Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2015, 1379

VG Köln, Beschluss vom 26.11.2014 - 1 L 1593/14

1. Der Rückgriff auf Messwerte von installierten ungeeichten Messgeräten verstößt gegen § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG, § 10 Abs. 1 EichO, die die Verwendung ungeeichter Messgeräte und der auf solche Geräte zurückzuführenden Werte im geschäftlichen Verkehr verbietet. Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr iSd Eichgesetzes dar und kann von der zuständigen Ordnungsbehörde unter Anordnung der sofortigen Vollziehung untersagt werden.

2. Der Wohnungseigentumsverwalter, der die herauf basierende Jahresabrechnung erstellt, ist der richtige Adressat für die Untersagungsverfügung.

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IMRRS 2015, 1370

LG Karlsruhe, Urteil vom 10.02.2015 - 7 T 63/14

Die Kosten im Sinne von § 50 WEG sind zu erstatten, wenn der Beigeladene selbst ein Wohnungseigentümer ist und dieser auf einer Parteiseite als Streithelfer beitritt. Der Kostenerstattungsanspruch erfasst jedoch nicht die Konstellation, dass der als Streithelfer dem Prozess beigetretene Verwalter neben einem oder mehreren Wohnungseigentümern einen eigenen Rechtsanwalt beauftragt.

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IMRRS 2015, 1326

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.06.2015 - 6 AR 9/15

Die Bestimmung des Landgerichts als gemeinsam zuständiges Gericht ist über § 36 ZPO auch dann möglich, wenn gegenüber dem Verwalter Ansprüche nach dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner Eigenschaft als Hausverwalter geltend gemacht werden.

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IMRRS 2015, 1340

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.04.2015 - 16 S 133/14

1. Ein Stimmrechtsmissbrauch liegt vor, wenn der Mehrheitseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Stimmen des Minderheitseigentümers eine im Konzernverbund mit dem Käufer der Wohnungen des Mehrheitseigentümers stehende Gesellschaft zum Verwalter bestellen lässt, der sodann über die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen nach § 12 Abs. 1 WEG an die andere Konzerngesellschaft zu befinden hat.

2. Für die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 WEG ist ein sachlicher Grund erforderlich. Den Eigentümern kommt aber ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der nur beim Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalles und einem deutlichen Überwiegen der Schutzgesichtspunkte der Veräußerungsbeschränkung überschritten werden kann.

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IMRRS 2015, 1338

AG Hannover, Urteil vom 12.12.2014 - 484 C 7688/14

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber, dass generell Rauchwarnmelder installiert werden sollen, stellt eine Vergemeinschaftung dar.

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IMRRS 2015, 1252

AG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2015 - 9 C 299/14 WEG

1. Der Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen ist zulässig, wenn hierdurch weder Statik noch Brandschutz des Gebäudes beeinträchtigt werden.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Durchbruch vorübergehend mit erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer, unter anderem Lärm und Feuchtigkeit, verbunden ist.

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IMRRS 2015, 1315

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 28.10.2014 - 750 C 24/14

1. Die Wohnungseigentümer können sich nicht durch einen Beschlussakt selbst das Recht verschaffen, in den Besitz und Eigentum eines anderen Eigentümers einzugreifen (hier: Demontage einer am Gemeinschaftseigentum angebrachten SAT-Anlage).

2. Wird ein unentziehbares Individualrecht im Kernbereich tangiert, ist die Beschlusskompetenz der Eigentümer eingeschränkt.

3. Dies ist für die Informationsfreiheit der Fall, wenn die mediale Grundversorgung, zu der die Möglichkeit für Ausländer gehört, Rundfunksendungen in ihrer Sprache aus ihrem Heimatland empfangen zu können, eingeschränkt wird. Das Recht auf Information gibt jedoch kein Recht auf die optimale Versorgung mit Rundfunksendungen.

