Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6125 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 1327

LG Dortmund, Urteil vom 18.08.2023 - 17 S 49/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1340

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.10.2023 - 2-13 S 109/22

Erfolgte die behauptete Pflichtverletzung vor dem Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020, findet auf den Schadensersatzanspruch auch dann das vor diesem Zeitpunkt geltende materielle Recht Anwendung, wenn sich die Schadensentwicklung auch nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber an einer weiteren Pflichtverletzung fehlt.*)

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IMRRS 2023, 1330

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2023 - 2-13 T 56/23

1. Steht für die Verwalterwahl nur ein Kandidat zur Auswahl und legt dieser annehmbare Konditionen für den Verwaltervertrag vor, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten.*)

2. Die Eigentümer sind über die Konditionen hinreichend informiert, wenn sie Kenntnis davon haben, dass neben der Grundvergütung Sondervergütungen anfallen können. Diese müssen nicht im Detail mit der Einladung mitgeteilt werden, wenn insoweit die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Entwurf des Verwaltervertrages besteht.*)

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IMRRS 2023, 1322

VG Ansbach, Urteil vom 31.01.2023 - 11 K 21.00404

1. Wo eine Umgehung der für Gestaltungsklagen geltenden Bestimmungen über Fristen und Vorverfahren nicht droht, steht § 43 Abs. 2 VwGO der Feststellungsklage ebenso wenig entgegen wie in den Fällen, in denen diese den effektiveren Rechtsschutz bietet.

2. Die Verkehrssicherungspflicht geht nicht aufgrund der Unterschutzstellung eines Grundstücks als geschützter Landschaftsbestandteil über; sie verbleibt beim Grundstückseigentümer.

3. Die Pflicht zum Erhalt von geschützten Landschaftsbestandteilen ist keine ausschließlich öffentliche Pflicht. Verpflichtet zum Erhalt ist auch der Eigentümer, wenn in verfassungsrechtlich zulässiger Weise eine Begrenzung seiner Eigentümerbefugnisse durch die Entscheidung nach dem Naturschutzrecht vorgenommen wurde.

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IMRRS 2023, 1070

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.05.2023 - 427 C 231/22

1. Ein WEG-Verwalter hat keine Kompetenz zur Gewährung von Zahlungserleichterungen, etwa durch Bewilligung einer Ratenzahlung. Eine Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung bedürfte eines Beschlusses.

2. Vor einer Beschlussfassung oder einer sie ersetzenden gerichtlichen Entscheidung über die Genehmigung einer Jahresabrechnung entsteht weder eine Nachzahlungspflicht der Gemeinschaft noch ein Erstattungsanspruch von Wohnungseigentümern.

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IMRRS 2023, 1285

AG Freiburg, Urteil vom 03.08.2023 - 56 C 1752/21 WEG

1. Ein Beschluss über ein generelles Verbot von außenliegenden Klimageräten ist anfechtbar.

2. Bei der nach § 20 Abs. 3 WEG vorzunehmenden Abwägung können auch die Folgen des Klimawandels auf die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung zu berücksichtigen sein.

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IMRRS 2023, 1291

AG Ebersberg, Urteil vom 12.05.2023 - 21 C 689/21 WEG

1. Gerade die Möglichkeit der persönlichen Teilnahme und der persönlichen Beteiligung an der Beschlussberatung ist ein wesentlicher und grundlegender Bestandteil der Mitgliedschafts- und Teilhaberechte eines Eigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Allerdings muss für die Annahme der Nichtigkeitsfolge als schärfster Sanktion im Sinne eines "subjektiven Elements" hinzukommen, dass ein vorsätzlicher Ausschluss eines Eigentümers von der Wahrnehmung seiner Mitgliedschaftsrechte angenommen werden kann.

3. Die Durchführung einer Versammlung trotz Geltung der sog. "2G-Regel" zum Zeitpunkt der Versammlung führt zu einem formellen, der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechenden Fehler, der im Ergebnis jedenfalls die Anfechtbarkeit aller angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Folge hat.

