Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6127 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2022

IMRRS 2021, 1065

AG Siegburg, Urteil vom 20.05.2021 - 152 C 1/21

Der Wert des Feststellungsbegehrens ist von der wirtschaftlichen Interessenlage her identisch mit dem Wert einer Beschlussanfechtungsklage gegen einen positiv gefassten Beschluss.

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IMRRS 2022, 0147

AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.01.2022 - 42 C 110/21

1. Wird eine verwalterlose Gemeinschaft von einem Eigentümer verklagt, so genügt es, wenn die Zustellung an einen Wohnungseigentümer erfolgt.

2. Zu einer weiteren Prozessführung sind die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht berechtigt, da die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich vertretungsbefugt sind und der klagende Eigentümer an einer Mitwirkung der Vertretung auf Beklagtenseite ausgeschlossen ist.

4. Eine verwalterlose Gemeinschaft kann keinen Verwalter bestellen, da sie nicht zur Eigentümerversammlung laden kann.

5. Es bleibt nur die Möglichkeit, ihr gem. § 57 Abs. 1 ZPO einen Prozesspfleger zu bestellen.

6. Soweit die Bestellung eines Prozesspflegers Gefahr im Verzug voraussetzt, genügt es, wenn die Verwirklichung der klägerischen Rechte ohne eine Pflegerbestellung ernstlich gefährdet ist.

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IMRRS 2022, 0148

VG München, Urteil vom 31.08.2021 - 9 SN 21.976

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0062

LG Köln, Urteil vom 21.01.2021 - 29 S 106/20

1. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der die erneute Bestellung des Verwalters zum Inhalt hat, kann nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Dabei sind an das Vorliegen eines Grundes für die mangelnde Eignung strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung mehrheitlich für den Verwalter entschieden haben und ihr Vertrauen bekundet haben, so dass in die Entscheidung der Wohnungseigentümer nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden kann.

2. Nur wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass der Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellt wird, ist der Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer überschritten und widerspricht die Wiederbestellung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Es verbietet sich eine rein formalistische Sichtweise, vielmehr kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere ob der Verwalter im Hinblick auf Pflichtverletzungen einsichtsfähig und lernfähig ist, d. h. in der Lage ist, die von ihm in der Vergangenheit zu verantwortenden Mängel seiner Arbeit abzustellen.

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IMRRS 2022, 0135

AG Essen, Urteil vom 02.02.2022 - 196 C 97/21

1. Die Abmahnung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgen.

2. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen, so dass dem Störenfried deutlich wird, welches Verhalten beanstandet wird und geändert werden soll.

3. Floskeln wie "Missachtung des Hausfriedens" oder "Verletzung der Pflicht nach § 14 Abs. 1 WEG" genügen hierfür nicht.

4. Auch ein Beschluss, den Verwalter mit der Durchsetzung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG gegen die Klägerin, "soweit diese ihren Pflichten nach § 14 WEG (insbesondere § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG) nicht nachhaltig nachkommt." zu beauftragen, ist zu unbestimmt.

5. Die Entziehung von Wohnungseigentum darf nur als letztes Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer eingesetzt werden. Die anderen Wohnungseigentümer haben daher die bestehenden und ihnen zumutbaren Möglichkeiten zur Unterbindung störenden Verhaltens auszuschöpfen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers gehört. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa dann, wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.

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IMRRS 2021, 1408

KG, Urteil vom 02.12.2021 - 1 W 384/21

1. Eine nach der einschlägigen Ermächtigungsnorm erforderliche Begründung einer Rechtsverordnung muss spätestens im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens öffentlich bekannt gemacht worden sein.

2. Der Gesetzgeber hat bei dem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB keine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung getroffen. Ist ein Antrag auf Vollzug einer Teilungserklärung vor dem Inkrafttreten einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB gestellt worden, besteht insoweit keine Grundbuchsperre (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 16. 11. 2021 - 1 W 347/21, ZfIR 2022, 4L).

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IMRRS 2022, 0063

LG Köln, Beschluss vom 12.11.2020 - 29 S 121/20

1 Wird die Anwesenheit eines Dritten bei einer Eigentümerversammlung nicht gerügt, liegt darin ein konkludentes Einverständnis mit der Anwesenheit.

