Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2007, 0395

KG, Urteil vom 23.09.2005 - 7 U 70/05

Bei Verträgen mit Versorgungsunternehmen mit Anschluss- und Benutzungszwang steht der gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer nicht der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - (NJW 2005, 2061) entgegen, nach dem Gläubiger einer teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nur auf das Verwaltungsvermögen zugreifen können und daneben eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht kommt, wenn diese sich neben der Gemeinschaft klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben. Die persönliche Haftung ergibt sich hier aus den gesetzlichen Regelungen über den Anschluss- und Benutzungszwang und die an die Eigentümerstellung anknüpfende Verpflichtung zur Entgeltzahlung. Sieht eine gesetzliche Regelung ausdrücklich eine gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer vor, so sind Schuldner nach wie vor die Grundstückseigentümer, also die einzelnen Wohnungseigentümer und nicht der gemeinschaftsrechtliche Wohnungseigentümerverbund.*)

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IMRRS 2007, 0388

LG München I, Beschluss vom 03.08.2005 - 1 T 10251/05

Zu der Frage, ob das Anlegen eines japanischen Steingartens eine bauliche Veränderung darstellt und beseitigt werden muss.

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IMRRS 2007, 0369

OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2006 - 15 W 88/06

1. Eine Instandsetzungsmaßnahme kann auch dann vorliegen, wenn die Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes erneuert wird.*)

2. Die Wohnungseigentümer handeln im Rahmen des ihnen eingeräumten Ermessens, wenn sie bei der Beschlussfassung über die Anbringung wärmedämmender Maßnahmen an der Außenfassade die Anbringung einer bislang fehlenden Dämmung der Kellerdecken einschließen.*)

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IMRRS 2007, 0365

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 - 5 W 104/06-39

Die faktische Stilllegung eines Aufzugs und Verweigerung einer Reparatur, dessen Funktionsfähigkeit die Teilungserklärung verspricht, kann nicht mehrheitlich beschlossen werden.*)

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IMRRS 2007, 0357

BGH, Urteil vom 19.01.2007 - V ZR 26/06

1. Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt.*)

2. Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.*)

3. Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.*)

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IMRRS 2007, 0334

OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2007 - 21 U 69/06

1. Will der einzelne Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums großen Schadensersatz geltend machen, kann er dem Bauträger eine Frist mit Ablehnungsandrohung in der Regel nicht mehr setzen, wenn der Bauträger auf Verlangen der Gemeinschaft bereits einen Vorschuss zur Mangelbeseitigung gezahlt hat bzw. die Gemeinschaft nicht mehr bereit ist, eine Nachbesserung durch den Bauträger zu dulden.*)

2. Lehnt der Unternehmer eine Nachbesserung wegen eines unverhältnismäßigen Aufwandes zu Recht ab, kann dem Auftraggeber ein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages zustehen, falls dieser nicht gemäß § 634 Abs. 3 BGB a.F. ausscheidet.*)

3. Hat der Bauträger in der Baubeschreibung hinsichtlich des Schallschutzes auf die DIN 4109, Ausgabe 1989 Bezug genommen, kann der Erwerber grundsätzlich nur die Einhaltung der in der DIN genannten Standardwerte und keinen erhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zur DIN beanspruchen. Ein weitergehender Schallschutz kann geschuldet sein, soweit dieser bei fachgerechter Erstellung des Gebäudes mit den in der Baubeschreibung genannten Materialien und Herstellungsverfahren nach den anerkannten Regeln der Technik erreicht wird.*)

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IMRRS 2007, 0333

BGH, Beschluss vom 12.07.2006 - X ZR 152/05

Zur Teilrechtsfähigkeit und Haftung bei Rechtsverhältnissen, die auf einem öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwang beruhen.

