Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2013

IMRRS 2013, 1195

LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012 - 318 S 31/12

Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt den Rechtsinhaber zu einer "gärtnerischen Nutzung" - in den Grenzen von § 14 Ziff. 1 WEG. Die Nutzung durch einen "Skulpturgarten" geht weit über eine bloße gärtnerische Nutzung hinaus.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 1189

OLG Celle, Urteil vom 25.10.2012 - 5 U 44/12

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Ausübung der auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 1154

LG München I, Urteil vom 16.01.2013 - 18 O 1668/11

Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums "an sich ziehen". Die Berechtigung hierzu ergibt sich daraus, dass auch die Verfolgung der Gewährleistungsansprüche seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (in großem Umfang) auf den Verband übertragen werden kann.

 Volltext


IMRRS 2013, 1140

AG Augsburg, Urteil vom 17.04.2013 - 30 C 5735/12 WEG

1. Für Beitragsvorschüsse (Hausgeld und Sonderumlagen) eines Eigentümers, die ohne Beschluss oder aufgrund eines für ungültig erklärten Beschlusses erbracht wurden, steht dem leistenden Eigentümer kein Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der Eigentümer hat "nur" einen Anspruch auf Abrechnung.

2. Im Falle des Eigentümerwechsels geht dieser Anspruch auf den neuen Eigentümer über. Nur dieser wird aus der Abrechnung berechtigt und verpflichtet.

 Volltext


IMRRS 2013, 1132

AG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2012 - 291a C 8319/12

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Er darf seine Wohnung auch zu anderen Zwecken nutzen, solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

2. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht und kann daher nicht durch einen Beschluss der kleinen Eigentümergemeinschaft untersagt werden.

 Volltext


IMRRS 2013, 1121

LG Rostock, Beschluss vom 04.04.2013 - 3 T 234/12

1. Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum kann nach der Neufassung des § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG auch aus einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil betrieben werden.

2. Eine Kostenentscheidung hat gerade nicht den Zweck, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden.

 Volltext


IMRRS 2013, 1119

OLG München, Beschluss vom 25.04.2013 - 34 Wx 146/13

1. Lautet der zugrundeliegende Vollstreckungstitel auf einen anderen Gläubiger als die Wohnungseigentümergemeinschaft, darf zu deren Gunsten eine Zwangshypothek nicht eingetragen werden.*)

2. Demzufolge erlaubt der auf "Übrige Eigentümer der WEG" lautende Titel nicht die Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 1069

AG Freiburg, Urteil vom 18.04.2013 - 56 C 2496/12 WEG

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in die Hausordnung die Regelung aufzunehmen, dass in den Aufzügen des Hauses keine Tiere befördert werden dürfen, ist nichtig, wenn er die Ausübung des Eigentumsrechts der Wohnungseigentümer erheblich einschränkt, ohne dass sachliche Gründe vorliegen, die den Eingriff in einem solchen Umfang ausnahmsweise rechtfertigten.

 Volltext


IMRRS 2013, 1065

LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 - 29 S 95/12

1. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers ist in Geld zu erbringen. Die Kostenverteilung führt grundsätzlich zu den Einnahmen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts und somit zur Kostendeckung erforderlich sind.

2. Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine "eiserne Reserve" zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandhaltungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur Kostendeckung erforderlichen Wohngeldforderungen erzielt werden.

 Volltext


IMRRS 2013, 1041

OLG München, Beschluss vom 18.04.2013 - 34 Wx 363/12

Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer notwendig, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass der Inhaber des Rechts dieses - formfrei - auf einen anderen Miteigentümer übertragen kann (Ergänzung zu OLG München vom 11. Mai 2012, 34 Wx 137/12).*)

 Volltext


IMRRS 2013, 1040

OLG München, Beschluss vom 10.04.2013 - 34 Wx 31/13

1. Zur zeitlichen Begrenzung der Ermächtigung des Bauträgers, Sondernutzungsrechte zuzuweisen.*)

2. Im Zweifelsfall ist - ähnlich wie bei Grundbuchvollmachten - vom (zeitlich) geringeren Umfang der Zuweisungsbefugnis auszugehen.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 1034

