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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 0916

FG Bremen, Urteil vom 24.06.2015 - 2 K 24/15

1. Eine "Schenkung unter einer Auflage" (§ 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG) liegt nicht nur dann vor, wenn der Beschenkte als neuer Eigentümer das Wohnrecht an der übertragenen Wohnung zugunsten des Schenkers bestellt, sondern auch dann, wenn Eigentumsübertragung und Wohnrechtsbestellung in derselben Urkunde erfolgen oder der Schenker als bisheriger Eigentümer das Wohnrecht bestellt, bevor er in einer weiteren Urkunde am selben Tag das Eigentum an der Wohnung auf den Beschenkten überträgt, und das Wohnrecht zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

2. Eine Leistung des Beschenkten liegt vor, wenn er die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch zugunsten des bisherigen Eigentümers zu dulden hat, also keinen Anspruch auf einen lastenfreien Erwerb hat, und somit nicht mit Erfolg gegen die noch ausstehende Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch vorgehen kann.

3. Der Auffassung, dass wegen § 10 Abs. 6 S. 6 ErbStG jedenfalls dann, wenn ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG vorgelegt worden ist oder die Vorlage noch möglich ist, nicht von einer bei der Schenkungsteuer abziehbaren Auflage i. S. d. § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG auszugehen ist, wird nicht gefolgt. Für die Grunderwerbsteuer kommt es insoweit nur darauf an, dass die Auflage bei der Schenkungsteuer dem Grunde nach abziehbar ist.

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IMRRS 2016, 0890

AG Idstein, Urteil vom 07.09.2015 - 32 C 7/15

1. Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG stellt alleine keinen Grund für die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund dieses Fehlers die Mitwirkung auf der Eigentümerversammlung versagt war (entgegen LG München I, IMR 2015, 238).

2. Ist ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirates, steht ihm ein Recht zur Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung nur insoweit zu, als sein spezifischer Aufgabenbereich, etwa im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung betroffen ist. Verbleibt er auch bei anderen Tagesordnungspunkten in der Eigentümerversammlung, so sind die in seiner Anwesenheit gefassten Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

3. Der Streitwert bemisst sich unabhängig vom Fehler eines Beschlusses nach dem wirtschaftlichen Interesse des Anfechtenden an seiner Ungültigerklärung. Hat der Anfechtungskläger kein eigenes wirtschaftliches Interesse, so ist ein Streitwert von 100 Euro festzusetzen.

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IMRRS 2016, 0874

LG München I, Urteil vom 31.03.2016 - 1 S 19002/11 WEG

Der Verwalter verletzt seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, wenn er über die genehmigte Bausumme von 720.000 Euro hinaus ohne weitere Beschlussfassung der Eigentümer Zahlungen von insgesamt knapp 1,5 Mio. an Bauunternehmen für Leistungen im Zusammenhang mit einer Balkon- und Fliesensanierung tätigt.

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IMRRS 2016, 0873

LG München I, Urteil vom 07.04.2014 - 1 S 19002/11 WEG

Erteilt der Verwalter eigenmächtig einen Auftrag zur Erstellung bedarfsorientierter Energieausweise ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und macht sich schadensersatzpflichtig.

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IMRRS 2016, 0822

LG Hamburg, Urteil vom 05.08.2015 - 318 S 55/14

Ansprüche von Wohnungseigentümern auf Beseitigung (hier: von im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrasse und Schuppen) verjähren in drei Jahren.

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IMRRS 2016, 0843

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.04.2016 - 2-09 T 592/15

1. Der Streitwert in Wohnungseigentumssachen ist auf 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen und er darf das Interesse des veräußernden Wohnungseigentümers an der Entscheidung nicht unterschreiten.

2. Entspricht das Interesse des Wohnungseigentümers an der Veräußerung dem Kaufpreis, kann der diesen nämlich nur dann erzielen, wenn er selbst seinen kaufvertraglichen Pflichten nachkommt und der Erwerber seiner Eigentumswohnung in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

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IMRRS 2016, 0839

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2015 - 5 S 17/15

1. Für die nach der Trinkwasserverordnung erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage in dem Hausanwesen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht die vermietenden Wohnungseigentümer verantwortlich, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, die aufgrund der Untersuchung der Trinkwasseranlage anfallenden Kosten nicht nur auf die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern - entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen - auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, ist nicht ermessensfehlerhaft.*)

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IMRRS 2016, 0846

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10 = IMR 2006, 1; BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5 = IMR 2014, 99). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.*)

2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).*)

3. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29.03.2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 8 = IBRRS 2012, 0107 = IMRRS 2012, 0071; vom 17.10.2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4287 = IMRRS 2012, 3066). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.*)

IMRRS 2016, 0821

LG Hamburg, Urteil vom 28.01.2015 - 318 S 118/14

1. Die Bestellung des Verwalters darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" ist als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen.

