Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2003, 0572

OLG Jena, Beschluss vom 22.04.2003 - 6 W 186/03

1. § 20 a FGG ist auf die Kostenentscheidung im selben Rechtszug zu beziehen. Die Vorschrift enthält kein das Geltendmachen materieller Kostenerstattungsansprüche in einem gesonderten Verfahren betreffendes Verbot.*)

2. Die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist auch dann gegeben, wenn einzelne Wohnungseigentümer von einem anderem Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt des Verzugs Schadensersatz verlangen. Erforderlich in einem solchen Fall ist nur, dass die Schadensersatzforderung auf ein Verhalten des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers gestützt wird, das sich als Verletzung seiner sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Pflichten gegenüber dem Schadensersatz verlangenden Beteiligten darstellt. Das ist der Fall, wenn ein Verzugsschaden aus Aufwendungen für Kosten eines vorausgehenden WEG-Verfahrens resultiert.*)

3. Die prozessuale Kostentragungsregelung des § 47 WEG lässt Raum für ergänzende sachlich-rechtliche Ansprüche auf Kostenerstattung, weil der materiellen Kostenerstattungsanspruch auch bei Wohnungseigentumsverfahren grundsätzlich unabhängig von der verfahrensrechtlichen, allein am Verfahrensausgang orientierten, Kostentragungspflicht (vgl. §§ 91, 92 ZPO) besteht.*)

4. Die Möglichkeit, dass das Wohnungseigentumsgericht die Kostenerstattung als abschließend, d.h. unter Einbeziehung materiell-rechtlicher Erstattungslagen versteht, liegt in Wohnungseigentumssachen nahe, weil § 47 WEG nicht unmittelbar an den Verfahrensausgang anknüpft, sondern die Entscheidung in das billige Ermessen des Gerichts stellt. Dabei wird erwogen, ob es unter Beachtung sämtlicher Umstände angemessen ist, dass ein Beteiligter oder eine Beteiligtengruppe außergerichtliche Kosten trägt, welche anderen Beteiligten entstanden sind. Ob das Gericht bei seiner Kostenentscheidung in solcher Weise verfahren ist, lässt sich letztlich nur nach Maßgabe der Verhältnisse des Einzelfalls beurteilen.*)

5. Der sachlich-rechtliche Kostenerstattungsanspruch kann grundsätzlich entgegen der verfahrensrechtlichen Kostenentscheidung geltend gemacht werden, wenn Umstände hinzukommen, die bei der prozessualen Kostenentscheidung nicht berücksichtigt werden konnten.*)

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IMRRS 2003, 0528

OLG Köln, Beschluss vom 02.12.2002 - 16 Wx 205/02

Die optische Veränderung auch nur eines Fensters in einem 24-stöckigen Hochhauses, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, kann eine bauliche Veränderung sein, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.*)

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IMRRS 2003, 0456

BGH, Urteil vom 04.04.2003 - V ZR 322/02

Einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zum Gegenstand hat, kann auch dann keine Wirkung gegen die Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 2 WEG beigelegt werden, wenn eine nur schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden soll (hier: Verpflichtung, einem der Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums zu verschaffen).*)

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IMRRS 2003, 0357

OLG Jena, Beschluss vom 18.03.2003 - 6 W 63/03

1. Die durch einen der Wohnungseigentümer allein getätigte Verwalterbestellung ist als Nicht-Beschluss völlig unwirksam. Sie bleibt auch dann nichtig, wenn der Schein-Verwalter über einige Zeit Verwaltungsaufgaben wahrgenommen hat.*)

2. Bedarf die Veräußerung von Sondereigentumseinheiten nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters, so sind jedenfalls diejenigen Sondereigentumsrechte wirksam erworben, welche der ursprüngliche Eigentümer aller Sondereigentumsrecht veräußert hat.*)

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IMRRS 2003, 0329

BGH, Urteil vom 13.03.2003 - III ZR 299/02

Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung.*)

IMRRS 2003, 0275

KG, Beschluss vom 18.09.2002 - 24 W 89/01

1. Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist.*)