OLG Nürnberg, Urteil vom 24.04.2013 - 12 U 932/12

1. Bei Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 WEG entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit dem dinglich wirksamen Erwerb des ersten Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer, also erst dann, wenn zusätzlich zu diesem ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.*)

2. Eine Veräußerung vermieteter Räume im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB liegt noch nicht in der Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG. Ist (auch) Gemeinschaftseigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB in der erstmaligen Eintragung eines Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung. Ist (nur) Sondereigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB in der Eintragung desjenigen Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung, dessen Sondereigentum vermietet ist.*)

3. Sind bei einem Gebäude Räume bzw. Flächen vermietet, die bei Wohneigentum teils im Gemeinschaftseigentum und teils im Sondereigentum eines Eigentümers liegen würden, so führt die Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG und die anschließende Veräußerung des Sondereigentums gemäß § 566 Abs. 1 BGB zur Neubegründung eines mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit dem Erwerber.*)

4. In diesem Falle ist § 566 Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters einschränkend dahin auszulegen, dass als "in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" eintretender Erwerber lediglich der Erwerber des mitvermieteten Sondereigentums anzusehen ist, nicht daneben auch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) aus beiden. Dies gilt unabhängig davon, in welchem prozentualen Verhältnis die vermieteten Räume bzw. Flächen im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum liegen.*)

5. Ist gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleiches Mietverhältnis mit dem Erwerber begründet worden, so wird dieses rückwirkend gegenstandslos, wenn der bestehende Mietvertrag bereits vor dem maßgeblichen Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Räume durch Vertrag zwischen bisherigem und neuem Vermieter auf letzteren übertragen wird, die erforderliche Zustimmung des Mieters hierzu aber erst nach diesem Zeitpunkt erklärt wird. Diese - formfrei mögliche - Genehmigung des Mieters wirkt auf den im Rahmen der Vereinbarung der Vertragsübertragung für deren Wirksamwerden bestimmten Zeitpunkt zurück.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 1020

OLG Hamm, Urteil vom 06.12.2011 - 19 U 89/11

1. Beauftragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Werkunternehmer mit Bauleistungen (hier: Einbau von Aluminiumfensterbänken und Anbringung eines Wärmeverbundsystems), ist sie Inhaberin sämtlicher Rechte aus diesem Vertrag und auch der Gewährleistungsansprüche.

2. Die Klage eines dazu nicht ermächtigten WEG-Mitglieds auf Kostenvorschuss an einer von der Gemeinschaft in Auftrag gegebenen Bauleistung wegen Mängeln ist, auch wenn Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt wird, unzulässig.

 Volltext


IMRRS 2013, 1001

LG Dresden, Beschluss vom 04.09.2012 - 2 T 407/12

Das Zulassen eines erkennbar nichtigen Beschlusses kann einen Fall groben Verschuldens des Verwalters darstellen.

 Volltext


IMRRS 2013, 0971

AG Neuss, Urteil vom 19.12.2012 - 91 C 3589/12

Ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der auf eine unwirksame Jahresabrechung entrichteter Hausgelder ist nicht schon durch das Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0950

AG Offenbach, Urteil vom 26.09.2012 - 310 C 85/12

1. Die Wiederwahl eines insolventen Verwalters, der die Konten der Gemeinschaft auf seinen Namen führt und mehrheitlich abgelehnte Beschlüsse ausführt, entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung

2. Eine sofortige Abberufung des Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung setzt einen Anordnungsanspruch voraus, der bei einer unsicheren finanziellen Situation des Verwalters gegeben ist, weil deswegen eventuell entstehende Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nicht durchsetzbar sind.

