Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6125 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2004, 0973

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.01.2003 - 3 Wx 381/02

Ein Anspruch auf Änderung einer in der Teilungserklärung für ein Teileigentum als "Büroräume" festgelegten Nutzungsbestimmung kann gegeben sein, wenn eine reale Möglichkeit, das Teileigentum entsprechend zu nutzen oder zu verwerten, nicht besteht und die Nutzung als Wohnung die übrigen WE nicht mehr beeinträchtigt als eine Nutzung als Büroräume.*)

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IMRRS 2004, 0972

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.01.2003 - 20 W 167/02

Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Scheinverwalter führt nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse. Dies gilt sowohl für den Einberufungsmangel infolge Beendigung des Verwalteramtes als auch bei noch fehlender Bestellung eines als Verwalter in Aussicht Genommenen.*)

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IMRRS 2004, 0971

BayObLG, Beschluss vom 28.01.2003 - 2Z BR 126/02

Der Beschluss mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen indiziert in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters.*)

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IMRRS 2004, 0970

BayObLG, Beschluss vom 28.01.2003 - 2Z BR 127/02

Ein Eigentümerbeschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats kann nur dann für ungültig erklärt werden, wenn der Beschluss an formalen Mängeln leidet oder ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl eines Wohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat spricht.*)

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IMRRS 2004, 0969

OLG Naumburg, Urteil vom 29.01.2003 - 1 U 71/02

1. Die Pflicht des Notars, einen Urkundsvollzug durch Einreichung eines Eintragungsantrages beim Grundbuchamt zu bewirken, wird regelmäßig erst mit dem Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen für die begehrte Eintragung begründet.*)

2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Zeitpunkt der Begründung der Einreichungspflicht trägt der Urkundsbeteiligte, der sich im Notarhaftungsprozess auf eine Verletzung der Einreichungspflicht beruft.*)

3. Ein Notar ist nicht zur Verweigerung der Erfüllung seiner Einreichungspflicht nach § 53 BeurkG berechtigt, um die Beitreibung seiner Gebühren zu fördern.*)

4. Ein Notar, der sich im Juli 1999 oder danach auf ein vermeintlich aus § 10 KostO resultierendes Recht zur Verweigerung der Erfüllung seiner Einreichungspflicht nach § 53 BeurkG beruft, handelt trotz einer der Rechtslage entgegenstehenden möglicherweise weit verbreiteten Praxis zumindest fahrlässig.*)

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IMRRS 2004, 0968

BayObLG, Beschluss vom 30.01.2003 - 2Z BR 134/02

Nehmen die Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vor, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung hinaus gehen und einen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigen, ist der ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.*)

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IMRRS 2004, 0965

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.02.2003 - 20 W 295/01

1. Einem negativen Abstimmungsergebnis in der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich Beschlussqualität zu.*)

2. Zur Frage der Zustimmungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von baulichen Veränderungen durch Ausbau von im Sondereigentum stehenden Dachgeschossräumen.*)

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IMRRS 2004, 0964

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.02.2003 - 20 W 259/99

Nach Rücknahme der sofortigen weiteren Beschwerde ist über die Kosten nach Maßgabe des § 47 WEG zu entscheiden. Die Gerichtskosten hat mangels besonderer Umstände, die zur Rücknahme geführt haben, derjenige zu tragen, der das Rechtsmittelverfahren in Gang gesetzt hat. Die außergerichtlichen Kosten sind nach § 47 Satz 2 WEG grundsätzlich nicht zu erstatten, insbesondere nicht bei ausdrücklicher Beschwerdeeinlegung lediglich zur Fristwahrung und Rücknahme vor Beschwerdebegründung.*)

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IMRRS 2004, 0963

OLG Celle, Beschluss vom 07.02.2003 - 4 W 208/02

1. In der Regel genügt zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, dass der Gegenstand schlagwortartig bezeichnet wird.*)

2. Eine Balkonsanierung betrifft regelmäßig das Gemeinschaftseigentum und kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.*)

3. Die Entscheidung, die Fassade im Bereich der Balkone mit weißer Farbe zu streichen, beeinträchtigt das Recht des nichtzustimmenden Wohnungseigentümers nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus und muss deshalb nicht einstimmig ergehen.*)