2. Für die Begleitung einer nicht nur relativ geringfügigen Instandsetzungsmaßnahme kann dem Verwalter eine Sondervergütung gewährt werden. Ein Stundenlohn von 110 Euro für den Geschäftsführer bzw. von 75 Euro für den Objektbetreuer zzgl. jeweils der MwSt. ist hierbei angemessen.

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IMRRS 2022, 0091

BGH, Beschluss vom 09.12.2021 - V ZB 12/21

Wird die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts nicht bei dem in der zutreffenden Rechtsmittelbelehrung benannten, für Wohnungseigentumssachen zuständigen Landgericht, sondern bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Landgericht eingelegt (oder umgekehrt), kann das angerufene Berufungsgericht seine Unzuständigkeit nicht "ohne Weiteres" bzw. "leicht und einwandfrei" erkennen, und der Rechtsmittelführer kann nicht darauf vertrauen, dass das Gericht seinerseits Maßnahmen ergreifen wird, um die Fristversäumnis abzuwenden.*)

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IMRRS 2022, 0084

AG Mettmann, Urteil vom 06.09.2021 - 26 C 11/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0083

AG München, Urteil vom 11.03.2020 - 482 C 6922/19 WEG

1. Mit Reparaturen sind regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen gemeint, denn Reparaturen finden nur an vorhandenen Bestandteilen statt.

2. Sieht eine Gemeinschaftsordnung vor, dass Reparaturen an Balkontüren auf eigene Kosten des jeweiligen Sondereigentümers vorgenommen werden müssen, so greift diese Regelung somit nicht, wenn es um den Austausch eines nicht mehr reparaturfähigen Tür-Fenster-Elements geht.

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IMRRS 2022, 0064

LG Hamburg, Urteil vom 23.01.2019 - 318 S 13/18

Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels betreffend die Verteilung der Kosten der Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen.

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IMRRS 2022, 0069

AG Pinneberg, Urteil vom 14.09.2021 - 60 C 30/20

1. Wer seine Wohnung vermietet, kann nur als mittelbarer Handlungsstörer zur Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willenstätigkeit verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 - V ZR 131/13 m.w.N., IMRRS 2014, 1015).

2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss alles in seiner Macht stehende unternehmen, damit seine Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leisten.

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IMRRS 2022, 0039

AG München, Beschluss vom 06.12.2021 - 1293 C 19127/21 EVWEG

1. Einer Eigentümerversammlung steht es nicht entgegen, dass nach landesrechtlichen Vorschriften zum Infektionsschutz nur Geimpfte und Genesene mit negativem Corona-Test teilnehmen dürfen.

2. Wer sich eigenverantwortlich gegen eine Impfung entscheidet, muss die sich daraus ergebende Konsequenz tragen, auf unabsehbare Zeit nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen zu können.

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IMRRS 2021, 1338

AG Kaufbeuren, Urteil vom 09.09.2021 - 5 C 34/21 WEG

1. Die Abwägung des berechtigten Anliegens der Eigentümer auf angemessene Selbstverwaltung und dem berechtigten Anliegen, dass Mehrheitsbeschlüsse nur nach entsprechenden Diskussionsmöglichkeiten gefasst werden, führt dazu, dass auf einer Corona-Ein-Mann-Versammlung gefasste Beschlüsse nur anfechtbar, aber nicht nichtig sind.

2. Auf Anfechtung hin sind diese Beschlüsse aufzuheben, die fehlende Teilnahmemöglichkeit ist unwiderlegbar kausal für die fehlerhafte Beschlussfassung.

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IMRRS 2022, 0262

AG Konstanz, Urteil vom 07.11.2019 - 4 C 436/19 WEG

Es kommt nur nach objektiven Kriterien, und nicht nach der Befindlichkeit eines einzelnen klagenden Wohnungseigentümers, nach dem Umständen von Treu und Glauben darauf an, dass die Voraussetzungen erfüllt sind, die eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumuten lassen (BGH NJW 2012, 1884 und 3175).

