Immobilien- und Mietrecht.
Volltexturteile nach Sachgebieten
6076 Entscheidungen insgesamt
Online seit heute
IMRRS 2024, 1065AG Berlin-Pankow, Urteil vom 14.02.2024 - 7 C 323/22
(Ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2024, 1064
LG München I, Urteil vom 09.11.2023 - 36 S 10548/22 WEG
(Ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2024, 1056
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.02.2024 - 4 W 18/24
Vorläufiger Streitwert bei einer Klage, mit der der Kläger von seiner ehemaligen Lebensgefährtin nach § 985 BGB Herausgabe der zuvor gemeinsam genutzten Wohnung verlangt.*)
VolltextOnline seit gestern
IMRRS 2024, 0966LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2023 - 318 S 91/19
Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussersetzung fehlt trotz fehlender Vorbefassung immer dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre.
VolltextOnline seit 13. August
IMRRS 2024, 0967LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2023 - 318 S 73/19
1. Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.
2. Wird ein negativ formulierter Antrag positiv beschieden, bindet das die Wohnungseigentümer und die Gemeinschaft, dass auch zukünftig eine Änderung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht in Bezug auf den Beschlussgegenstand nicht eintreten soll bzw. wird.
3. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, sich gegen eine Verfolgung von Ansprüchen zu entscheiden, wenn solche erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.
4. Die Beschlussersetzungsklage ist begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
5. An den Wortlaut eines konkreten Klageantrags ist das Gericht nicht gebunden und abweichend von diesem ermächtigt, diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die nach billigem Ermessen notwendig sind, um dem Rechtsschutzziel des klagenden Eigentümers zu entsprechen.
VolltextOnline seit 12. August
IMRRS 2024, 0962AG München, Urteil vom 29.02.2024 - 1293 C 18026/23 WEG
1. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (sog. Kopfprinzip), wurde durch das WEMoG weder neu eingeführt noch geändert, sondern bestand mit demselben Wortlaut auch schon vor dem 01.12.2020.
2. Dementsprechend bleibt die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach sich die Stimmkraft nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach der Größe des Miteigentumsanteils (sog. Wertprinzip) richtet, auch nach dem 01.12.2020 bestehen, da § 47 WEG nicht einschlägig ist.
VolltextOnline seit 8. August
IMRRS 2024, 1033BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23
Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23, Rz. 14, IMR 2024, 62 = NZM 2024, 42).*)
VolltextIMRRS 2024, 0826
AG München, Urteil vom 11.04.2024 - 1293 C 18170/23 WEG
1. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen.
2. Ein Negativbeschluss widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, das diesbezügliche Ermessen der Wohnungseigentümer also auf null reduziert wäre.
3. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt.
4. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern ein Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums wie z. B. Dachterrassen selbstständig erhalten muss. Insoweit spricht man von der Übertragung der Erhaltungslast.
5. Die Übertragung der Erhaltungslast muss klar und eindeutig sein, im Zweifel liegt ein bloßer Umlageschlüssel vor.
6. Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, so umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten.
7. Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann ihn (nur) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Durchführung der erforderlichen Maßnahmen verklagen.
VolltextOnline seit 7. August
IMRRS 2024, 0982LG Karlsruhe, Urteil vom 16.05.2024 - 11 S 122/23
1. Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt eine benachteiligende bauliche Veränderung dar.
2. Die Installation eines Klima-Splitgeräts geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.
3. Nur weil die Gemeinschaft Monoblock-Geräte inklusive Kernbohrungen durch die Außenfassade genehmigt hat, muss sie nicht auch Splitt-Geräte genehmigen.
VolltextOnline seit 5. August
IMRRS 2024, 1007BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24
Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.*)
VolltextIMRRS 2024, 0965
LG Berlin II, Urteil vom 16.01.2024 - 85 S 11/23 WEG
1. Hat ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme, kann die Gemeinschaft nicht deren Beseitigung verlangen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Maßnahme bereits vollumfänglich abgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IMRRS 2023, 0513).
2. Sind die Sonnenkollektoren aufgrund einer davor liegenden Bepflanzung nicht zu sehen, liegt keine Benachteiligung der anderen Eigentümer vor.
3. Wird die Bepflanzung nachträglich durch die Gemeinschaft entfernt, bleibt die bauliche Maßnahme dennoch rechtmäßig. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme.
