Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2005, 0793

OLG Hamm, Beschluss vom 23.12.2004 - 15 W 107/04

1. Dafür, dass zum Teilungszeitpunkt eine Anlage auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Eigentümer ausgerichtet ist, genügt nicht schon, dass sich die Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet.

2. Ihr Zweck muss vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten.

3. Ein Mehrheitsbeschluss der eine auch nur teilweise Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels beinhaltet, ist nichtig.

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IMRRS 2005, 0792

OLG Köln, Beschluss vom 22.12.2004 - 16 Wx 260/04

Gegen einstweilige Anordnungen im Wohnungseigentumsverfahren ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, auch keine sog. "außerordentliche Beschwerde wegen greifbarer Gesetzeswidrigkeit".

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IMRRS 2005, 0791

OLG Köln, Beschluss vom 20.12.2004 - 16 Wx 110/04

Ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan erledigt sich normalerweise mit der Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung in der Hauptsache, wenn zwischenzeitlich kein Wechsel bei den Eigentümern stattgefunden hat und auch weder ein Insolvenzverfahren eröffnet noch eine Zwangsverwaltung angeordnet wurde.

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IMRRS 2005, 0789

OLG Schleswig, Beschluss vom 13.12.2004 - 2 W 124/03

1. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Dieser Anspruch kann aus Zweckmäßigkeitsgründen auch durch eine Pauschale abgegolten werden (hier: 20,00 Euro pro Sitzung und Fahrkostenerstattung analog der Erstattung für Dienstreisen).*)

2. Dies gilt entsprechend für durch Mehrheitsbeschluss bestellte Mitglieder eines Bauausschusses und Rechnungsprüfer.*)

3. Im Beschlussanfechtungsverfahren nach dem WEG sind die Wohnungseigentümer unabhängig voneinander zur Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses berechtigt. Grundsätzlich kann über die Anfechtungsanträge nur einheitlich entschieden werden. Befindet- sich gleichwohl infolge versäumter Verbindung das eine Verfahren noch in der Erstbeschwerdeinstanz und das andere Verfahren bereits in der Rechtsbeschwerdeinstanz, bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, dass bei entsprechender formeller Beteiligung und Nachholung des rechtlichen Gehörs das Rechtsbeschwerdegericht über beide Verfahren entscheidet.*)

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IMRRS 2005, 0786

OLG Köln, Beschluss vom 01.12.2004 - 16 Wx 111/04

1. Ein Verwalter kann zwar Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen, nicht aber kaufvertragliche Ansprüche eines Miteigentümers verfolgen.

2. Eine Abrechnung i.S.d. § 28 Abs. 3, 5 WEG setzt gem. § 259 BGB eine geordnete Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben und nicht lediglich von Endsummen voraus.

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IMRRS 2005, 0785

OLG Köln, Beschluss vom 01.12.2004 - 16 Wx 204/04

1. Bei dem Einbau der Stahlgittertür handelt es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.

2. Erforderlich für eine Beeinträchtigung i.S.v. § 14 Abs. 1 WEG ist, dass sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer vergleichbaren Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

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IMRRS 2005, 0783

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 - 16 Wx 184/04

1. Für den Abschluss eines langfristigen Wartungsvertrags bedarf der Verwalter einer speziellen Vollmacht der Wohnungseigentümer in Form eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. In der Entlastung des Verwalters kann eine nachträgliche Genehmigung des Abschlusses von Verträgen erblickt werden.

