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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2019, 0917

LG München I, Beschluss vom 27.04.2018 - 36 S 12013/17 WEG

1. Ein einzelner Eigentümer kann aus § 985 BGB grundsätzlich die Einräumung von Mitbesitz an die Eigentümergemeinschaft verlangen, falls ein Raum zu Unrecht von einem Miteigentümer allein genutzt wird. Es handelt sich dabei um einen Individualanspruch und nicht um eine Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung. Einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht (ebenso BayObLG BeckRS 2004, 2069; IMRRS 2004, 1571).

2. Ein solcher Anspruch besteht jedoch nicht, wenn der in Anspruch genommene Miteigentümer tatsächlich gar nicht Alleinbesitzer des Raumes ist - mag er in diesem auch persönliche Gegenstände abgestellt haben -, etwa wenn der Raum nicht verschlossen, sondern frei zugänglich ist und nicht vollständig durch den Miteigentümer belegt wird, sondern ein Mitbesitz der übrigen Eigentümer faktisch möglich ist. Es ist der Gemeinschaft vielmehr unbenommen, entsprechende gebrauchsregelnde Beschlüsse zu fassen, an die sich dann der betreffende Miteigentümer zu halten hat.

3. Zwar können auch formlose Vereinbarungen im Hinblick auf die Einräumung von Sondernutzungsrechten getroffen werden. Diese gelten jedoch nur schuldrechtlich und nicht gegenüber Rechtsnachfolgern. Darüber hinaus ist Voraussetzung für eine wirksame formlose Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, dass diese die Nutzung in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch auch für die Zukunft binden zu wollen; eine bloße Duldung bzw. unwidersprochene Hinnahme der alleinigen Nutzung durch einen Wohnungseigentümer seitens der übrigen Eigentümer reicht gerade nicht aus und führt auch nicht etwa zum Entstehen eines Gewohnheitsrechts bzw. Entstehen eines Sondernutzungsrechts durch tatsächlichen Gebrauch.

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IMRRS 2019, 0915

AG München, Urteil vom 18.04.2018 - 481 C 16896/17 WEG

Die Anbringung der Markise stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar.

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IMRRS 2019, 0903

LG Lüneburg, Urteil vom 10.10.2018 - 9 S 45/18

Für die Jahresabrechnung hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung aber nur, wenn sie - anders als der Wirtschaftsplan - nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

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IMRRS 2019, 0900

AG Hannover, Urteil vom 18.12.2018 - 483 C 4269/18

Ein Beschluss, wonach der Verwalter beauftragt wird, alle weiteren Schritte, auch rechtlicher Art, einzuleiten bzw. durchzuführen, damit die nicht genehmigten baulichen Veränderungen zurückgebaut werden, genügt nicht dem Bestimmtheitserfordernis.

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IMRRS 2019, 0890

AG München, Urteil vom 23.02.2016 - 483 C 15231/14 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0882

KG, Beschluss vom 17.04.2019 - 24 W 20/19

Wird ein Negativbeschluss angefochten und gleichzeitig die Verpflichtung zur Vornahme der abgelehnten Maßnahme verlangt, handelt es sich um eine wirtschaftliche Identität, die eine Zusammenrechnung der Streitwerte nicht rechtfertigt.*)

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IMRRS 2019, 0853

AG Itzehoe, Urteil vom 08.02.2019 - 97 C 12/18

1. Stellt der Versammlungsleiter einer Eigentümerversammlung fälschlich einen unwirksamen Beschluss fest, so hat diese Feststellung des Versammlungsleiters konstitutive Wirkung mit der Folge, dass der Eigentümerbeschluss mit dem festgestellten Inhalt wirksam ist, solange er nicht augrund fristgerechter Anfechtung für unwirksam erklärt worden ist.

2. Im Hinblick auf die Geltung von Beschlüssen für Sondernachfolger können bei der Auslegung nur solche Umstände Berücksichtigung finden, die für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind und sich insbesondere aus der Versammlungsniederschrift ergeben.