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IMRRS 2022, 0054

BGH, Urteil vom 12.11.2021 - V ZR 204/20

1. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient.*)

2. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.*)

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IMRRS 2022, 0049

LG Karlsruhe, Urteil vom 03.12.2021 - 11 S 210/19

1. Für Beschlussanfechtungsklagen betreffend sog. "Altbeschlüsse" (vor dem 01.12.2020 gefassten Beschlüsse) ist sowohl materiell-rechtlich als auch verfahrensrechtlich weiterhin das WEG in der vor dem 01.12.2020 geltenden Fassung anwendbar.

2. Beschlussersetzungsklagen, die bereits vor dem 01.12.2020 anhängig waren, sind entsprechend § 48 Abs. 5 WEG gegen die übrigen Eigentümer fortzuführen.

3. Zu den Anforderungen an die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG a.F.

4. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Entlassung des Verwalters kann bestehen, wenn die Pflichtenverstöße als so schwer wiegend anzusehen sind, dass die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Dabei ist den Eigentümern bei der Entscheidung über die Abberufung ein Beurteilungsspielraum zuzubilligen.

5. Ein neues Entlassungsbegehren kann nicht auf Gründe gestützt werden, die bereits Gegenstand einer bestandskräftig beschlossenen Weiterbestellung waren.

6. Eine Interessenkollision, die eine zwingende Abberufung des Verwalters zur Folge hätte, lässt sich nicht daraus herleiten, dass ein Verwalter auch Mieter einer der Einheiten der Gemeinschaft ist. Ist der Verwalter mit dem Prozessbevollmächtigten der (übrigen) Wohnungseigentümer über eine GbR verbunden und partizipiert mittelbar an den Einnahmen des Prozessbevollmächtigten, legt dies eine Interessenkollision nicht nahe. Für eine Interessenkollision müssen konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Verwalter gerichtliche Verfahren zur Entstehung von entsprechenden Gebührentatbeständen "provoziert" und damit sein Amt zu seinem eigenen Vorteil ausnutzt.

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IMRRS 2022, 0021

OLG Nürnberg, Beschluss vom 12.07.2021 - 15 W 2283/21

1. Der Verwalter hat die uneingeschränkte Vertretungsmacht für die Abgabe sämtlicher im Verkehr mit dem Grundbuchamt vorkommender Eintragungsbewilligungen.

2. Ein Nachweis dieser Vertretungsmacht muss nicht geführt werden, da § 9b Abs. 1 S. 3 WEG die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht ausdrücklich anordnet. Daraus folgt, dass der Rechtsverkehr auf die Vertretungsmacht des Verwalters vertrauen kann. Der Vertragspartner muss sich nur über die Wirksamkeit der Verwalterbestellung versichern, zB durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung über die Bestellung.

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IMRRS 2022, 0009

AG Hamburg, Urteil vom 17.08.2021 - 9 C 42/21

Der Wohnungseigentümer ist auch für das Gebrauchsverhalten eines Dritten, dem er den Zugang zu dem Sondereigentum eröffnet, nach § 278 BGB verantwortlich, denn wer als Wohnungseigentümer seine Wohnung einem Dritten überlässt, kann sich hierdurch nicht seiner Verantwortung gegenüber den anderen Miteigentümern entziehen, vielmehr ist er verpflichtet, alles in seiner Macht Stehende zu unternehmen, um das Unterlassungsbegehren des anderen Eigentümers umzusetzen.

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IMRRS 2021, 0973

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2021 - 2-13 S 20/21

1. Hat der Anfechtungskläger die Anfechtungsklage fristgerecht eingereicht und den Vorschuss gezahlt, besteht eine weitere Obliegenheit zur Kontrolle der gerichtlichen Verfahrensweise nicht, so dass eine Klage auch dann noch "demnächst" i.S.v. § 167 ZPO zugestellt wird, wenn die Zustellung aus Gründen, die alleine in der Sphäre des Gerichtes liegen, erst knapp sechs Monate nach Vorschusszahlung erfolgt (Fortführung von Kammer, IMR 2021, 520).*)

2. Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern bei der Verwaltungsbeiratswahl ein weiter Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu. Besondere Anforderungen an die Kenntnisse eines Kandidaten über die Befugnisse des Verwaltungsbeirats stellt das Gesetz nicht, ebenso wenig an seine Qualifikation im Allgemeinen.*)

