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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2015, 0998

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.08.2015 - 2-13 S 88/15

Da bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens in jedem Falle eine Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers (aufgrund des angefochtenen Beschlusses) besteht, ist die Verteidigung gegen die Inanspruchnahme durch die WEG mit dem Argument, der Beschluss sei ungültig, ohne jegliche Erfolgsaussicht.

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IMRRS 2015, 0957

AG München, Urteil vom 22.05.2014 - 434 C 1833/14 WEG

1. Der Bau einer Garage stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 I WEG dar, die nur mit Zustimmung der, von der geplanten Veränderung beeinträchtigten Miteigentümer, zulässig ist.

2. Wird die Garage auf Freiflächen des Grundstücks der WEG geplant, ist eine Interessenabwägung zwischen den Parteien durchzuführen.

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IMRRS 2015, 0944

LG München I, Urteil vom 01.06.2015 - 1 S 13261/14 WEG

1. Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten oder die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten Miteigentumsanteilen ändert oder erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründet wird.*)

2. Die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, ist unwirksam, weil es in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Der Schutz des Zugangs zu einer im Sondereigentum stehenden Wohnung kann nicht auf die durch die Gemeinschaftsverhaftung dem Sondernutzungsrecht vermittelten Schranken reduziert werden (Abgrenzung zu OLG Zweibrücken, ZWE 2006, 105).*)

IMRRS 2015, 0935

OLG Stuttgart, Urteil vom 10.05.2015 - 10 U 114/14

Eine Klausel, mit der dem jeweiligen Erwerber eines in einer Wohnungseigentumsanlage befindlichen Reihenhauses eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt wird, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, hält einer Inhaltskontrolle stand, wenn schützenswerte Belange der anderen Erwerber - hier bei faktischer Realteilung des Gemeinschaftseigentums - nicht beeinträchtigt werden (in Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14, IBR 2015, 364).*)

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IMRRS 2015, 0941

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.07.2015 - 7 B 478/15

1. Der Wohnungseigentümer kann sich nur und erst dann auf einen Abstandsflächenverstoß der den Nachbarn begünstigenden Baugenehmigung berufen, wenn der Abstandsflächenverstoß bildlich gesprochen "in sein Sondereigentum" hinein reicht.

2. Betrifft die Abstandsflächenverletzung "nur" das gemeinschaftliche Eigentum, ist der Wohnungseigentümer mangels Beschwer nicht klagebefugt.

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IMRRS 2015, 0913

OLG München, Beschluss vom 26.06.2015 - 34 Wx 182/15

Für die im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum vorzunehmende Bewertung ist der Zustand des Bewertungsobjekts (Grund und Boden sowie zu errichtendes Bauwerk) maßgeblich, wie er sich nach dem Gegenstand der zum grundbuchlichen Vollzug beantragten Aufteilung darstellt.*)

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IMRRS 2015, 0891

OLG Dresden, Urteil vom 30.05.2014 - 1 U 1899/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen, wenn sie diese Rechte durch Beschluss an sich zieht.

2. Bei der Beurteilung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist das konkrete Verhalten eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers maßgeblich, um ein schützenswertes Interesse beim Veräußerer zu begründen, dass die Erwerber die Herstellung des Gemeinschaftseigentums akzeptieren würden.

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IMRRS 2015, 0865

LG München I, Urteil vom 20.04.2015 - 1 S 12462/14 WEG

1. Im Umlaufverfahren setzt ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowohl zum Verfahren als auch zum Beschlussantrag voraus.*)

2. Verweigert ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG, ist das schriftliche Verfahren gescheitert.*)

3. Einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht.*)

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IMRRS 2015, 0893

LG München I, Urteil vom 13.11.2014 - 36 S 28109/13

1. Ein rechtswidrig (vom Rechtsvorgänger) eingebauter Kamin gehört zum Sondereigentum.

2. Wird der Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses zur Vornahme von Umbaumaßnahmen, die eine Mehrfachnutzung ermöglichen, verpflichtet, so kann er eine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft nur in Höhe der im Beschluss festgelegten Grenzen verlangen.

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IMRRS 2015, 1413

BGH, Beschluss vom 11.06.2015 - V ZB 34/13

1. Zu den Wohnungseigentumssachen gehören Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

2. Besteht Streit darüber, ob ein Teil des Kellers im Sondereigentum des einen Eigentümers oder in dem eines anderen Eigentümers steht, handelt es sich um eine Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solcher gehört er nicht zu den Wohnungseigentumssachen; er ist vielmehr eine allgemeine Zivilsache.

