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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2017, 0507

LG München I, Urteil vom 13.10.2016 - 36 S 21933/15 WEG

1. Der Verwalter ist als Vollzugsorgan von gefassten Beschlüssen gesetzlich berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen und damit auch dazu berechtigt, Berufung einzulegen.

2. Es gibt - bei fehlender Nachlässigkeit - keine absolute zeitliche Grenze, nach deren Überschreitung eine Klagezustellung nicht mehr als "demnächst" angesehen werden könnte. Dies gilt auch dann, wenn es zu mehrmonatigen Verzögerungen kommt.

3. Hat ein Kläger oder Prozessvertreter alle von ihm geforderten Mitwirkungshandlungen für eine ordnungsgemäße Klagzustellung erbracht, insbesondere den Gerichtskostenvorschuss einbezahlt, ist er im weiteren nicht mehr gehalten sei, das gerichtliche Vorgehen zu kontrollieren und durch Nachfragen auf die beschleunigte Zustellung hinzuwirken.

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IMRRS 2017, 0486

LG Köln, Urteil vom 22.12.2016 - 29 S 145/16

Eine in der Teilungserklärung geregelte Übertragung der Kostenlast für Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Instandhaltungskreise umfasst nicht die Verpflichtung, erstmals einen ordnungsgemäßen Zustand (hier: Erstellung einer Feuerwehrzufahrt) herzustellen.

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IMRRS 2017, 0506

LG München I, Urteil vom 22.09.2016 - 36 S 22442/15 WEG

1. Ein Beschluss mit dem Korrekturvorbehalt "Ggf. noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung vorzunehmen." ist zu unbestimmt.

2. Eine Korrektur in der Jahresabrechnung ist nicht zulässig. Eine vorgesehene Korrektur verstößt gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.

3. Ist den Wohnungseigentümern bekannt, dass einzelne Positionen der Jahresabrechnung womöglich zu korrigieren sind und die Jahresabrechnung noch gar nicht entscheidungsreif ist, kann aus dem beschlossenen Korrekturvorbehalt geschlussfolgert werden, dass sie nicht sehenden Auges eine möglicherweise falsche Jahresabrechnung beschließen wollten. Vielmehr wollten sie eine - rechtlich nicht zulässige - Korrekturmöglichkeit offen halten, mit der Folge, dass der gesamte Beschluss nichtig ist.

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IMRRS 2017, 0489

AG Erfurt, Urteil vom 25.05.2016 - 5 C 63/14

1. Ist nach der Teilungserklärung auch gewerbliche Nutzung des Eigentums zulässig (hier: Einzelhandel bzw. Nagelstudio in Gewerbeeinheiten und Büro- und Wohnnutzung in Wohneinheiten), fällt auch die Vermietung von Einheiten an wechselnde Pensions- und Feriengäste darunter.

2. Der Betrieb einer Pensions- oder Ferienwohnung mit wechselnden Gästen ist selbst dann zulässig, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich eine Beschränkung der Nutzung der im Sondereigentum stehenden Einheiten zu Wohnzwecken enthält.

3. Die Vermietung an wechselnde Pensionsgäste ist vergleichbar mit dem Betrieb eines Nagelstudios, wenn nicht sogar weniger belastend, weil gewerbliche Nutzung stets mit einem höheren Abnutzungsgrad der Räume verbunden ist.

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IMRRS 2017, 0493

BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16

1. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.*)

2. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.*)

3. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.*)

IMRRS 2017, 0476

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 28.12.2016 - 8 S 2442/14

1. Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradweges auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.*)

2. Ein Mitglied des Gemeinderats, das wegen Befangenheit mit dem eigenen Stuhl ein Stück nach hinten von Sitzungstisch des Gremiums abrückt, sich dabei aber immer noch vor der ersten Sitzreihe der Zuschauer befindet, verlässt nicht im Sinne des § 18 Abs 5 GemO-BW die Sitzung (Fortführung der bisherigen Rechtsprechung).*)

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IMRRS 2017, 0422

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016 - 25 S 63/16

1. Die Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein und die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

2. Der Verwalter hat im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrücklage anzugeben, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke, insbesondere aufgrund Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden.

3. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist intransparent, wenn nicht erläutert wird, in welcher Höhe erfolgte vorübergehende Entnahmen zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zurückgeführt worden sind und in welchem Umfang noch nicht zurückgeführte Entnahmen erfolgt sind.