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IMRRS 2005, 0778

OLG Schleswig, Beschluss vom 02.09.2004 - 2 W 93/04

1. Die Installation einer Satellitenantenne kann ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG sein. Dieser ist nur dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung zu einer nicht ganz unerheblichen konkreten und objektiven Beeinträchtigung führt; hierfür kann auch eine optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage genügen. Die Veränderung muss sich jedoch objektiv nachteilig auf das optische Bild der Anlage auswirken.*)

2. Die Frage einer optischen Beeinträchtigung lässt sich in aller Regel nicht ohne einen vor Ort gewonnenen Eindruck von der Wohnanlage beurteilen.*)

3. Das Recht eines Wohnungseigentümers auf Informationsfreiheit ist grundsätzlich bei der Beurteilung der Frage zu berücksichtigen, ob etwaige mit der Installation einer Satellitenantenne verbunden Nachteile von anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen sind.*)

4. Im Falle der Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung haben die Wohnungseigentümer, die diese herbeigeführt haben, keinen Anspruch auf Gleichbehandlung mit anderen Wohnungseigentümern, weil es einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht nicht gibt.*)

5. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks nicht ohne Zustimmung des Verwalters verändern darf, so bedeutet dies, dass § 22 Abs. 1 WEG hier weiterhin gelten soll und die Verwalterzustimmung nur als zusätzliches Erfordernis vorgesehen ist, um die Einhaltung des § 22 Abs. 1 WEG zu gewährleisten. Unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 WEG hat der Verwalter die Zustimmung zu erteilen. Die anderen Wohnungseigentümer sind in diesem Fall daran gehindert, sich zur Begründung eines Beseitigungsverlangens auf das Fehlen der Zustimmung zu berufen.*)

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IMRRS 2005, 0727

OLG Köln, Beschluss vom 04.03.2005 - 16 Wx 14/05

1. Der einzelne Wohnungseigentümer haftet für die Erfüllung des Verwalterhonorars als Gesamtschuldner neben den übrigen Wohnungseigentümern.

2. Eine Schlechterfüllung der Pflichten des Verwalters hat nicht den Wegfall des Vergütungsanspruchs zur Folge, sondern kann allenfalls Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer begründen, mit denen sie gegebenenfalls gegenüber dem Vergütungsanspruch des Verwalters aufrechnen können.

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IMRRS 2005, 0726

OLG Köln, Beschluss vom 07.03.2005 - 16 Wx 191/04

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2005, 0703

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.04.2005 - 3 Wx 317/04

Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) gemeinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilen muss. Vielmehr reicht es aus, dass die schriftliche Vollmacht nur von einem Ehegatten im Einverständnis mit dem anderen unterschrieben wurde.*)

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IMRRS 2005, 0665

OLG Köln, Beschluss vom 10.01.2005 - 16 Wx 217/04

Um die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung von Sondereigentum zu ändern, bedarf es eines einstimmig gefassten Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Um für die Gemeinschaft auch noch nach dem Wechsel eines oder mehrerer Eigentümer verbindlich zu sein, muss dieser in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung über die Änderung der Zweckbestimmung kann durch einen Beschluss nach § 22 WEG nicht ersetzt werden.

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IMRRS 2005, 0650

OLG Stuttgart, Beschluss vom 08.03.2005 - 8 W 39/05

1. Zur Widerlegung der Vermutung des § 891 BGB genügt es, wenn der Bucheigentümer mit allen im WEG-Verfahren zulässigen Beweismitteln den vollen Beweis seines Ausscheidens aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts erbringt, als deren Gesellschafter er im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Er ist nicht auf einen Nachweis in der Form des § 29 GBO beschränkt (abw. zu OLG Hamm NJW-RR 1989, 655).*)

2. Im WEG-Verfahren kann davon ausgegangen werden, dass die in Ablichtung vorgelegten notariellen Urkunden existieren und die Ablichtung mit dem Original übereinstimmt, wenn die anderen Beteiligten die Vorlage der Kopie nicht rügen.*)

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IMRRS 2005, 0647

OLG Köln, Beschluss vom 11.03.2005 - 16 Wx 24/05

1. Werden durch einen Beschluss einer kleinen Eigentümergemeinschaft gleichzeitig Belange einer großen berührt, enthält die Teilungserklärung jedoch eine Beschlusskompetenz für die kleine nur, "sofern es sich nur um Angelegenheiten handelt, die allein und ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren", ist der Beschluss nichtig.

