Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2009, 0673

LG Köln, Beschluss vom 16.10.2008 - 4 T 437/08

Bei laufendenden Hausgeldern handelt es sich um Ausgaben i.S.d. § 155 Abs. 1 ZVG, so dass gemäß § 161 Abs. 3 ZVG der beitreibende Gläubiger insoweit auch vorschusspflichtig ist.

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IMRRS 2009, 0668

OLG München, Beschluss vom 04.06.2008 - 31 AR 92/08

Bei Streitigkeiten von Wohnungseigentümern mit dem Verwalter wegen unwahrer oder ehrverletzender Äußerungen handelt es sich um eine Wohnungseigentumssache gemäß § 43 Nr. 3 WEG - zumindest dann, wenn der Gegenstand des Unterlassungsbegehrens sich auf Äußerungen im Zusammenhang mit der Verwaltertätigkeit bezieht.

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IMRRS 2009, 0639

LG Konstanz, Beschluss vom 01.02.2007 - 62 T 139/05

1. Gegen die Entscheidung des Landgerichtes im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens, in dem der Antrag auf Ablehnung eines Richters zurückgewiesen wird, ist die Rechtsbeschwerde nur bei Zulassung gegeben.

2. Die Richtigkeit der im gesonderten Verfahren auf Ablehnung eines Richters getroffenen Entscheidungen ist im Hauptsacheverfahren nicht zu prüfen.

3. Die Einlegung der Gehörsrüge, der Gegenvorstellung und unstatthafter Rechtsmittel hindern nicht den Eintritt der Rechtskraft.

4. Es erscheint zweifelhaft, ob ein Verstoß gegen die Wartepflicht vorliegt, wenn ein Verhandlungstermin anberaumt wird.

5. Das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümers an der Jahresabrechnung ist geprägt von den damit verbundenen vermögensmäßigen Folgen für die Wohnungseigentümer und nicht von dem Interesse, die Tätigkeit des Verwalters zu billigen und ihm sein Vertrauen zu bekunden.

6. Der Geschäftswert ist nicht nach § 49a GKG auf das fünffache des Eigeninteresse zu begrenzen.

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IMRRS 2009, 0638

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.09.2008 - 20 W 9/08

Es kann auch dann dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen, das Bestehen von Ansprüchen gerichtlich klären zu lassen, wenn hinsichtlich der Erfolgsaussicht einer Klage durchaus Zweifel bestehen sollten. Ein darauf gerichteter Wohnungseigentümerbeschluss kann dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Etwas kann dann gelten, wenn der Anspruch offenkundig nicht in Betracht kommt oder die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer vertretene Rechtsposition offensichtlich unhaltbar ist.*)

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IMRRS 2009, 0629

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.03.2009 - 14 Wx 17/07

1. Gegen die Entscheidung des Landgerichtes im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens, in dem der Antrag auf Ablehnung eines Richters zurückgewiesen wird, ist die Rechtsbeschwerde nur bei Zulassung gegeben.

2. Die Richtigkeit der im gesonderten Verfahren auf Ablehnung eines Richters getroffenen Entscheidungen ist im Hauptsacheverfahren nicht zu prüfen.

3. Die Einlegung der Gehörsrüge, der Gegenvorstellung und unstatthafter Rechtsmittel hindern nicht den Eintritt der Rechtskraft.

4. Es erscheint zweifelhaft, ob ein Verstoß gegen die Wartepflicht vorliegt, wenn ein Verhandlungstermin anberaumt wird.

5. Das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümers an der Jahresabrechnung ist geprägt von den damit verbundenen vermögensmäßigen Folgen für die Wohnungseigentümer und nicht von dem Interesse, die Tätigkeit des Verwalters zu billigen und ihm sein Vertrauen zu bekunden.

6. Der Geschäftswert ist nicht nach § 49a GKG auf das fünffache des Eigeninteresse zu begrenzen.

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IMRRS 2009, 0616

OLG Naumburg, Beschluss vom 23.04.2008 - 4 W 18/08

Die Untereigentümergemeinschaft ist keine rechtsfähige juristische Person. Sie ist nicht parteifähig.

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IMRRS 2009, 0604

AG Syke, Urteil vom 21.05.2008 - 10 C 1335/07

Zur fristgerechten Begründung einer Anfechtungsklage im Sinne des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. ist konkreter Sachvortrag innerhalb von zwei Monaten ab Beschlussfassung erforderlich, um schnell Klarheit darüber zu schaffen, welche Beschlüsse gültig sind, um das zukünftige Verhalten und die Umsetzung der Beschlüsse danach ausrichten zu können.