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IMRRS 2004, 0962

OLG Köln, Beschluss vom 12.02.2003 - 16 Wx 204/02

Zur Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels

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IMRRS 2004, 0961

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.02.2003 - 3 Wx 397/02

Die Abkoppelung einer Wohnung von der gemeinsamen Heizungsanlage und das Aufstellen eines neuen Heizkessels für die Beheizung nur dieser Wohnung stellen auch dann keine modernisierende Instandsetzung dar, wenn der vorhandene Heizkessel eine ausreichende Wärmeversorgung der Gesamtanlage nicht mehr gewährleistete.*)

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IMRRS 2004, 0960

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.02.2003 - 20 W 25/03

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, in dem dieses erstmals nach übereinstimmender Erledigungserklärung isoliert über die Kosten der Erstbeschwerde in einem WEG-Verfahren befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde gegeben, wenn der Beschwerdewert des § 20 a Abs. 2 FGG überschritten ist und in der Hauptsache eine Entscheidung nach § 45 Abs. 1 WEG angefochten werden könnte. Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Landgericht nicht die Erstattung der außergerichtlichen Kosten anordnet, wenn ein Verwalter von einem einzelnen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen wird auf Durchführung eines Sanierungsbeschlusses, den der Verwalter bei differierender Interessenlage in der Gemeinschaft nicht ausgeführt hat.*)

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IMRRS 2004, 0959

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.03.2003 - 3 Wx 221/02

1. Ein für einen bestellten Hausverwalter tätiger Gehilfe haftet, solange er nicht förmlich als Verwalter bestellt ist, gegenüber den Wohnungseigentümern auch dann nicht, wenn er in Kenntnis der Eigentümergemeinschaft wesentliche Verwaltungstätigkeiten übernimmt.*)

2. Ein Verwalter macht sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schadenersatzpflichtig, wenn er die an sich von dem gewerblichen Zwischenvermieter an Versorgungsunternehmen zu leistenden Beiträge zu Lasten der Gemeinschaftskasse erbringt.*)

3. Ein Schadenersatzanspruch kommt allerdings In Betracht, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig Rückgriff bei dem gewerblichen Zwischenvermieter genommen hat. Die Kausalität ist von den antragstellenden Wohnungseigentümern darzulegen.*)

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IMRRS 2004, 0929

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2003 - 3 Wx 369/02

Gehen von einem in einer Eigentumswohnung betriebenen Bordell Störungen aus, die die gemeinschaftliche Nutzung der Wohnungseigentumsanlage oder den Verkehrswert oder Mietpreis der Wohnungen nicht unerheblich beeinträchtigen, so können die übrigen Eigentümer Unterlassung dieser Nutzung verlangen.*)

Der Senat schließt sich der Rechtsauffassung des Verfassungsgerichtshofs Berlin an (WuM 2003, 39 = NZM 2003, 112), wonach das Grundrecht auf Eigentum es nicht gebietet, den Nachteilsbegriff des § 14 Nr. 1 WEG auf physikalische Einwirkungen wie Immissionen zu beschränken. Die Beeinträchtigung kann auch darin bestehen, dass ein zwar gesetzlich erlaubter, aber mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behafteter Betrieb sich negativ auf den Verkehrswert oder Mietpreis der Eigentumswohnungen auswirkt.*)

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IMRRS 2004, 0927

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.04.2003 - 3 Wx 223/02

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften (Häuserblöcken) gebildete "Dachgemeinschaft" (Gesamtanlage) nicht wirksam beschließen.*)

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IMRRS 2004, 0926

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2003 - 3 Wx 377/02

1. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten für die Instandhaltung und -Setzung der Fensterscheiben in Außenfenstern, die als Teil des Gemeinschaftseigentums räumlich zu Sondereigentum gehören, von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind, so trifft die einzelnen Eigentümer nicht die Pflicht, auch die Kosten für den Austausch bzw. die Erneuerung des ganzen Fensters zu tragen.*)

2. Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, so sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betrifft.*)