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IMRRS 2017, 0465

LG Dortmund, Beschluss vom 05.10.2016 - 1 S 205/16

1. Die Aufstellung der Jahresabrechnung ist erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres innerhalb einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei bis sechs Monate beträgt.

2. Erfolgt ein Verwalterwechsel zu einem Zeitpunkt, an dem die Abrechnung für ein vergangenes Wirtschaftsjahr noch nicht fällig war (hier: 31.12.), und fehlt eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung dazu, ob der alte oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist, hat der neue Verwalter die Abrechnung vorzunehmen.

3. Der neu eingetretene Verwalter ist ebenso wie der ausgeschiedene Verwalter verpflichtet, eine den allgemeinen Anforderungen entsprechende Jahresabrechnung vorzulegen.

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IMRRS 2017, 0461

LG Hamburg, Beschluss vom 19.10.2016 - 318 T 33/16

Ein Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung (hier: eines Trimmraums im Keller als Wohnung) setzt nicht voraus, dass durch die rechtswidrige Nutzung eine konkrete Beeinträchtigung vorliegt.

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IMRRS 2017, 0459

OLG München, Beschluss vom 26.01.2015 - 9 U 1995/14 Bau

1. Hat sich der Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsmaßnamen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz.

2. Im Fall des Verkaufs von Wohnungseigentum handelt es sich um verschiedene Verträge zwischen dem Bauträger und den einzelnen Erwerbern handelt. Die Abnahme ist in jedem einzelnen Verhältnis zu erklären. Bei Wohnungseigentum ist jeder Erwerber einer Wohnung Besteller bezüglich des Eigentums am Sondereigentum und bezüglich des Anteils am Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2017, 0437

AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 02.09.2016 - 44 C 2028/15

1. Ist ein gefasster Grundbeschluss zur Sanierung des Objekts mittels Vorhangfassade mit Wärmedämmung bereits bestandskräftig geworden, bedarf es keiner Kosten-Nutzen-Analyse mehr.

2. Das Fehlen von originalen Vollmachtsurkunden für die Vertretung von Eigentümern muss in der Versammlung vor der Abstimmung und Beschlussverkündung gerügt werden.

3. Ein Beschluss, der entgegen der gesetzlichen und vereinbarten Vorgaben eine Kostenverteilung regelt, muss mit qualifizierter Dreiviertelmehrheit getroffen werden.

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IMRRS 2017, 0432

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.02.2017 - 2-13 S 128/16

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, durch eine Klage den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zwingen.*)

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IMRRS 2017, 0434

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.03.2017 - 2-13 S 4/17

Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht.*)

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IMRRS 2017, 0433

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 02.02.2017 - 2-13 T 4/17

1. Zur Streitwertbemessung bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Erneuerung einer Kabelfernsehanlage.*)

2. Auch im Anwendungsbereich des § 49a GKG ist der Rechtsgedanke des § 9 ZPO heranzuziehen, wonach der dreieinhalbfache Jahreswert die Obergrenze des Interesses bildet.*)

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IMRRS 2017, 0430

BGH, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 138/16

Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.*)

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IMRRS 2017, 0412

LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 - 85 S 103/15 WEG

1. Die Anbringung einer Klimaanlage mit Leitungen und Kabelkanalschacht an der Hoffassade des Gebäudes ist eine bauliche Veränderung.

2. Ein Eigentümer hat keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen.

3. Der Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands ist ein Individualanspruch, der durch Beschluss der Eigentümerversammlung "vergemeinschaftet" und anschließend durch die WEG geltend gemacht werden kann.

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IMRRS 2017, 0413

BGH, Beschluss vom 19.01.2017 - V ZR 100/16

1. Verklagt ein Eigentümer, der seine Teileigentumseinheit gewerblich nutzt und Musikern als Probenraum überlassen hat, die Eigentümer der Nachbareinheit, die die Räumlichkeiten zum Wohnen nutzen, auf Unterlassung der Wohnnutzung, handelt es sich nicht um einen Räumungsstreit.

2. Steht die grundsätzliche Nutzungsmöglichkeit einer Teileigentumseinheit zu dauernden Wohnzwecken in Frage, wird nicht über den Bestand oder die Dauer eines unbefristeten Miet- oder Pachtverhältnisses gestritten.