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IMRRS 2009, 0603

LG Lüneburg, Beschluss vom 05.01.2009 - 5 S 40/08

Zur fristgerechten Begründung einer Anfechtungsklage im Sinne des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. ist konkreter Sachvortrag innerhalb von zwei Monaten ab Beschlussfassung erforderlich, um schnell Klarheit darüber zu schaffen, welche Beschlüsse gültig sind, um das zukünftige Verhalten und die Umsetzung der Beschlüsse danach ausrichten zu können.

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IMRRS 2009, 0587

LG Lüneburg, Beschluss vom 04.12.2008 - 5 S 40/08

Zur fristgerechten Begründung einer Anfechtungsklage im Sinne des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. ist konkreter Sachvortrag innerhalb von zwei Monaten ab Beschlussfassung erforderlich, um schnell Klarheit darüber zu schaffen, welche Beschlüsse gültig sind, um das zukünftige Verhalten und die Umsetzung der Beschlüsse danach ausrichten zu können.

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IMRRS 2009, 0585

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.11.2008 - 20 W 468/07

1. Zur Frage, wann von einer Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung ausgegangen werden kann.*)

2. Informiert der Versammlungsleiter in einer Wohnungseigentümerversammlung die Wohnungseigentümer zu einem bestimmten Punkt, ohne dass es zu einer Abstimmung kommt, oder tauschen sich die Wohnungseigentümer über eine bestimmte Angelegenheit aus, treffen sie aber zu dieser keine Bestimmung, existiert kein Wohnungseigentümerbeschluss. Gibt es keinen Beschluss, kann ein solcher auch nicht gerichtlich für ungültig erklärt werden.*)

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IMRRS 2009, 0558

OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009 - 15 Wx 208/08

1. Der Beschluss über die Jahresabrechnung hat, sofern zwischen Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung kein Eigentümerwechsel stattfand, anspruchsbegründende Wirkung auch hinsichtlich möglicher Vorschussrückstände (Bestätigung Senat ZMR 2004, 54).*)

2. Für den durch den Beschluss über die Jahresabrechnung begründeten Zahlungsanspruch läuft eine neue Verjährungsfrist (Anschluss an OLG Dresden ZMR 2006, 543).*)

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IMRRS 2009, 0557

OLG Hamm, Beschluss vom 20.01.2009 - 15 Wx 164/08

1. Die auf der Grundlage des § 6 KAG NW erlassenen kommunalen Satzungen über Benutzungsgebühren für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Abwasserentsorgung knüpfen die Gebührenpflicht an das Eigentum des Grundstücks an und begründen damit eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer, nicht aber der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Der einzelne Wohnungseigentümer hat zwar im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung einen Anspruch darauf, dass die öffentlichen Lasten in das System der gemeinschaftlichen Mittelaufbringung, Mittelverwendung und Abrechnung einbezogen werden. Eine Sonderumlage, mit der in der Vergangenheit entstandene Rückstände für kommunale Benutzungsgebühren auf alle Wohnungseigentümer unabhängig von der Dauer ihrer Eigentümerstellung umgelegt werden sollen, entspricht aber regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

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IMRRS 2009, 0556

LG München I, Urteil vom 16.02.2009 - 1 S 20283/08

1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)" gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage - anders als etwa eine Klage auf Schadensersatz - gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann.*)

2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen aus.*)

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IMRRS 2009, 0555

OLG München, Beschluss vom 17.02.2009 - 32 Wx 164/08

1. Setzt sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Wirtschaftsplan zur Wehr, dem in Fortsetzung einer langjährig geübten Verfahrensgepflogenheit nicht das Kalenderjahr zu Grunde liegt, so handelt er treuwidrig, wenn er den Übergang zu dem vom Gesetz oder der Teilungserklärung vorgesehenen Zeitraum nicht vor der Herstellung der Abrechnung einfordert und mit der Auswahl des Abrechnungszeitraumes keine materiellen Nachteile für ihn verbunden sind.*)

2. Führen Fehler im Wirtschaftsplan dazu, dass nur verhältnismäßig geringfügige laufende Mehrbelastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen, führen diese Fehler nicht schon zu einer Anfechtbarkeit des Wirtschaftsplans, da der Ausgleich durch die Jahresabrechnung erfolgt.*)

