Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2013, 2085

AG Konstanz, Urteil vom 31.01.2013 - 12 C 620/12

Unabhängig davon, ob es sich bei dem Vollwärmeschutz einer Fassade um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung handelt, haben sich die Wohnungseigentümer als speziellen Ausdruck des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes mit den Nutzen der Maßnahme im Verhältnis zu ihren Kosten auseinanderzusetzen. Liegt keine Kosten-Nutzen-Analyse vor, die ersichtlich macht, ob eine Amortisierung (sei es durch Energieersparnis oder entsprechende Mieterhöhungen) in einem Zeitraum von zehn Jahren zu erwarten ist, kann der Beschluss angefochten werden.

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IMRRS 2013, 2071

LG München I, Urteil vom 11.04.2013 - 36 S 13242/12

1. Die Jahresgesamtabrechnung ist nicht ungültig, wenn eine periodenfremde Zahlung vorliegt, die zwar nicht als Schuld mindernde Einnahme in der Jahreseinzelabrechnung erscheint, jedoch in der erweiterten Bestandsrechnung als Teil der beschlossenen Jahresabrechnung ausgewiesen ist.

2. Erfolgen Zahlungen nach dem maßgeblichen Stichtag, haben diese zwar bei der Ermittlung des Saldos außen vor zu bleiben, allerdings führen die zum Erlöschen der Verbindlichkeit.

3. In der Jahresabrechnung ist grundsätzlich der Gesamtbetrag sämtlicher periodenfremder Zahlungen anzugeben. Eine nähere Aufschlüsselung ist nicht notwendig.

4. Die Erfüllung einer Verbindlichkeit eines Eigentümers und Einstellung dieser Zahlung in der Jahresabrechnung sind zu trennen. Für letzteres ist allein entscheidend der tatsächliche Zugang auf dem Konto der WEG.

5. Bei der Prüfung der rechnerischen Schlüssigkeit ist allein auf den Anfangs- und Endbestand der Bankkonten der WEG abzustellen.

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IMRRS 2013, 2065

LG Hamburg, Urteil vom 10.04.2013 - 318 S 87/12

1. Grundsätzlich muss bei kostenintensiven Maßnahmen ein (gesonderter) Finanzierungsbeschluss ergehen (vgl. OLG München, ZMR 2008, 233; LG Hamburg, ZMR 2012, 474).*)

2. Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die (weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und gegebenenfalls Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007 bis 2009 eingetreten sind.*)

IMRRS 2013, 2020

AG Dortmund, Urteil vom 13.04.2012 - 514 C 123/11

1. Die Darstellung der Einnahmen sowie der Kontenabgleich sind ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Jahresgesamt- wie auch Einzelabrechnung. Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein: Auf Zusatzinformationen außerhalb der Abrechnung kommt es nicht an.

2. Ein Eigentümer, der bei der Beschlussfassung bezüglich der Jahresabrechnung anwesend ist und nicht dem Beschluss nicht widerspricht, kann trotzdem eine Anfechtungsklage erheben. Das Gleiche gilt auch, wenn er dem angefochtenen Beschluss zunächst zustimmt.

3. Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung und Abrechnung verlangen, auch wenn er durch einen fehlerhaften Beschluss keine persönlichen Nachteile erleidet.

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IMRRS 2013, 2006

LG Hamburg, Urteil vom 24.04.2013 - 318 S 49/12

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit und macht der Mieter davon in einer Weise Gebrauch, die gegen die in der Teilungserklärung vereinbarte Zweckbestimmung verstößt, bestehen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen den vermietenden Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn nicht der Eigentümer selber, sondern seine Eltern, für die er ein dingliches Nießbrauchsrecht bestellt hat, die Räume vermietet haben. Ein solches gestuftes Fremdnutzerverhältnis lässt die Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Miteigentümern nicht entfallen.

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IMRRS 2013, 2001

AG Idstein, Urteil vom 17.12.2012 - 32 C 15/12

Die Eigentümerversammlung kann zwar die Ausübung der Beseitigungsrechte auf den teilrechtsfähigen Verband übertragen. Dann kann sie aber nur Vollmacht für den teilrechtsfähigen Verband erteilen. Sie hat keine Kompetenz, mit Mehrheit in die Befugnis des Einzelnen einzugreifen, seine Individualansprüche geltend zu machen; ihn gewissermaßen zur Erhebung einer Beseitigungsklage zu zwingen. Insbesondere kann die Mehrheit nicht durch Mehrheitsbeschluss für einzelne Miteigentümer Vollmacht erteilen, Beseitigungsklage zu erheben.