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IMRRS 2007, 0306

OLG München, Beschluss vom 21.02.2007 - 34 Wx 103/05

Die Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Kostentragung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen (hier: Wasseranschlüsse über Gemeinschaftsflächen).*)

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IMRRS 2007, 0305

OLG München, Beschluss vom 21.02.2007 - 34 Wx 100/06

Für die Anfechtung eines Negativbeschlusses verbunden mit dem Antrag auf Feststellung, dass zu diesem Tagesordnungspunkt überhaupt kein Beschluss gefasst wurde, kann ein Rechtsschutzbedürfnis gegeben sein (hier: Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund).*)

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IMRRS 2007, 0289

OLG Köln, Beschluss vom 24.04.2006 - 16 Wx 35/06

Der beeinträchtigte Wohungseigentümer kann sein Recht auf Beseitigung störender Bäume u.Ä. bereits bei langjähriger bloßer Untätigkeit verwirkt haben, wenn von ihm - inbesondere anlässlich der jährlich stattfinden Eigentümerversammlungen - eine Geltendmachung seiner Rechte erwartet werden konnte.

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IMRRS 2007, 0288

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2006 - 3 Wx 133/06

1. In Wohnungseigentumssachen ist - jedenfalls soweit Beschlussanfechtung Verfahrensgegenstand ist - das Landgericht auch dann zur Entscheidung über Erstbeschwerde berufen, wenn ein Beteiligter seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland (hier: Großbritannien) hat.*)

2. Wird in einer Wohnungseigentumssache eine an das Amtsgericht adressierte sofortige Beschwerde fristgerecht beim ebenfalls zuständigen Landgericht eingereicht, so ist sie auch dann rechtzeitig, wenn die Rechtsmittelschrift erst nach Fristablauf beim Amtsgericht eingeht.*)

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IMRRS 2007, 0285

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.04.2006 - 3 Wx 299/05

1. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Wohnungseigentümers sind Wohngeldverbindlichkeiten, die seit Eröffnung des Insolvenzverfahrens rückständig sind, Altmasseverbindlichkeiten, soweit sie vor Masseunzulänglichkeitsanzeige (§ 208 InsO) des Insolvenzverwalters begründet wurden. Sie können nicht mehr mit der Leistungsklage verfolgt werden.*)

2. Nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige fällig gewordene Wohngeldschulden sind Neumasseverbindlichkeiten i.S.v. § 209 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 InsO, sofern der Insolvenzverwalter die Gegenleistung dadurch in Anspruch genommen hat, dass er über einen längeren Zeitraum - hier 4 1/2 Jahre - von der Möglichkeit der Freigabe der Eigentumswohnung keinen Gebrauch gemacht hat.*)

3. Neumasseforderungen können grundsätzlich im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Unzulässig ist die Leistungsklage, wenn die im Verfahren vom Insolvenzverwalter eingewandte erneute - nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige entstandene - Masseunzulänglichkeit hinreichend dargelegt und ggf. bewiesen worden ist. In einem solchen Fall in Betracht kommende Schadensersatzansprüche nach § 61 InsO sind beim Wohnungseigentumsgericht geltend zu machen.*)

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IMRRS 2007, 0278

KG, Beschluss vom 04.12.2006 - 24 W 201/05

1. § 985 BGB verschaft den übrigen Miteigentümern einen Anspruch auf Herausgabe und Einräumung von Mitbesitz auch gegenüber einem Miteigentümer, der von Gemeinschaftseigentum widerrechtlich Gebrauch macht, indem er es etwa für sich vereinnahmt.

2. Diesen Anspruch sowie den Anspruch auf Unterlassung der alleinigen Nutzung kann jeder Wohnungseigentümer geltend machen, ohne dass eine Ermächtigung durch die anderen Wohnungseigentümer erforderlich wäre, weil es sich insoweit um einen Individualanspruch und nicht um eine Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung handelt.

3. Die Befugnis des teilenden Alleineigentümers zur nachträglichen einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt grundsätzlich und von etwaigen Vorbehalten oder Ermächtigungen abgesehen mit der Entstehung der Eigentümergemeinschaft oder mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums und der Entstehung der faktischen Eigentümergemeinschaft. Danach ist eine Änderung der Teilungserklärung nur mit Zustimmung des/der weiteren Eigentümer(s), gegebenenfalls des/der weiteren werdenden Eigentümer(s), zulässig.