 Volltext


IMRRS 2013, 0943

LG Saarbrücken, Urteil vom 28.03.2013 - 5 S 182/12

1. Eine Baumaßnahme, durch die - unabhängig von dem Vorliegen eines Reparaturbedarfs - der Gebrauchswert des Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs nachhaltig erhöht werden soll, kann allenfalls mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG oder durch Zustimmung aller rechtlich betroffenen Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden, nicht jedoch mit der einfachen Mehrheit über den Weg der modernisierenden Instandsetzung gemäß §§ 22 Abs. 3 i.V.m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.*)

2. Eine modernisierende Instandsetzung kann mit lediglich einfacher Mehrheit nur dann in zulässiger Weise beschlossen werden, wenn die angestrebte Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Diese Bewertung hängt von einer anzustellenden Kosten-Nutzen-Analyse ab, die den Wohnungseigentümerbeschluss nur dann rechtfertigen würde, wenn sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraumes - grundsätzlich innerhalb von 10 Jahren - amortisieren würden.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0942

VG Freiburg, Beschluss vom 19.03.2013 - 4 K 184/13

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in einem baurechtlichen Nachbarstreit (Antrag nach § 80a Abs. 3 VwGO) nicht ordnungsgemäß vertreten, wenn der handelnde Rechtsanwalt vom WEG-Verwalter ohne einen zugrunde liegenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde und die konkreten Umstände (keine Baufreigabe, keinerlei Aktivitäten auf der Baustelle seit mehreren Monaten) keine Dringlichkeit der Beauftragung nahelegen.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0938

LG München I, Urteil vom 04.03.2013 - 1 S 8972/12 WEG

1. Die Verpflichtungen der durch Vereinbarung eines lediglich schuldrechtlich wirkenden Sondernutzungsrecht zugunsten eines einzelnen Eigentümers gehen im Falle der Veräußerung des Sondereigentums nur dann auf den Erwerber über, wenn sie diesem ausdrücklich übernommen werden.

2. Die von der Nutzung ausgeschlossenen Wohnungseigentümer sind hinsichtlich des Bestehens der Vereinbarung gegenüber dem Neuerwerber beweis- und darlegungspflichtig.

3. Die Errichtung eines Zauns um die Sondernutzungsfläche, führt auch zu einer Beeinträchtigung der anderen Eigentümer in Form der optischen Verschlechterung der gesamten Wohnanlage und ist zustimmungpflichtig.

4. Bierbänke- und tische können eine Beeinträchtigung eines bestehenden Sondernutzungsrechts darstellen.

IMRRS 2013, 0928

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 02.10.2012 - 16 S 11/12

1. Ein wichtiger Grund für die Abberufung des WEG-Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Ausreichend ist, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist, etwa wenn der Verwalter dessen Mitglieder angreift.

2. Grundsätzlich muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, auch unter Verkürzung der Ladungsfrist.

3. Liegt ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne WEG-Beschluss handeln. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Dabei darf der Verwalter keine Maßnahmen gegen den erklärten Willen der Wohnungseigentümer ergreifen. Die Befugnis des Verwalters erstreckt sich auf Notmaßnahmen, die zur Beseitigung einer Gefahrenlage oder zur Verhinderung von Folgeschäden notwendig erscheinen.

 Volltext


IMRRS 2013, 0922

LG München I, Beschluss vom 22.02.2013 - 36 T 1970/13

1. Im Falle des Verkaufs eines Sondereigentums obliegt es dem Verkäufer oder dem Erwerber, dem Hausverwalter die Umschreibung des Eigentums in geeigneter Form nachzuweisen.

2. Allein die Mitteilung an die Hausverwaltung, das Sondereigentum sei "verkauft" worden, verpflichtet den Verwalter nicht, vor der Eigentümerversammlung einen Grundbuchauszug dieser Einheit einzuholen.

3. Lädt der Hausverwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht in geeigneter Form erfolgten Mitteilung irrtümlich den ehemaligen Eigentümer zur Versammlung ein, liegt kein Ladungsmangel vor. Eine Anfechtungsklage kann hierauf nicht mit Erfolg gestützt werden.

 Volltext


IMRRS 2013, 0891

AG München, Urteil vom 21.03.2013 - 484 C 18498/12 WEG

Die Pflicht der Hundehalter, ihren Hund nur angeleint auf dem Gelände und im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, folgt aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot zwischen den Wohnungseigentümern und muss nicht erst durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden.

 Volltext


IMRRS 2013, 0886

BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 246/11

Die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z. B. als "Laden" oder "Gaststätte") stellen keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen dar.