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IMRRS 2015, 1323

KG, Beschluss vom 10.09.2015 - 8 U 94/15

Aus den §§ 18, 19 WEG folgt auch dann kein eigener Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer, wenn der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war.*)

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IMRRS 2015, 1318

BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 300/14

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 = IMRRS 2003, 1103; vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 = IMRRS 2005, 1688).*)

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IMRRS 2015, 1317

BGH, Urteil vom 02.10.2015 - V ZR 5/15

1. Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage.*)

2. Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.*)

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IMRRS 2015, 1310

LG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2015 - 10 S 10/15

1. Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.*)

2. Ein Verwalter, der an der Versammlung nicht teilgenommen, sondern einen Dritten mit der Versammlungsleitung und der Protokollierung beauftragt hat, ist hinsichtlich des Protokollberichtigungsanspruchs nicht passivlegitimiert.*)

3. Der Anspruch auf Protokollberichtigung kann gegen verschiedene Passivlegitimierte in getrennten Verfahren gerichtlich geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2015, 1289

AG Würzburg, Urteil vom 22.01.2015 - 30 C 1212/14 WEG

Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum.

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IMRRS 2015, 1282

KG, Urteil vom 17.09.2013 - 27 U 160/11

1. Die Gesellschafter einer Bauträger-GbR haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, unabhängig von deren Rechtsgrund, persönlich.

2. Ein aus einer Bauträger-GbR ausgeschiedener Gesellschafter haftet weiter - zeitlich begrenzt - für alle Verbindlichkeiten, die bis zu seinem Ausscheiden begründet wurden.

3. "Begründet" ist eine Verbindlichkeit bereits dann, wenn der Rechtsgrund für die Verbindlichkeit gelegt wurde. Dementsprechend werden auch nach dem Ausscheiden entstandene Mängelansprüche noch vor dem Ausscheiden begründet, wenn der Bauträgervertrag vor dem Ausscheiden geschlossen wurde.

4. Die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters ist auf die Ausschlussfrist von fünf Jahren zeitlich begrenzt. Für den Fristbeginn ist dabei der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Erwerber Kenntnis von dem Ausscheiden des Gesellschafters erlangt.

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IMRRS 2015, 1277

AG Schwerin, Urteil vom 27.06.2014 - 11 C 141/13

1. Ist laut der Gemeinschaftsordnung - außer für den Fall der Zwangsversteigerung - für den Eigentumswechsel eine Verwalterzustimmung geboten, so wird diese auch für einen Erwerb direkt nach dem Zuschlag vorausgesetzt.

2. Allein der wahre Eigentümer verfügt über eine Anfechtungsberechtigung, wenn das Grundbuch erkennbar unrichtig ist.

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IMRRS 2015, 1350

KG, Beschluss vom 29.09.2015 - 1 W 11/15

Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.*)

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IMRRS 2015, 1274

KG, Beschluss vom 29.09.2015 - 1 W 10/15

Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.*)

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IMRRS 2015, 1281

AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015 - 4 C 5/14 WEG

1. Es besteht keine Treuepflicht für Wohnungseigentümer an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und diesen bis zum Ende beizuwohnen.*)

2. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Eigentümerversammlung und führt er damit die Beschlussunfähigkeit der Versammlung herbei, so ist es ihm nicht verwehrt sich im Rahmen der Anfechtungsklage gegen nach seinem Weggang getroffene Beschlüsse auf die fehlende Beschlussfähigkeit zu berufen. Ein solches Verhalten ist nicht treuwidrig.*)

3. Eine dahingehende Rechtsprechung zum Boykott einer GmbH-Gesellschafterversammlung durch einen Gesellschafter ist wegen der unterschiedlichen gesetzgeberischen Regelungskonzepte nicht auf die Beschlussfassung von Wohnungseigentümergemeinschaften übertragbar*)

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IMRRS 2015, 1273

LG München I, Urteil vom 06.07.2015 - 1 S 22070/14 WEG

1. Die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG muss im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist grundsätzlich bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht.*)

2. Eine isoliert außerhalb eines Beschlussverfahrens formlos erklärte Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 Satz 1, § 14 Nr. 1 WEG löst den Missbrauchseinwand nach § 242 BGB gegen ein Beseitigungsverlangen nicht aus, solange keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.*)

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IMRRS 2015, 1280

LG Hamburg, Urteil vom 05.11.2014 - 318 S 47/14

Insbesondere der Wortlaut der Vereinbarung zwischen den Parteien weist auf die gewollte Abhängigkeit der Beschlussgegenstände hin - hier Bestellung und Vertrag.