VolltextOnline seit 2. August
IMRRS 2024, 0984AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 19.06.2024 - 539 C 2/24
1. Bei Beschlussfassungen über den Abschluss von Verträgen muss der wesentliche Vertragsinhalt den Wohnungseigentümern bekannt gemacht sein.
2. Bei der Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt ein Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (aktuelle) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.
3. Wird eine Sonderumlage beschlossen, muss deren Zweck ausdrücklich oder konkludent bestimmt sein.
VolltextIMRRS 2024, 0968
LG München I, Urteil vom 21.12.2023 - 36 S 659/22 WEG
Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.
VolltextOnline seit 1. August
IMRRS 2024, 0835AG Homburg, Beschluss vom 12.09.2023 - 19 C 4/23
1. Einer Vollstreckungsklausel bedarf es im Fall einer einstweiligen Verfügung nicht.
2. Lässt der Vollstreckungsschuldner entgegen einer dem widersprechenden einstweiligen Verfügung eine Brandschutztür einbauen, ist er mit einem Ordnungsgeld zu belegen.
3. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Vollstreckungsschuldner gegen die einstweilige Verfügung Berufung eingelegt hat.
VolltextOnline seit 31. Juli
IMRRS 2024, 0994OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24.05.2024 - 5 N 79.21
ohne amtliche Leitsätze
VolltextIMRRS 2024, 0979
AG Kassel, Urteil vom 30.11.2023 - 800 C 3439/22
1. In der Jahresabrechnung sind alle Ausgaben einzustellen, auch dann, wenn für die Ausgaben eine hinreichende Beschlussgrundlage fehlt.
2. In der Kostengrundentscheidung einer Beschlussklage i.S.v. § 44 WEG kann keine Aussage über die interne Verteilung der Kosten in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.
3. Der Streitwert für die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Jahresabrechnung bemisst sich nach deren Gesamtvolumen, begrenzt auf den 7,5-fachen Wert des Anteils der Klagepartei.
VolltextOnline seit 30. Juli
IMRRS 2024, 0981AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 29.07.2024 - 980b C 30/24 WEG
1. Wird erst 9 Monate nach dem ersten Wasserschaden eine einstweilige Verfügung durch die Gemeinschaft beantragt, der Eigentümer werde verpflichtet, seinen Haupthahn ordnungsgemäß anzuschließen, hat die Gemeinschaft selbst die Dringlichkeit ihres Begehrens widerlegt.
2. Eine eidesstattliche Versicherung darf sich nicht in der Bezugnahme auf einen anwaltlichen Schriftsatz erschöpfen, sondern muss eine selbständige Sachdarstellung enthalten.
VolltextOnline seit 29. Juli
IMRRS 2024, 0978AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.05.2024 - 22 C 50/23 WEG
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird; eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende elektronische Kommunikationssystem oder die Anforderungen an Hard- und Software.
VolltextOnline seit 26. Juli
IMRRS 2024, 0970AG Kaufbeuren, Urteil vom 27.06.2024 - 5 C 1012/23 WEG
1. Macht sich ein Wohnungseigentümer einer schweren Pflichtverletzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder anderen Wohnungseigentümern schuldig, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar. Für eine Entziehung des Wohnungseigentums ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit den störenden Wohnungseigentümern höher zu bewerten ist als das Interesse der störenden Wohnungseigentümer am Erhalt ihres Wohnungseigentums.
2. Wird trotz Abmahnung ein Schrebergarten jahrelang nicht gepflegt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Wohnungseigentümer das Eigentum daran entziehen.
3. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilseigentum zu, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem störenden Bruchteilseigentümer seinen Anteil am Wohnungseigentum isoliert entziehen. Eine Entziehung des kompletten Wohnungseigentums und damit auch der Bruchteile der nicht störenden Bruchteilseigentümer, ist nicht erforderlich.
Online seit 25. Juli
IMRRS 2024, 0964LG Bamberg, Urteil vom 22.12.2023 - 41 S 21/23 WEG
Die Wohnungseigentümer müssen sich bei der Beschlussfassung darüber bewusst sein, dass sie einen von dem bislang geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Regelung treffen. Ansonsten ist der Beschluss unwirksam.
VolltextIMRRS 2024, 0806
AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 17425/23 WEG
1. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle.
2. Ein Beschluss, den Waschplatz nebst Ölabscheider in der Tiefgarage stillzulegen, stellt eine den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums konkretisierende Gebrauchsregelung i.S.d. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar und keinen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG abändernden Gebrauchsentzug.
