Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2010, 0632

OLG München, Beschluss vom 22.01.2010 - 34 Wx 125/09

Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen, auch wenn sich alle Wohnungseigentümer individualvertraglich dazu verpflichtet haben.*)

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IMRRS 2010, 0617

AG Bremen, Urteil vom 29.01.2010 - 29 C 86/2009

Hat die Gemeinschaft durch eine Negativbeschluss bereits darüber entschieden, dass gemeinschaftsbezogene Mängel nicht durch die Gemeinschaft verfolgt werden sollen, widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist rechtsmissbräuchlich, wenn durch einen sog. "Zweitbeschluss" diese Ansprüche mit dem Ziel doch an die Gemeinschaft gezogen werden, einen einzelnen Eigentümer an einer Geltendmachung dieser gemeinschaftsbezogenen Ansprüche durch ein selbständiges Beweisverfahren zu hindern.

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IMRRS 2010, 0577

KG, Beschluss vom 28.01.2010 - 24 W 43/09

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert.*)

2. Ein der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird.*)

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IMRRS 2010, 0571

BFH, Urteil vom 30.07.2009 - III R 27/07

1. Nach § 3 InvZulG sind nachträgliche Herstellungs- oder Erhaltungsarbeiten an Gebäuden begünstigt, soweit die Gebäude mindestens fünf Jahre nach Beendigung der Maßnahmen der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.

2. Entscheidend ist, ob nach der der Nutzungsüberlassung zugrunde liegenden Vereinbarung für die Überlassung eine Gegenleistung zu erbringen ist und diese auch tatsächlich erbracht wird.

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IMRRS 2010, 0570

OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2009 - 5 U 80/07

1. Haben die Parteien in einem Fall, in dem ein Wohnrecht bestellt wird, bei Bestellung des Wohnrechts nicht bedacht, dass die berechtigte Partei möglicherweise in der Zukunft zum Pflegefall wird und deshalb aus der mit dem Wohnrecht belasteten Wohnung ausziehen muss, dann ergibt sich - ohne eine entsprechende vertragliche Regelung - die Lösung der Frage, ob der Eigentümer bzw. der Wohnungsberechtigte zur Fremdvermietung berechtigt ist, aus dem Gesetz.

2. Hieraus kann jedoch nicht ohne Weiteres auf eine (planwidrige) Regelungslücke im Hinblick auf Mieteinnahmen aus der betroffenen Mietsache geschlossen werden.

2. Vielmehr kannin der Regel kann davon ausgegangen werden, dass mit dem altersbedingten Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim das Wohnrecht erlöschen soll und spätere Mieteinnahmen schließlich dem Eigentümer zustehen sollen.

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IMRRS 2010, 0554

FG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.08.2009 - 11 V 11151/09

Das Erschleichen der Eigenheimzulage durch bewußt unvollständige Angaben stellt einen Subventionsbetrug dar, auf den die in § 169 Abs. 2 Satz 2 geregelte Festsetzungsfrist von 10 Jahren anwendbar ist.*)

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IMRRS 2010, 0550

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 - 21 U 14/09

1. Haben die Parteien einen Bruttoinklusivmietvertrag geschlossen, der eine Nachforderung bzw. Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vorsieht, so kann der Vermieter ein außerplanmäßiges Mieterhöhungsverlangen nicht geltend machen.

2. Insbesondere kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung nicht auf rückständige Mietzahlungen des Mieters aus der unzulässigen Mieterhöhung stützen.

IMRRS 2010, 0498

OLG München, Beschluss vom 13.01.2010 - 34 Wx 117/09

1. Lautet der zugrundeliegende Vollstreckungstitel auf einen anderen Gläubiger als die Wohnungseigentümergemeinschaft, darf zu deren Gunsten eine Zwangshypothek nicht eingetragen werden (im Anschluss an BGH vom 13.9.2001- V ZB 15/01).*)

2. Ist auf Grund mehrerer Vollstreckungstitel, die teils auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, teils auf einen anderen Gläubiger lauten, zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangshypothek als einheitliche Hypothek an einem Grundstück eingetragen worden, kommt die Eintragung eines Amtswiderspruchs, beschränkt auf die den Dritten ausweisenden Titel, in Betracht.*)

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IMRRS 2010, 0447

LG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2009 - 25 T 525/09

Bei Erhebung von Anfechtungsklage durch mehrere Wohnungseigentümer kann trotz § 50 WEG die Beauftragung verschiedener Anwälte notwendig sein.