2. Die Bestellungszeit des in der Teilungserklärung bestellten Verwalters beginnt frühestens mit der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass zwischen Aufteiler und (erstem) Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag über die Wohnungseigentumseinheit besteht, für den Ersterwerber der Anspruch auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Erwerber die Eigentumswohnung in Besitz genommen hat und nach dem Erwerbsvertrag Nutzungen, Lasten und Kosten auf den Erwerber übergegangen sind.

4. Einem Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustehen, wenn der Verwalter die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, sondern einem auf seinen eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto.

5. Der Verwalter ist verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig.

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IMRRS 2016, 0845

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.*)

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.*)

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.*)

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IMRRS 2016, 0817

LG München I, Urteil vom 01.02.2015 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IMRRS 2016, 0814

OLG München, Urteil vom 24.07.2013 - 27 U 152/12

1. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die WEG übertragen. Das gilt auch für den Kostenvorschussanspruch.

2. "Spontane Zusammenkünfte" ohne schriftliche Einladung mit der Bezeichnung der Besprechungsthemen und ohne schriftliche Niederlegung der Beschlussfassung sind möglich, wenn alle Wohnungseigentümer anwesend sind und die Zusammenkunft von allen als Wohnungseigentümerversammlung verstanden wird.

3. Die Nichteinhaltung der Schriftform des Mehrheitsbeschlusses ist als reine Formalie unschädlich, wenn alle Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung anwesend sind.

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IMRRS 2016, 0812

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2016 - 318 S 40/15

1. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit und macht der Mieter davon in einer Weise Gebrauch, die gegen die in der Teilungserklärung vereinbarte Zweckbestimmung verstößt, bestehen Unterlassungsansprüche sowohl gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer als auch gegen den Mieter selbst.

2. Der private Kinderspielplatz stellt eine Wohnfolgeeinrichtung dar, dessen Nutzung durch Kinder der Kindertagesstätte unzulässig ist. Es sollte nämlich keine allgemein zugängliche öffentliche Spielfläche geschaffen werden.

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IMRRS 2016, 0811

LG Hamburg, Beschluss vom 23.12.2015 - 318 T 61/15

Wiederholt eine Beschlussfassung nur den gesetzlichen Verteilerschlüssel unklar mit anderen Worten, ist sie überflüssig und unbestimmt. Dies entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2016, 0806

LG München I, Urteil vom 01.02.2016 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers in Stand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IMRRS 2016, 0794

AG Kassel, Beschluss vom 25.11.2015 - 803 C 4964/15

1. Die einstweilige Verfügung ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn sie auf die vorbeugende Unterlassung einer Beschlussfassung auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zielt, die von der Hausverwaltung einberufen wurde.*)

2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Beratung und Beschlussfassung über einen Liquiditätsengpass einzuberufen, selbst wenn dieser streitig ist.*)

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IMRRS 2016, 0786

AG Öhringen, Urteil vom 26.11.2015 - 3 Ls 52 Js 33474/14

Der faktische Verwalter macht sich wegen gewerbsmäßiger Untreue strafbar, wenn er über Jahre Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für private Zwecke abbucht.

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IMRRS 2016, 0781

AG Öhringen, Urteil vom 26.11.2015 - 3 Ls 52 Js 9294/14

Der faktische Verwalter macht sich wegen gewerbsmäßiger Untreue strafbar, wenn er über Jahre Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für private Zwecke abbucht.

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IMRRS 2016, 0791

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 26.03.2015 - 14 S 8115/14 WEG

Sind Fugenschäden in einer Tiefgarage das Resultat der bestimmungsgemäßen Nutzung durch den jeweiligen Sondereigentümer und befinden sie sich teilweise im Bereich von Konsolauflagen und Fundamenten und sind damit der Tragkonstruktion des Gesamtbauwerkes zuzurechnen, so müssen alle Miteigentümer die Instandsetzungskosten tragen.

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IMRRS 2016, 0741

AG München, Beschluss vom 21.04.2016 - 482 H 738/16 WEG

1. Das wohnungseigentumsrechtliche Vorbefassungsgebot gilt auch für den Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens.

2. Der Antragsteller ist verpflichtet, zuvor bei der Eigentümerversammlung die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die von ihm erhobenen Mängelbehauptungen zu beantragen.

