Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6131 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2006

IMRRS 2006, 0322

OLG München, Beschluss vom 14.11.2005 - 34 Wx 105/05

Die Installation von Leichtmetallgeländern anstelle von massiven Balkonbrüstungen kann eine modernisierende Instandsetzung darstellen, die mehrheitlich beschlossen werden kann.*)

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IMRRS 2006, 0315

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2005 - 20 W 343/05

Zur Auslegung einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses und die Unterzeichnung des Protokolls vorsieht*)

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IMRRS 2006, 0303

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.11.2005 - 20 W 432/03

1. Wird einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht an in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Flächen eingeräumt, hat dies grundsätzlich zur Folge, dass der Sondernutzungsberechtigte die betreffenden Flächen allein, also unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer benutzen darf. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt jedoch immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen.*)

2. Solange ein Miteigentümer zur Erreichung einer Garagenzufahrt in der von ihm bevorzugten Art und Weise nicht alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Grundstücksgestaltung ausgenutzt hat, kann er nicht verlangen, dass ein anderer Miteigentümer eine ihn beeinträchtigende Nutzung nicht verhindert.*)

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IMRRS 2006, 0300

OLG München, Beschluss vom 01.12.2005 - 32 Wx 93/05

1. § 25 Abs. 3 WEG kann dahin abgedungen werden, dass eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen und vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig ist.*)

2. Sieht eine Gemeinschaftsordnung vor, dass eine Vollmacht schriftlich zu erteilen und zu den Akten des Verwalters zu übergeben ist, so kann diese Regelung dahin ausgelegt werden, dass die Übergabe der Vollmacht zu den Akten Voraussetzung für die Ausübung des Stimmrechts ist.*)

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IMRRS 2006, 0295

OLG München, Beschluss vom 12.01.2006 - 32 Wx 72/05

1. In einem Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz beurteilt sich die Zulässigkeit einer Antragsänderung entsprechend § 533 Nr. 1 ZPO analog. § 533 Nr. 2 ZPO ist nicht anzuwenden (Anschluss an KG ZMR 2006, 62).*)

2. Eine materielle Einigung über die Tragung der Kosten für ein Gutachten, das der vom Gericht bestellte Sachverständige erstattet, ist bei der Kostenentscheidung nach § 47 WEG zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2006, 0288

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 03.01.2006 - 14 Wx 52/05

1. Bei wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, die der freiwilligen Gerichtsbarkeit unterfallen, handelt es sich um Antragsverfahren i.S.v. § 8 KostO. Es ist deshalb regelmäßig gerechtfertigt, die Antragsschrift nicht vor Eingang des Vorschusses zuzustellen.*)

2. Ein Antragsteller kann Zustellung seines Antrags ohne Vorschussleistung nicht mit der Begründung verlangen, seine Sache sei von besonderer Bedeutung und Eilbedürftigkeit.*)

3. Der Kostenvorschuß umfasst auch die Zustellungsauslagen. Das gilt auch, wenn die Zustellung wegen Interessenkollision nicht über den Verwalter bewirkt werden kann, sondern an die einzelnen Eigentümer erfolgen muß.*)

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IMRRS 2006, 0285

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.01.2006 - 3 Wx 167/05

1. Solange eine GbR sämtliche Eigentumsrechte einer Wohnanlage inne hat, besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht.*)

2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters aus dem Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage mit der GbR richtet sich allein gegen diese.*)

3. Erhebt der Verwalter den Zahlungsantrag gegen die nicht existente WEG, statt gegen die GbR, so ist das Rubrum entsprechend zu berichtigen.*)

4. Ist in einem befristeten Vertrag mit dem Verwalter die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vorgesehen, wenn eine Bestellung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt, so erfasst diese Klausel nicht den Fall, dass ein Bestellungsbeschluss nicht gefasst werden kann, weil die Eigentümergemeinschaft nicht in Vollzug gesetzt wird.*)

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IMRRS 2006, 0234

OLG München, Beschluss vom 25.07.2005 - 34 Wx 59/05

1. Der erstmalige Einbau eines Gartentors am straßenseitigen Zugang zu einem Mehrfamilienhaus ist in der Regel eine bauliche Veränderung.*)