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IMRRS 2019, 0822

EuGH, Urteil vom 08.05.2019 - Rs. C-25/18

1. Art. 7 Nr. 1 Buchst. a der Verordnung (EU) Nr. 1215/2012 ist dahin auszulegen, dass ein Rechtsstreit über eine Zahlungsverpflichtung, die sich aus einer Entscheidung ergibt, die von der Hauptversammlung der Miteigentümer eines Wohngebäudes, die keine Rechtspersönlichkeit besitzt und kraft Gesetzes aufgrund der besonderen Inhaberschaft eines Rechts entsteht, mit der Mehrheit ihrer Mitglieder getroffen wird, aber alle ihre Mitglieder bindet, einen "Vertrag oder Ansprüche aus einem Vertrag" im Sinne dieser Bestimmung betrifft.*)

2. Art. 4 Abs. 1 Buchst. b der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 ist dahin auszulegen, dass ein Rechtsstreit wie der des Ausgangsverfahrens, der eine Zahlungsverpflichtung betrifft, die sich aus einer Entscheidung der Hauptversammlung der Miteigentümer eines Wohngebäudes ergibt und auf die Ausgaben für die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche dieses Gebäudes bezieht, als ein Rechtsstreit über einen Dienstleistungsvertrag im Sinne dieser Bestimmung anzusehen ist.*)

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IMRRS 2019, 0817

LG München I, Urteil vom 26.06.2019 - 1 S 2812/18 WEG

1. Steht einem Wohnungseigentümer gegen den Verband ein Zahlungsanspruch zu, so bedarf es vor dessen gerichtlicher Geltendmachung nicht der Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Zahlungsbegehren. Das Interesse des Verbands und der übrigen Wohnungseigentümer, nicht unnötig mit Prozesskosten belastet zu werden, wird durch die Vorschrift des § 93 ZPO ausreichend gewahrt.*)

2. Wird ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, steht einem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Ersatz der rechtsgrundlos auf die Jahresabrechnung geleisteten Zahlungen nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) nicht der "Vorrang des Innenausgleichs nach Maßgabe der Abrechnung" entgegen.*)

3. Wird ein Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans oder die Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, muss ein Wohnungseigentümer auch nicht zunächst darauf dringen, dass über den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung des betreffenden Abrechnungsjahres erneut ein Beschluss gefasst wird, bevor er aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Verband vorgehen kann.*)

4. Wird ein anfechtbarer Beschluss der Eigentümer durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt, so verliert er von Anfang an (ex tunc) seine Wirkung. Dadurch entfällt auch der Verzug mit einem durch den Beschluss begründeten Zahlungsanspruch des Verbands rückwirkend.*)

5. Bei den auf §§ 91 bis 101 ZPO beruhenden prozessualen Kostenerstattungsansprüchen handelt es sich, ebenso wie bei dem Anspruch aus § 788 Abs. 1 ZPO, trotz ihrer Bezeichnung und ihrer in der Zivilprozessordnung angesiedelten Rechtsgrundlage um materiell-rechtliche Ansprüche. Ein Einwand, der erfolgreich im Wege einer Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO gegen den durch Urteil titulierten Anspruch geltend gemacht werden kann, lässt die materielle Rechtskraft der Verurteilung und die im Urteil ergangene Kostenentscheidung unberührt, lässt insbesondere die Voraussetzungen des prozessualen Kostenerstattungsanspruchs nicht nachträglich entfallen.*)

IMRRS 2019, 0795

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.11.2018 - 980b C 31/18 WEG

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0793

LG Hamburg, Beschluss vom 05.12.2018 - 318 S 31/18

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0780

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.06.2019 - 19 S 152/18

1. Liegt der Trittschall in der Wohnung darunter durch den Austausch des Bodenbelags (hier: Fließen statt Teppich) über der zulässigen Norm, so hat der Eigentümer eine Schalldämmung vorzunehmen. Das "Wie" liegt in seinem Ermessen.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Hellhörigkeit an einer fehlenden Trittschalldämmung liegt und der Eigentümer beim Kauf der Wohnung hiervon nichts wusste.

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IMRRS 2019, 0776

LG Karlsruhe, Beschluss vom 01.10.2018 - 11 S 8/18

(ohne)

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IMRRS 2019, 0775

LG Karlsruhe, Beschluss vom 25.09.2018 - 11 S 8/18

1. Nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist der Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer Zeiträume oder vergleichbarer anderer Räume zu ermitteln, wenn er für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

2. Sind die abgelesenen Verbrauchswerte für einen Abrechnungszeitraum in einem so hohen Maß auffällig und gleichzeitig so wenig belastbar, kommt die Situation insgesamt dem Ausfall eines Messgeräts und damit dem Regelfall des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gleich.