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IMRRS 2015, 0905

BGH, Beschluss vom 11.06.2015 - V ZB 78/13

1. Zu den Wohnungseigentumssachen gehören Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

2. Besteht Streit darüber, ob ein Teil des Kellers im Sondereigentum des einen Eigentümers oder in dem eines anderen Eigentümers steht, handelt es sich um eine Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solcher gehört er nicht zu den Wohnungseigentumssachen; er ist vielmehr eine allgemeine Zivilsache.

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IMRRS 2015, 0892

LG München I, Urteil vom 11.12.2014 - 36 S 152/14

Es dürfte im Regelfall unbedenklich sein, einem Verwalter im Voraus für einen bestimmten Kreis von Verfahren eine generelle Ermächtigung zu erteilen. Der entsprechende Beschluss muss aber hinreichend bestimmt sein.

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IMRRS 2015, 0888

OLG Hamm, Beschluss vom 14.04.2015 - 15 Wx 112/15

In einem Rechtsstreit auf Zustimmung des Verwalters einer WEG-Anlage zu einer beabsichtigten Veräußerung des Wohnungseigentums entspricht das Interesse des Klägers an der Veräußerung dem vereinbarten Kaufpreis. Demgegenüber verfolgen die beklagten Wohnungseigentümer das Interesse, dass die Veräußerung an den Vertragspartner des Klägers unterbleibt. Damit deckt sich ihr Interesse mit dem Verkaufsinteresse, so dass das Einzelinteresse des Klägers maßgebend ist.*)

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IMRRS 2015, 0886

LG München I, Urteil vom 06.10.2014 - 1 S 21342/13 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

2. Es besteht aber keine generelle Pflicht zur Übersendung von Alternativangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer. Gerade bei einer großen Wohnungseigentumsanlage (hier mit 222 Wohnungen) kann die Übersendung eines Preisspiegels ausreichen, sofern die Möglichkeit für die Wohnungseigentümer besteht, sich eingehender über die Angebote zu informieren.

3. Ein Gutachten über den Leistungsumfang ist nicht erforderlich, wenn der Umfang der Maßnahmen weitgehend öffentlich-rechtlich geprägt ist.

4. In Bezug auf Tiefgaragen als selbstständige Teileigentumseinheiten kann in der Gemeinschaftsordnung eine gesonderte Kostenregelung getroffen werden.

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IMRRS 2015, 0885

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2015 - 11 S 109/14

1. Adressat der sich aus der Regelung des § 15 Abs. 7 der LBO-BW ergebenden Rauchwarnmelderpflicht sind sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Dementsprechend besteht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz.

2. Die geborene Wahrnehmungskompetenz hat auf der Passivseite zur Folge, dass eine Wahrnehmungsverpflichtung entsteht mit der Folge, dass nur die Anschaffung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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IMRRS 2015, 0870

LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 - 318 S 107/13

1. Ein Stellplatz darf nicht zum Zweck der dauerhaften Lagerung von Gegenständen genutzt werden, die die Fahrzeugnutzung nicht betreffen.

2. Das Unterstellen einer Kinderkarre in einem abgestellten Anhänger stellt keine Störungshandlung dar, die gegen die Zweckbestimmung verstößt.

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IMRRS 2015, 0868

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 - 55 S 130/14 WEG

Die Wohnungseigentümer müssen im Fall von Baumaßnahmen die wesentlichen Punkte selbst bestimmen, was genau zu unternehmen und wie dies auszuführen ist. Die genaue Ausführung darf nicht dem Verwalter oder etwa einem später vor Ort zufällig anwesenden interessierten Wohnungseigentümer überlassen werden.

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IMRRS 2015, 0844

LG Köln, Urteil vom 15.04.2015 - 29 S 121/14

Ein Beschluss, bei dem die Wohnungseigentümer aufgrund einer Öffnungsklausel der gewerblichen Nutzung einer Wohnung zustimmen, unterliegt lediglich der Willkürkontrolle, wobei den Eigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist.

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IMRRS 2015, 0845

LG München I, Beschluss vom 09.08.2013 - 1 S 11673/13

1. Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer eine Wohngeldüberzahlung aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs über die Jahresabrechnung nicht gemäß § 812 I 1 Fall 1 BGB zurückfordern.

2. Eine Rückerstattung von Wohngeld ist nur möglich, wenn und soweit eine Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben ausweist.

