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Volltexturteile nach Sachgebieten

6207 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2024

IMRRS 2024, 0835

AG Homburg, Beschluss vom 12.09.2023 - 19 C 4/23

1. Einer Vollstreckungsklausel bedarf es im Fall einer einstweiligen Verfügung nicht.

2. Lässt der Vollstreckungsschuldner entgegen einer dem widersprechenden einstweiligen Verfügung eine Brandschutztür einbauen, ist er mit einem Ordnungsgeld zu belegen.

3. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Vollstreckungsschuldner gegen die einstweilige Verfügung Berufung eingelegt hat.

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IMRRS 2024, 0994

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24.05.2024 - 5 N 79.21

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2024, 0979

AG Kassel, Urteil vom 30.11.2023 - 800 C 3439/22

1. In der Jahresabrechnung sind alle Ausgaben einzustellen, auch dann, wenn für die Ausgaben eine hinreichende Beschlussgrundlage fehlt.

2. In der Kostengrundentscheidung einer Beschlussklage i.S.v. § 44 WEG kann keine Aussage über die interne Verteilung der Kosten in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.

3. Der Streitwert für die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Jahresabrechnung bemisst sich nach deren Gesamtvolumen, begrenzt auf den 7,5-fachen Wert des Anteils der Klagepartei.

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IMRRS 2024, 0981

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 29.07.2024 - 980b C 30/24 WEG

1. Wird erst 9 Monate nach dem ersten Wasserschaden eine einstweilige Verfügung durch die Gemeinschaft beantragt, der Eigentümer werde verpflichtet, seinen Haupthahn ordnungsgemäß anzuschließen, hat die Gemeinschaft selbst die Dringlichkeit ihres Begehrens widerlegt.

2. Eine eidesstattliche Versicherung darf sich nicht in der Bezugnahme auf einen anwaltlichen Schriftsatz erschöpfen, sondern muss eine selbständige Sachdarstellung enthalten.

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IMRRS 2024, 0978

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.05.2024 - 22 C 50/23 WEG

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird; eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende elektronische Kommunikationssystem oder die Anforderungen an Hard- und Software.

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IMRRS 2024, 0970

AG Kaufbeuren, Urteil vom 27.06.2024 - 5 C 1012/23 WEG

1. Macht sich ein Wohnungseigentümer einer schweren Pflichtverletzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder anderen Wohnungseigentümern schuldig, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar. Für eine Entziehung des Wohnungseigentums ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit den störenden Wohnungseigentümern höher zu bewerten ist als das Interesse der störenden Wohnungseigentümer am Erhalt ihres Wohnungseigentums.

2. Wird trotz Abmahnung ein Schrebergarten jahrelang nicht gepflegt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Wohnungseigentümer das Eigentum daran entziehen.

3. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilseigentum zu, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem störenden Bruchteilseigentümer seinen Anteil am Wohnungseigentum isoliert entziehen. Eine Entziehung des kompletten Wohnungseigentums und damit auch der Bruchteile der nicht störenden Bruchteilseigentümer, ist nicht erforderlich.

IMRRS 2024, 0964

LG Bamberg, Urteil vom 22.12.2023 - 41 S 21/23 WEG

Die Wohnungseigentümer müssen sich bei der Beschlussfassung darüber bewusst sein, dass sie einen von dem bislang geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Regelung treffen. Ansonsten ist der Beschluss unwirksam.

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IMRRS 2024, 0806

AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 17425/23 WEG

1. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle.

2. Ein Beschluss, den Waschplatz nebst Ölabscheider in der Tiefgarage stillzulegen, stellt eine den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums konkretisierende Gebrauchsregelung i.S.d. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar und keinen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG abändernden Gebrauchsentzug.

3. Grundsätzlich ist der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich, es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält andere Regelungen mit Vereinbarungscharakter.

4. Bezeichnungen in der Teilungserklärung stellen im Zweifel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.

5. Beim Beschluss über die Vergabe größerer Aufträge zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder über die Bestellung eines neuen Verwalters oder sonstiger Maßnahmen ist den Wohnungseigentümern zwar ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen, jedoch verstößt ein entsprechender Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere, in der Regel mindestens drei, Konkurrenzangebote eingeholt worden sind.

