Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2012, 3155

LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2012 - 318 S 198/11

1. Eine Untergemeinschaft ist nicht (teil-)rechtsfähig und ihr steht daher auch nicht die Kompetenz zu, einen sog. "Teil-Verwalter" durch Beschluss zu bestellen.

2. Den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung wird nur dann Rechnung getragen, wenn die Gemeinschaft auch einen WEG-Verwalter bestellt hat; ein verwalterloser Zustand wird lediglich geduldet.

3. Von einem gewerblichen WEG-Verwalter können zwar nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden, wohl jedoch Kenntnise darüber, dass dieser nicht nur für einzelne Einheiten der WEG unter Ausschluss anderer tätig werden kann.

IMRRS 2012, 3148

LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012 - 318 S 236/10

1. Bauliche Umgestaltungsmaßnahmen sind solche (baulichen) Maßnahmen bzw. Veränderungen, die an oder innerhalb der vorhandenen Gebäudehülle vorgenommen werden, nicht aber solche, die durch den Versatz bzw. den Abbruch nebst Neuerrichtung von Außenmauern eine neue Form des Baukörpers schaffen.

2. Der durch die Umwandlung einer Dachterrasse in ein Vollgeschoss zusätzlich geschaffene Raum steht im Gemeinschaftseigentum, wenn im Zeitpunkt der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum dieser Raum nicht vorhanden war und dem betroffenen Eigentümer auch nicht als Sondereigentum zugewiesen worden wurde.

3. Ein Miteigentümer darf den anderen Miteigentümern ohne Zustimmung (neues) Gemeinschaftseigentum nicht aufdrängen.

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IMRRS 2012, 3147

LG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2011 - 16 S 30/10

Ein Beschluss widerspricht auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hinsichtlich der Verwalterbestellung wenigstens die wichtigsten Vertragselemente wie Vertragslaufzeit und Vergütung nicht festgelegt sind.

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IMRRS 2012, 3146

OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.03.2012 - 5 W 32/11

1. Der Streitwert von Beschlussanfechtungsklagen ist nach dem hinter der Anfechtung stehenden wirtschaftlichen Interesse und nicht nach dem Nennbetrag des Anfechtungsgegenstands zu bemessen. Für die Bewertung des Interesses im Einzelfall ist die Anwendung der sog. "Hamburger Formel" somit nicht zwingend.

2. Gemäß § 49a Abs. 1 GKG ist der Streitwert in Wohnungseigentumssachen auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.

3. Der Streitwert von Beschlussanfechtungsklagen ist dreistufig zu bestimmen, indem zunächst das (wirtschaftliche) Interesse der Parteien ermittelt, dieses in der zweiten Stufe wegen § 49a Abs. 1 S. 1 GKG halbiert und dieser Wert ggf. an die Unter- und Obergrenzen des § 49a Abs. 1 S. 2 GKG angepasst wird.

4. Bei der Bestimmung der Streitwerthöhe neigen süddeutsche Gerichte eher zur pauschalen Quote von 20 bis 25 % aus dem Nennbetrag des Anfechtungsgegenstands, während norddeutsche Gerichte den Wert anhand der sog. "Hamburger Formel", nämlich aus dem Einzelinteresse der anfechtenden Partei zuzüglich eines Bruchteils von 25 % des (nach Abzug des Einzelinteresses) verbleibenden Gesamtinteresses ermitteln. Dies führt tendenziell zu höheren Werten.

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IMRRS 2012, 3141

AG Bonn, Urteil vom 22.05.2012 - 27 C 86/12

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Ziel, einen unter Anfechtungsgründen leidenden Beschluss vorläufig außer Kraft zu setzen, ist gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen den Verwalter zu richten.

2. Der Verwalter kann nicht eigenmächtig handeln, sondern ist an den Auftrag der Eigentümer gebunden. Ein etwaiges Zuwiderhandeln durch den Verwalter müssten sich die Eigentümer jedoch zurechnen lassen mit der Folge, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen sie erfolgen können.