3. Der Wert der Beschwer richtet sich danach, welche Nachteile für die wohnenden Eigentümer entstehen.

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IMRRS 2017, 0426

AG Wuppertal, Urteil vom 01.06.2016 - 91b C 162/14

(ohnen amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0425

AG Nürnberg, Beschluss vom 31.10.2016 - 16 C 3675/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0424

LG Itzehoe, Urteil vom 09.08.2016 - 11 S 9/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0423

LG Hamburg, Beschluss vom 18.10.2016 - 318 T 39/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0398

LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2016 - 318 S 51/16

1. Ein Beschluss über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats ist ungültig, wenn bei der Eigentümerversammlung nicht die nach der Teilungserklärung bestimmte Beschlussfähigkeit erreicht wird (hier: mindestens die Hälfte der Stimmrechte).

2. Eine Vertreterklausel in der Teilungserklärung, die vorsieht, dass ein Wohnungseigentümer sich nur durch den Ehepartner, Familienangehörige oder andere Wohnungseigentümer, aber nicht durch den Verwalter, vertreten lassen darf, ist wirksam.

3. Wurde Vertreterklausel mit eindeutigem Wortlaut getroffen, kann sie nicht so ausgelegt werden, dass ausnahmsweise der Verwalter doch wirksam bevollmächtigt werden kann.

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IMRRS 2017, 0390

LG Aurich, Urteil vom 07.10.2016 - 4 S 74/16

1. Haben die Wohnungseigentümer einen Teilvergleich geschlossen, der vorsieht, dass ein Abflussrohr so verlegt wird, dass es vom Fettabscheider des Grillrestaurants im Teileigentum eigenständig in die Kanalisation läuft, besteht kein Anspruch mehr auf Beseitigung des Fettabscheiders.

2. In dem Vergleich liegt eine konkludente Genehmigung des Fettabscheiders, weil die Vereinbarung davon ausgeht, dass der Fettabscheider erhalten bleibt.

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IMRRS 2017, 0393

BGH, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16

1. Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel - anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe - auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.*)

2. Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.*)

IMRRS 2017, 0349

AG München, Urteil vom 23.11.2016 - 483 C 30978/15 WEG

1. Der Austausch von Kunststofffenstern gegen Holzfenster ist keine Instandhaltung (also keine Maßnahme die darauf gerichtet ist, den bestehenden Zustand zu erhalten), sondern mindestens eine Instandsetzung, wenn nicht sogar eine Modernisierung oder gar eine bauliche Veränderung.

2. Die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, darf nicht einfach so Instandhaltungen und Instandsetzungen vornehmen, weil für Instandhaltungen und Instandsetzungen jeder einzelne Eigentümer zuständig ist.

3. Beschließt eine Wohnungseigentümerversammlung den Austausch von Fenstern zuzulassen, aber das jeder Eigentümer dieser Maßnahme selbst zustimmen muss, haftet die Hausverwaltung für einen eigenmächtigen Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster. Eine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens der Hausverwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Betracht.

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IMRRS 2017, 0379

BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 124/16

1. Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt.*)

IMRRS 2017, 0347

LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.01.2017 - 25 T 107/16

1. Das Sondernutzungsrecht ist eine vereinbarte Nutzungsregelung. Sie hat zwei Komponenten: Dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen.

2. Die Begründung von Sondernutzungsrechten setzt eine Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer.

3. Für die Geschäftswertfestsetzung ist der Wert des Nutzungsrechts maßgebend. Dieser kann durch einen im notariellen Kaufvertrag angesetzten Kaufpreis bestimmt sein, sofern dieser dem Verkehrswert nicht offensichtlich widerspricht.

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IMRRS 2017, 0348

AG Frankenthal, Urteil vom 14.12.2016 - 3a C 298/16

1. Wird in einer Teilungserklärung vereinbart, dass eine Teileigentumseinheit gewerblich genutzt werden darf, soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder ähnliches, der Wohnwert der übrigen Einheiten beeinträchtigt wird, handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.

2. Zur Auslegung einer solchen Vereinbarung ist eine typisierende Betrachtungsweise anzuwenden. Diese erfordert, den im konkreten Einzelfall beabsichtigten oder vorgenommenen Gebrauch nach seiner Art und Durchführung sowie der damit verbundenen Folgen, z.B. die zu erwartende Besucherfrequenz, Besucherstrukturen und ähnliches zu konkretisieren und auf die örtlichen Gegebenheiten, z.B. Umfeld, Charakter der Anlage oder die diese prägenden Verhältnisse, Lage im Gebäude und zeitliche Verhältnisse, etwa Öffnungszeiten, zu beziehen.

