Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6207 Entscheidungen insgesamt

Online seit 24. Januar

IMRRS 2025, 0098

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980b C 24/24 WEG

1. Auch nach Wegfall des sog. Neben- oder Betriebskostenprivilegs können die Wohnungseigentümer beschließen, für alle Eigentümer einen Sammelvertrag mit einem Kabel-Anbieter zu schließen, auch wenn vermietende Eigentümer diese Kosten nicht mehr auf ihre Mieter umlegen können und auch selbst davon nicht profitieren.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Kostenbelastung sehr gering ist (hier: ca. 27 Euro/Jahr).

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IMRRS 2025, 0097

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 - 980b C 20/24 WEG

1. Jeder Beschluss muss inhaltlich bestimmt und klar sein und durchführungsfähigen Inhalt haben, damit er nach - positiver - Abstimmung auch in die Praxis umgesetzt werden kann; es dürfen keine Zweifelsfragen offen bleiben.

2. Diese Grundsätze gelten auch für einen sog. Grundbeschluss.

3. Die Fragen, ob die baulichen Veränderungen von der Gemeinschaft (Vornahme) oder von einzelnen Eigentümern (Gestattung) vorgenommen werden dürfen und welche Maßnahmen im Einzelnen in Betracht kommen, können zwar schon in dem Grundbeschluss geregelt werden; ihr Fehlen führt aber nicht zur Unbestimmtheit, sondern diese können im Rahmen des Ausführungsbeschlusses nachgeholt werden.

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Online seit 23. Januar

IMRRS 2025, 0010

AG München, Urteil vom 02.05.2024 - 1294 C 10399/24 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche, die auf die Abwehr von Störungen des Sondernutzungsrechts gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen.

2. Dies gilt auch dann, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen sein sollte.

3. Abwehransprüche gegen einen anderen Wohnungseigentümer können sich sowohl aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG als auch aus § 1004 BGB ergeben, wenn eine Verdunkelung der zu dem Sondereigentum gehörenden Räume oder Flächen durch den Gebrauch einer anderen Einheit oder durch eine von einem anderen Wohnungseigentümer herbeigeführte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums herbeigeführt wird.

4. Liegt durch das dauerhafte Aufstellen eines Paravents eine dauerhafte Veränderung vor, insofern als zuvor die Dachterrasse wesentlich heller war und nach dem Aufstellen des Paravents wesentlich dunkler ist, also eine Verdunkelung vorliegt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

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Online seit 21. Januar

IMRRS 2024, 1563

AG Lörrach, Urteil vom 16.12.2024 - 3 C 855/23 WEG

1. Auch der von der Stimmberechtigung ausgeschlossene Wohnungseigentümer muss zumindest dem Verfahren eines Umlaufbeschlusses zustimmen.

2. Ohne Verkündung kommt ein Beschluss nicht wirksam zu Stande.

3. Für eine Entziehungsklage ist ein vorheriger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Prozessvoraussetzung.

4. Das Entziehungsrecht knüpft an das Prinzip der Verantwortlichkeit an. Es kann daher nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich eines Wohnungseigentümers begründet und von ihm zu vertreten sind.

5. Treten aus der Wohnung unangenehme bis unerträgliche Gerüche aus (sogar trotz eines entsprechenden Unterlassungsurteils) und lässt der Eigentümer bereits seit Jahren ein Ablesen der Messgeräte in der Wohnung und deren Austausch nicht zu, ist ein Entziehungsrecht zu bejahen.

6. Dies ist nicht anders zu beurteilen, wenn der Eigentümer den Austausch der Messgeräte zwar zulassen würde, die Handwerker sich jedoch aufgrund des verrotteten Zustands der Wohnung weigern, diese zu betreten.