2. Der Anspruch auf Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes verjährt in 30 Jahren (§ 195 BGB a. F., § 197 BGB n. F.).*)

3. Nach Verjährung des Herausgabeanspruches entfallen auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für den im Sondereigentum stehenden Raum.*)

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IMRRS 2003, 0270

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.02.2003 - 3 Wx 8/03

Die auf Beweissicherung und Abtretung von Ersatzansprüchen gerichtete Beschlussfassung der Gemeinschaft zur Vorbereitung der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Klärung der Ursache und Beschaffung von Mitteln zur Beseitigung der Kellerfeuchtigkeit im Wege der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch die Gemeinschaft aus abgetretenem Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers kann nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in Anbetracht einer Erfolgsprognose der Rechtswahrung für die Gemeinschaft vertretbar erscheinen.*)

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IMRRS 2003, 0268

BayObLG, Beschluss vom 26.09.2002 - 2 Z BR 78/02

Ist in Wohnungseigentumssachen eine Kostenentscheidung nach billigem Ermessen zu treffen, muß regelmäßig auch ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch eines Beteiligten berücksichtigt werden.

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IMRRS 2003, 0266

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2002 - 2 Z BR 110/01

Der Geschäftswert eines Rechtsbeschwerdeverfahrens um die Eintragung von Amtswidersprüchen gegen die Begründung neuer Wohnungseigentumsrechte im Zusammenhang mit der Erweiterung einer Wohnanlage, kann der Wert der Erweiterungsmaßnahme sein.

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IMRRS 2003, 0265

BayObLG, Beschluss vom 10.10.2002 - 2 Z BR 59/02

Es handelt sich regelmäßig um keinen unvermeidlichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG, wenn bei zwei benachbarten Wohnungen aus einer Wohnung die Küche entfernt wird und beide Wohnungen von einer Familie genutzt werden.

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IMRRS 2003, 0264

BayObLG, Beschluss vom 11.10.2002 - 2 Z BR 25/02

Enthält die Gemeinschaftsordnung für einzelne Gebäude hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten und des Verteilungsmaßstabs unterschiedliche Kostenregelungen, dann folgt daraus auch die Notwendigkeit, gesonderte Rückstellungen zu bilden und getrennt anzulegen.

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IMRRS 2003, 0263

BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 - 2 Z BR 96/02

Ein Versammlungsbeschluß ist nicht wegen Einberufungsmängel ungültig, wenn er auch unabhängig von den Mängeln gefasst worden wäre.

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IMRRS 2003, 0124

BGH, Urteil vom 11.12.2002 - IV ZR 226/01

1. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist ein Schadensersatzanspruch i.S. von § 1 Ziff. 1 AHB.*)

2. Der Risikoausschluß für "Schäden am Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum" nimmt nur den unmittelbaren Sachschaden, nicht jedoch Folgeschäden von der Leistungspflicht aus.*)

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IMRRS 2003, 0110

BayObLG, Beschluss vom 12.10.2001 - 2 Z BR 127/01

Die Verglasung eines Balkons ist weder Instandsetzung noch Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

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IMRRS 2003, 0089

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2002 - 3 Wx 64/02

Sieht die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung für ein Sondereigentum als Nutzungszweck den Betrieb eines Ladens vor, ist damit die Nutzung als Kindertagesstätte dann vereinbar, wenn die von dieser ausgehenden Beeinträchtigungen die eines Ladens nicht übersteigen.

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IMRRS 2003, 0080

OLG Köln, Urteil vom 06.03.2002 - 17 U 100/00

Wohnungseigentümer haften bei größeren Sanierungsmaßnahmen den Auftragnehmern nicht als Gesamtschuldner, sondern nur in der Höhe der Quote ihres Miteigentumsanteils.