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IMRRS 2010, 0419

BGH, Beschluss vom 04.02.2010 - V ZB 129/09

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht der Zuordnung ihrer Forderungen zu der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu.*)

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IMRRS 2010, 0394

BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 329/08

Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestätigung von BGHZ 163, 154).*)

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IMRRS 2010, 0393

OLG München, Beschluss vom 09.02.2010 - 32 Wx 114/09

1. Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf.*)

2. Wird in einer Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters nur zur Vermietung verlangt, gilt dieses Zustimmungserfordernis in der Regel nicht für unentgeltliche Nutzungsüberlassung.*)

IMRRS 2010, 0383

BGH, Urteil vom 22.01.2010 - V ZR 75/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2010, 0365

BGH, Urteil vom 16.12.2009 - VIII ZR 119/08

Ein Vertrag über eine Vereinsmitgliedschaft ist kein Mietvertrag im Sinne von Art. 22 Nr. 1 EuGVVO, wenn er neben einem Ferienwohnrecht über ein bestimmtes Appartement weitere Rechte und Pflichten umfasst, die über die Übertragung des Nutzungsrechts hinausgehen und den Vertrag auch wirtschaftlich entscheidend prägen.*)

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IMRRS 2010, 0354

VG Göttingen, Beschluss vom 03.02.2010 - 3 B 607/09

1. Die in einem Abfallgebührenbescheid erfolgte Adressierung an eine bestimmte, durch eine Verwalterfirma vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont regelmäßig dahin auslegungsfähig und der Bescheid insofern bestimmbar, dass er sich an die bei Bekanntgabe aktuellen Wohnungseigentümer, die Miteigentümer des abfallentsorgten Grundstücks sind, richtet; deren namentliche Aufführung ist nicht zwingend erforderlich.*)

2. Der Gebührengläubiger darf die jeweiligen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch mittels eines zusammengefassten Bescheides im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 4b NKAG i.V.m. § 155 Abs. 3 Satz 1 AO heranziehen, wenn die einschlägige Abfallgebührensatzung auf den Grundstückseigentümer abstellt.*)

3. Bestimmt eine Gebührensatzung in Ermächtigung des § 5 Abs. 6 Satz 2 NKAG bei wiederkehrenden Gebühren für grundstücksbezogene Einrichtungen wie Restabfallgebühren den Grundstückseigentümer zum Gebührenpflichtigen, ist eine solche Regelung grundsätzlich dahin auszulegen, dass damit der Grundstückseigentümer im Zeitpunkt der Entstehung der Gebührenschuld nicht derjenige im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Gebührenbescheides gemeint ist.*)

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IMRRS 2010, 0352

BFH, Urteil vom 20.08.2009 - V R 21/08

Vermietung eines Seniorenpflegeheimes incl. Überlassung der gesamten Erstausrüstung und Einrichtung als einheitliche Leistung.*)

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IMRRS 2010, 0334

BGH, Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09

1. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.*)

2. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).*)

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IMRRS 2010, 0327

LG Münster, Urteil vom 26.02.2009 - 8 O 378/08

Der Käufer einer Eigentumswohnung kann wegen eines autistisch behindertem und ständig schreiendem Kindes auf dem Nachbargrundstück keine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises verlangen. Ein wegen seiner Behinderung auffälliger Mensch ist kein Sachmangel angemieteter oder gekaufter Räumlichkeiten.*)

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IMRRS 2010, 0326

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 - 5 S 89/09

1. Zu der Frage unter welchen Voraussetzungen ein vom Gesetz oder Teilungserklärung (bzw. Vereinbarung) abweichender Verteilungsschlüssel konkludent vereinbart werden kann.