6. Die Betragsgrenze, ab der zwingend Vergleichsangebote einzuholen sind, ist nicht starr festzusetzen, sondern es sind in jedem Einzelfall die konkreten Umstände, wie etwa die Größe der Gemeinschaft, ihre finanzielle Lage, die Belastung des Einzelnen und der Schutz des Einzelnen und der Mehrheit vor Fremdbestimmung durch die Verwaltung gegeneinander abzuwägen.

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IMRRS 2024, 0961

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 139/23

1. Seit dem 01.12.2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren.*)

2. Solange eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage den geltenden Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden.*)

3. Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können. Will ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage erreichen, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag zu stellen.*)

IMRRS 2024, 0947

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.07.2024 - 980b C 3/24 WEG

Steht in der Einladung "Entlastung der Verwaltung R", in der Überschrift des Beschlusses aber "Entlastung der Verwaltung A" und im Beschluss selbst dann "Die anwesenden Eigentümer stimmen für die Entlastung der Hausverwaltung R", ist er wegen Perplexität als nichtig anzusehen, weil es an einer vollziehbaren Regelung überhaupt fehlt.

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IMRRS 2024, 0944

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.07.2024 - 2-13 S 15/24

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht eine Kostenverteilung nach dem Objektprinzip auch dann, wenn die abzurechnenden Kosten unabhängig von der Wohnungsgröße und dem Wert der Wohnung anfallen.*)

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IMRRS 2024, 0942

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.07.2024 - 2-13 S 19/24

Die Änderung des Verteilerschlüssels gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht bereits deshalb nicht ordnungsgemäß, weil sie zu finanziellen Mehrbelastungen einzelner Wohnungseigentümer im Vergleich zu anderen führt, sondern erst wenn eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe gegeben ist, die insoweit zu einem unbilligen Sonderopfer führt.*)

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IMRRS 2024, 0937

BGH, Urteil vom 19.04.2024 - V ZR 167/23

1. Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, Rz. 14, IBRRS 2012, 2490 = IMRRS 2012, 1804 = NJW 2012, 2797).*)

2. Möchte der Kläger in der Berufungsinstanz einen Parteiwechsel auf Beklagtenseite vornehmen, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des ausscheidenden und auch die Zustimmung des neuen Beklagten erforderlich, es sei denn, die Verweigerung der Zustimmung ist rechtsmissbräuchlich.*)

3. Hat ein Wohnungseigentümer vor dem 01.12.2020 Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben und erklärt er im Hinblick auf die während des Berufungsverfahrens zum 01.12.2020 eingetretene Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist deren Verweigerung der Zustimmung zu dem Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich.*)

IMRRS 2024, 0927

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980b C 37/23 WEG

1. Zwar handelt es sich beim bloßen Verschrauben der PV-Module mit der Balkonbrüstung nicht um einen Substanzeingriff im Sinne einer durch Bautätigkeit gegenständlichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist aber anerkannt, dass gleichwohl auch solche Maßnahmen, die diese Schwelle nicht überschreiten, von der Regelung des § 20 Abs. 1 WEG erfasst werden, sofern damit eine optische Auswirkung (Veränderung) des Gesamtbildes der Wohnanlage verbunden ist.

2. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, eine ohne vorherige Beschlussfassung errichtete Baulichkeit im Wege nachträglicher Entscheidung durch einen - den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unterworfenen - Mehrheitsbeschluss nach Maßgabe von § 20 Abs. 1 WEG zu legalisieren.

3. Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses kommt es (nur) auf den Zeitpunkt seines Zustandekommens an, so dass nachträgliche Veränderungen der Sach- und/oder Rechtslage außer Betracht bleiben.

4. Damit eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die (nachträgliche) Genehmigung einer baulichen Veränderung - sowohl betreffend das "Ob" als auch das "Wie" - von den Eigentümern getroffen werden kann, ist es aus Rechtsgründen erforderlich, ihnen eine ausreichende Tatsachengrundlage zu verschaffen.