7. Eine Abmahnung ist nicht zwingende Voraussetzung für eine Entziehung. Die betreffenden Pflichtverletzungen sind in der Abwägung deshalb trotzdem zu berücksichtigen. Ihr Gewicht wiegt aber wegen fehlender Abmahnung weniger schwer, weil dem Eigentümer dahingehend noch keine Möglichkeit gewährt wurde, sein Verhalten anzupassen, um eine Entziehung der Wohnung zu vermeiden.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2025, 0062

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 13.01.2025 - 2-13 S 615/23

1. Eigentümer haben gem. § 18 Abs. 4 WEG auch Anspruch auf Einsichtnahme in Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich bei Dritten (hier Steuerberater) befinden, insoweit muss die Wohnungseigentümergemeinschaft notfalls die Unterlagen zur Ermöglichung der Einsicht zurückfordern.*)

2. Der Einsichtnahmeanspruch umfasst alle Verwaltungsunterlagen, hierzu gehören auch die Protokolle des Beirats.*)

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2025, 0057

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 2-13 S 40/23

Ist mit einer begehrten Baumaßnahme kein unmittelbarer Nutzungsvorteil für Menschen mit Behinderungen verbunden (hier nicht ebenerdige Terrassentür), ist diese Maßnahme nicht nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG privilegiert.*)

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2024, 1538

LG München I, Urteil vom 09.10.2024 - 1 S 2535/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung, die der durch Vereinbarung geregelten Zweckbestimmung widerspricht, ist jedenfalls auf Anfechtung für ungültig zu erklären.

2. Mit der Bezeichnung als Kellerraum in der Teilungserklärung ist, ebenso wie für Dachboden bzw. Speicher, stillschweigend auch eine Zweckbestimmung der Räumlichkeiten verbunden. Diese Räume dürfen daher nur in dem Maß und Umfang genutzt werden, mit dem keine stärkere Störung als mit der Nutzung als Lager- oder Abstellraum verbunden ist.

3. Eine Nutzung als Wohn- oder Geschäftsraum ist damit unzulässig, ebenso eine Nutzung als gewerbliches Lager.

4. Ein Verstoß gegen § 19 Abs. 1 WEG ist auch bei der Prüfung eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG zu berücksichtigen.

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Online seit 10. Januar

IMRRS 2025, 0040

BGH, Urteil vom 15.11.2024 - V ZR 239/23

1. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21, Rz. 11, IMRRS 2023, 1139 = ZWE 2023, 416).*)

2. Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG unterliegen - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, Rz. 13 ff., IMRRS 2014, 1718 = BGHZ 202, 346; Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18,Rz. 7 f., 26, IMRRS 2019, 0549 = BGHZ 221, 373.*)

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IMRRS 2025, 0009

AG München, Urteil vom 14.08.2023 - 1291 C 10214/22 WEG

Wenn formelle Beschlussmängel nicht geltend gemacht werden, ist die Anfechtung eines Negativbeschlusses nur begründet, wenn die Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zwingend hätten zustimmen müssen, die Beschlussfassung also alternativlos war und das Entscheidungsermessen sich hinsichtlich dieses Beschlussinhalts auf null reduziert hatte.

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2025, 0020

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 243/23

1. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Bei einem sog. steckengebliebenen Bau werden wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche dieser Art allerdings erst begründet, wenn mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers erlangt hat.*)

2. § 22 WEG ist auf den Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums nicht analog anwendbar.*)

3. Begrenzt wird der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums auch im Fall des sog. steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entfällt der Anspruch, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.*)

4. In einem von einem bauwilligen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angestrengten Beschlussersetzungsverfahren ist es Sache des Tatgerichts, unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtabwägung über die Unzumutbarkeit der erstmaligen Errichtung zu entscheiden.*)

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Online seit 3. Januar

IMRRS 2024, 1559

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2024 - 980a C 38/23 WEG

1. Wird einem Eigentümer die Einsicht in die Verwalterunterlagen vor der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresrechnung verweigert, wird hierdurch lediglich ein formeller Beschlussfehler begründet.

2. Formelle Beschlussfehler müssen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben, damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung anzunehmen ist. Eine Ungültigerklärung scheidet daher aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch ohne den Mangel ebenso gefasst worden wäre, wobei die Kausalität des Mangels zu Gunsten des Anfechtungsklägers - widerleglich - vermutet wird.

3. Dies ist bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Verwalterunterlagen zu verneinen, da sie nachgeholt werden kann.