3. Es widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, ein Verwaltungsbeiratsmitglied zu wählen, das für diese Tätigkeit vom Verwalter bezahlt wird, da dies angesichts der Aufgabe des Beirats, die Verwaltung zu überwachen, einen Interessenkonflikt schafft (Fortführung von Kammer, Beschluss vom 21.10.2015 - 2-13 S 97/12).*)

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Online seit 2021

IMRRS 2021, 1436

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.12.2021 - 2-13 T 74/21

Ein selbständiges Beweisverfahren zwischen Wohnungseigentümern ist nach der WEG-Reform im Hinblick auf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (nur) dann zulässig, wenn der Antragsteller eine davon ausgehende Störung im Bereich seines Sondereigentums geltend macht.*)

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IMRRS 2021, 1427

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021 - 2-13 S 75/20

1. Sieht die Teilungserklärung eine Vertretungsbeschränkung u. a. auf Generalbevollmächtigte vor, erfasst dies keinen Vertreter, der nur zur umfassenden Vertretung bei der Verwaltung des Sondereigentums bevollmächtigt ist.*)

2. Erfolgt die Einladung zu einer Eigentümerversammlung durch einen Dritten, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat und der faktisch die Verwaltung führt, liegt eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vor. Die gefassten Beschlüsse sind dann, ohne dass es auf eine Kausalitätsprüfung ankommt, für ungültig zu erklären (Anschluss an BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 64/20, IMRRS 2020, 0227).*)

IMRRS 2021, 1430

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.11.2021 - 2-13 T 69/21

Ansprüche der Eigentümer auf Durchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem Verband und nicht (mehr) gegen den Verwalter.*)

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IMRRS 2021, 1423

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.11.2021 - 2-13 T 71/21

Beschlüsse, die dazu führen, dass die Umsetzung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses fortgesetzt wird, unterlaufen den Folgenbeseitigungsanspruch und entsprechen daher im Regelfall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2021, 1216

LG Dortmund
, Beschluss vom 30.10.2020 - 17 S 193/20

1. Die Delegation von Befugnissen auf den Verwalter durch einen Vorratsbeschluss und damit die Einschränkung der Entscheidungsbefugnis des einzelnen Eigentümers bedurfte bisher einer Interessensabwägung.

2. Seit 01.12.2020 gibt § 27 Abs. 2 WEG den Eigentümern die Möglichkeit, die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss einzuschränken oder zu erweitern.

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IMRRS 2021, 1409

KG, Beschluss vom 30.11.2021 - 1 W 355/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1209

AG Augsburg, Urteil vom 30.09.2021 - 31 C 2231/20 WEG

Dem berechtigten Anliegen der Eigentümer, ihre WEG-Angelegenheiten auch in der Corona-Pandemie durch Beschluss zu regeln, und dem entgegenstehenden berechtigten Anliegen einzelner Eigentümer, dass Mehrheitsbeschlüsse nur nach ordnungsgemäßer Durchführung einer Eigentümerversammlung mit entsprechenden Diskussions- und Abstimmungsmöglichkeiten wirksam gefasst werden können, wird dadurch Rechnung getragen, dass die Beschlüsse einer sog. "Ein-Mann-Versammlung" nicht als nichtig angesehen werden, sondern nur als anfechtbar.

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IMRRS 2021, 1400

LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 - 55 S 115/20 WEG

1. § 48 Abs. 5 WEG ist entsprechend auf eine vor dem 01.12.2020 anhängig gewordene Beschlussersetzungsklage anzuwenden. Der analogen Anwendung steht nicht entgegen, dass mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 am 01.12.2020 (BGBl. I S. 2187) der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf § 18 Abs. 1 WEG beruht und dieser Anspruch nur noch gegen die Gemeinschaft selbst, nicht aber mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer besteht. Hierauf kommt es wegen des besonderen Charakters der Beschlussersetzungsklage als Gestaltungsklage nicht an.*)

2. Zu den Anforderungen und zum Inhalt einer Beschlussersetzung im Falle eines Feuchtigkeitsmangels.*)

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IMRRS 2021, 1394

AG Landau, Beschluss vom 22.09.2021 - 5 C 768/21

1. Auch im einstweiligen Verfügungsverfahren ist der Antragsteller gehalten, geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorzuschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags neben der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung darzulegen.