3. Fehlerhafte Beschlüsse sind bis zu ihrer Ungültigerklärung durch ein Gericht grundsätzlich wirksam und vollziehbar.

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IMRRS 2012, 3135

AG Bremen, Urteil vom 22.06.2012 - 29 C 5/12

1. Selbst bei Annahme einer sog. Untergemeinschaft kann diese kein eigenes Rechtssubjekt darstellen.

2. Eine Anfechtungsklage kann daher nicht nur im Rahmen einer "Untergemeinschaft" und damit nicht (nur) gegen deren Mitglieder gerichtet werden, sondern gegen sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt ausnahmslos und gerade auch dann, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet worden sind.

3. Das Verwaltungsvermögen steht allein der Gesamtgemeinschaft zu.

4. Eine etwaige partielle Kompetenz der Mitglieder einer Untergemeinschaft findet Ihre Grenzen allerdings dort, wo die Interessen der Gesamtgemeinschaft tangiert werden.

5. Es ist nur eine die Gesamtgemeinschaft betreffende Jahresabrechnung notwendig.

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IMRRS 2012, 3084

BGH, Urteil vom 19.10.2012 - V ZR 233/11

1. Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll.*)

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.*)

IMRRS 2012, 3080

LG Itzehoe, Urteil vom 20.09.2011 - 11 S 66/10

Eine Abwasserhebeanlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, ist Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG.

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IMRRS 2012, 3079

OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2012 - 15 Wx 99/11

Der teilende Eigentümer kann sich die Zuordnung von Sondernutzungsrechten auch in der Weise vorbehalten, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung aufschiebend bedingt (§ 158 Abs.1 BGB) durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers vom Mitgebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2012, 3072

BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 7/12

1. Zwei gegen denselben Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtete Anfechtungsklagen müssen zwingend - gegebenenfalls auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend - zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden.*)

2. Unterbleibt die Verbindung, so kann jeder Kläger auch in dem Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein die Klage abweisendes Urteil einlegen; wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge.*)

IMRRS 2012, 3059

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.06.2012 - 72 C 46/12

Hat ein Wohnungseigentümer nach dem Grundbucheintrag ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmt bezeichnenten Kellereinheit, so kann er von dem Besitzer die Herausgabe des Kellerraums verlangen.

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IMRRS 2012, 3057

OLG Hamm, Urteil vom 13.06.2012 - 15 W 368/11

Durch die Gemeinschaftsordnung kann eine Beschluss­kom­petenz der Mitglieder einer gebildeten Untergemeinschaft für die ihr zugeord­neten Wohnungs­eigentumseinheiten begründet werden. Hierfür bedarf es einer hinreichend klaren Regelung in der Gemeinschaftsordnung, da die Untergemeinschaft gesetzlich nicht geregelt ist.

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IMRRS 2012, 3024

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2012 - 25 S 8/12

1. Bei 30 Jahre alten Fenstern spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass eine beschlossene Gesamterneuerung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht.

2. Es genügt, dass eine Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen.

3. Das Wort "dienen" bedeutet sinnvoll und nicht unbedingt geboten. Bei der Beurteilung ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen.

4. In dem Austausch von Holz- durch Kunststofffenster liegt - wegen der besseren Warm- und Schallisolierung- eine dauerhafte Gebrauchswerterhöhung vor, auch wenn die alten Fenster noch funktionsfähig sind.

5. Als Änderung der Eigenart der Wohnanlage kann auch eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks in Betracht kommen, wofür aber nicht schon jede nicht ganz unerhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks ausreicht.

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IMRRS 2012, 3012

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.01.2012 - 73 C 124/11

Zur vollständigen Abrechnung nach WEG gehört die Entwicklung der Konten der Gemeinschaft. In die Abrechnung muss deshalb der Kontenstand zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahres aufgenommen werden.

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IMRRS 2012, 3011

AG Rosenheim, Urteil vom 11.05.2011 - 8 C 1012/10

Dürfen sämtliche Einheiten einer Wohnanlage zu beliebigen Zwecken - insbesondere auch gewerblichen Zwecken - genutzt werden, soweit die Nutzung nicht öffentlichem Recht widerspricht und es sich nicht um Nutzungen im Sexgewerbe oder um die Führung einer Diskothek handelt, verstößt ein Pizzaservice zum Liefern und Verzehr von Pizzen nicht gegen die Gemeinschaftsordnung.

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IMRRS 2012, 3001

OLG Köln, Beschluss vom 08.05.2012 - 16 W 15/12

1. Eine sofortige Beschwerde gegen Entscheidungen des Landgerichts im Berufungsverfahren ist grundsätzlich ausgeschlossen.