3. Bei Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur verstößt die Unterlassung der Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann nicht gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich das Angebot bei überschlägiger Berechnung im Bereich des Mindesthonorars nach der HOAI bewegt.*)

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IMRRS 2009, 0545

AG München, Beschluss vom 03.07.2008 - 481 UR II 947/06

1. Werden elektronische Heizkostenverteiler verwandt und kommt es nicht nur zur Wärmeabgabe über die Heizkörper selbst, sondern auch auf andere - von den Messfühlern nicht berücksichtigte - Weise (hier: Über die Rohrwärme bei einer Einrohrheizung), so ist der Beschluss über die Jahresabrechnung ebenso wie der Beschluss über den Wirtschaftsplan in Bezug auf die Heizkosten anfechtbar, da die ermittelten Verbrauchsanteile nicht repräsentativ für die gesamte Wärmeabnahme sind.

2. Da infolge dieses Fehlers Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung nicht auszuschließen sind, ist auch der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung in Bezug auf die Heizkostenabrechnung auf Anfechtung aufzuheben.

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IMRRS 2009, 0536

OLG München, Beschluss vom 18.02.2009 - 32 Wx 120/08

1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer.*)

2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus.*)

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IMRRS 2009, 0519

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.10.2008 - 20 W 368/08

Eine unselbständige Kostenentscheidung ist auch in Wohnungseigentumsverfahren nur zusammen mit der Hauptsacheentscheidung anfechtbar. Wer die Hauptsacheentscheidung (hier mangels Beschwer) nicht anfechten kann, kann auch die damit verbundene, ihn belastende Kostenentscheidung nicht anfechten, es sei denn, sie ist gesetzlich unzulässig.*)

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IMRRS 2009, 0516

BGH, Urteil vom 05.02.2009 - IX ZR 21/07

1. Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt.*)

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.*)

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IMRRS 2009, 0514

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.09.2008 - 20 W 398/05

Ein im WEG-Verfahren alten Rechts geschlossener Prozessvergleich ist außer Prozesshandlung unabhängig von der Vollstreckbarkeit auch materiell-rechtliche Vereinbarung, die als solche nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung abgeändert werden kann.*)

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IMRRS 2009, 0489

OLG Hamburg, Beschluss vom 24.04.2008 - 2 Wx 114/07

1. Die Einsichtgewährung in das Grundbuch bzw. die Erteilung eines Grundbuchauszuges ohne vorherige Anhörung der Grundstückseigentümer verletzt nicht das Recht aus Art. 103 Abs. 1 GG.

2. Gemäß § 12 GBO ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.

3. Die Offenlegung des Grundbuchs für diesen Personenkreis dient, ebenso wie die Möglichkeit zur Einsicht in sonstige Verzeichnisse (z.B. Handelsregister) einem überwiegenden Allgemeininteresse und ist deshalb vom Eigentümer hinzunehmen.

4. Ein berechtigtes Interesse kann im Zuge der Restfertigstellung einer steckengebliebenen Wohnungseigentumsanlage bestehen.

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IMRRS 2009, 0485

BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 7/08

1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

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IMRRS 2009, 0484

OLG München, Beschluss vom 15.12.2008 - 9 U 4149/08

1. Die in einem Bauträgervertrag vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt" benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam.

2. Erklärt der vom Bauträger so beauftragte Sachverständige die Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein; eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht.

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IMRRS 2009, 0483

LG München I, Urteil vom 02.07.2008 - 18 O 21458/07

1. Die in einem Bauträgervertrag vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt" benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam.

2. Erklärt der vom Bauträger so beauftragte Sachverständige die Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein; eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht.

