Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2004, 1642

BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 - 2Z BR 16/04

Ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Wohnungseigentümer verpflichtet wird, die von ihm vorgenommene Erweiterung einer Treppe zurückzubauen, ist wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit für ungültig zu erklären. Dies gilt jedenfalls dann, wenn zwischen den Wohnungseigentümern streitig ist, welches Ausmaß die Treppe ursprünglich hatte und ob sie erweitert wurde. Offen bleibt, ob die inhaltliche Unbestimmtheit zur Nichtigkeit des angefochtenen Eigentümerbeschlusses führt.*)

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IMRRS 2004, 1641

BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 - 2Z BR 28/04

1. Ein Beschluss über eine Abrechnung kann nicht deshalb angefochten werden, weil Hobbyräume zu Wohnzwecken genutzt werden und dieser Umstand bei einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Kostenverteilung nicht berücksichtigt wird.*)

2. Ein Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zum Vorgehen gegen eine zweckbestimmungswidrige Nutzung kann nicht deshalb angefochten werden, weil der Beschlussantrag vom Verwalter vorgelegt wurde und dieser sich in einem Interessenkonflikt befindet.*)

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IMRRS 2004, 1640

BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 - 2Z BR 238/03

Die Wohnungseigentümer können sich nach der Bestandskraft eines Eigentümerbeschlusses über die Verlängerung des Verwaltervertrags nicht mehr auf ein Fehlverhalten des Verwalters als wichtigen Grund für dessen Abberufung berufen, das ihnen im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt war.*)

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IMRRS 2004, 1639

BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 - 2Z BR 268/03

1. Das Entstehen eines Teilerbbaurechts setzt die Eintragung im Grundbuch voraus.*)

2. Die Fälligkeit von Wohngeldvorschüssen erfordert grundsätzlich den Beschluss eines Einzelwirtschaftsplans. Eine Ausnahme hiervon kann jedenfalls dann nicht gemacht werden, wenn wegen unterschiedlicher Verteilungsschlüssel der den einzelnen Wohnungseigentümer treffende Betrag nicht ohne weitere Schwierigkeiten errechenbar ist.*)

3. Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach Fehlbeträge aus einer Abrechnung der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden, schließt eine Nachzahlungspflicht der Wohnungseigentümer aufgrund einer bloßen Abrechnung aus.*)

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IMRRS 2004, 1638

BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004 - 2Z BR 19/04

Ein Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit und Rechtswidrigkeit einer vom Verwalter ausgesprochenen Abmahnung im Sinne des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist unzulässig.*)

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IMRRS 2004, 1637

BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004 - 2Z BR 213/03

Durch die Errichtung eines Wintergartens auf der Terrassenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, werden die übrigen Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus in ihren Rechten in der Regel schon dadurch beeinträchtigt, dass durch den Wintergarten eine intensivere Nutzung der Terrassenfläche ermöglicht wird.*)

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IMRRS 2004, 1636

BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 - 2Z BR 247/03

1. Ein Eigentümerbeschluss ist aus sich heraus, objektiv und normativ auszulegen; maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung. Die Auslegung kann das Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an die Auslegung des Tatsachengerichts vornehmen.*)

2. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt als auch des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils voraus.*)

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IMRRS 2004, 1633

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.03.2004 - 2 Wx 104/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1632

KG, Beschluss vom 01.03.2004 - 24 W 158/02

Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf Gemeinschaftsflächen ausgebaut hat, und von dessen Nachfolgern kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Überlassung der Dachgeschossflächen lediglich eine Nutzungsentschädigung für unausgebauten Dachraum verlangen.*)

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IMRRS 2004, 1631

BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 - 2Z BR 2/04

Im Rahmen des § 14 Nr. 4 WEG hat der pflichtige Wohnungseigentümer erforderlichenfalls auch Eingriffe in sein Sondereigentum zu dulden.*)

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IMRRS 2004, 1630

BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 - 2Z BR 266/03

Dringend sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Zu berücksichtigen ist auch die Größe der Eigentümergemeinschaft.*)