4. Grundsätzlich ist von der Ursächlichkeit eines förmlichen Beschlussmangels auszugehen, bis der Erfahrungssatz erschüttert ist, woran jedoch strenge Anforderungen zu stellen sind.

5. Die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, dass sich die Unbeachtlichkeit des formellen Mangels feststellen lässt, trifft diejenige Partei, die sich gleichwohl auf die Wirksamkeit des Beschlusses beruft.

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IMRRS 2023, 1290

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.10.2023 - 2-13 S 29/23

1. Ein Beschluss über eine Baumaßnahme, der einer Nutzungsvereinbarung entgegensteht, ist nicht nichtig.*)

2. Es besteht eine Beschlusskompetenz einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, um damit eine Beeinträchtigung durch einen Entzug der Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums durch eine Baumaßnahme zu kompensieren.*)

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IMRRS 2023, 1289

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.10.2023 - 2-13 S 133/22

1. Es besteht eine Beschlusskompetenz, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen, bzw. einen von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel für die Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen.*)

2. Ein Beschluss über die Änderung des Befüllungsschlüssels ist aber nicht ordnungsgemäß, wenn es hierdurch dazu kommt, dass eine einheitliche Rücklage nach verschiedenen Schlüsseln befüllt wird.*)

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IMRRS 2023, 1102

VG Freiburg, Beschluss vom 07.08.2023 - 6 K 1728/23

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird gerichtlich und außergerichtlich - von einer (hier: nicht einschlägigen) Not-/Eilmaßnahme abgesehen - nur durch ihren Verwalter vertreten, nicht indessen durch den Verwaltungsbeirat, geschweige denn durch einzelne Mitglieder dieses Beirats (vgl. § 9b Abs. 1 Satz 1, § 18 Abs. 3, § 29 WEG).*)

2. Eine Genehmigung des ohne Vertretungsmacht erfolgten Handelns einzelner Wohnungseigentümer - hier: Einwendungen im Verfahren nach § 55 LBO und Widerspruch gegen die spätere Baugenehmigung - kann nicht rückwirkend zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einhaltung der für diese geltenden Präklusions- und Widerspruchsfrist führen. Die BGB-Regelungen über die Vertretung ohne Vertretungsmacht (§§ 177 ff. BGB) sind zwar grundsätzlich entsprechend anwendbar, können aber das sog. fristgebundene Vertretergeschäft nicht nachträglich wirksam werden lassen, wenn es um die Einhaltung von Fristen geht, die der Rechtssicherheit dienen.*)

3. Zum für die Prüfung nachbarschützender Vorschriften maßgeblichen Gegenstand des Vorhabens i.S.v. § 29 Abs. 1 BauGB bei einer Baugenehmigung für die Erweiterung, den Umbau und die Sanierung.*)

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IMRRS 2023, 1114

AG Korbach, Urteil vom 31.03.2022 - 3 C 297/21

1. Kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, ist die Vorbefassung der Versammlung ausnahmsweise entbehrlich.

2. Verfügt ein Wohnungseigentümer über ein beherrschendes Stimmenübergewicht, muss bei einer von seinen Stimmen getragenen Verwalterbestellung geprüft werden, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt.

3. Dies gilt in besonderem Maße für Zweiergemeinschaften, bei denen ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter dann vorliegt, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vorneherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters aber erforderlichen Vertrauensverhältnisses zum anderen Wohnungseigentümer zu rechnen ist.

4. Außerdem ist es bei der Neubestellung eines Verwalters regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen, damit die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung über die Verwalterbestellung auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage treffen können.

5. Aufgrund schwieriger persönlicher Verhältnisse zwischen den Parteien kann auch bei einer Zweiergemeinschaft ein dringendes Bedürfnis nach einer neutralen Verwaltung entstehen.

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IMRRS 2023, 1110

AG Bergisch Gladbach, Beschluss vom 19.04.2023 - 71 C 9/23

1. Allein die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB prozessführungsbefugt.

2. Lässt der Verwalter als Vertretungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen, ohne dass hierfür ein ermächtigender Eigentümerbeschluss vorliegt, handelt es sich zwar um eine unrechtmäßige bauliche Veränderung. Da es jedoch nicht möglich ist, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch nimmt, scheidet diese Möglichkeit aus.

3. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nur dadurch die Beseitigung der unrechtmäßigen baulichen Veränderung erreichen, dass er in der Wohnungseigentümerversammlung den Beschlussantrag zur Abstimmung stellen lässt, dass auf Veranlassung der Wohnungseigentümergemeinschaft diese bauliche Veränderung wieder beseitigt wird.

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IMRRS 2023, 1271

LG Hamburg, Urteil vom 01.03.2023 - 318 S 60/22

Nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts können nur noch inhaltliche Mängel der Jahresabrechnung, die sich auch auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirken (Abrechnungsspitze), zur Überprüfung gestellt und ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden. Sonstige Fehler rechtfertigen keine Anfechtung, wenn nicht zugleich deren Einfluss auf die Höhe der Zahlungspflicht dargelegt werden kann.

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IMRRS 2023, 1252

BayObLG, Beschluss vom 24.08.2023 - 102 AR 123/23 e

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1251

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.05.2022 - 2-09 S 11/20

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1238

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.01.2023 - 980a C 15/22 WEG

Sofern im Zusammenhang mit dem Vollzug der (Neu-)Aufteilungsregelung in einer Teilungserklärung eine Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen wäre, wäre diese Vereinbarung nicht zwischen der Eigentümergemeinschaft als Verband und dem einzelnen Miteigentümer zu treffen, sondern zwischen den Miteigentümern untereinander; für eine Beteiligung der Eigentümergemeinschaft daran - auch und gerade gestützt auf § 9a Abs. 2 WEG - wäre kein Raum.

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IMRRS 2023, 1223

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.07.2023 - 18 UF 97/22

1. Bei der Bemessung der Nutzungsvergütung gemäß § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB sind im Rahmen der Billigkeitsprüfung alle Gesamtumstände des Einzelfalls maßgeblich. Die Billigkeitsabwägung ist nicht nach streng rechnerischen Maßstäben vorzunehmen, sondern es ist eine wertende Betrachtung und Gewichtung der einzelnen Umstände geboten.*)

2. Grundsätzlich entspricht es jedenfalls nach Ablauf des Trennungsjahres der Billigkeit, wenn der in der im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten stehenden Ehewohnung verbleibende Ehegatte eine Nutzungsvergütung in Höhe der Hälfte des objektiven Mietwertes der Immobilie bezahlt. Weitere Billigkeitskriterien wie insbesondere die Leistungsfähigkeit des in der Wohnung verbliebenen Ehegatten, die Einkommensverhältnisse des anderen Ehegatten und der Schutzzweck des § 1361b BGB können die zu leistende Nutzungsentschädigung mindern oder ganz entfallen lassen.*)

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IMRRS 2023, 1095

LG Lüneburg, Beschluss vom 28.10.2022 - 3 S 36/22

1. Für Klagen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter greift § 43 Abs. 3 WEG. Dies gilt auch bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, gleich aus welcher Rechtsgrundlage.

2. Die weit gefasste Ermächtigung des Verwalters, im Hinblick auf einen eingetretenen Feuchtigkeitsschaden "das Erforderliche zu veranlassen", ist dahingehend zu verstehen, dass der Verwalter die Ursache für den Feuchtigkeitsschaden finden und beheben soll.

3. Indem der Verwalter ein spezialisiertes Fachunternehmen mit der Prüfung des Feuchtigkeitsschadens beauftragt, handelte er innerhalb dieser Einwilligung. Dass mit der Ursachenforschung und -behebung auch eine Substanzverletzung am Sondereigentum des ermächtigenden Eigentümers einhergehen kann, versteht sich von selbst und ist folglich mangels expliziter Ausnahme durch den Eigentümer von dessen Einwilligung umfasst.

4. Der Verwalter ist bei Feststellung eines Wasserschadens in einer Wohnung, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, aber auch verpflichtet und eben berechtigt, unverzüglich Feststellungen einzuleiten zu Art, Umfang und Ursache der Feuchtigkeit, auch um zu klären, ob Eilmaßnahmen geboten sind.