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IMRRS 2013, 2000

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.03.2013 - 2-13 T 117/12

1. Bei einer Klage auf Erteilung einer Auskunft richtet sich der Streitwert nach einem zu schätzenden Teilwert des Anspruchs, dessen Durchsetzung die verlangte Information dienen soll.

2. Dem Anfechtungskläger steht es frei, die Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste im Anfechtungsprozess selbst zu erzwingen. Das Gericht muss auf Anregung der Klägerin der Verwaltung aufgeben die Eigentümerliste vorzulegen und diese Anregung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln analog § 142 ZPO durchsetzen.

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IMRRS 2013, 1992

AG Bremerhaven, Urteil vom 30.10.2012 - 55 C 2091/11

Ist die Wiederherstellung eines baurechtsmäßigen Zustands entweder durch Veränderung der Optik der Außenfassade durch die Anbringung eines Balkongeländers, oder aber durch eine Veränderung innerhalb des Sondereigentums des Klägers durch die Beseitigung eines baurechtswidrig aufgestellten Podestes auf dem Balkon möglich, kann die WEG durch Beschluss den Eigentümer dazu verpflichten, das vom Eigentümer schon angebrachte Geländer zu beseitigen. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, den betroffenen Eigentümer auf eine nur ihn verpflichtende Maßnahme zu verweisen, wenn er beim Eigentumserwerb von der Baurechtswidrigkeit des Podestes Kenntnis hatte.

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IMRRS 2013, 1979

LG Lüneburg, Urteil vom 30.04.2013 - 5 S 111/12

Die Fällung eines großen, eine Anlage prägenden Baumes, ist keine Instandsetzung oder Instandhaltung, sondern mit einer baulichen Maßnahme wie der Errichtung oder dem Abbau eines Schuppens vergleichbar. Daher muss das Fällen großer Bäume von den Wohnungseigentümern in Ausübung gemeinschaftlicher Verwaltung beschlossen werden.

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IMRRS 2013, 1976

AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 08.03.2013 - 44 C 2032/12

1. Die Wahl des Versammlungsorts liegt im Ermessen des Verwalters, mithin kann ein neutraler Ort gewählt werden, auch wenn dadurch Kosten entstehen.

2. Wird die Ladungsfrist versäumt, trägt der Verwalter die dadurch entstanden Kosten wie z. B. Raummiete.

3. Verzehrkosten sind kein ersatzfähiger Schaden, da die Wohnungseigentümer eine adäquate Gegenleistung erhalten.

4. Wird ein Ladungsfristversäumnis dazu genutzt, ausgiebig zu essen und zu trinken, verstößt das anschließende Geltendmachen von Verzehrkosten gegenüber dem Verwalter gegen Treu und Glauben.

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IMRRS 2013, 1964

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 01.07.2013 - 3 W 22/13

Zur fehlenden Bewilligungsbefugnis des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers im Hinblick auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, nachdem der teilende Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile an Dritte veräußert hat.*)

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IMRRS 2013, 1963

LG Berlin, Urteil vom 02.04.2013 - 85 S 179/12

1. Trotz eines bestandskräftigen Negativbeschlusses hat der Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis für eine isolierte Gestaltungsklage.

2. Der Verwalter tritt im Rahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) im Verhältnis zum geschädigten Wohnungseigentümer nicht als Erfüllungsgehilfe der übrigen Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft auf.

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IMRRS 2013, 1958

LG München I, Urteil vom 12.09.2013 - 36 S 23656/12 WEG

1. Verwirkung von Unterlassungs- oder Herausgabeansprüchen unter Miteigentümern kommt im Regelfall nicht in Betracht.

2. Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung/Unterlassung verpflichtet sein.

3. Die falsche Anordnung von Kellerabteilen fällt nicht unter § 912 BGB.

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IMRRS 2013, 1956

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.05.2013 - 2-13 S 75/12

1. Bei der Befestigung einer Parabolantenne handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

2. Ist eine Satellitenanlage die einzige an dem Gebäude und von unten deutlich zu erkennen, stellt diese eine optische Beeinträchtigung dar, die die anderen Eigentümer nicht ganz unerheblich beeinträchtigt, weil der Gesamteindruck des Gebäudes optisch erheblich verändert wird.

