Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2009, 1833

OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2009 - 15 Wx 16/09

Nur wenn im Rahmen der Genehmigung der Jahresabrechnung in für den betroffenen Wohnungseigentümer nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise dargelegt wird, auf welcher tatsächlichen und rechtlichen Grundlage die Gemeinschaft gegen ihn einen Erstattungsanspruch geltend macht, entspricht der Ausweis einer Sonderbelastung im Einzelwirtschaftsplan eines Wohnungseigentümers ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IMRRS 2009, 1828

OLG Braunschweig, Beschluss vom 23.06.2009 - 8 W 19/09

1. Eine Rechtsverfolgung ist mutwillig, wenn eine verständige, nicht hilfsbedürftige Partei ihre Rechte nicht in gleicher Weise verfolgen würde. Mutwillig handelt deshalb, wer von zwei gleichwertigen prozessualen Wegen denjenigen beschreitet, von dem er von vornherein annehmen muss, dass er für ihn der kostspieligere ist.

2. Nicht nur Kostengesichtspunkte, sondern auch der Gesichtspunkt einer Beschleunigung und Vereinfachung des Verfahrens sprechen dafür, die einzelnen Wohnungseigentümer in getrennten Prozessen in Anspruch zu nehmen.

3. Hat der Antragsteller einen anerkennenswerten Grund für eine isolierte Geltendmachung seiner Ansprüche, so kann ihm nicht vorgeworfen werden, er betreibe die Rechtsverfolgung mutwillig in getrennten Verfahren.

4. Die Gläubiger einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haben damit die Möglichkeit, nicht nur die Gesellschaft selbst, sondern auch zusätzlich oder statt dessen einen oder mehrere ihrer Gesellschafter in Anspruch zu nehmen und zu verklagen.

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IMRRS 2009, 1823

OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009 - 3 W 181/08

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Abberufung des Verwalters verlangt werden kann.

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IMRRS 2009, 1822

KG, Beschluss vom 28.09.2009 - 14 U 74/08

1. Nach Aufnahme des Rechtsstreit wegen der Kosten gem. § 17 Abs. 3 Satz 1 AnfG ist wegen der Kosten § 91a Abs. 1 ZPO entsprechend anzuwenden und über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden.*)

2. Es bleibt offen, ob Wohnungseigentümer indem sie über einen Verwaltervertrag beschließen, zugleich und inzident einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG oder/ und § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG treffen können.*)

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IMRRS 2009, 1817

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.11.2008 - 2-13 T 33/08

1. Vor der Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG ist einem Verwalter rechtliches Gehör zur beabsichtigten Kostenentscheidung zu gewähren.*)

2. Dem Verwalter, der gemäß § 49 Abs. 2 WEG mit Kosten belastet wird, steht die sofortige Beschwerde nach §§ 91 a Abs. 2 Satz 1, 99 Abs. 2 Satz 1 ZPO analog zu. Ob dies entgegen § 99 Abs. 1 ZPO auch gilt, wenn er zugleich als unterlegene Partei des Rechtsstreits Berufung gegen das Urteil einlegen kann, bleibt offen.*)

3. Ist der Verwalter zugleich Wohnungseigentümer und in dieser Eigenschaft Partei der Beschlussanfechtungsklage, bedarf es gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG keiner Beiladung und selbst dann keiner gesonderten Zustellung des Urteils an ihn, wenn dieses einen Kostenausspruch nach § 49 Abs. 2 WEG enthält.*)

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IMRRS 2009, 1805

LG München I, Beschluss vom 03.08.2009 - 1 T 13291/05

1. Der Handlungsstörer bleibt zur Beseitigung einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum auch dann verpflichtet, wenn er sein Wohnungseigentum veräußert und er nicht mehr Wohnungseigentümer ist.*)

2. Der Erwerber der Wohnung ist als Zustandsstörer nur zur Duldung der Beseitigung (durch den Handlungsstörer oder die WEG) verpflichtet.*)

3. Beim Tod des Handlungsstörers geht dessen Verpflichtung zur Beseitigung nach § 1967 BGB auf die Erben über.*)

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IMRRS 2009, 1794

AG Bernau, Urteil vom 11.11.2008 - 34 C 2/07

1. Die Klage zur Anfechtung des Wohnungseigentümerbeschlusses ist unbegründet, wenn die Klage nicht innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat rechtshängig gemacht wurde, weil die Klage an die Hausverwaltung gerichtet und an diese zugestellt wurde, obwohl diese wegen Interessenkollision als Zustellungsbevollmächtigte ausgeschlossen war.*)