3. Wurde zuvor ein Modehaus nebst Logistikzentrum betrieben, hält sich auch der Betrieb eines Mode-Outlets im Rahmen der Teilungserklärung.

4. Eine wesentliche Beeinträchtigung wäre vorstellbar, wenn die gewerbliche Nutzung in Gestalt eines Getränkemarktes, einer Spielhalle, Diskothek oder eines Bordells erfolgen würde.

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IMRRS 2017, 0365

LG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2016 - 318 S 54/16

1. Ein Eigentümer, der sich bisher immer vom Verwalter bei Versammlungen hat vertreten lassen, kann sich nur auf einen verspäteten Zugang der Einladung zur Eigentümerversammlung berufen, wenn er vorträgt, dass er wegen des verspäteten Zugang nicht persönlich erscheinen konnte.

2. Außerdem muss er vortragen, mit welchem sachlichen Argument er bei Teilnahme an der Versammlung ein anderes Beschlussergebnis hätte erreicht wollen.

3. Ein Beschluss zur Wiederwahl des Verwalters ist nicht deshalb anfechtbar, weil es keine Alternativangebote gab. Die Eigentümer haben einen Beurteilungsspielraum bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob der Verwalter das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird.

IMRRS 2017, 0343

AG Erkelenz, Urteil vom 31.01.2017 - 15 C 176/16

1. Ein Multifunktionsgehäuse ist eine Telekommunikationslinie, also eine unter- oder oberirdisch geführte Telekommunikationskabelanlage, einschließlich ihrer zugehörigen Schalt- und Verzweigeeinrichtungen, Masten, Unterstützungen, Kabelschächte, Kabelkanalrohre, sowie weiteren technischen Einrichtungen, die für das Erbringen von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdienstleistungen erforderlich sind.

2. Der Eigentümer eines Grundstücks, das kein Verkehrsweg ist, kann die Errichtung, den Betrieb und die Erneuerung von Telekommunikationslinien auf seinem Grundstück nicht verbieten, wenn Grundstück und Gebäude durch das Multifunktionsgehäuse nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

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IMRRS 2017, 0334

OLG München, Beschluss vom 20.02.2017 - 34 Wx 433/16

Zum rechtlichen Schicksal einer für ein Wohnungseigentum bestellten Grunddienstbarkeit bei Teilauseinandersetzung der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft im Weg der Realteilung unter Ausgliederung desjenigen bebauten (Teil-)Grundstücks einer Mehrhausanlage, an dem das herrschende Wohnungseigentum gebildet war (Fortführung von OLG Hamm, Beschluss vom 22.03.2016 - 15 W 357/15 = IBRRS 2016, 2051).*)

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IMRRS 2017, 0328

BGH, Beschluss vom 19.01.2017 - V ZR 95/16

Stimmen die nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer einer von einem Miteigentümer durchgeführten Baumaßnahme vorbehaltlos zu und werden sie dabei nicht davon überrascht, dass die tatsächliche Bauausführung von der Teilungserklärung abweicht, kommt ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung von vornherein nicht in Betracht.

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IMRRS 2017, 0319

LG Rostock, Beschluss vom 27.06.2013 - 1 S 290/12

Die Bevollmächtigung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Führung eines Aktivprozesses der Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch den Verwaltervertrag erfolgen, wenn dessen Inhalt nicht von einem Mehrheitsbeschluss gedeckt ist.*)

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IMRRS 2017, 0167

AG Iserlohn, Urteil vom 12.08.2016 - 49 C 39/14

1. Klagen Sondereigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nutzung eines ihnen konkret durch eine Grunddienstbarkeit zugewiesenen Pkw-Stellplatzes auf einem Nachbargrundstück, steht das Recht aus der Grunddienstbarkeit grundsätzlich nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Rechte aus der Grunddienstbarkeit an einzelne Eigentümer abtreten.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, und nicht die Eigentümer, ist nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG in einem Prozess über eine auf dem Grundstück liegende Grunddienstbarkeit über Pkw-Stellplätze von Dritten passiv legitimiert.

IMRRS 2017, 0302

LG Dortmund, Urteil vom 03.02.2017 - 17 S 125/16

1. In einer Zweier-WEG kann der eine Eigentümer, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss nicht möglich ist.

