Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2016

IMRRS 2016, 0194

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.11.2015 - 2-13 S 38/15

Für die Berechnung der Verkehrswertgrenze erfolgt keine Addition der Verkehrswerte, sondern ist der höchste Einzelwert zu Grunde zu legen. Ist der Kläger eine Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft, so kommt es nicht darauf an, dass die Wohnungen einzelner Kläger einen geringeren Wert aufweisen.

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IMRRS 2016, 0170

AG Erfurt, Urteil vom 07.07.2015 - 2 C 12/13

Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben muss die Jahresabrechnung auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten.

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IMRRS 2016, 0220

BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15

Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.*)

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IMRRS 2016, 0195

AG Aachen, Urteil vom 04.06.2014 - 118 C 7/14

Einladungsschreiben haben nicht unbedingt alle Einzelheiten des Beschlusses zu nennen, sodass keine konkrete Anträge oder Inhalte geboten sind. Dem Informationsbedürfnis des Wohnungseigentümers kann bei einem einfachen Sachverhalt, über den zu beschließen ist, durch dessen schlagwortartige Bezeichnung genügt werden.

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IMRRS 2016, 0169

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.04.2015 - 19 T 54/15

Dem Verwalter können die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Ein objektiv grober Pflichtenverstoß reicht aber für sich alleine noch nicht aus; hinzu kommen muss, dass die Pflichtverletzung auch subjektiv schlechthin unentschuldbar ist.

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IMRRS 2016, 0206

LG Lüneburg, Urteil vom 03.02.2015 - 9 S 77/14

1. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, die laufenden Hausgelder zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob er Einnahmen aus der zwangsverwalteten Wohnung erzielt.

2. Die Beschlusskompetenz für eine sog. Vorfälligkeitsregelung, wonach das gesamte restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe zur Zahlung fällig wird, sofern ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung der Hausgelder für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug gerät, ergibt sich aus § 21 Abvs. 7 WEG.

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IMRRS 2016, 0168

LG Itzehoe, Urteil vom 02.06.2015 - 11 S 100/12

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung unterliegt nicht der Verjährung. Sofern eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist, erfordert sie ständig ihre Durchführung.

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IMRRS 2016, 0180

AG Traunstein, Beschluss vom 18.09.2015 - 319 C 1083/15

Die vorübergehende Vermietung einer 80 qm großen Eigentumswohnung an 11 Asylbewerber muss geduldet werden.

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IMRRS 2016, 0167

LG Hamburg, Urteil vom 11.03.2015 - 318 S 133/14

Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht. Da das Stimmrecht des Wohnungseigentümers zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört, verbietet sich eine weite Auslegung des Stimmrechtsverbots gem. § 25 Abs. 5 WEG. Der überstimmte Wohnungseigentümer ist darauf zu verweisen, den Beschluss mit der Anfechtungsklage anzugreifen.

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IMRRS 2016, 0183

OLG Köln, Beschluss vom 29.07.2015 - 16 W 29/15

Der Streitwert für die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses ist bezüglich des Verwalters regelmäßig mit 1.000,00 € anzusetzen, kann im Einzelfall aber auch bei 2.000,00 € liegen.*)

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IMRRS 2016, 0175

AG Wedding, Urteil vom 23.09.2015 - 6a C 112/15

1. Die Gemeinschaft kann entscheiden, dass für Gebäudeteile, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (hier: Heizungsanlage), den Sondereigentümer, in deren Bereich sich das Gemeinschaftseigentum befindet, die Kostentragungspflicht obliegt. Diese erstreckt sich insbesondere auf Betriebs- und Wartungskosten inkl. Heizöl.

2. Müssen zwei Sondereigentümer die entsprechenden Kosten tragen, erfolgt die Aufteilung grundsätzlich hälftig, zumindest wenn keine Heizkostenerfassungsgeräte vorhanden sind und die Aufteilung bisher so praktiziert wurde. Auf die tatsächliche Verursachung der Kosten kommt es nicht an.

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IMRRS 2016, 0165

LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015 - 1 S 445/14

1. Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, um eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung zu delegieren.

2. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf.

3. Eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt erst dann in Betracht, wenn die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund bestehender Kontroversen nicht mehr imstande sind, sich selbst zu organisieren.