2. Eine bloße Duldung des abweichenden Verteilerschlüssels genügt nicht.

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IMRRS 2010, 0323

OLG München, Beschluss vom 06.04.2009 - 32 Wx 3/09

Zu der Frage, ob auf einer Eigentümerversammlung, die von einer nicht befugten Person einberufen worden ist, getroffene Beschlüsse allein deshalb bereits angefochten werden können.

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IMRRS 2010, 0266

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2009 - 3 Wx 225/09

Erstellen die Wohnungseigentümer anstatt der bisherigen gemeinschaftlichen Heizungsanlage einzelne Heizungsanlagen für die jeweiligen Sondereigentumseinheiten und ändern sie die Teilungserklärung dahin, dass diese einzelnen Heizungsanlagen als Sondereigentum zu den jeweiligen Wohnungen gehören, so bedarf diese Änderung - auch unter Beachtung der Sonderregelung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG - der Zustimmung der nur in Bezug auf einzelne Wohnungs- und Teileigentumsrechte dinglich Berechtigten.*)

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IMRRS 2010, 0265

LG München, Urteil vom 30.11.2009 - 1 S 5342/09

1. Bei Zahlungen auf Wohngeldschulden und Nachzahlungsbeträge aus Jahresabrechnungen findet § 366 BGB Anwendung.*)

2. Die (fehlerhafte) Berücksichtigung einer Zahlung als laufende Wohngeldzahlung in einer Jahresabrechnung führt jedenfalls dann nicht zum Wiederaufleben der ursprünglichen Forderung aus einer früheren Jahresabrechnung, wenn in dem Beschluss über die aktuelle Jahresabrechnung nicht ausdrücklich eine Regelung über die Beseitigung der mit der Zahlung eingetretenen Tilgungswirkung aufgenommen wird.*)

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IMRRS 2010, 0262

BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09

1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19, 22).*)

2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG.*)

3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig.*)

4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus.*)

5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen.*)

IMRRS 2010, 0261

BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 40/09

Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen kommt in der Regel nicht dadurch die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu, dass diese Pläne für den Aufteilungsplan genutzt werden.*)

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IMRRS 2010, 0258

OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 - 3 W 876/09

1. Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetragen ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet.*)

2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht.*)

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IMRRS 2010, 0253

AG Siegburg, Urteil vom 13.11.2009 - 150 C 47/09

Die Nutzung des Sondereigentums als "Geschäfts- und Vereinsheim" für einen Dartclub ist mit der Zweckbestimmung "Laden" bzw. "Ladeneinheit" in der Teilungserklärung unvereinbar.

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IMRRS 2010, 0248

BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 80/09

Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht.*)

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IMRRS 2010, 0247

BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09

1. Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offen gelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt.*)

2. Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.*)

IMRRS 2010, 0173

OVG Niedersachsen, Urteil vom 10.11.2009 - 1 LB 45/08

Dem Inhaber eines Schweinemastbetriebs, der sich gegen heranrückende Wohnbebauung wehrt, kann nicht entgegengehalten werden, seine Betriebsgerüche ließen sich durch den Einsatz von "Biofiltern" durchgreifend reduzieren, wenn diese in der Fachwelt noch nicht als "Stand der Technik" im Sinne des § 22 Abs. 1 BImSchG angesehen werden.*)

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IMRRS 2010, 0166

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.06.2009 - 2 Wx 30/08

1. Aus der Gesamtabrechnung sind die jeweiligen Einzelabrechnungen regelmäßig abzuleiten, indem nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Gesamtausgaben festgestellt und diesem die von ihm geleisteten Beitragsvorschüsse gegenübergestellt werden.

2. Sind aus dem Verwaltungsvermögen jedoch Verbindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer beglichen worden, ist nur ihre Einzelabrechnung mit diesen Kosten zu belasten.

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IMRRS 2010, 0136

OLG Rostock, Beschluss vom 07.04.2009 - 3 W 31/08

Eigenmächtige Maßnahmen eines Wohnungseigentümers entsprechen nicht dem mutmaßlichen Willen der anderen und auch nicht demjenigen der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie nicht als einzige in Betracht kommen.