3. Es besteht kein Anspruch auf den Empfang aller denkbaren Programme eines bestimmten Landes.

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IMRRS 2013, 1946

LG Dortmund, Urteil vom 06.08.2013 - 1 S 298/12

1. In der Teilungserklärung kann bestimmt werden, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung dessen Protokollierung erforderlich ist und das Protokoll vom Verwalter zu erstellen und vom Versammlungsvorsitzenden sowie von zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben ist. Die unterzeichnenden Wohnungseigentümer müssen bei der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein.

2. Weigert sich ein Verwaltungsbeirat das Protokoll zu unterschreiben, ist das nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Streit über den Inhalt des Protokolls besteht.

3. Der Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel ist geheilt, wenn die unterbliebenen Unterschriften nachträglich eingeholt werden. Eine nachträgliche Ersetzung der verweigerten Unterschriften durch die Unterschriften anderer anwesender Eigentümer ist jedoch unzulässig, weil so die inhaltliche Richtigkeit des Protokolls nicht bestätigt werden kann.

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IMRRS 2013, 1944

BGH, Urteil vom 13.09.2013 - V ZR 209/12

Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IMRRS 2013, 1943

AG Idstein, Urteil vom 22.04.2013 - 32 C 3/13

Die Ausübungsbefugnis für sog. "geborene" gemeinschaftsbezogene Rechte obliegt dem teilrechtsfähigen Verband. Das ist der Fall, wenn die Befugnis zur Ausübung von Rechten aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer ausgegliedert und der Gemeinschaft zugeordnet wird. Dazu gehört die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2013, 1936

AG Wiesbaden, Beschluss vom 08.04.2013 - 92 C 2752/11

Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Daher kann ein werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage sein. Haben jedoch die klagenden Eigentümer die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, haben sie nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt, so dass die Anfechtungsklage unzulässig ist.

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IMRRS 2013, 1931

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2013 - 55 S 170/12 WEG

1. Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, nachdem ein Verwaltungsbeirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigentümerversammlung gegeben hat. Es gibt keine Pflicht der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung, den Empfehlungen des Beirats zu folgen.

2. Der Kostenverteilungsschlüssel bezüglich des Verwalterhonorars kann geändert werden, wenn sachliche Gründe vorliegen und kein einzelner Eigentümer unbillig benachteiligt wird.

3. Ist lediglich die Entlastung Beschlussgegenstand der WEG-Versammlung, kann der Verwalter nicht als Vertreter einzelner Eigentümer mitstimmen.

IMRRS 2013, 1926

LG Itzehoe, Urteil vom 12.04.2013 - 11 S 98/12

Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation eines eigenen Briefkastens.*)

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IMRRS 2013, 1913

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2010 - 16 S 26/09

1. Dem Wohnungseigentumsverwalter steht auch bei Klagen eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer eine gesetzliche Prozessvertretungsmacht zu.

2. Die jahrelange Duldung einer der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Abrechnungsweise führt zur Verwirkung des Anfechtungsrechts.

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IMRRS 2013, 1909

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2012 - 27 C 91/11

Sind die ermittelten Verbrauchszahlen für die Heizung in einer Wohnanlage aus mehreren technischen Gründen im Ergebnis unbrauchbar, ist die Jahresabrechnung bezüglich der Heizkosten als ungültig aufzuheben.

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IMRRS 2013, 1901

LG Hamburg, Urteil vom 10.04.2013 - 318 S 91/12

1. Der WEG-Verwalter muss das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig nach Baumängeln überprüfen bzw. überprüfen lassen. Die Kontrollpflichten des Verwalters finden lediglich dort ihre Grenze, wo ihm etwaige Kontrollmaßnahmen nicht zugemutet werden können oder wo er zu einer Beurteilung, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, mangels Fachkenntnis nicht in der Lage ist. Werden erforderliche Maßnahmen festgestellt, muss der Verwalter die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und deren Entscheidung herbeiführen. Die Entscheidung über die Notwendigkeit, die Art und den Umfang solcher Maßnahmen fällt jedoch in die Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer.

2. Der Verwalter ist nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie etwa umfangreiche Bauarbeiten nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu treffen; seine Pflicht besteht vielmehr in der Information der Eigentümer nebst Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen. Lehnt die Eigentümerversammlung einen Beschluss hierüber ab, kommen Ersatzansprüche gegen die übrigen Eigentümer in Betracht, nicht gegen den Verwalter.