2. Der Antragsteller hat die Umstände darzulegen, die es ihm unmöglich machen würde, den Ausgang eines Hauptsacheverfahrens abzuwarten.

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IMRRS 2021, 1393

OLG Bamberg, Beschluss vom 01.12.2020 - 1 W 54/20

§ 6 Abs. 1 COVMG gilt auch für den Fall, dass die Bestellungszeit des Verwalters bereits vor dem Inkrafttreten der vorgenannten Norm abgelaufen ist.

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IMRRS 2021, 1386

KG, Beschluss vom 16.11.2021 - 1 W 347/21

1. Die Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vom 03.08.2021 ist nichtig, weil zum Zeitpunkt des Inkraftretens der Verordnung am 06.08.2021 die Begründung für den Erlass der Verordnung nicht allgemein zugänglich war. Die zum 13.08.2021 erfolgte Veröffentlichung der Begründung im Amtsblatt von Berlin führte nicht zur Heilung des Begründungsmangels.*)

2. § 878 BGB ist analog anwendbar auf Anträge auf Aufteilung von Gebäuden in Wohnungseigentumsrechte nach § 8 Abs. 1 WEG, wenn ein solcher Antrag vor Inkraftreten der Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) vom 21.09.2021, die am 07.10.2021 in Kraft getreten ist, beim Grundbuchamt eingegangen ist (Anschluss an BGH, NJW 2017, 1546, zur vergleichbaren Situation bei sog. Erhaltungssatzungen gem. § 172 BauGB).*)

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IMRRS 2021, 1327

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.09.2021 - 3 Wx 125/21

1. Ob die Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie durch den befreiten Nacherben entgeltlich war, d.h. ihr eine gleichwertige Gegenleistung gegenüberstand, hat das Grundbuchamt ohne Bindung an die Beweisvorschrift des § 29 Abs. 1 GBO an Hand aller Umstände frei zu würdigen.*)

2. Entgeltlichkeit ist zu bejahen, wenn die für die Bestimmung des Entgelts maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden und verständlich sowie der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen, und wenn begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind.*)

3. Die Prüfung der Entgeltlichkeit der Veräußerung beschränkt sich nach allgemeinen Grundsätzen auf die dem Nachlassgericht vorgelegten Eintragungsunterlagen und sonstige offenkundige Tatsachen. Dem Grundbuchamt ist es verwehrt, eigene Ermittlungen und Beweiserhebungen vorzunehmen.*)

4. Eine entgeltliche Veräußerung liegt nicht erst dann vor, wenn der Vorerbe denjenigen Kaufpreis vereinbart hat, der sich unter Anwendung der im Einzelfall sachgerechten Wertermittlungsmethode maximal vertreten lässt. Zweifel an der Pflichtgemäßheit der Übertragung ergeben sich nämlich im Allgemeinen nicht alleine aus dem Umstand, dass verschiedene Wertgutachten zu unterschiedlichen Schätzpreisen gelangen.*)

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IMRRS 2021, 1367

BGH, Urteil vom 01.10.2021 - V ZR 48/21

Nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB, die auf die Abwehr von Störungen seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen (Fortführung von Senat, IMR 2021, 366).*)

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IMRRS 2021, 1324

AG Essen, Urteil vom 02.11.2021 - 196 C 50/21

1. Bei objektiv unrichtiger oder mehrdeutiger Bezeichnung ist grundsätzlich diejenige Person als Partei anzusehen, die erkennbar durch die fehlerhafte Parteibezeichnung betroffen werden soll.

2. Wird in der Klage als Beklagte "die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ###, die Eigentümer namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste" angegeben, so ist die Gemeinschaft als Verband die Beklagte, weil es nicht ausdrücklich "die übrigen Eigentümer" heißt und im Rubrum "die Beklagte" steht, und nicht "die Beklagten".

3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen bei einem Umlaufbeschluss genügt. Einen solchen Beschluss müssen die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig beschließen.

4. Eine Baubegleitung und insbesondere die Beurteilung von technischen Anlagen stellt keine originäre Aufgabe der Verwaltung dar.