2. Das unvermeidliche Maß eines damit verbundenen Nachteils kann im Einzelfall nicht überschritten und eine Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers entbehrlich sein, wenn der Einbau des (nicht verschließbaren) Tores bei dem sonst umzäunten Grundstück dazu dient, die Voraussetzungen eines befriedeten Besitztums und damit des strafbewehrten Schutzes nach § 123 StGB zu schaffen.*)

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IMRRS 2006, 0227

OLG München, Beschluss vom 07.09.2005 - 34 Wx 60/05

Bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung bemisst sich die Beschwer des Antragstellers nach der behaupteten Mehrbelastung infolge des angeblichen Fehlers. Im Einzelfall kann ein angemessener Betrag für das Interesse an einer ordnungsmäßigen Verwaltung mit zu berücksichtigen sein.*)

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IMRRS 2006, 0202

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.07.2005 - 3 W 167/04

Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt bei zwangsverwaltetem Wohnungseigentum der Zwangsverwalter neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt.*)

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IMRRS 2006, 0093

OLG München, Beschluss vom 19.09.2005 - 34 Wx 76/05

1. Die Neugestaltung maßgeblicher Teile von Außenanlagen einer Wohnanlage ist in der Regel eine bauliche Veränderung. Dasselbe gilt für die Neuerrichtung einer Solaranlage.*)

2. Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.*)

3. Beschlüsse zur Erweiterung der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung können im Allgemeinen mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht selbständig angefochten werden. Der Wohnungseigentümer ist dessen ungeachtet nicht gehindert, die Beschlüsse zur ergänzten Tagesordnung wegen des Einberufungsmangels anzufechten.*)

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IMRRS 2006, 0055

OLG Stuttgart, Urteil vom 27.10.2005 - 7 U 135/05

1. Die Grundsätze des verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog) sind auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anzuwenden.*)

2. Ein undichter Sanitäranschluss begründet im Schadensfall in der Regel eine Haftung des Wohnungseigentümers als Störer.*)

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IMRRS 2006, 0046

OLG Hamm, Beschluss vom 31.03.2005 - 15 W 298/04

Die Mindestbeheizung einer Wohnung kann nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erzwungen werden, durch bei der verbrauchsabhängigen Verteilung der Heizungskosten jedem Miteigentümer ein Mindestanteil von 75 % des Durchschnittsverbrauchs aller Wohnungen zugewiesen wird.*)

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IMRRS 2006, 0044

OLG Hamm, Beschluss vom 08.09.2005 - 15 W 277/05

Von einer Herabsetzung des Geschäftswertes gem. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG im Beschlussanfechtungsverfahren ist nicht deshalb abzusehen, weil die Anwaltskosten der Antragsteller von einer Rechtsschutzversicherung gedeckt werden.*)

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IMRRS 2006, 0015

OLG Köln, Beschluss vom 25.03.2004 - 16 Wx 52/04

1. Die Teilungserklärung unterliegt wie alle Grundbucheintragungen der selbstständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Diese ist allein nach objektiven Gesichtspunkten und unabhängig von den Absichten ihres Verfassers vorzunehmen, wobei auf den Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Erklärten ergibt.

2. In der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung - z.B. als "Laden" - liegt in der Regel - jedenfalls sofern die Gemeinschaftsordnung für das Teileigentum keine hiervon abweichenden Benutzungsregelungen enthält - eine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß §§ 5 Abs. 4, 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG.

3. Die Bezeichnung "Ladenlokal" kann nicht als eine allgemeine, generalisierende Formulierung verstanden werden, die alle denkbaren Formen von Lokalen, darunter auch Speiselokale, erfasst. Unter einem Ladenlokal sind vielmehr Geschäftsräume zu verstehen, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Danach ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wie auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mit einer Zweckbestimmung als Ladenlokal der Verzehr der verkauften Waren an Ort und Stelle in der Regel nicht zu vereinbaren.