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IMRRS 2004, 1629

OLG Frankfurt, Beschluss vom 26.02.2004 - 20 W 416/02

Zur Frage der Erstattungsfähigkeit von Aufwendungen eines Sondereigentümers bei Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

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IMRRS 2004, 1628

KG, Beschluss vom 25.02.2004 - 24 W 285/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1627

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.02.2004 - 20 W 40/04

Auch in Wohnungseigentumssachen ist eine Wiederaufnahme eines rechtskräftig abgeschlossenen Verfahrens nur in entsprechender Anwendung von §§ 580, 581 ZPO möglich. Sie setzt grundsätzlich die rechtskräftige Verurteilung wegen der behaupteten Straftat sowie einen ursächlichen Zusammenhang zwischen dieser und der Vorentscheidung voraus.*)

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IMRRS 2004, 1626

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.02.2004 - 20 W 21/01

1. Ein Wohnungseigentümer ist ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer antragsbefugt für einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch gegen einen Handlungsstörer, der ebenfalls Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, wegen rechtswidriger Eingriffe in Gemeinschaftseigentum nach Invollzugsetzung der Eigentümergemeinschaft.*)

2. Gehört zum Sondereigentum eines Teileigentums, das nach der Teilungserklärung als Ladengeschäft gewerblich genutzt werden darf, ein Raum, der als "Lager" bezeichnet ist, so verstößt die Nutzung dieses Raumes als zusätzliches selbstständiges Ladengeschäft bei der gebotenen typisierten Betrachtungsweise gegen die vereinbarte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung.*)

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IMRRS 2004, 1625

BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004 - 2Z BR 262/03

Wird ein Eigentümerbeschluss von mehreren Wohnungseigentümern angefochten und nimmt das Amtsgericht eine Verfahrensverbindung nicht vor, so tritt in den weiteren Anfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache ein, wenn in einem Verfahren der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses rechtskräftig zurückgewiesen wird und die übrigen anfechtenden Wohnungseigentümer an diesem Verfahren auch formell beteiligt waren (BayObLG NZM 2003, 644). Dies dürfte aber nicht gelten, wenn in dem rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren der Anfechtungsantrag ohne Sachprüfung nur mit der Begründung abgewiesen worden ist, die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG sei nicht eingehalten.*)

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IMRRS 2004, 1624

BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004 - 2Z BR 212/03

1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Diesem Grundsatz widerspricht es nicht, wenn der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten Berater (z.B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist. Die beabsichtigte Heranziehung solcher außenstehender Berater braucht in der Ladung zur Eigentümerversammlung nicht angekündigt zu werden.*)

2. Inhalt und Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses, der den Verwalter dazu ermächtigt, die Beseitigung eines von einem Wohnungseigentümer errichteten Wintergartens durchzusetzen.*)

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IMRRS 2004, 1623

BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004 - 2Z BR 219/03

1. Ein Antrag auf Ungültigerklärung der Feststellung in einem Protokoll, dass die gesetzliche Ladungsfrist eingehalten ist, ist unzulässig.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss über die Bestellung eines Schriftführers für die Eigentümerversammlung kann nicht selbständig angefochten werden.*)

3. Die Verpflichtung des Antragstellers im Verfahren über die Ungültigerklärung eines Abrechnungsbeschlusses, die von ihm angenommenen Mängel der Abrechnung konkret darzulegen, kann beschränkt sein und zu einer erweiterten Amtsermittlungspflicht führen, wenn der Verwalter an die Wohnungseigentümer die Abrechnungen nicht versandt hat.*)

4. Eine Erhöhung der Verwaltervergütung während des Laufs des Verwaltervertrags entspricht in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie kann jedoch einer solchen entsprechen, wenn der Verwaltervertrag eine Erhöhungsklausel beinhaltet. Der Verwalter hat auch in solchen Fällen keinen Anspruch darauf, dass durch eine nachträgliche Erhöhung Umstände berücksichtigt werden, die bereits bei der ursprünglichen Vereinbarung der Vergütung hätten kalkuliert werden können.*)