3. Dabei ist es unerheblich, ob die Ursache mit letzter Sicherheit aufgeklärt werden kann oder unklar bleibt, welche von mehreren möglichen Ursachen welchen Anteil am Zustandekommen der Messwerte trägt.

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IMRRS 2019, 0773

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 254/17

1. Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, Rz. 12 f., IMR 2016, 115 = BGHZ 207, 40).*)

2. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.*)

IMRRS 2019, 0744

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 - 539 C 26/18

1. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich zu hohe oder wesentlich zu niedrige Ansätze widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Ausmaßes. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgebend sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, bauliche Besonderheiten und Zustand der Anlage, insbesondere welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen anstehen und welchen Kapitaleinsatz diese erfordern.

3. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist sogar eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen.

4. Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn einzelne Eigentümer keinen Kredit mehr bekommen.

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IMRRS 2019, 0717

OLG Köln, Beschluss vom 11.04.2019 - 2 Wx 69/19

1. Eine Bestandteilzuschreibung gem. § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO setzt voraus, dass die Grundstücke spätestens im Zeitpunkt der Neueintragung demselben Eigentümer gehören. Bei gemeinschaftlichem Eigentum müssen spätestens zu diesem Zeitpunkt die Art der rechtlichen Verbundenheit und die Beteiligungsquoten dieselben sein. Es kommt auch keine Ausnahme in Betracht.

2. Aus einer bloßen Vollzugsvollmacht ergibst sich keine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage.

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IMRRS 2019, 0720

AG Bonn, Urteil vom 16.01.2019 - 27 C 48/18

1. Eine Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Eigentümer muss innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat nach Beschlussfassung erhoben werden.

2. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand setzt voraus, dass der Kläger ohne sein Verschulden verhindert war, die Klagefrist einzuhalten.

3. Kennt der Kläger die zuständige Hausverwaltung, ist es seine Pflicht, wenn möglicherweise eine Postkommunikation nicht erfolgreich ist und keinerlei Verwaltungsdokumente wie Einladungen zu Eigentümerversammlungen zugehen, persönlich beim WEG-Verwalter vorzusprechen und um Einblick in die entsprechenden Verwaltungs- und Beschlussdokumentationen zu erbitten.

4. Eine Fristversäumnis ist auch verschuldet, wenn eine Person weiß, dass seit längerem ihr Briefkasten defekt ist und es deshalb bereits zu Postverlusten kam. Es ist ihre Obliegenheit,den Postkasten so zu sichern, dass die eingeworfene Post auch sicher zur persönlichen Kenntnis gelangt.

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IMRRS 2019, 0716

OLG München, Urteil vom 01.12.2015 - 9 U 4504/14 Bau

1. Mängel am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage sind gemeinschaftsbezogen. Gewährleistungsansprüche - hier: Minderung - stehen daher der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, wenn diese das Geltendmachen der Mängelrechte durch Beschluss an sich zieht.

2. Mit dem Wirksamwerden eines solchen Beschlusses verliert der Wohnungseigentümer das Recht, seinen Anspruch im eigenen Namen durchzusetzen, so dass er nicht mehr prozessführungsbefugt ist.

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IMRRS 2019, 0721

AG Bonn, Urteil vom 10.01.2019 - 27 C 95/18

1. Eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Einladung zur Eigentümerversammlung reicht aus. Ein besonderer Hinweis darauf, dass zu den angekündigten Tagesordnungspunkten Beschlüsse gefasst werden können, ist nicht erforderlich, weil damit immer zu rechnen ist.

2. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Haustierhaltung mehrheitlich beschließt, eine Genehmigungspflicht für die Tierhaltung bzw. für Hundehaltung einzuführen.

3. Die Genehmigungspflicht darf allerdings nicht zu einem praktischen Verbot der Tierhaltung führen.

4. Wenn der Beschluss die Gründe nicht regelt, aus denen eine Zustimmung versagt werden darf, ist eine Verweigerung der Zustimmung nur aus sachlichen, im Rahmen einer Interessenabwägung gerechtfertigten Gründen zulässig.

5. Ob eine Zustimmung zu Unrecht versagt worden ist, kann der betroffene Wohnungseigentümer gerichtlich überprüfen lassen.