3. Grundsätzlich ist der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich, es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält andere Regelungen mit Vereinbarungscharakter.
4. Bezeichnungen in der Teilungserklärung stellen im Zweifel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.
5. Beim Beschluss über die Vergabe größerer Aufträge zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder über die Bestellung eines neuen Verwalters oder sonstiger Maßnahmen ist den Wohnungseigentümern zwar ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen, jedoch verstößt ein entsprechender Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere, i.d.R. mindestens drei, Konkurrenzangebote eingeholt worden sind.
6. Die Betragsgrenze, ab der zwingend Vergleichsangebote einzuholen sind, ist nicht starr festzusetzen, sondern es sind in jedem Einzelfall die konkreten Umstände, wie etwa die Größe der Gemeinschaft, ihre finanzielle Lage, die Belastung des Einzelnen und der Schutz des Einzelnen und der Mehrheit vor Fremdbestimmung durch die Verwaltung gegeneinander abzuwägen.
VolltextOnline seit 24. Juli
IMRRS 2024, 0961BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 139/23
1. Seit dem 01.12.2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren.*)
2. Solange eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage den geltenden Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden.*)
3. Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können. Will ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage erreichen, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag zu stellen.*)
Online seit 22. Juli
IMRRS 2024, 0947AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.07.2024 - 980b C 3/24 WEG
Steht in der Einladung "Entlastung der Verwaltung R", in der Überschrift des Beschlusses aber "Entlastung der Verwaltung A" und im Beschluss selbst dann "Die anwesenden Eigentümer stimmen für die Entlastung der Hausverwaltung R", ist er wegen Perplexität als nichtig anzusehen, weil es an einer vollziehbaren Regelung überhaupt fehlt.
VolltextIMRRS 2024, 0944
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.07.2024 - 2-13 S 15/24
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht eine Kostenverteilung nach dem Objektprinzip auch dann, wenn die abzurechnenden Kosten unabhängig von der Wohnungsgröße und dem Wert der Wohnung anfallen.*)
VolltextOnline seit 19. Juli
IMRRS 2024, 0942LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.07.2024 - 2-13 S 19/24
Die Änderung des Verteilerschlüssels gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht bereits deshalb nicht ordnungsgemäß, weil sie zu finanziellen Mehrbelastungen einzelner Wohnungseigentümer im Vergleich zu anderen führt, sondern erst wenn eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe gegeben ist, die insoweit zu einem unbilligen Sonderopfer führt.*)
VolltextOnline seit 18. Juli
IMRRS 2024, 0937BGH, Urteil vom 19.04.2024 - V ZR 167/23
1. Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, Rz. 14, IBRRS 2012, 2490 = IMRRS 2012, 1804 = NJW 2012, 2797).*)
2. Möchte der Kläger in der Berufungsinstanz einen Parteiwechsel auf Beklagtenseite vornehmen, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des ausscheidenden und auch die Zustimmung des neuen Beklagten erforderlich, es sei denn, die Verweigerung der Zustimmung ist rechtsmissbräuchlich.*)
3. Hat ein Wohnungseigentümer vor dem 01.12.2020 Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben und erklärt er im Hinblick auf die während des Berufungsverfahrens zum 01.12.2020 eingetretene Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist deren Verweigerung der Zustimmung zu dem Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich.*)
Online seit 17. Juli
IMRRS 2024, 0927AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980b C 37/23 WEG
1. Zwar handelt es sich beim bloßen Verschrauben der PV-Module mit der Balkonbrüstung nicht um einen Substanzeingriff im Sinne einer durch Bautätigkeit gegenständlichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist aber anerkannt, dass gleichwohl auch solche Maßnahmen, die diese Schwelle nicht überschreiten, von der Regelung des § 20 Abs. 1 WEG erfasst werden, sofern damit eine optische Auswirkung (Veränderung) des Gesamtbildes der Wohnanlage verbunden ist.
2. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, eine ohne vorherige Beschlussfassung errichtete Baulichkeit im Wege nachträglicher Entscheidung durch einen - den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unterworfenen - Mehrheitsbeschluss nach Maßgabe von § 20 Abs. 1 WEG zu legalisieren.
3. Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses kommt es (nur) auf den Zeitpunkt seines Zustandekommens an, so dass nachträgliche Veränderungen der Sach- und/oder Rechtslage außer Betracht bleiben.