4. Die Versagung einer begehrten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen im Vorfeld einer Eigentümerversammlung begründet auch dann lediglich einen formellen Beschlussfehler, wenn es sich um solche Beschlüsse handelt, mit denen die Vornahme baulicher Veränderung ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung durch den antragenden Eigentümer, dessen Anspruch auf Einsichtnahme nicht erfüllt worden ist, nachträglich legalisiert werden soll.

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 0008

LG Leipzig, Urteil vom 07.05.2024 - 04 O 283/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0006

VGH Bayern, Beschluss vom 13.06.2024 - 4 CS 24.839

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 2024

IMRRS 2024, 0421

LG München I, Urteil vom 08.11.2023 - 1 S 11052/22 WEG

1. Als Ausnahmevorschrift ist § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG restriktiv zu handhaben.

2. Die Einflussnahme auf mehrheitliche Entscheidungsfindungen in der Eigentümerversammlung ist elementarer Bestandteil der mitgliedschaftlichen Rechte, weshalb für Beschlussfassungen in Textform außerhalb der Eigentümerversammlung der Grundsatz des Allstimmigkeitserfordernisses besteht. Die Zulassung einer Mehrheitsentscheidung in Textform ist den Wohnungseigentümern deshalb nur punktuell möglich.

3. Einzelner Gegenstand ist der im Absenkungsbeschluss konkret vorzugebene Beschlussgegenstand.

4. Geht der gefasste Umlaufbeschluss inhaltlich über das hinaus, was der Absenkungsbeschluss zur Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit zulässt, ist in analoger Anwendung des § 139 BGB der gefasste Umlaufbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären.

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IMRRS 2024, 1553

AG Friedberg, Urteil vom 28.06.2024 - 2 C 536/23

Eine dem Maßstab des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entsprechende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beseitigung offenbarer Schäden. Hierzu gehört es unter Umständen, dass durch die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft drei Angebote von Fachfirmen eingeholt werden, durch die die vorzunehmenden Werkleistungen zur Beseitigung des Schadens näher spezifiziert und der dadurch bedingte Kostenaufwand ermittelt wird.

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IMRRS 2024, 1521

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 06.12.2024 - 980a C 13/24 WEG

1. Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers kann wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräuchlich bzw. schikanös (§ 226 BGB) sein; an das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs sind aber strenge Anforderungen zu stellen, weil es um einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des betroffenen Wohnungseigentümers geht.

2. Die Erhebung einer Beschlussklage kann (rechts-)missbräuchlich sein, wenn der Beschlusskläger mit seinem Rechtsbehelf seine eigene Leistungspflicht in grob eigennütziger Weise unbillig unterlaufen und seine Stellung als Mehrheitseigentümer majorisierend ordnungswidrig ausnutzen will.

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IMRRS 2024, 1551

LG Hamburg, Urteil vom 12.06.2024 - 318 S 42/23

Wenn nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer "Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, und zwar auf eigene Kosten", so fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz.

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IMRRS 2024, 1482

LG München I, Urteil vom 10.07.2024 - 1 S 10018/22

1. Bei der Verpflichtung aus der Vereinbarung in Gestalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine eigenständige Anspruchsgrundlage.

2. Eine Vereinbarung, wonach durch den einem Eigentümer erlaubten Ausbau des Dachgeschosses entstehende Schäden der Gemeinschaft zu ersetzen sind (Ausbaurecht mit Wiederherstellungspflicht des Gemeinschaftseigentums), ist dahin auszulegen, dass jeglicher Schaden, der durch den Ausbau entsteht, zu ersetzen ist.

3. Maßstab für die Schadensersatzpflicht ist die ordnungsgemäße (Wieder)Herstellung des Gemeinschaftseigentums, in das eingegriffen wurde.

4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot greift dann ein, wenn dem Geschädigten mit unterschiedlichen Kosten verbundene Reparaturmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit der Folge, dass er bei seiner Auswahl die berechtigten Interessen des Schädigers berücksichtigen muss. Zwischen Alternativen der Instandsetzung muss er nach wirtschaftlicher Vernunft wählen und im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren zu der preiswertesten greifen.