4. Eine Änderung der Teilungserklärung ist, unabhängig davon, ob sie einseitig durch den teilenden Alleineigentümer oder - nachdem dessen Befugnis hierzu erloschen ist - durch die Gemeinschaft erfolgt, dem Sonderrechtsnachfolger gegenüber wirkungslos, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen ist.

5. Unter dem von der Praxis entwickelten, im Wohnungseigentumsgesetz nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird allgemein die einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) auf der Grundlage einer Vereinbarung (§ 15 Abs. 1 WEG) oder einer Teilungserklärung (§ 8 WEG) durch Zuordnung zur jeweiligen Sondereigentumseinheit eingeräumte Befugnis verstanden, einen näher bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein nutzen zu dürfen („positive Komponente“), also dergestalt, dass alle übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft von der Nutzung ausgeschlossen sind („negative Komponente“).

6. Das Sondernutzungsrecht hat schuldrechtlichen Charakter und ist kein dingliches Recht; es wird lediglich durch Eintragung ins Grundbuch Inhalt - nicht Gegenstand - von Wohnungseigentumsrechten, nämlich des Sondereigentums, und insoweit „verdinglicht“.

7. Allein bei Eintragung ins Grundbuch entfaltet es nach §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG Wirkung auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers; ohne Eintragung verbleibt es bei einer den Sonderrechtsnachfolger nicht bindenden schuldrechtlichen Wirkung.

8. Eintragungserfordernis kann dadurch genügt werden, dass zwar nicht das konkrete Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen wird, wohl aber entsprechend § 7 Abs. 3 WEG auf die in der Vereinbarung oder Teilungserklärung enthaltene und das jeweilige Sondernutzungsrecht betreffende Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird.

9. Die Auslegung der Teilungserklärung hat den für Grundbucheintragungen maßgeblichen Regeln zu folgen. Es ist daher vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergeben. Umstände außerhalb der über die Erklärung aufgenommenen Urkunde dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

IMRRS 2007, 0273

OLG München, Beschluss vom 07.02.2007 - 34 Wx 129/06

Im Jahr 2001 fällig gewordene Wohngeldansprüche sind im Regelfall mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt. Die Kenntnis des Verwalters vom Bestehen des Anspruchs ist grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen, es sei denn, der Wohngeldschuldner kann sich nach Treu und Glauben auf die Kenntnis des Vertretenen nicht berufen, weil der Verwalter mit ihm bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammengewirkt hat.*)

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IMRRS 2007, 0272

OLG München, Beschluss vom 07.02.2007 - 34 Wx 147/06

Beschließt die Eigentümerversammlung unter dem gleichen Tagesordnungspunkt die Entlastung des Verwaltungsbeirats, lehnt sie jedoch zugleich die Entlastung des Verwalters ab, lässt sich daraus in der Regel nicht auf die gleichzeitige Genehmigung der Jahresabrechnung schließen.*)

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IMRRS 2007, 0262

OLG Celle, Beschluss vom 10.10.2006 - 4 W 136/06

1. Ein Wohnungseigentümer, dem in der Teilungserklärung der Ausbau der in seinem Sondereigentum stehenden Räume gestattet wird, hat in Abänderung der Kostenregelung des § 16 Abs. 2 WEG sowohl die Kosten des Ausbaus als auch die daraus für die Gemeinschaft entstehen Folgekosten zu tragen.

2. Dies gilt auch für den Rechtsnachfolger, der für die Beseitigung der Mängel des Ausbaus eine Beteiligung der WEG-Gemeinschaft verlangt.

3. Etwas anderes kann möglicherweise gelten, wenn nach einer Kette von Veräußerungen der Wohnungseigentümer gar nicht mehr erkennen kann, dass sein Wohnungseigentum durch einen Rechtsvorgänger erst nachträglich ausgebaut worden ist.

4. Der Bodenbelag auf einer Dachterrasse ist typischerweise dem Sondereigentum zuzurechnen.

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IMRRS 2007, 0261

OLG Jena, Urteil vom 08.09.2006 - 9 W 225/06

1. Die WEG-Gemeinschaft kann Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger an sich ziehen und nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss eine Vergleichsvereinbarung mit dem Bauträger abschließen.