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IMRRS 2023, 1199

LG Stuttgart, Urteil vom 15.03.2023 - 19 S 23/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1236

LG München I, Beschluss vom 08.03.2023 - 1 S 12063/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1213

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.07.2023 - 73 C 15/23

1. Nach der Neufassung des § 29 WEG durch das am 1. 12. 2020 in Kraft getretene WEMoG besteht kein Grund mehr, die abstimmenden Eigentümer über die Blockwahl zu beeinflussen, für Beiräte zu stimmen, die sie eigentlich ablehnen bzw. insgesamt mit Nein zu stimmen, obwohl nur ein Beirat nicht ihren Beifall findet.

2. Es ist nunmehr dem Ermessen der Eigentümer überlassen, wie viele Mitglieder sie in den Beirat entsenden wollen; es besteht daher auch erst recht kein Anlass, durch Blockwahl eine bestimmte Mitgliederzahl vorzugeben; die Vorgabe der Zahl schränkt die Willensbildung der Eigentümer ohne Rechtfertigung ein.

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IMRRS 2023, 1244

VGH Bayern, Beschluss vom 16.08.2023 - 4 ZB 23.130

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1186

LG Stuttgart, Urteil vom 05.07.2023 - 10 S 39/21

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss über das "Ob" der in dieser Vorschrift genannten angemessenen baulichen Veränderungen - vorliegend solche, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG) - verlangen, über das "Wie" der Durchführung der baulichen Veränderungen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG jedoch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach eigenem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat mithin keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung, solange das Ermessen der Gemeinschaft nicht aufgrund der Einzelfallumstände auf Null reduziert ist.*)

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IMRRS 2023, 1157

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 09.03.2023 - 980b C 25/22 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1127

AG Landshut, Urteil vom 10.02.2023 - 14 C 831/22

1. Auch ohne besondere Gestattung ist eine Ladung zur Eigentümerversammlung mittels E-Mail grundsätzlich zulässig.

2. Die Eigentümerversammlung muss immer prüfen und ggf. feststellen, ob die Formalien einer ordnungsgemäßen Einberufung gewahrt sind, schon um formelle Beschlussmängel zu vermeiden. Dass dann das Ergebnis dieser Prüfung in die Form eines Beschlusses gekleidet wird, ist nicht fehlerhaft.

3. Ein Beschluss mit dem die Strom-, Heizkosten- und die Hausgeldabrechnung für ein bestimmtes Jahr pauschal genehmigt werden, ist im Gesetz nicht vorgesehen und kann insbesondere keine Anspruchsgrundlage für Nachschüsse sein, die gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern gefordert werden. Mangels Beschlusskompetenz ist daher die Nichtigkeit solcher Beschlüsse festzustellen.

4. Der Erwerb von Waschgeräten vom ehemaligen Verwalter entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kaufpreis den Zeitwert nicht übersteigt.

IMRRS 2023, 1128

AG Mainz, Urteil vom 09.01.2023 - 73 C 14/22

1. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

2. Die Erheblichkeit einer Verpflichtung ist im Verhältnis zum Volumen des Wirtschaftsplans zu bewerten, so dass der absolute, betragsmäßige Grenzwert abhängig ist von der Größe der Gemeinschaft; diskutiert wird ein Grenzwert von 2% bis 5% des Volumens des Wirtschaftsplans.

3. Demnach ist der Verwalter nicht berechtigt, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer kostenpflichtige Desinfektionsmaßnahmen zum Schutz vor dem Coronavirus in der Liegenschaft zu veranlassen, wenn die Erheblichkeitsschwelle hierdurch überschritten wird.

4. Diese Maßnahmen sind auch nicht durch die Notgeschäftsführung gedeckt, da die Maßnahmen über zwei Jahre erfolgten.

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IMRRS 2023, 0991

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 12.01.2023 - 70 C 25/22

Das Rechtsinstitut des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte eröffnet keine Schadensersatzansprüche des Sondereigentümers gegen den Verwalter.