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IMRRS 2004, 0911

BayObLG, Beschluss vom 19.05.2004 - 2 Z BR 67/04

1. Ist durch Vereinbarung die Regelung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG wirksam abbedungen, dann dürfen im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen bauliche Veränderungen durchgeführt werden. Die übrigen Wohnungseigentümer können die Einhaltung drittschützender Normen verlangen. Im Wohnungseigentumsverfahren kann in einem solchen Fall die materielle Baurechtswidrigkeit eines genehmigten Bauvorhabens grundsätzlich geltend gemacht werden.*)

2. Mit Ausnahme des Abs. 2 entfalten die Brandschutzanforderungen sowie die Wärmeschutz- und Schallschutzanforderungen des Art. 29 BayBO an Außenwände keine Außenwirkung und sind somit nicht nachbarschützend.*)

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IMRRS 2004, 0879

BayObLG, Beschluss vom 12.02.2004 - 2 Z BR 261/03

1. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist der Verwalter jedenfalls auch dann materiell beschwert, wenn die Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses durch das Amtsgericht auf formellen Mängeln beruht.*)

2. Wer materiell Beteiligter eines Wohnungseigentumsverfahrens ist, muss auch formell am Verfahren beteiligt werden. Die Nachholung der formellen Beteiligung im Rechtsbeschwerdeverfahren scheidet dann aus, wenn eine Sachentscheidung wegen mangelnder Sachaufklärung nicht möglich ist.*)

3. Eine Entscheidung des Beschwerdegerichts ohne mündliche Verhandlung kann jedenfalls dann zur Aufhebung und Zurückverweisung führen, wenn jede Begründung für das Absehen von einer mündlichen Verhandlung fehlt.*)

4. Hinreichende Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts zur Eigentümerversammlung ("Zaunanlage L/20 a" zur Beschlussfassung über die finanzielle Beteiligung einer Gruppe von Wohnungseigentümern an einer Zaunanlage auf dem Nachbargrundstück).*)

5. Zuständigkeit von Wohnungseigentümern eines Gebäudes in einer Mehrhausanlage zur Beschlussfassung.*)

6. Werden in einem Beschlussanfechtungsverfahren Zustellungen an Wohnungseigentümer vorgenommen, obwohl die gerichtlichen Sendungen an den Verwalter "zugleich für die Wohnungseigentümer" hätten zugestellt werden können, kommt eine Nichterhebung von Mehrauslagen in Betracht, die durch die überflüssigen Zustellungen verursacht sind (OLG Hamm Rpfleger 1985, 257).*)

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IMRRS 2004, 0863

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.02.2004 - 20 W 46/04

1. Ein formloses Schreiben des Grundbuchrechtspflegers ohne Fristsetzung und Zustellung, in dem mitgeteilt wird, aus welchen Gründen eine Vereinigung nach § 5 GBO nicht möglich sei, stellt keine anfechtbare Sachentscheidung im Sinn des § 71 Abs. 1 GBO dar.*)

2. Die Vereinigung zweier Wohnungseigentumsrechte nach § 5 GBO setzt voraus, dass beide dem gleichen Eigentümer gehören.*)

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IMRRS 2004, 0860

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.2003 - 4 U 237/02

1. Werden Miteigentümer eines Grundstücks auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit oder einer Baulast verklagt, so sind alle Miteigentümer notwendige Streitgenossen, so dass eine Klage nur gegen einen Teil der Miteigentümer unzulässig ist, wenn nicht die anderen Miteigentümer mit dem Kläger eine Musterprozessvereinbarung geschlossen oder erklärt haben, zu der begehrten Leistung verpflichtet und bereit zu sein.*)

2. Ein Miteigentümer einer 3 m breiten Wegeparzelle, die der Erschließung der im Bereich eines Vorhaben- und Erschließungsplans erbauten Reiheneigenheime der Miteigentümer dient und nach der im Grundbuch eingetragenen Regelung von jedem Miteigentümer zum Gehen und Fahren benutzt werden darf, hat keinen Anspruch auf Eintragung einer Baulast, die die anderen Miteigentümer verpflichtet, die Erschließung einer Reihe weiterer durch den klagenden Miteigentümers erworbener Grundstücke und damit eine erhebliche Ausweitung des Verkehrs zu dulden.*)