4. Damit eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die (nachträgliche) Genehmigung einer baulichen Veränderung - sowohl betreffend das "Ob" als auch das "Wie" - von den Eigentümern getroffen werden kann, ist es aus Rechtsgründen erforderlich, ihnen eine ausreichende Tatsachengrundlage zu verschaffen.
5. Es reicht nicht aus, den Eigentümern erst in der Versammlung einen umfänglichen Beschlussantrag zur Abstimmung vorzulegen, ohne ihnen vorab Gelegenheit gegeben zu haben, sich mit der Beschlussmaterie und ihrer Einzelheiten - sprich: dem Gegenstand der nachträglichen Gestattung - vertraut zu machen.
6. Eine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG liegt nur vor, wenn die bauliche Veränderung der Anlage ein "neues Gepräge" gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts ihrer Größe und Gestaltung wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt, gravierend beeinträchtigt.
VolltextOnline seit 16. Juli
IMRRS 2024, 0928AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980a C 26/23 WEG
1. Ist ein Beschluss als bloße Aufforderung zu verstehen, ohne damit eine Leistungspflicht konstitutiv begründen zu wollen, sind bei einer Anfechtung eines solchen Beschlusses nur formelle Mängel zu prüfen.
2. Entstehen durch eine bauliche Veränderung keinem Miteigentümer Nachteile, ist die Veränderung zu genehmigen.
VolltextOnline seit 15. Juli
IMRRS 2024, 0925OLG München, Beschluss vom 11.07.2024 - 34 Wx 155/24
1. § 9b Abs. 1 WEG beinhaltet eine umfassende organschaftliche Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)
2. Bei Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, ist für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch kein Nachweis einer durch Mehrheitsbeschluss erfolgten Verwalterermächtigung erforderlich (Abgrenzung zu OLG München, Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16, ZWE 2017, 93).*)
VolltextOnline seit 12. Juli
IMRRS 2024, 0883AG München, Urteil vom 06.09.2023 - 1292 C 3368/22
Auf der Grundlage der 15. Bay. InfektionsschutzmaßnahmenVO, hier §§ 4 und 5 (2G-Regelung), war die Hausverwaltung befugt, ein zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Hallenschwimmbad zu schließen.
VolltextIMRRS 2024, 0868
LG Magdeburg, Urteil vom 24.05.2024 - 2 O 157/24
ohne amtlichen Leitsatz
VolltextOnline seit 11. Juli
IMRRS 2024, 0902AG München, Urteil vom 20.12.2023 - 1295 C 532/23
Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen. Für die Frage der Vorbefassung ist es jedoch ausreichend, dass sich die Eigentümerversammlung überhaupt mit der Thematik auseinandergesetzt und sich einen entsprechenden Willen gebildet hat.
VolltextOnline seit 9. Juli
IMRRS 2024, 0872OLG Brandenburg, Urteil vom 12.06.2024 - 4 U 183/22
1. Der Wert des Beschwerdegegenstands bemisst sich im Fall der Einlegung der Berufung gegen die Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des titulierten Anspruchs erfordert, nicht aber nach dem Wert des Auskunftsanspruchs.
2. Fehlen - in atypischer Weise - in einem Vertrag über Wärmecontracting nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts, müssen solche Angaben in der Abrechnung gemacht werden, da der Wärmecontractor andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. In diesem Fall muss der Wärmecontractor in der Abrechnung auch nähere Angaben zum Vorwegabzug machen.
3. Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann.
4. Weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe (6,68 m gegenüber 3,5 m sonst) auf, betragen die Flächen mit großer Raumhöhe aber weniger als 3% der Gesamtfläche, wird die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig.
5. Das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot der Heizkostenabrechnung findet beim Wärmecontracting einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung.
VolltextOnline seit 8. Juli
IMRRS 2024, 0889LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2024 - 2-13 S 6/24
Wird in dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG auf die in den Einzelabrechnungen ausgewiesene Anpassung der Vorschüsse und der Nachschüsse Bezug genommen, ist es weiterhin nicht erforderlich, dass den Eigentümern vor oder bei der Beschlussfassung sämtliche Einzelabrechnungen aller Eigentümer vorgelegt werden.*)
VolltextIMRRS 2024, 0848
LG Berlin II, Urteil vom 18.06.2024 - 56 S 100/23 WEG
1. Das Berufungsgericht hat gem. § 529 Abs. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung grundsätzlich die von dem Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zu Grunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.
2. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass Lärm aus der Wohnung des Mieters stammt.