2. Diese Beschränkung des Beschwerderechts gilt auch für Entscheidungen über die Ablehnung eines Richters der Berufungszivilkammer.

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IMRRS 2012, 2999

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012 - 73 C 220/10

Die Einheitlichkeit der Fassade wird durch eine Verglasung von Loggia und Umbau zu Wintergarten gestört. Da es sich deshalb um eine unzulässige bauliche Veränderung handelt, muss jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Baumaßnahme zustimmen.

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IMRRS 2012, 2939

LG Itzehoe, Urteil vom 12.04.2011 - 11 S 50/10

Dem Wohnungseigentumsverwalter steht kein allgemeines Recht zu, jegliche Art von Beschluss auf dessen Ordnungsgemäßheit hin überprüfen zu können. Seine Aufgabe beschränkt sich vielmehr darauf, die Willensbildung der Gemeinschaft umzusetzen, wozu auch fehlerhafte Beschlüssen gehören können.

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IMRRS 2012, 2921

LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011 - 318 S 201/10

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft größeren Umfangs kann bei der Auswahl eines Verwalters auf eine hohe berufliche Qualifikation, wie z.B. eine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung und/oder Berufserfahrung in der Verwaltung von WEG-Anlagen, bestehen. Dieses kann insbesondere durch eine externe gewerbliche Verwaltung geboten werden.

2. Auch muss der Verwalter unabhängig sein, sodass er eine neutrale Position zwischen Eigentümer- und Mietergemeinschaft einnehmen kann.

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IMRRS 2012, 2915

AG Köln, Urteil vom 31.07.2012 - 202 C 1/12

Die Nutzung einer Wohneinheit durch einen Intensiv-Pflegedienst lässt größere Beeinträchtigungen der Hausgemeinschaft erwarten als eine reine Wohnnutzung. Der Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Vermietung der Räumlichkeiten an einen Pflegedienst nicht zu genehmigen, ist deshalb nicht zu beanstanden.

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IMRRS 2012, 2908

BGH, Urteil vom 28.09.2012 - V ZR 251/11

1. Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.*)

2. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.*)

3. Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen.*)

IMRRS 2012, 2886

LG Hamburg, Urteil vom 29.02.2012 - 318 S 96/11

Es genügt für die Annahme einer konkludenten Feststellung i. d. R. die bloße Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll, es sei denn, dass sich das hieraus folgende Beschlussergebnis nach den zu berücksichtigenden Umständen, insbesondere aufgrund der protokollierten Erörterungen in der Eigentümerversammlung, vernünftigerweise in Frage stellen lässt.

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IMRRS 2012, 2801

OLG München, Beschluss vom 06.09.2012 - 32 Wx 32/12

1. Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.*)

2. Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfasst werden, kommt eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung nach § 11 Absatz I Nr. 1 lit. b HeizkostenVO in Betracht.*)

3. Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.*)

4. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Absatz III WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.*)

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IMRRS 2012, 2800

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.09.2012 - 7 U 84/09

1. Wenn der Schuldner in einem Fall schuldloser Ungewissheit über die Person des Gläubigers die herauszugebende Sache hinterlegt oder einem privaten Treuhänder übergibt, werden die potenziellen Gläubiger als mittelbare Besitzer jedenfalls dann Mitbesitzer i. S. von § 868 BGB, wenn die Hinterlegung bzw. Übergabe der Sache an den Treuhänder mit ihrem Einverständnis erfolgt (Abgrenzung von RGZ 135, RGZ Band 135 Seite 272 [RGZ Band 135 274 f.].*)

2. Der Anspruch der Mitbesitzer jeweils gegeneinander auf Unterlassung der Störung des Besitzes ist nach § 866 BGB im Wesentlichen darauf beschränkt es zu unterlassen, den übrigen Mitbesitzern den Besitz zu entziehen.*)

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IMRRS 2012, 2797

OLG Dresden, Urteil vom 26.06.2012 - 9 U 39/12

1. Es kann gerade nicht von einer Abnahme des Sondereigentums durch die jeweiligen einzelnen Eigentümer auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentums geschlossen werden.

2. Mängel, die in mehreren Wohnungen eines Gebäudes auftreten, gehen nicht lediglich das Sondereigentum der jeweiligen Wohnung, sondern das Gemeinschaftseigentum an.