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IMRRS 2021, 1291

OLG München, Urteil vom 27.10.2021 - 20 U 7051/20

Die Unterrichtung der Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft durch den Verwalter in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung wie auch in der Versammlung selbst über den Legionellenbefall in bestimmten Eigentumswohnungen unter namentlicher Nennung der Wohnungseigentümer verstößt nicht gegen die Vorgaben der DSGVO.

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IMRRS 2021, 1213

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.05.2021 - 980a C 1/21 WEG

1. Die am 28.03.2020 in Kraft getretene Vorschrift des § 6 Abs. 1 COVMG führt nicht dazu, dass der Verwalter, dessen Bestellung vorher schon geendet hat, mit Inkrafttreten des COVMG rückwirkend (wieder) als bestellt anzusehen ist.

2. Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich nur bei schwer wiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise ausgehebelt wird, oder wenn die Regeln des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet werden.

3. Nach Inkrafttreten des WEMoG ist jede Versammlung - im Grundsatz ohne Rücksicht auf bestimmte Quoren - beschlussfähig.

4. Der Kostenverteilungsschlüssel wird nicht schon dadurch geändert, dass die Eigentümer eine Jahresabrechnung mit einem abweichenden, letztlich unzutreffenden Schlüssel beschließen.

5. Ein Beschluss zum Einbau von Schließzylindern und einer Videosprechanlage muss auch bestimmen, welches Unternehmen für die Durchführung der Arbeiten ausgewählt worden ist.

6. Ein Angebot, das den Eigentümern zu Entscheidung vorgelegt wird, muss aktuell sein.

IMRRS 2021, 1297

AG Hamburg, Urteil vom 19.07.2021 - 11 C 465/20

1. Die Gemeinschaft kann durch Einzelbeschlüsse mangels Beschlusskompetenz außerhalb des Systems von Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung keine Ansprüche einzelner Eigentümer begründen.

2. Eine bekannte und WEG-intern erörterte Instandsetzungsnotwendigkeit ist kein Fall des § 21 Abs. 2 WEG. Dauerhafte Beseitigungskosten sind kein Fall des § 21 Abs. 1 WEG.

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IMRRS 2021, 1220

LG Itzehoe, Beschluss vom 18.03.2021 - 11 T 17/20

1. Der Betrieb eines Fitnessstudios in einer Einheit, die für den Betrieb eines Ladengeschäfts vorgesehen ist, ist unzulässig.

2. Vor einem gerichtlichen Antrag auf Anpassung der Teilungserklärung bedarf es einer diesbezüglichen Vorbefassung der Eigentümer.

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IMRRS 2021, 1321

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 09.07.2021 - 980b C 36/20 WEG

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n.F. ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

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IMRRS 2021, 1322

AG München, Urteil vom 19.11.2020 - 483 C 8456/20 WEG

Wird in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung darauf verwiesen, dass eine Versammlung mit Teilnehmern nicht durchführbar sei und der Gesetzgeber die Möglichkeit einer "Ein-Mann-Versammlung" vorsehe, zu der Vollmachten erteilt werden könnten, sind die gefassten Beschlüsse nichtig, weil der Kernbereich der Rechte der Wohnungseigentümer, der Teilnahme an der Eigentümerversammlung verletzt ist.

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IMRRS 2021, 1319

LG Landau, Beschluss vom 18.10.2021 - 5 T 75/21

1. Grundsätzlich geht mit dem verwalterlosen Zustand eine Gefährdung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einher.

2. Deshalb ist ein Eigentümer auf Antrag zu ermächtigen, eine Versammlung einzuberufen, so dass über die Wahl eines Verwalters abgestimmt werden kann.

3. Für die Bestellung eines Notverwalters sind die notwendigen Grundlagen dem Gericht mitzuteilen. Auch wenn im Verfahren der einstweiligen Verfügung insoweit Abstriche gemacht werden können, ist jedoch die Benennung von tauglichen, zur Übernahme bereiten Personen als Verwalter erforderlich.

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IMRRS 2021, 1326

BGH, Beschluss vom 04.11.2021 - V ZR 106/21

1. Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.

2. Auf die Wirksamkeit der Entscheidungsbildung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis, insbesondere die Wirksamkeit eines dazu gefassten Beschlusses, kommt es nicht an.