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IMRRS 2005, 1901

BayObLG, Beschluss vom 20.10.2000 - 2Z BR 77/00

Als Grund gegen die Wiederbestellung eines Verwalters können nur Tatsachen vorgetragen werden, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits vorgelegen haben. Nicht zulässig ist das Nachschieben eines Grundes, der erst nach diesem Zeitpunkt entstanden ist.*)

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IMRRS 2005, 1876

BayObLG, Beschluss vom 26.07.2001 - 2 Z BR 73/01

Auch nach der Entscheidung des BGH vom 29.1.2001 (NJW 2001, 1056) zur Rechts- und Parteifähigkeit der BGB-Gesellschaft hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit.*)

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IMRRS 2005, 1866

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 25.09.2005 - 8 W 204/05

1. Die Möglichkeiten zum Gebrauch ist der geschützten Rechtsposition "Besitz" im Sinne der §§ 854 ff. BGB immanent. Als eine Besitzstörung ist deshalb jede Beeinträchtigung anzusehen, durch die dem Besitzer Ausschnitte aus den Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten genommen werden, die ihm der Besitz der Sache gewährt. Dementsprechend kann durch die unterlassene Belieferung einer Mietwohnung mit Versorgungsleistungen einer Besitzstörung eintreten.*)

2. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist eine Einrede, aus der sich die Gestattung, in ein possessorisches Recht einzugreifen, nicht herleiten lässt.*)

3. Anders als einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die ein säumiges Mitglied von der weiteren Belieferung mit Energie ausschließen kann, steht einem Vermieter das Recht auf Unterbrechung der Versorgungsleistungen nicht zu.*)

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IMRRS 2005, 1833

OLG München, Beschluss vom 30.11.2005 - 34 Wx 56/05

1. Die Überdachung einer Terrasse mittels einer Ziegel-/ Holzkonstruktion stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar.*)

2. Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein. Ergibt sich auch aus sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z.B. als Anlage beigefügten Planskizzen) nicht hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, ist der Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären.*)

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IMRRS 2005, 1822

KG, Beschluss vom 13.10.2005 - 24 W 169/05

Der Fortgang des Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 23 Abs. 4 WEG darf nicht von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden.

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IMRRS 2005, 1817

KG, Beschluss vom 26.09.2005 - 24 W 123/04

1. Im Verfahren wegen der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers materiellrechtlich zutrifft oder umgekehrt aufgeteilte Kosten materiellrechtlich einem (oder mehreren) einzelnen Wohnungseigentümer(n) aufzubürden sind (teilweise Aufgabe von Senat ZMR 2003, 874).*)

2. Sowohl im Falle einer sich als ungerechtfertigt herausstellenden Sonderbelastung als auch einer zu beseitigenden Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer sind auf Anfechtung jeweils sämtliche Einzelabrechnungen hinsichtlich der angefochtenen anteiligen Beträge für ungültig zu erklären, damit der Weg für eine ergänzende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nach den Vorgaben des Gerichts bezüglich der Einzelabrechnungen frei gemacht wird. Die Gesamtabrechnung bleibt in diesen Fällen unberührt (KG NJW-RR 1992, 845; BayObLG NJW-RR 1992, 1431; NZM 2004, 385).*)

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IMRRS 2005, 1813

OLG Köln, Urteil vom 05.07.2005 - 24 U 12/05

Zur Frage der Zulässigkeit der heimlichen Videoüberwachung der gemeinschaftlichen Waschküche eines Mehrfamilienhaus wegen der Beschädigung von Waschmaschinen.