Eine Ungültigerklärung des einheitlichen Beschlusses ist ausgeschlossen, nur wenn der Beschluss auch bei Kenntnis der teilnichtigen Bestimmungen des Verwaltervertrags gefasst worden wäre.

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IMRRS 2015, 1258

LG Darmstadt, Urteil vom 03.12.2014 - 25 S 130/14

1. Zur Frage, ob in einem Vertrag zum Verkauf eines Wohnungseigentumsanteils mit der betragsmäßigen Bezifferung des Anteils des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Verkäufer die Höhe des Anteils garantiert wird.*)

2. Die Instandhaltungsrücklage ist dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet, so dass ein Schadensersatzanspruch des Käufers eines Wohnungseigentumsanteils unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss mangels eines Schadens ausscheidet.

3. Da sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage jederzeit ändern kann, darf der Käufer eines Wohnungseigentumsanteils auf Grund der Angabe im Kaufvertrag nicht davon ausgehen, dass dieser Bestand auch etwa drei Monate später am Tag des Vertragsschlusses noch vorhanden und daher als vereinbarte Eigenschaft der Kaufsache iSd § 434 BGB zu verstehen ist.

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IMRRS 2015, 1257

LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015 - 10 S 68/14

1. Ein Verwalterkandidat ist nicht allein deshalb ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolvierte und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat (entgegen LG Düsseldorf, IMR 2014, 211).*)

2. Die Verwalterbestellung eines Kandidaten kann auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt.*)

3. Tatsachen, die erst nach der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung eingetreten sind, sind im Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu berücksichtigen.*)

4. Lässt die berufliche Stellung eines "Laienkandidaten" aus dem Kreis der Wohnungseigentümer (hier: Polizeibeamtin) Rückschlüsse auf dessen Zuverlässigkeit zu, erscheinen seine Aussagen anlässlich der Kandidatur, sich fachlich einzuarbeiten und fortzubilden sowie die notwendigen Versicherungen abzuschließen, nicht gleichsam "aus der Luft gegriffen". Für die Ermessensausübung der übrigen Wohnungseigentümer gelegentlich des Bestellungsvorgangs mag ein im Vergleich zu anderen Kandidaten deutlich günstigeres Honorar des "Laienverwalters" von ausschlaggebender Bedeutung sein, ohne dass der Ermessensrahmen allein deshalb verlassen würde.

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IMRRS 2015, 1255

AG München, Urteil vom 04.09.2015 - 481 C 8691/15 WEG

Die Abnahme eines Bauwerks kann nicht durch Beschluss der Eigentümer zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden. Das ist nur für die Verfolgung von Mängelgewährleistungsansprüchen möglich.

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IMRRS 2015, 1251

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015 - 750 C 16/14

Unterlässt der Verwalter trotz Sturmwetterlage und bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden in einer Dachgeschosswohnung unter einem Flachdach eine Kontrolle des Daches oder die Begehung durch ein Fachunternehmen und verlässt er sich dabei nur auf die Einschätzung eines Mieters im Haus, haftet er dem Sondereigentümer für den - vermeidbaren- erhöhten Schaden wegen Unterlassens von gebotenen Eilmaßnahmen.

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IMRRS 2015, 1216

AG Paderborn, Urteil vom 15.05.2015 - 52 C 17/14

1. Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums liegt vor, wenn im Hinblick auf die Personen des Erwerbers die Veräußerung des Wohnungseigentums an ihn unzumutbar erscheint, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens bzw. in der Lage ist, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Veräußerung muss sich als gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen.

2. Nicht ausreichend sind persönliche Unzuträglichkeiten, Spannungen und Antipathien, wie sie in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft vorkommen können.

3. Der Gebührenstreitwert bei Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ist mit 10% bis 20% des Kaufpreises anzusetzen.

4. Bei der Prüfung, ob die Zustellung demnächst erfolgt ist, darf nach ständiger Rechtsprechung nicht auf eine rein zeitliche Betrachtungsweise abgestellt werden.

5. Vielmehr sollen, da die Zustellung von Amts wegen geschieht, die Parteien vor Nachteilen durch Verzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebs bewahrt werden, da diese Verzögerungen von ihnen nicht beeinflusst werden können.