2. Eine die Wirksamkeit des Beschlusses erhaltende Auslegung dahingehend, dass sich die Beschlussfassung konkludent nur auf diejenigen Kostenpositionen beziehen sollte, über die die kleine Gemeinschaft entscheidungsbefugt war, ist nur zulässig, wenn der Beschluss danach noch einen unmissverständlichen klar abgrenzbaren Inhalt besitzt.

3. Soll in Zweifelsfällen bezüglich der Zuständigkeit der Verwalter darüber entscheiden, ob eine Angelegenheit in die Zuständigkeit der großen oder kleinen Eigentümerversammlung fällt, ist diese Entscheidung vom Verwalter zu begründen um der unterlegenen jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit zur Anrufung der großen Eigentümergemeinschaft zu geben.

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IMRRS 2005, 0644

OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.09.2004 - 20 W 513/01

1. Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Ohne gerichtliche Entscheidung ist er zur Einladung grundsätzlich nicht berechtigt, wenn nicht eine anderweitige Vereinbarung, etwa in der Gemeinschaftsordnung, vorliegt.*)

2. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses wegen Einberufungsmängeln scheidet aus, wenn feststeht, dass die Beschlussfassung nicht auf den Einberufungsmängeln beruht.*)

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IMRRS 2005, 0643

KG, Beschluss vom 14.01.2005 - 24 W 77/04

Leitet der Wohnungseigentumsverwalter ein gerichtliches Wohngeldverfahren gegen einen Wohnungseigentümer ein und teilt er dem Gericht im Verhandlungstermin nicht die sechs Wochen zuvor erfolgte Zahlung des Wohngelds mit und erklärt er auch nicht das Verfahren wegen des Wohngelds in der Hauptsache für erledigt, hat der Verwalter die vermeidbaren Mehrkosten des weiteren Verfahrens zu tragen.*)

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IMRRS 2005, 0610

KG, Beschluss vom 07.02.2005 - 24 W 27/04

1. Die Regelung des § 517 ZPO, wonach spätestens mit dem Ablauf von 5 Monaten nach der Verkündung eines Urteils die Berufungsfrist beginnt, ist auf die Beschwerdefrist in Wohnungseigentumsverfahren nicht anzuwenden (wie bei BayObLGZ 1999, 82).*)

2. Der Stimmrechtsausschluß des § 25 Abs. 5 WEG gilt auch für ein Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem ein Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers wegen Wasserschäden bestätigt werden soll.*)

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IMRRS 2005, 0609

BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 - 2 Z BR 80/04

1. § 25 Abs. 3 WEG kann wirksam dahingehend abbedungen werden, dass Beschlussfähigkeit vorliegt, wenn mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile vertreten ist.*)

2. Ein Beschluss, durch den der Verwalter unter Befreiung von § 181 BGB ermächtigt wird, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie einen Rechtsanwalt mit der Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, entspricht grundsätzlich auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Möglichkeit besteht, dass der Verwalter das Mandat sich selbst in seiner Funktion als Rechtsanwalt erteilt.*)

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IMRRS 2005, 0603

BayObLG, Beschluss vom 01.12.2004 - 2 Z BR 93/04

1. Ein Rechtsanwalt muss in seiner Kanzlei sicherstellen, dass seine Angestellten bei der Versendung von Schriftsätzen per Telefax die Empfänger-Nummer genau überprüfen und ihn bei fehlgeschlagenen Übermittlungsversuchen unverzüglich benachrichtigen.*)

2. Eine Wiedereinsetzung wegen Versäumnis der Frist zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen scheidet aus, wenn die Wiedereinsetzung später als ein Jahr nach Fristversäumnis beantragt wird.*)