VolltextOnline seit 5. Juli
IMRRS 2024, 0871AG Langen, Urteil vom 22.05.2024 - 58 C 174/20
1. Unterlässt ein Verwalter die Anmeldung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung eines Sondereigentums, so haftet er der Gemeinschaft für den dadurch entstandenen Schaden.
2. Dieser Schaden beläuft sich auf bis zu 5% des Verkehrswerts, wenn die Wohnung mit Grundschulden zu Lasten Dritter belastet ist.
3. Die Verpflichtung des Verwalters zum Ersatz des Schadens besteht Zug um Zug gegen Abtretung der titulierten Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Sondereigentümer
VolltextOnline seit 4. Juli
IMRRS 2024, 0836AG Homburg, Urteil vom 23.03.2023 - 19 C 4/23
1. Der eigenmächtige Einbau einer Brandschutztür durch einen Eigentümer ist nicht zulässig.
2. Handelt es sich bei der Brandschutztür um eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung der Gemeinschaft.
3. Handelt es sich bei dem Einbau der Brandschutztür um die Verfolgung eines Anspruchs auf Erstherstellung und es verbleibt diesbezüglich kein Entschließungsermessen, wohl aber ein Auswahlermessen, scheidet eine unmittelbare Klage auf Realisierung aus und stattdessen ist auf eine Beschlussfassung der Gemeinschaft hinzuwirken und diese notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage zu verfolgen.
VolltextOnline seit 3. Juli
IMRRS 2024, 0591AG München, Urteil vom 30.08.2023 - 1292 C 816/23 WEG
1. Ein Beschluss, durch den Verwalter einen Eigentümer auffordern zu lassen, den Betrieb in dessen Teileigentum einzustellen, liegt im weiten Ermessensspielraum der Eigentümer, soweit Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der im Streit stehende Betrieb mit den Vorgaben in der Teilungserklärung möglicherweise nicht vereinbar ist und dieser widerspricht.
2. Auch die Entscheidung, den Verwalter zu ermächtigen, mit einem Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung (Streitwertvereinbarung) abzuschließen, liegt im weiten Ermessensspielraum der Eigentümer.
VolltextOnline seit 2. Juli
IMRRS 2024, 0846LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 29.02.2024 - 2 Sa 205/23
Eine vom Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. Ein Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht in diesem Fall nicht.*)
VolltextIMRRS 2024, 0833
AG München, Urteil vom 18.03.2024 - 132 C 17221/22
Wenn sich eine Duplexgarage auch ohne deren absichtliche Betätigung gleichsam "von selbst" aufgrund der Synchronisierung mit anderen Parkplätzen bewegt, ist eine besondere Warnungen der Nutzer erforderlich.
VolltextOnline seit 1. Juli
IMRRS 2024, 0849AG Eutin, Urteil vom 17.10.2023 - 29 C 22/22
Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer zu Beiratsmitgliedern gewählt werden, ohne dass sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder anderen Vorschriften ergäbe, dass die wählbaren Wohnungseigentümer auf natürliche Personen beschränkt wären. Die bisher vertretene Auffassung, wonach statt der juristischen Person deren Vertretungsorgan zum Beirat bestellt werden soll, widerspricht dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG, ohne dass hierfür ein Erfordernis besteht.
VolltextIMRRS 2024, 0843
AG Wiesbaden, Beschluss vom 22.02.2023 - 92 C 2882/22
(Ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2024, 0590
AG München, Urteil vom 31.08.2023 - 1293 C 11654/22 WEG
1. Die Prüfung von Abrechnungen durch den Beirat gem. § 29 Abs. 3 WEG bedeutet, dass es (lediglich) um die rechnerische Richtigkeit geht, dass nämlich z. B. die Zahlen in der Abrechnung selbst und in zu Grunde liegenden Belegen übereinstimmen. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen.
2. Gegenstand der Beschlüsse über die Jahresabrechnungen sind nur die Abrechnungsspitzen aus den Einzelabrechnungen; die Jahresabrechnung selbst ist als Rechenwerk nicht mehr Gegenstand des Beschlusses.
3. Da nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung über Vorschüsse oder Nachschüsse sind, erfordert die Darlegung eines Beschlussmangels, dass der Anfechtungskläger innerhalb der Begründungsfrist die fehlerhafte Ermittlung der ihn treffenden Zahlungspflichten darlegen muss.