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IMRRS 2003, 0059

BayObLG, Beschluss vom 18.09.2002 - 2 Z BR 62/02

Droht wegen Baumängel die Verjährungsfrist abzulaufen, muß der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

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IMRRS 2003, 0036

BGH, Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02

Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse.*)

Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert-(oder Anteils-)prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist.*)

Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot.*)

Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.*)

Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmißbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlußergebnisses nicht zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2003, 0035

OLG Celle, Urteil vom 05.09.2002 - 11 U 184/01

Zum Umfang der Pflichten eines renommierten Finanzierungsdienstleistungsunternehmens bei Abschluss eines kreditfinanzierten Erwerbs einer Einzimmerwohnung.*)

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IMRRS 2003, 0013

BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 - 2 Z BR 82/02

Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Wohnungseigentümer nicht auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinweist, um eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

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IMRRS 2003, 0008

BGH, Urteil vom 27.09.2002 - V ZR 320/01

Allein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die Kenntnis von dem Inhalt vermittelt.*)

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IMRRS 2002, 0831

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 24.10.2002 - 3 W 182/02

1. Ein Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, ist jedenfalls dann nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass keiner der Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus in seinen Rechten beeinträchtigt wird.*)

2. Zur Frage, ob eine durch nicht genehmigte bauliche Veränderungen eingetretene uneinheitliche Fassadengestaltung den einen Mehrheitsbeschluss anfechtenden Wohnungseigentümer daran hindert, sich auf eine Verschlechterung des optischen Gesamteindrucks zu berufen.*)

3. Führen bauliche Veränderungen (hier: "integrierte Rollläden" mit Motorantrieb) wegen des unzureichenden Schallschutzes des Gebäudes dazu, die Situation weiter zu verschlechtern, kann dies einen rechtserheblichen Nachteil für andere Wohnungseigentümer begründen.*)

4. Die Aufgabe des Tatrichters, Sachverständigengutachten sorgfältig und kritisch zu überprüfen, berechtigt ihn nicht, die sachverständigen Äußerungen ohne Darlegung eigener Sachkunde beiseite zu schieben.*)

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IMRRS 2002, 0830

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002 - 3 W 179/02

1. Für die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung (hier: auf dem Balkon errichteter Glaserker) zu einer nicht ganz unerheblichen nachteiligen Veränderung des architektonischen Erscheinungsbilds eines Gebäudes führt, kann nicht darauf abgestellt werden, ob die Änderung aus bestimmten Positionen, etwa aus dem Sondereigentum des sich gestört fühlenden Wohnungseigentümers, sichtbar ist. Allein maßgeblich ist vielmehr, ob die Veränderung von außen her generell wahrnehmbar ist.*)

2. Mehrheitsbeschlüsse zur Zulässigkeit baulicher Veränderungen sind grundsätzlich nicht nichtig. Sie können nur gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG im Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden. Ein Beschluss ist jedoch nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung, wenn ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft bewusst von der Mitwirkung an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen wurde, indem es hierzu nicht geladen worden ist.*)

IMRRS 2002, 0814

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.05.2001 - 3 Wx 123/01

Der teilende Alleineigentümer kann gemäß § 8 WEG einseitig ein Sondernutzungsrecht an einer erst künftig auf gemeinschaftlichem Eigentum zu errichtenden Penthousewohnung begründen, wenn durch die Teilungserklärung diejenigen Eigentümer, die nicht Berechtigte sind, vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden und dem Berechtigten das inhaltlich klar und eindeutig bezeichnete Benutzungsrecht zugestanden wird.*)

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IMRRS 2002, 0737

BayObLG, Beschluss vom 11.07.2002 - 2 Z BR 55/02

Zustimmungen zu baulichen Veränderung können auch konkludent erteilt werden.

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IMRRS 2002, 0682

BGH, Beschluss vom 26.09.2002 - V ZB 24/02

a) Das Wohnungseigentumsgericht - nicht das Prozeßgericht - ist für die Entscheidung über Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis zuständig, die gegen einen oder von einem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, der bereits vor Rechtshängigkeit der Wohnungseigentumssache aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist (Aufgabe von BGHZ 44, 43; 106, 34).*)

b) Das Wohnungseigentumsgericht ist auch dann zuständig, wenn gegen einen Konkurs- oder Insolvenzverwalter, der das Wohnungseigentum vor Rechtshängigkeit freigegeben hat, Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis geltend gemacht werden (Aufgabe von BGH, 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866).*)