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IMRRS 2016, 0164

LG Düsseldorf, Beschluss vom 01.07.2015 - 25 S 167/14

Baut die WEG-Gemeinschaft Rauchwarnmelder ein, so ist dieses zu dulden. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führt zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmelder erreicht ist.

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IMRRS 2016, 0134

LG Bremen, Urteil vom 10.07.2015 - 4 S 318/10

1. Eine Instandsetzung ist dann modernisierend, wenn im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Analyse die durch die Maßnahme erzielbaren Kosteneinsparungen in der Unterhaltung die durch sie entstehenden Investitionsmehrkosten in einem Zeitraum von 10 Jahren wenigstens aufwiegen.

2. Eine Baumaßnahme ist dann modernisierend, wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert, aber einen Vorteil bringt (hier: Erneuerung der Balkonbrüstungselemente). Der Vorteil muss nicht geldwert sein, ein qualitative Verbesserung (hier: mehr Lichteinfall, keine besondere Instandhaltung, Vergrößerung der Balkonflächen, Anpassung an den gegenwärtigen Zeitgeschmack) reicht aus.

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IMRRS 2016, 0133

LG München I, Beschluss vom 21.05.2015 - 36 S 19367/14 WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht über konstitutive Handlungspflichten - wie etwa die Kostentragung für ein Gutachten - beschließen. Sie muss vielmehr versuchen, die Kostentragung eines Miteigentümers auf dem Rechtsweg zu erreichen.

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IMRRS 2016, 0132

AG Hamburg, Urteil vom 13.07.2015 - 102d C 126/13

Der Verwalter muss die Prozesskosten tragen ohne Partei des Rechtsstreites zu sein, wenn er den Streit durch grobe Unachtsamkeit (mit-)verursacht hat. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn er eine fehlerhafte Beschlussvorlage präsentiert, die zur erfolgreichen Anfechtung des gefassten Beschlusses führt oder ein fehlerhaftes Abstimmungsergebnis protokolliert wird, welches auf den willkürlichen Umgang mit Vollmachten zurückzuführen ist.

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IMRRS 2016, 0126

LG München I, Urteil vom 16.07.2015 - 36 S 18089/14 WEG

Hat es die Verwalterin mehrere Jahre hintereinander nicht geschafft, rechtzeitig im Wesentlichen den formellen Anforderungen entsprechende Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne zu erstellen, die Wohnungseigentümer rechtzeitig über wichtige Entwicklungen, insbesondere die Anhängigkeit bzw, den Ausgang von Rechtstreitigkeiten zu unterrichten, Beschlussanträge auf die Tagesordnung zu setzen und gefasste Beschlüsse umzusetzen, liegen so wesentliche Verstöße gegen die Pflichten des Verwalters im Sinne des § 27 WEG vor, dass ernsthaft an der fachlichen Geeignetheit gezweifelt werden muss.

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IMRRS 2016, 0119

OLG Hamburg, Urteil vom 19.12.2014 - 13 U 110/12

Macht die in zweiter Instanz beigetretene Nebenintervenientin die bislang unstreitige Vertragsgrundlage nunmehr geltend, so ist dies prozessual verspätet (verjährt).

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IMRRS 2016, 0117

LG Bremen, Beschluss vom 19.02.2015 - 4 S 223/14

Eine bauliche Veränderung liegt beim Einbau einer Tür anstelle eines Fensters nicht vor, wenn dadurch die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums erfolgt.

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IMRRS 2016, 0116

OLG Hamburg, Beschluss vom 14.11.2014 - 8 W 111/14

1. Lassen sich die Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte vertreten, ohne dass dieses geboten war, kommt die vorrangige Erstattung eines "Hauptanwalts" oder, wenn es hieran fehlt, eine Quotelung des Erstattungsanspruchs in Betracht.

2. Eine vorrangige Kostenerstattung ist gerechtfertigt, wenn der Verwalter im Auftrag der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mandatiert hat. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beauftragung eines bestimmten Rechtsanwalts fassen.