VolltextOnline seit 28. Juni
IMRRS 2024, 0656LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 12989/22 WEG
1. Für die Beurteilung der Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind nur solche tatsächlichen Umstände und Ereignisse relevant, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest objektiv bereits vorlagen.
2. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger, gegen die Bestellung eines Verwalters sprechender Grund vorliegt, sind strengere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters.
3. Vor einer Beschlussfassung über größere Sanierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich mehrere Kostenangebote erholt werden, um den Wohnungseigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zu geben.
4. Dient eine Wohnungseigentumseinheit nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.
VolltextOnline seit 27. Juni
IMRRS 2024, 0832AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2024 - 915 C 2171/23
Beschlüsse über die Genehmigung von sog. Balkonkraftwerken und Split-Klimaanlagen müssen die näheren Umständen des jeweils konkreten Einbaus des Gerätes enthalten. Insbesondere muss den Wohnungseigentümern klar sein, welche Auswirkungen das konkrete Gerät auf das optische Erscheinungsbild und auf die Immissionen hat.*)
Online seit 26. Juni
IMRRS 2024, 0570LG Dortmund, Urteil vom 26.03.2024 - 1 S 98/23
1. Liegt infolge einer Erdabsenkung eine Vertiefung vor der Wohnungseingangstür vor, die eine Stolperkante darstellt und es darüber hinaus bei Regen zu einer ständigen Pfützenbildung kommt und im Winter die Gefahr der Bildung einer Eisfläche besteht, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Instandsetzung.
2. Das ermessen der Gemeinschaft ist diesbezüglich auch auf Null reduziert, da es allein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dass die Gemeinschaft dem Eigentümer eine verkehrssichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt.
VolltextOnline seit 21. Juni
IMRRS 2024, 0562AG München, Urteil vom 19.07.2023 - 1295 C 396/23 WEG
1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen unzureichender Bestimmtheit nur nichtig, wenn er keinen sinnvollen Regelungsgehalt mehr entfaltet.
2. Wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung von einem Fachmann beraten, liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.
VolltextOnline seit 20. Juni
IMRRS 2024, 0573AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.01.2024 - 29 C 8/23 WEG
Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen für die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG nicht.*)
VolltextOnline seit 19. Juni
IMRRS 2024, 0800LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.06.2024 - 2-13 S 603/23
1. Ob eine beschlossen Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich alleine nach objektiv-normativen Kriterien und ist nicht davon abhängig, wie die Wohnungseigentümer die entsprechende Maßnahme einordnen.*)
2. Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nicht als Baumaßnahme (§ 20 WEG) mit den Kostenfolgen des § 21 WEG zu behandeln. Herrscht Streit über die Ordnungsgemäßheit der Maßnahme, kann dies gerichtlich nur im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Erhaltungsmaßnahme geklärt werden und nicht bei der isolierten Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.*)
VolltextIMRRS 2024, 0626
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.05.2024 - 980a C 31/23 WEG
1. Um das (Nicht-)Vorliegen eines "wichtigen Grunds" für die Ablehnung einer Umnutzung zu prüfen und die Beschlussfassung auf eine ausreichende Tatsachengrundlage zu stellen (als Voraussetzung für eine ermessensfehlerfreie Entscheidung), bedarf es der umfassenden Information der Wohnungseigentümer über das Vorhaben und seine Auswirkungen auf die übrigen Eigentümer sowie das gemeinschaftliche Eigentum.
2. Hängt die konkrete Nutzung der Einheit im Wesentlichen auch von den baulichen Gegebenheiten ab, muss der Eigentümer den übrigen Eigentümern - rechtzeitig - ein zustimmungsfähiges Substrat vorlegen, aus dem hervorgeht, wie genau und in welchem Ausmaß die Räume in seiner drei Etagen umfassenden Einheit umgebaut und anschließend genutzt werden sollen, einschließlich der Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums (wie Treppenhäuser und Aufzug).
3. Entsprechendes kann naturgemäß nur nach Maßgabe bereits erteilten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erfolgen, weswegen der Eigentümer auch diese - geschlossen - den übrigen Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen muss.
4. Es reicht indes nicht aus, lediglich im Rechtsstreit zu versichern, bereits über entsprechende Genehmigungen zu verfügen, in diese bei Bedarf Einsicht zu geben, im Widerrufsfall (oder bei einer Versagung noch nicht beantragter Genehmigungen) Rückbaumaßnahmen zu veranlassen und die beabsichtigte Nutzung als "Privatklinik" zu unterlassen.
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