3. Das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes ist trotz einer hohen finanziellen Belastung nicht zulässig.

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IMRRS 2013, 1875

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.04.2013 - 2-13 T 60/12

Beklagte Partei sind bei einer ausdrücklichen Klage gegen "die übrigen Wohnungseigentümer" von Anfang an alle im Zeitpunkt der Klageeinreichung zur Gemeinschaft gehörenden Wohnungseigentümer mit Ausnahme des klagenden Eigentümers. Die nachträgliche Bennennung der Wohnungseigentümer, gegen die sich eine Anfechtungsklage richtet, ist keine Klageänderung in Form eines Parteiwechsels.

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IMRRS 2013, 1864

LG München I, Urteil vom 10.11.2011 - 36 S 4112/11

Die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei Eingriffen in die Fassadengestaltung in der Regel bereits dann erforderlich, wenn der Charakter der Fassade beeinträchtigt wird.

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IMRRS 2013, 1858

AG Bonn, Urteil vom 21.12.2012 - 27 C 136/12

1. Zeigen Heizkostenabrechnungen von zwei aufeinander folgenden Jahren derartig große Unterschiede des für die einzelnen Wohnungen angesetzten Verbrauchs, dass dies mit unterschiedlichem Heizverhalten, der unterschiedlichen Lage der Wohnungen und etwaigem Leerstand bzw. der dort jeweils lebenden Personenzahl nicht mehr erklärbar ist, spricht vieles dafür, dass die Verbrauchserfassung nicht ordnungsgemäß funktioniert.

2. Kann eine Heizkostenabrechnung keine belastbare Aussage über den tatsächlichen Wärmeverbrauch treffen, entweder aufgrund einer fehlerhaften Installation der Heizkostenverteiler oder eines unterbliebenen hydraulischen Abgleichs, ist die Jahresabrechnung bezüglich der Heizkosten als ungültig aufzuheben, weil sie ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

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IMRRS 2013, 1826

AG Offenbach, Urteil vom 30.11.2012 - 330 C 120/11

1. Die Erneuerung einer Gipskartonwand und von Fenstern in der gemeinschaftlichen Liegenschaft wegen eines Wasserschadens ist keine Notgeschäftsführung, wenn die Maßnahmen nicht erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden.

2. Die Tatsache, dass in anderen Wohnungen Fenster und Türen ausgetauscht wurden, spricht nicht dafür, dass ein eigenes Tätigwerden eines Eigentümers dem Willen der übrigen Wohnungserbbauberechtigten entspricht.

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IMRRS 2013, 1806

AG Bottrop, Urteil vom 10.01.2013 - 20 C 55/12

Ein Wohnungseigentümer, der Tierfutter auslegt um Katzen anzulocken, verletzt das Rücksichtnahmegebot gegenüber seinen Miteigentümern, wenn durch dieses gewollte Anlocken von einer nicht kontrollierbaren Anzahl von Katzen und anderen Tieren Geruchs- und Lärmbelästigungen nicht unerheblichen Ausmaßes hervorgerufen werden, die die übrigen Eigentümer nicht zu dulden brauchen. Der WEG steht diesbezüglich ein Unterlassungsanspruch zu.

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IMRRS 2013, 1803

OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.03.2013 - 20 W 121/12

1. Die Gemeinschaft kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss einzelne Wohnungseigentümer ermächtigen, Ansprüche in gewillkürter Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen. Das hierfür notwendige schutzwürdige Eigeninteresse kann sich aus der Stellung als Wohnungseigentümer und informiertes Mitglied des Verwaltungsbeirats ergeben.

2. Es liegt eine zulässige sachdienliche Klageänderung vor, wenn ein Wohnungseigentümer zunächst einen Anspruch der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend macht, dies aber später dahingehend umstellt, dass er den Antrag unter Vorlage eines Ermächtigungsbeschlusses in Verfahrensstandschaft der Eigentümergemeinschaft stellt.

3. Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrags verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungshandlungen zu erteilen. Dieser Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung geht nicht mit dem Vertragsende unter.

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IMRRS 2013, 1797

AG München, Urteil vom 18.04.2012 - 482 C 24227/11

Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet, so ist darin eine entsprechende Zweckbestimmung zu sehen, die die Nutzung der Gewerbeeinheit als Wettbüro untersagt.