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IMRRS 2016, 0123

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2015 - 3 Wx 272/15

1. Eine Verfügung, die sich aufgrund ihres objektiven Erklärungsinhaltes nicht als Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO darstellt (hier hatte das Grundbuchamt den Antragsteller aufgefordert, seinen Eintragungsantrag in vollem Umfang innerhalb einer bestimmten Frist zurückzunehmen, weil demselben ein nicht zu beseitigendes Hindernis entgegenstehe), ist nicht anfechtbar, wobei es ohne Belang ist, ob das Grundbuchamt seine Verfügung als Zwischenverfügung bezeichnet oder der formalen Gestaltung nach als solche aufgebaut hat oder behandelt wissen will.*)

2. Zu den grundbuchrechtlichen Voraussetzungen sowie der - vom Grundbuchamt nur eingeschränkt zu überprüfenden - materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentumsrechten gemäß § 890 BGB.*)

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IMRRS 2016, 0118

LG München I, Urteil vom 30.11.2015 - 1 S 14998/14 WEG

1. An die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Einladung zur Eigentümerversammlung dürfen keine übertriebenen Anforderungen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes gestellt werden. In der Regel genügt daher eine schlagwortartige Bezeichnung.

2. Die Bezeichnung "Beschluss über Jahresabrechnung 2012 mit Gesamt-, Einzel- und Heizkostenabrechnung" genügt den vorgenannten Anforderungen und ist ausreichend.

3. Auch nach der Übersendung der Gesamt- und Einzelabrechnung sind die Eigentümer nicht darauf beschränkt, diese unverändert zu beschließen, sondern können vor der Beschlussfassung noch Änderungen vornehmen, sofern diese für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen überschaubar sind.

4. Die Eigentümer haben aufgrund der ihnen gemäß § 21 Abs. 3 WEG zustehenden Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs, wenn insoweit verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung stehen, die Wahl zwischen diesen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich insoweit dann nicht aus § 16 Abs. 3 WEG, sondern aus § 3 Heizkostenverordnung.

5. Es obliegt zunächst den Eigentümern, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welcher der nach der Heizkostenverordnung zur Verfügung stehenden Methoden der Wärme- und Wasserverbrauch zu ermitteln ist und die Kosten auf die Eigentümer zu verteilen sind.

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IMRRS 2016, 0107

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.09.2015 - 2-13 S 214/14

1. Die beklagten Wohnungseigentümer sind bei einem Beschlussmängelprozess notwendige Streitgenossen; nur alle Kläger und alle Beklagten können den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklären.

2. § 49 Abs. 2 WEG ist keine Anspruchsgrundlage, auf die eine Klage umgestellt werden kann, sondern räumt dem Gericht nur die Möglichkeit ein, dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

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IMRRS 2016, 0100

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.06.2015 - 23 C 17/15

1. Die Ausschlussklausel für Baumaßnahmen im Sinne der ARB ist für eine Binnenrechtsstreitigkeit unter Wohnungseigentümern auch dann nicht einschlägig, wenn ihre Beschlussfassung Baumaßnahmen beinhaltet.

2. Risikoausschlüsse sind in der Regel eng auszulegen - ihr Anwendungsbereich darf nicht weiter ausgedehnt werden, als ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise erfordert.

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IMRRS 2016, 0095

BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14

1. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.*)

2. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).*)

3. Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband.*)

IMRRS 2016, 0085

KG, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 W 518/15

Die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist genehmigungspflichtig, wenn das Grundbuchamt im Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB auf einen bereits zuvor gestellten Antrag auf grundbuchrechtlichen Vollzug einer Teilungserklärung die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt hat. § 878 BGB findet in einem solchen Fall keine entsprechende Anwendung, weil es an einer insoweit erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt.*)

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IMRRS 2016, 0084

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.12.2015 - 33 C 457/15

Ein Sonderhonorar steht dem Verwalter trotz der Klausel im Verwaltervertrag, wonach er für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern, eine Vergütung nach den Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. BV erhält, jedenfalls dann nicht zu, wenn die jeweilige Baumaßnahme von einem externen Bauleiter betreut wird.

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IMRRS 2016, 0028

AG Dortmund, Urteil vom 12.11.2015 - 514 C 71/14

1. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung ein Beschluss gefasst wurde. So genügt etwa die Formulierung "die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt" nicht, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen vorlagen.

2. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen.

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IMRRS 2016, 0026

LG Dresden, Beschluss vom 05.10.2015 - 2 T 106/15

1. Der Streitwert einer Klage auf Unterlassung der Prostitution in einer Eigentumswohnung richtet sich danach, inwieweit die erzielbaren Mieteinnahmen und der Verkehrswert der Eigentumswohnung durch die Nutzung von Wohnungen zu Zwecken der gewerblichen Prostitution beeinträchtigt wird.

