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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2015, 1030

AG Köln, Urteil vom 22.08.2014 - 215 C 90/14

Die Wohnungseigentümer können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss eine Zahlungspflicht (hier: alleinige Kostentragung für die Reinigung eines gemeinsam benutzen Bades durch einen Miteigentümer) begründen, die einer ausdrücklichen Vereinbarung in der Teilungserklärung/Miteigentümerordnung widerspricht. Sie können lediglich den Kostenverteilungsschlüssel verändern.

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IMRRS 2015, 1020

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.08.2015 - 2-13 S 32/13

1. Das Rechtsschutzbedürfnis besteht fort, wenn die Annahme von Folgenbeseitigungsansprüchen zumindest im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Zum Gegenstand der Willensbildung auf einer Eigentümerversammlung gehören sämtliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch die Beschlussfassung über die Verteidigung von angefochtenen Beschlüssen.

3. Eine Vollmacht wird als nicht bestehend angesehen, wenn auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt wird.

4. Eine wirksame Zurückweisung der Vollmacht setzt voraus, dass der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis setzt. Die Information des Verwalters von der Bevollmächtigung genügt nicht.

IMRRS 2015, 1032

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14

Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.*)

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IMRRS 2015, 1018

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.07.2015 - 2-13 S 172/14

1. Eine Jahresabrechnung bleibt bestehen, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt hinsichtlich Positionen, die nicht fehlerhaft sind.

2. Der allgemeine Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen im Hinblick auf die Hausverwaltungskosten ist auch dann maßgebend, wenn die Verteilung der Kosten nach dem Verursacherprinzip gerechter erscheint. Den Wohnungseigentümern muss nämlich die Möglichkeit eingeräumt werden, auf eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels hinzuwirken.

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IMRRS 2015, 1024

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 194/14

1. Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG.*)

2. Die Regelungen des § 14 Nr. 3 und 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer.*)

IMRRS 2015, 1017

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.07.2015 - 2-09 S 11/15

1. Die Haustierhaltung gehört nicht zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum, so dass eine Hausordnung grundsätzlich Regelungen über einen Leinenzwang von Hunden und Katzen enthalten kann. Auch wenn solche Regelungen fehlen, müssen die Wohnungseigentümer mit künftigen Änderungen rechnen.

2. Durch den Leinenzwang wird sichergestellt, dass das Tier bestimmte Bereiche nicht beitritt oder verunreinigt und sich immer in Begleitung einer Person befindet. Insbesondere bei Katzen gewährleistet der Leinenzwang eine sichere optische Überwachung.

3. Der Leinenzwang für Katzen ist keinem Katzenverbot gleichzustellen, da der Sondereigentümer Katzen in seiner Wohnung immer noch halten darf. Vielmehr dient die Einschränkung der Bewegungsfreiheit von den Tieren auf Wohngrundstücken dem gedeihlichen Zusammenleben.

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IMRRS 2015, 1016

KG, Beschluss vom 23.07.2015 - 1 W 759/15

Ein sog. überhängender Überbau hindert die Begründung von Wohnungseigentum nicht.*)

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IMRRS 2015, 1022

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 275/14

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14.06.1965 - VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.*)

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IMRRS 2015, 0976

LG München I, Urteil vom 06.07.2015 - 1 S 12587/14 WEG

1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens drei Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen.

2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht.

3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den "günstigsten Anbieter" verpflichtet wird.

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IMRRS 2015, 0998

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.08.2015 - 2-13 S 88/15

Da bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens in jedem Falle eine Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers (aufgrund des angefochtenen Beschlusses) besteht, ist die Verteidigung gegen die Inanspruchnahme durch die WEG mit dem Argument, der Beschluss sei ungültig, ohne jegliche Erfolgsaussicht.

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IMRRS 2015, 0957

AG München, Urteil vom 22.05.2014 - 434 C 1833/14 WEG

1. Der Bau einer Garage stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 I WEG dar, die nur mit Zustimmung der, von der geplanten Veränderung beeinträchtigten Miteigentümer, zulässig ist.

2. Wird die Garage auf Freiflächen des Grundstücks der WEG geplant, ist eine Interessenabwägung zwischen den Parteien durchzuführen.