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IMRRS 2010, 0135

LG Hamburg, Beschluss vom 06.01.2010 - 318 T 76/09

Grundsätzlich kommt es bei einer sog. gewillkürten Prozessstandschaft (sofern fremde Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, im eigenen Namen gerichtlich geltend gemacht werden) im Rahmen der Prozesskostenhilfe nicht auf die Bedürftigkeit der Partei selbst, sondern auf diejenige des Rechtsinhabers (des Verbandes) an.

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IMRRS 2010, 0133

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.01.2008 - 5 Wx 49/07

1. Das erforderliche Feststellungsinteresse liegt bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vor, wenn sich ein Schaden noch in der Entwicklung befindet oder aus anderen Gründen noch nicht abschließend beziffert werden kann; eine nur teilweise Bezifferbarkeit des Schadens erfordert nicht einen diesbezüglichen Leistungsantrag, sondern lässt insgesamt die Anbringung eines Feststellungsantrags zu.

2. Anerkanntermaßen kommt eine Haftung des Verwalters und der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem veräußernden Miteigentümer auf Schadensersatz aus Vertragspflichtverletzung in Betracht, wenn die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums schuldhaft verzögert oder unberechtigt verweigert wird.

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IMRRS 2010, 0131

LG Krefeld, Urteil vom 06.02.2009 - 1 S 117/08

1. Die Platzierung des Schreibens im Hauseingangsbereich kann ausreichend sein, wenn ein Briefkasten fehlt.

2. Für den Zugang eine Schreibens ist der Absender darlegungs- und beweisbelastet. Insoweit muss er vortragen, dass mit dem Einwurf in das Körbchen die gewöhnliche und im Falle des Empfängers übliche Postzustellung an ihn gewählt worden ist oder dass eine Zuordnung der Briefkästen zu den einzelnen Hausbewohnern nicht möglich war.

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IMRRS 2010, 0129

OLG Schleswig, Beschluss vom 15.07.2009 - 2 W 28/09

1. Beschließen die Eigentümer zur Beseitigung von Mauerwerksdurchfeuchtungen das Aufbringen eines Vollwärmeschutzes, ist ein abändernder Zweitbeschluss zulässig, wenn die Durchfeuchtungen durch punktuelle Maßnahmen beseitigt werden können. Die Nichtausführung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Kosten für Wärmeschutzmaßnahmen, die ein Wohnungseigentümer im Bereich seiner Wohnung ausführen lässt, sind dann nicht durch die Gemeinschaft zu erstatten.

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IMRRS 2010, 0123

LG Kiel, Beschluss vom 22.01.2009 - 3 T 488/05

1. Die Anfechtung eines sog. Negativbeschlusses ist zulässig.

2. Eigentümer können aus Sanierungsbeschlüssen keine Rechte herleiten, wenn ein abändernder Zweitbeschluss vorliegt. Dieser ist zulässig, wenn aus sachverständiger Sicht eine weitere Sanierung nicht erforderlich ist. Eine weitere Sanierung entspricht dann nicht mehr "ordnungsgemäßer" Verwaltung.

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IMRRS 2010, 0122

LG Halle, Beschluss vom 11.08.2009 - 2 T 31/09

1. Der innerhalb des Sondereigentums auf dem Estrich verlegte Bodenbelag (z. B. Teppich, Fliesen, Parkett) ist Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Der Bodenbelag kann nämlich verändert oder beseitigt werden, ohne dass dadurch ein auf Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beruhendes Recht über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird.

2. Bei Veränderungen des Bodenbelags handelt es sich damit nicht um bauliche Veränderungen i. S. des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG, weil Voraussetzung hierfür ein auf Dauer angelegter Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums wäre.

3. Nachteiligen Auswirkungen einer Veränderung des Bodenbelags auf andere Wohnungseigentümer ist nicht über § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG, sondern unmittelbar durch § 14 Nr. 1 WEG zu begegnen.