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IMRRS 2016, 0743

LG München I, Urteil vom 29.01.2015 - 36 S 2567/14 WEG

1. In einer Wohnungseigentümerversammlung kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit stillschweigend verzichtet werden, indem die anderen Eigentümer in Kenntnis der Anwesenheit von Dritten diese nicht rügen und im Weiteren widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.

2. Ein formeller Mangel ist dann unerheblich, wenn ausgeschlossen werden kann, dass der Beschluss auch ohne Mangel ebenso zustande gekommen wäre.

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IMRRS 2016, 0737

OLG Hamm, Beschluss vom 18.03.2016 - 32 SA 8/16

Für die Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 45 Abs. 3 WEG in einem § 43 Nr. 5 WEG unterfallenden Streitfall ist das jeweils erkennende Gericht und nicht - streitwertunabhängig - das Amtsgericht als Wohnungseigentumsgericht zuständig.*)

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IMRRS 2016, 0727

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.04.2016 - 2-13 S 204/13

Der Wohnungseigentümer einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann ohne den vorherigen Beschluss der WEG nicht zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der andere Wohnungseigentümer für die WEG tätig geworden ist und die Maßnahmen aus eigenen Mitteln beglichen hat.

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IMRRS 2016, 0712

BGH, Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15

1. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 Rz. 15, IMRRS 2012, 1804 = NJW 2012, 2797).*)

2. Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.*)

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IMRRS 2016, 0709

LG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2015 - 318 S 81/15

1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer seine Tochter zur Verwalterin wählt. Dann besteht Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes.

2. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art "Probezeit" von einem Jahr gewährt werden soll.

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IMRRS 2016, 0685

LG Aurich, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 188/15

Außenjalousien stellen keine ins Gewicht fallende optisch nachteilige Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, wenn sie an der Rückseite des Baukörpers im obersten Stockwerk eingebaut werden.

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IMRRS 2016, 0703

BGH, Beschluss vom 17.03.2016 - V ZB 166/13

Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 31.03.2011 - V ZB 236/10, NJW-RR 2011, 1026 = IMR 2011, 298).*)

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IMRRS 2016, 0675

BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15

1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.*)

2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.*)

3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.*)

IMRRS 2016, 0665

LG Rostock, Urteil vom 23.01.2015 - 1 S 24/14

1. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung der Verwaltung.

2. Danach widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwaltung Entlastung erteilt wird, obwohl Ansprüche gegen sie in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten.

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IMRRS 2016, 0655

AG Schöneberg, Urteil vom 17.02.2016 - 770 C 48/15

Selbst wenn eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Efeubepflanzung alten Baumbestand und von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft gepflanzte Edelhölzer beeinträchtigt, rechtfertigt dies nicht ein eigenmächtiges Entfernen des Efeus im Rahmen einer Notgeschäftsführung.

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IMRRS 2016, 0641

LG München I, Beschluss vom 12.10.2015 - 1 T 17164/15

1. Die temporäre Vermietung einer 80 m² großen Eigentumswohnung an elf Asylbewerber haben die übrigen Wohnungseigentümern zu dulden.

2. Ein einstweiliges Verfügungsverfahren scheitert an fehlende Dringlichkeit, sofern zwei Mieter der übrigen Wohnungseigentümer mit einer fristlosen Kündigung gedroht haben bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben.

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IMRRS 2016, 0628

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 - 2-09 S 45/11

1. Sowohl das Anbringen von Fenstern und Lichtspotts als auch das von Außenaschenbechern stellen erhebliche bauliche Veränderungen dar, die der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft bedürfen.

2. Eine seitliche Einfassung des Gartens durch Fenster ist nicht von der Erlaubnis, eine Markise anzubringen, umfasst, weil nach dem normalen Sprachgebrauch eine Markise lediglich eine Abdeckung nach oben erfasst.

3. Der Beseitigungsanspruch gegen eine bauliche Maßnahme kann verjähren, dadurch wird diese aber nicht legalisiert. Jede Veränderung der Maßnahme stellt einen erneuten Eingriff dar, gegen den der betroffene Miteigentümer vorgehen kann.

4. Ein Pizzaofen mit einer Brennleistung von 22,5 KW geht weit über das übliche Maß der Nutzung eines Kaminzuges durch normale Kaminöfen mit einer Brennleistung von 6,25 KW bis 8,25 KW hinaus.

5. Hat ein Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kaminzug, müssen die anderen Miteigentümer einer Erwärmung von Teilen ihrer Wohnungen durch die Nutzung hinnehmen. Wird jedoch ein anderer Kaminzug benutzt, müssen sie die Erwärmung anderer Bereiche ihrer Wohnungen nicht hinnehmen.

