Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6217 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IMRRS 2018, 0078

AG Lemgo, Urteil vom 13.11.2017 - 16 C 17/17

1. Die Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übertragung der Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf einen Wohnungseigentümer für einen Leitungswasserschaden im Bereich seines Sondereigentums folgt aus § 16 Abs. 3 WEG.*)

2. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf den Wohnungseigentümer zu überantworten, in dessen Sondereigentum ein Leitungswasserschaden aufgetreten ist, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diesem keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift (in Abgrenzung zu OLG Köln, Beschluss vom 14.07.2003 - 16 Wx 124/03, NZM 2003, 641-642).*)

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IMRRS 2018, 0068

LG München I, Urteil vom 29.09.2017 - 11 O 13206/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0047

LG München I, Urteil vom 13.07.2017 - 36 S 13356/16 WEG

1. Ein Beschluss ist ausreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus genau erkennen lässt, was gilt. Er muss sein Regelungsproblem vollständig lösen. Die Abgrenzung zwischen Nichtigkeit wegen vollständiger inhaltlicher Unbestimmtheit und Anfechtbarkeit wegen zweifelhaften Inhalts wird regelmäßig danach vorgenommen, ob der Beschluss überhaupt eine durchführbare Regelung erkennen lässt.

2. Lässt ein Beschluss mehrere Auslegungsvarianten zu, so ist er unbestimmt und nichtig.

3. Das Anfechtungsrecht dient nicht nur einem etwaigen persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

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IMRRS 2018, 0041

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2017 - 2-09 S 112/16

Bei nicht ungedämmt über Putz, sondern im Estrich verlegten Heizrohren ist bereits der Anwendungsbereich von § 7 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV nicht eröffnet. Auch eine analoge Anwendung scheidet aus.

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IMRRS 2017, 1704

LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 - 1 S 53/17

1. Beschlüsse sind, solange sie nicht rechtskräftig durch ein Gericht oder bestandskräftig durch einen Zweitbeschluss aufgehoben worden sind, auszuführen Denn die Anfechtung entfaltet nach der Grundkonzeption des Wohnungseigentumsrechts keine aufschiebende Wirkung (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Beschluss ist für den Verwalter bindend.

2. Der Verwalter macht sich weder im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern noch im Außenverhältnis gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig, wenn ein durch ihn ausgeführter Beschluss später für ungültig erklärt wird.

3. Hinsichtlich der Ausführungspflicht ändert die Nichtigkeit eines Beschlusses nichts, weil das Gesetz in diesem Zusammenhang keine Differenzierung zwischen einer bloßen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit vornimmt und die Rechtsfolgen (Unwirksamkeit ex tunc) identisch sind und auch im Hinblick auf die Erkennbarkeit es für den Ausführungspflichtigen keinen Unterschied macht.

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IMRRS 2017, 1657

AG Schöneberg, Urteil vom 01.12.2016 - 772 C 91/15

1. Ein Beschluss dahingehend, dass der Eigentümer die Dachgaubenfenster in 3-flügelige Fensterelemente umgestalten darf, bewirkt eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks, so dass die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist.

2. Zudem ist ein solcher Beschluss unbestimmt, wenn er weder Größe noch Ausführung oder Gestaltung der 3-flügeligen Fensterelemente festlegt.

3. Beschlüsse, die ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, denn die Ordnungsmäßigkeit ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend.

4. Auch ein mit einfacher statt qualifizierter Mehrheit gefasster Beschluss ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

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IMRRS 2018, 0046

OLG München, Beschluss vom 22.12.2017 - 34 Wx 139/17

1. Ein Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer ist eine vereinbarte Gebrauchsregelung, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nimmt.

2. Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam. Eine Eintragung ist nur erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Sondernachfolgern gelten soll.

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IMRRS 2018, 0040

AG Kassel, Urteil vom 02.11.2017 - 800 C 3660/17

1. Gestaltungsurteile werden regelmäßig erst dann wirksam, wenn die Rechtskraft eingetreten ist. Im Falle eines Urteils, mit dem eine Hausverwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird, ist eine Ausnahme hiervon nicht anzunehmen.

2. Regelmäßig bieten nur die Belange der Eigentümergemeinschaft selbst hinreichenden Anlass, im Wege der einstweiligen Verfügung einen Hausverwalter zu bestimmen oder einen der Miteigentümer zu ermächtigen, eine Eigentümerversammlung mit entsprechender Tagesordnung einzuberufen.