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IMRRS 2013, 1794

OLG München, Beschluss vom 17.07.2013 - 34 Wx 10/13

1. Richtigstellung einer offensichtlichen Falschbezeichnung im Wohnungsgrundbuch ("Sondernutzungsrecht" statt richtig "Sondereigentum") unter Heranziehung der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung.*)

2. Bei wirksamer Bezugnahme sind Wohnungsgrundbuch und Eintragungsbewilligung als Einheit zu lesen und zu würdigen, das heißt auch die Bewilligung ist Grundbuchinhalt. Nach den Prinzipien der §§ 133, 157 BGB ist die Grundbucheintragung demnach auch unter Berücksichtigung der in Bezug genommenen Bewilligung auszulegen.

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IMRRS 2013, 1786

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.11.2012 - 980a C 28/12 WEG

1. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die WEG-Verwaltung nicht in der Lage war, innerhalb eines Zeitraums von mehr als einem Jahr die Jahresabrechnung als geordnete Darstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen. Die von der Verwaltung fehlerhaft erstellte Jahresabrechnung schließt ihre wirksame Entlastung im Wege einer entsprechenden Beschlussfassung aus.

2. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe, noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

3. Bilanzmäßige Darstellungen sind in Jahresabrechnungen unzulässig.

4. Auch bei fehlerhaftem Verwaltungshandeln in der Vergangenheit kommt eine wirksame Neubestellung dieser Verwaltung in Betracht. Diesbezüglich ist den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zuzubilligen, vor allem dann, wen es sich um korrigierbare Fehler der Verwaltung handelt, bei denen die Aussicht besteht, dass sie in Zukunft "abgestellt" werden können.

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IMRRS 2013, 1774

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.05.2013 - 73 C 156/12

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Mehrzahl der Kostenpositionen im Wirtschaftsplan nach der "jeweiligen Wohnfläche" berechnet wird, ist nichtig, da der Begriff der "jeweiligen Wohnfläche" zu unbestimmt ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich um Circa-Angaben handelt, die in keiner Weise eingegrenzt sind, und außerdem eine Gesamtfläche angegeben wird, die sich rechnerisch nicht mit der Addition der Einzelflächen deckt.

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IMRRS 2013, 1760

OLG München, Beschluss vom 23.07.2013 - 34 Wx 210/13

Soll nach der Teilungserklärung bereits die Unterteilung von Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters unterworfen werden, muss dies wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen. Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit der Zulässigkeit von Eingriffen in Geschossdecken und Wänden die schriftliche Zustimmung des Verwalters unter Erbringung der hierzu erforderlichen technischen und statischen Angaben, bezieht sich dieses Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht auch auf die im gleichen Abschnitt geregelte Zulässigkeit der Unterteilung an sich.*)

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IMRRS 2013, 1752

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 - 85 S 143/12 WEG

Die Wohnungseigentümer können nicht per Beschluss verbieten, dass eine Wohnung an wechselnde Personen für Zeiträume von einer Woche oder weniger als sieben Tagen überlassen wird, da es sich dabei nicht um eine bloße Gebrauchsregelung handelt, sondern um teilweisen Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten.

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IMRRS 2013, 1746

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2012 - 980b C 42/12 WEG

Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen und ergreift der Verwalter keine verjährungshemmenden oder -hindernden Maßnahmen, indem er weder Klage erhebt, noch die übrigen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung hinweist, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und muss den Schaden, der infolge der Verjährung der Hausgeldzahlungen eintritt, ersetzen.

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IMRRS 2013, 1723

AG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2011 - 45 C 3/11

1. Liegt eine vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichende Vereinbarung der Wohnungseigentümer vor und erfolgt die Beschlussfassung gleichwohl nach dem Kopfprinzip, so ist dies unschädlich, wenn feststeht, dass die Mehrheit auch nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung erreicht ist.

2. Wird in der Versammlung ein Eigentümer durch Dritte vertreten, ist für die Wirksamkeit der Stimmabgabe grundsätzlich entscheidend, ob der Vertreter tatsächlich bevollmächtigt war. Die Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde führt nur dann zur Unwirksamkeit der Stimmabgabe, wenn die Stimmabgabe in der Versammlung durch den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer zurückgewiesen wurde.