IMRRS 2015, 1254

BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14

1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.*)

2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen.*)

3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.*)

IMRRS 2015, 1242

OLG Nürnberg, Beschluss vom 31.08.2015 - 15 W 788/15

1. Bedarf nach der Teilungserklärung gemäß § 12 Abs. 1 WEG die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder Dritter (etwa des Verwalters), dann gilt dies auch für die Überlassung und Auflassung des der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an eines ihrer Mitglieder (im Anschluss an BayObLG Rpfleger 1982, 177).*)

2. Das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG wird grundsätzlich auch dann ausgelöst, wenn der Erwerber als Miterbe bereits der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört (im Anschluss an BayObLG Rpfleger 1982, 177; KG MDR 2011, 718; OLG Karlsruhe ZWE 2012, 490).*)

3. Sieht die Teilungserklärung eine Ausnahme von diesem Zustimmungserfordernis für Veräußerungen an Verwandte bestimmten Grades des Veräußerers vor, dann greift diese Ausnahme auch dann, wenn das erwerbende Mitglied zu den übrigen Mitgliedern der Miterbengemeinschaft diesen Verwandtschaftsgrad aufweist.*)

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IMRRS 2015, 1231

AG Halle/Saale, Urteil vom 24.03.2015 - 120 C 3378/14

1. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Das ist der Fall, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzenanalyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweist.

2. Bestehen seit Jahren Unklarheiten über die Zuständigkeiten des Verwalters nach der Gemeinschaftsordnung, ist das Einholen von Rechtsrat in einem konkret festgelegten finanziellen Rahmen eine solche Maßnahme im Interesse der Gemeinschaft.

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IMRRS 2015, 1230

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 14.01.2015 - 882 C 17/14

Die Errichtung eines Schornsteins ist eine bauliche Veränderung, über die in einer Eigentümerversammlung Beschluss gefasst werden muss, eine bloße Zustimmung der Miteigentümer reicht nicht aus.

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IMRRS 2015, 1227

AG Gladbeck, Urteil vom 25.08.2015 - 51 C 7/15

1. Eine Jahresabrechnung muss nicht annähernd richtig, sondern richtig sein.

2. Liegt eine Mehrzahl von Mängeln vor, kann es nötig sein, nicht die einzelnen Mängel zu korrigieren, sondern die gesamte Abrechnung erneut zu erstellen, insbesondere dann, wenn das Gesamtgefüge der Abrechnung erheblich in Unordnung geraten ist.

3. Die Einbuchung eines Darlehns in das Rücklagenkonto ist nicht zulässig.

4. Beruht der Wirtschaftsplan auf einer derart fehlerhaften Abrechnung, entspricht auch der Wirtschaftsplan nicht mehr einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

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IMRRS 2015, 1229

AG Bottrop, Urteil vom 18.09.2015 - 20 C 25/15

Nach § 49a Abs. 7 Satz 4 BauO-NW ist der Bewohner der jeweiligen Wohnung für die Wartung der dort eingebauten Rauchmelder zuständig und nicht der Eigentümer. Demzufolg ist ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich zieht, nichtig.

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IMRRS 2015, 1202

AG Verden, Urteil vom 10.06.2014 - 2 C 424/13

Wenn aufgrund des Ausfalles eines Heizkessels ein Austausch zu erfolgen hat, stellt der Austausch der gesamten Heizungsanlage keine bauliche Veränderung dar, welche der Zustimmung aller Mitglieder der WEG bedurft hätte.

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IMRRS 2015, 1205

LG München I, Urteil vom 04.12.2014 - 36 S 5969/14 WEG

1. Wäre die Wiederholung der Eigentümerversammlung ein bloßer Formalismus, so müssen in der fraglichen Verhandlung nicht wenigstens die Hälfte der (noch) stimmberechtigten Eigentümer anwesend sein.

2. Ein bloßer Formalismus wäre es insbesondere dann, wenn eine ausreichende Anzahl abstimmender Wohnungseigentümer anwesend und die die strittige Angelegenheit entsprechend angekündigt war, und es jedem Eigentümer frei gestanden hat, für eine entsprechende Stimmkraft entsprechend seiner Miteigentumsanteile zu sorgen.