5. Für die Verletzung der Schadensminderungspflicht ist der Schädiger darlegungs- und beweisbelastet. Hierzu muss er darlegen, dass der Geschädigte Maßnahmen unterlässt, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensminderung ergreifen würde.

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IMRRS 2024, 1411

LG München I, Urteil vom 28.12.2023 - 5 O 6541/22

Bei einem Treuhandkonto ist zwar der Verwalter als Kontoinhaber schuldrechtlich Berechtigter am Guthaben bei der Bank. Durch die treuhänderische Bindung ist jedoch der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 1 Nr. 5, 6 WEG a.F. bzgl. der zu verwaltenden Gelder in Form des Bankguthabens schuldrechtlich Verpflichteter.

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IMRRS 2024, 1544

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.12.2024 - 980b C 40/23 WEG

1. Ein gegebenenfalls zu ersetzender Schaden ist durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen Vermögenslage zu ermitteln, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre; dies erfordert einen Gesamtvermögensvergleich, der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Positionen umfasst, wobei es bei dem Gesamtvermögensvergleich nicht um Einzelpositionen, sondern um eine Gegenüberstellung der hypothetischen und der tatsächlichen Vermögenslage geht.

2. Macht die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter Schadensersatz geltend, weil ihr durch dessen Verhalten Fördermittel entgangen seien, ist dieser zu verneinen, wenn die Fördermittel nur geflossen wären, wenn die Fenster ausgetauscht worden wären, diese aber nicht ausgetauscht wurden.

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IMRRS 2024, 1535

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.11.2024 - 2-13 S 574/23

Der Streitwert einer Klage eines Eigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) oder eines Vermögensberichts (§ 28 Abs. 4 WEG) ist im Regelfall mit jeweils 750 Euro zu bemessen.*)

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IMRRS 2024, 1534

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.11.2024 - 2-13 S 27/24

1. § 18 Abs. 4 WEG gewährt den Eigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen, ein Anspruch auf Versand der Unterlagen besteht nicht, dies gilt auch für den Versand per Mail.*)

2. Liegen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Papierform vor (hier Kontoauszüge), besteht kein Anspruch der Eigentümer, dass die Unterlagen zusätzlich digital beschafft werden.*)

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IMRRS 2024, 1513

AG Ahrensburg, Urteil vom 23.05.2023 - 37a C 21/22

1. Ist eine erforderliche - heute in der Regel einfache - Mehrheit erreicht, ist der Beschluss angenommen, andernfalls abgelehnt; dies ist das sog. Beschlussergebnis.

2. Die erfolgreiche Anfechtung des "negativen" Beschlusses führt allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses; die Klage auf Ungültigkeit des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist daher mit der Klage auf "Feststellung" eines positiven Beschlusses zu verbinden.

3. Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Nichtigkeit kann sich auch daraus ergeben, dass ein Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder gegen die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, gegen unverletzliche Strukturprinzipien verstößt, zu unbestimmt ist oder die Grenzen der Beschlusskompetenz überschreitet.

4. Die Darlegungs- und Beweislast sowohl für die fehlende Beeinträchtigung über das genannte Maß hinaus als auch für das Einverständnis liegt nach allgemeinen Grundsätzen beim Anspruchsteller.

5. Ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung kann aus Gründen des Minderheitenschutzes nur angenommen werden, wenn die Maßnahme wirklich niemanden beeinträchtigen kann oder alle Beeinträchtigten zustimmen.

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IMRRS 2024, 1503

AG München, Urteil vom 30.04.2024 - 1293 C 21190/23 WEG

1. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts.

2. Es ist nicht erforderlich, dem Einladungsschreiben eine Erläuterung darüber beizufügen, warum für welche Kostenpositionen welcher Kostenverteilerschlüssel in den Einzelabrechnungen in Ansatz gebracht wird.

3. Ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Beschlussanfechtungsklage gegen einen Beschluss hat keine aufschiebende Wirkung, der angefochtene Beschluss ist damit bis zur gerichtlichen Ungültigerklärung für die Wohnungseigentümer, deren Sondernachfolger sowie für den Verwalter bindend.