6. Nur weil die Miteigentümer in der Vergangenheit den Betrieb eines Pizzaofens an einem nicht zur Sondernutzung bestimmten Kaminzug geduldet haben, müssen sie dies nicht auch in Zukunft tun, weil jede erneute Benutzung des Ofens eine erneute Störung darstellt und gerade keine dauerhafte Störung vorliegt.

IMRRS 2016, 0616

LG München I, Urteil vom 02.03.2015 - 1 S 5273/13 WEG

Eine zweckwidrige Nutzung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Zweckbestimmungsvereinbarung ist ausnahmsweise dann zulässig, wenn diese generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (hier: Spiehalle statt Restaurant).

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IMRRS 2016, 0614

LG Stuttgart, Urteil vom 17.06.2015 - 10 S 79/14

Selbst bei eindeutigem Wortlaut kann ein Beschluss nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden werden und nicht als Verpflichtung ohne gerichtliche Klärung dahingehend, ob ein Anspruch gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich vorzunehmender Rückbaumaßnahmen überhaupt besteht. Dabei ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollte, der sich innerhalb ihrer Beschlusskompetenz hält.

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IMRRS 2016, 0606

LG Hamburg, Beschluss vom 05.11.2015 - 318 S 81/15

1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer seine Tochter zur Verwalterin wählt. Dann besteht Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes.

2. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art "Probezeit" von einem Jahr gewährt werden soll.

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IMRRS 2016, 0592

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 38/15

1. Aufgrund der Regelung in § 15 Abs. 7 LBO Baden-Württemberg ist die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Daraus folgt nicht lediglich eine geborene Wahrnehmungsbefugnis und -kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern zu regeln, sondern auch eine Wahrnehmungsverpflichtung der Gemeinschaft (LG Karlsruhe, NZM 2015, 899 = NJW-RR 2015, 1495). Die konkrete Wahrnehmung dieser Verpflichtung zur Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG entsprechen.*)

2. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen ohne Rücksicht auf dort bereits vorhandene Geräte kann nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn er wirtschaftlich ist und die Interessen der einzelnen Mitglieder hinreichend berücksichtigt. Daher ist der Bestand der Rauchwarnmelder im Gebäude zu ermitteln und es ist zu prüfen, ob man durch Anbieter, die nicht auf die Erstreckung des Ausrüstungs- und Wartungsvertrages auf das gesamte Gebäude bestehen, oder durch einen Hausmeisterdienst die Vervollständigung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durchführen kann. Hat eine Bestandsprüfung und Ermittlung der Handlungsalternativen nicht stattgefunden und ist die Eignung der vorhandenen Geräte beim klagenden Wohnungseigentümer unstreitig, ist der Beschluss für ungültig zu erklären.*)

3. Zwar mag ein einheitliches und gemeinsames Vorgehen tatsächlich ein für den Verwalter gut zu kontrollierender Weg sein, um das gesamte Gebäude entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften auszurüsten. Daraus allein folgt aber noch kein erhöhter Brandschutz. Die Durchführung des Einbaus und Wartung durch eine Fachfirma ist nicht vorgeschrieben.*)

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IMRRS 2016, 0591

LG Dortmund, Urteil vom 24.11.2015 - 9 S 41/14

1. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

2. Die Bezeichnung von Positionen als "Sonstiges" oder "Sonderkosten" reicht dafür nicht aus. Auch eine Saldierung genügt nicht, vielmehr müssen Einnahmen und Ausgaben getrennt ausgewiesen werden.

3. Eine Prüfung der Jahresabrechnung ist nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

4. Wird durch einen Baum das Wohnzimmer eines Miteigentümers nicht völlig verdunkelt und auch die Terrasse nur bedingt verschattet, hat der Miteigentümer keinen Anspruch auf das Fällen des Baumes, Rückschnitt oder Auslichten sind als minder schwere Maßnahmen in Erwägung zu ziehen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Baum schon bei Einzug des Wohnungseigentümers vorhanden war.

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IMRRS 2016, 0601

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 17.09.2014 - 882 C 23/13

1. Die Beschlusskompetenz erstreckt sich auch auf den Gebrauch einer Sondernutzungsfläche.*)

2. Das Ermessen der Wohnungseigentümer deckt eine Höhenbegrenzung des Bewuchses auf einer Gartenfläche.*)

3. Enthält ein Beschluss abtrennbare, eigenständige Regelungsgegenstände, so kommt auch eine Teilungsgültigkeitserklärung in Betracht.*)

4. Zur fehlenden Kausalität eines evtl. Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung.*)

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IMRRS 2016, 0590

LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.