2. Zahlungsansprüche ergeben sich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, weil die Zahlung der gemeinsamen Lasten an sich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und es sich bei den Ausgaben für Steuern, Versicherung etc. regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse handelt.

3. Wer Ersatz der getätigten Aufwendungen begehrt, muss alle Umstände substantiiert vortragen, aus denen sich der Anspruch ableitet. Dazu gehört auch, im Falle des Bestreitens jede einzelne Kostenposition zu erläutern und die entsprechenden Rechnungen vorzulegen.

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IMRRS 2017, 0272

LG Bamberg, Beschluss vom 04.02.2016 - 11 T 32/15

1. Bei Zahlungsverpflichtungen mehrerer Wohnungseigentümer gegenüber Dritten entstehen nur Teilschulden. Die Wohnungseigentümer verpflichten sich nicht gemeinschaftlich, sondern haften nach Kopfteilen.

2. In Beschlussanfechtungssachen kommt eine gesamtschuldnerische Kostenhaftung von vornherein nicht in Betracht.

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IMRRS 2017, 0269

AG Bochum, Urteil vom 26.01.2016 - 95 C 44/15

1. Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

3. Rauchwarnmelder dienen in erster Linie dem Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen. Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum geschützt.

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IMRRS 2017, 0275

BGH, Urteil vom 28.10.2016 - V ZR 91/16

Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.*)

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IMRRS 2017, 0268

AG Bremen, Urteil vom 05.08.2015 - 28 C 58/14

1. Aus einer beschlossenen Genehmigung für eine Rollator-Box kann keine Zustimmung zur Errichtung einer E-Mobil-Box hergeleitet werden. Rollatoren und E-Mobile unterscheiden sich von ihren Ausmaßen erheblich, zudem Bedarf es keines Stromanschlusses für einen Rollator.

2. Für die Beschlussfassung sind allein die den übrigen Miteigentümern gegebenen Informationen entscheidend. Wird nicht dargelegt, dass es aus gesundheitlichen Interessen des Wohnungseigentümers unbedingt erforderlich ist und keine andere Möglichkeit besteht, die Mobilität des Betroffenen zu steigern, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses.

3. Selbst wenn der Wohnungseigentümer zwingend auf ein Elektromobil und eine Box dafür angewiesen wäre, müsste er sich gegebenenfalls den Vorstellungen der Beklagten über die Ausgestaltung einer Box unterordnen. Auch unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit wäre grundsätzlich in jedem Fall das Interesse der Beklagten an einer das einheitliche Erscheinungsbild möglichst wenig beeinträchtigenden und die Bausubstanz möglichst schonenden Errichtung einer Box zu wahren.

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IMRRS 2017, 0241

LG Dortmund, Urteil vom 10.01.2017 - 1 S 199/16

1. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, säumige Beiträge anzufordern und einzuziehen. Er ist jedoch nicht automatisch zur Prozessführung ermächtigt. Für die gerichtliche Durchsetzung benötigt er eine besondere Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung, durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung.

2. Eine Regelung in der Teilungserklärung, nach der der Verwalter auch zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der laufenden Verwaltung ermächtigt ist, gilt nicht nur für den ersten Verwalter, sondern für den jeweils aktuellen Verwalter.

3. Ein wirksamer Wirtschaftsplan eines Jahres ist taugliche Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung von rückständigen Hausgeldzahlungen gegenüber den jeweiligen Wohnungseigentümern.

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IMRRS 2017, 0234

AG Frankenthal, Urteil vom 09.11.2016 - 3a C 234/16

1. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, den Verwalter zu ermächtigen, Ansprüche der WEG gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen.

2. Diese Befugnis umfasst auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Vertretung der Wohnungseigentümer im gerichtlichen Verfahren.

3. Befinden sich Wohnungseigentümer mit den Wohngeldvorauszahlungen in Verzug, darf der Verwalter jedoch nicht ohne gesonderten Beschluss der WEG einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung der Wohngelder beauftragen.

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IMRRS 2017, 0218

OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016 - 9 U 14/15

1. Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie "Hobbyraum" oder "Keller" im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge.*)

2. Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen.*)

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IMRRS 2017, 0212

VGH Bayern, Beschluss vom 24.11.2016 - 1 CS 16.2011

Da der öffentlich-rechtliche Abwehranspruch des Nachbarn grundsätzlich zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten gehört, die nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausüben kann (§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG), fehlt der Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Vorhaben auf dem benachbarten Grundstück die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO.