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IMRRS 2015, 0843

AG Rosenheim, Urteil vom 09.09.2014 - 12 C 322/14

1. Ist eine sog. "Vertreterklausel" in der Gemeinschaftsordnung nicht enthalten, kann sich ein - im vorliegenden Fall: obendrein schwer gehbehinderter - Wohnungseigentümer durch einen Anwalt in der Eigentümerversammlung vertreten lassen.

2. Bei ablehnendem Geschäftsordnungsbeschluss (sog. Spontanbeschluss) muss nicht dieser angegriffen werden, sondern die nach ordnungswidrigem Ausschluss gefassten Beschlüsse.

3. Die Kausalität des durch den Geschäftswohnungsbeschluss verursachten Mangels für den Beschlussergebnis wird vermutet, und zwar unwiderlegbar, wenn elementare Mitgliedschaftsrechte beeinträchtigt sind.

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IMRRS 2015, 0790

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.04.2015 - 2-09 T 335/14

Der Streitwert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen. Dieser Verkehrswert bildet die Grenze des § 49a GKG, eine Addition der Verkehrswerte findet nicht statt.

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IMRRS 2015, 0794

OLG München, Beschluss vom 16.04.2015 - 34 Wx 99/15

Ist im Titel eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ausgewiesen, existiert diese aber nicht und besteht stattdessen an dem bezeichneten Grundstück Bruchteilseigentum, kommt die Eintragung einer Zwangshypothek am Bruchteil des ausgewiesenen Wohngeldschuldners auch dann nicht in Betracht, wenn die erteilte Vollstreckungsklausel auf eine existente Person lautet.*)

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IMRRS 2015, 0766

KG, Beschluss vom 17.02.2015 - 1 W 370-379/14

Zum grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist die Bewilligung des Berechtigten eines gegen einen Wohnungseigentümer ergangenen gerichtlichen Verfügungsverbots erforderlich.*)

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IMRRS 2015, 0746

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 163/14

Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles.*)

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IMRRS 2015, 0617

AG Landsberg, Urteil vom 27.01.2015 - 1 C 373/14 WEG

1. Den Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung hat die Hausverwaltung nach pflichtgemäßem Ermessen unter Abwägung der Belange aller Wohnungseigentümer zu bestimmen.

2. Die Zeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme zu ermöglichen und nicht zu erschweren, wobei auf die Bedürfnisse Berufstätiger, Wohnungseigentümerversammlungen möglichst außerhalb der üblichen Arbeitszeiten anzusetzen, Rücksicht zu nehmen ist.

3. Ein Zaun kann einen erheblichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG darstellen.

4. Ob dieser vorliegt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Subjektive Empfindlichkeiten genügen nicht; ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist objektiv im Wege einer Interessenabwägung zu beurteilen, die den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung trägt (differenziert objektiver Maßstab; vgl. Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 14 Rz. 11).

5. Keine Beeinträchtigung liegt vor, wenn der Zaun für den Kläger kaum zu sehen ist und er insbesondere der Gefahr vorbeugen soll, Dritte vor der Gefahr des Absturzes zu sichern und er somit die Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft erfüllt.

IMRRS 2015, 0707

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12

Ein Beschluss, die Hausordnung dahin zu ändern, dass die Haustür des Nachts verschlossen zu halten ist, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Fluchtmöglichkeiten im Brandfalle hierdurch erheblich eingeschränkt würden.

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IMRRS 2015, 0704

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 - 2-13 S 2/15

1. Gibt das Amtsgericht in seiner Rechtsmittelbelehrung als Berufungsgericht das für das Amtsgericht zuständige Landgericht anstelle des Konzentrationsgerichts in einem WEG-Verfahren an, so ist dem Berufungsführer die Wiedereinsetzung in die versäumte Berufungsfrist zu gewähren, wenn er beim falschen Berufungsgericht die Berufung einlegt.

2. Dies gilt auch für einen Rechtsanwalt, zumindest wenn er kein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist.

3. Eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

4. Ein Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG steht nur Dritten gegenüber den Wohnungseigentümern zu, nicht jedoch den einzelnen Wohnungseigentümern untereinander.

IMRRS 2015, 0672

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2014 - 18 O 5/14

Nach Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ist der Zweck der Gesellschaft, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens, weggefallen, so dass der Veräußerer verpflichtet ist, der Kündigung eines Hausverwaltervertrages zuzustimmen.