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IMRRS 2004, 0719

OLG Celle, Beschluss vom 14.04.2004 - 4 W 7/04

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung eine, ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entsprechende Art der Anlage des als Instandhaltungsrücklage angesammelten Kapitalbetrages kann den Verwalter gleichwohl eine Mithaftung für den Verlust der Anlage treffen, wenn er das Verlustrisiko der speziellen Anlage hätte erkennen müssen und gleichwohl weder die Eigentümerversammlung auf das bestehende Risiko hingewiesen noch seine Mitwirkung von einem gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung über die spezielle Anlage abhängig gemacht hat.*)

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IMRRS 2004, 0714

OLG Celle, Beschluss vom 22.04.2004 - 4 W 62/04

An der für eine Wiedereinsetzung erforderlichen Ursächlichkeit einer unterbliebenen Rechtsmittelbelehrung für die Fristversäumnis fehlt es, wenn der Rechtsmittelführer allgemein sehr wohl wusste, dass die weitere sofortige Beschwerde von einem Rechtsanwalt hätte unterzeichnet sein müssen, jedoch geltend macht, das im Zeitpunkt der Einlegung des Rechtsmittels vergessen zu haben (im Beschluss an BGH NJW 2002, 2171; OLGR Köln 2003, 163).*)

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IMRRS 2004, 0673

BGH, Beschluss vom 29.04.2004 - VII ZB 39/03

Erklären die Parteien vor dem Prozessgericht übereinstimmend, sie seien damit einverstanden, dass die Ergebnisse eines noch nicht abgeschlossenen selbständigen Beweisverfahrens im Hauptsacheverfahren abgewartet und später verwertet werden, soweit sie für dieses Verfahren erheblich sind, ist das Prozessgericht aufgrund dieser Erklärung befugt, das Hauptsacheverfahren erst nach Abschluss des selbständigen Beweisverfahrens fortzusetzen.

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IMRRS 2004, 0665

OVG Hamburg, Beschluss vom 24.10.2003 - 1 Bf 265/03

1. Steht das (einzelne) Wohnungs- bzw. Teileigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, ist "einzelner" Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Sinne des § 134 Abs. 1 Satz 4 2. Halbs. BauGB eine Personenmehrheit, deren Mitglieder zusammen beitragspflichtig sind und gemäß § 134 Abs. 1 Satz 4 1. Halbs. BauGB als Gesamtschuldner haften.*)

2. Das der Gemeinde bei der Auswahl der Gesamtschuldner zustehende Ermessen kann aus Gründen der offenbaren Unbilligkeit dahin eingeschränkt sein, dass die Gemeinde die einzelnen Mitglieder der Personenmehrheit nur entsprechend ihrem ideellen Anteil an dem Wohnungs- bzw. Teileigentum in Anspruch nehmen darf (hier bejaht für eine aus 67 Stellplätzen bestehende Garagenanlage und einen auf die Garagenanlage insgesamt entfallenden Erschließungsbeitrag von rund 10.000 EUR).*)

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IMRRS 2004, 0630

OLG Saarbrücken, Urteil vom 12.02.2004 - 8 U 102/03

1. Soweit zu den im Verwaltungsvertrag seitens des Verwalters übernommenen Aufgaben unter anderem auch die Anwerbung neuer Mietinteressenten sowie der Abschluss neuer Mietverträge gehören, haftet der Verwalter nach den allgemeinen Regeln für die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Aufgaben, also für jede Form der Fahrlässigkeit (§§ 276, 278 BGB); Haftungsmaßstab ist hierbei nach dem einschlägigen Verkehrskreis die Sorgfalt eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.

2. Zu den Sorgfaltplichten gehört neben der Selbstauskunft des Mietinteressenten zumindest noch eine aktuelle Lohnbescheinigung bzw. Lohnabrechnung. Eine solche Maßnahme ist nämlich ebenso einfach wie wirkungsvoll und kann gegenüber einem ernsthaften Interessenten, der den Interessen des Vermieters Rechnung trägt, auch keine abschreckende Wirkung haben. Sie ist darüber hinaus durchaus üblich.