4. Insbesondere stellt ein Beschluss über Nachschüsse aus einer Jahresabrechnung eine verbindliche Anspruchsgrundlage für Wohngeldansprüche dar, solange der Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist.

5. Die Nichtigkeit eines Beschlusses wirkt demgegenüber für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist in jedem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 1506

AG Duisburg, Urteil vom 20.02.2024 - 521 C 2809/22

1. Grundsätzlich kann eine Teilungserklärung Untergemeinschaften bilden und in diesen die Willensbildung den betroffenen Wohnungseigentümern vorbehalten.

2. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Gebäudenutzung der Untergemeinschaft das Recht umfasst, über etwaige bauliche Maßnahmen am eigenen Gebäudekomplex selbst zu entscheiden, so fehlt der Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz, über die Fällung eines Götterbaums zu entscheiden, weil eine Baumfällung eine bauliche Maßnahme darstellt.

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IMRRS 2024, 1505

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 163/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IMRRS 2024, 1454

AG Essen, Urteil vom 12.09.2024 - 196 C 171/23

1. Ein Wohnungseigentümer ist prozessführungsbefugt, wenn seine Klage auf eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums gestützt wird, und zwar auch dann, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.

2. Eine 2 m hohe und 1 m breite Glastrennwand als Sichtschutzwand stellt eine bauliche Veränderung dar, die das Einverständnis zumindest der direkt beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Eine fehlerhafte Verkündung des Beschlussergebnisses kann nur durch eine die Ausschlussfristen nach § 45 Satz 1 WEG wahrende Beschussmängelklage beseitigt werden.

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IMRRS 2024, 1483

AG München, Urteil vom 08.07.2024 - 1291 C 15828/23

1. Wird eine alte Aufzugsanlage durch eine neue ersetzt, handelt es sich regelmäßig nur um eine Instandsetzungsmaßnahme, auch wenn dabei technische Neuerungen umgesetzt werden. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich bei den Neuerungen um untergeordnete Maßnahmen handelt.

2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot soll die Wohnungseigentümer nur vor sinnlosen Maßnahmen schützen, für die keinerlei Bedarf besteht, oder vor völlig überteuerten Maßnahmen. Wird ein Sanierungsbedarf festgestellt, haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessenspielraum, ob sie Reparaturen durchführen oder eine Erneuerung vornehmen.

3. 22 Jahre alte Aufzüge haben ihre betriebsgewöhnliche Nutzungszeit erreicht. Daher können die Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst bestimmen, ob sie den tatsächlichen Verschleiß einzelner Bauteile abwarten und diese nach und nach reparieren oder austauschen oder ob sie die Bauteile bereits zum jetzigen Zeitpunkt erneuern lassen.

4. Grundsätzlich ist vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer dadurch vorzubereiten, dass bei Maßnahmen größeren Umfangs durch die Einholung von Vergleichsangeboten die Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung geschaffen wird.

5. Auch bei der Beauftragung von Planungsleistungen durch einen Sachverständigen bedarf es der Einholung von Vergleichsangeboten, selbst wenn die Honorierung nach der HOAI erfolgt.

6. Soll der Austausch mehrere Aufzüge nach Substanzschäden und nach Ausfallhäufigkeit im letzten Betriebsjahr erfolgen, ist der Beschluss hinreichend bestimmbar.

7. Mit der Übersendung des Preisspiegels der Angebote zusammen mit dem Einladungsschreiben werden sämtliche Wohnungseigentümer über die Eckpunkte der Angebote informiert. Jeder interessierte Wohnungseigentümer hat dadurch die Gelegenheit, sich im Vorfeld der Versammlung durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Kenntnis von den vollständigen Angeboten zu verschaffen.