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IMRRS 2015, 1162

OLG München, Beschluss vom 23.07.2015 - 34 Wx 139/15

1. Als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander kann eine Regelung in das Grundbuch eingetragen werden, nach der die Wohnungserbbauberechtigten verpflichtet sind, den jeweiligen Verwalter der Gemeinschaft damit zu beauftragen, den - verteilten - Erbbauzins einzuziehen, an den Grundstückseigentümer abzuliefern, auf dessen Verlangen Einzelaufstellungen über gezahlte Erbbauzinsen zu erstellen und diesen unverzüglich zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.*)

2. Eine derartige Regelung erklärt sich nicht nur aus einem Interesse des nicht der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten angehörenden Grundstückseigentümers, sondern findet ihren Sinn auch im Interesse aller Wohnungserbbauberechtigten, einen Heimfall wegen Erbbauzinsrückstands zu verhindern.*)

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IMRRS 2015, 1200

BGH, Beschluss vom 23.07.2015 - V ZB 1/14

Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.*)

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IMRRS 2015, 1192

KG, Beschluss vom 19.08.2015 - 1 W 765/15

An einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kann ohne Zustimmung des Nachbareigentümers Wohnungseigentum begründet werden, wenn nachgewiesen ist, dass der Überbau nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstücks entstanden ist, und nach Lage und Umfang der maßgebende Teil des Gebäudes so eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegt, dass ausgeschlossen werden kann, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.*)

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IMRRS 2015, 1196

BGH, Beschluss vom 09.07.2015 - V ZB 198/14

Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Beschlussanfechtungsklage erfolglos gegen den Ansatz einer Kostenposition in der Jahresabrechnung, bestimmt sich seine Beschwer nach dem Nennwert, mit dem diese Position in seiner Einzelabrechnung angesetzt ist. Etwas anderes gilt nur, wenn der Berufungskläger seine Beanstandung von vornherein inhaltlich beschränkt.*)

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IMRRS 2015, 1136

AG Hannover, Urteil vom 21.03.2014 - 480 C 12698/13

1. Sieht die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung die Wahl eines Verwaltungsbeirats vor, so kann diese Verpflichtung nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft suspendiert werden.

2. Die Wahl einer Rechnungsprüfer ist nur in Verbindung mit dem Verzicht auf die Wahl eines Verwaltungsbeirat erlaubt.

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IMRRS 2015, 1146

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 06.08.2014 - 14 S 9871/12 WEG

1. Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht.

2. Führt die Anwendung eines der Heizkostenverordnung entsprechenden Umlagemaßstabs zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit, die letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in gravierendem Maße verstößt, entspricht die vorgenommene Verteilung der Heizkosten nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IMRRS 2015, 1144

LG Köln, Urteil vom 18.12.2014 - 29 S 75/14

1. Der Verwalter ist nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres verpflichtet eine Jahresabrechnung aufzustellen. Er schuldet dabei nicht die Vorlage einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung, die im Falle einer Anfechtung der Beschlussfassung in jedem Fall Bestand hat.

2. Form und Inhalt einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung sind umstritten, ob eine Abrechnung fehlerhaft ist, ist damit im Einzelfall zu bestimmen.

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IMRRS 2015, 1124

OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015 - 15 W 210/14

Das Recht des Wohnungseigentumsverwalters, zum Zweck der Anspruchsverfolgung Einsicht in das Wohnungsgrundbuch eines mit Wohngeldzahlungen rückständigen Miteigentümers zu nehmen, schließt eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer aus.*)

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IMRRS 2015, 1118

OLG Hamm, Beschluss vom 16.07.2015 - 15 W 294/15

Zu der Frage, auf welche Art und Weise die Mehrheit von Wohnungs- und Teilerbauberechtigten dem Verkauf einer Wohnung zustimmen müssen, wenn die Teilungserklärung hierzu keine ausdrückliche Regelung enthält.*)

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IMRRS 2015, 1113

LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 - 318 S 74/14

1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss) entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, insoweit keine Ermessenreduzierung auf Null vorliegt.

2. Beim Einholen von zwei Gutachten, kann das Ermessen der Eigentümer auf eine Komplettsanierung reduziert sein, insbesondere bei durch Feuchtigkeit bereits geschädigter Bausubstanz.