3. Es kann nicht - im Sinne einer Beweiserleichterung - nach der allgemeinen Lebenserfahrung ohne Weiteres angenommen werden, dass eine ersatzweise Vermietung an andere Interessenten ohne Weiteres hätte bewerkstelligt werden können. Dies mag für - frühere - Zeiten des absoluten Wohnungsmangels gegolten haben, kann heute angesichts des veränderten Wohnungsmarktes (Überangebot) ohne konkrete Anhaltspunkte aber allenfalls ausnahmsweise für besondere Objekte angenommen werden.

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IMRRS 2004, 0582

BFH, Urteil vom 14.01.2004 - IX R 30/02

Wird im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt, rechtfertigt dies keine AfaA, wenn sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrages die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben.*)

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IMRRS 2004, 0506

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.07.2003 - 23 U 78/02

1. Die folgende, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel ist nach § 11 Nr. 5 b) AGBG a. F. unwirksam:

"Rückständige Raten sind ab Fälligkeit - vorbehaltlich weiterer Ansprüche der Verkäuferin - mit 10 % p. a. zu verzinsen."*)

2. Das AGB-Gesetz ist mit Blick auf die Klauselrichtlinie der EG richtlinienkonform auszulegen. § 24a AGBG a. F. ist deshalb bereits auf Vertragsverhältnisse anzuwenden, die vor In-Kraft-Treten dieser Vorschrift, aber nach dem 31.12.1994 abgeschlossen wurden.*)

3. Balkone einer Eigentumswohnung sind auch hinsichtlich der Anlegung eines ordnungsgemäßen Gefälles Gegenstand des Gemeinschaftseigentums, § 5 Abs. 2 WEG.*)

4. Der Annahmeverzug des Gläubigers beseitigt sein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB nicht, sondern gibt dem anderen Teil nach § 322 Abs. 3, § 274 Abs. 2 BGB nur die Befugnis, aus dem Urteil ohne Bewirkung der eigenen Leistung die Zwangsvollstreckung zu betreiben.*)

5. Das Zurückbehaltungsrecht aus §§ 320, 641 Abs. 3 BGB schließt einen Schuldnerverzug ebenso aus wie die Möglichkeit, mit Erfolg Prozess- oder Fälligkeitszinsen geltend zu machen.*)

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IMRRS 2004, 0458

OLG Celle, Beschluss vom 14.01.2004 - 4 W 221/03

1. Das Aufstellen eines Holzgartenhauses auf der zum Sondereigentum gehörenden Dachterrasse ist regelmäßig als bauliche Veränderunganzusehen, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.*)

2. Hat der Wohnungseigentümer an der zu seinem Sondereigentumgehörenden Dachterrasse in der Vergangenheit ohne die notwendige Zustimmung der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft nachteilige Veränderungen (Entfernung des Bodenbelages und Einbringung von Hydrokulturen) vorgenommen, die er zwischenzeitlich selbst wieder beseitigt hat, kann er verpflichtet sein, die Untersuchung der unter dem Bodenbelag befindlichen Dachhaut der Terrasse durch eine Fachfirma auf Beschädigungen zu dulden.*)

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IMRRS 2004, 0418

BGH, Beschluss vom 11.03.2004 - V ZB 63/03

a) In Prozeßkostenhilfeverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit kann eine Beschwerdeentscheidung nur nach einer Zulassung der sofortigen weiteren Beschwerde durch das Landgericht entsprechend § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO angefochten werden.*)

b) Zuständig für die Entscheidung über eine solche sofortige weitere Beschwerde ist grundsätzlich das Oberlandesgericht bzw. das Bayerische Oberste Landesgericht. Die Zuständigkeit des Bundesgerichtshofes kann nur im Fall einer Vorlage nach § 28 Abs. 2 FGG gegeben sein.*)

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IMRRS 2004, 0305

BGH, Urteil vom 09.02.2004 - II ZR 218/01

a) Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grundstücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken errichtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertreten durch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltung und Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen beauftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht.*)

b) Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche für Baumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom jeweiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese Einschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahme der Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind.*)

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IMRRS 2004, 0206

BGH, Beschluss vom 22.01.2004 - V ZB 51/03

Selbst bei vorhandenem Kabelanschluß kann das besondere Informationsinteresse eines ausländischen Wohnungseigentümers dazu führen, daß die übrigen Wohnungseigentümer den Nachteil hinnehmen müssen, der für den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage mit einer auf dem Balkon einer Eigentumswohnung aufgestellten Parabolantenne verbunden ist.*)

Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung einschränkende Voraussetzungen bestimmen und das Anbringen von Parabolantennen auch generell verbieten. Auf Grund einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB können solche Vereinbarungen allerdings unwirksam sein, wenn es für ein Festhalten insbesondere an einem generellen Verbot an einem berechtigten Interesse fehlt.*)

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluß angeordnet werden. Ein solcher Beschluß ist jedoch grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es allerdings, wenn mit dem Beschluß eine Vereinbarung abgeändert wird.*)

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IMRRS 2004, 0162

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.10.2003 - 3 Wx 156/03

Primäre Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum stehen den Wohnungseigentümern zu, welche Ersterwerber waren.*)

Ist die Eigentümergemeinschaft, die die Ansprüche geltend macht, nicht mehr personell identisch mit der ursprünglichen Gemeinschaft der Ersterwerber, so bleibt die Eigentümergemeinschaft zuständig, wenn die Ersterwerber die späteren Erwerber zur Geltendmachung ermächtigt haben.*)

Dabei ist regelmäßig zu vermuten, dass die späteren Erwerber von den Ersterwerbern stillschweigend ermächtigt worden sind.*)

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IMRRS 2004, 0074

OLG Hamm, Beschluss vom 23.10.2003 - 15 W 372/02

Die Zweckbestimmung einer Teileigentumseinheit als "Büro" steht einer Nutzung des Sondereigentums als Zahnarztpraxis nicht entgegen, wenn nach dem Zuschnitt der Arzttätigkeit als Einzel- und Bestellpraxis keine größere Beeinträchtigungen durch Publikumsverkehr zu erwarten sind, als sie auch von einem Bürobetrieb ausgehen können.*)

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IMRRS 2004, 0039

OLG Celle, Beschluss vom 05.01.2004 - 4 W 217/03

Die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft durch Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht auch gegenüber dem Ersteher von Wohnungs und Teileigentum regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil durch die Umlage nicht der Voreigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit , sondern zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft abgewendet werden soll.

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IMRRS 2004, 0007

BGH, Urteil vom 05.12.2003 - V ZR 447/01

a) Wird bei Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht an ihnen kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum.*)

b) Kann aus diesem Grund nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben werden, so sind die Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsvertrag nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies - ggf. auch gegen Ausgleichszahlungen - zumutbar ist.*)

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Online seit 2003

IMRRS 2003, 1422

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.05.2003 - 5 U 33/00

1. Die Durchsetzung sekundärer Gewährleistungsansprüche bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.*)

2. Der Veräußerer sanierter Altbauwohnungen kann bei einem Anbau an eine sog. Nachbarwand verpflichtet sein, den freien Teil des Giebels auf eigene Kosten zu verputzen.*)

3. Wenn der Veräußerer sanierter Altbauwohnungen sich verpflichtet, u.a. die Fassade zu renovieren, können die Erwerber grundsätzlich erwarten, dass auch die dort vorhandenen Balkone und deren Abdichtung nach den Regelen des Dachdeckerhandwerkes und dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Sanierung überarbeitet werden.*)

4. Wenn sich aus der Baubeschreibung ergibt, dass der Veräußerer die Kellerräume so ausbaut, wie es heutigen Nutzungszwecken und Gewohnheiten entspricht, so können die Erwerber grundsätzlich auch eine (nachträgliche) ordnungsgemäße Isolierung erwarten.*)

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IMRRS 2003, 1420

VGH Bayern, Beschluss vom 02.10.2003 - 1 CS 03.1785

Ein Wohnungseigentümer (WEG § 1 Abs. 2) kann baurechtliche Nachbarrechte wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums in vollem Umfang und aus eigenem Recht (WEG § 13 Abs. 1 Halbsatz 2) geltend machen. Eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann er, anders als ein Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft (vgl. BGB § 744 Abs. 2), nur in den engen Grenzen einer Notgeschäftsführung (WEG § 21 Abs. 2) und nur in Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft abwehren (wie OVG Nordrhein-Westfalen vom 28.02.1991, NVwZ-RR 1992, 11).*)

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IMRRS 2003, 1406

BayObLG, Beschluss vom 03.04.2003 - 2 Z BR 11/03

1. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Dabei stehen Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich.