5. Es reicht nicht aus, den Eigentümern erst in der Versammlung einen umfänglichen Beschlussantrag zur Abstimmung vorzulegen, ohne ihnen vorab Gelegenheit gegeben zu haben, sich mit der Beschlussmaterie und ihrer Einzelheiten - sprich: dem Gegenstand der nachträglichen Gestattung - vertraut zu machen.

6. Eine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG liegt nur vor, wenn die bauliche Veränderung der Anlage ein "neues Gepräge" gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts ihrer Größe und Gestaltung wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt, gravierend beeinträchtigt.

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IMRRS 2024, 0928

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980a C 26/23 WEG

1. Ist ein Beschluss als bloße Aufforderung zu verstehen, ohne damit eine Leistungspflicht konstitutiv begründen zu wollen, sind bei einer Anfechtung eines solchen Beschlusses nur formelle Mängel zu prüfen.

2. Entstehen durch eine bauliche Veränderung keinem Miteigentümer Nachteile, ist die Veränderung zu genehmigen.

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IMRRS 2024, 0925

OLG München, Beschluss vom 11.07.2024 - 34 Wx 155/24

1. § 9b Abs. 1 WEG beinhaltet eine umfassende organschaftliche Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

2. Bei Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, ist für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch kein Nachweis einer durch Mehrheitsbeschluss erfolgten Verwalterermächtigung erforderlich (Abgrenzung zu OLG München, Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16, ZWE 2017, 93).*)

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IMRRS 2024, 0883

AG München, Urteil vom 06.09.2023 - 1292 C 3368/22

Auf der Grundlage der 15. Bay. InfektionsschutzmaßnahmenVO, hier §§ 4 und 5 (2G-Regelung), war die Hausverwaltung befugt, ein zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Hallenschwimmbad zu schließen.

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IMRRS 2024, 0902

AG München, Urteil vom 20.12.2023 - 1295 C 532/23

Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen. Für die Frage der Vorbefassung ist es jedoch ausreichend, dass sich die Eigentümerversammlung überhaupt mit der Thematik auseinandergesetzt und sich einen entsprechenden Willen gebildet hat.

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IMRRS 2024, 0872

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.06.2024 - 4 U 183/22

1. Der Wert des Beschwerdegegenstands bemisst sich im Fall der Einlegung der Berufung gegen die Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des titulierten Anspruchs erfordert, nicht aber nach dem Wert des Auskunftsanspruchs.

2. Fehlen - in atypischer Weise - in einem Vertrag über Wärmecontracting nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts, müssen solche Angaben in der Abrechnung gemacht werden, da der Wärmecontractor andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. In diesem Fall muss der Wärmecontractor in der Abrechnung auch nähere Angaben zum Vorwegabzug machen.

3. Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann.

4. Weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe (6,68 m gegenüber 3,5 m sonst) auf, betragen die Flächen mit großer Raumhöhe aber weniger als 3% der Gesamtfläche, wird die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig.

5. Das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot der Heizkostenabrechnung findet beim Wärmecontracting einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung.

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IMRRS 2024, 0889

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2024 - 2-13 S 6/24

Wird in dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesene Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug genommen, ist es weiterhin nicht erforderlich, dass den Eigentümern vor oder bei der Beschlussfassung sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorgelegt werden.*)

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IMRRS 2024, 0848

LG Berlin II, Urteil vom 18.06.2024 - 56 S 100/23 WEG

1. Das Berufungsgericht hat gem. § 529 Abs. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung grundsätzlich die von dem Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zu Grunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.

2. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass Lärm aus der Wohnung des Mieters stammt.

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IMRRS 2024, 0871

AG Langen, Urteil vom 22.05.2024 - 58 C 174/20

1. Unterlässt ein Verwalter die Anmeldung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung eines Sondereigentums, so haftet er der Gemeinschaft für den dadurch entstandenen Schaden.

2. Dieser Schaden beläuft sich auf bis zu 5% des Verkehrswerts, wenn die Wohnung mit Grundschulden zu Lasten Dritter belastet ist.