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IMRRS 2009, 0478

LG München I, Urteil vom 02.02.2009 - 1 S 10225/08

1. In einer Zweiergemeinschaft kann der Wohnungseigentümer, der gemeinschaftliche Kosten und Lasten vorgestreckt hat, von dem anderen Wohnungseigentümer eine anteilige Erstattung verlangen. Eine vorherige Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG ist dazu ausnahmsweise nicht erforderlich.*)

2. Die Aufrechnung mit Gegenforderungen gegen einen Wohngeldanspruch ist auch in einer Zweiergemeinschaft grundsätzlich unzulässig. Etwas anderes gilt nur, wenn es sich um eine unstreitige Gegenforderung oder um einen Anspruch aus Notgeschäftsführung oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag handelt. Abgesehen von diesen Ausnahmen erfasst das Aufrechnungsverbot auch streitige gemeinschaftsbezogene Gegenforderungen, wie etwa eine Forderung aus § 16 Abs. 1 WEG.*)

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IMRRS 2009, 0477

LG München I, Beschluss vom 10.11.2008 - 1 T 4472/08

1. Die Jahresabrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht mehr nachvollziehbar ist.*)

2. Auf eine unzulässige Abweichung des Wirtschaftsplanes/der Jahresabrechnung vom Kalenderjahr darf sich ein Wohnungseigentümer gemäß § 242 BGB nicht berufen, wenn eine langjährige Übung besteht, der anfechtende Wohnungseigentümer zuvor noch nicht ernsthaft und nachhaltig eine Änderung verlangt hatte und ihm auch keine erheblichen Nachteile durch die Abweichung drohen. Der Wohnungseigentümer kann dann lediglich für künftige Pläne und Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangen.*)

3. Grundsätzlich ist die Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerversammlung vorbehalten. Nur in engen Grenzen ist es möglich, die Vergabe und Durchführung eines Sanierungsauftrages durch Mehrheitsbeschluss auf die Hausverwaltung zu delegieren. Voraussetzung ist, dass die Ermächtigung zu einem überschaubaren und für den einzelnen Wohnungseigentümer begrenzten finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung bleibt.*)

IMRRS 2009, 0468

OLG Hamm, Beschluss vom 04.12.2008 - 15 Wx 198/08

1. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB auf Entfernung von Gegenständen im Treppenhaus (Garderobe, Getränkekisten, Regal) bzw. eines Gartenhauses unterliegt der dreijährigen Regelverjährung.

2. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist es trotz Verjährung des Anspruches eines einzelnen Wohnungseigentümers unbenommen, in einer Eigentümerversammlung eine Nutzungsregelung zu beschließen, die die Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräume regelt und das Abstellen von Möbeln im Treppenhaus generell untersagt.

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IMRRS 2009, 0465

BGH, Urteil vom 16.01.2009 - V ZR 74/08

1. Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offen gelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird.*)

2. Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen des materiellen Rechts.*)

3. Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht.*)

IMRRS 2009, 0463

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30.01.2009 - 3 W 182/08

Die Ausübung der Prostitution ist mit einem sozialen Unwerturteil behaftet. Die Verbesserung der sozialen Stellung der Prostituierten durch das Prostitutionsgesetz hat hieran nichts geändert. Das soziale Unwerturteil führt in einem teils gewerblich genutzten Gebäude erfahrungsgemäß zu einer erschwerten Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der anderen Einheiten. Die hierin liegende Eigentumsstörung müssen die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen.

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IMRRS 2009, 0427

OLG Dresden, Beschluss vom 05.06.2008 - 3 W 231/08

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2009, 0426

LG Saarbrücken, Beschluss vom 20.08.2008 - 5 T 363/07

1. Der korrekten Bezeichnung der einzelnen Tagesordnungspunkte einer Wohnungs-Eigentümerversammlung kommt wegen der Appellfunktion der Tagesordnung eine besondere Bedeutung zu.*)

2. Wäre eine WEG-Verwalterin im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gehalten gewesen, ihre Abberufung aus wichtigem Grund in die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung aufzunehmen, hat sie diese Verpflichtung aber durch die Beschlussfassung über ihre Weiterbestellung umgangen, unterliegt dieser Wohnungseigentümer-Beschluss den für einen Abberufungsbeschluss maßgeblichen Beurteilungskriterien. In einem solchen Fall kann die Verwalterin bei dieser Beschlussfassung auf Grund des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 WEG nicht die ihr von anderen Wohnungseigentümern übertragenen Stimmrechtsvollmachten ausüben.*)

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IMRRS 2009, 0207

AG Duisburg, Urteil vom 29.07.2008 - 76a C 24/08

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zahlung laufender Hausgelder nach § 155 Abs. 1 ZVG nicht verlangen, weil Hausgelder dem Begriff der vorweg zu bestreitenden "Ausgaben der Zwangsverwaltung" nicht unterfallen.