2. Als Gemeinschaftsordnung wird allgemein die Gesamtheit der schuldrechtlichen Vereinbarungen bezeichnet, die das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG regeln.

3. Wird in der Erklärung an das Grundbuchamt nicht zwischen den sachenrechtlichen Erklärungen und den schuldrechtlichen Regelungen unterschieden, so liegt die Auslegung nahe, dass in der näheren Kennzeichnung von Räumen des Teileigentums in der Teilungserklärung zugleich eine Zweckbestimmung zu sehen ist, die eine Gebrauchsvereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG beinhaltet.

4. Anders ist es hingegen, wenn der teilende Eigentümer in seiner Erklärung an das Grundbuchamt ausdrücklich zwischen der rein sachenrechtlichen Teilungserklärung und der schuldrechtlichen Gemeinschaftsordnung unterscheidet. In einem solchen Fall spricht eine allgemeine Vermutung dafür, dass Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind und Funktionsbezeichnungen für Räume des Teileigentums in der Teilungserklärung eher der Abgrenzung zum Wohnungseigentum als einer Festlegung des Verwendungszwecks dienen.

5. Mit der Zweckbestimmung "Verkaufs- und Ausstellungsraum" ist die vorgenommene Nutzung des Teileigentums als Begegnungsstätte nicht zu vereinbaren. Ob eine solche Nutzung mehr stört oder beeinträchtigt als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung, ist nach einer typisierenden, d.h. verallgemeinernden Betrachtungsweise zu beurteilen.

6. Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung, wie hier die Errichtung der Satellitenschüssel, den optischen Gesamteindruck nachteilig verändert, ist in erster Linie Sache des Tatrichters; sie kann vom Gericht der weiteren Beschwerde nur auf Rechtsfehler überprüft werden.

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IMRRS 2003, 1397

KG, Beschluss vom 23.09.2002 - 24 W 261/02

Streiten Wohnungseigentümer über die Kostenbeteiligung an Instandsetzungsarbeiten (hier: undichte Dachterrasse), kann durch einstweilige Anordnung nicht die Zustimmungsverpflichtung anderer Wohnungseigentümer für "sofort wirksam" im Sinne von vorläufig vollstreckbar erklärt werden. Rechtlich möglich ist in dringenden Fällen, dass der widerstrebende Wohnungseigentümer zur Duldung der Arbeiten verpflichtet wird (§ 890 ZPO) oder der instandsetzungswillige Wohnungseigentümer zur Ersatzvornahme ermächtigt und ihm im Wege einstweiliger Anordnung vorläufig vollstreckbare Vorschussansprüche in Höhe der voraussichtlichen Kostenbeteiligung (Zahlungstitel) zugesprochen werden (§ 887 ZPO), wenn für die Kostenbeteiligung die überwiegende Wahrscheinlichkeit besteht.*)

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IMRRS 2003, 1396

BayObLG, Beschluss vom 17.07.2003 - 2 Z BR 45/03

1. Die Nichtigkeit eines Treuhandvertrags gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG hat die Unwirksamkeit auch des vom Treuhänder namens des Erwerbers abgeschlossenen Vertrags mit dem Bauträger zur Folge, sofern dieser, wie in der Regel, in die maßgebliche Konzeption des Geschäftsvorgangs mit eingebunden ist. Der Bauträger kann sich in diesem Fall auch nicht auf §§ 171, 172 BGB berufen.*)

2. Ein Bedürfnis für die Anwendung der Regeln über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedenfalls für Zeiträume geboten sein, die vor dem Bekanntwerden der verschärften Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nichtigkeit von Treuhandverträgen im Rahmen eines Bauträgermodells liegen.*)

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IMRRS 2003, 1342

BGH, Urteil vom 21.10.2003 - X ZR 66/01

a) Ein Unternehmer, der mit einem Dritten (hier: Wohnungsbauunternehmen als Verwalter von Mietwohnungen) einen Werkvertrag geschlossen hat, in dem die Entgeltfrage umfassend geregelt ist, hat gegen den durch die Erbringung der Werkleistung Mitbegünstigten (hier: Wohnungseigentümer) keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, auch wenn er seinen Entgeltanspruch gegenüber dem anderen Vertragsteil nicht durchsetzen kann.*)

b) Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und aus § 179 BGB können nebeneinander bestehen (Bestätigung von BGH NJW-RR 1989, 970).*)