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IMRRS 2018, 0025

LG Berlin, Urteil vom 27.10.2017 - 55 S 218/16 WEG

1. Die fehlende Aktivlegitimation kann auch erstmalig in der Berufung gerügt werden, da die Frage der Aktivlegitimation eine Rechtsfrage ist.

2. Ansprüche gegen einen Eigentümer gem. § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums wegen unzulässiger baulicher Veränderung etc. zählen zu den klassischen Individualansprüchen, die jedoch durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gemacht werden können und nach Vergemeinschaftung durch den Verband auszuüben sind.

3. Ab dem Zeitpunkt der Vergemeinschaftung ist der Verband aus eigenem Recht befugt, über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu verfügen und damit auch einen Vergleich zu schließen; insoweit überlagert die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, welche die Geltendmachung der Ansprüche an sich gezogen und die Angelegenheit damit zu einer Sache der gemeinsamen Verwaltung gemacht hat, die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz der Sondereigentümer und schränkt diese ein.

4. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vergemeinschaftung beschlossen wurde, kommt es allein auf den objektiven Inhalt des Beschlusses an, nicht hingegen darauf, welchen Beschluss die Eigentümer ihrer Ansicht bzw. Vorstellung nach fassen wollten.

5. Bei einer Vergemeinschaftung der Ansprüche werden grundsätzlich zwei Beschlüsse für erforderlich erachtet, nämlich die Übertragung der Ausübungsbefugnis auf den Verband einerseits und die Beschlussfassung über das weitere Vorgehen des Verbandes (außergerichtliche Schritte, Mandatierung eines Anwalts, Klageerhebung) andererseits. Es gibt jedoch kein rechtliches Hindernis, diese Schritte in einem Beschluss zusammenzufassen.

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IMRRS 2017, 1750

LG München I, Urteil vom 23.11.2017 - 36 S 3100/17 WEG

1. Eine mehrheitlich beschlossene Abänderung der Hausordnung dahingehend, dass ein Transport von Fahrrädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen künftig untersagt ist, kann vom Selbstorganisationsrecht der Miteigentümer gedeckt sein.

2. Durch einen solchen Beschluss werden Fahrradbesitzer im Vergleich zu Nutzern von z. B. Kinderwägen oder Rollstühlen auch nicht in unzulässiger Weise diskriminiert. Deren Privilegierung ist vielmehr zwingende Folge der Grundsätze des Allgemeinen Gleichstellungsgesetzes (AGG).

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IMRRS 2018, 0018

LG Aurich, Urteil vom 08.12.2017 - 4 S 159/17

1. Wohnungseigentümer können Beschlüsse nur in solchen Angelegenheiten fassen, in denen ihnen eine Beschlusskompetenz zusteht. Fehlt es an der Beschlusskompetenz ist der Beschluss nichtig.

2. Die Zuweisung von Gemeinschaftseigentum zur Bewirtschaftung an einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer stellt keine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG dar, sondern ändert § 13 Abs. 2 WEG und begründet ein Sondernutzungsrecht. Dieses kann nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden.

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IMRRS 2018, 0012

LG Köln, Beschluss vom 21.04.2016 - 29 S 156/15

1. Instandsetzungskosten sind auch dann als Kosten zu verteilen, wenn sie aus der Rücklage gedeckt werden sollen.

2. Nur wenn die Zinseinnahmen in nicht unerheblicher Höhe zu erwarten sind, sind diese im Wirtschaftsplan aufzuführen.

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Online seit 2017

IMRRS 2017, 1765

AG Dortmund, Urteil vom 12.12.2017 - 425 C 6305/17

1. § 15 Abs. 3 WEG gilt als ein spezieller schuldrechtlicher Anspruch aus der Binnenbeziehung der Wohnungseigentümer nur für Ansprüche im Innenverhältnis, also gegenüber anderen Wohnungseigentümern. Ansprüche eines Eigentümers gegen die Mieter eines anderen Eigentümers können somit daraus nicht abgeleitet werden.

2. In Betracht kommen deshalb ausschließlich Ansprüche gem. § 1004 Abs. 1 BGB. Dies setzt voraus, dass der Wohnungseigentümer in seinen absoluten Rechten aus § 903 BGB, § 13 WEG, Art. 14 GG beeinträchtigt wird.