 Volltext


IMRRS 2013, 0861

AG Nürtingen, Urteil vom 08.10.2012 - 19 C 972/12 WEG

1. Wohnungseigentümer können im Beschlusswege nur im Einzelfall und nur die Kostenverteilung für die Sanierung von Fenstern regeln, nicht jedoch die Entscheidung für Unterhaltung und Instandsetzung auf die einzelnen Eigentümer übertragen, die generell nach eigenem Gutdünken eine Sanierung auf eigene Kosten durchführen sollen.*)

2. Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss erkennen, dass eine Beschlussfassung der Gemeinschaftsordnung widerspricht und nicht mehr in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fällt. Ihm ist auch dann ein grobes Verschulden an einer gerichtlichen Auseinandersetzung zuzurechnen, wenn kein anwesender Eigentümer der Beschlussfassung widerspricht.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0853

VGH Bayern, Urteil vom 08.03.2013 - 15 CE 13.236

1. Zum Anspruch des Eigentümers auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen Nutzung seines Buchgrundstücks durch Dritte.*)

2. Innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer eines Grundstücks und innerhalb einer WEG sind öffentlich-rechtliche Abwehransprüche ausgeschlossen.

3. Zwischen Miteigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommen Ansprüche nach § 15 Abs. 3 WEG in Betracht, gegenüber dritten Nutzern des Sondereigentums ist auf die dinglichen Abwehransprüche gem. § 1004 BGB zu verweisen.

 Volltext


IMRRS 2013, 0839

AG München, Urteil vom 15.10.2012 - 485 C 14426/12 WEG

1. Wird ein Beschluss über eine Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums gefasst, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen Wohnungseigentümern eingeräumt wird, darf die Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden. Es muss von vornherein geregelt sein, auf welche Weise den zunächst von der Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossenen Wohnungseigentümern zu einem späteren Zeitpunkt die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ermöglicht wird.

2. Will ein Eigentümer einen Kaminofen einbauen, wobei nur einer beschränkten Anzahl von Wohnungseigentümern der Anschluss eines Kaminofens an die vorhandenen Kaminzüge technisch möglich ist, stellt diese besondere Nutzung einen Vorteil gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dar. Diese Nutzungsmöglichkeit muss so geregelt werden, dass ein Ausgleich für diejenigen Eigentümer geschaffen wird, denen diese Nutzungsmöglichkeit nicht eingeräumt wird. Ein WEG-Beschluss, der diesen Anforderungen nicht gerecht wird, ist unwirksam.

 Volltext


IMRRS 2013, 0829

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2013 - 73 C 98/12

1. Die Bezeichnung der Punkte in der Tagesordnung einer WEG-Versammlung kann schlagwortartig sein.

2. Unter dem Tagesordnungspunkt "Abberufung der Verwaltung" kann auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen werden, da es keinen Eigentümer überraschen kann, wenn bei der Abberufung der Verwaltung auch über die Kündigung des Verwaltervertrages Beschluss gefasst wird.

3. In der Gemeinschaftsordnung kann dinglich vereinbart werden, dass sich die Stimmrechte für die Verwalterwahl nach den Miteigentumsanteilen richten.

 Volltext


IMRRS 2013, 0828

OLG München, Beschluss vom 20.02.2013 - 34 Wx 439/12

Hat das Grundbuchamt - etwa aus ihm bekannten offensichtlichen und eindeutig gefassten internen Bindungsklauseln - sichere Kenntnis vom Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht, dann kann und muss es die Eintragung ablehnen.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0790

AG Hamburg, Urteil vom 17.02.2012 - 102d C 69/11

Eine fehlerhafte Beschlussvorlage, die zur erfolgreichen Anfechtung des gefassten Beschlusses führt, kann als Haftungsgrund i. S. des § 49 II WEG angesehen werden, wenn elementare Fehler zur Ungültigkeit des Beschlusses führen.

 Volltext


IMRRS 2013, 0786

AG Spandau, Urteil vom 31.05.2011 - 70 C 14/11

Erlaubt die Teilungserklärung die Abgrenzung von Sondernutzungsfläche sowohl durch Zaun als auch durch Hecke sind beide Maßnahmen erlaubt.