3. Die Verpflichtung des Verwalters zum Ersatz des Schadens besteht Zug um Zug gegen Abtretung der titulierten Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Sondereigentümer

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IMRRS 2024, 0836

AG Homburg, Urteil vom 23.03.2023 - 19 C 4/23

1. Der eigenmächtige Einbau einer Brandschutztür durch einen Eigentümer ist nicht zulässig.

2. Handelt es sich bei der Brandschutztür um eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung der Gemeinschaft.

3. Handelt es sich bei dem Einbau der Brandschutztür um die Verfolgung eines Anspruchs auf Erstherstellung und es verbleibt diesbezüglich kein Entschließungsermessen, wohl aber ein Auswahlermessen, scheidet eine unmittelbare Klage auf Realisierung aus und stattdessen ist auf eine Beschlussfassung der Gemeinschaft hinzuwirken und diese notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage zu verfolgen.

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IMRRS 2024, 0591

AG München, Urteil vom 30.08.2023 - 1292 C 816/23 WEG

1. Ein Beschluss, durch den Verwalter einen Eigentümer auffordern zu lassen, den Betrieb in dessen Teileigentum einzustellen, liegt im weiten Ermessensspielraum der Eigentümer, soweit Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der im Streit stehende Betrieb mit den Vorgaben in der Teilungserklärung möglicherweise nicht vereinbar ist und dieser widerspricht.

2. Auch die Entscheidung, den Verwalter zu ermächtigen, mit einem Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung (Streitwertvereinbarung) abzuschließen, liegt im weiten Ermessensspielraum der Eigentümer.

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IMRRS 2024, 0846

LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 29.02.2024 - 2 Sa 205/23

Eine vom Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. Ein Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht in diesem Fall nicht.*)

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IMRRS 2024, 0833

AG München, Urteil vom 18.03.2024 - 132 C 17221/22

Wenn sich eine Duplexgarage auch ohne deren absichtliche Betätigung gleichsam "von selbst" aufgrund der Synchronisierung mit anderen Parkplätzen bewegt, ist eine besondere Warnung der Nutzer erforderlich.

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IMRRS 2024, 0849

AG Eutin, Urteil vom 17.10.2023 - 29 C 22/22

Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer zu Beiratsmitgliedern gewählt werden, ohne dass sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder anderen Vorschriften ergäbe, dass die wählbaren Wohnungseigentümer auf natürliche Personen beschränkt wären. Die bisher vertretene Auffassung, wonach statt der juristischen Person deren Vertretungsorgan zum Beirat bestellt werden soll, widerspricht dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG, ohne dass hierfür ein Erfordernis besteht.

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IMRRS 2024, 0843

AG Wiesbaden, Beschluss vom 22.02.2023 - 92 C 2882/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 0590

AG München, Urteil vom 31.08.2023 - 1293 C 11654/22 WEG

1. Die Prüfung von Abrechnungen durch den Beirat gem. § 29 Abs. 3 WEG bedeutet, dass es (lediglich) um die rechnerische Richtigkeit geht, dass nämlich z. B. die Zahlen in der Abrechnung selbst und in zu Grunde liegenden Belegen übereinstimmen. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen.

2. Gegenstand der Beschlüsse über die Jahresabrechnungen sind nur die Abrechnungsspitzen aus den Einzelabrechnungen; die Jahresabrechnung selbst ist als Rechenwerk nicht mehr Gegenstand des Beschlusses.

3. Da nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung über Vorschüsse oder Nachschüsse sind, erfordert die Darlegung eines Beschlussmangels, dass der Anfechtungskläger innerhalb der Begründungsfrist die fehlerhafte Ermittlung der ihn treffenden Zahlungspflichten darlegen muss.

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IMRRS 2024, 0656

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 12989/22 WEG

1. Für die Beurteilung der Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind nur solche tatsächlichen Umstände und Ereignisse relevant, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest objektiv bereits vorlagen.

2. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger, gegen die Bestellung eines Verwalters sprechender Grund vorliegt, sind strengere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters.

3. Vor einer Beschlussfassung über größere Sanierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich mehrere Kostenangebote eingeholt werden, um den Wohnungseigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu geben.