3. Bei der Nutzung des Treppenhauses durch das Abstellen eines Kinderwagens handelt es sich nicht um die primäre Nutzung des Treppenhauses als Zuweg zur Wohnung, sondern um eine sekundäre Nutzung, die für das Wohnen zwar nicht unabdingbar erforderlich ist, der aber nach einer grundrechtsbezogenen Wertung eine besonders geschützte Stellung zukommt. Hier greift nämlich der Grundrechtsschutz der Familie gem. Art. 6 GG ein.

4. Sofern durch das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus der Zuweg zur Wohnung nicht behindert wird, darf der Kinderwagen deshalb dort abgestellt werden - sofern die Gemeinschaft keine anderslautende Gebrauchsregelung diesbezüglich getroffen hat.

5. Ein Anspruch nach § 1004 BGB setzt neben der Störung auch die Wiederholungsgefahr voraus.

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IMRRS 2017, 1715

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 - 322 O 102/16

1. Ein Verwalter kann auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Wärmemessgeräte einbauen lassen, wenn sich das Gebäude im Bau befindet, die Leitungen für die Messgeräte vom Bauunternehmen bereits vorbereitet und die Messgeräte bei Nutzung der Wohnungen durch Mieter vorgeschrieben sind.

2. Das Bestreiten der Lieferung der Zähler mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Frage, ob die Zähler geliefert wurden, im Wissen der belieferten Partei steht, die im Besitz des Gebäudes ist und somit weiß, was sich darin befindet, bzw. ihr Gebäude daraufhin prüfen kann.

3. Ein Vertrag über die Bereitstellung von Wärmemessgeräten ist ein Mietvertrag.

4. Eine AGB-Klausel in einem solchen Vertrag, wonach der Vertrag frühestens zum Ablauf der Eichgültigkeit der Messgeräte gekündigt werden kann, ist zulässig - zumindest wenn diese Frist nicht länger als fünf Jahre beträgt.

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IMRRS 2017, 1746

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.10.2017 - 2-13 S 107/17

Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Protokollberichtigung besteht jedenfalls dann nicht, wenn sich durch die begehrte Änderung die Rechtsposition des Klägers nicht rechtlich erheblich verbessern würde. Dies ist bei Mitteilungen über den Verlauf der Sitzung idR nicht der Fall.*)

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IMRRS 2017, 1745

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.11.2017 - 2-13 S 135/15

Für eine (Fortsetzungs-)feststellungsklage des Verwalters auf Ungültigkeit des Abberufungsbeschlusses fehlt es jedenfalls dann an einem Rechtsschutzinteresse, wenn der Verwaltervertrag nicht mit dem Bestellungsrechtsverhältnis verknüpft ist. Dies gilt auch, wenn auf Versammlung lediglich ein Beschluss über die Abberufung - und nicht auch über die Kündigung des Verwaltervertrags - gefasst worden ist.*)

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IMRRS 2017, 1740

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 17/16

1. Hat ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die vorübergehende Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, so kann der Verband den hieraus resultierenden Schaden nicht aufgrund des verschuldensunabhängigen Anspruchs aus § 945 ZPO geltend machen.*)

2. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gegen den Antragsteller einer einstweiligen Verfügung.*)

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IMRRS 2017, 1718

AG Schwelm, Urteil vom 11.08.2017 - 29 C 37/16

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die (nur) mittelbar das Grundverhältnis der Miteigentümer betreffen, sind ebenfalls unwirksam.*)

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IMRRS 2017, 1716

LG Koblenz, Urteil vom 24.04.2017 - 2 S 58/15 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1717

AG Recklinghausen, Urteil vom 24.01.2017 - 90 C 75/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1714

LG Hamburg, Urteil vom 12.07.2017 - 318 S 1/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1713

LG Dortmund, Urteil vom 20.09.2016 - 1 S 434/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1637

AG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2017 - 290a C 72/17

Bei der Abwägung zwischen dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht eines Verwaltungsbeirats, der bei der Wahl eines Verwalters eine Empfehlung abgegeben hat, und einem Eigentümer, der hinsichtlich dieser Empfehlung scharfe Kritik in Form einer nach Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Meinung übt, ist zu beachten, dass der Beirat weder in seiner Intim- noch in seiner Privatsphäre betroffen ist, sondern in seiner Sozialsphäre, nämlich als Mitglied des Beirats und der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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IMRRS 2017, 1691