 Volltext


IMRRS 2013, 0784

AG Hannover, Urteil vom 17.04.2012 - 484 C 10745/11

Das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse des Verwalters einer WEG kann nicht mehr aus der diesem durch das Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Rechts- und Pflichtenstellung hergeleitet werden. Infolge der nunmehr bestehenden Rechts- und Parteifähigkeit der WEG (vgl. BGH, IBR 2005, 517) ist diese nunmehr ohne Weiteres selbst in der Lage, Ansprüche durchzusetzen, so dass das Bedürfnis für ein Tätigwerden des Verwalters im eigenen Namen entfallen ist.

 Volltext


IMRRS 2013, 0783

AG Hannover, Urteil vom 05.04.2012 - 480 C 297/12

1. Der WEG-Verwalter kann seine Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten übertragen und mit diesem einen Hausmeistervertrag entweder im Namen der Eigentümergemeinschaft oder im eigenen Namen abschließen.

2. Schließt der WEG-Verwalter einen Hausmeistervertrag mit dem Hausmeister im Namen der Eigentümergemeinschaft ab, so ist der Hausmeister nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters, sondern der Eigentümergemeinschaft mit der Folge, dass der Verwalter für ein Verschulden des Hausmeisters nicht nach § 278 BGB haftet.

 Volltext


IMRRS 2013, 0775

LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012 - 318 S 225/10

1. Der WEG-Verwalter ist in erster Linie weisungsgebundenes Vollzugsorgan der WEG. Er hat jedoch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Ausführungsermessen.

2. Werden im Rahmen einer Aufzugssanierung die Fahrkorbschienen nicht ersetzt, obwohl von der WEG so beschlossen wurde, handelt der Verwalter pflichtwidrig, wenn er trotz Kenntnis der Umstände das bauausführende Unternehmen nicht dazu anhält, die Schienen auszutauschen.

 Volltext


IMRRS 2013, 0768

Schiedsgericht für WEG, Entscheidung vom 27.02.2013 - SG S/H/XLI

1. Grundlage einer Kostenverteilung sind die zum Jahresanfang bestehenden Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer, später im Jahr vorgenommene Änderungen (z. B. gem. § 16 Abs. 3 WEG) können rückwirkend nicht vorgenommen werden (Abgrenzung zu BGH, NJW 2011, 2202).*)

2. Nach dem Wortlaut des Gesetzestextes (§ 16 Abs. 3 WEG) sind nur solche Kostenarten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfassbar sind oder nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden können, abänderbar (LG Berlin, 15. April 2011, Az. 85 S 355/10 WEG; Abramenko, Das neue WEG, S. 115ff; Sauren, WEG, 5. Aufl., § 16 Rz. 17; aA die h. M. z. B. BGH, NJW 2012, 2578; LG München, ZMR 2010, 66; Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rz. 30; Bärmann, 11. Aufl., § 16 Rz. 91; Palandt, 71. Aufl. WEG, § 16 Rz. 7, jeweils m.w.N.).*)

3. Bei der Frage der Sachgerechtheit eines Beschlusse gem. § 16 Abs. 3 WEG ist auch die Mehrbelastung einzelner Eigentümer zu berücksichtigen. Liegen diese ohne sachlichen Grund bei einer Hauptposition (Verwalter, Hausmeister oder Instandhaltung) mehr als 100 % über der bisherigen Belastung ist der Beschluss auf Anfechtung hin aufzuheben (wie LG Nürnberg-Fürth, NJW-RR 2009, 884 f.; LG Lüneburg, ZMR 2012, 393 Tz. 7 mzustAnm Brinkmann).*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0739

LG Düsseldorf, Urteil vom 29.05.2012 - 6 O 229/11

Ist das Recht, die Aufhebung einer Gemeinschaft zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, kann die Aufhebung nur verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist der Fall, wenn eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände unmöglich ist und wenn der Beteiligte, der die Aufhebung verlangt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat.