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IMRRS 2004, 1622

KG, Beschluss vom 18.02.2004 - 24 W 226/02

Das Sondernutzungsrecht des Teileigentümers an (fast) der gesamten Fläche des an einer Bundeswasserstraße gelegenen Grundstücks erlaubt auch den Publikums- und Kundenverkehr zu einer Bootsmotoren-Werkstatt und zu den über das Grundstück erreichbaren Bootssteganlagen.*)

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IMRRS 2004, 1621

KG, Beschluss vom 18.02.2004 - 24 W 154/03

Von dem Vollzug der Gemeinschaft an durch Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern im Grundbuch können Wohnungskäufer nur noch durch Umschreibung im Grundbuch den Status des Wohnungseigentümers und somit eigene Stimm- und Antragsrechte erlangen, jedoch nicht mehr durch Vormerkung und Besitz als werdende Wohnungseigentümer.

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IMRRS 2004, 1620

KG, Beschluss vom 18.02.2004 - 24 W 126/03

Bei Abrechnungs-, Wirtschaftsplan- und Kostenverteilungsänderungs-beschlüssen kann im Falle der Anfechtung zwar regelmäßig ein Geschäftswert in Höhe von 20 bis 25 % des Volumens festgelegt werden, was aber bei sehr großen Wohnanlagen nicht ausreicht, um den verfassungsrechtlich verbürgten Zugang zu den Gerichten zu angemessenen Verfahrenskosten zu gewährleisten. In diesen Fällen ist eine Begrenzung des Geschäftswerts auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Eigeninteresses der Antragsteller anzunehmen.

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IMRRS 2004, 1618

BayObLG, Beschluss vom 12.02.2004 - 2Z BR 110/03

1. Bezeichnet das Amtsgericht in einem gegen die Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gerichteten Verfahren die Gesellschaft als Antragsgegnerin, so kann in der Rechtsmittelinstanz eine Berichtigung des Rubrums erfolgen, wenn die falsche Beteiligtenbezeichnung ersichtlich auf einem Versehen beruht.*)

2. Das Fehlen einer Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen in Verfahrensstandschaft wird geheilt, wenn die Wohnungseigentümer den Verwalter während des Verfahrens mit der Geltendmachung der Ansprüche beauftragen.*)

3. Enthält der Beschluss über die Bestellung des Verwalters Regelungen über die Verwaltervergütung, so ist der Verwaltungsbeirat nicht bevollmächtigt, im Verwaltervertrag Sondervergütungen zu vereinbaren.*)

4. Eine geltend gemachte Sondervergütung des Verwalters für die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen ist keine Nebenforderung im Sinn des § 4 ZPO, sondern bei der Geschäftswertfestsetzung zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2004, 1617

KG, Beschluss vom 11.02.2004 - 24 W 56/02

1. Auch auf Verpflichtungsanträge des WEG-Verwalters gegen die Gemeinschaft auf Festsetzung der Vergütungshöhe kann bei der Beschwerdebefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zu berücksichtigen sein, dass neben seinen persönlichen finanziellen Nachteilen auch die Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, an die der Richter nach § 43 Abs. 2 WEG gebunden ist, in Betracht zu ziehen ist.*)

2. Der Verpflichtungsantrag auf genaue gerichtliche Festsetzung des monatlichen Verwalterhonorars ist nicht deshalb unzulässig, weil dem Verwalter für seine Tätigkeit ohnehin die (noch nicht gerichtlich festgelegte) übliche Vergütung zusteht.*)

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IMRRS 2004, 1616

BayObLG, Beschluss vom 10.02.2004 - 2Z BR 230/03

Ist nicht vorgetragen, ob der Verwalter zur Geltendmachung von Ansprüchen durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist, so hat das Landgericht von Amts wegen zu prüfen, ob eine derartige Ermächtigung vorliegt oder ob die Wohnungseigentümer die Prozessführung genehmigt haben.*)

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IMRRS 2004, 1615

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.02.2004 - 5 W 255/03

Zu den Voraussetzungen einer Verwalterbestellung durch das Wohnungseigentumsgericht.*)