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IMRRS 2015, 0604

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2013 - 9 U 172/11

1. Der mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Bauwerks betraute Unternehmer schuldet nicht nur eine funktionstaugliche Entwässerung. Er hat auch die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen, einschließlich der erforderlichen Genehmigungen und der darin enthaltenen Auflagen zu beachten.

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung "umgesetzt", wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind.

3. Die Wirksamkeit dieser konkludent geschlossenen Vereinbarung wird durch eine nachträgliche Aufhebung des ihr zugrunde liegenden Beschlusses nicht berührt.

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IMRRS 2015, 0680

BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist.*)

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IMRRS 2015, 0662

AG Wetzlar, Urteil vom 19.12.2013 - 38 C 951/13

1. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

2. Die Beseitigung eines in der Vergangenheit liegenden Ausführungsmangels des Bauvorhabens (hier: Anbringen eines Balkons) ist jedoch ein normaler Fall der Mängelgewährleistung und keine Instandsetzungsmaßnahme, mithin unterliegt sie der Regelverjährung.

3. Ist der Aufteilungsplan, aus dem der fehlende Balkon ersichtlich wird, Gegenstand der notariellen Teilungserklärung und versäumt es der Käufer sich Kenntnis darüber zu verschaffen, so handelt er grob fahrlässig.

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IMRRS 2015, 0679

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14

1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.*)

2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.*)

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IMRRS 2015, 0640

AG Leonberg, Urteil vom 11.07.2014 - 7 C 243/14 WEG

1. Der Beschluss zur Bestellung eines konkreten Mitglieds des Verwaltungsbeirats steht unter der Bedingung, dass insgesamt durch andere Beschlüsse ein wirksamer Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern bestellt wird.

2. Die beklagten Eigentümer haften für die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage als Gesamtschuldner.

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IMRRS 2015, 0639

AG Leonberg, Urteil vom 08.05.2014 - 7 C 243/14 WEG

1. Der Beschluss zur Bestellung eines konkreten Mitglieds des Verwaltungsbeirats steht unter der Bedingung, dass insgesamt durch andere Beschlüsse ein wirksamer Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern bestellt wird.

2. Die beklagten Eigentümer haften für die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage als Gesamtschuldner.

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IMRRS 2015, 0590

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015 - 20 C 687/14

Die Ablehnung der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 Euro/qm p.a. auf (mindestens) 7,10 Euro/qm p.a. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (WEG § 21 Abs. 4).

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IMRRS 2015, 0614

LG Karlsruhe, Beschluss vom 20.06.2014 - 7 T 15/14

Im Rahmen des Kostenansatzes können die Kosten der Ersatzzustellung nicht als Verfahrenskosten angesetzt werden. Es fehlt hierfür eine gesetzliche Grundlage.

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IMRRS 2015, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.10.2014 - 14 C 496/13

1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird.

2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen.

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IMRRS 2015, 0568

BGH, Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.*)

2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.*)

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IMRRS 2015, 0551

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14

1. Es liegt kein unzulässiger In-sich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.*)

2. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)

3. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.*)

4. Die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offen lässt, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären.*)

5. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird."

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.*)

6. Gehen beide Parteien eines Erwerbervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen würde bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.*)

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IMRRS 2015, 0526

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 14.07.2014 - 16 S 46/14

Die Führung der Konten der Gemeinschaft nicht auf ihren Namen, sondern auf den Namen des Verwalters (offenes Treuhandkonto) entspricht regelmäßig nicht mehr den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG, wenn eine Weiterführung des bisherigen offenen Treuhandkontos nicht wegen der Besonderheiten des Einzelfalles ausnahmsweise geboten ist.

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IMRRS 2015, 0545

OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.01.2015 - 4 U 34/14

1. Eine entgegen § 37a Abs. 1 AGJusG ohne vorherige Durchführung eines Schlichtungsverfahrens erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen.*)

2. Ein vorgeschaltetes selbstständiges Beweisverfahren entbindet nur dann von der Durchführung eines Schlichtungsverfahrens, wenn das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung die Klageerhebung binnen einer bestimmten Frist angeordnet hat. Fehlt es indes bereits an einem Antrag nach § 494a Abs. 1 ZPO, verbleibt es bei dem Erfordernis der Durchführung des Schlichtungsverfahrens.*)

3. Für eine Anwendung des § 97 Abs. 2 ZPO verbleibt auch dann kein Raum, wenn die Beklagte die Unzulässigkeit der Klage aufgrund eines Verstoßes gegen § 15a Abs. 1 EGZPO, § 37a Abs. 1 AGJusG erstmals in zweiter Instanz gerügt hat und sie alleine deshalb obsiegt.*)