2. Allein die Möglichkeit, dass ein Sachverständiger einen Streitwert besser und exakter abschätzen könnte als das Gericht, macht dessen Beauftragung noch nicht zwingend, sofern es für das Gericht Anknüpfungspunkte für eine eigene Schätzung gibt.

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IMRRS 2016, 0001

LG Hamburg, Urteil vom 17.06.2015 - 318 S 167/14

1. Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz“ ist nach dem Wortlaut und nächstliegendem Sinn dahingehend zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Die Erlaubnis zur Nutzung als Fahrradabstellplatz mit einem auf dem Boden befestigten Bügel widerspricht damit ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Hierbei ist es egal, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt.

2. Der Beschluss, den Zaun um den Spielplatz ersatzlos entfernen zu lassen, widerspricht den Regelungen der Teilungserklärung, wenn in der in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich eine Spielfläche „Kleinkinder“ ausgewiesen ist, denn diese bedarf aufgrund baurechtlicher Vorgaben einer Abgrenzung gegenüber Gefahrenquellen.

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Online seit 2015

IMRRS 2015, 1511

OLG Bamberg, Urteil vom 09.12.2015 - 8 U 23/15

Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnungen ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die in den Erwerberverträgen vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.

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IMRRS 2015, 1490

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014 - 539 C 18/14

1. Der Beschluss über Vornahme von Sanierungsarbeiten muss klarstellen, ob mit dem Werkunternehmer der Bauvertrag nach BGB oder VOB/B geschlossen werden soll, da dies erhebliche Auswirkungen auf die Geltendmachung von Mängelrechten und die Abnahme hat.

2. Für eine moderne, flexible und dauerhafte Kunststoffbeschichtung, die die durch thermische Einwirkung ausgelösten unterschiedlichen Ausdehnungen verschiedener Materialien dauerhaft, langlebig und sicher überbrücken soll, muss von der Eigentümergemeinschaft gesorgt werden.

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IMRRS 2015, 1487

BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14

1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.*)

2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.*)

3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.*)

4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist.*)

IMRRS 2015, 1482

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 - 55 S 123/14 WEG

1. Beschlüsse der Eigentümerversammlung können auch konkludent, d.h. stillschweigend, verkündet werden. Die Wiedergabe der für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisse im Versammlungsprotokoll reichen für die Annahme aus.

2. Ein Beschluss, der den Verwalter dazu zwingt, zukünftig allen Zahlungsverkehr durch Eigentümer mit mehr als 50 % der Stimmen abzeichnen zu lassen, ist nichtig, weil er den Verwalter handlungsunfähig macht.

3. Ein Beschluss, der die Zustimmung von mehr als 50 % der Eigentümer für jedwede Vertragsänderung nötig macht, ist nichtig, weil er zu unbestimmt ist.

4. Ein Beschluss über die zukünftige Verwalterbestellung hinsichtlich Dauer und Höhe des Honorars ist nichtig, weil er die freie Auswahl des Verwalters einengt.

5. Fehlen hingegen nur jegliche Eckdaten des Verwaltervertrages, macht das den Beschluss nur anfechtbar.

6. Sollen einem Wohnungseigentümer vom Gemeinschaftskonto der Eigentümer Auslagen erstattet werden, die er aufgrund von Skonto-Abzug gar nicht tätigen musste, stellte dies eine Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern dar. Ein dahingehender Beschluss ist nichtig.

IMRRS 2015, 1463

AG Singen, Urteil vom 25.11.2014 - 7 C 20/14

Trotz teilweiser Selbstausstattung durch einzelne Wohnungseigentümer, kann die einheitliche Ausstattung mit Funkmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

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IMRRS 2015, 1462

AG Aachen, Urteil vom 08.01.2014 - 118 C 13/13

Hat ein Wohnungseigentümer zulässigerweise einen Dachgeschossausbau vorgenommen und weisen die im Zuge der Arbeiten vorgenommenen Dacharbeiten bzw. sonstigen Arbeiten Mängel auf, hat der Wohnungseigentumer gegenüber der Gemeinschaft die ihm obliegenden Schutzpflichten verletzt, denn die Eigentümergemeinschaft hat gegen den Ausbauberechtigten einen schuldrechtlichen Anspruch auf mangelfreie Durchführung des Ausbaus und widrigenfalls Schadensersatzansprüche.