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IMRRS 2017, 0199

LG Düsseldorf, Urteil vom 20.07.2016 - 25 S 179/15

1. Die Verwalterzustimmung kann nur in Ausnahmefällen allein wegen der Rechtsform der Erwerberin (hier: UG, haftungsbeschränkt) verweigert werden.

2. Jedoch kann die Zustimmung wegen bekannter Schwierigkeiten mit der Zahlungsmoral des Geschäftsführers der Erwerberin verweigert werden, etwa wenn dieser in derselben Anlage bereits Eigentümer war und mit Wohngeldern in erheblicher Höhe rückständig war.

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IMRRS 2017, 0114

LG Hamburg, Urteil vom 06.04.2016 - 318 S 50/15

1. Auch ein für den Wohnungseigentümer aufgrund seiner individuellen Disposition schwer vermeidbares Verhalten kann für eine Entziehung des Wohnungseigentums genügen.

2. Wenn notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum aufgrund des Verhaltens eines Eigentümers über Jahre nicht durchgeführt werden können, der Einbau von Verbrauchszählern trotz Titulierung nicht geduldet wird, Unrat auf dem Stellplatz gelagert wird etc., dann ist dieses Verhalten nach mehrfacher Abmahnung für die übrigen Eigentümer nicht mehr hinnehmbar.

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IMRRS 2017, 0195

BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 84/16

1. Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.*)

2. Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist (im Anschluss an das Urteil des Senats vom 26.02.2016 - V ZR 250/14, IMR 2016, 290 = NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.).*)

IMRRS 2017, 0180

AG München, Urteil vom 07.11.2014 - 481 C 12979/14 WEG

1. Fenster samt Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, sodass die Gemeinschaft für deren Austausch zuständig ist und auch Beseitigungsansprüche wegen Schäden an den Fenstern geltend machen kann.

2. Werden in einer Wohnung Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu eigenmächtig gegen weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg ersetzt, ist dies eine bauliche Veränderung die zu optischen Störungen der Wohnanlage führt.

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IMRRS 2017, 0164

AG Nördlingen, Urteil vom 13.01.2017 - 2 C 532/16

1. Ein von einem Dritten gegenüber dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abgegebener Antrag stellt einen Antrag gegenüber Anwesenden i. S. des § 147 Abs. 1 BGB dar.*)

2. Die von der WEG als Vertragspartnerin im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung beschlossene Annahme ist noch "sofort" i. S. von § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn bei einer WEG mit nicht weniger als zehn Wohnungseigentümern kein Zeitraum von mehr als sechs Monaten vergangen ist und über den Antrag - mangels Komplexität oder Beratungsbedarf - nicht auch vorab in einem Umlaufbeschluss entschieden werden kann. Ein Umlaufbeschluss wäre jedenfalls dann möglich, wenn lediglich eine Abstimmung über eine bereits in einer vergangenen Eigentümerversammlung ausreichend beratene Frage herbeizuführen ist.*)

3. Stimmt die WEG einer Erhöhung der Hausmeistervergütung auf dessen Antrag zu, ist nach der Verkehrssitte weder eine ausdrückliche noch eine konkludente Annahmeerklärung zu erwarten, § 151 Satz 1 BGB.*)

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IMRRS 2017, 0125

LG Köln, Urteil vom 22.12.2016 - 15 O 335/15

1. Wird ein Vertrag aufgrund von Rechtsvorschriften in öffentlichem Interesse nur mit einem begrenzen Personenkreis abgeschlossen (hier: Darlehen aus KfW-Wohnungseigentumsprogramm) und enthält günstigere als marktübliche Bedingungen, sowie einen höchstens marküblichen Sollzins, handelt es sich nicht um einen Verbraucherdarlehensvertrag.

2. Eine Widerrufsinformation ist auch dann klar und verständlich, wenn nicht sämtliche Pflichtangaben im Klammertext genannt werden. Kann der Darlehensnehmer nicht allein durch die Lektüre der Widerrufsinformation, sondern erst durch ergänzendes Studium des Vertragstextes Klarheit darüber gewinnen, ob die für den Beginn des Fristablaufs erforderlichen Pflichtangaben im Vertrag vollständig enthalten sind, führt dies nicht zu einer unwirksamen Widerrufsinformation.

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IMRRS 2017, 0129

BGH, Urteil vom 21.10.2016 - V ZR 78/16

Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen. Eine solche Änderung scheidet erst aus, wenn die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist.*)

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