2. Die Verzögerung der Zustellung ist dem Kläger aufgrund der Benennung der Hausverwaltung als Zustellungsvertreter, obwohl diese erkennbar für eine Zustellungsvertretung ausgeschlossen war, sowie der fehlenden oder unzutreffenden Angabe der Anschrift der Beklagtenseite zuzurechnen, da dem Kläger bei der Vorverlagerung der Rechtshängigkeit nach § 167 ZPO alle Verzögerungen zuzurechnen sind, die bei gewissenhafter Prozessführung hätten vermieden werden können.*)

3. Eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klageschrift scheidet aus, wenn der anfechtende Eigentümer den angeforderten Gerichtsgebührenvorschuss nicht unverzüglich einzahlt und deshalb die Klage nicht mehr "demnächst" zugestellt wird.*)

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IMRRS 2009, 1786

OLG Rostock, Beschluss vom 03.11.2008 - 3 W 5/08

1. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem gemäß § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, der nicht mit absoluter Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustande kommt, ist ungültig.

2. Das Kopfstimmrecht bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Zahl seiner Wohnungseigentume nur eine Stimme hat.

3. Ein wichtiger Grund, den Verwalter von seiner Tätigkeit abzuberufen, liegt nicht schon darin, dass einige Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne angefochten und für ungültig erklärt wurden.

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IMRRS 2009, 1785

LG Hamburg, Beschluss vom 17.12.2008 - 318 T 209/06

Bei mangelhaftem Austausch eines Dachfensters kann die Eigentümergemeinschaft vom Unternehmer Ersatz der zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands anfallenden Kosten verlangen.

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IMRRS 2009, 1784

LG Hamburg, Urteil vom 17.12.2008 - 318 S 91/08

1. Weist ein Angebot zur Sanierung eines Fahrstuhl die Kostenangabe "rund" xx Euro aus, so ist diese Angabe zur Beschlussfassung bzgl. einer Annahme des Angebots hinreichend bestimmt im Sinne von § 23 WEG.

2. Modernisierende Instandhaltungsmaßnahmen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

3. Bezüglich des Umfangs einer ordnungsgemäße und wirtschaftlich sinnvollen Instandsetzung hat die Eigentümergemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum.

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IMRRS 2009, 1783

LG Köln, Urteil vom 08.01.2009 - 29 S 67/08

1. Das Anfertigen von Fotografieaufnahmen einer Dachterasse stellt keinen unmittelbaren und fühlbaren Eingriff in das Eigentum dar.

2. Die Verwendung solcher Fotografien bei einer Eigentümerversammlung und zum Nachweis einer erhöhten statischen Belastung durch die Bepflanzung der Dachterasse, ist zulässig.

3. Anfertigung und Verwendung sind jedoch dann unzulässig, wenn gezielt der Saunabereich der allgemein schwer einzusehenen Dachterasse abgelichtet wird; insoweit wird der Betroffene in seinem Allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt.

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IMRRS 2009, 1782

OLG Köln, Urteil vom 05.06.2009 - 3 U 128/08

1. Erfasst eine Vertragsklausel bezügliche Instandhaltungsrücklagen nur Forderungen außenstehender Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, die deswegen nicht aus deren Vermögen beglichen werden können, weil ein Eigentümer sein Wohngeld nicht voll entrichtet hat, so sind diese Mittel für die außenstehenden Gläubiger freizugeben.

2. Die für diesen Zweck hinterlegte Mittel können insbesondere nicht für Wohngeldrückstände verwendet werden.

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IMRRS 2009, 1781

LG Köln, Beschluss vom 22.12.2008 - 29 S 34/08

1. Dem Kläger fehlt das für die Anfechtung des Beschlusses erforderliche Rechtsschutzinteresse, wenn der Negativbeschluss keine Rechte des Klägers beeinträchtigt, namentlich keine Sperrwirkung für eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand entfaltet.