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IMRRS 2024, 1487

VG Hamburg, Urteil vom 18.11.2024 - 21 K 3159/24

Ob eine eigene Wohnung im Sinne der trennungsgeldrechtlichen Vorschriften des Bundes vorliegt, hängt nicht davon ab, dass der mit den Eltern des Anspruchsberechtigten geschlossene Mietvertrag einem sog. Fremdvergleich standhält. Auch bei mietfreier Gebrauchsüberlassung kann ein wirksamer und trennungsgeldrechtlich zu beachtender Mietvertrag über eine Wohnung vorliegen.*)

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IMRRS 2024, 1470

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.11.2024 - 2-13 S 624/23

Ist ein Eigentümer rechtskräftig zur Zahlung eine Sonderumlage verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, dass der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.*)

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IMRRS 2024, 1466

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 123/23

1. Unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von "2G" durfte eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der "2G"-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der "2G"-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein.*)

2. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.*)

3. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.*)

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IMRRS 2024, 1465

BGH, Urteil vom 11.10.2024 - V ZR 22/24

Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.*)

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IMRRS 2024, 1455

AG Köln, Urteil vom 19.03.2024 - 204 C 100/23

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann mit der Anfechtung der Jahresabrechnungen nur noch die Falschberechnung der Vor- und Nachschüsse beanstandet werden.

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IMRRS 2024, 1452

OLG München, Beschluss vom 19.11.2024 - 32 W 1742/24 WEG

Der Streitwert einer Klage, mit der ein Beschluss angefochten wird, in dem ein Wohnungseigentümer zu einer Leistung aufgefordert wird und ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Anspruchs der Gemeinschaft beauftragt wird, ist mit den Kosten des Rechtsstreits zu bemessen, mit dem die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich verfolgt.*)

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IMRRS 2024, 1572

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IMRRS 2024, 1393

AG Witten, Urteil vom 13.03.2024 - 25 C 11/23

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird mangels Verwalter gem. § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch sämtliche Wohnungseigentümer vertreten, mit Ausnahme des Klägers, der für den Rechtsstreit von der Vertretung der Beklagten ausgeschlossen ist.

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IMRRS 2024, 1389

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IMRRS 2024, 1396

LG Stuttgart, Beschluss vom 04.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

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IMRRS 2024, 1371

AG Dortmund, Urteil vom 18.01.2024 - 514 C 98/23

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also der von ihnen zu leistenden Nachschüssen oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Werden nicht alle Kosten verteilt, ist die Anfechtung nicht rechtsmissbräuchlich, da eine unvollständige Kostenverteilung die Abrechnung unstimmig macht, der Jahresetat nicht ausgeglichen und der Wohnungseigentümer dem Risiko einer Inanspruchnahme Dritter ausgesetzt wird.

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IMRRS 2024, 1372

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.04.2024 - 5 S 6/23

Auch wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Die Feststellung der (einheitlichen) Abrechnungsspitze (gleich ob positiv oder negativ) obliegt insoweit der Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft über die Gesamtabrechnung.*)

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IMRRS 2024, 1373

LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2024 - 11 S 25/23

Maßgebend für die Fortgeltung einer Altvereinbarung ist nach § 47 WEG nicht deren Vergleich mit der seinerzeitigen, sondern mit der aktuellen Rechtslage.

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IMRRS 2024, 0242

OLG München, Urteil vom 31.01.2024 - 7 U 7576/21

1. Für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums ist der Sondereigentümer auch nach der WEG-Reform unter Geltung des § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

2. Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen die Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, die gegen die wohnungseigentumsrechtliche Zweckbestimmung der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer verstößt.

3. Übernimmt der alte Mieter einer Teileigentumseinheit die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, verliert er seine Störereigenschaft nicht, weil er nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

4. In der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von "Laden" zu "Eisverkaufsstelle" liegt keine Veränderung des Zwecks des Anwesens als "Wohnhaus", wenn seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war.

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IMRRS 2024, 1335

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 26.08.2024 - 14 T 6153/23 WEG

1. Nur wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat, sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zu deren Vertretung berechtigt.

2. Die Gemeinschaft ist "verwalterlos", wenn kein Verwalter bestellt wurde, seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verwalter das Amt niedergelegt hat, er abberufen wurde oder seine Bestellung für unwirksam oder für nichtig erklärt wurde.