IMRRS 2023, 1158

LG Karlsruhe, Urteil vom 04.09.2023 - 11 S 68/22

Bei einer die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtenden Vergütungsvereinbarung muss zumindest die Person des Anwalts durch die Eigentümerversammlung bestimmt werden. Eine weitergehende Delegation an den Verwalter ist - abgesehen von tatsächlich geringfügigen Vergütungsbeträgen - durch Beschluss nicht möglich.*)

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IMRRS 2023, 1147

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 130/22

1. Die Klage auf Feststellung, dass an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, ist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, wenn diese die Fläche – hier durch Errichtung eines Weges – als Gemeinschaftseigentum nutzt.*)

2. Ändert der Kläger seine in erster Instanz gegen die übrigen Eigentümer erhobene Feststellungsklage in der Berufungsinstanz, ist die Verweigerung der Zustimmung der Beklagten rechtsmissbräuchlich. Ob die Parteiänderung dabei voraussetzt, dass sie erst nach Einlegung und Begründung einer zulässigen Berufung (vgl. BGH, NJW 2001, 226) gegen die in erster Instanz verklagten übrigen Eigentümer erfolgt, ist zweifelhaft, hier aber nicht entscheidungserheblich.*)

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IMRRS 2023, 1144

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 98/21

Ist ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die ein Sondernutzungsrecht bestellt ist (hier: Hoffläche), unterliegt das Sondernutzungsrecht einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Eigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren können.*)

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IMRRS 2023, 1139

BGH, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21

1. Wird ein der Jahresabrechnung zu Grunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen (Fortführung von Senat, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 178/19, Rz. 23 ff., IMR 2020, 421 = WuM 2020, 595).*)

2. Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, der einer bereits beschlossenen Jahresabrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben von der weiteren Durchsetzung der Nachschussforderungen aus der Jahresabrechnung absehen.*)

3. Weil mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein in der Abrechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, lediglich die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung entfällt, müssen bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind.*)

IMRRS 2023, 1138

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 6/23

1. Der Verwalter kann auch dann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden, wenn das Bestellungsrechtsverhältnis vor dem 01.12.2020 begründet wurde.*)

2. Der Verwaltervertrag endet auch in einem solchen Fall gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.*)

3. Eine Vertragsbeendigung zum Zeitpunkt der Abberufung folgt bei einer Abberufung ohne wichtigen Grund hingegen nicht aus einer in einem Verwaltervertrag, der vor dem 01.12.2020 geschlossen wurde, enthaltenen Kopplungsklausel, wonach der Verwaltervertrag mit der Abberufung endet.*)

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IMRRS 2023, 1125

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.08.2023 - 19 W 57/22

1. Aufgrund einer Teilungserklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.*)

2. Der Verwalter wird gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis i.S.v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht.*)

3. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.*)

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IMRRS 2023, 1124

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 116/22

Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentumsrecht eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentumsgesetz liegender Grundlage, wie etwa § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB.*)

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IMRRS 2023, 1094

LG Itzehoe, Beschluss vom 17.03.2023 - 11 T 8/23

Der Streitwert eines Verfahrens (Hauptsacheverfahren und auch einstweilige Verfügung, weil diese faktisch zur Erfüllung des Unterlassungsanspruchs führt) zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist nicht mit dem vollen Interesse an den begehrten Beschlussfassungen gleich zu setzen. Die Festsetzung eines Viertels des Streitwerts für eine Beschlussklage ist angemessen.*)

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IMRRS 2023, 0889

LG Köln, Beschluss vom 19.01.2023 - 29 S 158/22

1. Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen.

2. Fasst die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht.

3. Ein eigener Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Nachbesserung besteht hingegen nicht.

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IMRRS 2023, 0762

LG Düsseldorf, Beschluss vom 20.08.2020 - 19 S 3/20

Bis zur Entscheidung über die Anfechtungsklage entfalten die Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Wirksamkeit, solange sie nicht nichtig sind.

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IMRRS 2023, 1069

LG Hamburg, Beschluss vom 25.01.2023 - 318 T 13/22

Die Verurteilung des Verwalters einer GdwE zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gem. § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gem. § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.