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IMRRS 2004, 1614

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.02.2004 - 20 W 28/04

Eine unselbständige Kostenentscheidung ist auch in Wohnungseigentumsverfahren nur zusammen mit der Hauptsacheentscheidung anfechtbar. Wer die Hauptsacheentscheidung (hier mangels Beschwer) nicht anfechten kann, kann auch die damit verbundene, ihn belastende Kostenentscheidung nicht anfechten, es sei denn, sie ist gesetzlich unzulässig.*)

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IMRRS 2004, 1613

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2004 - 2 Wx 99/01

Voraussetzung für eine konkludent geschlossene Vereinbarung ist, dass den Wohnungseigentümern bewußt war, eine dauerhafte Regelung über das Gemeinschaftseigentum im Sinne einer Sondernutzung durch einen Teileigentümer bzw. dessen Mieterin zu treffen und dass alle Wohnungseigentümer diese Nutzungsänderung durch stillschweigende Billigung hinzunehmen bereit sind.

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IMRRS 2004, 1612

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.02.2004 - 2 Wx 158/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1611

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.02.2004 - 2 Wx 80/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1610

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2004 - 3 Wx 364/03

Steht ein Wohnungseigentum zwei Wohnungseigentümern je zur Hälfte zu und teilen diese dasselbe in der Weise auf, dass einer von ihnen zugleich Alleineigentümer einer weiteren Wohnung wird, so kommt bei gesetzlichem Kopfstimmrecht zu dem der Rechtsgemeinschaft zustehenden Stimmrecht ein durch die Alleinberechtigung begründetes weiteres Stimmrecht hinzu.*)

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IMRRS 2004, 1609

OLG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2004 - 2 Wx 133/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1608

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 02.02.2004 - 3 W 251/03

Die Feststellung, ob eine ohne Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Anbringung einer Markise) den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, obliegt grundsätzlich den Tatrichtern. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht.*)

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IMRRS 2004, 1607

OLG Köln, Beschluss vom 30.01.2004 - 16 Wx 20/04

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechtsmittelgegners durch den Rechtsmittelführer ist nicht bereits dann angezeigt, wenn das Rechtsmittel voraussichtlich erfolglos bleiben wird. Es müssen vielmehr Gründe hinzutreten, die die Anrufung der höheren Instanz als mutwillig, vermeidbar oder im Einzelfall unbillig erscheinen lassen.

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IMRRS 2004, 1606

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 153/03

1. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte im Protokoll der Eigentümerversammlung wird durch Feststellung und Bekanntgabe eines eindeutigen Abstimmungsergebnisses zugleich das Beschlussergebnis konkludent festgestellt und bekannt gegeben.*)

2. Ist ein Treppenpodest, das zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und von dem aus über eine Auszugstreppe gemeinsame Versorgungseinrichtungen im Dachboden zu erreichen sind, mit einem abschließbaren Gitter versehen, können die Wohnungseigentümer verlangen, dass dieses unverschlossen bleibt, wenn an dem Treppenpodest kein Sondernutzungsrecht begründet wurde.*)

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IMRRS 2004, 1605

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 181/03

1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann.*)

2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderumlagen umzusetzen.*)

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IMRRS 2004, 1604

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 216/03

Ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung, die nur die Monate August bis Dezember einbezieht, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2004, 1603

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 270/03

Regt das Beschwerdegericht zunächst an, dass der Rechtsmittelführer die Hauptsache für erledigt erklärt, und erst in einem späteren Beschluss, dass der Rechtsmittelführer das Rechtsmittel zurücknimmt, so ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Landgericht von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten absieht, wenn der Beschwerdeführer das Rechtsmittel unverzüglich nach dem zweiten Hinweisbeschluss zurücknimmt.*)

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IMRRS 2004, 1602

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 129/03

1. Wer materiell Beteiligter eines Wohnungseigentumsverfahrens ist, muss auch formell am Verfahren beteiligt werden. Die Nachholung der formellen Beteiligung im Rechtsbeschwerdeverfahren scheidet dann aus, wenn eine Sachentscheidung wegen mangelnder Sachaufklärung nicht möglich ist.*)

2. Eine Entscheidung des Beschwerdegerichts ohne mündliche Verhandlung kann jedenfalls dann zur Aufhebung und Zurückverweisung führen, wenn jede Begründung für das Absehen von einer mündlichen Verhandlung fehlt.*)