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IMRRS 2015, 1433

AG München, Urteil vom 25.11.2015 - 485 C 30059/14 WEG

1. Eine Jahresabrechnung entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie übersichtlich und aus sich heraus nachvollziehbar ist. Sie muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalender- bzw. Wirtschaftsjahr geben.

2. Zur Erstellung einer Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die etwa auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

3. Die Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein und die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

4. Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen.

5. Enthält die Jahresgesamtabrechnung so viele Mängel und Lücken, dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft haben. ist die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären.

6. Wird die Gesamtabrechnung aufgehoben, hat dies stets Auswirkungen auf die Einzelabrechnungen. Diese werden aus der Gesamtabrechnung entwickelt, so dass die Einzelabrechnungen nicht bestandskräftig werden können, wenn die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist.

7. Ist klägerseits alles Erforderliche für die demnächstige Zustellung getan - insbesondere der Gerichtskostenvorschuss eingezahlt -, bestehen allenfalls in engem Rahmen Nachforschungsobliegenheiten bei Gericht; jedenfalls ein Zuwarten bis sechs Monate ist unschädlich.

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IMRRS 2015, 1461

LG Hamburg, Urteil vom 15.04.2015 - 318 S 125/14

Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung kann jederzeit durch Stimmenmehrheit abgeändert werden.

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IMRRS 2015, 1454

AG Aachen, Urteil vom 20.03.2013 - 118 C 82/12

Die nachträgliche erstmalige Herstellung eines baukonformen Zustands durch Schaffung eines zweiten Rettungswegs ist einer Instandsetzung nicht gleichzusetzen. Die Kosten einer sog. Erstherstellung der Wohnungseigentumsanlage sind nicht vom Sondereigentümer allein, sondern von allen Wohnungseigentümer zu tragen.

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IMRRS 2015, 1467

BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 203/14

1. Fordert das Gericht keinen Gerichtskostenvorschuss an und bleibt der Kläger untätig, beginnt der ihm im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO ("demnächst") zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung frühestens drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist.*)

2. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet (Abgrenzung und Fortführung von Senat, Urteil vom 30. März 2012 - V ZR 178/11, NJW 2012, 2512).*)

IMRRS 2015, 1451

AG Düsseldorf, Urteil vom 03.09.2014 - 291a C 2476/14

1. Ein wichtiger Grund zur Beiratsabberufung ist gegeben, wenn ein Beirat durch Verweigerung der Protokollunterzeichnung die Verwalterbestätigung verhindert.

2. Ein bestätigender Zweitbeschluss zur Beseitigung von formellen Fehlern ist vereinbar mit ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit wird nicht durch die Behauptung angegriffen, dass unbekannte Personen in der Mitgliederversammlung einer sehr großen Wohnungseigentümergemeinschaft anwesend sind.

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IMRRS 2015, 1450

AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2015 - 14 C 4961/14 WEG

1. Fassen die Eigentümer den Beschluss, den Vertrag mit dem bisherigen Verwalter zu verlängern, kann darin auch schon der Beschluss über die erneute Bestellung des Verwalters liegen. Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer alle Voraussetzungen für eine wirksame Weiterbestellung erfüllen wollen, insbesondere wenn Eckdaten wie Laufzeit und Verwaltervergütung im Vorhinein mitgeteilt wurden.

2. Die Eigentümer sind nur verpflichtet, der Verwaltung Schäden am Gemeinschaftseigentum mitzuteilen. Eine Pflicht, Schäden an Sondereigentum schriftlich mitzuteilen, besteht nicht.

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IMRRS 2015, 1448

AG Aachen, Beschluss vom 02.05.2008 - 12 II 223/06

1. Auch eine langjährige, vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel in der notariellen Teilungserklärung abweichende, Praxis der Abrechnung führt nicht zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilungsregeln.

2. Anders wäre es nur dann, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine solche abweichende Abrechnung in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft ändern und durch einen neuen ersetzen zu wollen.

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IMRRS 2015, 1445

LG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015 - 11 T 8/15 WEG

Verkündet der Verwalter einen positiven Beschluss, ohne dass die erforderliche Stimmenmehrheit erreicht wurde (hier: Allstimmigkeit verlangt, zwei Nein-Stimmen abgegeben), so können ihm Kosten des daraus resultierenden Prozesses auferlegt werden, ohne dass er Partei des Verfahrens sein muss.