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IMRRS 2015, 0944

LG München I, Urteil vom 01.06.2015 - 1 S 13261/14 WEG

1. Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten oder die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten Miteigentumsanteilen ändert oder erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründet wird.*)

2. Die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, ist unwirksam, weil es in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Der Schutz des Zugangs zu einer im Sondereigentum stehenden Wohnung kann nicht auf die durch die Gemeinschaftsverhaftung dem Sondernutzungsrecht vermittelten Schranken reduziert werden (Abgrenzung zu OLG Zweibrücken, ZWE 2006, 105).*)

IMRRS 2015, 0935

OLG Stuttgart, Urteil vom 10.05.2015 - 10 U 114/14

Eine Klausel, mit der dem jeweiligen Erwerber eines in einer Wohnungseigentumsanlage befindlichen Reihenhauses eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt wird, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, hält einer Inhaltskontrolle stand, wenn schützenswerte Belange der anderen Erwerber - hier bei faktischer Realteilung des Gemeinschaftseigentums - nicht beeinträchtigt werden (in Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14, IBR 2015, 364).*)

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IMRRS 2015, 0941

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.07.2015 - 7 B 478/15

1. Der Wohnungseigentümer kann sich nur und erst dann auf einen Abstandsflächenverstoß der den Nachbarn begünstigenden Baugenehmigung berufen, wenn der Abstandsflächenverstoß bildlich gesprochen "in sein Sondereigentum" hinein reicht.

2. Betrifft die Abstandsflächenverletzung "nur" das gemeinschaftliche Eigentum, ist der Wohnungseigentümer mangels Beschwer nicht klagebefugt.

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IMRRS 2015, 0913

OLG München, Beschluss vom 26.06.2015 - 34 Wx 182/15

Für die im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum vorzunehmende Bewertung ist der Zustand des Bewertungsobjekts (Grund und Boden sowie zu errichtendes Bauwerk) maßgeblich, wie er sich nach dem Gegenstand der zum grundbuchlichen Vollzug beantragten Aufteilung darstellt.*)

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IMRRS 2015, 0891

OLG Dresden, Urteil vom 30.05.2014 - 1 U 1899/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen, wenn sie diese Rechte durch Beschluss an sich zieht.

2. Bei der Beurteilung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist das konkrete Verhalten eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers maßgeblich, um ein schützenswertes Interesse beim Veräußerer zu begründen, dass die Erwerber die Herstellung des Gemeinschaftseigentums akzeptieren würden.

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IMRRS 2015, 0865

LG München I, Urteil vom 20.04.2015 - 1 S 12462/14 WEG

1. Im Umlaufverfahren setzt ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowohl zum Verfahren als auch zum Beschlussantrag voraus.*)

2. Verweigert ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG, ist das schriftliche Verfahren gescheitert.*)

3. Einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht.*)

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IMRRS 2015, 0893

LG München I, Urteil vom 13.11.2014 - 36 S 28109/13

1. Ein rechtswidrig (vom Rechtsvorgänger) eingebauter Kamin gehört zum Sondereigentum.

2. Wird der Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses zur Vornahme von Umbaumaßnahmen, die eine Mehrfachnutzung ermöglichen, verpflichtet, so kann er eine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft nur in Höhe der im Beschluss festgelegten Grenzen verlangen.

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IMRRS 2015, 1413

BGH, Beschluss vom 11.06.2015 - V ZB 34/13

1. Zu den Wohnungseigentumssachen gehören Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

2. Besteht Streit darüber, ob ein Teil des Kellers im Sondereigentum des einen Eigentümers oder in dem eines anderen Eigentümers steht, handelt es sich um eine Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solcher gehört er nicht zu den Wohnungseigentumssachen; er ist vielmehr eine allgemeine Zivilsache.

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IMRRS 2015, 0905

BGH, Beschluss vom 11.06.2015 - V ZB 78/13

1. Zu den Wohnungseigentumssachen gehören Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

2. Besteht Streit darüber, ob ein Teil des Kellers im Sondereigentum des einen Eigentümers oder in dem eines anderen Eigentümers steht, handelt es sich um eine Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solcher gehört er nicht zu den Wohnungseigentumssachen; er ist vielmehr eine allgemeine Zivilsache.