3. Aufgrund der Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG) ist weder die Nichtigkeit eines gefassten Beschlusses zu prüfen, noch kommt eine Aussetzung des Verfahrens im Hinblick auf ein etwaiges Beschlussanfechtungsverfahren in Betracht; fehlt es an der wirksamen Willensbildung im Innenverhältnis, kann dies allerdings Regressansprüche des klagenden Wohnungseigentümers begründen.

IMRRS 2021, 1323

OLG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2021 - 8 W 431/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1202

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 05.08.2021 - 980a C 25/21 WEG

Der nunmehr in § 18 Abs. 4 WEG n.F. geregelte Individualanspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen richtet sich nicht (mehr) gegen die WEG-Verwaltung selbst, sondern mit dem Inkrafttreten des WEMoG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die die Pflicht durch ihre Verwaltung erfüllt.

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IMRRS 2021, 1314

BGH, Urteil vom 15.10.2021 - V ZR 225/20

1. Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen.*)

2. Auf Dauer kann die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von baulichen oder bauordnungsrechtlichen Mängeln (hier: Brandschutzmängel) jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt oder sogar ausgeschlossen wird; die Wohnungseigentümer können sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen nicht durch ein mehrheitlich verhängtes Nutzungsverbot entziehen (Fortführung von Senat, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17, Rz. 21 f., IMRRS 2018, 0728 = ZfIR 2018, 553).*)

3. Zerstört i.S.v. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist; die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch die Vorschrift nicht begrenzt.*)

IMRRS 2021, 1290

LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.10.2021 - 11 O 6/21

1. Es handelt sich auch dann um eine Streitigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wenn ein unter diese Vorschrift fallendes Recht von einem Rechtsnachfolger geltend gemacht wird (hier: durch den Hausratversicherer nach Legalzession gem. § 86 VVG).*)

2. Der verschuldensunabhängige, nachbarrechtliche Anspruch § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog kommt auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Betracht.*)

3. Angesichts der Betroffenheit der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten handelt es sich dabei regelmäßig um eine WEG-Sache und die sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (WEG-Abteilungen) ist gegeben.*)

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IMRRS 2021, 1201

AG Biedenkopf, Urteil vom 08.04.2021 - 50 C 220/20

1. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist nach neuem Recht gegeben, wenn mindestens ein stimmberechtigter Eigentümer an der Versammlung teilnimmt.

2. Bei der Anbringung eines Klimageräts handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

3. Jede bauliche Veränderung bedarf eines wirksamen Beschlusses durch die Eigentümerversammlung. Selbst in dem Fall, dass eine Ermessensreduzierung auf null vorläge, wäre zu verlangen gewesen, dass ein entsprechender formeller Antrag an die Eigentümergemeinschaft herangetragen und von dieser beschieden wird.

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IMRRS 2021, 1231

AG Hamburg, Urteil vom 18.11.2020 - 40a C 146/19

1. Der vom Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB rechtswidrig und darf vom betroffenen Eigentümer auf eigene Kosten beseitigt werden. Einen damit verbundenen Eingriff in seine Sachen muss der Störer dulden.

2. Der hier geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB stellt kein geborenes Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern ein aus dem Eigentum folgendes Individualrecht der einzelnen Wohnungseigentümers dar. Gleichwohl kann die Gemeinschaft per Beschluss den Anspruch vergemeinschaften.

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IMRRS 2021, 1232

AG Charlottenburg, Urteil vom 16.04.2021 - 73 C 8/21

Die Beschlussanfechtungsklage ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegen die übrigen Eigentümer der Gemeinschaft zu richten.

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IMRRS 2021, 1230

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.01.2021 - 2 W 3/21

1. Der Streitwert für ein Verfahren der einstweiligen Verfügung, dessen Rechtsschutz dem Hauptsacheverfahren sehr nahe kommt, ist mit 50% des Hauptsachestreitwerts anzusetzen.*)

2. Das Interesse am weiteren Füttern der Vögel sowie an der Abwendung der Vertragsstrafe sind etwa gleich hoch zu bewerten.*)

3. Die spätere Entwicklung (hier: Veräußerung der Eigentumswohnung; fehlende Beschlussumsetzung) ist für die Bestimmung des Streitwerts ohne Bedeutung.*)

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