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IMRRS 2015, 1405

LG Berlin, Beschluss vom 26.06.2015 - 55 S 282/14 WEG

Das für den Beschwerdewert maßgebliche Änderungsinteresse ist aus der Person des Rechtsmittelführers zu beurteilen und erhöht sich nicht dadurch, dass die Entscheidung für die anderen beteiligten Wohnungseigentümer bindend ist und sich der Streitwert auch nach deren Interesse richtet. Streitwert und Beschwerdewert sind voneinander zu unterscheiden.

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IMRRS 2015, 1402

LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 - 85 T 96/14 WEG

Bei einer Anfechtung des Wirtschaftsplans ist der Streitwert grundsätzlich in Höhe von 50 % des Gesamtvolumens des Wirtschaftsplans festzusetzen, sofern nicht der fünffache Betrag des auf den Kläger entfallenden Wohngeldes niedriger liegt.

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IMRRS 2015, 1403

BGH, Urteil vom 17.09.2015 - I ZR 228/14

IMRRS 2015, 1386

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.06.2015 - 13 B 452/15

1. Es ist zulässig und ermessensfehlerfrei, eine Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen, an die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 WEG zu richten.*)

2. Der auf § 9 Abs. 8 Satz 2 TrinkwV gestützten Anordnung einer Gefährdungsanalyse im Sinne von § 16 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 TrinkwV durch Probenahme auf Legionellen steht nicht entgegen, dass seit mehr als zwei Jahren keine durch Legionellen verursachte Erkrankung mehr bei den Nutzern aufgetreten ist, wenn der der Pflichtige seit dem ursprünglichen Legionellenfund die ihm obliegenden Untersuchungen, die auch durch Ordnungsverfügung angeordnet worden waren, nicht ausgeführt hat.*)

3. In Bezug auf die Androhung der Festsetzung von Zwangsgeld besteht weder ein Vorrang der Ersatzvornahme noch ist die Höhe des Zwangsgeldes durch die möglichen Kosten einer Ersatzvornahme begrenzt.*)

4. Dass einzelne Teile der Wasserversorgungsanlage nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 2013, 272) nicht im gemeinschaftlichen, sondern im Eigentum der Wohnungseigentümer stehen (Teile nach der ersten Absperrvorrichtung in der jeweiligen Sondereigentumseinheit), ändert an der grundsätzlichen Gefahrenabwehrzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls solange nichts, als jenen Teilen mit Blick auf die Gesamtwasserversorgungsanlage untergeordnete Bedeutung zukommt und auf sie nicht weiter als über eine Probenahme eingewirkt werden muss.

5. Bei der Beprobung großer Wohnanlagen ist nach Möglichkeit jeder Steigstrang zu untersuchen und es ist auf peripher gelegene Entnahmestellen abzustellen, weil dort das Risiko für die Entstehung von Legionellen höher ist. Sind folglich die Wohnungen in den obersten bewohnten Stockwerken im Einzelfall nicht erreichbar, darf sich die zuständige Behörde, auch vorab, mit der Beprobung von darunter liegenden, aber zum selben Steigstrang gehörenden Wohnungen einverstanden erklären.

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IMRRS 2015, 0823

LG Dresden, Urteil vom 02.04.2014 - 2 S 521/13

1. Stimmt ein Miteigentümer für einen Beschluss, ist er gleichwohl zur Anfechtung berechtigt, da die Anfechtung auch objektiven Interessen gilt.

2. Die Anfechtung der Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Miteigentümer keine möglichen Schadensersatzansprüche gegen diesen benennt.

3. Eine darüberhinausgehende Verwirkung findet schon allein aufgrund des Zeitmoments (Anfechtungsfrist von einem Monat) keine Anwendung.

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IMRRS 2015, 1372

OLG München, Beschluss vom 09.10.2015 - 34 Wx 184/15

1. Zum Umfang des Einsichtsrechts von Wohnungseigentümern in das Grundbuch eines anderen Wohnungseigentümers (hier: bei anteiligem Sondernutzungsrecht).*)

2. Bei Änderung der Teilungserklärung genügt für die Grundbucheintragung regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung.*)

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