4. Dient eine Wohnungseigentumseinheit nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.

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IMRRS 2024, 0832

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2024 - 915 C 2171/23

Beschlüsse über die Genehmigung von sog. Balkonkraftwerken und Split-Klimaanlagen müssen die näheren Umständen des jeweils konkreten Einbaus des Gerätes enthalten. Insbesondere muss den Wohnungseigentümern klar sein, welche Auswirkungen das konkrete Gerät auf das optische Erscheinungsbild und auf die Immissionen hat.*)

IMRRS 2024, 0570

LG Dortmund, Urteil vom 26.03.2024 - 1 S 98/23

1. Liegt infolge einer Erdabsenkung eine Vertiefung vor der Wohnungseingangstür vor, die eine Stolperkante darstellt und es darüber hinaus bei Regen zu einer ständigen Pfützenbildung kommt und im Winter die Gefahr der Bildung einer Eisfläche besteht, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung.

2. Das ermessen der Gemeinschaft ist diesbezüglich auch auf Null reduziert, da es allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dass die Gemeinschaft dem Eigentümer eine verkehrssichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt.

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IMRRS 2024, 0562

AG München, Urteil vom 19.07.2023 - 1295 C 396/23 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen unzureichender Bestimmtheit nur nichtig, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet.

2. Wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung von einem Fachmann beraten, liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.

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IMRRS 2024, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.01.2024 - 29 C 8/23 WEG

Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen für die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG nicht.*)

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IMRRS 2024, 0800

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 603/23

1. Ob eine beschlossen Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen.*)

2. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.*)

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IMRRS 2024, 0626

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.05.2024 - 980a C 31/23 WEG

1. Um das (Nicht-)Vorliegen eines "wichtigen Grunds" für die Ablehnung einer Umnutzung zu prüfen und die Beschlussfassung auf eine ausreichende Tatsachengrundlage zu stellen (als Voraussetzung für eine ermessensfehlerfreie Entscheidung), bedarf es der umfassenden Information der Wohnungseigentümer über das Vorhaben und seine Auswirkungen auf die übrigen Eigentümer sowie das gemeinschaftliche Eigentum.

2. Hängt die konkrete Nutzung der Einheit im Wesentlichen auch von den baulichen Gegebenheiten ab, muss der Eigentümer den übrigen Eigentümern - rechtzeitig - ein zustimmungsfähiges Substrat vorlegen, aus dem hervorgeht, wie genau und in welchem Ausmaß die Räume in seiner drei Etagen umfassenden Einheit umgebaut und anschließend genutzt werden sollen, einschließlich der Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums (wie Treppenhäuser und Aufzug).

3. Entsprechendes kann naturgemäß nur nach Maßgabe bereits erteilten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erfolgen, weswegen der Eigentümer auch diese - geschlossen - den übrigen Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen muss.

4. Es reicht indes nicht aus, lediglich im Rechtsstreit zu versichern, bereits über entsprechende Genehmigungen zu verfügen, in diese bei Bedarf Einsicht zu geben, im Widerrufsfall (oder bei einer Versagung noch nicht beantragter Genehmigungen) Rückbaumaßnahmen zu veranlassen und die beabsichtigte Nutzung als "Privatklinik" zu unterlassen.

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IMRRS 2024, 0795

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 48/23

1. Ein Beschluss über eine Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die auf konkreten Tatsachen beruhende Gefahr besteht, dass Eigentümer hierdurch ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.*)

2. Wird einem Eigentümer der Einbau eines technischen Geräts gestattet (hier Klimaanlage), sind insoweit nicht nur die Nachteile durch den unmittelbaren Einbau zu berücksichtigen, sondern auch die Nachteile, die bei einem bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erwarten sind. Die Gemeinschaft hat ggf. durch Auflagen sicherzustellen, dass der Gebrauch nicht zu Beeinträchtigungen i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG führt.*)

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IMRRS 2024, 0764

AG Charlottenburg, Urteil vom 15.05.2024 - 75 C 63/23

1. Ist ein Verwalter nicht bestellt, so ist der Anspruch auf die begehrte Maßnahme nach § 18 Abs. 2 WEG nicht durchsetzbar und eine entsprechende Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.

2. Die Einberufung einer Versammlung zur Verwalterbestellung und der Abschluss eines Verwaltervertrags bedürfen keiner Vorbefassung der Versammlung, wenn die Gemeinschaft verwalterlos und auch kein Einberufungsvertreter vorhanden ist.