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IMRRS 2016, 0569

KG, Urteil vom 17.12.2015 - 22 U 272/13

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschössräumen in der Eigentümergemeinschaft streitig ist, bezüglich des Dachgeschosses laut dem Aufteilungsplan lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht und der Verkäufer dem Erwerber dies nicht offenbart.

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IMRRS 2016, 0563

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 2-13 S 225/13

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung ist teilbar. Folglich führt ein Fehler in der Einzelabrechnung nicht zwangsläufig dazu, dass auch die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist.

2. Sind einzelne Positionen der Einzelabrechnung ungültig, so ist auch die Abrechnungsspitze als das Ergebnis der Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

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IMRRS 2016, 0536

OLG München, Beschluss vom 04.02.2016 - 34 Wx 396/15

1. Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist.*)

2. Auch wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: in Gemeinschaftseigentum stehender Keller mit Raum in nachträglich ausgekragtem Gebäude).*)

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IMRRS 2016, 0526

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 - 2-13 S 222/13

Der Ausschluss des Verwalters als Zustellungsvertreter kommt nur in Betracht, wenn die konkrete Gefahr besteht und diese auch zum Zeitpunkt der Zustellung der Klageerhebung auch offensichtlich ist, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgemäß unterrichten wird.

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IMRRS 2016, 0524

LG Bonn, Urteil vom 30.04.2015 - 15 O 351/14

1. Es handelt sich bei einem WEG-Verwalterkonto um einen typischen Fall eines treuhänderisch angelegten Bankkontos, da der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG verpflichtet ist, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.

2. Die fremdnützige Treuhand eröffnet bei einer gegen den Treuhänder gerichteten Vollstreckung die Möglichkeit der Drittwiderspruchsklage.

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IMRRS 2016, 0521

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 15.02.2016 - 20 C 943/15

Schlagen die Mehrheitseigentümer nur eine Verwaltung zur Neuwahl vor und wählen diese auch dann aufgrund ihrer Stimmenmehrheit (Majorisierung), entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies (erst recht) nicht, wenn weder der Verwaltervertrag vorlag, noch Laufzeit und Vergütung bekannt sind.

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IMRRS 2016, 0523

AG Ratingen, Urteil vom 30.12.2014 - 8 C 296/14

Wurde lediglich beschlossen, die Verwalterin zu ermächtigen, die Prozessbevollmächtigten der Klägerin zu beauftragen, die Ansprüche der Gemeinschaft auf Entfernung des Wintergartens gegen einen Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen, liegt kein gemeinschaftlicher Beschluss vor.

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IMRRS 2016, 0518

LG Gera, Urteil vom 23.02.2016 - 5 S 225/15

Auch für Passivprozesse kann sich der Verwalter eine Sondervergütung ausbedingen. Die vereinbarte Klagepauschale kann der Verwalter auch dann berechnen, wenn er den Prozess nicht selbst führt, sondern einen Rechtsanwalt beauftragt.

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IMRRS 2016, 0514

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 03.09.2015 - 70 C 17/15

1. Wird Gemeinschaftseigentum ohne entsprechenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer durch ein digitaler Türspion mit Kamerafunktion überwacht, so kann die Eigentümergemeinschaft von dem betreffenden Wohnungseigentümer die Beseitigung dieser Kameraanlage fordern.

2. Die Installation einer Videokamera ist von dem Gebrauchsrecht des Eigentümers nur dann erfasst, wenn die Kamera ausschließlich Bereiche aufnimmt, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören. Allerdings kann gleichwohl in das allgemeine Persönlichkeitsrecht übriger Eigentümer eingegriffen werden, wenn durch die Videokamera ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut wird.

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IMRRS 2016, 0525

BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 180/14

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.*)

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IMRRS 2016, 0501

LG München I, Urteil vom 08.02.2016 - 1 S 21019/14 WEG

1. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei Monaten, z.B. an sog. "Medizintouristen", Teil der zulässigen Wohnnutzung (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09, IMR 2010, 103).*)

2. Wird ein Unterlassungsanspruch nicht gegen einen störenden Mieter, sondern gegen den Wohnungseigentümer als Vermieter geltend gemacht, so kann bei Kurzzeitvermietungen unter drei Monaten eine zurechenbare Wiederholungsgefahr i.S.d. § 1004 BGB nur angenommen werden, wenn mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien vorliegen oder besondere Umstände, die von dem Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches auch durch künftige Mietparteien schließen lassen. Zudem bedarf es für eine aktuell bestehende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle.*)

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