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2017 - 5 S 2602/15

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht nur als Sondereigentümer seiner Wohnung, sondern auch als Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) Nachbar im Sinne des öffentlichen Baunachbarrechts.*)

2. Soweit die Vorschriften über die Abstandsflächen und den Brandschutz Nachbarschutz für ein gemeinschaftliches Eigentum begründen, handelt es sich nicht um ein gemeinschaftsbezogenes Recht der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, dessen Ausübung kraft Gesetzes der Gemeinschaft der Eigentümer übertragen ist (sogenannte geborene Ausübungsbefugnis).*)

3. Ein Wohnungseigentümer kann eine Verletzung eigener Rechte im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO durch eine Baugenehmigung daher auch in Bezug auf den Nachbarschutz des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen, sofern die Anfechtung der Baugenehmigung nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung vergemeinschaftet worden ist (sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG).*)

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IMRRS 2017, 1655

LG München I, Beschluss vom 13.04.2017 - 36 T 3922/17

1. Gemäß § 148 ZPO kann das Verfahren ausgesetzt werden, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits von einem Rechtsverhältnis abhängt, das den Gegenstand eines anderen Rechtsstreits bildet. Dies ist nur dann zu bejahen, wenn im anderen Verfahren über ein Rechtsverhältnis entscheiden wird, dessen Bestehen für den vorliegenden Rechtsstreit präjudizielle Bedeutung hat.

2. Liegen die Voraussetzungen des § 148 ZPO nicht vor, kann eines der Verfahren nur ausgesetzt werden, wenn beide Parteien dem zustimmen.

3. Das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung eines Zweitbeschlusses fehlt nur dann, wenn dieser inhaltsgleich zu der Beschlussfassung in einem bestandskräftigen Erstbeschluss ist.

4. Enthält der Zweitbeschluss zusätzlich Regelungen über die maximal genehmigten Kosten für die Rechtsverfolgung und die Finanzierung des Rechtsstreits durch eine Entnahme aus dem Sonderkonto, sind beide Beschlüsse gerade nicht identisch; mithin fehlt auch nicht das Rechtsschutzinteresse.

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IMRRS 2017, 1695

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17

Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB besteht auch dann keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist.*)

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IMRRS 2017, 1675

LG Berlin, Beschluss vom 30.06.2017 - 55 S 36/16 WEG

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1673

AG München, Urteil vom 24.03.2017 - 481 C 15671/16 WEG

1. Nichtig ist ein Beschluss infolge Unbestimmtheit insbesondere dann, wenn er keine durchführbare Regelung erkennen lässt.

2. Ein Beschluss, der nicht ausreichend bestimmt ist, entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG, und ist daher auf fristgerechte Anfechtung für ungültig zu erklären.

3. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist entweder eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und die darauf basierenden Einzelabrechnungen oder aber zumindest eine genaue Bezeichnung der jeweiligen Abrechnungen.

4. Existieren verschiedene Versionen einer Abrechnung, so ist es unabdingbar, dass der Genehmigungsbeschluss keinerlei Zweifel zulässt, welches konkrete Dokument ihm zu Grunde liegt.

5. Zwar ist es zulässig, bis zur Abstimmung noch einzelne Änderungen am Entwurf der Abrechnung vorzunehmen. In diesem Fall muss aber die Beschlussfassung zweifelsfrei erkennen lassen, welche Fassung der Abrechnung von der Genehmigung der Wohnungseigentümer erfasst ist. Wurden gegenüber dem an die Wohnungseigentümer versandten Abrechnungsentwurf noch Änderungen bis zur Abstimmung vorgenommen, so muss sich aus dem protokollierten Beschluss zweifelsfrei ergeben, welche Version mit welchem Inhalt beschlossen wurde. Es gibt keine Vermutung, dass beim Fehlen genauerer Angaben eine bestimmte - etwa die jeweils letzte - Fassung beschlossen wurde.

6. Gibt es eine Abrechnung vom 09.06.2016 nicht, so führt die Beschlussfassung über eine "Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnung vom 09.06.2016" zu der Unklarheit, welche Version der Jahresgesamt- und den darauf basierenden Einzelabrechnungen für 2015 Gegenstand der Beschlussfassung gewesen ist. Dies gilt ungeachtet dessen, ob den an der Abstimmung Beteiligten klar war, welche Dokumente jeweils zur Abstimmung gestanden haben.