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IMRRS 2015, 0892

LG München I, Urteil vom 11.12.2014 - 36 S 152/14

Es dürfte im Regelfall unbedenklich sein, einem Verwalter im Voraus für einen bestimmten Kreis von Verfahren eine generelle Ermächtigung zu erteilen. Der entsprechende Beschluss muss aber hinreichend bestimmt sein.

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IMRRS 2015, 0888

OLG Hamm, Beschluss vom 14.04.2015 - 15 Wx 112/15

In einem Rechtsstreit auf Zustimmung des Verwalters einer WEG-Anlage zu einer beabsichtigten Veräußerung des Wohnungseigentums entspricht das Interesse des Klägers an der Veräußerung dem vereinbarten Kaufpreis. Demgegenüber verfolgen die beklagten Wohnungseigentümer das Interesse, dass die Veräußerung an den Vertragspartner des Klägers unterbleibt. Damit deckt sich ihr Interesse mit dem Verkaufsinteresse, so dass das Einzelinteresse des Klägers maßgebend ist.*)

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IMRRS 2015, 0886

LG München I, Urteil vom 06.10.2014 - 1 S 21342/13 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

2. Es besteht aber keine generelle Pflicht zur Übersendung von Alternativangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer. Gerade bei einer großen Wohnungseigentumsanlage (hier mit 222 Wohnungen) kann die Übersendung eines Preisspiegels ausreichen, sofern die Möglichkeit für die Wohnungseigentümer besteht, sich eingehender über die Angebote zu informieren.

3. Ein Gutachten über den Leistungsumfang ist nicht erforderlich, wenn der Umfang der Maßnahmen weitgehend öffentlich-rechtlich geprägt ist.

4. In Bezug auf Tiefgaragen als selbstständige Teileigentumseinheiten kann in der Gemeinschaftsordnung eine gesonderte Kostenregelung getroffen werden.

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IMRRS 2015, 0885

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2015 - 11 S 109/14

1. Adressat der sich aus der Regelung des § 15 Abs. 7 der LBO-BW ergebenden Rauchwarnmelderpflicht sind sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Dementsprechend besteht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz.

2. Die geborene Wahrnehmungskompetenz hat auf der Passivseite zur Folge, dass eine Wahrnehmungsverpflichtung entsteht mit der Folge, dass nur die Anschaffung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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IMRRS 2015, 0870

LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 - 318 S 107/13

1. Ein Stellplatz darf nicht zum Zweck der dauerhaften Lagerung von Gegenständen genutzt werden, die die Fahrzeugnutzung nicht betreffen.

2. Das Unterstellen einer Kinderkarre in einem abgestellten Anhänger stellt keine Störungshandlung dar, die gegen die Zweckbestimmung verstößt.

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IMRRS 2015, 0868

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 - 55 S 130/14 WEG

Die Wohnungseigentümer müssen im Fall von Baumaßnahmen die wesentlichen Punkte selbst bestimmen, was genau zu unternehmen und wie dies auszuführen ist. Die genaue Ausführung darf nicht dem Verwalter oder etwa einem später vor Ort zufällig anwesenden interessierten Wohnungseigentümer überlassen werden.

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IMRRS 2015, 0844

LG Köln, Urteil vom 15.04.2015 - 29 S 121/14

Ein Beschluss, bei dem die Wohnungseigentümer aufgrund einer Öffnungsklausel der gewerblichen Nutzung einer Wohnung zustimmen, unterliegt lediglich der Willkürkontrolle, wobei den Eigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist.

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IMRRS 2015, 0845

LG München I, Beschluss vom 09.08.2013 - 1 S 11673/13

1. Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer eine Wohngeldüberzahlung aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs über die Jahresabrechnung nicht gemäß § 812 I 1 Fall 1 BGB zurückfordern.

2. Eine Rückerstattung von Wohngeld ist nur möglich, wenn und soweit eine Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben ausweist.

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IMRRS 2015, 0843

AG Rosenheim, Urteil vom 09.09.2014 - 12 C 322/14

1. Ist eine sog. "Vertreterklausel" in der Gemeinschaftsordnung nicht enthalten, kann sich ein - im vorliegenden Fall: obendrein schwer gehbehinderter - Wohnungseigentümer durch einen Anwalt in der Eigentümerversammlung vertreten lassen.

2. Bei ablehnendem Geschäftsordnungsbeschluss (sog. Spontanbeschluss) muss nicht dieser angegriffen werden, sondern die nach ordnungswidrigem Ausschluss gefassten Beschlüsse.