 Volltext


IMRRS 2013, 0733

OLG Köln, Beschluss vom 20.08.2012 - 2 Wx 212/12

1. Alle Ersterwerber, bei denen ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und die den Besitz an der Wohnung innehaben, bilden eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Bei einer Kettenauflassung handelt es sich nicht um einen zustimmungsfreien Ersterwerb.

 Volltext


IMRRS 2013, 0732

OLG Köln, Beschluss vom 20.08.2012 - 2 Wx 195/12

1. Alle Ersterwerber, bei denen ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und die den Besitz an der Wohnung innehaben, bilden eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Bei einer Kettenauflassung handelt es sich nicht um einen zustimmungsfreien Ersterwerb.

 Volltext


IMRRS 2013, 0697

LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 - 29 S 47/12

1. Das Recht auf Beseitigung von Mängeln kann auf den Verband Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Dabei ist ausreichend, wenn der Anspruch nur einem einzigen Eigentümer zusteht.

2. Untergemeinschaften sind nicht partei- und rechtsfähig.

3. Die gemeinschaftliche Verantwortung der Wohnungseigentümer, das Gemeinschaftseigentum in einem ordnungsmäßigen Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, wie vielen Wohnungseigentümern Ansprüche auf Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes zustehen. Mängelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum dürfen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden.

4. Die Gemeinschaftsordnung kann zulassen, dass nur die Eigentümer eines einzelnen Hauses einer Mehrhausanlage über Instandsetzungsmaßnahmen zu befinden haben. Wird jedoch ein Auftrag an einen Handwerker, einen Dritten, im Außenverhältnis namens der Eigentümergemeinschaft abgegeben, begründet dies eine teilschuldnerische Haftung aller Eigentümer.

 Volltext


IMRRS 2013, 0694

BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12

1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).*)

2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, IMR 2011, 366 f = NJW 2011, 2958).*)

IMRRS 2013, 0689

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2012 - 318 S 188/11

Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen; nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil, wobei entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Vorliegend zur Versetzung einer Hecke im Einzelfall.

 Volltext


IMRRS 2013, 0682

AG Bremen, Urteil vom 29.08.2012 - 28 C 35/12

Der ausdrücklichen gesetzlichen Vorgabe über die beiderseitige Anbringung von Handläufen ist der Vorrang gegenüber der nur aus der DIN-Norm folgenden Bestimmung über die Treppenbreite zu geben.

 Volltext


IMRRS 2013, 0673

AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012 - 21b C 75/12

1. Die Gemeinschaft haftet für Ausfälle von Wohngeld, so dass ihr eine absehbare erschwerte Geltendmachung von Ansprüchen gegen säumige Wohneigentumserwerber nicht zuzumuten ist. Dies gilt insbesondere bei Erwerbern mit Wohnsitz in einem Land, in der die Durchsetzung von Ansprüchen und Urteilen deutscher Gerichte nicht möglich ist.

2. Bei russischen Staatsbürgern ohne Wohnsitz in der EU, die jeweils nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeit vorweisen können, besteht daher ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zum Wohneigentumserwerb.

 Volltext


IMRRS 2013, 0664

LG München I, Beschluss vom 18.09.2012 - 1 T 9832/11

1. Ein WEG-Beschluss, der vor 01.07.2007 gefasst wurde, wonach im Falle des Rückstandes eines Wohnungseigentümers mit der geschuldeten monatlichen Wohngeldvorauszahlung das gesamte in dem Jahr anfallende Wohngeld zur Zahlung fällig werden sollte, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Ein solcher Beschluss wird auch nicht nachträglich durch die neue gesetzliche Regelung (§ 21 Abs. 7 WEG) wirksam.

2. Ein Faxbericht, der unter "Gegenstelle" die Faxnummer des Gerichts wiedergibt und unter "Ergebnis" den Vermerk "OK" enthält, kann zur Glaubhaftmachung i. S. der §§ 236 II, 294 ZPO als ausreichend angenommen werden. Aufgrund des OK-Vermerks im Sendebericht darf der Prozessvertreter auf einen ordnungsgemäßen Zugang der Faxschreibens vertrauen und ist zu einer nochmaligen Nachfrage bei Gericht nicht verpflichtet.