2. Wenn der Verwalter, die Zustimmung der Veräußerung auf Weisung der Wohnungseigentümer versagt, kann der veräußerungswillige Wohnungseigentümer in einem gegen den Zustimmungsberechtigten gerichteten Verfahren über einen Antrag auf Abgabe der Zustimmungserklärung eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen.

3. Für die gerichtliche Entscheidung kommt es dann auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung an, so dass ein bestandskräftiger, die Zustimmung ablehnender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft der gerichtlichen Entscheidung nicht entgegen steht.

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IMRRS 2009, 1780

LG Hamburg, Urteil vom 07.01.2009 - 318 S 78/08

1. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt, wenn die Partei und ihr Prozessbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen.

2. Es stehen auch schutzwürdige Belange der übrigen Wohnungseigentümer der Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage bei einer vorwerfbaren Verzögerung von mehr als 14 Tagen entgegen. Die schutzwürdigen Belange der übrigen Eigentümer bestehen nicht nur darin, Gewissheit darüber zu erlangen, ob Beschlüsse einer Eigentümerversammlung angefochten wurden oder nicht. Vielmehr sind auch schutzwürdige Belange darin zu erkennen, dass die Bestandskraft von Beschlüssen nicht dadurch ausgehöhlt wird, dass die Geringfügigkeitsgrenze im Rahmen des § 167 ZPO aus Billigkeitserwägungen zeitlich stets weiter hinausgeschoben wird.

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IMRRS 2009, 1779

AG Krefeld, Urteil vom 19.01.2009 - 14 C 38/08

Die Kosten einer außergerichtlichen Rechtsberatung gehören den Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung. Dies gilt auch dann, wenn sich die Beratung auf die Rechte und Pflichten einzelner Wohnungseigentümer bezieht oder durch deren Verhalten veranlasst ist. In einem solchen Fall besteht kein Grund, von dem allgemeinen Verteilungsschlüssel abzuweichen.

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IMRRS 2009, 1778

VGH Bayern, Beschluss vom 21.01.2009 - 9 CS 08.1330

Das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG steht unter dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG und vermittelt Rechte, deren Verletzung durch einen Verwaltungsakt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO zur Klage befugt. Bei Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gilt das für den einzelnen Wohnungseigentümer allerdings nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG. Eine solche Verletzung kommt bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen auch grundsätzlich in Betracht.

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IMRRS 2009, 1777

AG Gummersbach, Beschluss vom 27.01.2009 - 14 C 33/08

Die Bestellung eines Verwalters kann zwar de facto unterbleiben, solange kein Wohnungseigentümer den Antrag auf Bestellung stellt. Sie kann aber nicht verhindert werden. Die Verwaltung obliegt grundsätzlich den Eigentümern gemeinschaftlich. Wegen der Fülle der Aufgaben ist es in der Regel sinnvoll, einen Verwalter zu bestellen. Das gilt jedenfalls und spätestens dann, wenn eine - ohne Vorhandensein eines besonderen Verwalters - Verwaltung durch die Eigentümer gemeinschaftlich nicht mehr gewährleistet oder möglich ist.

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IMRRS 2009, 1776

LG Bonn, Urteil vom 28.01.2009 - 8 T 33/08

1. Nach der sog. Fälligkeitstheorie haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.

2. Für rückständige Beitragsvorschüsse verbleibt es bei der Haftung des früheren Eigentümers. Insoweit fehlt es der Eigentümerwohnungsgemeinschaft tatsächlich an einem Rechtsbindungswillen.

3. In den Fällen etwaiger Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan des Vorjahres hat der Beschluss der Eigentümerversammlung in der Tat nur bestätigende oder verstärkende Wirkung. Originär schuldbegründend ist der Beschluss hingegen bzgl. der Abrechnungsspitzen. Für diese wird die Schuld erst mit Beschluss der Eigentümerversammlung begründet und damit kann es nur auf das Eigentum zu diesem Zeitpunkt ankommen.

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IMRRS 2009, 1775

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2009 - 16 S 54/08

1. Das auf den Schuldner für den Lasten- und Kostenbeitrag entfallende laufende Wohngeld ist nicht mehr unter den Anwendungsbereich des § 155 Abs. 1 ZVG zu fassen, der bestimmt, dass aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten sind.