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IMRRS 2005, 1794

OLG Hamm, Beschluss vom 24.02.2005 - 15 W 507/04

1. Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, durch den für den Fall der Nichtbefolgung der Aufforderung zu einem bestimmten Verhalten eine gerichtliche Inanspruchnahme angekündigt wird, kann regelmäßig nicht als konstitutive Feststellung einer entsprechenden Verpflichtung des von der Aufforderung betroffenen Wohnungseigentümers ausgelegt werden.*)

2. Ein nicht angefochtener Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den ein umfassendes Hundehaltungsverbot angeordnet wird, ist wirksam.*)

3. Bei der Abwägung, ob die Durchsetzung eines Hundehaltungsverbots gegen Treu und Glauben verstößt (§ 242 BGB), ist das Interesses der Wohnungseigentümer, einer Verwässerung des Verbots entgegenzuwirken, angemessen zu berücksichtigen. Einer geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigung der von dem Verbot betroffenen Miteigentümerin muss durch nähere Ermittlungen nachgegangen werden.*)

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IMRRS 2005, 1793

BGH, Urteil vom 24.06.2005 - V ZR 350/03

Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG ist auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 197 BGB a.F. gerichtet.*)

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IMRRS 2005, 1771

BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 - 2 Z BR 217/03

Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass der Dachboden als Wohnung ausgebaut werden darf, schließt dies das Recht ein, in die Dachfläche Dachfenster oder Dachgauben zur notwendigen Lichtzufuhr für die Wohnung einzubauen. Als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt sich aber nicht die Befugnis, eine Dachloggia zu errichten.*)

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IMRRS 2005, 1760

OLG Köln, Urteil vom 31.05.2000 - 11 U 216/99

In einem solchen Fall, in dem sowohl der Zahlende als auch der Empfänger der Zahlung erkennen, dass die beabsichtigte Leistung ohne rechtliche Grundlage erfolgen würde und der Empfänger deshalb von einer Weiterleitung des Geldes absieht, ist die tatsächlich vorgenommene Vermögensverschiebung im Wege der Eingriffskondiktion zwischen Zahlendem und Empfänger rückgängig zu machen (vgl. auch BGH BGH NJW 1994, 2357, 2358 sub c, aa). Der Empfänger hat den gezahlten Betrag, auf den er keinen Anspruch hat und den er auch nicht "weitergeben" will, auf sonstige Weise erlangt.

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IMRRS 2005, 1759

OLG Köln, Beschluss vom 01.10.2002 - 16 Wx 13/02

1. Es ist nicht auf die Gegebenheiten zu Beginn der gesamten Versammlung abzustellen, sondern die Beschlussfähigkeit muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Bei Zweifeln an der Beschlussfähigkeit, insbesondere weil in der Zusammensetzung der Anwesenden eine Veränderung stattgefunden hat, hat der Versammlungsleiter vor der einzelnen Abstimmung noch einmal die Beschlussfähigkeit festzustellen.

2. Die Abstimmungsberechtigung bei großen Mehrhausanlagen richtet sich nicht nach einzelnen Wohnhäusern, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich eine Abstimmung und Kostentragung nach einzelnen Wohnblocks vorsieht.

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IMRRS 2005, 1709

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.10.2005 - 3 Wx 214/05

Überweist ein Wohnungseigentümer von ihm geschuldetes Hausgeld auf ein "Verwaltungskonto" des Verwalters und überweist der Verwalter den Betrag mit dem Bemerken zurück, dass die Zahlung auf das dem Schuldner bekannt gegebene "Hausgeldkonto" (Treuhandkonto) zu erfolgen habe, so entfaltet die Überweisung auf das "Verwaltungskonto" keine Tilgungswirkung.*)

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IMRRS 2005, 1708

OLG Hamburg, Beschluss vom 19.10.2005 - 2 Wx 76/05

In Wohnungseigentumssachen bestimmt sich der Beschwerdewert nicht nach dem Geschäftswert des Verfahrens, sondern allein nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung (BGHZ 119, 216). Im Fall der Einlegung eines Rechtsmittels gegen die Verurteilung zur Erteilung einer Auskunft oder zu einer Rechnungslegung ist die Beschwer demgemäß nach dem Aufwand an Zeit und Kosten zu bemessen, die die Erfüllung des titulierten Anspruchs für den Beschwerdeführer erfordert.