2. Bezüglich des Inhalts der Vergleichsvereinbarung hat die WEG-Gemeinschaft einen gewissen Beurteilungsspielraum.

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IMRRS 2007, 0259

KG, Beschluss vom 22.12.2006 - 24 W 126/05

In der die gesetzliche Beschreibung des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) wiederholenden Bezeichnung eines Raumes in der Teilungserklärung als "nicht Wohnzwecken dienender Raum" liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter des Inhalts, dass der Raum zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden darf. Für die weitergehende Frage, ob eine bestimmte Nutzung zulässig ist, sind neben etwaigen Regelungen in der hierzu auszulegenden Teilungserklärung nach den in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken auch Lage und Beschaffenheit des Raumes von Bedeutung. Die Zweckbestimmung "Teileigentum" ist nicht mit der Vereinbarung einer gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung gleichzusetzen. Bei einem Teileigentum kann es sich auch um eine zwar zur Wohnung gehörende, aber nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmte, sondern nur mit der Wohnnutzung im Zusammenhang stehende, untergeordneten Zwecken dienende Räumlichkeit handeln, etwa einen Abstellraum, einen Hobbyraum oder eine Werkstatt.*)

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IMRRS 2007, 0258

KG, Beschluss vom 12.01.2007 - 11 W 15/06

1. Wird ein Wohnungseigentümer durch die fehlende Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers daran gehindert, seine Einheit zu veräußern, ist der Gebührenstreitwert für die Klage auf Zustimmung mit 10 bis 20 % des Kaufpreises anzusetzen.*)

2. Fehlt es ausnahmsweise an zureichenden Anhaltspunkten, ist der Gebührenstreitwert mit 3.000,00 EUR zu bemessen.*)

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IMRRS 2007, 0251

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2007 - 3 Wx 5/07

Der Verzicht auf den Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum), ist eintragungsfähig.*)

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IMRRS 2007, 0244

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.01.2007 - 3 Wx 186/06

Hat ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert (hier: Ersetzung von Holzpalisaden durch Betonpflanztröge auf einem Teil des gemeinschaftseigenen Vorgartens), ohne die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einzuholen, so ist er gleichwohl nicht zur Beseitigung verpflichtet, wenn er mit seiner Maßnahme einen Zustand geschaffen hat, der dem entspricht, was auch die übrigen Eigentümer erklärtermaßen erreichen wollen.*)

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IMRRS 2007, 0231

VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.07.2006 - VerfGH 3/02

1. Vergibt ein Miet- bzw. Wohnungseigentumsverwalter Aufträge zur Durchführung kleinerer Reparaturarbeiten, so kann er selbst Vertragspartner sein, wenn er nicht hinreichend zum Ausdruck bringt, in fremden Namen zu handeln. Auch der auf jeder Rechnung angeführte Zusatz "An den Eigentümer der Wohnanlage..." ist kein hinreichendes Indiz für ein Vertreterhandeln.

2. Diese Rechtsansicht ist vertretbar und somit nicht willkürlich im Sinne der Verfassung von Berlin.

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IMRRS 2007, 0218

OLG Hamm, Beschluss vom 27.04.2006 - 15 W 92/05

1. Das Rechtsverhältnis der Miteigentümer benachbarter WEG-Gemeinschaften in Bezug auf ein beiderseits der Grundstücksgrenze errichtetes gemeinschaftliches Treppenhaus muss entsprechend den dinglichen Eigentumsverhältnissen beurteilt werden: Es besteht somit keine Eigentümergemeinschaft an dem gesamten Treppenhausgebäude, sondern das gemeinschaftliche Eigentum der jeweiligen WEG-Gemeinschaft erstreckt sich auf den auf dem jeweiligen Grundstück befindlichen Gebäudeteil.*)

2. Im Innenverhältnis der jeweiligen Gemeinschaften gelten in Bezug auf die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die hierfür anfallenden Kosten und Kostenquoten die Vorschriften des WEG.*)

3. Im Außenverhältnis der beiden Gemeinschaften bestehen wechselseitige Ansprüche auf Instandsetzung und Instandhaltung nach den §§ 921, 922 BGB und gegebenenfalls nach § 1020 Satz 2 BGB, sofern wechselseitig Dienstbarkeiten an dem jeweils benachbarten Grundstück zur Benutzung des dort befindlichen Gebäudeteils des Treppenhauses eingeräumt worden sind.*)