2. Dies bedeutet indes nicht, dass der Anspruch der Wohnungseigentümereigenschaft gegen den Beklagten auf Vorauszahlung des Wohngelds auch vor dem Hintergrund des § 156 Abs. 1 ZVG prinzipiell ausgeschlossen wäre. Es ist im Gegenteil in der Sache gerechtfertigt, die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung nach wie vor in der Form privilegiert zu behandeln, als dass sie aus der gesamten Zwangsverwaltungsmasse einschließlich der Gläubigervorschüsse vorweg zu befriedigen sind, da allein dies der gesetzgeberischen Intention entspricht.

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IMRRS 2009, 1774

LG Hamburg, Beschluss vom 06.03.2009 - 318 T 99/08

1. Im Fall der Rücknahme einer sofortigen Beschwerde durch den Rechtsmittelführer ist zu berücksichtigen, dass das WEG für den Fall der Rücknahme - anders als etwa das FGG - keine gesonderte Regelung für den Kostenersattungsanspruch der übrigen Beteiligten vorsieht, so dass auch in diesem Fall ausgehend von § 47 Satz 2 WEG a.F. nur ausnahmsweise eine Kostenerstattung auszusprechen ist.

2. Danach kommt es darauf an, ob es nach den Umständen des Einzelfalles billigem Ermessen entspricht, die Kostenerstattung anzuordnen. Nur, wenn die Aussichtslosigkeit des Rechtsmittels offensichtlich war, also von vornherein klar auf der Hand lag und deshalb von vornherein bekannt gewesen sein musste, entspricht es billigem Ermessen, die Regel des § 47 Satz 2 WEG auf die Beschwerderücknahme nicht anzuwenden.

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IMRRS 2009, 1772

LG Itzehoe, Urteil vom 29.09.2009 - 11 S 3/09

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss ist auch dann zu bejahen, wenn das Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers darauf gerichtet ist, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen.*)

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IMRRS 2009, 1771

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.07.2009 - 20 W 243/07

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und Unterlassung von rechtswidrigen Nutzungsänderungen ist nach 7 Jahren jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn dieser ihn im Rahmen von langjährigen Verhandlungen über eine Neuordnung des Gemeinschaftsverhältnisses als "Verhandlungsmasse" angeführt hat.

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IMRRS 2009, 1762

AG Strausberg, Urteil vom 11.03.2009 - 27 C 12/08

1. Ein Beschluss über die Einzelwirtschaftspläne ist Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer. Denn eine wirksame Beschlussfassung der Wohnungseigentümer setzt eine solche über den Gesamtwirtschaftsplan als auch die Einzelwirtschaftspläne voraus.

2. Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich am Leistungsort und daher in der politischen Gemeinde der Wohnungseigentumsanlage selbst einzuberufen. Sofern von diesem Ort abgewichen werden soll, bedarf es eines rechtfertigenden Grundes, wobei hier noch ein räumlicher Bezug zur Wohnungsanlage für die Bestimmung des Versammlungsorts aufgewiesen werden muss und den Wohnungseigentümern ein Erscheinen am Versammlungsort nicht erschwert oder unzumutbar gemacht werden soll. Ein Versammlungsort, der zwar für 80 % der Wohnungseigentümer gut erreichbar ist, sich aber nicht im näheren Umkreis der Wohnanlage befindet, ist grundsätzlich nicht zumutbar.

3. Der Verwalter veranlasst die Tätigkeit des Gerichts, wenn er sich vor Anhängigkeit der Klage so verhalten hat, dass der Kläger bei vernünftiger Würdigung davon ausgehen musste, er werde nur über einen Prozess zu seinem Recht kommen. Diese Voraussetzungen liegen insbesondere bei der fehlerhaften Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung sowie bei der unbestimmten Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung nebst der unvollständigen Übersendung erforderlicher Unterlagen insbesondere bei Missachtung der Gemeinschaftsordnung sowie bei der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans in evidenter Weise vor. Grob fahrlässig hat der Verwalter die gerichtliche Tätigkeit dann verlasst, wenn er insbesondere ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder dabei beiseite geschoben hat und dasjenige unbeachtet geblieben ist, was im gegebenen Fall sich jedem hätte aufdringen müssen.