6. Ein nach Ablauf der Klagebegründungsfrist nachgeschobener Anfechtungsgrund kann bei der Sachentscheidung dann Berücksichtigung finden, sofern die Verspätung des Vorbringens unverschuldet ist und der Kläger rechtzeitig die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

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IMRRS 2019, 0718

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.04.2019 - 2-13 S 6/17

1. Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Eigentümer auf Unterlassung von Zigarettenrauch- und sonstigen Duftabsonderungen durch dessen Mieter in Anspruch, muss vor der Klageerhebung kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchgeführt werden.*)

2. Vor einer Klage gegen den als Störer in Anspruch genommenen Mieter ist demgegenüber ein derartiges Schlichtungsverfahren erforderlich.*)

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IMRRS 2019, 0711

LG München I, Urteil vom 19.12.2018 - 1 S 391/18 WEG

1. Der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf Bestand und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts.

2. Allerdings scheidet ein gutgläubiger Erwerb dann aus, wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts aufgrund unterschiedlicher Angaben im Grundbuch und der ausdrücklich in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung widersprüchlich und deshalb unzulässig ist.

3. Der Aufteilungsplan nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur insoweit Teil, als es um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht.

4. Für den Erwerb des vorgemerkten Rechts ist es unschädlich, wenn nach dem für den gutgläubigen Vormerkungserwerb maßgebenden Zeitpunkt der Erwerber bösgläubig geworden ist.

5. Hat ein Erwerber ein Sondernutzungsrecht gutgläubig erworben, hat er das Recht auf Herstellung und Beibehaltung der entsprechenden Räume, die vom Sondernutzungsrecht umfasst sind.

6. Die dauerhafte Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

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IMRRS 2019, 0706

BGH, Urteil vom 05.04.2019 - V ZR 339/17

1. Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungsklage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.*)

2. Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten (Fortführung des Senatsurteils vom 08.07.2011 - V ZR 2/11, BGHZ 190, 236 Rn. 6 ff. = IMR 2011, 419).*)

3. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebrauch macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversammlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dagegen kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungseigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18 WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel - hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands - dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.*)

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IMRRS 2019, 0669

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 - 539 C 4/18

1. Lässt sich ein Sondernutzungsrecht mangels grundbuchlicher Bestimmtheit nicht festlegen, ist es nicht zur Entstehung gelangt.

2. Eine mit unterschiedlichen Farben gezogene breite Linie in einem nicht präzise maßstäblichen Plan genügt für die Bestimmtheit nicht.

3. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).

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IMRRS 2019, 0670

AG Dortmund, Beschluss vom 23.05.2019 - 514 C 29/19

1. Für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgelds ist es nicht von Bedeutung, auf welches Konto (Eigenkonto oder Treuhandkonto) der Eigentümer Zahlungen leisten soll. Auch ein Zurückbehaltungsrecht besteht bei fehlender Einrichtung eines Eigenkontos nicht.*)

2. Soweit Regelungen in der Teilungserklärung, Vereinbarungen oder Beschlüsse eine unbare Zahlung nicht zwingend vorsehen, ist eine Erfüllung des Hausgeldzahlungsanspruchs durch Barzahlung möglich.*)

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IMRRS 2019, 0657

AG Wismar, Urteil vom 17.12.2018 - 8 C 337/17 WEG

Der Verwaltungsbeirat prüft lediglich die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung, für weitergehende, strukturierte Mängel der Jahresabrechnung haftet er nicht.

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IMRRS 2019, 0653

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2018 - 55 S 86/18 WEG

1. Ordnet eine Gemeinschaftsordnung in Abweichung von den Regelungen in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und § 16 Abs. 2 WEG an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein in Stand gehalten und in Stand gesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden.*)

2. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für die Wirksamkeit der Regelung erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen.*)

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IMRRS 2019, 0650

BGH, Urteil vom 18.01.2019 - V ZR 324/17

Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.*)

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IMRRS 2019, 0649

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.05.2019 - 2-13 S 127/17

1. Die Vertretungsmacht des Verwalters für die übrigen Wohnungseigentümer im Anfechtungsverfahren erfasst auch die Beauftragung eines Anwalts zur Berufungseinlegung.*)

2. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass für den Estrich auf den Balkonen der Sondereigentümer "allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig" ist, besteht eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft insoweit nicht.*)

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IMRRS 2019, 0641

LG München I, Urteil vom 19.12.2018 - 1 S 390/18 WEG

1. Der Aufteilungsplan nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur insoweit Teil, als es um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht, begründet im Übrigen jedoch kein Vertrauen auf einen bestimmten baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums.*)

2. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum beinhaltet als Voraussetzung für die Ermöglichung einer solchen Nutzung auch das Recht auf Herstellung und Beibehaltung dieses Raums.*)

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IMRRS 2019, 0639

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 18.04.2019 - 2-13 S 55/18

1. Wird in einer Eigentümergemeinschaft über einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren als "Notmaßnahme" einleiten.*)

2. Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, nach welcher der Verwalter "nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit" haftet, ist unwirksam.*)

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IMRRS 2019, 0638

BGH, Beschluss vom 11.04.2019 - V ZR 91/18

1. Wenn eine Partei eine von dem Berufungsgericht beschränkt zugelassene Revision eingelegt und im Umfang der Nichtzulassung eine Beschwerde gegen diese Nichtzulassung der Revision erhebt, sind die Werte der zugelassenen Revision und der Nichtzulassungsbeschwerde für die Bestimmung des Werts nach § 26 Nr. 8 EGZPO zusammenzurechnen.

2. Bei der Abweisung einer gegen den Wirtschaftsplan gerichteten Anfechtungsklage - sofern sich diese nicht auf konkrete Teile des Plans beschränkt - bemisst sich die Beschwer in aller Regel nach dem Anteil des Klägers, und zwar auch dann, wenn dieser formale Fehler der Abrechnung bemängelt; dabei ergibt sich der Anteil des Klägers im Zweifel aus den in dem Einzelwirtschaftsplan ausgewiesenen jährlichen Hausgeldzahlungen.

3. Soweit der Kläger Beschlüsse über baulichen Maßnahmen anficht, richtet sich seine Beschwer nach seinem Anteil an den für diese Maßnahmen anfallenden Kosten.

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IMRRS 2019, 0622

BGH, Urteil vom 18.01.2019 - V ZR 72/18

Zur Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. „Geisterwohnungen“.*)

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IMRRS 2019, 0606

LG Berlin, Urteil vom 18.09.2018 - 55 S 48/17 WEG

1. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten an Tiefgaragenstellplätzen in Teilungserklärungen.*)

2. Zum Charakter einer Bootssteganlage als wesentlicher Bestandteil bzw. Scheinbestandteil eines Grundstücks.*)

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IMRRS 2019, 0607

LG Berlin, Urteil vom 11.12.2018 - 55 S 84/17 WEG

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt auch, wenn die Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Objektprinzip geregelt ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht.*)

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IMRRS 2019, 0602

AG Reutlingen, Beschluss vom 08.06.2018 - 16 C 294/18 WEG

Werden alle streitgegenständlichen Beschlüsse von allen Wohnungseigentümern angefochten und werden nach Verfahrensverbindung damit gem. § 47 S. 2 WEG alle Wohnungseigentümer auf Klägerseite notwendige Streitgenossen, entfällt per Gesetz die Beklagtenseite. Hierdurch wird das Verfahren zu einem zulässigen In-Sich-Prozess, der das Verfahren - unabhängig von der übereinstimmenden Erledigungserklärung im ursprünglich führenden Verfahren - in der Hauptsache von selbst erlöschen lässt.

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IMRRS 2019, 0611

BGH, Beschluss vom 21.03.2019 - V ZR 120/17

1. Bei mehreren Klägern entspricht der Verkehrswert des Wohnungseigentums, der nach § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG die absolute Obergrenze des Geschäftswerts bildet, der Summe der Einzelverkehrswerte der Wohnungseigentumsrechte aller klagenden Wohnungseigentümer.*)

2. Die Wertgrenze des § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bestimmt sich bei einer subjektiven Klagehäufung nach der Summe der Einzelinteressen aller Kläger und der auf ihrer Seite Beigetretenen.*)

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IMRRS 2019, 0598

AG München, Urteil vom 14.12.2010 - 482 C 349/10

Wird durch eine Gitterbox um einen Stellplatz das Einfahren bzw. Ein- und Aussteigen auf diesem Stellplatz erschwert, kann diese Gitterbox beseitigt werden.