3. Bei dem Austausch des Einfahrttors zur Garage handelt es sich um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, die dann zulässig ist, wenn ein vorhandener oder absehbarer Instandsetzungsbedarf besteht. Das ist etwa der Fall, wenn der Ausfall oder die partielle Funktionsuntüchtigkeit zu befürchten ist. Die bloße Unansehnlichkeit des Rolltors, das ein funktionelles und kein ästhetisches Gebäudeteil ist, reicht hierfür nicht aus.

4. Bei dem Anspruch auf Aufstellen bzw. Korrektur der Jahresabrechnung handelt es sich um einen Teil des Individualanspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung, den die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht an sich ziehen kann. Die Wohnungseigentümer sind weder befugt, sich im Wege der Beschlussfassung mit dem Anspruch auf Aufstellen der Abrechnung zu befassen, noch können sie auf diesen Anspruch durch Mehrheitsbeschluss verzichten. Ein Beschluss solchen Inhalts ist folglich nichtig.

5. Eine über die Herstellung des früheren Zustands hinausgehende modernisierende Instandsetzung kann durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden, wenn ein Instandsetzungsbedarf vorhanden oder absehbar ist, die Maßnahme dem Stand der Technik Rechnung trägt und das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet, indem ein vernünftiges Kosten -Nutzen - Verhältnis besteht. Das ist der Fall, wenn sich der Mehraufwand für die modernisierende Maßnahme in einem Zeitraum von bis zu 10 Jahren amortisiert.

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IMRRS 2013, 1722

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.10.2012 - 980 C 61/11 WEG

1. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine beschlossene Fenstersanierung nicht vollständig umgesetzt wird, da einige Eigentümer Zugang zu ihren Wohnungen verweigert haben und somit nicht alle Fenster im Wohnhaus ausgetauscht worden sind.

2. Die Verwaltung ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Erneuerungsbeschlüsse umgesetzt werden.

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IMRRS 2013, 1703

LG München I, Urteil vom 25.03.2013 - 1 S 18147/12 WEG

1. Im Falle des Ablebens eines beklagten Wohnungseigentümers ist auch ein Beschlussanfechtungsverfahren wegen der zwingenden Vorgaben der ZPO auszusetzen.*)

2. Ein Verfahren, in dessen Verlauf einer der beklagten Wohnungseigentümer verstirbt, ist jedenfalls auf Antrag seines Prozessbevollmächtigten hin auszusetzen. Daran ändert in Ansehung der verfassungsrechtlichen Gewährleistung rechtlichen Gehörs auch die Verbundenheit der beklagten Wohnungseigentümer zu notwendiger Streitgenossenschaft nichts.

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IMRRS 2013, 1682

AG München, Urteil vom 15.10.2012 - 485 C 16639/12 WEG

Wird ein Sondernutzungsrecht begründet, ohne dass die übrigen Eigentümer davon Kenntnis erlangen, und wird von dem Berechtigten von diesem Recht erst nach 20 Jahren Gebrauch gemacht, so dass etwaige Ansprüche der übrigen Eigentümern gegen den Veräußerer undurchsetzbar geworden sind, führt dies weder zur Verwirkung des Herausgabeanspruches noch begründet es den Einwand der Treuwidrigkeit. Mit solchen zulässigen Klauseln, die den Bauträger ermächtigen, weitere Sondernutzungsrechte zu begründen, müssen alle Eigentümer aufgrund der geltenden Rechtslage rechnen.

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IMRRS 2013, 1675

LG Köln, Beschluss vom 08.01.2013 - 29 S 183/12

1. Beschlüsse, die an einem formellen Mangel leiden, sind anfechtbar und nicht nichtig.

2. Die Anfechtung eines Beschlusses kann allein auf den formellen Mangel gestützt werden. Dabei ist zu prüfen, ob sich der Fehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Wäre der Beschluss ohne den Fehler inhaltsgleich gefasst worden, ist der Fehler unbeachtlich.

3. Nimm der Vertretene an der WEG-Versammlung teil, wird der Vertreter zum Dritten.

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IMRRS 2013, 1671

LG Köln, Urteil vom 10.01.2013 - 29 S 191/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 1659

OLG München, Beschluss vom 31.07.2013 - 32 Wx 129/13

Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses, wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird, kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer verändert hat.*)

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IMRRS 2013, 1655

LG München I, Urteil vom 20.02.2013 - 21 O 16054/12

Leitet eine Wohnungseigentümergemeinschaft mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz nur an die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Wohnungen (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung im Sinne der §§ 20, 20b UrhG dar, wenn sich die Wohnungen in einem einheitlichen Gebäude befinden und die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sozial miteinander verbunden sind.