3. Eine Beschlussersetzungsklage ist nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen auf null reduziert ist, sondern vielmehr bereits dann, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung selbst vorliegen.

4. Bei einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Einberufungsvertreter ist ein Einberufungsvertreter zwingend zu bestellen, um überhaupt in Zukunft wieder handlungsfähig zu sein.

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IMRRS 2024, 0701

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.05.2024 - 980a C 18/22 WEG

1. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich - mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum - anerkanntermaßen um eine Versicherung auf fremde Rechnung; Versicherungsnehmer ist der rechtsfähige Verband, während Versicherte die einzelnen Wohnungseigentümer sind, und zwar sowohl für ihren ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum als auch für ihr Sondereigentum.

2. Daraus folgt, dass im Schadensfall nur die Gemeinschaft gegenüber dem Gebäudeversicherer Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag geltend machen kann, während der einzelne Wohnungseigentümer weder aktivlegitimiert noch klagebefugt ist.

3. Sofern der geschädigte Wohnungseigentümer also aus Rechtsgründen daran gehindert ist, seinen Schaden selbst beim Gebäudeversicherer zu liquidieren, kann und darf er - insbesondere im Lichte des zwischen ihm und der Gemeinschaft bestehenden Schuldverhältnisses, das auch Schutz- und Rücksichtnahmepflichten umfasst - erwarten, dass "sein" Verband die entsprechenden Interessen und Ansprüche ihres (mit-)versicherten Sondereigentümers pflichtgemäß gegenüber dem Versicherer verfolgt, auch durch eine sorgfältige Prozessführung.

4. Der Verband, der solche Ansprüche gegen den Versicherer bereits klageweise verfolgt, muss den bereits begonnenen Rechtsstreit pflichtgemäß - also unter Beachtung aller zivilprozessualen Grundsätze - fortführen und darf sich nicht darauf beschränken, stattdessen (ohne nachvollziehbare Gründe) nur den geschädigten Eigentümer in Anspruch zu nehmen.

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IMRRS 2024, 0603

LG Köln, Beschluss vom 25.07.2023 - 15 O 235/23

1. Die Zuständigkeitsregelung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst auch Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern aus dem so genannten sachenrechtlichen Grundverhältnis.

2. Dies gilt auch für den Fall der Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 11 WEG ebenso für den Fall der vertraglich geregelten Aufhebung, die beide auf eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen zielen.

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IMRRS 2024, 0649

AG München, Urteil vom 20.07.2023 - 1293 C 13691/22 WEG

1. Die Verwaltungsbeiräte dürfen sich für die ihnen obliegende Prüfung fachkundiger Hilfe bedienen, z. B. durch Hinzuziehung von Wirtschaftsprüfern oder vereidigten Buchprüfern.

2. Allein die Untätigkeit des Beirats stellt keinen Anfechtungsgrund dar.

3. Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die unter Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit zu Stande kommen, sind auf Antrag für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes für die Beschlussfassung nicht ausschließen lässt.

4. Wenn von den in der Versammlung anwesenden Eigentümern keine Rüge hinsichtlich der Anwesenheit an sich nicht teilnahmeberechtigter Personen bei der Eigentümerversammlung erhoben wird, kann diesem Verhalten der Eigentümer jedenfalls ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit entnommen werden.

5. Eine Berufung zu einem späteren Zeitpunkt darauf, dass die Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung verfahrensfehlerhaft zu Stande gekommen sind, ist den Eigentümern, wenn sie rügelos die Anwesenheit einer dritten Person zugelassen haben, aus den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt. Dies gilt erst recht, wenn der anfechtende Eigentümer nur ihm nicht genehme Beschlüsse angreift.

6. Fehler der Jahresabrechnung führen nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, soweit der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze auswirkt.

7. Der anfechtende Eigentümer muss innerhalb der Begründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht auswirkt.

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IMRRS 2024, 0758

LG München I, Urteil vom 20.09.2023 - 1 S 9372/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 0757

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 30.11.2023 - 10 C 482/23 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 0648

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 06.05.2024 - 980b C 23/23 WEG

1. Legen die Wohnungseigentümer einem Beschluss über eine Sonderumlage einen fehlerhaften Verteilungsschlüssel zu Grunde, wird damit zwar die endgültige Kostenverteilung noch nicht verbindlich festgelegt, dieser Beschluss zur Ergänzung des Wirtschaftsplans ist aber anfechtbar.

