewahrt werden, scheidet eine Wiedereinsetzung aus.*)

2. Das Ausweichen auf eine andere als die gewählte Übermittlungsart kann geboten sein, wenn der Zusatzaufwand geringfügig und zumutbar ist und diese von dem Prozessbevollmächtigten in der Vergangenheit bereits aktiv zum Versand von Schriftsätzen genutzt wurde, er also mit seiner Nutzung vertraut ist.*)

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IMRRS 2025, 0118

OLG München, Beschluss vom 12.01.2023 - 27 U 5299/22 Bau

1. Die Berufungsbegründung muss die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt.

2. Die Berufungsbegründung muss auf den zur Entscheidung stehenden Fall zugeschnitten sein und muss sich mit den rechtlichen und tatsächlichen Argumenten des angefochtenen Urteils befassen, wenn es diese bekämpfen will.

3. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbstständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung in dieser Weise jede tragende Erwägung angreifen. Andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig.

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IMRRS 2025, 0094

OLG München, Beschluss vom 20.01.2025 - 36 W 67/24

Mit der Versetzung des Einzelrichters an die Staatsanwaltschaft verliert dieser die Eigenschaft als gesetzlicher Richter für das Verfahren und ist an der Entscheidung über den Tatbestandsberichtigungsantrag verhindert.

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Online seit 28. Januar

IMRRS 2025, 0096

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 21/24 WEG

1. Ein Eigentümer kann gegen einen anderen vermietenden Eigentümer vorgehen, dass dieser auf seinen störenden Mieter einwirkt.

2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss nicht zwingend seinem Mieter kündigen, wenn er auf andere Art und Weise erfolgreich auf diesen einwirken kann, um zukünftige Beanstandungen zu verhindern.

3. Lautes Herumschreien im Treppenhaus, aggressives und lautes Klopfen an die Haustür sowie Tätlichkeiten sind nachteilige Beeinträchtigungen. Ein Wohnungseigentümer muss nicht hinnehmen, in dieser Art und Weise durch die Handlungen eines Mieters beeinträchtigt zu werden.

4. Bestreitet eine Partei trotz des Bestehens einer Informationspflicht mit Nichtwissen, ist dies unzulässig und führt dazu, dass der Vortrag des Gegners als zugestanden gilt.

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IMRRS 2025, 0095

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980a C 16/24 WEG

1. Eine Teilanfechtung von Beschlüssen über die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen ist nicht möglich.

2. Ein sog. Korrekturvorbehalt führt zur Unbestimmtheit eines Abrechnungsbeschlusses, weil einem solchen Beschluss nicht mit hinreichender Sicherheit und Genauigkeit zu entnehmen ist, in welcher konkreten Höhe die Kosten im Zeitpunkt der Beschlussfassung auf die jeweiligen Eigentümer verteilt worden sind.

3. Werden Kosten der Fassadenarbeiten nach Einheiten verteilt, statt wie in der Teilungserklärung vorgesehen nach Miteigentumsanteilen, so ist die Jahresabrechnung unwirksam, wenn dies zu einer Mehrbelastung eines Eigentümers führt.

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IMRRS 2025, 0107

LG Berlin II, Beschluss vom 29.10.2024 - 67 T 89/24

Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 887 ZPO sind mit Ausnahme des Erfüllungseinwandes sämtliche sonstigen materiellen Einwendungen des zur Mangelbeseitigung verurteilten Vermieters - wie die der Unmöglichkeit der Erfüllung, des mieterseitigen Verzuges der Annahme der Mängelbeseitigung, der treuwidrigen Vereitelung der Mangelbeseitigung durch den Mieter oder des Überschreitens der "Opfergrenze" - unbeachtlich. Sie können vom Vermieter nicht im Vollstreckungsverfahren nach § 887 ZPO, sondern allein in einem neuerlichen Erkenntnisverfahren mit der Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2025, 0103

LSG Hessen, Beschluss vom 17.01.2025 - L 2 SF 45/24 K

1. Kosten für die Anwendung von Software zur Nutzung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten sind übliche Gemeinkosten im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 JVEG.*)

2. Kosten für die Anwendung von Software zur Nutzung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten sind keine besonderen Kosten im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 JVEG.*)

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IMRRS 2025, 0110

BGH, Beschluss vom 19.12.2024 - IX ZB 41/23

1. Hat ein Prozessbevollmächtigter wegen vorübergehender technischer Unmöglichkeit der Einreichung eines elektronischen Dokuments die Ersatzeinreichung nach den allgemeinen Vorschriften veranlasst, ist er nicht gehalten, sich bis zur tatsächlichen Vornahme der Ersatzeinreichung weiter um eine elektronische Übermittlung des Dokuments zu bemühen.*)