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IMRRS 2002, 0681

BGH, Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 37/02

a) Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluß nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, daß er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode).*)

b) Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verläßlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und - bei Abweichung vom Kopfprinzip - auch deren Stimmkraft feststeht.*)

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IMRRS 2002, 0855

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2001 - 3 Wx 120/01

Ein Wohnungseigentümer darf den - zum Sondereigentum gehörenden - Bodenbelag seiner Wohnung entfernen und durch einen anderen Bodenbelag ersetzen.*)

Führt eine Veränderung des Bodenbelags zu Trittschallbelästigungen in der darunterliegenden Wohnung und gehen diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus (§ 14 Nr. 1 WEG), so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet.*)

Kann die Störung durch eine Wiederherstellung des früheren Bodenbelags oder durch Verlegung von Teppichboden beseitigt werden, so kann sich der Störer nicht dadurch entlasten, dass er auf eine möglicherweise gegebene Mangelhaftigkeit des - zum Gemeinschaftseigentum gehörenden - Estrichs verweist, wenn die Untersuchung und eventuelle Instandsetzung des Estrichs ein Mehrfaches an Kosten verursachen würde.*)

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IMRRS 2002, 0664

KG, Beschluss vom 15.07.2002 - 24 W 54/02

Für einen nicht anwaltlich vertretenen Beteiligten, der trotz Hinweises auf die Formvorschriften des § 29 Abs. 1 FGG weder die Unterschrift eines Rechtsanwalts einholt noch die Rechtsantragsstelle aufsucht, kommt die Wiedereinsetzung wegen Versäumung der Rechtsbeschwerdefrist nicht in Betracht (vgl. BGH, Beschluss vom 2. Mai 2002, V ZB 36/01).*)

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IMRRS 2002, 0657

BayObLG, Beschluss vom 06.06.2002 - 2 Z BR 124/01

Folgen die Ausmaße der Kfz-Stellplätze weder aus dem Aufteilungsplan noch aus der wörtlichen Beschreibung in der Teilungserklärung, so sind die öffentlich-rechtlichen Vorschriften heranzuziehen.

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IMRRS 2002, 0853

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.01.2002 - 3 Wx 336/01

1. Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung der im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten zur Ausübung eines "beliebigen Gewerbes oder Berufes" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.*)

2. Mit dieser Zweckbestimmung kann die Vermietung eines Teileigentums zum Zwecke der Einrichtung einer städtischen Methadon-Abgabestelle vereinbar sein, wenn die nähere Umgebung des in der Innenstadt gelegenen Hauses durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet ist und das Teileigentum durch einen separaten Eingang erreichbar ist.*)

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IMRRS 2002, 0640

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2002 - 13 Wx 13/02

1. Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems zum Zwecke der Sanierung einer erhebliche Risse aufweisenden Fassade kann sich als mit der Mehrheit der Eigentümer zu beschließende - modernisierende - Instandsetzung darstellen.*)

2. Bei der Auswahl mehrerer gleichermaßen Erfolg versprechender Maßnahmen (hier: Wärmedämmverbundsystem oder Neuverputz nebst Aufbringung einer Vorsatzschale aus Sparverblendern) ist innerhalb des hierbei der Eigentümergemeinschaft zuzubilligenden Ermessens auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit das Gemeinschaftseigentum durch die in Aussicht genommenen Baumaßnahmen optisch signifikant (z.B. Klinker statt Putz) verändert würde.*)

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IMRRS 2002, 0638

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.08.2002 - 3 Wx 388/01

1. Beschließen Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Einrichtung eines Hausmeisterbüros nebst Hausmeistertoilette unter Abtrennung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteiles, so stellt sich diese Beschlussfassung nicht notwendigerweise als totale Besitzentziehung, sondern unter Umständen als eine mit Mehrheit zu treffende Regelung des - ordnungsgemäßen - Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG dar.*)

2. Die Einrichtung des Hausmeisterbüros samt Toilette in einem bestimmten Gebäude einer Mehrhausanlage erweist sich mit Blick auf die gesamte Wohnanlage unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßen Gebrauchs solange nicht als ermessensfehlerhaft wie kein Anhalt dafür besteht, dass die Einrichtung in einem der anderen Gebäude besser aufgehoben wäre oder sie dort die Gemeinschaft weniger belasten würde.*)

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IMRRS 2002, 0637

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.08.2002 - 3 Wx 213/02

Die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Frage der Erneuerung oder Reparatur der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" tangiert die Organisationsstrukturen der Gemeinschaft und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden.*)

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IMRRS 2002, 0636

OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002 - 2 Wx 94/01

Zu den Abwehrrechten der Wohnungseigentümer gegen ein neues Bauvorhaben in einer Wohnungseigentumsanlage.