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IMRRS 2019, 0595

AG Sonthofen, Urteil vom 04.10.2018 - 1 C 813/17 WEG

Der einzelne Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, einer von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Ablesefirma oder von dieser beauftragten Personen den Zutritt zu seiner Wohnung zum Einbau und Ablesen technischer Messgeräte zur Wasser- und Heizkostenerfassung zu gestatten.

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IMRRS 2019, 0594

AG München, Urteil vom 29.08.2018 - 485 C 20738/17 WEG

1. Für die Auferlegung aller zukünftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einer Baumaßnahme auf den Eigentümer bietet § 16 Abs. 4 WEG keine Beschlusskompetenz, so dass der Beschluss nichtig ist.

2. Soll über einen "Baukostenzuschuss" an Eigentümer beschlossen werden, muss dieser Beschluss angekündigt werden, alleine die Ankündigung eines Finanzierungsbeschlusses für eine Baumaßnahme genügt nicht.

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IMRRS 2019, 0604

LG Stuttgart, Beschluss vom 12.03.2019 - 19 S 31/18

1. Eine vereinbarte Nutzungsbestimmung als "Restaurant" legt nach objektiver Auslegung fest, dass die Teileigentumseinheit als Betrieb eines Gastgewerbes genutzt werden darf, das in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert.*)

2. Ein sog. Schnellrestaurant stellt eine Unterform des Restaurants dar und gehört innerhalb des Gastgewerbes zur sog. Systemgastronomie und stellt daher nach der durchzuführenden normativen Auslegung ein Restaurant dar, da auch in einem Schnellrestaurant der Verkauf und Verzehr der verkauften Speisen im Vordergrund steht, die Kunden Sitzplätze nebst Stühlen vorfinden und sanitäre Anlagen vor Ort nutzen können. Weiter werden die Speisen von den Kunden anhand eines Menüs bzw. einer Speisekarte ausgewählt und nach Kundenbestellung zubereitet und verkauft. Demgegenüber steht die Möglichkeit Speisen zum späteren Verzehr mitzunehmen nicht im Vordergrund, sondern die Zubereitung von Speisen, weshalb es sich auch nicht um einen Ladenraum bzw. Geschäftsraum handelt - in diesen werden ständig Waren zum Verkauf dargeboten und der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte steht im Vordergrund.*)

3. Im Rahmen von § 14 WEG sind "Nachteile" durch eine innerhalb einer Zweckbestimmung vorgesehenen Nutzung typischerweise nicht erheblich und somit von den übrigen Eigentümern zu dulden. Nur wenn die grundsätzlcih zwar erlaubte Nutzung im konkreten Einzelfall deutlich überschritten wird, kann sich ein Anspruch auf Unterlassung ergeben.*)

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IMRRS 2019, 0593

AG München, Urteil vom 25.07.2018 - 482 C 19785/17 WEG

1. Ein Sanierungsbeschluss, der weder ausführt, welche Maßnahmen konkret durchgeführt werden sollen, noch wer sie ausführt, ist unbestimmt. Auf vorangegangene Beschlüsse kann bei der Auslegung nur dann zurückgegriffen werden, wenn sie in Bezug genommen worden sind.

2. Sollen nach Beschlussfassung noch weitere Angebote eingeholt werden und der Zuschlag dem Günstigsten erteilt werden, liegt eine unzulässige Delegation der Entscheidung vor.

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IMRRS 2019, 0590

LG Düsseldorf, Urteil vom 20.02.2019 - 25 S 3/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0588

BGH, Urteil vom 08.02.2019 - V ZR 153/18

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hiervon ausgenommen sind Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind.*)

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IMRRS 2019, 0577

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.04.2019 - 2 S 45.18

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0525

Generalanwalt beim EuGH, Schlussanträge vom 31.01.2019 - Rs. C-25/18

Unbeschadet einer ausschließlichen Zuständigkeit nach Art. 24 Nr. 1 Unterabs. 1 Alt. 1 i.V.m. Art. 8 Nr. 4 Satz 1 Alt. 1 der Verordnung (EU) Nr. 1215/2012 (Brüssel Ia-Verordnung) sind Verfahren über Ansprüche aus Entscheidungen, die durch die Mehrheit der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit getroffen werden, aber alle Mitglieder, auch diejenigen, die nicht abgestimmt haben, binden, als Ansprüche aus einem Vertrag i.S.v. Art. 7 Nr. 1 Buchst. a der Verordnung (EU) Nr. 1215/2012 (Brüssel Ia-Verordnung) anzusehen.