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IMRRS 2013, 1634

BGH, Urteil vom 20.06.2013 - VII ZR 71/11

Zur Hemmung der Verjährung durch einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Nennung der Namen aller Eigentümer, vertreten durch den Verwalter, im Jahre 2007 eingeleitet worden ist.*)

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IMRRS 2013, 1633

AG Kerpen, Urteil vom 14.08.2012 - 26 C 74/11

1. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet - vorbehaltlich einer davon abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung - nicht auf die Abrechnungsspitze von Wirtschaftsjahren, die vor seinem Eigentumserwerb liegen. Eine solche Haftung widerspräche § 16 Abs. 2 WEG, der von einem "Gleichlauf" einer Nutzungsberechtigung einer Kostentragungspflicht ausgeht.*)

2. Dies gilt unabhängig davon, ob der Beschluss über die Jahresabrechnung erst zu einem Zeitpunkt nach dem Eigentumserwerb gefasst wurde. Mit der Beschlussfassung wird lediglich konkretisiert, in welchem Umfang von dem ausgeschiedenen Eigentümer noch Nachzahlungen zu leisten sind oder in welcher Höhe ihm noch ein Guthaben zusteht.*)

3. Die Beschlussfassung über die Kosten eines Wirtschaftsjahres stellt sich nur als logische Folge der in der Vergangenheit geleisteten Vorauszahlungen dar. In der Beschlussfassung, mit welcher jeder Wohnungs- oder Teileigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft zu rechnen hat, liegt daher auch kein "Gesamtakt zu Lasten Dritter" (gegen BGH, V ZB 10/87 = BGHZ 104, 197 [203] = NJW 1988, 1910 ff., V ZB 43/93 = NJW 1994, 2950 [2953], V ZB 16/95 = BGHZ 131, 228 [230]), V ZB 17/99 = BGHZ 142, 290 [296] und V ZR 113/11 = ZMR 2012, 211).*)

4. Wegen seiner materiell-rechtlichen Beteiligung an der Abrechnung ist der Wohnungs- oder Teileigentümer bezüglich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft als stimm- und anfechtungsberechtigt anzusehen.*)

5. Ergibt sich während eines Wirtschaftsjahres ein Eigentümerwechsel, so sind die Kosten "pro rata temporis" abzurechnen. Bei den Heizkosten ist dabei darauf zu achten, dass diese - sofern keine Zwischenablesung vorgenommen wurde - unter Zugrundelegung der Gradtagszahlentabelle auf den Voreigentümer und den Erwerber zu verteilen sind.*)

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IMRRS 2013, 1624

BGH, Urteil vom 05.07.2013 - V ZR 241/12

1. Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.*)

2. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.*)

IMRRS 2013, 1617

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013 - 3 W 397/13

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei Antragstellung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 - NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m. w. N. = MDR 2012, 574 f. = WM 2013, 475 ff.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE 2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).*)

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IMRRS 2013, 1616

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013 - 3 W 315/13

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei Antragstellung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 - NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m. w. N. = MDR 2012, 574 f. = WM 2013, 475 ff.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE 2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).*)

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IMRRS 2013, 1592

AG Bad Schwalbach, Urteil vom 14.11.2012 - 3 C 819/10

1. Ein Nutzungsrecht (am Garten) wird auch beeinträchtigt, wenn die überbaute Gemeinschaftsfläche für die Kläger nur über die Grundstückfläche, die der anderen Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, zugänglich ist. Denn ein Garten wird nicht nur genutzt, wenn er betreten wird, sondern bereits durch seine Existenz als begrünter, nicht bebauter Raum.

2. Bei der Berechnung des Nutzungsverlusts durch einen Überbau ist nur die überbaute Grundstücksfläche zu berücksichtigen, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht und nicht einer Wohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist.

3. Ansprüche, die zur Zeit der Klageerhebung bereits entstanden sind und mit einer Leistungsklage hätten geltend gemacht werden können, werden durch eine Klage auf Ersatz zukünftiger Schäden nicht gehemmt.

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