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IMRRS 2017, 1656

AG Ratzeburg, Urteil vom 12.04.2017 - 11 C 6/16

1. Die Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.

2. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Auslage noch als Kosten zu buchen.

3. Sind die Positionen "Instandhaltungsrückstellung" und "Zinsen Instandhaltungsrückstellung" unter der Rubrik "Ausgaben" aufgeführt, ist die Jahresabrechnung aufzuheben.

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IMRRS 2017, 1611

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2017 - 55 S 36/16 WEG

1. Für den in einer Wohnungseigentumsanlage zu gewährenden Schallschutz sind grundsätzlich die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerte maßgeblich, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz enthält, die über den Mindeststandard hinausgehen.

2. Dies gilt auch, wenn lediglich ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, selbst wenn vorher über einen langen Zeitraum ein Bodenbelag mit einem höheren Schallschutz verlegt war.

4. Anders ist dies jedoch zu sehen, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - also in das Gemeinschaftseigentum an der Geschossdecke - etwa im Rahmen eines Dachgeschossausbaus, eingegriffen wird.

5. Werden die Holzbalken der Geschossdecke nach statischer Erfordernis mit seitlich angelaschten Kanthölzern verstärkt, liegt ein solcher baulicher Eingriff in die Geschossdecke vor.

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IMRRS 2017, 1647

AG Heilbronn, Beschluss vom 20.02.2017 - 9 F 2639/16

1. Hälftige Miteigentümer haben die nicht umlagefähigen Nebenkosten entsprechend ihrem jeweils hälftigen Miteigentum zu gleichen Anteilen zu tragen.

2. Die unterhaltsrechtlichen Leitlinien der Oberlandesgerichte haben keinen Rechtssatzcharakter und keine einer Rechtsnorm vergleichbare Verbindlichkeit.

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IMRRS 2017, 1516

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2017 - 2-13 S 48/16

1. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich gemäß §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen den Verwalter auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.

2. Dieses Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen. Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht.

3. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen.

4. Beschlüsse, die gefasst werden, ohne einem Eigentümer zuvor Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IMRRS 2017, 1519

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2017 - 318 S 56/16

1. Der Wert der Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Dieses Interesse ist auch in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten.

2. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers bestimmt sich bei einer einschränkungslosen Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung nach dem Anteil des Anfechtungsklägers an dem Gesamtergebnis der Abrechnung.

3. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Beschlussanfechtungsklage hingegen gegen den Ansatz einer Kostenposition in der Jahresabrechnung, bestimmt sich seine Beschwer nach dem Nennwert, mit dem diese Position in seiner Einzelabrechnung angesetzt ist.

4. Der Beschwerdegegenstand ergibt sich aus dem in der mündlichen Berufungsverhandlung gestellten Berufungsantrag, mit dem die ganze oder teilweise Beseitigung der erlittenen Beschwer verlangt wird.

5. Da es sich bei der Anfechtungsfrist um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist handelt, ist eine verspätete Anfechtungsklage als unbegründet abzuweisen.

6. Der Antrag "neue Einzel- und Gesamtabrechnungen für die Eigentümergemeinschaft zu erstellen" ist inhaltlich unbestimmt und auch nicht der Auslegung fähig.

7. Das Interesse der Parteien bestimmt sich bei einer einschränkungslosen Anfechtung der Jahresabrechnung nach dem vollen Nennbetrag.

IMRRS 2017, 1632

LG München I, Urteil vom 15.11.2017 - 1 S 1978/16 WEG

1. Tritt ein Beseitigungsanspruch gem. § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB (hier: Anspruch auf Rückbau eigenmächtig eingebauter Dachflächenfenster) konkurrierend neben die sich aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 280 BGB und § 823 Abs. 1 BGB ergebenden Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen.

2. Bei einer Störung des Eigentums durch Umgestaltung (hier: eigenmächtig eingebaute Dachflächenfenster) findet die Beseitigung der Störung bzw. der Störungsquelle gem. § 1004 Abs. 1 BGB nur durch komplette Rückgestaltung statt.