3. Aus der Gesamtbetroffenheit ergibt sich die Aktivlegitimation für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Bauträger.

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IMRRS 2012, 2795

LG Köln, Beschluss vom 09.08.2012 - 29 S 120/12

1. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind bis zu ihrer Ungültigkeitserklärung wirksam und vollziehbar.

2. Ob ausnahmsweise die Vollziehung eines Beschlusses im Wege der einstweiligen Vollziehung ausgesetzt werden kann, ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung der Interessen beiden Seiten zu beurteilen.

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IMRRS 2012, 2793

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012 - 73 C 1005/12

1. Grundsätzlich ist allein der Verwalter berechtigt und auch verpflichtet, die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr einzuberufen.

2. Fehlt der Verwalter gänzlich oder weigert er sich pflichtwidrig, eine gebotene Versammlung einzuberufen, ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, eine solchen Versammlung einzuberufen.

3. Wird eine Versammlung von einer hierfür unzuständigen Person einberufen, kann jeder Eigentümer, der ansonsten an die vorläufig wirksamen Beschlüsse, die in dieser Versammlung etwa gefasst wären, gebunden wäre, die Unterlassung der Versammlung verlangen. Dieses Recht steht aber nicht nur einem Wohnungseigentümer, sondern auch dem tatsächlich bestellten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

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IMRRS 2012, 2709

KG, Urteil vom 28.08.2012 - 1 W 30/12

Wird der Antrag auf Umschreibung eines Wohnungseigentums wegen fehlenden Nachweises der Verwaltereigenschaft nach erfolglosen Zwischenverfügungen zurückgewiesen, ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Grundbuchamt bei nach wie vor fehlendem Nachweis einen erneuten Antrag sofort zurückweist.*)

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IMRRS 2012, 2707

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11

Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.*)

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IMRRS 2012, 2706

LG Berlin, Beschluss vom 11.02.2011 - 82 T 56/11

Es würde zu einer Benachteiligung der Grundpfandrechtgläubiger nach § 10 I Nr.4 ZVG führen, könnte nach einer teilweisen oder vollständigen Befriedigung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Betrag des Vorrechts immer wieder neu durch andere Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgefüllt werden. Denn im Ergebnis würde auch hier - wie im Falle der Ablösung durch einen Dritten - eine den Grenzbetrag von 5% des Verkehrswertes übersteigende Summe zu Lasten der Grundpfandrechtgläubiger nach § 10 l Nr.4 ZVG aufgewendet.

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IMRRS 2012, 3417

VG Greifswald, Urteil vom 28.08.2012 - 3 A 94/10

Ein Bescheid über die Erhebung eines Straßenbaubeitrags ist nicht hinreichend bestimmt, wenn sich die Beitragsforderung bei bestehendem Wohnungseigentum nicht einer bestimmten Wohnung zuordnen lässt.*)

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IMRRS 2012, 2629

LG München I, Urteil vom 13.02.2012 - 1 S 8790/11 WEG

1. Eine vom Gesetz oder den zwischen den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen abweichende Verteilung der Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung dürfen die Eigentümer gemäß § 16 Abs. 4 WEG nur für einen konkreten Einzelfall beschließen. Ein Beschluss, nach dem generell auch künftig die Kosten abweichend verteilt werden sollen, ist dagegen mangels Beschlusskompetenz nichtig.

2. Umstände außerhalb des Beschlusswortlauts und des sonstigen Protokollinhalts können, sofern sie nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, für die Auslegung eines Beschlusses, der auch einen etwaigen Sondernachfolger binden soll, grundsätzlich nicht herangezogen werden.

3. Verbindliche Mehrheitsbeschlüsse können die Eigentümer nur in den im WEG vorgesehenen Fällen oder aufgrund einer so genannten Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung fassen. Darüberhinausgehende gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.

4. Gleiches muss gelten, wenn nicht eindeutig klar ist, ob ein Beschluss lediglich bestehende Rechtslage wiedergibt und deshalb nicht sicher ausgeschlossen werden kann, dass er die gesetzlichen Regelungen oder die getroffenen Vereinbarungen abändert.

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IMRRS 2012, 2603

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.11.2011 - 19 S 45/11

Auch wenn der amtierende WEG-Verwalter kein Wohnungseigentümer ist, hat er ein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümer-Versammlung und ist grundsätzlich zu dieser zu laden.