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IMRRS 2005, 0562

OLG Zweibrücken, Urteil vom 28.10.2004 - 4 U 35/04

1. Regelt eine notarielle Urkunde über den Verkauf eines Dauernutzungsrechts zum einen, dass dieses Recht den Rang vor verschiedenen anderen Belastungen, "mindestens jedoch vorerst nächst offene Rangstelle" erhalten soll und bestimmt sie zum anderen, dass der Kaufpreis erst mit der Eintragung an erster Stelle fällig wird, so liegt darin eine Risikoverteilung, nach der den Käufern das Dauernutzungsrecht als rangschlechteres Recht bereits vor Kaufpreisfälligkeit zustehen kann.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer Korrektur dieser Risikoverteilung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.*)

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IMRRS 2005, 0554

OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.01.2005 - 8 W 411/04

1. Die deutschen Gerichte sind gemäß Art. 5 Nr. 1a EuGVVO für einen Zahlungsanspruch einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen einen im Ausland (hier: Spanien) wohnenden Wohnungseigentümer international zuständig.*)

2. Die starke Ortsbezogenheit eines solchen Anspruchs rechtfertigt es, in Abweichung von den §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB als Erfüllungsort der Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft den Ort der Wohnungsanlage anzusehen.*)

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IMRRS 2005, 0553

OLG Stuttgart, Beschluss vom 21.01.2005 - 8 W 488/04

Wird eine zur Fristwahrung eingelegte Beschwerde nicht innerhalb angemessener Frist, die durch eine vom Gericht gesetzte Frist konkretisiert wird, begründet, ist die Anordnung der Erstattung der durch den nach Ablauf der Begründungsfrist eingereichten Schriftsatz des Beschwerdegegners entstehenden außergerichtlichen Kosten nach Beschwerderücknahme angemessen.*)

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IMRRS 2005, 0552

OLG Hamm, Urteil vom 10.02.2005 - 21 U 94/04

1. In einem formularmäßigen Kaufvertrag über neu herzustellendes Wohneigentum ist die Klausel

"Von der leistungsbeschreibung abweichende Ausführungen bleiben vorbehalten, sofern damit technische Verbesserungen verbunden und/oder der Gesamtwert des Objekts nicht wesentlich beeinträchtigt werden."

wegen Verstoßes gegen § 10 Nr. 4 AGB-Gesetz sowie wegen Intransparenz unwirksam.*)

2. Zur Unverhältnismäßigkeit des Aufwandes für eine Nachbesserung bei klarer Abweichung von der Leistungsbeschreibung.*)

3. Die Aufbringung eines Kunstharzputzes anstatt eines in der Baubeschreibung vorgesehenen mineralischen Kratzputzes stellt einen Mangel dar.

4. Eine derartige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit kann auch nicht durch eine Klausel in der Leistungsbeschreibung gedeckt werden, die Abweichungen unter bestimmten Voraussetzungen gestattet. Eine solche Klausel verstößt gegen § 10 Nr. 4 AGB-Gesetz und ist daher unwirksam.

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IMRRS 2005, 0537

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 21.01.2005 - 2 W 7/05

Eine Erhöhungsgebühr nach § 6 RVG (früher: § 6 BRAGO) ist nicht erstattungsfähig, selbst wenn die Partei die Interessen am Prozess nicht beteiligter Dritter - etwa in Prozessstandschaft - wahrgenommen hat.*)

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IMRRS 2005, 0509

BayObLG, Beschluss vom 15.12.2004 - 2Z BR 203/04

1. Hat das Gericht den früheren Verwalter zur Auskunft darüber verpflichtet, welche Verwalterunterlagen sich in seinem Besitz befinden, so kann im Wege des Stufenantrags verlangt werden, dass der Verwalter die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Angaben eidesstattlich versichert, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde.*)

2. Das über die Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung entscheidende Gericht hat den Inhalt der eidesstattlichen Versicherung genau festzulegen. Dabei kann eine Bezugnahme auf bei den Akten befindliche Schriftstücke ausreichend sein.*)

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IMRRS 2005, 0506

BayObLG, Beschluss vom 22.12.2004 - 2Z BR 181/04

In Wohnungseigentumssachen hat das Gericht einen ausdrücklich angebotenen und erheblichen Beweis grundsätzlich zu erheben, sofern dieser nicht ausnahmsweise als bloßer Beweisermittlungsantrag "ins Blaue hinein" behandelt werden kann.*)