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IMRRS 2023, 1046

LG Lüneburg, Beschluss vom 31.01.2023 - 3 S 29/22

1. Haben die Eigentümer explizit eine vom damaligen Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelung vereinbart, so ist ein entgegenstehender Wille i.S.d. § 47 WEG anzunehmen.

2. Ungeschriebene Tatbestandsvoraussetzung des § 47 WEG ist, dass die zu betrachtende Vereinbarung den Wortlaut des alten Gesetzes wiederholt. Hatte daher eine Vereinbarung eine vom bei ihrer Errichtung geltenden Wohnungseigentumsgesetz bewusst abweichende Bestimmung getroffen, ist der Tatbestand des § 47 WEG nicht erfüllt.

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IMRRS 2023, 1041

LG Bremen, Beschluss vom 17.02.2023 - 4 T 330/22

1. Entscheidend für den Anfall des Gebührentatbestands aus Nr. 1008 VV RVG ist der tatsächliche Auftrag, der dem Rechtsanwalt erteilt wird. Soll er die einzelnen Eigentümer vertreten, so erhält er den Mehrvertretungszuschlag, soll er hingegen die Gemeinschaft vertreten, so steht ihm der Mehrvertretungszuschlag nicht zu.

2. Dabei ist unerheblich, ob er den nach materiellem Recht Falschen vertritt, also z. B. für mehrere Eigentümer tätig wird, obgleich nach § 9a Abs. 2 WEG nur die Gemeinschaft ausübungs- oder wahrnehmungsbefugt ist.

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IMRRS 2023, 1019

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 20.01.2023 - 980b C 26/22 WEG

1. Die Gemeinschaft ist, zu vollziehen durch ihre Verwaltung, verpflichtet, eine sog. Eigentümerliste aufzustellen und (aktualisiert) zu führen.

2. Ein Eigentümer kann nicht verlangen, dass ihm die Liste - schriftlich oder elektronisch - vorgelegt oder übersendet wird. Die Einsichtnahme hat vielmehr am Sitz der Verwaltung zu erfolgen.

3. Die Dokumente müssen im Original vorgelegt werden.

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IMRRS 2023, 1039

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 215/21

1. Verzögerungen im Zustellungsverfahren, die durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht sind, sind dem Zustellungsbetreiber nicht zuzurechnen; das gilt auch dann, wenn der fehlerhaften Sachbehandlung des Gerichts eine der Partei zuzurechnende Verzögerung (hier: fehlerhafte Angabe der Zustellanschrift) vorausgegangen ist.*)

2. Zur Frage der Majorisierung, wenn sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellt.*)

3. Es ist den Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09,Rz. 10, IMRRS 2010, 0247 = NJW 2010, 3093).*)

4. Im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem gegebenenfalls anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an die in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden.*)

IMRRS 2023, 1040

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 28/22

1. Grundsätzlich kann nur ein vor Fristablauf eingegangener, mit einer Unterschrift versehener Schriftsatz die Frist zur Begründung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage wahren.*)

2. Die Wahrung der Begründungsfrist der Anfechtungsklage unterliegt nicht der Parteidisposition, sondern ist von Amts wegen zu prüfen.*)

3. Ob die Frist zur Begründung der Anfechtungsklage gewahrt ist, kann das Gericht im Freibeweisverfahren klären.*)

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IMRRS 2023, 1033

OLG München, Beschluss vom 01.08.2023 - 34 Wx 166/23 e

1. Wird mit Einlegung der Beschwerde zugleich der Eintragungsantrag zurückgenommen, werden die vorausgegangenen Entscheidungen des Grundbuchamts wirkungslos, ohne dass es einer Aufhebung bedarf. Über die Beschwerde ist in diesem Fall nicht mehr zu entscheiden.*)

2. Eine von den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung abweichende Nutzung einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche führt auch im Falle rechtlicher Verselbständigung dieser Fläche nicht zu einer Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts.*)