4. Die Wohnungseigentümer können nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums an einem Altbau bestand.

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IMRRS 2010, 0117

OLG Frankfurt, Urteil vom 01.10.2008 - 7 U 214/07

Zum Wertersatz für das rechtsgrundlose Mitbenutzen der Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft*)

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IMRRS 2010, 0115

VGH Bayern, Beschluss vom 21.01.2009 - 9 CS 08.1331

Das Wohnungseigentum steht unter dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG und vermittelt Rechte, deren Verletzung durch einen Verwaltungsakt zur Klage befugt. Bei Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gilt das für den einzelnen Wohnungseigentümer allerdings nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung.

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IMRRS 2010, 0114

AG Aachen, Urteil vom 25.02.2009 - 119 C 80/08

1. Es besteht keine Vermutung oder gar ein Anscheinsbeweis, dass eine per Übergabeeinschreiben versandte Sendung tatsächlich ankommt.

2. Materiell zu prüfen ist nicht die Frage des Zuganges, sondern nur die Frage, ob der Verwalter seine Einberufungspflicht erfüllt hat. Dies ist bereits mit Versendung der Einladung geschehen. Auf einen Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kommt es dann nicht mehr an. Vielmehr liegt dieser Zugang in der Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters.

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IMRRS 2010, 0112

AG Neuss, Urteil vom 27.03.2009 - 101 C 242/08

1. Bei der Verwalterwahl kann auch ein Eigentümer, welcher sich selbst wählen will, mit abstimmen. Allerdings ruht das Stimmrecht des entsprechenden Miteigentümers, wenn darüber entschieden werden soll, ob und in welchem Umfang und mit welchen Modalitäten ein Verwaltervertrag mit ihm abgeschlossen werden soll.

2. Die Verwaltertätigkeit einer Einzelperson, welche dermaßen weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage wohnt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Gerade bei der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen trifft nicht der allgemeine Satz zu, dass jeder Ort der Welt nur einen Telefonanruf weit entfernt ist.

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IMRRS 2010, 0108

BGH, Beschluss vom 22.10.2009 - V ZR 137/09

1. Einen allgemeinen Grundsatz, der den Schuldner verpflichtet, dem Gläubiger die Zwangsvollstreckung in sein Eigentum zu erleichtern, gibt es nicht; er folgt auch nicht aus Treu und Glauben.

2. Dass die Forderungen, wegen der vollstreckt wird, weniger als 3 % des Verkehrswerts der Eigentumswohnungen bzw. der Miteigentumsanteile betragen sollen, führt zu keiner anderen Beurteilung.

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IMRRS 2010, 0106

OLG Hamm, Beschluss vom 05.11.2009 - 15 Wx 15/09

1. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB ist als Ausfluss des (Mit-) Eigentums ein Individualrecht, das jeder Miteigentümer grundsätzlich allein und ohne eine besondere Ermächtigung durch die Eigentümermehrheit geltend machen kann. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit des Wohnungseigentümerverbandes nichts geändert.

2. Allerdings ist dem Wohnungseigentümerverband die Möglichkeit eröffnet, die Ausübung sog. gemeinschaftsbezogener Ansprüche durch Mehrbeschluss an sich zu ziehen.

3. Die Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Anspruchsverfolgung bei einem Beseitigungsanspruch hinsichtlich von Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums ist nicht anders zu beurteilen als bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger.

4. Im Einzelfall sind Konstellationen denkbar sind, in denen nach der Sachlage und/oder den Regelungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die individuelle Anspruchsverfolgung die Gemeinschaftsinteressen unter dem Gesichtspunkt der Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht tangiert, weshalb eine Überleitung der Verfahrensführungsbefugnis durch Beschluss in diesen Fällen unzulässig wäre.

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IMRRS 2010, 0092

LG Köln, Urteil vom 26.11.2009 - 29 S 63/09

1. In Mehrhausanlagen können getrennte Versammlungen für einzelne Untergemeinschaften stattfinden, wenn dort Angelegenheiten beraten werden, die ausschließlich die Eigentümer der Untergemeinschaft betreffen und wenn hierfür eine erforderliche Vereinbarung besteht. Die Einladung sämtlicher Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage ist nicht erforderlich.

2. Es besteht kein (zwingendes) Teilnahme-, Mitsprache- oder Informationsrecht der übrigen Eigentümer der Gesamtanlage, wenn diese nicht direkt betroffen sind.