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IMRRS 2005, 0504

BayObLG, Beschluss vom 05.01.2005 - 2Z BR 158/04

Streiten die Beteiligten um die geringfügige Überbauung einer Sondernutzungsfläche mit einem Zaun, so ist bei der Bestimmung des Werts der weiteren Beschwerde von dem Bodenrichtwert ein deutlicher Abschlag (hier ca. 50 %) zu machen, wenn die Überbauung mit dem Auge kaum feststellbar ist und den Sondernutzungsberechtigten nicht merklich beeinträchtigt.*)

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IMRRS 2005, 0503

BayObLG, Beschluss vom 12.01.2005 - 2Z BR 187/04

1. Der Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses wird unzulässig, wenn ein Zweitbeschluss gefasst wird, dessen Regelungsgehalt zwar über den Erstbeschluss hinausgeht, diesen aber mit umfasst.*)

2. Die Beurteilung der Sachdienlichkeit einer Antragserweiterung im Beschwerdeverfahren ist eine Ermessensentscheidung des Landgerichts und vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüfbar.*)

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IMRRS 2005, 0502

BayObLG, Beschluss vom 20.01.2005 - 2Z BR 141/04

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig. Soweit ein derartiger Beschluss die Kostenverteilung unangefochten festgelegt hat, ist ein Folgebeschluss, der nur noch die geschätzten Aufwendungen demgemäß auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegt, nicht deswegen anfechtbar, weil ihm ein fehlerhafter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt.*)

2. Ist in einer aus einem Gebäude bestehenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage Kostentrennung zwischen dem gewerblichen und dem Wohnbereich vereinbart, kann die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass die Kosten einer anlassbezogenen Schädlingsbekämpfung von den Wohnungs- oder Teileigentümern des jeweiligen Bereichs allein zu tragen sind ungeachtet des Umstands, dass die Maßnahme der gesamten Anlage zugute kommt.*)

3. Im Einzelfall (etwa bei sehr großen Wohnanlagen und beim Streit über den richtigen Kostenverteilungsschlüssel mit nur geringfügigen Auswirkungen für die einzelnen Wohnungseigentümer) kann es im Rahmen der Anfechtung einer Jahresabrechnung angemessen sein, beim Geschäftswert auf die Gesamtsumme der in Streit stehenden Positionen einen Abschlag vorzunehmen, der über 75 % des strittigen Gesamtbetrags hinausgeht (hier: Festsetzung auf 10 %).*)

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IMRRS 2005, 0501

OLG Hamburg, Beschluss vom 22.12.2004 - 2 Wx 85/96

Genauso wie der Verwalter Gelder verschiedener Wohnungseigentumsgemeinschaften nicht auf einem Konto vermischen darf und eine getrennte Geldverwaltung insbesondere auch bei sich überschneidender Miet- und Wohnungseigentumsverwaltung in derselben Anlage geboten ist, entspricht es aber auch nicht dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Vermögensbetreuung, wenn die Gelder der Gemeinschaft mit Geldern einzelner Eigentümer auf einem Konto verwaltet werden.

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IMRRS 2005, 0500

OLG Hamburg, Beschluss vom 27.12.2004 - 2 Wx 19/04

1. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen im Sinne des WEG auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ist dann entbehrlich, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

2. Die ablehnende Entscheidung über ein Beseitigungsverlangen des Antragsstellers ist nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil sie hierfür nicht jede Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage ausreichen lässt, sondern eine beeinträchtigende Benachteiligung des Antragstellers voraussetzt, die nicht festgestellt werden kann.

3. Allein die verwandtschaftliche Beziehung zwischen Vater und Sohn gibt dem Sohn nicht die Befugnis, etwaige Rechtspositionen seines Vaters an einer Wohnungseigentumsanlage für sich zu beanspruchen.