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IMRRS 2002, 0635

OLG Hamburg, Beschluss vom 26.02.2002 - 2 Wx 10/01

Ein Gaststättenbetrieb fällt regelmäßig nicht unter den in einer Teilungserklärung enthaltenen Begriff "Laden".

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IMRRS 2002, 0849

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.01.2001 - 11 Wx 44/00

1. Eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung des Sondereigentums ist zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung.*)

2. Es kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass die Wohnnutzung einer in der Teilungserklärung als Ausstellungsraum beschriebenen Teileigentumseinheit für die übrigen Wohneigentümer belastender - weil intensiver - als eine zweckentsprechende Nutzung ist.*)

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IMRRS 2002, 0616

BayObLG, Beschluss vom 02.05.2002 - 2 Z BR 27/02

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, daß das gemeinschaftliche Eigentum in angemessener Zeit ordnungsgemäß instandgesetzt wird.

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IMRRS 2002, 0615

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2002 - 3 Wx 40/02

1. Die Fassadenrissesanierung mittels Wärmeverbundsystems kann sich als mit der Mehrheit der Eigentümer zu beschließende modernisierende Instandsetzung darstellen.

2. Stehen mehrere Maßnahmen zur Verfügung, die alle den gleichen Erfolg versprechen, so ist auch zu berücksichtigen, ob und inwieweit das Gemeinschaftseigentum durch die einzelnen Baumaßnahmen jeweils optisch signifikant verändert würde.

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IMRRS 2002, 0603

KG, Beschluss vom 26.06.2002 - 24 W 309/01

1. Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigenturnsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden.*)

2. Mangels anderweitiger Vereinbarung verstößt die Eigentümergemeinschaft angesichts der im Mietrecht umstrittenen Abrechnung von sog. Zwischenablesekosten nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie in der Jahresabrechnung die durch Nutzerwechsel in einzelnen Wohnungen entstehenden zusätzlichen Ablesekosten nicht vollständig auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer umlegt.*)

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IMRRS 2002, 0598

KG, Beschluss vom 26.06.2002 - 24 W 179/01

Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet schon die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, widerspricht aber jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2002, 0591

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.03.2002 - 5 W 230/01

Zur gerichtlichen Anfechtbarkeit von nicht ordnungsgemäß zustandegekommenen Beschlüssen in einer Wohnungseigentümerversammlung.

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IMRRS 2002, 0587

OLG Hamm, Beschluss vom 09.05.2000 - 15 W 342/99

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit beschließen, dass ein der Gemeinschaft gehördender KFZ-Stellplatz, an dem kein Sondernutzungsrecht bestellt ist, am Abend vor und am Tag der Müllentleerung für das Aufstellen von Müllcontainern freizuhalten ist.*)

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IMRRS 2002, 0561

BayObLG, Beschluss vom 18.04.2002 - 2 Z BR 9/02

Ist der während des Wirtschaftsjahrs ausgeschiedene Verwalter verpflichtet, den Wohnungseigentümern Rechnung zu legen, so geht es um eine nicht vertretbare Handlung.