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IMRRS 2009, 1746

AG Dortmund, Urteil vom 05.02.2009 - 513 C 58/08

Der einzelne Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter keinen Anspruch auf Rückzahlung evtl. unberechtigter Abhebungen vom Gemeinschaftskonto an die Wohnungseigentümer, wenn er nicht ermächtigt ist. Ihm steht auch kein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter zu.*)

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IMRRS 2009, 1745

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.03.2009 - 74 C 143/08

Keine Verjährungshemmung der Wohngeldforderung durch Anfechtungsklage.*)

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IMRRS 2009, 1744

KG, Beschluss vom 16.04.2009 - 24 W 93/08

1. Die Sondervergütung, die dem WEG-Verwalter für die Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte durch Mehrheitsbeschluss zugebilligt wird, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

2. Eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 € zuzüglich Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 8,50 € zuzüglich Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit aus Gemeinschaftsmitteln ist angemessen.*)

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IMRRS 2009, 1743

AG Charlottenburg, vom 30.04.2009 - 74 C 11/09

Es besteht kein unmittelbarer Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen einen anderen auf anteilige Erstattung von verauslagten Gemeinschaftskosten.*)

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IMRRS 2009, 1667

OLG München, Beschluss vom 25.08.2009 - 32 W 2033/09

Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich bei der Streitwertfestsetzung das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse aller Beteiligten. Das Gesamtinteresse entspricht der noch zu zahlenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages.*)

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IMRRS 2009, 1658

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.05.2009 - 74 C 30/09

Wohnungseigentumserwerber haften nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufgrund Eigentümerbeschluss, selbst wenn die Teilungserklärung entsprechende Öffnungsklausel enthält, es sei denn, die Änderung der Teilungserklärung wurde ins Grundbuch eingetragen. Selbst die Aufnahme des Eigentümerbeschlusses in die Beschlusssammlung reicht mangels Publizitätswirkung gegen Dritte nicht aus.*)

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IMRRS 2009, 1640

BGH, Beschluss vom 14.05.2009 - V ZB 178/08

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem eigenen Zwangsversteigerungsverfahren, das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten.

2. Ein solcher Beitritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG voraus, dass die zu vollstreckende Forderung eine Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Versteigerungsobjekts überschreitet.

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IMRRS 2009, 1611

LG Saarbrücken, Beschluss vom 01.10.2008 - 5 S 10/08

Ein Verwalter verletzt nicht seine Pflichten, wenn er nach dem Diebstahl einer im Eigentum von mehreren Eigentümern stehenden Waschmaschine aus der Gemeinschaftswaschküche alle Eigentümer auf die Notwendigkeit einer Absicherung der Waschküche durch ein Rundschreiben hinweist und wenn es hiernach trotzdem zu einem erneuten Diebstahl einer Waschmaschine kommt. Der Verwalter hat mit seinem ersten Rundschreiben seinen Verpflichtungen Genüge getan, wenn es in der Vergangenheit zu keinen Diebstählen gekommen ist und ein weiterer Diebstahl daher auch nicht zu erwarten war. Für die Absicherung der Waschküche sind vorrangig die Eigentümer zur Lösungsfindung verpflichtet.*)

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IMRRS 2009, 1609

OLG München, Beschluss vom 04.08.2009 - 32 Wx 33/09

1. Die Auslegung von Individualverträgen durch den Tatrichter kann vom Gericht der weiteren Beschwerde grundsätzlich nur darauf geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht; zu den anerkannten Auslegungsregeln gehört insbesondere die Berücksichtigung des mit der Absprache verfolgten Zwecks und der Interessenlage der Parteien.*)

2. Enthält ein Wohnungseigentumskaufvertrag entgegen der Teilungserklärung die Bestimmung, dass der Käufer die Durchführung von baulichen Maßnahmen duldet und diesen hiermit zustimmt, so enthält dieser Vertrag bei interessengerechter Auslegung regelmäßig ein "pactum de non petendo", das Anträge (bzw. Klagen) auf Beseitigung des durch diese Maßnahmen bestimmungsgemäß zu Stande gekommenen Zustandes und auf Feststellung der Rechtwidrigkeit eines solchen Zustandes unzulässig macht. Die vertragliche Duldungspflicht und das "pactum de non petendo" wirken regelmäßig auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Wohnung.*)

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IMRRS 2009, 1608

LG Karlsruhe, Urteil vom 21.07.2009 - 11 S 86/09

Die vom Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage auf Zahlung von Wohngelder ist unzulässig, weil es dem Verwalter nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes an der Prozessführungsbefugnis fehlt (a.A. OLG Hamm NZM 2009, 90; OLG München NZM 2008, 653).