2. Nur wenn Überschüsse aus der Zwangsverwaltung vorhanden sind, sind Hausgelder ohne weiteres Verfahren zu leisten.

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IMRRS 2009, 0206

LG Düsseldorf, Urteil vom 02.04.2008 - 5 O 608/03

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann wegen Mängeln am Gemeinschafts- und Sondereigentum Klage erheben, wenn eine entsprechende Absprache der Eigentümer vorliegt.

2. Es besteht dann ein Anspruch auf Reparatur der Regenrinne sowie auf Beseitigung der vorhandenen Wasserschäden, wenn durch mangelhafte Anschlüsse von Regenrinnen an eine Hauswand des Nachbargebäudes Wasser in eine Dachgeschoßwohnung eindringt.

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IMRRS 2009, 0198

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2008 - 20 W 259/07

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG beschließen, wonach die Aufstellung eines Gefrierschranks in einem Kellerraum, der zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Aufteilungsplan als "Waschraum" bezeichnet wird, an Stelle einer Waschmaschine oder eines Wäschetrockners zulässig ist.*)

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IMRRS 2009, 0196

OLG Hamm, Beschluss vom 21.10.2008 - 15 Wx 140/08

1. Sondernutzungsrechte können durch Zuweisungserklärung des teilenden Alleineigentümers nur dann wirksam begründet werden, wenn zuvor die negative Komponente des Sondernutzungsrechts durch Bezugnahme auf eine dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechende Regelung der Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums bestimmt worden ist.*)

2. An die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch kann sich bei Veräußerung des Wohnungseigentums ein gutgläubiger Erwerb anknüpfen.*)

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IMRRS 2009, 0185

OLG Köln, Beschluss vom 08.04.2008 - 16 Wx 289/07

1. Bei Altverfahren ist auf die Rechtslage im Zeitpunkt des Beschlusses abzustellen.

2. Eine Umdeutung kommt nur soweit in Betracht, soweit eine nichtige dingliche Regelung existiert; eine weitergehende Kostentragungsregelung scheidet aus.

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IMRRS 2009, 0183

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2008 - 16 S 13/08

1. Wortlaut, Systematik und gesetzgeberische Intention belegen, dass die Bezeichnung der übrigen Miteigentümer als Beklagte der Anfechtungsklage nicht "Wohnungseigentümergemeinschaft" lauten kann, da hiermit der Verband bezeichnet ist.

2. Bei objektiv unrichtiger oder auch mehrdeutiger Bezeichnung ist grundsätzlich diejenige Person als Partei anzusprechen, die erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen werden soll. Bei der Auslegung der Parteibezeichnung sind nicht nur die im Rubrum der Klageschrift enthaltenen Angaben, sondern auch der gesamte Inhalt der Klageschrift einschließlich etwaiger Anlagen zu berücksichtigen.

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IMRRS 2009, 0180

LG Essen, Urteil vom 06.03.2008 - 10 S 396/07

Dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft und eines hierauf bezogenen Mietpools steht gegenüber den Eigentümern ein Aufwendungsersatzanspruch zu, wenn wegen mangelnder Deckung das Konto des Mietpools ins Minus geraten ist, für welches er gegenüber der kontoführenden Bank als Kontoinhaber haften muss. Im Rahmen des Aufwendungsersatzanspruchs sind nicht nur aus eigenen Mitteln bestrittene Aufwendungen ersatzfähig, sondern auch solche Aufwendungen aus der Eingehung von Verbindlichkeiten.

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IMRRS 2009, 0179

LG Köln, Beschluss vom 03.06.2008 - 29 T 49/08

Ein Wohnungseigentümer gibt dann Veranlassung zur Klage, wenn er mit Wohngeldzahlungen und Zahlungen auf beschlossene Umlagen im Verzug ist, für welche ein Fälligkeitsdatum bestimmt war.

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IMRRS 2009, 0178

LG Düsseldorf, Urteil vom 01.09.2008 - 25 S 5/08

1. Bei objektiv unrichtiger oder auch mehrdeutiger Bezeichnung ist grundsätzlich diejenige Person als Partei anzusprechen, die erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen werden soll. Einer Fehlbezeichnung ist durch Berichtigung des Rubrums Rechnung zu tragen.