3. Abgrabungen an einer Gartensondernutzungsfläche stellen begrifflich eine bauliche Veränderung dar, die ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann zulässig sind, wenn die Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands oder der Instandsetzung und Instandhaltung dient oder wenn andere Wohnungseigentümer dadurch keinen über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Nachteil erleiden.*)

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IMRRS 2004, 1601

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.01.2004 - 20 W 124/03

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Berechtigung zur Vermietung von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht, verstößt insbesondere dann nicht gegen § 242 BGB, wenn die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert und die Wohnungseigentümerversammlung angerufen werden kann.*)

2. Bei einer Liegenschaft, die mit über 50 % der Einheiten von den Eigentümern selbst genutzt wird, ist die Nutzung einer Wohnung als Arbeiterheim mit wechselnden Benutzern zweckwidrig und überschreitet die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG, so dass eine Vermietungszustimmung verweigert werden kann. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer ist deshalb auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Er richtet sich auf Unterlassung der Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung, ohne dass dem Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung vermietet hat, konkrete Maßnahmen, insbesondere nicht eine Kündigung und deren Vollstreckung, aufgegeben werden könnten. Welche Maßnahmen er zur Erfüllung seiner Verpflichtung ergreift, bleibt dem Wohnungseigentümer und der Prüfung im Zwangsvollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO überlassen.*)

3. Auch wenn die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung den Mietvertrag nicht unwirksam macht und kein Kündigungsrechts des vermietenden Wohnungseigentümers begründet, wird durch die Verpflichtung zur Unterlassung ungenehmigter Vermietung nichts rechtlich Unmögliches von dem Wohnungseigentümer verlangt, da er durch Abfindungszahlung oder Stellung von Ersatzraum auch ohne Kündigung eine Lösung des Mietvertrags oder durch einverständliche Abänderung des Mietvertrags eine Zustimmung des Verwalters erreichen kann.*)

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IMRRS 2004, 1600

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.01.2004 - 20 W 180/03

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Berechtigung zur Vermietung von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht, verstößt insbesondere dann nicht gegen § 242 BGB, wenn die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert und die Wohnungseigentümerversammlung angerufen werden kann.*)

2. Bei einer Liegenschaft, die mit über 50 % der Einheiten von den Eigentümern selbst genutzt wird, ist die Nutzung einer Wohnung als Arbeiterheim mit wechselnden Benutzern zweckwidrig und überschreitet die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG, so dass eine Vermietungszustimmung verweigert werden kann. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer ist deshalb auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Er richtet sich auf Unterlassung der Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung, ohne dass dem Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung vermietet hat, konkrete Maßnahmen, insbesondere nicht eine Kündigung und deren Vollstreckung, aufgegeben werden könnten. Welche Maßnahmen er zur Erfüllung seiner Verpflichtung ergreift, bleibt dem Wohnungseigentümer und der Prüfung im Zwangsvollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO überlassen.*)

3. Auch wenn die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung den Mietvertrag nicht unwirksam macht und kein Kündigungsrechts des vermietenden Wohnungseigentümers begründet, wird durch die Verpflichtung zur Unterlassung ungenehmigter Vermietung nichts rechtlich Unmögliches von dem Wohnungseigentümer verlangt, da er durch Abfindungszahlung oder Stellung von Ersatzraum auch ohne Kündigung eine Lösung des Mietvertrags oder durch einverständliche Abänderung des Mietvertrags eine Zustimmung des Verwalters erreichen kann.*)

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IMRRS 2004, 1585

BayObLG, Beschluss vom 04.09.2003 - 2 Z BR 114/03

Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zu dem Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Balkone erstreckt.*)

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IMRRS 2004, 1584

OLG Köln, Beschluss vom 10.03.2003 - 16 Wx 43/03

Der Austausch von Fenstern durch einen Wohungseigentümer ist in der Regel dann als nachteilige bauliche Veränderung anzusehen, wenn durch die Gestaltung der Fenster bei der zuvor einheitlichen äußeren Fassade einer Veränderung im Erscheinungsbild bewirkt wird.