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IMRRS 2012, 2596

LG Hamburg, Urteil vom 07.03.2012 - 318 S 45/11

Der Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.

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IMRRS 2012, 2593

OLG Nürnberg, Urteil vom 09.07.2011 - 10 W 2296/11

Im Hinblick auf zu erwartende Verwicklungen im Fall einer Zwangsvollstreckung ist Verwirrung zu besorgen, wenn zwei unterschiedlich belastete Wohnungseigentumsrechte vereinigt werden sollen bzw. eine Bestandteilszuschreibung erfolgen soll.*)

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IMRRS 2012, 2589

AG Koblenz, Urteil vom 22.11.2011 - 133 C 1623/11 WEG

1. Erfolgt die Abrechnung der Heizkosten nach dem Verhältnis der beheizten Flächen der einzelnen Wohnungen, so ist die Abrechnung auch dann ordnungsgemäß, wenn nur die Flächen der mit einem Heizkörper ausgestatten Räume ins Verhältnis gesetzt werden.

2. Eine Verlängerung der Verwalterbestellung bedarf keiner Alternativangebote.

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IMRRS 2012, 2500

BGH, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 254/11

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.*)

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IMRRS 2012, 2475

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 19.07.2012 - 5 S 8/12

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die erstmalige Herstellung des in der Baubeschreibung vorgesehenen Wärmeverbundsystems stellt eine Instandsetzungsmaßnahme dar, die mit der nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen einfachen Mehrheit getroffen werden kann.*)

2. Dies gilt auch, wenn die Instandsetzung zu einer baulichen Veränderung führt, weil durch das beschlossene Wärmeverbundsystem die Fassade neu gestaltet wird.*)

3. Die Fassadensanierung stellt auch dann keinen Verstoß gegen den Anspruch aller Wohnungseigentümer auf eine ordnungsgemäße Verwaltung dar, wenn die Vorgaben der bei der Bildung des Wohnungseigentums geltenden WSVO 95 nur um 2,27% bzw. 2,8% unterschritten wurden, da zur ordnungsgemäßen Verwaltung insbesondere die Pflicht zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes gehört.*)

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IMRRS 2012, 2471

LG Braunschweig, Urteil vom 02.03.2012 - 6 S 360/11

Ein Räumungsanspruch ergibt sich auch gegen die vermietenden Eigentümer, weil sie nach § 14 Nr. 2 WEG als Wohnungseigentümer für die Einhaltung entsprechender rechtlicher Verpflichtungen durch Personen zu sorgen haben, denen sie die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlassen haben.

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IMRRS 2012, 2470

OLG Celle, Beschluss vom 24.02.2012 - 4 W 1/12

Auch im Rahmen der Mitgebrauchsregelung des § 13 WEG gilt für Beseitigungs- und Überlassungsansprüche § 1004 BGB mit seinen dort geregelten Voraussetzungen. Nach § 1004 BGB können aber nur Eingriffe abgewehrt werden, die als "Beeinträchtigung" die Rechte des Antragstellers erheblich berühren (hier: Lüftungstürme und Trennwände in der Waschküche).

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IMRRS 2012, 2461

LG Berlin, Beschluss vom 31.01.2012 - 85 T 31/12

Auch im Falle einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Glaubhaftmachung einer über die bloße Verwalterlosigkeit hinausgehenden Eilbedürftigkeit erforderlich.

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IMRRS 2012, 2452

LG Saarbrücken, Urteil vom 07.09.2012 - 5 S 23/11

1. Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein.*)

2. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet.*)

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IMRRS 2012, 2442

AG Münster, Urteil vom 08.03.2011 - 3 C 4334/10

1. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass im Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist.

2. Eine solche Beeinträchtigung des Hausfriedens ist insbesondere dann gegeben, wenn ein Mieter seine Wohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt.

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IMRRS 2012, 2438

BGH, Beschluss vom 19.07.2012 - V ZR 255/11

§ 62 Abs. 2 WEG gilt nicht, wenn das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat.*)

IMRRS 2012, 2430

AG Hamburg, Urteil vom 28.09.2011 - 102d C 41/11

Grundsätzlich ist die Teilnahme von Dritten ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer rechtswidrig. Etwas anderes gilt nur bei Beratern, die nicht die Interessen einzelner Wohnungseigentümer wahrnehmen, sondern im Auftrag der Gemeinschaft anwesend sind.