3. Die Kausalität des durch den Geschäftswohnungsbeschluss verursachten Mangels für den Beschlussergebnis wird vermutet, und zwar unwiderlegbar, wenn elementare Mitgliedschaftsrechte beeinträchtigt sind.

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IMRRS 2015, 0790

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.04.2015 - 2-09 T 335/14

Der Streitwert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen. Dieser Verkehrswert bildet die Grenze des § 49a GKG, eine Addition der Verkehrswerte findet nicht statt.

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IMRRS 2015, 0794

OLG München, Beschluss vom 16.04.2015 - 34 Wx 99/15

Ist im Titel eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ausgewiesen, existiert diese aber nicht und besteht stattdessen an dem bezeichneten Grundstück Bruchteilseigentum, kommt die Eintragung einer Zwangshypothek am Bruchteil des ausgewiesenen Wohngeldschuldners auch dann nicht in Betracht, wenn die erteilte Vollstreckungsklausel auf eine existente Person lautet.*)

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IMRRS 2015, 0766

KG, Beschluss vom 17.02.2015 - 1 W 370-379/14

Zum grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist die Bewilligung des Berechtigten eines gegen einen Wohnungseigentümer ergangenen gerichtlichen Verfügungsverbots erforderlich.*)

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IMRRS 2015, 0746

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 163/14

Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles.*)

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IMRRS 2015, 0617

AG Landsberg, Urteil vom 27.01.2015 - 1 C 373/14 WEG

1. Den Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung hat die Hausverwaltung nach pflichtgemäßem Ermessen unter Abwägung der Belange aller Wohnungseigentümer zu bestimmen.

2. Die Zeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme zu ermöglichen und nicht zu erschweren, wobei auf die Bedürfnisse Berufstätiger, Wohnungseigentümerversammlungen möglichst außerhalb der üblichen Arbeitszeiten anzusetzen, Rücksicht zu nehmen ist.

3. Ein Zaun kann einen erheblichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG darstellen.

4. Ob dieser vorliegt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Subjektive Empfindlichkeiten genügen nicht; ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist objektiv im Wege einer Interessenabwägung zu beurteilen, die den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung trägt (differenziert objektiver Maßstab; vgl. Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 14 Rz. 11).

5. Keine Beeinträchtigung liegt vor, wenn der Zaun für den Kläger kaum zu sehen ist und er insbesondere der Gefahr vorbeugen soll, Dritte vor der Gefahr des Absturzes zu sichern und er somit die Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft erfüllt.

IMRRS 2015, 0707

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12

Ein Beschluss, die Hausordnung dahin zu ändern, dass die Haustür des Nachts verschlossen zu halten ist, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Fluchtmöglichkeiten im Brandfalle hierdurch erheblich eingeschränkt würden.

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IMRRS 2015, 0704

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 - 2-13 S 2/15

1. Gibt das Amtsgericht in seiner Rechtsmittelbelehrung als Berufungsgericht das für das Amtsgericht zuständige Landgericht anstelle des Konzentrationsgerichts in einem WEG-Verfahren an, so ist dem Berufungsführer die Wiedereinsetzung in die versäumte Berufungsfrist zu gewähren, wenn er beim falschen Berufungsgericht die Berufung einlegt.

2. Dies gilt auch für einen Rechtsanwalt, zumindest wenn er kein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist.

3. Eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

4. Ein Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG steht nur Dritten gegenüber den Wohnungseigentümern zu, nicht jedoch den einzelnen Wohnungseigentümern untereinander.

IMRRS 2015, 0672

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2014 - 18 O 5/14

Nach Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ist der Zweck der Gesellschaft, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens, weggefallen, so dass der Veräußerer verpflichtet ist, der Kündigung eines Hausverwaltervertrages zuzustimmen.

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IMRRS 2015, 0604

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2013 - 9 U 172/11

1. Der mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Bauwerks betraute Unternehmer schuldet nicht nur eine funktionstaugliche Entwässerung. Er hat auch die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen, einschließlich der erforderlichen Genehmigungen und der darin enthaltenen Auflagen zu beachten.

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung "umgesetzt", wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind.