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IMRRS 2004, 1579

KG, Beschluss vom 28.01.2004 - 24 W 3/02

1. In der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht eine Beiratswahl nur dann Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen. Bei Zwistigkeiten in der Gemeinschaft reicht es regelmäßig nicht aus, wenn bei der überstimmten Minderheit das Vertrauen in die persönliche Eignung des Kandidaten fehlt, wie auch die Verfolgung eigener Interessen oder die einer Mehrheitsgruppe nicht schon ausreicht, um die Qualifikation als Beiratsmitglied zu beseitigen.*)

2. Es widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zu beauftragen, gebührenpflichtige Rechtsauskünfte über gegen ihn selbst gerichtete Schadensersatzansprüche einzuholen. Das gilt insbesondere, wenn die Schadensersatzansprüche mit dem Sondereigentum zusammenhängen, auch wenn sie zugleich das Gemeinschaftseigentum betreffen.*)

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IMRRS 2004, 1578

OLG Hamburg, Beschluss vom 26.01.2004 - 2 Wx 107/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1577

KG, Beschluss vom 26.01.2004 - 24 W 182/02

1. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen.*)

2. Bei Zweifeln über die Bestandskraft von vorschussweisen Sonderumlagebeschlüssen ist die Eigentümermehrheit nicht gehindert, im Zuge der Abrechnung der tatsächlichen Baukosten nochmals bestätigend über die Vornahme der Bauarbeiten zu beschließen und den auf die Baukosten entfallenden Teil der Jahresabrechnung als "Sonderumlage" zu bezeichnen.*)

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IMRRS 2004, 1576

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.01.2004 - 20 W 7/03

§ 44 Abs. 1 WEG gilt auch im Beschwerdeverfahren. Von einer mündlichen Verhandlung kann nur im Einzelfall abgesehen werden, wenn besondere Umstände sie entbehrlich machen.*)

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IMRRS 2004, 1575

BayObLG, Beschluss vom 22.01.2004 - 2Z BR 229/03

1. Einem als Praxis beschriebenen Teileigentum widerspricht dessen Nutzung als Gaststätte.*)

2. Ist ein Teileigentum längerfristig zweckbestimmungswidrig zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet, stellt es ohne Hinzutreten besonderer Umstände keinen Verwirkungsgrund dar, wenn der Berechtigte seinen Unterlassungsanspruch erst mit Ablauf des Nutzungsverhältnisses, jedoch noch vor der Begründung eines erneuten gleichartigen Nutzungsverhältnisses anmeldet.*)

3. Zum Anspruch auf Abänderung der Teilungserklärung.*)

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IMRRS 2004, 1574

OLG Schleswig, Beschluss vom 21.01.2004 - 2 W 52/03

1. § 767 ZPO ist auf im Wohnungseigentumsverfahren erlassene Unterlassungstitel entsprechend anwendbar.*)

2. Zu den Einwendungen, die den durch "das Urteil" festgestellten Anspruch im Sinne des § 767 ZPO selbst betreffen, gehört auch die Geltendmachung nachträglich geänderter tatsächlicher Verhältnisse, grundsätzlich nicht jedoch die Wandlung der Verkehrs- und Rechtsauffassung.*)

3. Es gibt keinen Erfahrungssatz dahin, dass der Betrieb einer "Warmen Theke" (Imbisses) schlechthin der Zweckbestimmung "Laden" in einer Teilungserklärung widerspricht. Die Frage beurteilt sich vielmehr danach, ob der Betrieb unter den konkreten Umständen des Einzelfalls die übrigen Wohnungseigentümer insbesondere im Hinblick auf Öffnungszeiten sowie Lärm- und Geruchsbeeinträchtigung nicht mehr stört und beeinträchtigt als die zweckbestimmte Nutzung*)

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IMRRS 2004, 1573

OLG Hamburg, Beschluss vom 19.01.2004 - 2 Wx 78/01

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1572

OLG Hamm, Beschluss vom 15.01.2004 - 15 W 106/03

Ein nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens von dem Insolvenzschuldner gestellter Antrag ist unwirksam und kann die Beschlußanfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG auch dann nicht wahren, wenn der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum nach Fristablauf freigibt.*)

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