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IMRRS 2002, 0856

OLG Stuttgart, Beschluss vom 09.02.2001 - 8 W 54/98

1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche Änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden (wie OLG Karlsruhe, Beschl. v. 31.5.2000 - 11 Wx 96/99 - OLGR 2000, 350).*)

2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweibeschlusses hat Vorrang vor einem Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Erstbeschlusses.*)

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IMRRS 2002, 0549

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2001 - 8 W 70/00

1. Ein Anspruch auf gemeinschaftliche Nutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden, ohne baurechtliche Genehmigung bereits in der Bauphase (1953) errichteten und an Erwerber verkaufte Dachgeschosswohnungen besteht dann nicht, wenn die Rechtsvorgänger der Antragsteller diesen Maßnahmen damals zugestimmt und sich notariell zur Anpassung der Teilungserklärung verpflichtet hatten.*)

2. Eine Berufung auf den guten Glauben an die Richtigkeit der Teilungserklärung greift dann nicht durch, wenn die Abweichung zwischen Grundbuch und Wirklichkeit für jedermann ersichtlich ist.*)

3. Der für Die Frage der Verwirkung maßgebliche Zeitraum beginnt nicht erst zum Zeitpunkt der nachträglichen Baugenehmigung (1994), sondern mit dem Bezug der Wohnanlage (hier: Anfang 1954).*)

4. Zum Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung.*)

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IMRRS 2002, 0543

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.02.2001 - 3 W 39/01

Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Übertragung von Sondereigentum*)

1. Verändern sich durch die Übertragung von Sondereigentum an einzelnen Räumen die Grenzen des bestehenden Sondereigentums, bedarf es, wie im Fall der Unterteilung, der Vorlage eines neuen bestätigten Aufteilungsplans sowie einer Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit der neu gebildeten Einheiten.*)

2. Werden bereits getrennt gelegene Räumen übertragen, reicht hinsichtlich der Restwohnung die frühere Abgeschlossenheitsbescheinigung jedenfalls dann nicht aus, wenn nach dem neuen Aufteilungsplan Änderungen eingetreten sind, wonach die infolge Übertragung der Räume verkleinerte Wohnung nicht (mehr) als in sich abgeschlossen gelten kann (hier: Bad ohne WC).*)

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IMRRS 2002, 0542

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 29.01.2002 - 3 W 11/02

Eine Haftung der (übrigen) Wohnungseigentümer bzw. des Verwalters für Schäden durch herabfallende Dachziegel setzt voraus, dass der geschädigte Wohnungseigentümer den Nachweis für die Fehlerhaftigkeit des Daches und deren Ursächlichkeit für den Schaden erbringt. Insoweit kommen dem Geschädigten grundsätzlich selbst bei starken Sturmböen die Regeln des Anscheinsbeweises zugute.*)

Aus Rechtsgründen ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Tatrichter bei extrem seltenen (allenfalls einmal in 50 bis 100 Jahren) Spitzenwerten für die betroffene Gegend (hier: bis zu 153 km/h) den Anscheinbeweis als erschüttert wertet.*)

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IMRRS 2002, 0541

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 31.01.2002 - 3 W 299/01

Bleibt in einem Wohnungseigentumsverfahren streitiger Sachverhalt unaufgeklärt (hier: Art der Installation einer Parabolantenne und damit einhergehende optische Beeinträchtigung), kann von einer mündlichen Verhandlung im Beschwerdeverfahren nicht abgesehen werden.*)

Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zur Hausordnung zu regeln, dass Außenantennen gleich welcher Art, nicht angebracht werden dürfen (im Anschluss an BGH NJW 2000, 3500 ff).*)

Durch die grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit in Deutschland lebender Ausländer kann die Bestandskraft eines Wohnungseigentümerbeschlusses zum Verbot des Anbringens von Außenantennen jedenfalls für den Ausländer eingeschränkt sein, der erst nach Ablauf der Frist zur Anfechtung des Beschlusses Wohnungseigentümer geworden ist.*)

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IMRRS 2002, 0502

BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01

a) Der Verwalter ist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt (Fortführung von Senat, BGHZ 106, 113).*)

b) Von dem Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Verwaltervertrages kann der Verwalter im Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen.*)

c) Eine vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung getroffene Bestellung eines ersten Verwalters, die die Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG beachtet, hält grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und - bei unterstellter Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen - auch einer Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG stand.*)

d) Aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens fünf Jahre.*)

e) Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar § 9 AGBG, wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren (bis zur Höchstgrenze von fünf Jahren) wirksam vereinbart werden.*)

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