IMRRS 2017, 1627

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.08.2017 - 72 C 146/15.WEG

1. Wird durch einen Beschluss ein Eigentümer aufgefordert, eine Treppe zurückzubauen und das Gemeinschaftseigentum wieder ordnungsgemäß herzustellen, so soll durch diesen Beschluss keine unmittelbare Anspruchsgrundlage geschaffen werden, sondern vielmehr lediglich die Durchsetzung eines Anspruchs vorbereitet werden.

2. Bei der Anfechtung sog. Heranziehungs- und Vorbereitungsbeschlüsse prüft das Gericht nicht das materiell-rechtliche Bestehen des Anspruchs, sondern nur formelle Beschlussmängel.

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IMRRS 2017, 1608

AG München, Urteil vom 08.11.2017 - 485 C 12677/17 WEG

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Gartens als "Ziergarten" vor, ist der Begriff des Ziergartens lediglich in Abgrenzung zu dem Begriff "Nutzgarten" zu verstehen.

2. Während der Nutzgarten hauptsächlich der Erzeugung von Nutzpflanzen, wie z. B. Kräutern, Obst und Gemüse als Nahrungsmittel dient, handelt es sich bei dem Ziergarten um einen Garten, in dem Pflanzen nicht mit dem Ziel der Nahrungsgewinnung, sondern lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet werden, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

3. Es gehört zu einem geordneten Zusammenleben von Miteigentümern, dass spielende Kinder anderer Miteigentümer beziehungsweise deren Mieter und dazugehörige auch größere Spielgeräte, soweit sie nicht übermäßig stören, hingenommen werden müssen.

4. Dementsprechend dürfen in einem Ziergarten Kinder spielen und Spielgeräte (hier ein Trampolin) aufgestellt werden.

5. Ein nicht einbetoniertes oder sonst fest in dem Boden verankertes Trampolin stellt keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar.

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IMRRS 2017, 1584

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.11.2016 - 22 C 23/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1583

AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016 - 19 C 52/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1521

LG Rostock, Urteil vom 30.06.2017 - 1 S 143/16

1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, sog. Zweitbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Die Jahresabrechnung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung auszuweisen, die auch Angaben über die gebildeten Rücklagen enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

3. Die Jahresabrechnung muss Angaben zu Anfangs- und Endbeständen der Geldkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen.

4. Hingegen bedarf es der Angabe des Vermögensstatus in der Jahresabrechnung nicht.

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IMRRS 2017, 1480

LG Aurich, Beschluss vom 24.07.2017 - 4 S 46/17

Es bedarf für Baugrundstücke mit unbefahrbaren Wohnwegen einer gemeinsamen Anlage zur vorübergehenden Aufbewahrung von Abfällen.

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IMRRS 2017, 1595

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16

1. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.*)

2. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.*)

3. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.*)

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IMRRS 2017, 1578

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2016 - 85 S 23/15 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1575

KG, Beschluss vom 21.04.2016 - 4 W 9/16

1. Der Geschäftswert eines Verfahrens auf Verpflichtung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums beträgt 10 % bis 20 % des Verkaufspreises.

2. Die Versagung der Zustimmung führt nicht zu einem absoluten Veräußerungshindernis, sondern der Wohnungseigentümer kann üblicherweise eine andere Veräußerung vornehmen, bei der ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht gegeben ist.

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IMRRS 2017, 1587

AG München, Urteil vom 08.02.2017 - 482 C 13922/16 WEG

1. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern ist in der Regel nicht ermessensfehlerhaft, da die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung zu einem hohen Maß an Sicherheit führen.

2. Dies gilt auch dann, wenn ein Eigentümer seine Wohnung bereits mit anderen Rauchmeldern als den von der Wohnungseigentümergemeinschaft nun vorgegebenen ausgestattet hat.

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IMRRS 2017, 1541

AG Schweinfurt, Urteil vom 26.10.2017 - 10 C 444/17 WEG

1. Ein ordnungsmäßiger Gebrauch i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG kann auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehender Freiflächen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG erleidet.

2. Bei der baulichen Umgestaltung einer (vermieteten) Freifläche für die Mietdauer von 15 Jahren erscheint eine auf Dauer angelegte Veränderung der Gestalt des Gebäudes als gegeben, so dass ein erheblicher Nachteil vorliegt.

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IMRRS 2017, 1585

AG Potsdam, Urteil vom 14.09.2017 - 31 C 16/17

Nur mit einem unbestrittenen bzw. rechtskräftig festgestellten Anspruch kann aufgerechnet werden.