2. Ob dieser fehlerhafte Verteilungsschlüssel bewusst oder unbewusst gewählt worden ist, ist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit im Rahmen der Anfechtungsklage nicht von Belang.

3. Schon aus dem Beschluss selbst muss hinreichend konkret hervorgehen, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine von der bisherig geltenden Kostenverteilung abweichende Regelung zu beschließen.

4. Typischerweise entspricht eine abweichende Kostenverteilung, gestützt auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

5. Dies ist zu verneinen, wenn der betroffene Eigentümer durch den neuen Verteilungsschlüssel erheblich mehr belastet wird (hier um den Faktor 2,4), ohne dass er von der Maßnahme unmittelbar selbst partizipiert.

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IMRRS 2024, 0617

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 25.04.2024 - 980a C 40/23 WEG

1. Ein Anerkenntnis darf als Prozesshandlung nicht unter einer Bedingung erklärt werden. Eine unzulässige Bedingung stellt es prozessual nur dann nicht dar, wenn der Beklagte sein Anerkenntnis davon abhängig macht, dass die - von Amts wegen zu prüfenden - Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Klage erfüllt werden.

2. Ein(e) Anerkenntnis(erklärung) ist nicht für wirksam zu erachten, sofern die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft diese(s) von der Einhaltung der Klagefrist abhängig macht. Denn bei den Klagefristen nach § 45 Satz 1 WEG (Klage- und Klagebegründungsfrist) handelt es sich nicht um Zulässigkeitsvoraussetzungen der Klage, sondern um materiell-rechtliche Ausschlussfristen.

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IMRRS 2024, 0602

AG Nauen, Urteil vom 31.07.2023 - 17 C 8/22

1. Der Verwalter hat eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind im Rahmen der Jahresabrechnung Einnahmen und Ausgaben im Rahmen einer übersichtlichen Darstellung vorzunehmen, die eine einfache Plausibilitätskontrolle durch Abgleich mit den Gesamtkontoständen ermöglicht.

2. Die ordnungsgemäße Vorbereitung der Beschlüsse obliegt der Verwaltung. Werden elementare Abrechnungsprinzipien verletzt, kann eine Pflichtverletzung der Verwaltung bejaht werden.

3. Die Verwalter verletzt seine Pflichten auch, wenn er der Eigentümerversammlung eine falsche Tatsachengrundlage in Vorbereitung der Beschlussfassung mitteilt.

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IMRRS 2024, 0750

BGH, Urteil vom 23.02.2024 - V ZR 132/23

1. Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen.*)

2. Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.*)

3. Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.*)

IMRRS 2024, 0737

LG Bremen, Beschluss vom 08.02.2024 - 8 T 322/23

Jede Eigentümer hat einen Individualanspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung, der sich allein gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richtet, nicht aber gegen den Verwalter.

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IMRRS 2024, 0733

KG, Beschluss vom 06.03.2024 - 10 W 28/24

1. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründet ihren Anspruch auf Vorschuss gegen einen Wohnungseigentümer erfahrungsgemäß, wenn auch nicht zwingend, jährlich neu.

2. Eine Fortgeltungsklausel, die im Einzelfall zu einer längeren Zeitdauer führt, ändert an diesem bundesweiten Erfahrungssatz nichts.

3. Der Gebührenstreitwert bei einer Klage auf künftiges Hausgeld ist deshalb gem. § 3 ZPO (und nicht nach § 9 ZPO) zu ermitteln.

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IMRRS 2023, 1617

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 26.10.2023 - Vf. 6-VII-22

1. Zur aufgrund der Autonomie des Parlaments eingeschränkten verfassungsrechtlichen Überprüfung des einem Gesetzesbeschluss vorausgehenden parlamentarischen Beratungsverfahrens.*)

2. Die Regelung zum Einsatz und Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO ist mit der Bayerischen Verfassung vereinbar. Sie verletzt insbesondere weder das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 BV) noch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 106 Abs. 3 BV) und verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz (Art. 118 Abs. 1 BV).*)

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