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IMRRS 2015, 0530

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 03.11.2014 - 9 K 487/12

1. Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein- und desselben Grundstücks (grundsätzlich) aus.*)

2. Es spricht einiges dafür, dass dies anders ist, wenn eine unmittelbare Gefährdung besonders wichtiger Rechtsgüter besteht (hier verneint für formelle Baurechtswidrigkeit eines eventuell mit Asbestplatten verkleideten Werkstatt an der Grundstücksgrenze).*)

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IMRRS 2015, 0525

LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 - 2 S 72/13

1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrages kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter bzw. sonstige Dritte wie zum Beispiel den Beirat übertragen werden.

2. Die Delegierung der Vertragsunterzeichnung durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf die Hausverwaltung entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst sind. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrages, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung.

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IMRRS 2015, 0517

LG München I, Beschluss vom 30.07.2014 - 36 T 14667/14

Sofern ein nicht mehr bestellter Hausverwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, macht dies die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allenfalls anfechtbar. Vor diesem Hintergrund kann die Durchführung der Eigentümerversammlung nicht durch einstweilige Verfügung untersagt werden, da gerade kein "Automatismus" besteht, dass auf dieser Versammlung nur unwirksame Beschlüsse gefasst werden können.

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IMRRS 2015, 0534

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 - 2-13 S 35/13

1. Auch nach einem wirksamen Vergleichsschluss besteht ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung des Vergleichs fort, weil zumindest im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer Folgenbeseitigungsansprüche in Betracht kommen.

2. Dies gilt auch für die im vorliegenden Fall entscheidende Frage, ob ein Vergleich widerrufen werden soll.

3. Ist die Schriftform für die Erteilung der Vollmacht oder für die Vollmachtsurkunde vereinbart, so hat deren Mangel in der Regel als bloßes Nachweiserfordernis nicht nach § 125 Satz 2 BGB die Unwirksamkeit der erteilten Vollmacht zur Folge. Etwas anderes gilt nur dann, wenn vereinbart ist, dass die Stimmabgabe durch einen Bevollmächtigten nur dann wirksam sein soll, wenn dieser eine schriftliche Vollmachtsurkunde vorlegen kann.

4. Nicht nur der Versammlungsleiter, sondern jeder Versammlungsteilnehmer hat zu jeder Zeit das Recht, Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen.

5. Bereits in der Zurückweisung des Gesuches auf Einsichtnahme in die Vollmachten liegt ein Beschlussfehler.

6. Dieser Beschlussmangel führt regelmäßig zur Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses. Denn die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt.

IMRRS 2015, 0528

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 - 2-09 S 5/14

1. § 139 BGB ist bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile handelt.

2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen.

3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für Müllbeseitigungskosten zu ändern, so werden von dieser Änderung des Abrechnungsschlüssels die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, nicht erfasst.

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IMRRS 2015, 0518

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014 - 11 S 14/14

1. Kommt es durch eine zu schwache Wärmedämmung der Außenwände auch bei ordnungsgemäßen Nutzungsverhalten zu Schimmelbefall in einer Wohnung, die wegen der damit eingehergehenden erheblichen Gesundheitsgefahren nicht mehr bewohnbar ist, sind die Eigentümer verpflichtet, ohne weiteres Zögern zur Instandsetzung zu schreiten.

2. Lehnt die Eigentümerversammlung eine solche Maßnahme ab, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss ist deshalb für ungültig zu erklären.

3. Der Eigentümer kann die Maßnahme auch nicht mit den Hinweis, eine Innendämmung stehe stets im Sondereigentum des Wohnungseigentümers und könne daher grundsätzlich nicht Angelegenheit der Gemeinschaft sein, verhindern, die Isolierschichten in Wänden und Boden sind - unabhängig von ihrer Position in der Wand - immer Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2015, 0524

AG Mainz, Urteil vom 31.10.2013 - 73 C 67/12

Die Verwaltung kann in der Teilungserklärung dazu ermächtigt werden, einen Hausmeister anzustellen und einen Hausmeistervertrag abzuschließen.

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IMRRS 2015, 0522

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.04.2015 - 2-13 S 164/14

In der Berufungsinstanz ist bei der Beschlussanfechtungsklage kein Wechsel von einer Klage gegen die WEG auf eine solche gegen die übrigen Eigentümer möglich.

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IMRRS 2015, 0473

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 14).*)

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