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IMRRS 2005, 1706

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.11.2005 - 3 Wx 92/05

1. Gestatten die übrigen Wohnungseigentümer durch Beschluss die Errichtung eines Wintergartens bei "Selbstfinanzierung" durch den die bauliche Veränderung vornehmenden Wohnungseigentümer, so ist dieser allein verpflichtet, die im Bereich der Wintergartenkonstruktion durch Feuchtigkeitsschäden entstehenden Folgekosten zu tragen.*)

2. Diese Kostenlast geht, ohne dass es einer Grundbucheintragung bedarf, auf den Sondernachfolger des ausbauenden Wohnungseigentümers über.*)

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IMRRS 2005, 1703

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.10.2005 - 4 U 35/05

1.) Auch bei rechtskräftig zuerkanntem Anspruch auf Pfandfreigabe aus den Globalgrundschulden kann ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden.

2.) Ein prozessuales Anerkenntnis kann auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Seine Wirksamkeit wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass es mit einem Gegenrecht - etwa einem Zahlungsanspruch - verbunden wird (BGHZ 107, 142, ebenso OLG Düsseldorf OLGR 1998, 193). Der Annahme eines prozessualen Anerkenntnis durch schlüssiges Verhalten steht entgegen, wenn

zum Ausdruck kommt, dass die Klageforderung nur in dem Fall durchgreifen soll, dass dem erhobenen Gegenanspruch stattgegeben wird.

3.) Die Grundschuld begründet gerade keinen Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer, sondern verpflichtet diesen nur, die Zwangsvollstreckung wegen des Grundschuldbetrages in das Grundstück zu dulden.

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IMRRS 2005, 1699

OLG Köln, Beschluss vom 31.05.1999 - 16 Wx 77/99

Bauliche Veränderung ohne Eingriff in die Bausubstanz*)

Spürbare Eingriffe in den optischen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnungseigentumsanlage stellen auch dann eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, wenn sie nicht unmittelbar die Bausubstanz berühren.*)

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IMRRS 2005, 1698

OLG Celle, Beschluss vom 13.12.2002 - 4 W 209/02

1. Im Beschwerdeverfahren des Wohnungseigentumsgesetzes kann im Einzelfall Verfahrensfehlerfrei von einer mündlichen Verhandlung - entgegen dem Grundsatz - abgesehen werden, wenn bereits die erste Instanz mündlich verhandelt hat, eine vergleichsweise Regelung vergeblich versucht wurde und der Sachverhalt erschöpfend aufgeklärt wurde.*)

2. Ein materiell-rechtlicher Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB erwächst nicht bereits allein durch einen formellen Verstoß gegen § 22 WEG - Nichtzustimmung der anderen Wohnungseigentümer - sondern setzt deren über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil voraus (§ 14 Nr. 1 WEG).*)

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IMRRS 2005, 1697

KG, Urteil vom 08.08.2003 - 7 U 39/02

Zum dem aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft folgenden Gemeinschaftsverhältnis zwischen benachbarten Eigentümern bei Abweichung des tatsächlichen Flächenbestandes vom eingetragenen Eigentum. (Nachfolgend: BGH - V ZR 349/03, Beschluss vom 20. April 2005: Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde)*)

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IMRRS 2005, 1693

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005 - 3 Wx 326/04

1. Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt.*)

2. Soll die Vergütung eines Wohnungseigentumsverwalters erhöht werden, so bedarf es dazu grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, in dessen Ausführung sodann der Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist. Eine Klausel im formularmäßigen Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist nach § 307 Abs. 1 BGB ungültig.*)

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IMRRS 2005, 1692

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.06.2005 - 3 Wx 79/05

Enthält die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung lediglich den Tagesordnungspunkt "Hausgeldabrechnung", so müssen die Geladenen grundsätzlich nicht mit einem Beschluss rechnen, der die in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung bzgl. des Aufzugs dahin ändert, dass nur noch ein Haus in der Mehrhausanlage damit belastet wird und nicht - wie zuvor - die Gemeinschaft.*)

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IMRRS 2005, 1689

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.06.2005 - 20 W 63/05

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden.*)

2. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthalten, die eine Verwalterzustimmung zur Vermietung vorsieht, kann eine Ergänzung, wonach die Verletzung von Informationspflichten im Vorfeld der Vermietung zu einer Gemeinschaftsstrafe führt, mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.*)