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IMRRS 2005, 0492

OLG Hamburg, Beschluss vom 26.11.2004 - 2 Wx 85/01

1. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, ist nicht erforderlich, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

2. Zwar berechtigt ein Sondernutzungsrecht nicht zu baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die Wohnungseigentümer billigen jedoch grundsätzlich durch die Einräumung dieses Rechtes, dass sie mit einer intensiveren, dem Zweck des Sondernutzungsrechtes entsprechenden Inanspruchnahme dieses Teiles des gemeinschaftlichen Eigentumes durch den betreffenden Eigentümer einverstanden sind.

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IMRRS 2005, 0477

OLG Hamburg, Beschluss vom 17.01.2005 - 2 Wx 103/04

1. Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinn und ohne Eingriff in die Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne der Vorschriften des WEG angenommen werden; eine solche kann durchaus in einer bloßen Änderung der Farbgebung liegen.

2. Auf der Basis einer Beweiswürdigung dahin, durch die Hervorhebung von Balkonen und Pfeilern als konstruktive Elemente der Fassadengestaltung verbunden mit der konkret gewählten Farbgebung habe sich der architektonische Charakter einer Fassade insgesamt nachhaltig verändert, ist die Einordnung der neuen Farbgebung als bauliche Veränderung frei von Rechtsfehlern.

3. Solange die vom Tatrichter in Würdigung der Beweismittel gezogene Schlussfolgerung möglich ist, kann die Rechtsbeschwerde nicht zum Erfolg führen. Insbesondere kann nicht geltend gemacht werden, dass eine andere Schlussfolgerung ebenso nahe oder näher liege.

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IMRRS 2005, 0468

OLG Hamburg, Beschluss vom 28.01.2005 - 2 Wx 44/04

a) Bevollmächtigt ein Wohnungseigentümer bei vorzeitigem Verlassen der Eigentümerversammlung einen anderen Eigentümer für ihn an einer etwaigen Abstimmung teilzunehmen, so ist für die Wirksamkeit der Vollmacht unbeachtlich, dass die anderen Eigentümer von der Bevollmächtigung nichts mitbekommen haben.

b) Sind die Modalitäten der Wahl der Beiratsmitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung als Soll-Vorschriften gefasst, so ist ein Abweichen zulässig, sofern im Einzelfall kein Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Formalien besteht.

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IMRRS 2005, 0465

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.11.2004 - 14 Wx 82/03

Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentumswechsel beschossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer.*)

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IMRRS 2005, 0464

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.02.2005 - 3 Wx 314/04

1. Lässt ein Wohnungseigentümer - entgegen dem bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft - an seiner Wohnung Kunststofffenster statt Holzfenster einbauen, so kann die Gemeinschaft Beseitigung (hier: Entfernung der eingebauten Kunststofffenster und Gestattung der Ersetzung durch solche aus Holz) verlangen.*)

2. Der Wohnungseigentümer kann sich mit Blick auf den bestandskräftigen Eigentümerbeschluss nicht darauf berufen, seine beschlusswidrige Baumaßnahme stelle sich für die Gemeinschaft nicht als - optisch - nachteilig dar und sei deshalb hinzunehmen.*)

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IMRRS 2005, 0463

BayObLG, Beschluss vom 15.12.2004 - 2 Z BR 163/04

Den Wohnungseigentümern steht es frei, in der Gemeinschaftsordnung eine verbindliche Einberufungsfrist von zwei Wochen zu vereinbaren, die in dringenden Fällen auf drei Tage abgekürzt werden kann. Ob ein dringender Fall vorliegt, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar.*)

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IMRRS 2005, 0462

BayObLG, Beschluss vom 24.11.2004 - 2 Z BR 156/04

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig.*)

2. Nimmt ein Eigentümerbeschluss auf ein Ereignis oder einen Gegenstand Bezug, so reicht es aus, dass dieser mit genügender Bestimmtheit feststellbar ist.*)

3. Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist.*)