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IMRRS 2017, 1570

LG München I, Urteil vom 19.04.2017 - 1 S 6728/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1482

AG München, Urteil vom 12.07.2017 - 481 C 22391/16 WEG

1. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Herausgabe und Einräumung von Mitbesitz am Gemeinschaftseigentum sowie einen Anspruch auf Unterlassung der alleinigen Nutzung gegenüber einem Miteigentümer geltend machen, der vom Gemeinschaftseigentum widerrechtlich Gebrauch macht, indem er es etwa für sich vereinnahmt.

2. Wird ein vereinbartes Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, so handelt es sich um ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das einen Rechtsnachfolger nicht bindet.

3. Im Hinblick auf seine Mitgliedschaft, seine Rechte und seine Pflichten ist ein werdender Eigentümer innerhalb der WEG so zu behandeln, als wäre er bereits Wohnungseigentümer.

4. Wenn Wohnungseigentümer eine langjährige Alleinnutzung durch einen Wohnungseigentümer in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch in Zukunft binden zu wollen, kann auch eine vollkommen formfreie, nur konkludente Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts vorliegen.

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IMRRS 2017, 1552

AG München, Urteil vom 02.10.2015 - 481 C 5998/15 WEG

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses besteht regelmäßig nicht, wenn der frühere Beschluss mangels rechtzeitiger Anfechtung bestandskräftig ist. Ausnahmsweise besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des inhaltsgleichen Zweitbeschlusses jedoch dann, wenn dieser den Erstbeschluss nicht nur beseitigt oder verstärkt, sondern den Erstbeschluss novatorisch ersetzt und damit zugleich aufhebt. In diesem Fall ist eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses erforderlich, damit die in ihm enthaltene Aufhebung des Erstbeschlusses entfällt.

2. Soll die Fassade in einem neuen Farbton gestrichen werden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

3. Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein.

4. Ein Beschluss, nach dem die Fassade neu gestrichen werden soll und sich der Farbton aus dem Bauschild am Bauzaun ergibt, ist bzgl. des Farbtons nicht hinreichend bestimmt.

5. Wirksame Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung, zu der nicht alle Wohnungseigentümer erschienen sind, nach § 23 Abs. 2 WEG nur dann gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden ist.

6. Wird der Tagesordnungspunkt in der Einladung mit "Anbringung von Gummi-Streifen an den Stufen im Treppenhaus" betitelt und dann tatsächlich die Anbringung eines Handlaufs im Kurvenbereich der Treppe beschlossen, war dies nicht ordnungsgemäß angekündigt.

7. Die Ursächlichkeit des Mangels für die Beschlussfassung wird vermutet, so dass eine Ungültigerklärung nur dann ausscheidet, wenn mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre.

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IMRRS 2017, 1528

LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16

1. Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander ist grundsätzlich auf die nachbarrechtlichen Regelungen zurückzugreifen und § 906 BGB entsprechend anzuwenden, so dass es auch hier eines Schlichtungsverfahrens vor einer Klageererhebung bedarf.

2. Das Schlichtungserfordernis entfällt auch nicht deshalb, weil neben den schlichtungsbedürftigen Unterlassungsanträgen zugleich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt werden, für deren Geltendmachung ein Schlichtungsverfahren nicht vorgesehen ist.

3. Ein rechtlicher Grund von der Zulässigkeitsvoraussetzung Schlichtungsverfahren für den Fall abzuweichen, in dem ein gerichtlicher Vergleichsvorschlag bereits abgelehnt worden ist, besteht ebenfalls nicht.

4. Es bedarf bei der Abwehr störender Lärmimmissionen weder im Tenor noch im Klageantrag der Angabe einer Phonzahl oder einer dB-Zahl - mag diese Angabe auch sinnvoll und erstrebenswert sein.

5. Der Begriff der "Zimmerlautstärke" ist für die Urteilstenorierung anerkannt. Die "Zimmerlautstärke" wird nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden.

6. Nichts anderes gilt für den Ausdruck "lautstark". Eine lautstarke Geräuschimmission ist gegeben, wo der Lärm nach seinem individuellen Zuschnitt nicht mehr sozialadäquat ist, d. h. nach dem Empfinden eines "verständigen" Durchschnittsmenschen nicht mehr hinzunehmen ist.