4. Zur Entscheidung über Streitigkeiten zwischen den beiden Gemeinschaften ist das Prozessgericht zuständig.*)

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IMRRS 2007, 0217

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.07.2006 - 20 W 179/04

1. Zur Frage, inwieweit die Änderung einer Vereinbarung in einer Gemeinschaftsordnung möglich ist, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorschreibt, und inwieweit ein diesbezüglicher Änderungsanspruch im Beschlussanfechtungsverfahren geltend gemacht werden kann.*)

2. Eine unzulässige sofortige weitere Beschwerde kann dadurch zulässig werden, dass auch die andere Seite sofortige weitere Beschwerde eingelegt hat und dadurch eine Überprüfung in der Hauptsache im Wege der nach wie vor zulässigen Anschlussrechtsbeschwerde möglich ist, für die es auf das Erreichen einer Mindestbeschwer nicht ankommt.*)

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IMRRS 2007, 0181

OLG München, Beschluss vom 30.01.2007 - 34 Wx 116/06

Auslegung einer Gemeinschaftsordnung, die als Sondereigentum die Balkonböden festschreibt, soweit sie nicht zur tragenden Konstruktion des Gebäudes gehören (hier: Zuordnung der Isolierschicht und der Abdichtungsanschlüsse).*)

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IMRRS 2007, 0177

BGH, Beschluss vom 28.09.2006 - V ZB 105/06

Das statthafte Rechtsmittel gegen Entscheidungen über sofortige Beschwerden in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist - soweit nicht gesetzlich etwas anderes angeordnet worden ist - auch in Kostenfestsetzungsangelegenheiten die sofortige weitere Beschwerde nach §§ 27 ff. FGG und nicht die Rechtsbeschwerde nach §§ 574 ff. ZPO (wie Senat, Beschl. v. 30. September 2004, V ZB 16/04, NJW 2004, 3412; insoweit Aufgabe von Senat, Beschl. v. 9. März 2006, V ZB 164/05, NJW 2006, 2495).*)

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IMRRS 2007, 0149

OLG München, Beschluss vom 24.01.2007 - 34 Wx 110/06

1. Wird ein Eigentümerbeschluss von mehreren Wohnungseigentümern jeweils selbstständig angefochten und nimmt das Amtsgericht eine Verfahrenszusammenführung nicht vor, so tritt in den weiteren Anfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache ein, wenn in einem Verfahren der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses rechtskräftig abgewiesen wird und die übrigen anfechtenden Wohnungseigentümer an diesem Verfahren auch formell beteiligt waren (vgl. BayObLG vom 27.2.2003, 2Z BR 135/02 = ZMR 2003, 590).*)

2. Ein Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu verpflichten, einem Wohnungseigentümer eine bestimmte Nutzungsform seines Wohnungseigentums zu untersagen, hat nicht den gleichen Verfahrensgegenstand wie der Antrag eines Wohnungseigentümers gegen den anderen Wohnungseigentümer, die beanstandete Nutzung zu unterlassen. Besteht jedoch kein individueller Anspruch auf Unterlassung, ist in der Sache auch kein Anspruch aus dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung gegeben.*)

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IMRRS 2007, 0148

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2007 - 3 Wx 139/06

Ob der WEG-Verwalter aufgrund des Verwaltervertrages oder einer Vollmacht berechtigt war, seinerseits die Gemeinschaft in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten zu lassen, ist unerheblich, wenn die Gemeinschaft den Verwalter in der Rechtsbeschwerdeinstanz rückwirkend ermächtigt, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und Anwälte zu beauftragen.

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IMRRS 2007, 0147

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 - 11 Wx 72/05

1. Ist in einer Teilungserklärung geregelt, dass eine Tiefgarage eine eigene Teileigentumseinheit bildet, deren Sondereigentum mehreren Miteigentümern als Bruchteilseigentümern zusteht, so sind für Streitigkeiten innerhalb dieser Bruchteilsgemeinschaft die allgemeinen Prozessgerichte zuständig.