3. Bei zwei Varianten einer Komplettsanierung kommt eine gerichtliche Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG nicht in Betracht.

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IMRRS 2015, 1056

AG München, Urteil vom 30.09.2014 - 483 C 2720/14 WEG

1. Die Vermietung von Wohnungen an (arabische) Medizintouristen stellt sich als zulässige Wohnnutzung im Sinne der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09 und Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 78/10, IMRRS 2011, 0074) dar.

2. Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen, hier: der Art der Nutzung nach BauNVO und der Zweckentfremdungsssatzung der Landeshauptstadt München, ist nur beachtlich, soweit er in die Gemeinschaftsordnung "importiert" wurde.

BGB § 1004; WEG §§ 13, 14 Nr. 1, § 15

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IMRRS 2015, 1100

KG, Beschluss vom 02.07.2015 - 1 W 558/14

Die zur Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erforderliche Bewilligung muss in einem erkennbaren Zusammenhang zu der ebenfalls vorzulegenden neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung stehen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 23.04.2013 - 1 W 343/12, IMR 2013, 383). Ein solcher Zusammenhang besteht nicht bei nachträglicher Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn in der Bewilligung auf eine andere Bescheinigung Bezug genommen wird, die von der Grundbucheintragung abweichende Abgrenzungen des Sondereigentums von dem Gemeinschaftseigentums ausweist.*)

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IMRRS 2015, 1090

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 145/14

1. Rechte auf Minderung und "kleinen" Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum sind bei dem nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten Wohnung vom Bauträger als gemeinschaftsbezogen zu qualifizieren.

2. Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und "kleinen" Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.

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IMRRS 2015, 0731

BSG, Urteil vom 23.10.2014 - B 11 AL 6/14 R

Wohnungseigentumsgemeinschaften können zur Zahlung einer Insolvenzgeld-Umlage für die von ihnen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschäftigten (Hausmeister, Reinigungskräfte, usw) nicht herangezogen werden.

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IMRRS 2015, 1070

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.04.2014 - 20 W 32/14

1. Aus der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt auch ihre Fähigkeit, als Inhaber eines dinglichen Rechts - mithin auch als Eigentümer - im Grundbuch eingetragen zu werden.*)

2. Der Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch auf einem Mehrheitsbeschluss beruhen.*)

3. Zur Frage, inwieweit der Verwalter in diesem Zusammenhang wirksam die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten darf.*)

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IMRRS 2015, 1066

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 169/14

1. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer (für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht) im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands begründet.*)

2. Klagen die Wohnungseigentümer, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht, kann die Klage dadurch zulässig werden, dass der Verband im Wege des gewillkürten Parteiwechsels in den Prozess eintritt; der Parteiwechsel ist als sachdienlich anzusehen und kann noch in der Revisionsinstanz erfolgen.*)

3. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre.*)

4. Eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Ladenraum dient, darf jedenfalls dann nicht als Gaststätte mit nächtlichen Öffnungszeiten genutzt werden, wenn das maßgebliche Landesrecht die nächtliche Öffnung von Verkaufsstellen untersagt.*)

5. Für die schuldrechtliche Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung ist erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat und allseitig der rechtsgeschäftliche Wille besteht, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen; eine schlichte Duldung reicht keinesfalls aus.*)

IMRRS 2015, 1065

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 198/14

1. Das Kopfstimmprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG ist auch im Sachbereich des § 16 Abs. 3 WEG abdingbar.*)

2. Bei der wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussmängelklage kann die Revisionszulassung auf einzelne Beschlussmängelgründe beschränkt werden.*)

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IMRRS 2015, 1053

AG Bremen, Urteil vom 08.08.2014 - 29 C 39/14

1. Die Genehmigung für eine Instandsetzung und Modernisierung einer vorhandenen Bausubstanz (hier: Dachgauben) darf nicht als Aliud benutzt werden, einen völlig neuen Baukörper (hier: Ersatz der vorhandenen Dachgaube durch eine verglaste Konstruktion mit bodentiefen Fenstern) einzubauen.

2. Konstitutiv für die Annahme einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer sind förmliche Abstimmungen und insbesondere eine Feststellung von Beschlussergebnissen durch den Versammlungsleiter.

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