3. Die Wirksamkeit dieser konkludent geschlossenen Vereinbarung wird durch eine nachträgliche Aufhebung des ihr zugrunde liegenden Beschlusses nicht berührt.

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IMRRS 2015, 0680

BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist.*)

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IMRRS 2015, 0662

AG Wetzlar, Urteil vom 19.12.2013 - 38 C 951/13

1. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

2. Die Beseitigung eines in der Vergangenheit liegenden Ausführungsmangels des Bauvorhabens (hier: Anbringen eines Balkons) ist jedoch ein normaler Fall der Mängelgewährleistung und keine Instandsetzungsmaßnahme, mithin unterliegt sie der Regelverjährung.

3. Ist der Aufteilungsplan, aus dem der fehlende Balkon ersichtlich wird, Gegenstand der notariellen Teilungserklärung und versäumt es der Käufer sich Kenntnis darüber zu verschaffen, so handelt er grob fahrlässig.

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IMRRS 2015, 0679

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14

1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.*)

2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.*)

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IMRRS 2015, 0640

AG Leonberg, Urteil vom 11.07.2014 - 7 C 243/14 WEG

1. Der Beschluss zur Bestellung eines konkreten Mitglieds des Verwaltungsbeirats steht unter der Bedingung, dass insgesamt durch andere Beschlüsse ein wirksamer Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern bestellt wird.

2. Die beklagten Eigentümer haften für die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage als Gesamtschuldner.

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IMRRS 2015, 0639

AG Leonberg, Urteil vom 08.05.2014 - 7 C 243/14 WEG

1. Der Beschluss zur Bestellung eines konkreten Mitglieds des Verwaltungsbeirats steht unter der Bedingung, dass insgesamt durch andere Beschlüsse ein wirksamer Verwaltungsbeirat mit drei Mitgliedern bestellt wird.

2. Die beklagten Eigentümer haften für die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage als Gesamtschuldner.

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IMRRS 2015, 0590

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015 - 20 C 687/14

Die Ablehnung der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 Euro/qm p.a. auf (mindestens) 7,10 Euro/qm p.a. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (WEG § 21 Abs. 4).

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IMRRS 2015, 0614

LG Karlsruhe, Beschluss vom 20.06.2014 - 7 T 15/14

Im Rahmen des Kostenansatzes können die Kosten der Ersatzzustellung nicht als Verfahrenskosten angesetzt werden. Es fehlt hierfür eine gesetzliche Grundlage.

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IMRRS 2015, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.10.2014 - 14 C 496/13

1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird.

2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen.

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IMRRS 2015, 0568

BGH, Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.*)

2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.*)

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IMRRS 2015, 0551

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14

1. Es liegt kein unzulässiger In-sich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.*)

2. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)

3. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.*)

4. Die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offen lässt, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären.*)

5. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird."

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.*)

6. Gehen beide Parteien eines Erwerbervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen würde bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.*)

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IMRRS 2015, 0526

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 14.07.2014 - 16 S 46/14

Die Führung der Konten der Gemeinschaft nicht auf ihren Namen, sondern auf den Namen des Verwalters (offenes Treuhandkonto) entspricht regelmäßig nicht mehr den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG, wenn eine Weiterführung des bisherigen offenen Treuhandkontos nicht wegen der Besonderheiten des Einzelfalles ausnahmsweise geboten ist.

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IMRRS 2015, 0545

OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.01.2015 - 4 U 34/14

1. Eine entgegen § 37a Abs. 1 AGJusG ohne vorherige Durchführung eines Schlichtungsverfahrens erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen.*)

2. Ein vorgeschaltetes selbstständiges Beweisverfahren entbindet nur dann von der Durchführung eines Schlichtungsverfahrens, wenn das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung die Klageerhebung binnen einer bestimmten Frist angeordnet hat. Fehlt es indes bereits an einem Antrag nach § 494a Abs. 1 ZPO, verbleibt es bei dem Erfordernis der Durchführung des Schlichtungsverfahrens.*)

3. Für eine Anwendung des § 97 Abs. 2 ZPO verbleibt auch dann kein Raum, wenn die Beklagte die Unzulässigkeit der Klage aufgrund eines Verstoßes gegen § 15a Abs. 1 EGZPO, § 37a Abs. 1 AGJusG erstmals in zweiter Instanz gerügt hat und sie alleine deshalb obsiegt.*)

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