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IMRRS 2019, 0546

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.03.2019 - 2 W 3/19

Für die Anfechtung des Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Darlehensaufnahme, mit der Sanierungsmaßnahme finanziert werden sollen, ist kein höherer Wert anzusetzen als das Fünffache des auf den Anteil des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen entfallende Teilwert des Darlehens. Die besonderen Haftungsrisiken einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für den einzelnen Wohnungseigentümer führen nicht dazu, dass das Interesse des Klägers als Untergrenze für die Streitwertfestsetzung entsprechend seiner theoretisch unbegrenzten Nachschusspflicht mit dem vollen Betrag des Darlehens oder einem erheblichen Teil hiervon zu bemessen wäre. Für die Annahme eines höheren Streitwertes wäre vielmehr die Feststellung eines konkreten Risikos der Nachschusshaftung erforderlich. Anderenfalls wäre eine Klage für den einzelnen Wohnungseigentümer mit einem unzumutbaren Kostenrisiko verbunden. Diese Auslegung des § 49a Abs. 1 GKG ist aufgrund der aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht geboten.*)

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IMRRS 2019, 0557

LG Berlin, Beschluss vom 29.01.2019 - 55 S 64/18 WEG

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass bestimmte Eigentümer erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an der in ihrem Eigentum stehenden Dachgeschossflächen verpflichtet sind, das Hausgeld zu zahlen, und dass bis zu diesem Zeitpunkt die entstehenden Kosten von den Sondereigentümern der übrigen Einheiten allein zu tragen sind, so sind diese Eigentümer nicht an den Kosten einer Sanierung des Dachbereichs und der Giebelwandflächen zu beteiligen, wenn sie mit dem Ausbau noch nicht begonnen haben.

2. Weil die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung und Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt.

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IMRRS 2019, 0547

VG Koblenz, Urteil vom 05.02.2019 - 1 K 870/18

1. Der öffentlich-rechtliche Baunachbarschutz ist eine gekorene gemeinschaftliche Angelegenheit im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG.*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann eine Verletzung eigener Rechte im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO durch ein Bauvorhaben in Bezug auf den Nachbarschutz des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen, sofern ein solches Vorgehen nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung vergemeinschaftet worden ist (Anschluss an VGH Baden-Württemberg, IMR 2018, 78).*)

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IMRRS 2019, 0545

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.02.2019 - 3 Wx 191/17

1. Ist Verfahrensgegenstand im Antragsverfahren eine Eintragung (hier: Belastung eines Wohnungseigentums mit einer "Reallast, bestehend in der Verpflichtung einen Lagerraum in der Größe von ca. 20 qm zur Verfügung zu stellen.", zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks), so deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht des von der Eintragung Betroffenen oder durch diese Begünstigten, wobei unmittelbar betroffen bzw. begünstigt nur derjenige ist, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen Verlust bzw. einen Gewinn erfährt, nicht so ein an der dinglichen Einigung gem. § 873 Abs. 1 BGB nicht beteiligter Dritter, zu dessen Gunsten die Parteien des Grundstückskaufvertrags das Recht (Reallast) nicht wirksam bestellen konnten.*)

2. Beziehen sich die Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien auf einen bestimmten Raum (hier: zugleich schuldrechtliche Vereinbarung der Vertragsparteien, dass die veräußernde A GmbH & Co KGaA dem Käufer den als "Lager" bezeichneten Raum im Erdgeschoss zur alleinigen Nutzung überlässt), so kommt eine Absicherung der Gebrauchsgewährung durch Reallast nicht in Betracht, da eine Gebrauchsgewährung nur dann zulässiger Inhalt einer Reallast sein kann, sofern diejenigen Räume, die zum Gebrauch zu belassen sind, nicht örtlich feststehen und damit eine Absicherung durch eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht nicht möglich ist. Ebenfalls unzulässig ist eine Belastung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum (hier als "Lager" bezeichneter Gemeinschaftsraum) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.*)

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