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IMRRS 2005, 0460

BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 - 2 Z BR 151/04

Eine Jahresabrechnung ist nur nachvollziehbar, wenn die Buchungsvorgänge in einer für die Wohnungseigentümer verständlichen Weise dargestellt sind.*)

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IMRRS 2005, 0450

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 09.02.2005 - 3 W 5/05

Die Versäumung der Notfrist zur Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde ist nicht unverschuldet, wenn ein außerhalb des Landes Rheinland-Pfalz ansässiger Rechtsanwalt die landesrechtliche Bestimmung, nach der für die weitere Beschwerde in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken zuständig ist, wegen Gesetzesunkenntnis nicht beachtet. Das gilt auch bei Fehlen der in Wohnungseigentumssachen an sich erforderlichen Rechtsmittelbelehrung in der Entscheidung des Landgerichts über die Erstbeschwerde.*)

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IMRRS 2005, 0445

OLG Jena, Beschluss vom 20.12.2004 - 9 W 654/03

Es bleibt bei der in der bisherigen Rechtsprechung herrschenden Auffassung, dass am Einzelstellplatz einer durch eine mechanische Hebevorrichtung verbundenen Doppelstockgarage (sog. Duplexgarage) in Ermangelung der erforderlichen Raumeigenschaft kein Sondereigentum begründet werden kann.*)

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IMRRS 2005, 0398

BGH, Beschluss vom 10.09.1998 - V ZB 11/98

a) Ein Eigentümerbeschluß, der Regelungen enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollten, ist wie eine Grundbucheintragung auszulegen. Die Auslegung ist nicht dem Tatrichter vorbehalten, sondern kann auch durch das Rechtsbeschwerdegericht erfolgen.*)

b) Ein Eigentümerbeschluß ist in der Regel nicht allein deshalb unwirksam, weil er für die Hausbewohner eine Ruhezeit von 20.00 Uhr bis 8.00 Uhr und von 12.00 Uhr bis 14.00 Uhr vorsieht.*)

c) Eine Regelung, die das Singen und Musizieren außerhalb von Ruhezeiten nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam.*)

d) Unwirksam ist auch eine Regelung, welche das Singen und Musizieren ohne sachlichen Grund stärker einschränkt als die Tonübertragung durch Fernseh-, Rundfunkgeräte oder Kassetten- bzw. Plattenspieler.*)

e) Bei Teilunwirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses findet § 139 BGB entsprechend Anwendung.*)

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IMRRS 2005, 0395

BGH, Beschluss vom 17.09.1998 - V ZB 14/98

Die Beschlußanfechtungsfrist wird auch durch die Anrufung eines unzuständigen Gerichts gewahrt.*)

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IMRRS 2005, 0393

BGH, Urteil vom 05.10.1998 - II ZR 182/97

Wird Wohnungseigentum nicht in der Weise unterteilt, daß aus der bisherigen Raumeinheit mehrere in sich wieder abgeschlossene Einheiten entstehen, sondern kann die Aufteilung des Sondereigentums nur in der Weise vorgenommen werden, daß ein Teil der bisher sondereigentumsfähigen Räume und Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum überführt werden muß, dann kann der Aufteilende nicht allein handeln, es müssen vielmehr die übrigen Miteigentümer hierbei nach § 4 WEG mitwirken.*)

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IMRRS 2005, 0386

BGH, Urteil vom 16.11.1998 - II ZR 68/98

a) Besteht an einer Vielzahl von Grundstücken eine Bruchteilsgemeinschaft unter denselben Teilhabern und werden diese Grundstücke seit Jahrhunderten gemeinschaftlich als Forst verwaltet, dann ist die Frage der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung nicht isoliert für die einzelne Parzelle, sondern auf der Grundlage ihrer Einbindung in die als Forst verwaltete Sachgesamtheit zu beantworten.*)

b) In einem solchen Fall kann auch der Tausch von Grundstücken (hier: Bauland gegen Aufforstungsflächen) ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, so daß der einzelne Teilhaber dieser Maßnahme zuzustimmen hat.*)

c) Bildet die Gemeinschaft im Wege ordnungsgemäßer Verwaltung Rückstellungen für zu erwartende Prozeßkosten oder Rücklagen nach dem Forstschädenausgleichsgesetz, verletzt dies nicht das grundsätzlich gegen seinen Willen nicht entziehbare Recht des Teilhabers auf Auszahlung des durch die Verwaltung erzielten, seinem Anteil entsprechenden Nettoertrages.*)