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IMRRS 2012, 2426

OLG Stuttgart, Urteil vom 03.07.2012 - 10 U 33/12

1. Zwischen einem Kaufpreisanspruch gegen einen Erwerber von Wohnungseigentum und einem Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum besteht mangels der für eine Aufrechnung erforderlichen Gegenseitigkeit keine Aufrechnungslage, weil zwar ein Erwerber von Wohnungseigentum einen Anspruch auf Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum grundsätzlich selbstständig geltend machen kann, aber grundsätzlich nur auf Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Eine unwirksame Aufrechnungserklärung eines Erwerbers mit einem Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum gegen die Kaufpreisforderung ist als Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB zu behandeln.*)

3. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche der einzelnen Erwerber aus deren Kaufverträgen wirksam an sich gezogen hat, wird sie nicht Inhaberin dieser Rechte, so dass sie diese nicht an Dritte wie z.B. einzelne Erwerber abtreten kann. Ein dennoch gefasster Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen führt nicht zur Nichtigkeit der gesamten Beschlussfassung, wenn diese auch ohne Abtretung erfolgt wäre.*)

4. Nach neuem Recht erlischt der Nacherfüllungsanspruch und damit ein Vorschussanspruch für die Mängelbeseitigung nicht schon mit der Fristsetzung zur Mängelbeseitigung oder dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft, Schadensersatz zu verlangen, sondern erst mit der Geltendmachung des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung gegenüber dem Unternehmer.*)

5. Eine Mangelbeseitigung muss die zum Zeitpunkt ihrer Vornahme geltenden anerkannten Regeln der Technik und gesetzlichen Vorschriften einhalten (Bestätigung Senat NJW-RR 2011, 1589, juris RN 24 f.)*)

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IMRRS 2012, 2389

AG Spandau, Urteil vom 01.11.2011 - 70 C 73/11

1. Ein "Winterdienstvertrag" ist ein Werkvertrag, so dass bei mangelhafter Leistung die Vergütung zu mindern ist.

2. Wird gegen die den Eigentümer (hier: Mitglied der WEG) wegen unterlassener Reinigung ein behördliches Verwarngeld festgesetzt, begründet das einen Schadensersatzanspruch gegen die Schneeräumfirma, der gegen den verbleibenden Werklohnanspruch aufgerechnet werden kann.

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IMRRS 2012, 2383

AG Gera, Urteil vom 28.02.2012 - 7 C 1632/11

Die Wohnungseigentümer sind nicht gehindert die Frage danach, wie der erfasste Wärmeverbrauch bestimmt werden soll, nach Ablauf der Abrechnungsperiode vorzunehmen. Damit unterliegt die Frage danach, wie der erfasste Wärmeverbrauch ermittelt wird, nicht dem Rückwirkungsverbot.

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IMRRS 2012, 2382

LG Mainz, Urteil vom 11.05.2011 - 3 S 143/10

Der Bauträger einer von ihm errichteten Reiheneigenheim- oder Wohnungseigentumsanlage, der die Durchführung von Eigenleistungen durch den Erwerber zulässt, hat die Möglichkeit, durch entsprechende Vereinbarung mit dem Erwerber, auf die Durchführung der Maßnahmen Einfluss zu nehmen, sodass beispielsweise Schallschutzmängel vermieden werden. Tut er das nicht, hat er dennoch für die in Eigenregie durchgeführten Arbeiten des Erwerbers und die entstandenen Schäden einzustehen.

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IMRRS 2012, 2380

AG Marburg, Urteil vom 22.08.2012 - 9 C 234/11

1. Erst mit Eintragung ins Grundbuch gilt für den Erwerber von Wohnungseigentum die Regelung gemäß § 10 Abs. 4 WEG, dass Verpflichtungen aus Beschlüssen der Versammlung für sie grundsätzlich wirksam sind, wenn diese fällig werden und sobald der Sondernachfolger selbst Mitglied der Gemeinschaft geworden ist.

2. Der Beschluss über die Abwälzung der Kosten hinsichtlich besonderer Verwaltungstätigkeiten, wie die Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung einer Eigentumswohnung, auf einen unbeteiligten Dritten, hier den Erwerber, ist unzulässig.

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