 Volltext


IMRRS 2013, 0654

BGH, Beschluss vom 22.01.2013 - VIII ZR 104/12

1. Bei einem Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Besitz(wieder)einräumung ist der Wert des Beschwerdegegenstandes nicht nach § 6 ZPO, sondern nach der Sondervorschrift des § 8 ZPO zu bestimmen.

2. Lässt sich die streitige Zeit nicht ermitteln, ist § 9 ZPO für die Berechnung der Beschwer entsprechend anwendbar. Gemäß § 9 ZPO bemisst sich die Beschwer nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Miete.

 Volltext


IMRRS 2013, 0645

LG München I, Urteil vom 20.09.2012 - 36 S 1982/12 WEG

Die Veränderung des Erscheinungsbildes einer einheitlichen Fassade durch die Anbringung von orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über 6 Balkone (3 pro Haushälfte) erstrecken, stellt eine wesentliche Änderung dar, die als störend bezeichnet werden kann und erhebliche Nachteile für die nicht zustimmenden Eigentümer mit sich bringt.

 Volltext


IMRRS 2013, 0626

LG Hamburg, Urteil vom 17.08.2012 - 318 S 207/10

Ein Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. mit § 15 Abs. 3 WEG ist gegeben, wenn der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dem Gesetz, Beschlüssen oder Vereinbarungen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen widerspricht. Das ist der Fall, wenn es sich bei der Anlage eines Beetes nebst Anpflanzung durch den Miteigentümer um eine bauliche Veränderung handelt, die der Zustimmung nach der Wohnungseigentümer bedurft hätte. Es handelt sich um einen vermeidbaren Nachteil, wenn die anderen Wohnungseigentümer durch die Maßnahme von der Mitbenutzung dieser Fläche ausgeschlossen sind.

 Volltext


IMRRS 2013, 0568

BAG, Urteil vom 27.09.2012 - 2 AZR 838/11

1. Wird zwischen einem Hausmeister und einer WEG - vertreten durch deren Verwalterin - ein Vertrag geschlossen, worin die WEG ausdrücklich als "Dienstberechtigte" bezeichnet wird und der Verwalter mit "für die Dienstberechtigte" unterzeichnet, so wird ein Arbeitsvertrag zwischen der WEG und dem Hausmeister geschlossen.

2. Selbst wenn dem Verwalter ein Weisungsrecht im Vertrag zuerkannt wird und er weiter berechtigt wird, das Aufgabengebiet des Hausmeisters zu ändern, so stehen ihm diese Rechte nur als Vertreter der WEG und nicht als Arbeitgeber zu.

3. Ein Arbeitsverhältnis zwischen WEG und Hausmeister stellt auch keine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Kündigungsschutzgesetzes dar, wenn die Zwischenschaltung eines Verwalters erkennbar dem Zweck dient, die Handlungsfähigkeit der WEG als Arbeitgeberin sicherzustellen und zu erleichtern.

 Volltext


IMRRS 2013, 0557

OLG München, Beschluss vom 07.11.2012 - 34 Wx 208/12

Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch.*)

 Volltext


IMRRS 2013, 0533

AG Viersen, Urteil vom 25.10.2012 - 30 C 31/10

Soll die Neuwahl der Verwaltung nur dazu dienen, die Verhandlungsposition der Mehrheitseigentümerin gegenüber einem potentiellen Investor zu verbessern, so ist die Ausübung des Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, weil es gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interesen der Gemeinschaft verstößt.

 Volltext


IMRRS 2013, 0529

LG Darmstadt, Beschluss vom 21.01.2013 - 6 T 7/13

1. Der Unterlegene im Wohnungseigentumsverfahren hat die Kosten des Anwalts der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen.

2. Dazu zählen nach § 91 Abs. 2 Satz 1 2. Hs. ZPO die Fahrtkosten des auswärtigen Anwalts der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn dieser seinen Kanzleisitz am Geschäftssitz des auswärtigen Wohnungseigentumsverwalters hat.

3. Zuständig für die Entscheidung über eine sofortige Beschwerde gegen die Kostenfestsetzung in einem Wohnungseigentumsverfahren ist nicht das Landgericht nach § 72 Abs. 2 GVG.

 Volltext