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IMRRS 2023, 1031

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 08.12.2022 - 5 S 91/22

1. Die Formulierung im angegriffenen Beschluss "Auswahl und Beauftragung durch den Verwalter erfolgt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat" ist zu unbestimmt, weil nicht klar ist, wie diese "Abstimmung" zu erfolgen hat.*)

2. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte des Verwalters auch erweitern, allerdings allein für die in § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG genannten Maßnahmen.*)

3. Die Beauftragung eines Planungsbüros für maximal 10.000,- Euro ist keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung.*)

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IMRRS 2023, 1024

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 90/22

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde.*)

3. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nichts daran geändert, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt (Fortentwicklung von Senat, IMR 2018, 215).*)

IMRRS 2023, 0523

LG München I, Urteil vom 09.11.2022 - 1 S 3113/22 WEG

1. Aus der Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Genehmigung einer Baumaßnahme eines Eigentümers folgt nicht zwingend ein Folgenbeseitigungsanspruch (Bestätigung und Ergänzung von LG München I IMR 2021, 123).

2. Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind seit Inkrafttreten des WEMoG als bauliche Veränderungen gem. §§ 20 f. WEG einzustufen.

3. Eine abgeschlossene, von einem Eigentümer eigenmächtig veranlasste Erhaltungsmaßnahme kann, wie eine bauliche Veränderung, durch Beschluss genehmigt werden. Etwaige Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Durchführung entfallen hierdurch aber nicht.

4. Zu den Voraussetzungen, unter denen die Zulassung eines Dritten (hier: ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragter Architekt) zur Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und mit dem Nichtöffentlichkeitsgrundsatz vereinbar ist.

5. Bei der objektiv-normativen Beschlussauslegung können auch die Einladung und weitere Textteile des Protokolls herangezogen werden.

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IMRRS 2023, 0795

LG Dresden, Beschluss vom 30.05.2023 - 2 T 221/23

Die Rücknahme einer unzulässigen Klageerweiterung bewirkt keine Streitwerterhöhung.

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IMRRS 2023, 0976

AG Darmstadt, Urteil vom 04.08.2022 - 304 C 20/22

Das Anliegen von § 6 Abs. 1 COVMG ist es gerade, eine Verwalterlosigkeit zu verhindern. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Ende der Verwalterbestellung trotz Eigentümerversammlung keine andere Regelung getroffen hat, ist trotz Ende des Bestellungszeitraums die Verwalterbestellung gem. § 6 Abs. 1 COVMG verlängert.*)

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IMRRS 2023, 0990

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 158/22

1. Die Verurteilung zu einer Entschädigung nach § 510b ZPO setzt voraus, dass materiell-rechtlich nach Fristablauf Schadensersatz verlangt werden kann. Die Vorschrift selbst begründet einen solchen Anspruch nicht.*)

2. Ob der Anspruch auf Vornahme der Handlung bei einer Verurteilung nach § 510b ZPO nach Fristablauf erlischt, richtet sich ebenfalls nach dem materiellen Recht. Eine solche Erlöschensvorschrift stellt § 281 Abs. 4 BGB dar.*)

3. Die Rechtskraft eines nach § 510b ZPO ergangenen Urteils, das zu Unrecht eine Entschädigungsleistung zuspricht, hindert ein Gericht in einem Folgeprozess nicht daran, den Anspruch auf Vornahme der Handlung als fortbestehend anzusehen.*)

4. Die Vorschrift des § 281 BGB findet auf die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Störungsabwehr nach § 15 Abs. 3 WEG a.F. keine Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 67/22, Rz. 14 ff., IMRRS 2023, 0594 = VersR 2023, 792 ).*)

5. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21, Rz. 9, IMRRS 2022, 1413 = NJW 2023, 63).*)

6. Wird ein Negativbeschluss angefochten, mit dem lediglich ein Beschlussantrag abgelehnt wird, ist bei der Bewertung des Gesamtinteresses und des Einzelinteresses die gegenüber der Entscheidung über ein positives Beschlussergebnis zurückbleibende Rechtskraftwirkung durch einen Abschlag von 50% zu berücksichtigen.*)

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