2. Die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und plangerechten Zustandes des Gemeinschaftseigentums bei Planungsfehlern oder von Anfang an vorhandenen Baumängeln, deren Beseitigung vom Bauträger nicht mehr erreicht werden kann, gehören zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bzw. ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung. Der Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Bestand. Er steht jedem Wohnungseigentümer zu, gründet sich auf das Eigentum, unterliegt der Verwirkung und Verjährung und kann auch von den Bruchteilseigentümern einer Wohn- oder Teileigentumseinheit geltend gemacht werden.

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IMRRS 2007, 0146

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 - 11 Wx 74/05

1. Balkonbrüstungen bzw. Balkongeländer gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

2. Da eine Balkontrennwand die äußere Gestaltung des Gebäudes beeinflusst, ist sie regelmäßig ebenfalls dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen.

3. Zu der Frage, ob eine Teilungserklärung dahin auszulegen ist, dass für die Instandsetzung und –haltung einer Balkontrennwand der Sondernutzungsberechtigte und nicht die Gemeinschaft verantwortlich sein soll.

4. Zu der Frage, ob eine Teilungserklärung dahin auszulegen ist, dass anstelle von der Gemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung und –haltung der Bodenplatte vom jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind.

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IMRRS 2007, 0135

OLG München, Beschluss vom 13.06.2006 - 32 Wx 79/06

Eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht berechtigt den Vollmachtnehmer nicht zur Abgabe von Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt, die ihm durch eine interne Abrede mit dem Vollmachtgeber in derselben Urkunde untersagt sind, wenn evident ist, dass dem Vollmachtgeber durch die Erklärung ein Vermögensschaden entsteht.*)

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IMRRS 2007, 0132

OLG Köln, Beschluss vom 05.09.2006 - 16 Wx 154/06

Zu der Frage, ob der nachträgliche Einbau von Heizkostenverbrauchsgeräten unverhältnismäßig ist.

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IMRRS 2007, 0114

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 29.09.2006 - 5 T 51/06

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist verpflichtet, die Wohnungseigentümer bei der Umstellung der Heizungsanlage auf Gas auf bestehende Förderungsmöglichkeiten hinzuweisen. Unterlässt er dies, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatzanspruch ist jedoch wegen Mitverschuldens zu mindern, wenn die Wohnungseigentümer bei zumutbarer Sorgfalt hätten erkennen können, dass ihnen Fördermittel zustehen.*)

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IMRRS 2007, 0110

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007 - 3 Wx 199/06

Die über längere Zeiträume, verbunden mit der Möglichkeit dauernder Beobachtung und Weiterverwendung der gespeicherten Bilder erfolgte, gezielte Videoüberwachung eines bestimmten Teiles einer gemeinschaftseigenen Hoffläche durch einen Wohnungseigentümer zum Zwecke der Dokumentation etwaiger Sachbeschädigungen seines Kraftfahrzeugs auf dem seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplatz stellt eine zu unterlassende unverhältnismäßige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer dar, die den überwachten Teil auf dem Weg zu ihrem Wohnungseigentum notwendigerweise begehen müssen.*)

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IMRRS 2007, 0073

OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2006 - 15 W 259/05

1. Wird im Zuge der Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit Sondereigentum an einem Grundstücksteil, der aus Rechtsgründen nicht sondereigentumsfähig ist, im Grundbuch eingetragen, so entsteht ein sog. isolierter oder sondereigentumsloser Miteigentumsanteil.*)

2. Ein isolierter Miteigentumsanteil kann nicht auf Dauer bestehen bleiben. Ist der vermeintliche Gegenstand des Sondereigentums schlechthin sondereigentumsunfähig, so besteht in der Regel ein Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Übernahme des isolierten Miteigentumsanteils.*)

3. Bis zur Behebung des gesetzlich nicht vorgesehenen Zustandes unterliegt der Inhaber des isolierten Miteigentumsanteils den Regeln des WEG. Er ist deshalb auch zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.*)