2. Zur Glaubhaftmachung einer vorübergehenden Unmöglichkeit der Einreichung eines Schriftsatzes als elektronisches Dokument bedarf es der anwaltlichen Versicherung des Scheiterns einer oder mehrerer solcher Übermittlungen nicht, wenn sich aus einer Meldung auf den Internetseiten der Bundesrechtsanwaltskammer, des elektronischen Gerichts- und Verwaltungspostfachs oder aus einer anderen zuverlässigen Quelle ergibt, dass der betreffende Empfangsserver nicht zu erreichen ist, und nicht angegeben ist, bis wann die Störung behoben sein wird.*)

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IMRRS 2025, 0092

OLG Dresden, Beschluss vom 11.10.2024 - 5 W 647/24

Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt werden, sind grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses an einem Urteil zulässig. Nur wenn das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise aus besonderen Gründen fehlt, ist eine solche Klage als unzulässig abzuweisen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Kläger bereits einen vollstreckbaren Titel über die Klageforderung besitzt und daraus unschwer die Zwangsvollstreckung betreiben kann (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2006 - XI ZR 113/06, Rz. 10, IMRRS 2007, 1222; Urteil vom 21.04.2016 - I ZR 100/15, Rz. 13, IMRRS 2016, 1552).*)

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Online seit 27. Januar

IMRRS 2025, 0076

LG Landshut, Urteil vom 08.01.2025 - 15 S 339/23

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist.

2. Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat, also hierfür die Ursache gesetzt hat.

3. Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden.

4. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist.

5. Es ist grundsätzlich üblich, zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches.

6. Mussten bisher aufgrund alter, undichter Fenster nur Feuchtespitzen durch Lüften abgeführt werden, genügt - nach Austausch der Fenster - der Hinweis des Vermieters, dass nun vermehrt und richtig gelüftet werden muss.

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IMRRS 2024, 1509

AG Köln, Urteil vom 04.09.2024 - 206 C 17/23

1. Aufgrund der besonderen Gefahren von Schimmelpilz für die Rechtsgüter des Mieters und der weiteren Bewohner der Wohnung, insbesondere für ihre Gesundheit und ihr Eigentum, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei Auftreten von Schimmel ohne Weiteres nicht unerheblich beeinträchtigt.

2. Der Vermieterseite obliegt der Beweis, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist, dass also aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf Mängel in der Bausubstanz zurückzuführen ist und dass die Wohnung durch zumutbares Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Nutzungsverhalten entstanden ist.

3. Kann die Wohnung bei zumutbarem Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden, liegt kein Mangel vor.

4. Allein die psychische Gewissheit, dass es wieder zum Auftreten von Schimmel kommen werde, führt nicht zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

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IMRRS 2025, 0099

LSG Thüringen, Beschluss vom 28.10.2024 - L 1 JVEG 195/24

1. § 8a Abs. 3 JVEG i. V. m. § 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO findet in gerichtskostenfreien Verfahren nach § 183 SGG keine Anwendung.*)

2. Für die Erstellung des Gutachtens ist nicht die individuelle Arbeitsweise des Sachverständigen und damit die tatsächlich aufgewandte Zeit maßgeblich, sondern gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 JVEG die für die Erstattung des Gutachtens erforderliche Zeit (vgl. BVerfG, IBR 2008, 186).*)

3. Welche Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 JVEG auf die Vergütung entfällt und gesondert zu ersetzen ist, bestimmt sich allein nach dem UStG. Ob die Vergütung für ein in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten mit dem 19%-igen Umsatzsteuersatz oder mit dem ab dem 01.07.2020 herabgesetzten Satz von 16% zu versteuern ist, hängt daher davon ab, wann es bei Gericht eingegangen ist.*)

4. Umsatzsteuer ist auch für Fremdleistungen zu erstatten ist, für die - wie bei Portokosten - selbst keine Umsatzsteuer zu zahlen ist.*)

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IMRRS 2025, 0105

BGH, Urteil vom 11.11.2024 - AnwZ (Brfg) 17/23

Wer als Syn­di­kus­rechts­an­walt für einen Ar­beit­ge­ber zu­ge­las­sen wurde, muss hin­neh­men, dass er mit des­sen Namen im bun­des­ein­heit­li­chen An­walts­ver­zeich­nis ge­nannt wird.

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IMRRS 2025, 0104

OLG Koblenz, Beschluss vom 02.09.2024 - 3 W 322/24

§ 380 ZPO ist dahingehend teleologisch zu reduzieren, dass die Verhängung eines Ordnungsgelds gegen einen ordnungsgemäß geladenen und im Termin nicht erschienenen Zeugen dann nicht in Betracht kommt, wenn das Ausbleiben des Zeugen sowohl für die Parteien als auch das Gericht keine nachteilige Wirkung hatte und sich die Vernehmung des Zeugen erübrigt (hier: durch den Abschluss eines Vergleichs).*)

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