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IMRRS 2009, 1607

LG Konstanz, Urteil vom 09.07.2009 - 3 O 271/08

Tritt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus einer vermieteten Wohnung Wasser aus und werden hierdurch Gegenstände eines Mieters einer anderen Wohnung bzw. eines Teileigentums beschädigt, so steht dem geschädigten Mieter gegen den Wohnungseigentümer der Wohnung, aus der Wasser austritt, kein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch analog § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB zu.

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IMRRS 2009, 1606

LG Karlsruhe, Urteil vom 26.05.2009 - 11 T 292/08

1. Die Entscheidung, ob die Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte notwendig war (§ 50 WEG), ist im Kostenfestsetzungsverfahren zu entscheiden.

2. Gründe für eine ausnahmsweise gebotene Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte ergeben sich nicht schon aus dem Umstand, dass dem Verwalter hier im Zusammenhang mit der mehrheitlich erteilten Genehmigung der Jahresabrechnung vom Kläger Fehlsamkeit vorgeworfen, und der Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten wurde.

3. Der Kläger ist zur Erstattung von Kosten bis zur Maximalhöhe der fiktiven Gesamtkosten eines durch alle Beklagten beauftragten gemeinsamen Prozessbevollmächtigten verpflichtet.

4. Der unterlegene Kläger hat den Betrag anteilig nach Köpfen (nicht nach Wohnungseigentumseinheiten) zu erstatten, weil alle beklagten, anwaltlich vertretenen Wohnungseigentümer an den zu erstattenden Kosten im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen berechtigt sind.

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IMRRS 2009, 1593

OLG München, Beschluss vom 03.08.2009 - 32 Wx 8/09

Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung und nicht nur zur Duldung der Beseitigung verpflichtet sein. Vorlage an den Bundesgerichtshof wegen Abweichung vom Beschluss des Kammergerichts vom 19.3.2007 - 24 W 317/06.*)

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IMRRS 2009, 1591

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2009 - 3 Wx 60/08

1. Ein Negativbeschluss kann in zulässiger Weise angefochten werden, wenn er mit einem Leistungs- oder Feststellungsantrag verbunden wird.

2. In den von Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB geregelten Übergangsfällen ist die kenntnisabhängige Drei-Jahres-Frist des § 195 BGB nur dann von dem 01.01.2002 an zu berechnen, wenn der Gläubiger in diesem Zeitpunkt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB im Rechtssinne Kenntnis von seinem Anspruch hat oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat.

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IMRRS 2009, 1590

LG Stuttgart, Beschluss vom 17.03.2009 - 19 T 486/08

1. Die Verwendung der nach der Vorschrift des § 54 Abs. 1 S. 4 GKG zu offenbarenden Daten ist auf ihren gesetzlichen Zweck, nämlich die Kostenberechnung, beschränkt. Aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, nach dem die Höhe der gegenüber einem Wohnungseigentümer zu vollstreckenden Forderung 3 % des Einheitswerts übersteigen muss, ergibt sich nicht, dass das zuständige Finanzamt den gegenüber dem säumigen Miteigentümer für seine Eigentumswohnung erlassenen Einheitswertbescheid oder zumindest den nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG erforderlichen Inhalt der Einheitswertfestsetzung für die beabsichtigte Maßnahme der Zwangsversteigerung der Miteigentümergemeinschaft mitzuteilen hat. Mithin kann auch aus dieser Vorschrift keine Berechtigung des Zwangsversteigerungsgerichts gelesen werden, für den hier relevanten Zweck, nämlich die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigte Zwangsversteigerung zu betreiben, eine entsprechende Auskunft zu verlangen.

2. Grundsätzlich ist für die Berechnung der Gerichtsgebühren des Zwangsversteigerungsverfahrens der gem. § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert des zu versteigernden Grundbesitzes maßgebend. Der Einheitswert ist nur heranzuziehen, wenn ein solcher Wert nicht festgesetzt wird. Der Verkehrswert wird im Zwangsversteigerungsverfahren regelmäßig in Form eines Gutachtens ermittelt und vom Gericht festgesetzt. Mithin ist es nur dann notwendig, auf den Einheitswert zurückzugreifen, falls das Verfahren vor Feststellung des Verkehrswertes endet.