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IMRRS 2007, 0071

OLG München, Beschluss vom 22.12.2006 - 32 Wx 165/06

1. Wird die Zwangsverwaltung über Wohnungseigentum wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung aufgehoben, so ist der Verwalter weiterhin befugt, anhängige Verfahren nach § 43 Abs.1 Nr. 4 WEG aus der Zeit seiner Amtstätigkeit auf der Aktiv- und Passivseite fort zu führen.*)

2. Bei Eigentümerbeschlüssen, durch die aufgrund einer Öffnungsklausel der vereinbarte Verteilungsschlüssel abgeändert werden soll, muss sich aus dem Protokoll zumindest eindeutig ergeben, zu welchem Antrag eine Abstimmung erfolgt ist und welches Abstimmungsergebnis erzielt wurde, damit auf eine konkludente Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses geschlossen werden kann.*)

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IMRRS 2007, 0064

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.08.2005 - 3 Wx 89/05

1. Nimmt die Teilungserklärung auf den als Anlage beigefügten Verwaltervertrag Bezug, der die vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund erlaubt, so ist die Auslegung gerechtfertigt, dass auch die Abberufung des Verwalters eines wichtigen Grundes bedarf.*)

2. Ein wichtiger Abberufungsgrund kann darin erblickt werden, dass es der Verwalter über Monate hinweg versäumt hat, für einen ausreichenden Gebäudeversicherungsschutz zu sorgen. Dies setzt jedoch voraus, dass im Zeitraum der Pflichtverletzung zumindest eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden hat.*)

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IMRRS 2007, 0058

OLG Schleswig, Beschluss vom 30.03.2006 - 2 W 191/05

1. Sieht eine Bestimmung der Teilungserklärung vor, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden), von diesem auf seine Kosten in Stand zu setzen und in Stand zu halten sind, so meint diese Bestimmung nach ihrem Sinn und Zweck nur solche Bauteile, die dem ausschließlichen Gebrauch des Wohnungseigentümers dienen.

2. Das ist bei dem Fußbodenaufbau der Balkone, dessen Sanierung die Entfernung des Fliesenbelags erfordert, nicht der Fall. Denn der unbefangene Betrachter, dessen Sicht für die Auslegung von Teilungserklärungen maßgebend ist, würde es als wenig naheliegend empfinden, wenn er als Wohnungseigentümer nach dieser Bestimmung zur Beseitigung derartiger Schäden auf eigene Kosten verpflichtet wäre.

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IMRRS 2007, 0057

OLG Schleswig, Beschluss vom 12.07.2006 - 2 W 79/06

Wird die "Zustimmung zu den Erklärungen im Vertrag" und nicht die "Zustimmung zum Erwerber" vom Verwalter gefordert, so ist darin die Aufforderung zur Zustimmung zum Vertragsinhalt zu verstehen, und nicht die bloße Zustimmung zur Person des Erwerbers.

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IMRRS 2007, 0050

OLG Saarbrücken, Urteil vom 31.10.2006 - 4 U 612/05-232

Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann beim Abschluss von Versorgungsverträgen mit Energielieferern auch in eigenem Namen handeln. Ist im Wortlaut der Vertragserklärungen kein Anhaltspunkt für ein Vertreterhandeln zu erkennen, so lässt sich ein Handeln im Namen der Wohnungseigentümer nicht lediglich aus der Interessenlage der Vertragsparteien herleiten.*)

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IMRRS 2007, 0028

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.08.2006 - 20 W 215/06

1. Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung können durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung geschlossen werden, wenn die "einfache" oder erläuternde Auslegung der Gemeinschaftsordnung eine planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke ergibt. Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, dass der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist.

2. Die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs verschafft dem Sondereigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert wird. Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne.

3. Trotz des Fehlens von Sondereigentum gilt ab Anlegung entsprechender Grundbuchblätter für das Rechtsverhältnis der betroffenen Eigentümer das Wohnungseigentumsgesetz. Da das Miteigentum stets die vollen Mitgliedschaftsrechte gewährt, kann auch ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum noch nicht errichtet oder fertig gestellt worden ist, bereits sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben.

4. Zu der Frage, ob bei Unmöglichkeit der Bildung des Sondereigentums ein Anspruch auf Änderung des Gründungsakts besteht.