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IMRRS 2005, 0357

BGH, Urteil vom 14.04.1999 - VIII ZR 384/97

a) Dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt ist oder umgewandelt werden soll, steht das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 2b Abs. 1 WoBindG nur für den ersten Verkaufsfall nach Umwandlung der Mietwohnung zu.*)

b) Nach einer Veräußerung der Eigentumswohnung im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 512 BGB) kann das Vorkaufsrecht vom Mieter nicht mehr ausgeübt werden.*)

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IMRRS 2005, 0335

OLG Hamm, Beschluss vom 11.11.2004 - 15 W 351/04

Es besteht eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für eine Gebrauchsregelung, durch die eine gemeinschaftliche Gartenfläche räumlich aufgeteilt und die gebildeten Teilflächen jeweils einer Gruppe von Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen wird.*)

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IMRRS 2005, 0334

BayObLG, Beschluss vom 27.10.2004 - 2 Z BR 124/04

1. Die Einführung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage ohne technische Beschränkung dergestalt, dass Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die der Videoüberwachungsanlage angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde, dürfte gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.*)

2. Im Hinblick auf das Bestimmtheitsgebot von Eigentümerbeschlüssen muss ein Eigentümerbeschluss über die Einführung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage klar zum Ausdruck bringen, ob die Videoüberwachung ohne technische Beschränkungen darauf installiert werden soll, dass Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die dem System angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde. Außerdem muss der Eigentümerbeschluss die durch § 6 Abs. 2 und 5 BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen berücksichtigen.*)

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IMRRS 2005, 0333

BayObLG, Beschluss vom 03.11.2004 - 2 Z BR 102/04

1. Für die Wirksamkeit einer Verwalterbestellung ist es unschädlich, wenn der Eigentümerbeschluss nicht die Rechtsform des bestellten Unternehmens wiedergibt, solange durch Auslegung unzweifelhaft zu ermitteln ist, wer zum Verwalter bestellt sein soll.*)

2. Ein tatsächlich nicht bestellter Verwalter ist zur Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses befugt, durch den er ausdrücklich als Verwalter abberufen wird.*)

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IMRRS 2005, 0308

BVerfG, Beschluss vom 22.12.2004 - 1 BvR 1806/04

1. Das durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum, zu dem das dem einzelnen Rechtsträger durch das bürgerliche Recht zugeordnete Grundstückseigentum gehört, ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet.

2. Der so umrissene Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG steht Wohnungseigentümern auch untereinander zu.

3. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bindet nicht nur den Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Auch die Fachgerichte haben bei Auslegung und Anwendung der gesetzlichen Vorschriften die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten.

4. Unter § 22 Abs. 1 WEG fallende Maßnahmen können nach Satz 2 der Vorschrift in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer daher nur verwirklicht werden, soweit diesen kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Als Nachteil wird hierbei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden.

5. Diese Generalklausel gibt Raum für eine die betroffenen Grundrechte berücksichtigende Auslegung. Bei sich gegenüberstehenden Grundrechten der Wohnungseigentümer ist eine fallbezogene Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen erforderlich.

6. Wenn nachbarschützende baurechtliche Regelungen, zu denen gerade auch die Vorschriften über Abstandsflächen gezählt werden, in der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung finden, so muss der notwendige Schutz des Eigentumsrechts der Wohnungseigentümer untereinander durch eine sorgfältige Abwägung im Rahmen des § 22 Abs. 1 WEG sichergestellt werden.

7. Die Schwelle für die Annahme einer Beeinträchtigung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG ist niedrig anzusetzen.

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