3. Die Bestellung mehrerer natürlicher Personen als Verwalter, die gleichzeitig tätig sein sollen, ist nichtig.

4. Die Zustellung an einen benannten, aber nur "vermeintlichen" Vertreter führt mangels ordnungsgemäßer Klageerhebung zur Unzulässigkeit der Klage.

5. Es ist nicht angezeigt, einen Vertreter und damit auch keinen "Scheinvertreter" bzw. eine vom Kläger als Vertreterin bezeichnete Person, die tatsächlich nicht Vertreterin ist ("falsche" bzw. "vermeintliche" Vertreterin), aus dem Rechtsstreit zu entlassen.

6. Auch ein Dritter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf eine Kostenentscheidung, wenn er irrtümlich in den Prozess hineingezogen worden ist. Dann ist es geboten, die Kostenvorschriften der ZPO auf das Verhältnis zwischen der klagenden Partei und dem Dritten entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2024, 1327

LG Lüneburg, Beschluss vom 10.06.2024 - 3 S 13/24

1. Ist in der Teilungserklärung eine Fälligkeitsregelung für das Hausgeld enthalten, haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, diese abzubedingen.

2. Der Inhalt der Teilungserklärung, wie auch jede sonstige Vereinbarung, geht der Regelung des § 28 Abs. 3 WEG insoweit vor, dass allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung von der Regelung abgewichen werden könnte. Auch eine Öffnungsklausel wäre möglich.

3. Eine solche Regelung wird auch nicht durch WEMoG gem. § 47 WEG unanwendbar. Es liegt bereits kein Anwendungsfall des § 47 WEG vor, weil die Regelung in der Teilungserklärung bereits nicht von einer geänderten gesetzlichen Regelung abweicht.

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IMRRS 2024, 1307

AG Würzburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 1655/23 WEG

1. Steht in einer Teilungserklärung die Formulierung 'Kosten der Aufzüge' in unmittelbarem Zusammenhang mit der Regelung der allgemeinen Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten lediglich die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen.

2. Der Begriff "Majorisierung" in Bezug auf Beschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich auf eine Situation, in der eine Gruppe von Wohnungseigentümern, die über eine Mehrheit der Stimmen verfügt, Beschlüsse durchsetzt, die möglicherweise die Interessen einer Minderheit der Eigentümer missachten oder benachteiligen. Dieses Phänomen tritt auf, wenn die Mehrheit ihre Entscheidungsmacht nutzt, um Entscheidungen zu treffen, die vorrangig ihre eigenen Interessen fördern, ohne die Belange und Rechte der Minderheit angemessen zu berücksichtigen.

3. Die Änderung des Verteilungsmaßstabs ist sachlich begründet, wenn dadurch der unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeit einzelner Wohnungseigentümer Rechnung getragen wird.

4. Die Wohnungseigentümer können eine konkrete, auf einzelne Gebäude oder Gebäudeteile (hier: Aufzüge) begrenzte Erhaltungsmaßnahme zum Anlass nehmen, deren Kosten auf die Eigentümer zu verteilen, die diese Gebäude oder Gebäudeteile ausschließlich nutzen (sog. objektsbezogene Teilsanierung).

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IMRRS 2024, 1309

LG Berlin II, Urteil vom 18.06.2024 - 56 S 9/24 WEG

1. Ein Grundlagenbeschluss, durch den die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen/an der straßenseitigen Fassade genehmigt, ist nichtig.

2. Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbilds des Gebäudes kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur allstimmig abgeändert werden.

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IMRRS 2024, 1297

LG Berlin II, Beschluss vom 11.06.2024 - 56 T 13/24 WEG

Wird die Zahlung künftig fälliger Wohngeldvorschüsse beantragt, bis wirksam über neue Vorschüsse beschlossen wurde, so bemisst sich der Gebührenwert für diesen Antrag nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der Wirtschaftsplan typischerweise jährlich angepasst wird. In diesem Fall begegnet die Festsetzung des Gebührenwertes mit dem Jahresbetrag des geforderten monatlichen Vorschusses keinen Bedenken.*)

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IMRRS 2024, 1294

LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 318 S 51/23

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

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IMRRS 2024, 1354

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 448/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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IMRRS 2024, 1353

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 411/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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