5. Zu den Voraussetzungen des Verzichts auf das Stimmrecht.

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IMRRS 2007, 0027

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.08.2006 - 20 W 214/06

1. Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung können durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung geschlossen werden, wenn die "einfache" oder erläuternde Auslegung der Gemeinschaftsordnung eine planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke ergibt. Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, dass der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist.

2. Die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs verschafft dem Sondereigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert wird. Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne.

3. Trotz des Fehlens von Sondereigentum gilt ab Anlegung entsprechender Grundbuchblätter für das Rechtsverhältnis der betroffenen Eigentümer das Wohnungseigentumsgesetz. Da das Miteigentum stets die vollen Mitgliedschaftsrechte gewährt, kann auch ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum noch nicht errichtet oder fertig gestellt worden ist, bereits sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben.

4. Zu der Frage, ob bei Unmöglichkeit der Bildung des Sondereigentums ein Anspruch auf Änderung des Gründungsakts besteht.

5. Zu den Voraussetzungen des Verzichts auf das Stimmrecht.

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IMRRS 2007, 0010

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2006 - 20 W 209/06

1. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus beschlossenen Einzelabrechnungen verjähren gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern in drei Jahren.

2. § 167 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anwendbar*)

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IMRRS 2007, 0009

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.09.2006 - 20 W 241/05

1. Ein an einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft Beteiligter ist berechtigt, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung alleine anzufechten.*)

2. Stellt die Teilungserklärung für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die Wohnfläche ab, so tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die Nutzfläche.*)

3. Ist die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die dort genannten Flächenangaben verbindlich.*)

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IMRRS 2007, 0006

OLG München, Beschluss vom 22.11.2006 - 34 Wx 55/06

1. Am Rechtsbeschwerdeverfahren können grundsätzlich nur diejenigen förmlich beteiligt sein, die auch Beteiligte des Beschwerdeverfahrens waren.*)

2. Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, dass diese sachlich richtige Jahresabrechnungen vorlegen.*)

3. Solange die vom Verwalter vorgelegte, den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern nicht abgelehnt oder ein die Abrechnung bestätigender Eigentümerbeschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist, kann kein Wohnungseigentümer vom Verwalter eine neue Abrechnung beanspruchen.*)

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Online seit 2006

IMRRS 2006, 3200

OLG München, Beschluss vom 07.11.2006 - 34 Wx 79/06

Zur Feststellung der Verfahrensunfähigkeit bei mangelnder Mitwirkung eines Betroffenen, der im Wohnungseigentumsverfahren Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche verfolgt.*)

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IMRRS 2006, 3199

OLG München, Beschluss vom 09.10.2006 - 32 Wx 116/06

1. Der in der Teilungserklärung vorgesehene Betrieb einer Gaststätte in einem offenen Einkaufszentrum wird nicht dadurch unzulässig, dass in angrenzenden anderen Gewerbebetrieben Geruchsbelästigungen auftreten, die nicht auf einen bestimmungswidrigen Gebrauch der Gaststätte zurückzuführen sind.*)

2. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist zwischen Teileigentümern jedenfalls dann nicht gegeben, wenn die Immissionen Folge einer nach Vereinbarung und Teilungserklärung zulässigen Nutzung sind.*)

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IMRRS 2006, 3198

OLG München, Beschluss vom 12.10.2006 - 32 Wx 124/06

Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden.*)

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IMRRS 2006, 3197

OLG München, Beschluss vom 15.11.2006 - 34 Wx 118/06

Erledigt sich ein Beschlussanfechtungsverfahren in der Hauptsache, ist ein Antrag, mit dem die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses weiterverfolgt wird, unzulässig. Ebenfalls regelmäßig mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig ist ein Antrag, nunmehr die Rechtswidrigkeit des Eigentümerbeschlusses festzustellen.*)

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IMRRS 2006, 3196

OLG München, Beschluss vom 16.11.2006 - 32 Wx 125/06

Ein Beschluss über eine Sonderumlage, die nach Miteigentumsanteilen zu erbringen ist, zur Bezahlung offener Rechtsanwaltskosten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geschuldet werden.*)

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