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IMRRS 2003, 1320

OLG Schleswig, Beschluss vom 12.02.2003 - 2 W 217/02

1. Das Interesse dauerhaft in Deutschland lebender Ausländer als Wohnungseigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung an einer Parabolantenne als Voraussetzung für den Zugang zu Programmen ihres Heimatlandes hat in der Regel Vorrang vor dem geschützten Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der auch optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums.*)

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über einen bestimmten Standort der Antenne entfaltet keine Bindungswirkung, wenn an diesem Standort der Empfang der begehrten Programm nicht gewährleistet ist.*)

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IMRRS 2003, 1248

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2 Z BR 24/03

Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrags einschließlich der Zuweisung von Sondernutzungsrechten zuzustimmen, wenn er zunächst Mitglied einer Bauherrengemeinschaft war und der Bau mit seiner Zustimmung abweichend vom Teilungsvertrag ausgeführt wurde.*)

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IMRRS 2003, 1246

BGH, Beschluss vom 02.10.2003 - V ZB 34/03

a) Zur Gewährung rechtlichen Gehörs ist es im allgemeinen erforderlich, daß das vorlegende Gericht die Beteiligten auf die beabsichtigte Vorlage hinweist und ihnen hierzu Gelegenheit zur Stellungnahme gibt.*)

b) Hat das vorlegende Gericht diesen Anforderungen nicht genügt, so ist die Verletzung des rechtlichen Gehörs regelmäßig durch die Möglichkeit geheilt, gegenüber dem Bundesgerichtshof zu den Voraussetzungen einer Vorlage Stellung zu nehmen.*)

c) Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es hingegen an der Beschlußkompetenz.*)

d) In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlußkompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschußforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahrs insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten.*)

e) Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachläßt, widerspricht im Grundsatz nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2003, 1243

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2 Z BR 33/03

Zum Beschwerdewert, wenn eine Kommanditgesellschaft den abgewiesenen Antrag auf Berichtigung des Protokolls einer Eigentümerversammlung wegen Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts mit Rechtsmitteln weiterverfolgt.*)

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IMRRS 2003, 1242

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2003 - 2Z AR 2/03

1. Ein formell rechtskräftiger Verweisungsbeschluss des Wohnungseigentumsgerichts, das seine Zuständigkeit verneint und die Sache an das Prozessgericht verweist, ist für dieses grundsätzlich bindend. Dies gilt auch im Fall eines selbständigen Beweisverfahrens. Nachträgliche Änderungen der den Rechtsweg begründenden Umstände sind unerheblich.*)

2. Die aufdrängende Wirkung des Verweisungsbeschlusses beschränkt sich grundsätzlich auf die Rechtswegfrage; innerhalb des Rechtsweges kann, etwa aus Gründen der sachlichen Zuständigkeit, weiterverwiesen werden.*)

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IMRRS 2003, 1200

BGH, Beschluss vom 25.09.2003 - V ZB 21/03

Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.*)

Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.*)

Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluß ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.*)

Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.*)

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IMRRS 2003, 1199

BGH, Beschluss vom 25.09.2003 - V ZB 40/03

a) Für die Prüfung der Vorlagevoraussetzungen ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes auch dann maßgeblich, wenn sie erst nach einem Vorlagebeschluß des Oberlandesgerichts ergangen ist.*)

b) Die Vorlage bleibt in einem solchen Fall aber zulässig, wenn der Bundesgerichtshof die Vorlagefrage nicht im Sinne des vorlegenden Gerichts entschieden hat.*)

Auch ein Eigentümerbeschluß, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (Fortführung von Senat, Beschl. v. 17. Juli 2003, V ZB 11/03).*)

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IMRRS 2003, 1196

BGH, Urteil vom 26.09.2003 - V ZR 217/02

Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.*)

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IMRRS 2003, 1188

OLG Celle, Beschluss vom 27.06.2003 - 4 W 79/03

Ein Wohnungseigentum kann nicht durch Verzicht aufgegeben werden.*)

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