3. Der Wohnungseigentümergemeinschaft muss im Wege einer Auskunfts- oder Zustimmungsklage möglich sein, bei den Schuldnern den Einheitswert selbst in Erfahrung zu bringen. Schließlich besteht zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus der Mitgliedschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis und ergeben sich hieraus Treuepflichten wie insbesondere Informationspflichten zum Schutz von Verbandsinteressen.

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IMRRS 2009, 1585

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.2009 - 3 Wx 233/08

1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam.*)

2. Eine Geräuschentfachung (hier: Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbeltücken, Türenknallen) ist in der Sonderverbindung der WEG zu unterlassen, wenn hierdurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hierzu bedarf es wiederholter Vorgänge einigen Gewichts und/ oder nicht unerheblichen Ausmaßes und/ oder einiger Dauer.*)

3. Mangels näherer Präzisierbarkeit einzelner unzulässiger Einwirkungen sind Anträge, allgemein Geräusche bestimmter Art zu unterlassen, statthaft, wobei hinzunehmen ist, dass der Streit über die Wesentlichkeit von Lärmimmissionen im Rechtssinne gegebenenfalls im Vollstreckungsverfahren erneut entschieden werden muss (Anschluss an BGH, Urteil vom 05.02.1993 - V ZR 62/91 - , betreffend § 906 BGB, für das Wohnungseigentumsrecht).*)

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IMRRS 2009, 1572

LG Hamburg, Urteil vom 18.02.2009 - 318 S 99/08

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter.

2. Endet die Verwalterstellung, erlischt nach dem Rechtsgedanken des § 168 Satz 1 BGB auch eine dem Verwalter erteilte Ermächtigung.

3. War der Verwalter bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Ermächtigung nicht (mehr) wirksam bestellt und bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vollmachtgeber den Verwalter bewusst trotz abgelaufener Bestellungszeit bevollmächtigen wollte, so sind Verwalterbestellung und Erteilung der Verwaltervollmacht als einheitliches Geschäft im Sinne des § 139 BGB anzusehen mit der Folge, dass bei Unwirksamkeit des Bestellungsaktes auch die Vollmacht unwirksam ist.

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IMRRS 2009, 1571

LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2009 - 318 S 93/08

1. Bei der Auslegung der Zweckbestimmung "Kfz-Stellplatz" in der Teilungserklärung ist - entsprechend der Auslegungsgrundsätze für den Grundbuchinhalt - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt.

2. Demnach dient ein Kfz-Stellplatz zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeugs, nicht aber zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Kraftfahrzeugs.

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IMRRS 2009, 1570

LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 - 29 S 45/08

1. Die Ablehnung eines Erwerbers ist rechtmäßig, wenn der Erwerberinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die WEG unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der WEG nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten, die Veräußerung also eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt.

2. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Ablehnungsgrundes sind geringer anzusetzen als für die Entziehung eines Wohnungseigentums.

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IMRRS 2009, 1569

OLG Brandenburg, Beschluss vom 26.05.2009 - 5 Wx 10/09

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, Ansprüche geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen, die der Abwehr von Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

2. Der Anspruch auf Herausgabe eines von einem Miteigentümer unberechtigt genutzten Raumes des Gemeinschaftseigentums unterliegt grundsätzlich nicht dem Einwand der Verwirkung, da ansonsten ein rechtswidriges Sondernutzungsrecht begründet würde.

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IMRRS 2009, 1566

LG Saarbrücken, Beschluss vom 30.07.2009 - 5 T 349/09

1. Wenn eine Zahlungsklage zwar von den Wohnungseigentümern erhoben worden ist, aber unzweifelhaft eine der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband eigener Art zustehende Forderung Gegenstand des Gerichtsverfahrens ist, hat das zuständige Gericht die Parteibezeichnung durch Berichtigung des Rubrums von Amts wegen zu ändern.*)

2. Als Kläger/in sind dann nicht die einzelnen Wohnungseigentümer anzusehen, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IMRRS 2009, 1564

OLG Hamm, Beschluss vom 03.08.2009 - 15 Wx 288/08

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.*)

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IMRRS 2009, 1553

LG Wiesbaden, Beschluss vom 20.12.2007 - 4 T 300/07

Mit dem Betreiben eines Gebetshauses und Gemeindezentrums ist eine höhere Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer verbunden als mit dem Betreiben eines Supermarktes. Durch die tägliche Nutzung als Gemeindezentrum und Gebetshaus kommt es typischerweise zu höheren Lärmbelästigungen als bei der Nutzung als Supermarkt.