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IMRRS 2010, 0079

LG München I, Urteil vom 30.11.2009 - 1 S 23229/08

1. Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist.*)

2. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann.*)

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IMRRS 2010, 0078

OLG München, Beschluss vom 23.03.2009 - 19 U 5448/08

1. Ein Nießbrauchberechtigter ist unmittelbar an Vereinbarungen der Teilungserklärung gebunden.*)

2. Für ein in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnetes Teileigentum sind die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten einzuhalten, ohne dass es auf das Auftreten konkreter Störungen ankäme.*)

3. Bei dem wiederholten Verabreichen von Speisen und Getränken in einem "Laden" außerhalb der Ladenöffnungszeiten handelt es sich um eine Wiederholung gleichartiger Rechtsverletzungen mit der Folge, dass der Unterlassungsanspruch gegen den jeweiligen Störer mit jeder rechtswidrigen Zuwiderhandlung gem. § 199 V BGB neu entsteht (Anschluss an BGH NJW 1990, 2555) und die für die Beurteilung des Zeitmoments der Verwirkung maßgebliche Frist jeweils neu zu laufen beginnt (Anschluss an BGH NJW-RR 2006, 235).*)

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IMRRS 2010, 0077

OLG München, Beschluss vom 10.02.2009 - 19 U 5448/08

1. Ein Nießbrauchberechtigter ist unmittelbar an Vereinbarungen der Teilungserklärung gebunden.*)

2. Für ein in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnetes Teileigentum sind die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten einzuhalten, ohne dass es auf das Auftreten konkreter Störungen ankäme.*)

3. Bei dem wiederholten Verabreichen von Speisen und Getränken in einem "Laden" außerhalb der Ladenöffnungszeiten handelt es sich um eine Wiederholung gleichartiger Rechtsverletzungen mit der Folge, dass der Unterlassungsanspruch gegen den jeweiligen Störer mit jeder rechtswidrigen Zuwiderhandlung gem. § 199 Abs. 5 BGB neu entsteht (Anschluss an BGH NJW 1990, 2555) und die für die Beurteilung des Zeitmoments der Verwirkung maßgebliche Frist jeweils neu zu laufen beginnt (Anschluss an BGH NJW-RR 2006, 235).*)

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IMRRS 2010, 0070

AG Mannheim, Urteil vom 23.01.2009 - 4 C 14/08 WEG

1. Fortführung der Rechtsprechung vom 5.12.2008 (AG Mannheim, Az.: 4 C 1102/08).*)

2. Der Auskunftsanspruch zu dem Zweck, Beweismittel für die Durchsetzung eines Anspruches zu gewinnen, besteht grundsätzliche nur dann, wenn er durch besondere Vorschriften angeordnet ist; Treuepflichten sind dazu nicht ausreichend.*)

3. Der allgemeine Auskunftsanspruch steht unter dem Vorbehalt der "unbilligen Belastung", die bei der bevorrangigten Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 10 I Nr. 2 ZVG beim säumigen Wohngeldschuldner deshalb eintritt, weil der auf Grund des Vorrangs ausfallende dingliche Gläubiger bei ihm den Ausfall geltend macht.*)

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IMRRS 2010, 0069

LG Wuppertal, Beschluss vom 05.02.2009 - 6 T 468/08

Da der ehemalige Verwalter den von ihr geschuldeten Erfolg, eine ordnungsgemäße Verwaltung und Buchführung, nicht erbracht hat, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Vertragsverletzung unverschuldet ist.

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IMRRS 2010, 0068

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.03.2009 - 10 K 1826/08

1. Bei der Errichtung eines Spielplatzes kommt es auf den Willen der Grundstückseigentümer oder Nutzer nicht an. Deshalb ist der Einwand, die Wohnungseigentümer wollten keinen Spielplatz, unbeachtlich.

2. Die Spielplatzpflicht besteht allein im öffentlichen Interesse. Sie dient der Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, indem sie den Schutz von Kleinkindern im Auge hat.

3. Der Bauherr ist bei einem noch nicht fertiggestellten Bau grundsätzlich als Verhaltensstörer heranzuziehen ist.

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