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IMRRS 2005, 1686

OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2005 - 15 W 256/04

1) Der durch Vorratsteilung und Eintragung im Grundbuch entstandene Miteigentumsanteil verbunden mit dem Anwartschaftsrecht auf Erlangung des Sondereigentums vermittelt dem Berechtigten auch dann das volle Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, wenn das Sondereigentum noch nicht errichtet worden ist.*)

2) Isoliertes Miteigentum entsteht nicht bereits dann, wenn die Errichtung eines ganzen Bauabschnitts mit den dort geplanten Sondereigentumseinheiten aus wirtschaftlichen Gründen (Insolvenz des Bauträgers) unterblieben ist.*)

3) Werden in Räumen, an denen nach der Teilungserklärung Sondereigentum begründet werden soll, planwidrig Zählereinrichtungen (Hauptwasseruhr nebst Leitung, Stromverteilung nebst Zählern und Hauptsicherungskästen, Postanschlussverteilung) eingebaut, so verbleiben diese Räume einschließlich der Zugangsräume zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Dem betroffenen Sondereigentümer kann deshalb ein Entschädigungsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer nicht zustehen.*)

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IMRRS 2005, 1678

KG, Beschluss vom 19.09.2005 - 24 W 154/05

Die Zuständigkeit der WEG-Gerichte ist auch gegeben, wenn ein Wohnungskäufer die vom Bauträger eingesetzte Verwaltungs-GmbH und deren Geschäftsführer wegen unzutreffender Abnahme des Gemeinschaftseigentums aufgrund einer Ermächtigung im Kaufvertrag und eines dadurch ausgelösten Verlustes eines Sicherungsmittels (Bürgschaft) in Anspruch nimmt.*)

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IMRRS 2005, 1671

BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 - 2 Z BR 241/03

Die Renovierungspflicht für Fenster und Fensterläden als Teil des Gemeinschaftseigentums richtet sich auch dann nach dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme nach der Gemeinschaftsordnung von einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu finanzieren ist.*)

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IMRRS 2005, 1656

OLG München, Beschluss vom 24.10.2005 - 34 Wx 82/05

1. Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten bzw. wegen Verletzung der korrespondierenden Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums richten sich nicht gegen die Wohnungseigentümer als Einzelpersonen, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.*)

2. Zur Würdigung von Sachverständigengutachten durch den Tatrichter.*)

3. Hat der Verkehrssicherungspflichtige die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen, trifft ihn zwar die Pflicht zur Überwachung des Dritten. Der Verkehrssicherungspflichtige darf jedoch im Allgemeinen darauf vertrauen, dass der ordnungsgemäß ausgewählte Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, solange nicht konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern.

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IMRRS 2005, 1652

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.10.2005 - 14 W 661/05

1. Zur Wahrnehmung der Rechte einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft ( hier: 162 Mitglieder ) ist es in der Regel nicht notwendig, sämtliche Prozessunterlagen zu kopieren und komplett jedem einzelnen Wohnungseigentümer zuzuleiten. Im Allgemeinen reicht es aus, den rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter der Wohnungseigentümer zu informieren.

2. Die durch Unterrichtung sämtlicher Wohnungseigentümer verursachten Kopiekosten sind daher nicht erstattungsfähig.

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IMRRS 2005, 1645

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.03.2005 - 20 W 471/02

1. Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, wonach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG dahingehend abbedungen wird, dass Veränderungen im Erscheinungsbild der Eigentumswohnanlage auch ohne Beeinträchtigung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer stets der allseitigen Zustimmung bedürfen, ist zulässig. Der Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG ist in diesem Fall nicht anzulegen.*)

2. Zur Auslegung einer entsprechenden Klausel in der Gemeinschaftsordnung*)

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IMRRS 2005, 1639

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.05.2005 - 20 W 132/03

1. Das Rechtsbeschwerdegericht ist zur selbstständigen Auslegung von Bestimmungen der Teilungserklärung befugt. Die Auslegung hat nach Wortlaut und Sinn der Erklärung so zu erfolgen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.*)

2. Die Wohnungseigentümer können einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG nur dann auf eine öffentlich-rechtliche Vorschrift stützen, wenn diese drittschützende Wirkung hat.*)

3. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach die Wohnungen nur zu Wohnzwecken und/oder zur Ausübung eines freiberuflichen Dienstleistungsbetriebes oder eines Gewerbes ohne Geräuschentwicklung benutzt werden dürfen, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise auch den Betrieb einer Media-Agentur.*)

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IMRRS 2005, 1636

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 373/03

1. Die Auslegung der Teilungserklärung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen, entsprechend dem Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt.*)

2. Ist eine Regelung in der Teilungserklärung, die die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln soll, nicht eindeutig, verbleibt es bei der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.*)

Auch die Miteigentümer, die über keinen Teileigentumsanteil, verbunden mit einem Garagenabstellplatz in einem zu einer Mehrhausanlage gehörenden Parkhaus verfügen, sind nach § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung von Sanierungskosten für das Parkhaus verpflichtet. Daran ändert eine Bestimmung in der Teilungserklärung nichts, wonach Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zurechnen lassen und die durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch, Gebrauch oder aus sonstigen Gründen entstehen, nur diesen belastet werden sollen.*)

3. Für die Bestimmtheit eines Sonderumlagenbeschlusses ist ausreichend, wenn die Einzelbeträge sich aus dem Gesamtbetrag und dem Verteilungsmaßstab ergeben.*)

4. Die hilfsweise Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist wegen Bedingungsfeindlichkeit der Anfechtung unzulässig.*)

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IMRRS 2005, 1598

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2005 - 20 W 182/05

1. Die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit aus Rechtsgründen nicht mehr unwirksam (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von BGH V. Zivilsenat, Beschl. v. 18.05.1989 -V ZB 4/89- BGHZ 107, 268).*)

2. Den Anforderungen an den Nachweis der Verwaltereigenschaft ist jedenfalls Genüge getan, wenn außer dem Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümer mit dem Bestellungsbeschluss ein öffentlich beglaubigter Gesellschaftsvertrag und die notariell beurkundete eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter über den Gesellschafterbestand der GbR dem Grundbuchamt vorgelegt wird.*)

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IMRRS 2005, 1591

BGH, Urteil vom 25.04.2005 - II ZR 224/03

Ersteigert ein BGB-Gesellschafter nach Kündigung der Gesellschaft im Rahmen der Teilungsversteigerung das das Gesellschaftsvermögen bildende Grundstück und teilt es anschließend in Wohnungs- und Teileigentum auf, ist dieses Wohnungs- und Teileigentum nicht das stellvertretende commodum für die durch Vollbeendigung der BGB-Gesellschaft unmöglich gewordene Verpflichtung des Gesellschafters, seinen Gesellschaftsanteil auf seinen früheren Mitgesellschafter zu übertragen.*)

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IMRRS 2005, 1567

BayObLG, Beschluss vom 25.07.2005 - 2Z BR 230/04

1. Zur Fälligkeit von Wohngeldforderungen.*)

2. Macht der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldforderungen geltend, die nicht fällig sind, und wird die Hauptsache nach Begleichung übereinstimmend für erledigt erklärt, entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, den Verwalter mit den Gerichtskosten zu belasten. Ob auch eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten in Betracht kommt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2.10.2003 (= NJW 2003, 3550) war es jedenfalls nicht offensichtlich, dass eine in der Gemeinschaft durch Beschluss getroffene generelle Fälligkeitsregelung nichtig ist.*)

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IMRRS 2005, 1562

OLG München, Beschluss vom 27.07.2005 - 34 Wx 69/05

Die Abwehr von Störungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft nicht den Rechtsverkehr des teilrechtsfähigen Verbands. Sie bleibt daher Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, dass Verfahrensbeteiligte die einzelnen Wohnungseigentümer sind.*)

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IMRRS 2005, 1560

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.08.2005 - 3 W 21/05

Die Zweckbestimmung eines Teileigentums als gewerbliche Räume steht der Nutzung als Tagesstätte mit Kontakt- und Informationsstellenfunktion für Menschen mit psychischer Behinderung nicht entgegen.*)

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