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IMRRS 2009, 1504

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.03.2009 - 11 Wx 35/08

1. In einem als Rechstbeschwerde ausgestalteten Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG a.F. in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) unterliegt die Beweiswürdigung des Tatrichters der Nachprüfung darauf, ob sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwiderläuft oder Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt.

2. Es muss sich nicht grundsätzlich mit der Gläubwürdigekeit eines Zeugen befasst werden; etwas anderes gilt jedoch dann, wenn das Gericht von den Parteien auf Umstände hingewiesen wird, die für die Beurteilung der Glaubwürdigkeit von Bedeutung sein können.

3. Sind die Zeugen Mitglieder der antragstellenden Wohnungseigentümergemeinschaft, so haben sie zwangsläufig ein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits, so dass ihre Glaubwürdigkeit geprüft werden muss.

4. Die Beweiskraft nicht unterschriebener Urkunden - etwa von Rechnungen - ist im Rahmen des § 15 FGG in Verbindung mit § 286 ZPO frei zu würdigen.

5. Es ist richtig, dass eine Fotokopie als solche nicht selbst auch Urkunde ist. Darauf muss das Landgericht hinweisen und Gelegenheit geben, im Falle des Bestreitens der Übereinstimmung von Urschrift und Ablichtung das Original der Urkunde mit dem handschriftlichen Quittungsvermerk vorzulegen.

6. Die Zustimmung der Miteigentümer zu baulichen Änderungen ist nicht dahin zu verstehen, dass damit eine Beeinträchtigung der Be- und Entlüftung durch eine mangelhaft ausgeführte Baumaßnahme in Kauf genommen wird.

7. Die von einer Baumaßnahme betroffenen Eigentümer sind nicht verpflichtet, zu Gunsten einer preiswerteren Schadensbeseitigung eine - möglicherweise mit höheren Folgekosten verbundene - Umstellung ihrer Warmwasserbereitung hinzunehmen.

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IMRRS 2009, 1487

BGH, Urteil vom 02.07.2009 - III ZR 333/08

1. Auf eine Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) sind die Vorschriften über die Wohnungseigentümergemeinschaft nur entsprechend anwendbar, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

2. Eine Erklärung mit Nichtwissen im Sinne von § 138 Abs. 4 ZPO ist unzulässig bei Bestehen einer Erkundigungspflicht im eigenen Wirkungskreis; das Bestehen eines Auskunftsanspruchs gemäß § 666 BGB begründet eine solche Erkundigungspflicht nicht.

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IMRRS 2009, 1482

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.07.2009 - 3 Wx 251/08

1. Die für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Eigentümergemeinschaft anerkannten gesteigerten Treuepflichten können es verbieten, einen Anspruch (hier: auf "Räumung und Herausgabe" eines im Aufteilungsplan dem Antragsteller als Sondernutzungsfläche zugewiesenen offenen Kfz-Einstellplatzes, der inzwischen mit einer Garage bebaut ist und von der Gemeinschaft genutzt wird) geltend zu machen, bevor der Versuch einer Verhandlungslösung aus vom Antragsteller nicht zu vertretenden Gründen als gescheitert anzusehen ist.*)

2. Aus dem Amtsermittlungsgrundsatz sowie der in FG-Verfahren entsprechend geltenden zivilprozessualen Hinweispflicht resultiert die Verpflichtung des FG-Richters, auf sachdienliche Anträge hinzuweisen.*)

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IMRRS 2009, 1481

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009 - 3 Wx 28/09

1. Der im WEG-Verfahren an die Wohnungseigentümer gerichtete Antrag, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert mit Blick auf das Rechtschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit.*)

2. Ist die Verteilung der Kosten der individuellen Wasserversorgung des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, so entspricht die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dieser Kosten im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern nicht die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung die - in Anlehnung an das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO bei bestimmungswidrig unterbliebener Abrechnung nach Verbrauch - mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über zehn Jahre hinaus erzielen lässt.*)

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