2. Bei einer Beschlussanfechtung kommt als Beklagte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht in Betracht, da es nicht um die in § 10 Nr. 6 WEG genannten Pflichten und Rechte geht. Nur in den Fällen, in denen als materielle Anspruchsgegner sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Eigentümergemeinschaft als Verband in Betracht kommen (wie z.B. bei der Geltendmachung eines Schadensersatz- bzw. Aufopferungsanspruchs) scheidet eine Auslegung der Parteibezeichnung und damit eine Rubrumsberichtigung aus

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IMRRS 2009, 0176

OLG Köln, Beschluss vom 22.08.2008 - 16 Wx 228/07

1. Der antragstellende Wohnungseigentümer, der die Abberufung des Verwalters erreichen möchte, hat zunächst zu versuchen, einen Beschluss der Eigentümerversammlung über die von ihm angestrebte Verwaltungsmaßnahme herbeizuführen.

2. Ein Rechtsschutzbedürfnis für ein gerichtliches Abberufungsverlangen kann dann bejaht werden, wenn dem Wohnungseigentümer die vorherige Anrufung der Versammlung nicht zugemutet werden kann, weil in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse ein Mehrheitsbeschluss nicht zu erwarten ist.

3. Eine gravierende Pflichtverletzung des Verwalters kann vorliegen, wenn er sich nicht bemüht, einen von ihm abgeschlossenen gerichtlichen Vergleich umzusetzen, um die Grundlagen für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu schaffen.

4. Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG dürfen nur auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie nach § 47 WEG bzw. nach der im Vergleichswege getroffenen Kostenregelung zu tragen haben.

5. Alle aus den Mitteln der Gemeinschaft verauslagten Kosten müssen in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden, so dass auch ungerechtfertigte Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen sind.

6. Die Eigentümergemeinschaft hat die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie" von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen. Es ist aber in engen Grenzen zulässig, auch im Wege des Beschlusses weitere Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch den Verwaltungsbeirat zu übertragen, wenn dadurch der mit der gesetzlichen Regelung (§§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG a. F.) intendierte Schutzzweck nicht ausgehöhlt wird.

7. Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung ist eine Urkunde im Sinne der §§ 415 ff ZPO. Ihr kommt nach den zu § 286 ZPO entwickelten Grundsätzen die Vermutung der Richtigkeit zu, so dass die Beweislast denjenigen trifft, der die Unrichtigkeit behauptet.

8. Im Rechtsbeschwerdeverfahren ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung maßgeblich (hier: für Antrag auf Abänderung der Teilungserklärung).

9. Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung – Abänderung der Regelung über die Stimmerverteilung nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG – ergibt sich auch nicht bei der Gefahr der Stimmenmajorisierung.

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IMRRS 2009, 0175

OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2008 - 16 Wx 116/08

Zum Ausschluss der "Tiergefahr" können die Wohnungseigentümer über einen ordnungsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 15 Abs. 3 WEG a.F. beschließen. Zulässig und erforderlich ist die Regelung, dass Hunde nur in Begleitung und angeleint im Garten sich aufhalten dürfen und der Garten als Gemeinschaftsfläche vor einer etwaigen Verunreinigung zu schützen ist. Dies ist nur dann gewährleistet, wenn die Nutzung der Gartenfläche als Hundetoilette untersagt und der Hundehalter verpflichtet wird, dennoch abgesonderten Hundekot umgehend selbst zu beseitigen.

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IMRRS 2009, 0174

KG, Beschluss vom 11.12.2008 - 2 AR 55/08

1. Nach § 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO bewirkt der Verweisungsbeschluss im Grundsatz bindend die Unzuständigkeit des verweisenden Gerichtes und die Zuständigkeit des Gerichtes, an das verwiesen wird. Die Bindungswirkung entfällt ausnahmsweise, wenn die Verweisung auf Willkür beruht. Willkür ist nicht anzunehmen, soweit die Frage der Zuständigkeit unzutreffend beantwortet wurde. Die Grenze zwischen der fehlerhaften, gleichwohl aber bindenden Entscheidung und der willkürlichen Entscheidung ist allerdings dann überschritten, wenn das verweisende Gericht die maßgebliche Zuständigkeitsregel zwar in den Entscheidungsgründen erörtert, dabei aber zu einem völlig unvertretbaren Ergebnis gelangt.

2. § 43 WEG ist weit auszulegen. Deshalb unterfallen Streitigkeiten schon dann dem § 43 WEG, wenn sich die Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Streitigkeit bezogen ist, "im Werden" befindet.

3. Auch wenn die Klägerin als GbR bezeichnet wird, liegt keine Willkür vor. Denn es ist vertretbar, darin eine durch Rubrumsberichtigung korrigierbare Fehlbezeichnung zu sehen, wenn davon ausgegangen wird, die GbR sei in der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegangen.

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IMRRS 2009, 0153

OLG Köln, Beschluss vom 25.08.2008 - 16 Wx 117/08

Zur ausnahmsweisen Zulässigkeit der Ausübung der Prostitution in einer großen Wohnungseigentumsanlage mit 70 Einzimmerwohnungen ohne Kinder und konkrete Beeinträchtigungen.

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IMRRS 2009, 0152

OLG Köln, Beschluss vom 13.10.2008 - 16 Wx 85/08

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich über die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder Räumen beschließen. Die Regelung des Zeitraumes steht im Ermessen der Wohnungseigentümer. Der Ermessenspielraum der Wohnungseigentümer wird aber überschritten, wenn sie beschließen, dass ein Wohnungseigentümer sein Fahrzeug nicht kurzfristig auf nicht vermieteten Flächen anhalten oder abstellen darf.

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IMRRS 2009, 0122

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.09.2008 - 20 W 347/05

1. Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, wenn die Gefahrenlage nicht so dringlich ist, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zuvor den vorhandenen Verwalter bzw. wenn der Umfang der Maßnahme dessen Befugnisse überschreitet, die übrigen Wohnungseigentümer einschalten könnte.*)

2. Einem Wohnungseigentümer, der entgegen dem eindeutigen, erkennbaren Willen der Eigentümergemeinschaft ein Beweissicherungsverfahren beantragt, steht kein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag zu.*)

3. Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist nicht gegeben, wenn der Schaden des Wohnungseigentümers keine Folge von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist, sondern Folge einer Verzögerung oder Unterlassung der Mangelbeseitigung durch die Gemeinschaft. Letzteres führt nur bei Verschulden zu einem Schadensersatzanspruch.*)

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IMRRS 2009, 0113

OLG Celle, Beschluss vom 28.05.2008 - 4 W 33/08

1. Errichtet ein Wohnungseigentümer Räumlichkeiten (hier: Anbau), die zu Wohnzwecken genutzt werden können, führt dies ohne anderweitige Vereinbarung nicht dazu, dass er an diesen Räumen Sondereigentum erwirbt, selbst wenn die Räumlichkeiten von ihm vollständig finanziert worden sind.*)

2. Die unentgeltliche Gestattung der Nutzung eines im Sondereigentum stehenden Raumes (hier: Flur) ist als Leihe zu qualifizieren.*)

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IMRRS 2009, 0072

BGH, Beschluss vom 20.11.2008 - V ZB 81/08

1. Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung.*)

2. Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanlage betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen.*)

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IMRRS 2009, 0061

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.12.2008 - 3 Wx 158/08

Die für die rechtlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende gesteigerte Treuepflicht kann es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gebieten, gegenüber Ansprüchen einzelner Wohnungseigentümer (hier: Erstattung aufgrund nichtiger Eigentümerbeschlüsse aufgewendeter Instandsetzungskosten) den Einwand der Verjährung nicht geltend zu machen.*)

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IMRRS 2009, 0060

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.12.2008 - 3 Wx 254/08

Nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem auf Zahlung von Wohngeld gerichteten Verfahren wegen der unsicherer gewordenen Basis ihrer Forderung (Ungültigerklärung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen in einem Parallelverfahren) ihren Antrag "zur Vermeidung weiterer Kosten" zurück, so rechtfertigt dies eine sie gegenüber sonstigen Antragsrücknahmen privilegierende Kostenregelung nicht.*)

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IMRRS 2009, 0059

AG Augsburg, Urteil vom 05.11.2008 - 30 C 2903/08

1. Der Verwalter ist nicht automatisch ermächtigt, Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich durchzusetzen. Er bedarf hierzu vielmehr einer Ermächtigung durch Beschluss oder Vereinbarung.

2. Ist der Verwalter durch die Teilungserklärung zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeld gegenüber säumigen Wohnungseigentümern ermächtigt, erstreckt sich diese Ermächtigung nicht auch auf die gerichtliche Geltendmachung einer Sonderumlage.

3. Beauftragt der Verwalter gleichwohl einen Rechtsanwalt Klage einzureichen, ist diese Klage wegen fehlender Prozessführungsbefugnis unzulässig.

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